房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃思路

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2015年，作為我國經(jīng)濟增長支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)告別巔峰時期步入了嶄新格局：房價逐漸企穩(wěn)，樓市回歸理性，告別高增長和高利潤成為市場新常態(tài)，企業(yè)競爭愈演愈烈。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)稅費成本依然居高不下，因此要在競爭中脫穎而出，房地產(chǎn)企業(yè)必須積極進行稅務(wù)籌劃提高企業(yè)效益。作為對房企收益影響最大、最復雜的稅種之一，如何有效的對土地增值稅進行籌劃已經(jīng)成為當前房企不可忽視的問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃思路

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額征收的稅，其應(yīng)納稅額=∑（每級距增值額×適用稅率），其中“增值額”為轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所取得收入減除扣除項目后的余額，“適用稅率”根據(jù)增值率的大小按相適用的四級超率累進稅率計算。所以土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)其稅率特點及優(yōu)惠政策，控制收入或增加扣除項目，以降低增值率從而適用低稅率及優(yōu)惠政策。

1、合理控制收入

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)基于稅率進行銷售定價，充分利用增值率四個臨界點，使增值率小于并盡可能接近臨界點，在增加收入的同時盡量減少土地增值稅跳躍的幅度。房企亦可考慮以折扣方式降低銷售價格，或?qū)⒀b修收入從收入中分解出去，從而降低增值額。

2、增加扣除項目

1）平衡開發(fā)成本稅法規(guī)定開發(fā)成本允許按實際發(fā)生額扣除，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以適當增加一些成本投資，例如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設(shè)施標準等。

2）調(diào)整開發(fā)費用根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》，若企業(yè)利息支出能提供金融機構(gòu)證明并按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，則可據(jù)實扣除，最高不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算金額，其余開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)扣除；若利息支出不能滿足上述條件，則需計入開發(fā)費用一并扣除，費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。因此，房企應(yīng)通過籌劃把開發(fā)費用轉(zhuǎn)移到成本中，從而增加扣除項目金額。并且提前估算利息支出，若利息支出高，則應(yīng)按項目計算分攤并取得金融機構(gòu)的證明從而據(jù)實扣除；反之則應(yīng)選擇計入開發(fā)費用中按照10%的比例扣除，增加扣除金額。

3、利用稅收優(yōu)惠政策

1）增值率的稅收優(yōu)惠根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。因此房企可進行籌劃：A.區(qū)分不同開發(fā)項目，分別核算普通住宅和其他項目的增值額；B.合理設(shè)置銷售價格，在取得預期盈利前提下將增值率保持在優(yōu)惠范圍內(nèi)，衡量節(jié)稅收益與繳稅成本。

2）開發(fā)及轉(zhuǎn)讓方式的選擇稅法有特殊規(guī)定，某些行為不屬于土地增值稅征稅范圍，比如投資聯(lián)營、合作建房、兼并轉(zhuǎn)讓、受托代建等。因此房企應(yīng)對這些特殊政策加以利用進行籌劃。但要注意這些規(guī)定的前提，比如雖然投資聯(lián)營中一方以土地入股投資可免征土地增值稅，但若該企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)就不能暫免征稅。

二、案例分析——以成都市X房地產(chǎn)項目為例

A研究院為我國大型事業(yè)法人，其下設(shè)立二級事業(yè)法人B中心，現(xiàn)擬于成都市開發(fā)大型房地產(chǎn)項目X，項目中包含商業(yè)建筑和普通住宅建筑。由于該項目是市場模式運作的商業(yè)地產(chǎn)，A研究所及B中心均為事業(yè)單位存在拿地障礙，因此由A研究院下屬全資子公司C作為主體取得建設(shè)用地并開發(fā)。下面以X項目為例進行分析。由于稅法規(guī)定，未分別核算或不能準確核算的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優(yōu)惠，因此首先將X項目的商業(yè)、住宅分開單獨核算。根據(jù)測算，X項目中普通住宅部分收入約為2.3億元，根據(jù)稅法可扣除項目約為1.9億，則增值額為0.4億元，增值率為0.4÷1.9=21.1%，應(yīng)繳營業(yè)稅及附加23000×5.5％=1265（萬元），土地增值稅4000×30%=1200（萬元）。由于增值率未超過20%的普通住宅免征土地增值稅，因此考慮在小區(qū)中建設(shè)一個噴泉，并在街道附近建隔音帶，追加綠化投資300萬元。稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，房地產(chǎn)開發(fā)成本可加計20%扣除，則此時可扣除項目為19000+300×（1+20%）=19360萬元，增值額為23000-19360=3640萬元，增值率為3640÷19360=18.8%，符合免征條件。因此追加的300萬元綠化投資，既提高了小區(qū)的配套質(zhì)量，又獲得了1200萬的節(jié)稅收益。當然，任何一種納稅籌劃方案都有兩面性，房地產(chǎn)企業(yè)必須全面考量選擇最有利于企業(yè)整體利益的方案。

三、結(jié)語

總之，在我國房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必然要增強納稅籌劃意識，在合法合理的前提之下，以提升企業(yè)整體戰(zhàn)略利益為目標，通過深入研究與充分利用國家政策法規(guī)，制定完善的稅務(wù)籌劃思路，廣泛的利用納稅籌劃的優(yōu)勢為企業(yè)爭取更大的利潤空間，防范企業(yè)稅收風險的產(chǎn)生。

作者：陳芃