企業(yè)物業(yè)管理精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的企業(yè)物業(yè)管理主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：企業(yè)物業(yè)管理范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；財(cái)務(wù)管理

中圖分類號(hào)：F23

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198（2013）15-0128-01

1 物業(yè)管理的行業(yè)特征及其對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的要求

1.1 綜合性強(qiáng)

物業(yè)管理雖然屬于服務(wù)業(yè)，但它還存在一些明顯區(qū)別于一般服務(wù)行業(yè)的特征，其中之一便是該項(xiàng)服務(wù)提供的是二十四小時(shí)、全方位、多層次的過(guò)程性的產(chǎn)品。物業(yè)管理不僅是勞動(dòng)密集型，而且是服務(wù)、管理密集型的行業(yè)，具有很強(qiáng)的綜合性。再加上企業(yè)決策者已經(jīng)意識(shí)到財(cái)務(wù)管理在企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中具有重要的戰(zhàn)略意義，現(xiàn)代物業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，在管理手段上采用財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)分析方法，以加強(qiáng)預(yù)算控制；在管理方法上，采用普及計(jì)算機(jī)的應(yīng)用和分析，實(shí)行數(shù)字化管理，從而增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的綜合性。

1.2 滲透面廣

物業(yè)管理工作是既要服務(wù)社區(qū)，又要服務(wù)的個(gè)人群體，這種服務(wù)時(shí)刻都需要財(cái)務(wù)管理的支持，從提供辦公場(chǎng)所、支付人員工資到對(duì)小區(qū)房屋、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、清潔保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等一系列活動(dòng)，從按勞取酬收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，到開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流入都與資金有關(guān)，直接或間接地影響到企業(yè)資金的流動(dòng)與循環(huán)，從而影響整個(gè)企業(yè)的利益。所以說(shuō)財(cái)務(wù)管理工作滲透到物業(yè)管理的方方面面，一定要有一個(gè)強(qiáng)有力的財(cái)務(wù)管理工作才能為物業(yè)公司的運(yùn)轉(zhuǎn)提供條件。

1.3 敏感性強(qiáng)

物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作過(guò)程中，費(fèi)用測(cè)算屬于一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容，由于服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的角度和平臺(tái)，所以物業(yè)服務(wù)所提供的產(chǎn)品定量容易，定值難，因此，要真正做到質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)不那么容易。因此市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的大環(huán)境就要求企業(yè)財(cái)務(wù)管理應(yīng)善于對(duì)企業(yè)合理調(diào)節(jié)企業(yè)資源和客戶要求，密切關(guān)注市場(chǎng)情況的變化，增強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力，增加應(yīng)變環(huán)境的靈敏度，及時(shí)向企業(yè)管理者提供重要的財(cái)務(wù)信息，使決策者作出正確的選擇，并對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行指導(dǎo)和控制。

2 物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

2.1 會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作不完善

會(huì)計(jì)核算工作是開(kāi)展財(cái)務(wù)管理工作的基礎(chǔ)，會(huì)計(jì)基礎(chǔ)不完善會(huì)嚴(yán)重制約財(cái)務(wù)管理的順利開(kāi)展。這種不完善主要表現(xiàn)在以下兩方面：首先，物業(yè)管理企業(yè)缺乏統(tǒng)一、適用的會(huì)計(jì)核算體系。物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度作為指導(dǎo)性的規(guī)定，過(guò)于寬泛，而目前缺乏關(guān)于物業(yè)管理的行業(yè)會(huì)計(jì)制度，那么物業(yè)管理企業(yè)在會(huì)計(jì)核算工作中就沒(méi)法吸取行業(yè)會(huì)計(jì)制度的經(jīng)驗(yàn)，加之物業(yè)管理的對(duì)象多樣化，在會(huì)計(jì)明細(xì)科目的設(shè)置上靈活性很高，科目設(shè)置容易混亂，達(dá)不到會(huì)計(jì)科目設(shè)置的分類要求，從而降低物業(yè)管理公司會(huì)計(jì)信息的可比性。其次，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)缺乏規(guī)范、健全的內(nèi)部控制制度。原因在于，有些物業(yè)管理公司其自身經(jīng)營(yíng)規(guī)模不大，日常業(yè)務(wù)和會(huì)計(jì)核算簡(jiǎn)單，沒(méi)有建立內(nèi)控制度的必要。即使物業(yè)公司能夠在思想上重視內(nèi)控制度的建設(shè)，卻在實(shí)際執(zhí)行中缺少有內(nèi)部控制管理工作經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)人員，使內(nèi)控管理有心無(wú)力。

2.2 財(cái)務(wù)人員素質(zhì)有待提高

專業(yè)技能素質(zhì)方面，許多物業(yè)管理公司認(rèn)為日常業(yè)務(wù)和會(huì)計(jì)核算工作簡(jiǎn)單，因此在招聘的過(guò)程中對(duì)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能素質(zhì)方面要求不高，這樣便會(huì)引進(jìn)一些沒(méi)有系統(tǒng)學(xué)習(xí)過(guò)財(cái)會(huì)理論和專業(yè)知識(shí)的人員，勉為其難的做好財(cái)務(wù)管理工作。有些房地產(chǎn)附屬的物業(yè)管理企業(yè)會(huì)將原企業(yè)的行政人員、或退休返聘人員安排進(jìn)財(cái)務(wù)部門，他們普遍存在年齡偏大、文化水平偏低、思想認(rèn)識(shí)不足等問(wèn)題，從而導(dǎo)致專業(yè)技能素質(zhì)較為欠缺。

職業(yè)道德素質(zhì)方面，財(cái)務(wù)人員接受的相關(guān)方面的教育本來(lái)就少，加之企業(yè)在人員招聘時(shí)，對(duì)于職業(yè)道德素質(zhì)方水平也無(wú)法考察，只能從日后的工作中觀察?？傊?，由于上述在財(cái)務(wù)人員選拔上的問(wèn)題，致使公司會(huì)計(jì)從業(yè)人員在職業(yè)道德素質(zhì)、專業(yè)技能素質(zhì)等方面不能適應(yīng)日益復(fù)雜的物業(yè)管理工作的要求。

2.3 資金管理水平較低，籌資渠道單一

企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金的管理是反映公司財(cái)務(wù)管理能力的重要方面，營(yíng)運(yùn)資金管理對(duì)企業(yè)具有極其重要的意義，但是當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)的資金管理水平普遍不高。首先，物業(yè)管理公司由于自身對(duì)于資金管理的重視程度不夠和管理不善，常常出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)、資金隨意滯留等現(xiàn)象，資金從投入到收回的運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，滯留資金多，嚴(yán)重影響資金的使用效率，影響資金的盈利能力。此外，由于經(jīng)營(yíng)管理不善，資產(chǎn)損失的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，影響了營(yíng)運(yùn)資金的正常使用。其次，物業(yè)管理企業(yè)籌資能力不足。物業(yè)管理公司規(guī)模普遍較小，注冊(cè)資本有限，無(wú)法向銀行提供房屋、土地之類的不動(dòng)產(chǎn)做擔(dān)保，獲得貸款的難度較大，在融資渠道與融資方式上選擇余地小，因此內(nèi)部融資是物業(yè)管理公司籌措資金的主要方式，籌資渠道較為單一，籌資數(shù)量也難以完全滿足經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需求。

3 提高物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理水平的措施

3.1 提高管理者的理財(cái)意識(shí)，培養(yǎng)戰(zhàn)略眼光

隨著物業(yè)管理開(kāi)始走向市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)?；?，物業(yè)管理企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，就必須樹(shù)立起現(xiàn)財(cái)理念，科學(xué)定位市場(chǎng)，擁有長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)謀略，形成規(guī)模效益，重視財(cái)務(wù)管理工作。只有首先從思想上重視起來(lái)，才可能在管理中執(zhí)行到位。以上我們提到的物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀中存在的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作不完善、財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不高，有很大一部分原因也是因?yàn)橛^念上對(duì)財(cái)務(wù)管理的重要性沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)。所以管理者應(yīng)該提升理財(cái)意識(shí)，培養(yǎng)戰(zhàn)略眼光，謀求企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

3.2 建立健全企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度和內(nèi)部控制體系

對(duì)于無(wú)以往經(jīng)驗(yàn)可以借鑒的現(xiàn)狀，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)參考一般會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和需要，制定適合本企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理制度并根據(jù)經(jīng)營(yíng)和客戶要求不斷完善和細(xì)化。在制度方面，完善管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置，明確財(cái)務(wù)人員的職責(zé)分工和工作流程，加強(qiáng)內(nèi)部控制。培養(yǎng)成本管理意識(shí)，重視財(cái)務(wù)分析工作。因此，物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套科學(xué)、完整、規(guī)范的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，才能充分落實(shí)好理財(cái)自，形成一系列適應(yīng)物業(yè)公司財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)管理要求的財(cái)務(wù)管理體系和自我約束機(jī)制，才能規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)管理公司的健康有序發(fā)展。

3.3 加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能和職業(yè)道德培訓(xùn)

在財(cái)務(wù)人員的培養(yǎng)過(guò)程中，首先要嚴(yán)格把關(guān)，也就是在招聘中堅(jiān)決杜絕不具備會(huì)計(jì)從業(yè)能力的人員進(jìn)入財(cái)務(wù)管理部門，對(duì)于已經(jīng)在崗卻財(cái)會(huì)專業(yè)能力不足的員工，給予學(xué)費(fèi)和考試費(fèi)等方面的支持，支持其接受相關(guān)的教育和參加考試。其次，物業(yè)公司可以對(duì)財(cái)務(wù)人員開(kāi)展定期或不定期的、有針對(duì)性的會(huì)計(jì)、稅務(wù)的培訓(xùn)，對(duì)內(nèi)部分工的財(cái)務(wù)人員開(kāi)展階段性的集中學(xué)習(xí)，并安排必要的考試，從而保證學(xué)習(xí)效果，以此提升財(cái)管人員專業(yè)理論知識(shí)和實(shí)務(wù)技能。同時(shí)注意引進(jìn)財(cái)會(huì)專業(yè)人才，為公司的持續(xù)健康發(fā)展做好人才儲(chǔ)備。最后，通過(guò)培訓(xùn)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員對(duì)自身職位和工作的重要性的認(rèn)識(shí)，讓他們意識(shí)到自己不只是一個(gè)機(jī)械處理賬務(wù)的單據(jù)傳遞員，更是一個(gè)能夠通過(guò)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析輔助項(xiàng)目經(jīng)理、輔助企業(yè)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的有價(jià)值的員工。加強(qiáng)職業(yè)道德教育，注重對(duì)員工職業(yè)道德素質(zhì)的培養(yǎng)和考察，促進(jìn)財(cái)務(wù)人員專業(yè)技能和職業(yè)道德的全面提升。

3.4 拓寬資金籌集渠道，加強(qiáng)資金運(yùn)作管理

作為物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的重要內(nèi)容，應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注融資，努力開(kāi)創(chuàng)新方式、拓展新渠道。具體而言，目前由于企業(yè)規(guī)模和盈利能力等原因，內(nèi)部融資仍是物業(yè)管理公企業(yè)主要的融資方式，因此物業(yè)管理企業(yè)必須提高經(jīng)營(yíng)管理水平和盈利能力，只有保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，給原有的投資者繼續(xù)投資的希望和信心，才能吸引新的投資者，形成良性循環(huán)。與此同時(shí)，企業(yè)應(yīng)積極拓展外部融資渠道。想要獲得更多的銀行貸款，企業(yè)還是要立足于自身良好的經(jīng)營(yíng)狀況和盈利能力。

在資金管理方面，要有計(jì)劃地、合理使用，把有限的資金用在必要的服務(wù)項(xiàng)目上，使資金使用更透明。科學(xué)地篩選投資項(xiàng)目，進(jìn)行中、短期投資，防范投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目投資實(shí)施過(guò)程的監(jiān)督和控制。

4 結(jié)束語(yǔ)

物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作開(kāi)展的雖然有些滯后，但是通過(guò)認(rèn)清現(xiàn)狀、提高重視程度，完善財(cái)務(wù)管理制度，提高財(cái)務(wù)員工的素質(zhì)、拓寬融資渠道和資金管理，其財(cái)務(wù)管理水平還是有很大提升空間的。

參考文獻(xiàn)

[1]陳晶.物業(yè)管理公司如何強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理[J].中國(guó)新技術(shù)新產(chǎn)品，2012，（17）.

第2篇：企業(yè)物業(yè)管理范文

隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，國(guó)外先進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)入，中國(guó)未來(lái)物業(yè)管理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)異常激烈。物業(yè)管理企業(yè)如何良性發(fā)展，如何在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，這要求物業(yè)管理企業(yè)在管理上有所創(chuàng)新，主要從以下幾個(gè)方面入手：

一、物業(yè)管理企業(yè)的計(jì)劃

創(chuàng)新管理計(jì)劃是由企業(yè)的高、中層管理者制定的，它將企業(yè)戰(zhàn)略中具有廣泛性的目標(biāo)和政策轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定的目標(biāo)和政策，并且規(guī)定了達(dá)到各種目標(biāo)的確切時(shí)間。管理計(jì)劃的創(chuàng)新要圍繞戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行。物業(yè)管理企業(yè)的高、中層管理者在制定具有創(chuàng)新性的計(jì)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)普遍聽(tīng)取物業(yè)管理企業(yè)一線員工的意見(jiàn)和建議，因?yàn)樗麄兪俏飿I(yè)管理服務(wù)的直接提供者和接觸者，只有他們最了解服務(wù)對(duì)象的需求。

二、物業(yè)管理企業(yè)的組織

創(chuàng)新物業(yè)管理企業(yè)的組織創(chuàng)新在一定程度上說(shuō)是一場(chǎng)管理的革命。首先要?jiǎng)?chuàng)造一種創(chuàng)新的輿論氛圍，使企業(yè)的員工充分熟悉組織創(chuàng)新的緊迫性與重要意義；其次，要明確創(chuàng)新的艱巨性與復(fù)雜性，使大家對(duì)組織創(chuàng)新的困難有個(gè)比較清醒的熟悉，從而做好思想上和心理上的預(yù)備；再次，要明確創(chuàng)新的有利條件與有利時(shí)機(jī)，做好宣傳工作，以增強(qiáng)對(duì)創(chuàng)新成功的信心，發(fā)動(dòng)企業(yè)全體員工參與組織創(chuàng)新；最后要明確組織創(chuàng)新的目的、目標(biāo)、原則、程序和方法等，以保證組織創(chuàng)新過(guò)程中的科學(xué)性與平穩(wěn)性。

三、物業(yè)管理企業(yè)的控制創(chuàng)新第一，人員配備控制

人員配備控制創(chuàng)新包括兩方面的內(nèi)容：一是對(duì)員工進(jìn)行選擇，二是對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)。

對(duì)員工的選擇主要包括任用誰(shuí)、提升誰(shuí)和調(diào)動(dòng)誰(shuí)的問(wèn)題。例如，制定人力資源規(guī)劃時(shí)，人力資源部門根據(jù)勞動(dòng)力市場(chǎng)發(fā)展變化的猜測(cè)，以及組織機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)發(fā)展的要求，向企業(yè)管理層提出組織內(nèi)部人力資源的發(fā)展規(guī)劃，包括組織內(nèi)部人員數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)、文化結(jié)構(gòu)和職業(yè)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)趨勢(shì)，讓企業(yè)管理層從整體上進(jìn)行把握。

對(duì)員工的培訓(xùn)，既包括技術(shù)和業(yè)務(wù)方面的練習(xí)，又包括員工行為和態(tài)度方面的練習(xí)，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)員工的培訓(xùn)創(chuàng)新可從以下幾方面入手：

1. 培訓(xùn)機(jī)構(gòu)創(chuàng)新。物業(yè)管理企業(yè)的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)一般分兩類：外部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)和內(nèi)部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。外部機(jī)構(gòu)包括專業(yè)培訓(xùn)企業(yè)、大學(xué)以及跨企業(yè)的合作（即派本企業(yè)的員工到其它企業(yè)掛職鍛煉等）；內(nèi)部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)則包括專門的培訓(xùn)實(shí)體，或由人力資源部履行其職責(zé)。一般來(lái)講，規(guī)模較大的企業(yè)可以建立自己的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。規(guī)模較小的企業(yè)，當(dāng)培訓(xùn)內(nèi)容比較專業(yè)，或者參加培訓(xùn)的人員較少，缺乏規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益時(shí)，可以求助于外部咨詢機(jī)構(gòu)。

2. 培訓(xùn)對(duì)象及方式的創(chuàng)新。根據(jù)參加培訓(xùn)的人員不同，可分為高層管理人員培訓(xùn)、中層管理人員培訓(xùn)、普通職員培訓(xùn)，根據(jù)不同的受訓(xùn)對(duì)象，設(shè)計(jì)相應(yīng)的培訓(xùn)方式和內(nèi)容。一般而言，高層管理人員應(yīng)以灌輸理念能力為主，參訓(xùn)人數(shù)不宜太多，采用短期而密集的方式，運(yùn)用討論學(xué)習(xí)的方法；對(duì)于中層人員，應(yīng)注重人際交往能力的練習(xí)和引導(dǎo)，參訓(xùn)規(guī)?？梢赃m當(dāng)擴(kuò)大，延長(zhǎng)培訓(xùn)時(shí)間，采用演講、討論及報(bào)告等方式，利用互動(dòng)機(jī)會(huì)增加學(xué)習(xí)效果；對(duì)于普通職員的培訓(xùn)，需要加強(qiáng)其專業(yè)技能的培養(yǎng)，以“大班制‘的方式執(zhí)行，長(zhǎng)期性的延伸教育，適當(dāng)運(yùn)用模擬等方法，充實(shí)員工的基本理念，加強(qiáng)實(shí)務(wù)操作。

第二，信息溝通渠道的控制。

良好的溝通有助于決策者正確、及時(shí)地把握與企業(yè)運(yùn)作相關(guān)的各種信息，增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)員工的團(tuán)隊(duì)精神，與業(yè)主建立積極的互動(dòng)關(guān)系。溝通，包括內(nèi)部溝通和外部溝通。外部溝通是指物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的信息傳遞，物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)商、設(shè)備供給商、服務(wù)供給商之間的信息傳遞，以及物業(yè)管理企業(yè)與政府相關(guān)主管部門、園林、水電等部門之間的信息傳遞。其中，最主要的還是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的溝通。比較新奇的溝通手段有建立網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、舉行各種與業(yè)主的聯(lián)誼會(huì)等。

內(nèi)部溝通是指企業(yè)內(nèi)部在運(yùn)作、管理上的信息傳遞。內(nèi)部溝通主要包括兩個(gè)方面：水平溝通和垂直溝通。水平溝通是指信息在平行的職能部門之間、同級(jí)的管理者之間以及基層員工之間的傳遞。垂直溝通是企業(yè)內(nèi)部具有上下級(jí)關(guān)系的組織與組織之間、組織與員工之間、上級(jí)員工與下級(jí)員工之間的信息傳遞。垂直溝通按信息傳遞順序可分為向下溝通和向上溝通。在內(nèi)部溝通方面，一些外資企業(yè)走得比較靠前，如將微軟的辦公平臺(tái)系統(tǒng)和專業(yè)物業(yè)管理系統(tǒng)軟件引入物業(yè)管理企業(yè)，大大簡(jiǎn)化了溝通手續(xù)、提高了溝通效率、節(jié)約了溝通成本。

四、物業(yè)管理企業(yè)的激勵(lì)創(chuàng)新第一，目標(biāo)激勵(lì)

員工從事任何一項(xiàng)工作，都希望所在企業(yè)能有一個(gè)明確的工作目標(biāo)，并引導(dǎo)他們圍繞這個(gè)目標(biāo)去工作，最終達(dá)到和實(shí)現(xiàn)。因此，物業(yè)管理企業(yè)一定要有一個(gè)詳盡的發(fā)展計(jì)劃，并規(guī)定每年要達(dá)到的具體目標(biāo)，是創(chuàng)全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理大廈（小區(qū)），還是通過(guò)ISO9000質(zhì)量認(rèn)證。只有目標(biāo)明確，員工才有奮斗方向和工作動(dòng)力。

第二，獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)。

員工工作的目的主要是獲[FS：PAGE]得生存所需的物質(zhì)基礎(chǔ)，物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)的作用顯得十分重要。因此調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，要充分體現(xiàn)“多勞多得，不勞不得”的公平分配原則。對(duì)企業(yè)的優(yōu)秀員工要給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，用獎(jiǎng)勵(lì)來(lái)激發(fā)員工的工作積極性和創(chuàng)造性。

第三，福利激勵(lì)。

福利可為員工解除工作和生活上的后顧之憂，使員工全身心地投入到工作中?，F(xiàn)在的企業(yè)一般都會(huì)為員工購(gòu)買養(yǎng)老、醫(yī)療等保險(xiǎn)和住房公積金。還可以根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，實(shí)行年終雙薪、帶薪休假、生日禮品、伙食補(bǔ)助等更豐富的形式來(lái)提高員工的福利，就可能最大限度地激發(fā)員工的工作積極性，增強(qiáng)員工對(duì)企業(yè)的忠誠(chéng)度。

第四，榜樣激勵(lì)。

榜樣的力量是無(wú)窮的，一個(gè)單位重要領(lǐng)導(dǎo)的工作能力和人格力量會(huì)直接影響到員工工作積極性的發(fā)揮。作為物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層和主要管理人員，一定要處處以身作則，率先垂范，以自身的榜樣力量來(lái)影響和調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。

第五，榮譽(yù)激勵(lì)。

人的需要和追求是分層次的，當(dāng)基本的工作需求和物質(zhì)利益得到滿足后，他們往往渴望得到各種榮譽(yù)。因此，對(duì)工作成績(jī)優(yōu)異、素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的員工，企業(yè)要將他們晉升到高級(jí)工作崗位，使工作崗位與他們的工作能力相一致；對(duì)工作突出、遵守企業(yè)管理規(guī)定、受到用戶稱贊的員工授予“優(yōu)秀服務(wù)標(biāo)兵”，“先進(jìn)個(gè)人”等榮譽(yù)稱號(hào)，并將其主要事跡在有關(guān)報(bào)刊和宣傳欄中大力宣傳；對(duì)素質(zhì)高、品質(zhì)好、有發(fā)展?jié)摿Φ膯T工可派出考察學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，提高他們的業(yè)務(wù)能力。

中國(guó)有句古話：“茍日新，日日新，又日新?！边@說(shuō)明中國(guó)人是具有創(chuàng)新精神的。希望我國(guó)的物業(yè)管理人也具有創(chuàng)新精神，努力走出一條具有中國(guó)特色、適合中國(guó)特色的物業(yè)管理之路。

參考文獻(xiàn)：

1. 楊錫懷，《 企業(yè)戰(zhàn)略管理 》，高等教育出版社

第3篇：企業(yè)物業(yè)管理范文

首先，物業(yè)管理的行業(yè)管理部門將不再是以政府管理為主，而是逐漸的過(guò)渡到由行業(yè)的管理協(xié)會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一的管理，政府部門應(yīng)重點(diǎn)負(fù)責(zé)行業(yè)相關(guān)的司法和立法工作，而物業(yè)管理行業(yè)的協(xié)會(huì)則應(yīng)重點(diǎn)負(fù)責(zé)資質(zhì)評(píng)審，投訴處理、培養(yǎng)教育、行業(yè)行為規(guī)范以及考評(píng)創(chuàng)優(yōu)等工作；其次，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的日常事務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)也不再是單純的自主管理的模式，也應(yīng)逐步的向社會(huì)的各個(gè)專業(yè)化的公司過(guò)渡。比如說(shuō)，房屋維修、綠化、清潔以及機(jī)電等工作都屬于物業(yè)管理企業(yè)的日常工作，今后這些工作就會(huì)分包給各個(gè)專業(yè)化的公司去做，而物業(yè)管理企業(yè)則是要對(duì)這些工作進(jìn)行統(tǒng)一的調(diào)度和監(jiān)督；最后，社區(qū)事務(wù)從原來(lái)的物業(yè)管理將向社會(huì)或是政府過(guò)渡。在我國(guó)社會(huì)物質(zhì)文明和精神文明都得到了快速發(fā)展的背景下，治安狀況得到了明顯的改善，在住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理所負(fù)責(zé)的社區(qū)文化、計(jì)劃生育、治安以及裝修稅收等原本屬于政府部門的工作將回歸到政府部門，而如果哪一部分的工作確實(shí)還是要有物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)的，也將以的形式進(jìn)行企業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理。

2新時(shí)期下物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)策略

通常情況下，物業(yè)管理行業(yè)的目標(biāo)市場(chǎng)以及服務(wù)種類都是定位在保安清潔和勞動(dòng)密集型房屋管理權(quán)等內(nèi)容上，而這對(duì)企業(yè)所采取的營(yíng)銷手段、市場(chǎng)渠道的拓展以及企業(yè)的服務(wù)形式和服務(wù)內(nèi)容等都是有一定的約束作用的，并且也會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的盈利水平和經(jīng)營(yíng)能力產(chǎn)生影響。在物業(yè)管理行業(yè)向著專業(yè)化發(fā)展的趨勢(shì)下，服務(wù)產(chǎn)品的專業(yè)化程度以及科技含量水平的高低將是兩個(gè)最重要的影響因素。

2.1建立更加專業(yè)的物業(yè)維修部門

在物業(yè)管理企業(yè)中，所涉及到的維修和服務(wù)項(xiàng)目是非常多的，相關(guān)的專業(yè)也很廣，在人們物質(zhì)生活水平不斷提高的背景下，精神生活水平和居住文化水平也得到了顯著的提高，所以住戶的要求也是多種多樣，大到住行，小到衣食，都有著不同層次和不同方面物業(yè)需求，因此，要想滿足這些種類繁多的需求，并且為用戶提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，就必須成立專業(yè)化的物業(yè)維修部門，同時(shí)組建一支更加專業(yè)的物業(yè)維修團(tuán)隊(duì)。要有專業(yè)的房屋等建筑物的維護(hù)部門，要有物業(yè)附屬設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施的維修和保養(yǎng)部門，要有相關(guān)的場(chǎng)地的維護(hù)和管理的部門，要有消防設(shè)施的更新、維護(hù)和保養(yǎng)的部門，同時(shí)治安保衛(wèi)、車輛管理、庭院護(hù)花以及清掃保潔等都要配有專業(yè)的服務(wù)人員或是服務(wù)機(jī)構(gòu)，這樣才能真正的組建一個(gè)專業(yè)的物業(yè)維修部門，每一個(gè)機(jī)構(gòu)或是個(gè)人在各自領(lǐng)域上都有著較高的專業(yè)技術(shù)水平，為用戶提供更加全面、更加優(yōu)質(zhì)的物業(yè)維修服務(wù)，只有這樣，得到了所服務(wù)住戶和業(yè)主的信賴和支持，物業(yè)管理企業(yè)才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟。

2.2提高物業(yè)維修人員專業(yè)的技術(shù)水平

由于歷史上的種種原因，物業(yè)管理企業(yè)的維修人員大多是從原來(lái)各個(gè)單位所分離出來(lái)的后勤服務(wù)人員，這些人員的年紀(jì)普遍偏大，并且存在著專業(yè)不對(duì)口以及技術(shù)水平較低等問(wèn)題，應(yīng)用的操作技能和管理能力也十分匱乏。未解決以上所存在的種種問(wèn)題，首先應(yīng)大力的實(shí)施減員增效的措施，認(rèn)真研究和分析目前物業(yè)維修人員數(shù)量過(guò)多、用人成本過(guò)高并且專業(yè)素質(zhì)較差的實(shí)際情況，減員就是實(shí)現(xiàn)物業(yè)維修部門自立生存的一個(gè)重要的措施，盡可能的精簡(jiǎn)管理層，同時(shí)大膽的放開(kāi)作業(yè)層，對(duì)維修崗位以為的剩余人員應(yīng)堅(jiān)決的執(zhí)行減員的措施。在實(shí)行減員增效策略的過(guò)程中，要利用好相關(guān)的政策措施，減下來(lái)的人員，可以替代現(xiàn)在由外來(lái)雇工所占據(jù)的崗位，這樣對(duì)降低整個(gè)企業(yè)的工資水平也是十分有利的。對(duì)于留下來(lái)的物業(yè)維修人員，應(yīng)定期的對(duì)其進(jìn)行物業(yè)維修知識(shí)等方面的培訓(xùn)和教育工作，充分提高物業(yè)維修人員的維修技能和專業(yè)技術(shù)水平。同時(shí)還應(yīng)加快物業(yè)維修高級(jí)人才的培養(yǎng)步伐，可以適當(dāng)?shù)膹耐獠恳M(jìn)高素質(zhì)的專業(yè)的物業(yè)維修人員，這樣才能真正的打造出一支適應(yīng)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的高素質(zhì)的物業(yè)維修的人才團(tuán)隊(duì)。

3專業(yè)化發(fā)展是新時(shí)期物業(yè)管理的必然趨勢(shì)

在新時(shí)期下，物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略的制高點(diǎn)就是物業(yè)管理專業(yè)化的發(fā)展方向，物業(yè)管理不再是傳統(tǒng)的大一統(tǒng)的管理模式，而逐漸轉(zhuǎn)變成為全新運(yùn)作的專業(yè)化的管理模式，通過(guò)這一模式物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)才能得到強(qiáng)化，市場(chǎng)特有的競(jìng)爭(zhēng)力才能得到鞏固和提升，所以，專業(yè)化的發(fā)展方向必將成為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。

3.1專業(yè)化的發(fā)展更加有利于物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)和管理的過(guò)程中形成統(tǒng)一的模式

也更加有利于企業(yè)共享資源和降低成本，通過(guò)向客戶提供更加人性化和更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)才能夠真正的實(shí)現(xiàn)規(guī)模化的經(jīng)營(yíng)管理，從而提高其所帶來(lái)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

3.2通過(guò)建立專業(yè)的物業(yè)維修部門以及提升物業(yè)維修人員的專業(yè)素質(zhì)等措施

才能不斷滿足業(yè)主對(duì)高品質(zhì)服務(wù)和新生活的需求，提升了物業(yè)管理企業(yè)的形象力、生產(chǎn)力和擴(kuò)展力，在更加專業(yè)化的服務(wù)內(nèi)容中，企業(yè)所提供的服務(wù)活動(dòng)將更加完美、專業(yè)和精細(xì)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)氛圍中找到更多的商機(jī)。并且借助于這類物業(yè)專業(yè)化的服務(wù)，也能夠更好的適應(yīng)不斷變化的個(gè)性化的服務(wù)需求。

3.3在物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化發(fā)展的要求下，將建立更加專業(yè)的服務(wù)管理機(jī)構(gòu)，比如說(shuō)清潔、綠化、保安以及工程維修等物業(yè)管理活動(dòng)都要配備專業(yè)化的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，而這也更加有利于統(tǒng)一物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理專業(yè)的服務(wù)安排得到進(jìn)一步的統(tǒng)籌和規(guī)劃，無(wú)論是資金的使用效率還是資金的配置，都得到了大幅度的提高。

4結(jié)束語(yǔ)

第4篇：企業(yè)物業(yè)管理范文

物業(yè)管理企業(yè)成本包括：人員工資；消防、監(jiān)控、給排水、采暖等設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行和維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi)；清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；垃圾運(yùn)輸費(fèi)；公共秩序維護(hù)費(fèi)；固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)；辦公費(fèi)；經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意的其他費(fèi)用。其中物業(yè)管理企業(yè)成本構(gòu)成大致為：人力成本35-45%；公共能源25-35%；營(yíng)運(yùn)成本18%左右；管理費(fèi)用6%左右。其中，人力資源成本和能源消耗成本占整個(gè)物業(yè)管理成本的60-80%，而人員崗位是固定的，故公共能源成為物業(yè)管理企業(yè)成本控制的重點(diǎn)。

二、能源成本控制措施

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在消除一切浪費(fèi)、不斷改進(jìn)、及時(shí)調(diào)整的指導(dǎo)下，在滿足業(yè)主對(duì)能耗需求(設(shè)備設(shè)施和照明的正常需要)的同時(shí)，有機(jī)控制能耗成本。具體措施有以下四點(diǎn)：表計(jì)無(wú)遺漏、電價(jià)準(zhǔn)確核算、管理無(wú)空白、平衡點(diǎn)運(yùn)行。

1）、做到表計(jì)沒(méi)有遺漏。第一，為所有入住業(yè)主安裝電表。電表計(jì)量數(shù)減去業(yè)主使用的電量為物管企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)的電量，包括：物業(yè)設(shè)施設(shè)備所計(jì)量的電量、公共照明計(jì)量電量、以及物管企業(yè)自己的辦公用電計(jì)量等。第二，充分利用電力峰平谷優(yōu)惠政策，根據(jù)實(shí)際用電時(shí)間需求，安裝智能電表可節(jié)約一部分電費(fèi)。第三，為實(shí)時(shí)監(jiān)控重要設(shè)備設(shè)施用電，除給設(shè)施設(shè)備安裝的總表外，還要為特定的設(shè)施設(shè)備安裝電表專項(xiàng)計(jì)量。第四，為實(shí)時(shí)監(jiān)控公共照明用電，應(yīng)以樓層為單位安裝表計(jì)。第五，為物管企業(yè)自用房安裝電表。表計(jì)無(wú)遺漏是能耗成本控制的基礎(chǔ)和前提。

2）、電價(jià)準(zhǔn)確核算。因?yàn)殡娏靖鶕?jù)夜間低谷和白天高峰分別實(shí)行三種電價(jià)，按照峰、平、谷三個(gè)用電時(shí)段分三個(gè)不同的電價(jià)對(duì)用電進(jìn)行計(jì)量，電費(fèi)的單價(jià)有三種，還需要考慮功率因數(shù)的指標(biāo)，無(wú)功計(jì)量，不達(dá)指標(biāo)可能會(huì)罰款。另外，多數(shù)辦公樓可以進(jìn)行房間調(diào)整，一般供電公司不會(huì)對(duì)可分割寫字樓能實(shí)施戶表工程。為減少物管企業(yè)的成本，每戶業(yè)主到總表間的線路損耗只能采取業(yè)主公攤的方式補(bǔ)空。

3）、管理無(wú)空白。計(jì)量范圍要包含所有的應(yīng)該計(jì)量的用電用水用氣。制定設(shè)施設(shè)備使用規(guī)程，專人負(fù)責(zé)管控運(yùn)行時(shí)間。杜絕一切可能的無(wú)管理現(xiàn)象，如長(zhǎng)明燈、夜班時(shí)間因責(zé)任不明確或安排不當(dāng)而無(wú)人關(guān)閉的用電系統(tǒng)等。可以通過(guò)能源小組定期對(duì)寫字樓進(jìn)行全面的巡查來(lái)杜絕能源管理的空白點(diǎn)。能源小組尋找可能的空白點(diǎn)，制訂管理控制的措施改進(jìn)，達(dá)到不斷修正、完善的目的。

4）、實(shí)行平衡點(diǎn)運(yùn)行。能源控制的平衡點(diǎn)運(yùn)行是指凡是使用電力能源的系統(tǒng)，如寫字樓的設(shè)備設(shè)施用電、照明系統(tǒng)用電等，其開(kāi)啟、關(guān)閉和運(yùn)作的時(shí)間和方式，剛好能滿足寫字樓業(yè)主正常的需要，能源管理在沒(méi)有多余浪費(fèi)的需求和供應(yīng)的平衡點(diǎn)上運(yùn)行。理想的平衡點(diǎn)運(yùn)行是不存在的，臨界點(diǎn)運(yùn)行是寫字樓能源控制不懈追求的目標(biāo)。為此，企業(yè)不僅要從管理規(guī)定上，而且要從人員操作上進(jìn)行長(zhǎng)期細(xì)致的努力工作。比如，不僅有設(shè)備的運(yùn)作規(guī)程，還應(yīng)制定其能源控制操作規(guī)程；在照明管理上，除正式規(guī)定外還可以將寫字樓劃分成不同的責(zé)任區(qū)域，要求員工根據(jù)實(shí)際情況自行調(diào)整操作規(guī)定，根據(jù)業(yè)主的使用情況及時(shí)地開(kāi)、關(guān)調(diào)整，使之既能滿足業(yè)主的需要，又能最大限度地節(jié)約用電。

節(jié)約能源既要從管理上抓，又要從細(xì)節(jié)上抓，具體從三個(gè)方面實(shí)施。

1）、突出抓好節(jié)約用電

1、對(duì)辦公場(chǎng)所空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行節(jié)能改造，要求每位水電暖值班人員務(wù)必精心調(diào)整。主要措施為：一是根據(jù)天氣變化調(diào)整出水溫度，夏季9——12度，冬季35——40度；二是盡可能用一臺(tái)循環(huán)泵，并且間斷運(yùn)行。三是盡可能減少中央空調(diào)運(yùn)行天數(shù)。

2、工作人員在辦公時(shí)間要充分利用自然光照、堅(jiān)決杜絕無(wú)人燈、長(zhǎng)明燈。機(jī)房、會(huì)議室等場(chǎng)所要做到留應(yīng)急照明外，在有人工作時(shí)開(kāi)燈，做到人走隨手關(guān)閉照明。

3、降低電腦、打印機(jī)等辦公設(shè)備的待機(jī)能耗。合理安排使用電腦、打印機(jī)等用電設(shè)備，最大限度降低能耗。不使用時(shí)，關(guān)閉電源。

4、企業(yè)大院大門崗探照燈、草坪燈只在節(jié)日期間或有特殊要求時(shí)開(kāi)放，平時(shí)不開(kāi)。同時(shí)，對(duì)廣場(chǎng)、道路及綠化帶等公共區(qū)域照明設(shè)施要有整體規(guī)劃，對(duì)能耗高的燈具進(jìn)行技術(shù)改造，保證照明的同時(shí)不浪費(fèi)公共能源，實(shí)施綠色照明。

5、嚴(yán)禁在辦公室、值班室等處使用電爐、電取暖器等電器。

2）、注意節(jié)約用水

1、每位水電暖工作人員要加強(qiáng)對(duì)水暖設(shè)備的維護(hù)與管理，常態(tài)化檢查供水管線以及容易發(fā)生漏水故障的的點(diǎn)，如自動(dòng)補(bǔ)水箱等，更換節(jié)水龍頭和節(jié)水衛(wèi)生潔具，嚴(yán)查跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除。自覺(jué)養(yǎng)成節(jié)水習(xí)慣，隨手關(guān)閉水龍頭，杜絕長(zhǎng)流水現(xiàn)象。

2、關(guān)于企業(yè)服務(wù)綠地養(yǎng)護(hù)用水，每位水電暖工作人員要熟練掌握自備泵供應(yīng)井水回水和自來(lái)水直供兩種方式的轉(zhuǎn)換，并根據(jù)季節(jié)和天氣變化情況，科學(xué)、適時(shí)進(jìn)行灌溉，提倡噴灌、微灌、滴灌的灌溉方式，鼓勵(lì)利用雨水，盡量減少用水量。

3、企業(yè)熱水供應(yīng)方面：建議洗浴熱水改24小時(shí)供應(yīng)為分段供應(yīng)。要求每位水電暖值班人員在節(jié)假日靈活掌握，如無(wú)施工，則可暫停供應(yīng)。如資金允許，制熱水方式則由現(xiàn)在電熱能改為太陽(yáng)能。

3）、精打細(xì)算使用辦公和維修耗材

1、加快企業(yè)辦公網(wǎng)絡(luò)建設(shè)步伐，積極推進(jìn)網(wǎng)上辦公，做到文件材料盡量通過(guò)局域網(wǎng)報(bào)送，提倡無(wú)紙化辦公。

2、復(fù)印、打印等辦公用紙指定專人管理，嚴(yán)格控制。未定稿材料部門之間傳送的紙質(zhì)材料及日常文件的打印，實(shí)行雙面打印。

3、采購(gòu)備品備件方面：一是要求物品采購(gòu)負(fù)責(zé)人要采購(gòu)在國(guó)家節(jié)能目錄內(nèi)的知名品牌。二是改變觀念，由物美價(jià)廉改為物有所值。如采購(gòu)節(jié)水水龍頭、節(jié)能電器等。

4、修理更換方面：要求每位水電暖工作人員要有應(yīng)修必修，修必修好的理念，做到接通知馬上到，具備條件立即修好；不具備條件，向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，聯(lián)系專業(yè)人員盡快修好。

第5篇：企業(yè)物業(yè)管理范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè)；服務(wù)質(zhì)量；要點(diǎn)

隨著城市發(fā)展進(jìn)程的不斷加快，物業(yè)行業(yè)因此興起，但在發(fā)展同時(shí)物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾不斷加深，化解物業(yè)管理矛盾，提升物業(yè)管理水平對(duì)完善物業(yè)企業(yè)的服務(wù)，提高社會(huì)的和諧程度等均有重要意義。因此，本文以物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提升為研究方向，對(duì)具體的規(guī)范要點(diǎn)進(jìn)行了分析，以供參考。

一、加強(qiáng)質(zhì)量管理學(xué)習(xí)，樹(shù)立質(zhì)量管理意識(shí)

物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的規(guī)范，需要從廣大員工入手，對(duì)員工進(jìn)行崗位教育，提高全體員工的服務(wù)意識(shí)，將服務(wù)理念貫徹到物業(yè)管理企業(yè)的全過(guò)程中去，并要引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)堅(jiān)持“服務(wù)至上、質(zhì)量第一”的工作理念，促進(jìn)質(zhì)量意識(shí)的提升。第一，提高企業(yè)文化的質(zhì)量。物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)要發(fā)揮自身的領(lǐng)導(dǎo)作用，將企業(yè)質(zhì)量文化建設(shè)放在工作的重中之重，在企業(yè)中樹(shù)立“服務(wù)至上，以人為本”的文化建設(shè)理念，促使企業(yè)文化與企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的相輔相成。第二，提高企業(yè)品牌的質(zhì)量。企業(yè)的發(fā)展必須要具有品牌效應(yīng)，只有提高產(chǎn)品的品牌力才能夠提升其競(jìng)爭(zhēng)能力，從而在市場(chǎng)發(fā)展中站穩(wěn)腳跟。所以物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提升必須要樹(shù)立品牌意識(shí)，制定完善的管理標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)管理部門要對(duì)此進(jìn)行嚴(yán)抓死守，促進(jìn)管理效果的提升。第三，提高企業(yè)效益的質(zhì)量。質(zhì)量在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下具有非常重要的作用，其是保證市場(chǎng)效益，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)良好運(yùn)行的有效手段。因此，物業(yè)管理公司要明確自身的質(zhì)量目標(biāo)和服務(wù)目標(biāo)，在管理中積極與業(yè)主、各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)部分、下屬部門等進(jìn)行溝通，規(guī)范自己的服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)改進(jìn)工作的完成[1]。

二、貫徹質(zhì)量管理思想，建設(shè)質(zhì)量管理體系

質(zhì)量管理體系是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的重要保證，其不僅有利于企業(yè)管理?xiàng)l例的實(shí)施，也與利于在企業(yè)內(nèi)部形成檢查方式，督促和完善企業(yè)的管理工作，提高企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。因此，物業(yè)管理企業(yè)要積極貫徹質(zhì)量管理的思想，由專門的工作小組聯(lián)系企業(yè)和業(yè)主等方面，爭(zhēng)取各方意見(jiàn)，然后對(duì)質(zhì)量管理體系進(jìn)行修改和完善，并把日常服務(wù)、管理工作的細(xì)則等落實(shí)到管理體系中去，并用文件的形式進(jìn)行管理和執(zhí)行。另外，在管理體制制定之后，物業(yè)管理企業(yè)的管理部門要加大宣傳力度，盡可能將其落實(shí)到各個(gè)階層的工作中去，同時(shí)相關(guān)的管理人員要仔細(xì)理解文件內(nèi)容，確保各階層的有效落實(shí)。

三、倡導(dǎo)全民參與管理，對(duì)質(zhì)量進(jìn)行全面掌控

物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的規(guī)范應(yīng)該是全員性的，全體成員都應(yīng)該樹(shù)立服務(wù)和質(zhì)量提升的意識(shí)。因此，物業(yè)企業(yè)要提高全體成員的素質(zhì)，調(diào)動(dòng)全員參與物業(yè)管理，在企業(yè)內(nèi)部形成全員管理，人人關(guān)心服務(wù)質(zhì)量的氛圍。第一，明確企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的管理職責(zé)。領(lǐng)導(dǎo)作為企業(yè)管理的重要責(zé)任人，要發(fā)揮好自身管理者的作用，可以通過(guò)制定質(zhì)量服務(wù)手冊(cè)的形式對(duì)員進(jìn)行教育，提高員工的服務(wù)意識(shí)，使員工意識(shí)到提高自身服務(wù)質(zhì)量的重要性，并能夠根本法律法規(guī)規(guī)范自身的工作行為。同時(shí)，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)還應(yīng)該組織有利于提升質(zhì)量服務(wù)水平的活動(dòng)，提高員工的合作意識(shí)和服務(wù)意識(shí)，切實(shí)提高物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。第二，制定和實(shí)行崗位責(zé)任制。企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的全面提高需要每一個(gè)崗位的配合，只有全體崗位的質(zhì)量工作提高了，才能夠提高整個(gè)企業(yè)的工作質(zhì)量。因此，企業(yè)要制定和實(shí)行崗位責(zé)任制，將每一個(gè)員工的質(zhì)量服務(wù)工作進(jìn)行明確的規(guī)定，確定崗位職責(zé)，做到事事有人管。另外，在企業(yè)內(nèi)部還要形成權(quán)責(zé)明確、全面覆蓋的責(zé)任管理網(wǎng)絡(luò)，從全方面對(duì)質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行掌控，保證整個(gè)服務(wù)過(guò)程的質(zhì)量高效化。第三，為員工提供培訓(xùn)服務(wù)。員工素質(zhì)直接關(guān)系著企業(yè)的服務(wù)管理水平，所以企業(yè)要為員工提供高質(zhì)量的培訓(xùn)服務(wù)，對(duì)員工的技能和素質(zhì)進(jìn)行提升，以此來(lái)提高其服務(wù)質(zhì)量。在具體的培訓(xùn)中，一方面可以聘請(qǐng)專門的物質(zhì)管理人員講解有關(guān)物業(yè)服務(wù)管理的知識(shí)；另一方面可以選擇針對(duì)性的質(zhì)量培訓(xùn)文件，讓員工明確自身的工作職責(zé)，從而規(guī)范自己的服務(wù)行為。

四、制度質(zhì)量管理措施，保證管理體系的穩(wěn)定運(yùn)行

第一，設(shè)置服務(wù)質(zhì)量管理機(jī)構(gòu)。物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置，有利于企業(yè)目標(biāo)、考核方式、技術(shù)研發(fā)、質(zhì)量改進(jìn)等具體業(yè)務(wù)的管理和完善，從而為企業(yè)提供基礎(chǔ)性的服務(wù)，提高企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。第二，制定標(biāo)準(zhǔn)化的工作條例。標(biāo)準(zhǔn)化的工作條例是規(guī)范企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的綜合性工程，其有利于企業(yè)各部門、各工作環(huán)節(jié)之間的配合和協(xié)調(diào)發(fā)展，從而確保企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提升。第三，健全和完善質(zhì)量監(jiān)管制度。完善的質(zhì)量監(jiān)管制度是規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵，也是保證質(zhì)量管理體系落實(shí)的重要因素。因此，要建立完善的質(zhì)量管理制度，對(duì)企業(yè)服務(wù)的前、中、后三期進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)管，從而保證服務(wù)信息的暢通，確保信息反饋的及時(shí)有效，提高企業(yè)的服務(wù)效率[2]。另外，完善的監(jiān)管機(jī)制，有利于對(duì)員工和企業(yè)部門進(jìn)行考核，協(xié)調(diào)各部門的利益，促進(jìn)企業(yè)服務(wù)工作的有序進(jìn)行。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的規(guī)范化發(fā)展，與企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和全體員工是分不開(kāi)的，所以樹(shù)立領(lǐng)導(dǎo)的管理意識(shí)和全員參與的管理行為，對(duì)提高物業(yè)企業(yè)的服務(wù)意識(shí)和質(zhì)量意識(shí)具有重要意義。因此，物業(yè)管理企業(yè)要樹(shù)立質(zhì)量管理意識(shí)，建立質(zhì)量管理體制，完善監(jiān)管機(jī)制，確保企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的高效提升。

參考文獻(xiàn)：

第6篇：企業(yè)物業(yè)管理范文

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)行為，有利于企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)及其管理要求，制定本規(guī)定。

除本規(guī)定另有規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》。

第二條本規(guī)定適用于中華人民共和國(guó)境內(nèi)的各類物業(yè)管理企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)），包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、外商投資企業(yè)等各類經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的企業(yè)；有限責(zé)任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業(yè)。

其他行業(yè)獨(dú)立核算的物業(yè)管理企業(yè)也適用本規(guī)定。

第二章代管基金

第三條代管基金是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

房屋共用部位維修基金是指專項(xiàng)用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)存車庫(kù)等。

共用設(shè)施設(shè)備維修基金是指專項(xiàng)用于共用設(shè)施和共用設(shè)備大修理的資金。共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等。

第四條代管基金作為企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債管理。

代管基金應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)，專款專用，并定期接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的檢查與監(jiān)督。

代管基金利息凈收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作代管基金滾存使用和管理。

第五條企業(yè)有償使用業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)設(shè)立備查帳簿單獨(dú)進(jìn)行實(shí)物管理，并按照國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定或者雙方簽訂的合同、協(xié)議支付有關(guān)費(fèi)用（如租賃費(fèi)、承包費(fèi)等）。

管理用房是指業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人向企業(yè)提供的辦公用房。

商業(yè)用房是指業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人向企業(yè)提供的經(jīng)營(yíng)用房。

第六條企業(yè)支付的管理用房和商業(yè)用房有償使用費(fèi)，經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作企業(yè)代管的房屋共用部位的維修基金；企業(yè)支付的共用設(shè)施設(shè)備有償使用費(fèi)，經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作企業(yè)代管的共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

第三章成本和費(fèi)用

第七條企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，按照國(guó)家規(guī)定計(jì)入成本、費(fèi)用。

第八條企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本。營(yíng)業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。實(shí)行一級(jí)成本核算的企業(yè)，可不設(shè)間接費(fèi)用，有關(guān)支出直接計(jì)入管理費(fèi)用。

直接人工費(fèi)包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等。

直接材料費(fèi)包括企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

間接費(fèi)用包括企?業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。

第九條企業(yè)經(jīng)營(yíng)共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費(fèi)，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本。

第十條企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本或者管理費(fèi)用。

第十一條企業(yè)對(duì)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本或者管理費(fèi)用。

第十二條企業(yè)可以于年度終了，按照年末應(yīng)收帳款余額的0.3％－0.5％計(jì)提壞帳準(zhǔn)備金，計(jì)入管理費(fèi)用。

企業(yè)發(fā)生的壞帳損失，沖減壞帳準(zhǔn)備金。收回已核銷的壞帳，增加壞帳準(zhǔn)備金。

不計(jì)提取壞帳準(zhǔn)備金的企業(yè)，發(fā)生的壞帳損失，計(jì)入管理費(fèi)用。收回已核銷的壞帳，沖減管理費(fèi)用。

第四章?tīng)I(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn)

第十三條營(yíng)業(yè)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的各項(xiàng)收入，包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。

第十四條主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入。

物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共費(fèi)收入、公眾代辦費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。

物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等共用設(shè)施收入。

物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。

第十五條企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證時(shí)確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。

物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。

企業(yè)與業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。

第十六條企業(yè)利潤(rùn)總額包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益、營(yíng)業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。

第十七條補(bǔ)貼收入是指國(guó)家撥給企業(yè)的政策性虧損補(bǔ)貼和其他補(bǔ)貼。

第十八條營(yíng)業(yè)利潤(rùn)包括主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)和其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)。

主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)是指主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減去營(yíng)業(yè)稅金及附加，再減去營(yíng)業(yè)成本、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用后的凈額。

營(yíng)業(yè)稅金及附加包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)是指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額。

第十九條其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入及無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。

商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的收入，如開(kāi)辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營(yíng)收入。

第二十條其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所發(fā)生的有關(guān)成本和費(fèi)用支出。

企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費(fèi)，計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。

企業(yè)對(duì)商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)肫渌麡I(yè)務(wù)支出。

第7篇：企業(yè)物業(yè)管理范文

（一）成本構(gòu)成要素復(fù)雜

由于物業(yè)管理企業(yè)的供暖服務(wù)的多樣化，就造成物業(yè)管理企業(yè)供暖成本的相對(duì)復(fù)雜。按照供暖成本的構(gòu)成來(lái)看，可以將其分為能源成本、管理成本、資源成本等多個(gè)方面。能源成本是進(jìn)行供暖服務(wù)的決定因素，為供暖過(guò)程的順利實(shí)施提供必要的煤炭、水、電等能源支持。管理成本則是對(duì)供暖服務(wù)過(guò)程中所需要的管道進(jìn)行維修、保養(yǎng)、管理的所有成本。是對(duì)小區(qū)房屋的。資源成本是供暖整個(gè)過(guò)程中一切人力、物力、財(cái)力開(kāi)支的總稱。

（二）供暖成本的不斷加大

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求越來(lái)越高，因此對(duì)供暖的要求也逐漸重視。也就意味著物業(yè)管理企業(yè)所提供供暖服務(wù)的范圍更加廣泛，因此供暖成本在地域上的分布更廣。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)使物業(yè)管理企業(yè)一味追求經(jīng)濟(jì)利益，通過(guò)不斷的搶占市場(chǎng)而擴(kuò)大供暖服務(wù)的范圍，所以說(shuō)物業(yè)管理供暖成本也隨著供暖面積的不斷變廣而加大。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施配備對(duì)供暖成本影響大

根據(jù)不同的建筑物和物業(yè)小區(qū)的特點(diǎn)采取的供暖服務(wù)不同，因此會(huì)使物業(yè)管理企業(yè)的供暖成本有所不同。例如近幾年新建的樓房，相對(duì)來(lái)說(shuō)供暖管道等基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，因此供暖成本相對(duì)比較低。但是對(duì)于很多老舊的建筑物來(lái)說(shuō)，供暖管道等裝置老化損壞，嚴(yán)重影響了供暖工作的順利開(kāi)展，使供暖的維修等成本增加，可見(jiàn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)供暖成本影響較大。

二、物業(yè)管理企業(yè)供暖成本管理的現(xiàn)狀

（一）成本管理落后性

在現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理企業(yè)供暖過(guò)程中，供暖成本管理大多數(shù)都是從物業(yè)接管驗(yàn)收以后才開(kāi)始的，成本管理具有一定的滯后性。按照正常的成本管理流程來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理供暖成本很大程度上取決于企業(yè)本身的特點(diǎn)，物業(yè)管理規(guī)模、物業(yè)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)、物業(yè)建筑材料等多方面，這些因素在很大程度上影響著物業(yè)管理供暖成本的高低。

（二）成本管理制度的不健全

物業(yè)管理企業(yè)供暖工作內(nèi)容很多，其中供暖成本管理是其主要的工作內(nèi)容。但是在實(shí)際的工作過(guò)程中，物業(yè)供暖相關(guān)職能部門缺乏對(duì)供暖成本制度的認(rèn)識(shí)，被動(dòng)的執(zhí)行命令而缺乏管理成本的主觀能動(dòng)性。同時(shí)，員工的工作績(jī)效并未與工作內(nèi)容掛鉤，因此員工的工作積極性不大，會(huì)很大程度上阻礙成本管理的發(fā)展。

（三）成本管理理論不成熟

在成本管理人員的眼中，普遍認(rèn)為成本的管理是一味的降低成本的過(guò)程，而成本降低需要通過(guò)裁員、節(jié)約開(kāi)支等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。但是伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不能適用現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)，更是束縛了企業(yè)自身的改革和創(chuàng)新。在很多方面，成本管理理論的不成熟使得管理者對(duì)物業(yè)管理企業(yè)供暖成本管理的認(rèn)識(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，只是片面注重服務(wù)與管理過(guò)程的節(jié)約，而非從降低管理成本的源頭出發(fā)去根治問(wèn)題，所以說(shuō)物業(yè)管理企業(yè)的供暖成本一直居高不下。

三、更好實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)供暖成本管控的對(duì)策

（一）運(yùn)用系統(tǒng)理念加以分析

要想實(shí)現(xiàn)供暖成本的有效控制，就必須運(yùn)用系統(tǒng)科學(xué)的方式加以綜合分析，結(jié)合不同供暖服務(wù)對(duì)象的情況具體運(yùn)用。通過(guò)科學(xué)系統(tǒng)不斷分析，保證供暖以最低的成本實(shí)現(xiàn)最大化的供暖效果。比如說(shuō)鍋爐功率、設(shè)備成本、煤炭質(zhì)量等多方面，都需要具體分析，追求物業(yè)管理企業(yè)的供暖成本最小化的目的。

（二）降低采購(gòu)成本

由于工業(yè)生產(chǎn)的逐年增加，能源、資源面臨著匱乏的現(xiàn)象，這對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的供暖來(lái)說(shuō)是個(gè)不小的挑戰(zhàn)。能源價(jià)格的升高使得供暖資源采購(gòu)成本增加，并且市場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，物業(yè)管理企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)逐漸轉(zhuǎn)化為成本優(yōu)勢(shì)之間的競(jìng)爭(zhēng)。在進(jìn)行能源采購(gòu)時(shí)要貨比三家，選擇性價(jià)比最高的資源進(jìn)行采購(gòu)。另外，可以利用煤炭等能源的銷售淡旺季規(guī)律進(jìn)行反季節(jié)采購(gòu)，最大程度的降低采購(gòu)成本，獲得經(jīng)濟(jì)效益。

（三）規(guī)范操作流程

供暖工作內(nèi)容復(fù)雜，需要進(jìn)行流程的規(guī)范，力求在最少的工作流程內(nèi)實(shí)現(xiàn)工作效率的最大化。因此需要引進(jìn)現(xiàn)代統(tǒng)籌規(guī)劃的理論來(lái)指導(dǎo)供暖成本的安排，要要各個(gè)部門能各司其職、盡職盡責(zé)，共同促進(jìn)工作效率的整體提高。

（四）運(yùn)用科學(xué)的管理方法

現(xiàn)代高科技技術(shù)的的開(kāi)發(fā)和應(yīng)用，可以為供暖工作提供更多的技術(shù)支持，通過(guò)合理的安排維護(hù)、維修等工作，優(yōu)化整個(gè)供暖的各個(gè)流程內(nèi)容。同時(shí)配合以成本預(yù)測(cè)、成本分析、成本評(píng)估現(xiàn)代軟件的應(yīng)用，最大程度的降低成本支出。除此之外，要不斷提高從業(yè)人員的職業(yè)技能和素質(zhì)，建立起訓(xùn)練有素的團(tuán)隊(duì)，是決定供暖成本控制工作的關(guān)鍵。

四、結(jié)束語(yǔ)

第8篇：企業(yè)物業(yè)管理范文

在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以及城市建設(shè)的不斷發(fā)展過(guò)程中，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)也逐漸地發(fā)展成為一種新興服務(wù)行業(yè)。但是在物業(yè)管理行業(yè)不斷地發(fā)展過(guò)程中個(gè)，也一定會(huì)出現(xiàn)很多的問(wèn)題和各種挑戰(zhàn)。物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)在不斷地加劇，一些外國(guó)企業(yè)的入駐等實(shí)際存在的問(wèn)題也影響著我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)。物業(yè)管理企業(yè)如何在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，把握機(jī)遇、提高自身的整體競(jìng)爭(zhēng)能力以及掌握消費(fèi)者的需求心理，更好的服務(wù)消費(fèi)者等問(wèn)題都是物業(yè)管理企業(yè)在為未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中必須正視的問(wèn)題。本文主要分析了一些物業(yè)管理企業(yè)在新時(shí)期的營(yíng)運(yùn)模式，剖析在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中一些切實(shí)有效地獲取途徑。

關(guān)鍵詞：

物業(yè)管理企業(yè)；營(yíng)運(yùn)模式；創(chuàng)新建議及探索

一、物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)運(yùn)模式的現(xiàn)狀。

首先就是在現(xiàn)階段的物業(yè)管理企業(yè)中，普遍地存在著企業(yè)自身的效益不高，基本上就是實(shí)施保本微利的營(yíng)業(yè)模式，在面對(duì)全新地、創(chuàng)新型運(yùn)用模式的發(fā)展趨勢(shì)的時(shí)候，擔(dān)心高額的創(chuàng)新成本以及物業(yè)管理企業(yè)模式地基本收益變得社會(huì)化，所以他們對(duì)于創(chuàng)新模式的探索是有一定的抵觸心理，他們可能會(huì)利用其它的途徑來(lái)迎合市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，但是不愿意采取這種“高成本低收益”的基本運(yùn)營(yíng)模式，物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有從根本上認(rèn)識(shí)創(chuàng)新的運(yùn)營(yíng)模式的長(zhǎng)期受益效果，沒(méi)有在本質(zhì)上了解相關(guān)地知識(shí)和觀點(diǎn)，這也就這直接地導(dǎo)致了物業(yè)管理行業(yè)存在著營(yíng)運(yùn)模式創(chuàng)新的嚴(yán)重不足的基本現(xiàn)象。其次，就是物業(yè)管理企業(yè)在對(duì)于一些關(guān)于營(yíng)運(yùn)模式各種創(chuàng)新性信息了解不足。在實(shí)際的物業(yè)管理企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，企業(yè)對(duì)于獲取相關(guān)地企業(yè)營(yíng)運(yùn)模式創(chuàng)新能力的基本構(gòu)建信息沒(méi)有得到一定地重視，在物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，這些企業(yè)對(duì)于一些關(guān)于物業(yè)管理方面的知識(shí)、理論以及相關(guān)的信息了解不到位，存在著專業(yè)知識(shí)存儲(chǔ)量不足的嚴(yán)重問(wèn)題，對(duì)于一些學(xué)習(xí)最新地物業(yè)理論知識(shí)能力也是有一定地欠缺的，行業(yè)內(nèi)對(duì)于獲取、學(xué)習(xí)相關(guān)的企業(yè)營(yíng)運(yùn)模式創(chuàng)新性知識(shí)僅僅是依靠企業(yè)中的各個(gè)中高層管理型人員通過(guò)對(duì)其他企業(yè)的實(shí)際考察以及聘請(qǐng)一些專家進(jìn)行相關(guān)的創(chuàng)新型知識(shí)講座，無(wú)論是信息的獲得成本獲得渠道都是比較高昂地，物業(yè)管理企業(yè)在日常培訓(xùn)中缺少對(duì)基層員工的基本創(chuàng)造力地培養(yǎng)，直接造成了物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)工作人員缺少一定地創(chuàng)新意識(shí)，思想相對(duì)來(lái)說(shuō)固步自封，這也就在根本上影響了物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新性的全面發(fā)展。

二、物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)運(yùn)模式的創(chuàng)新途徑。

我們要根據(jù)現(xiàn)階段地物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀來(lái)不斷地開(kāi)展企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新、提高物業(yè)管理企業(yè)全面發(fā)展，就一定要把物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)創(chuàng)新型營(yíng)運(yùn)模式進(jìn)行全面地剖析，要在整體上看企業(yè)的收益成本，全面地提高企業(yè)對(duì)于相關(guān)的創(chuàng)新型運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行了解，提高企業(yè)的認(rèn)知能力。同時(shí)，我們也要采用一些具體地規(guī)劃以及相關(guān)的規(guī)章制度來(lái)不斷地提高物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)運(yùn)模式創(chuàng)新性，這樣對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著不可估計(jì)地促進(jìn)作用。根據(jù)目前物業(yè)管理企業(yè)的基本狀況和發(fā)展的需求，我們主要從以下幾個(gè)個(gè)方面來(lái)詳細(xì)地分析以下提高物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的基本創(chuàng)新性的途徑：

1.提高物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)運(yùn)模式經(jīng)營(yíng)理念。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中因?yàn)橐恍┐嬖诘目陀^問(wèn)題和實(shí)際需求，就要求我們要在現(xiàn)階段的物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式上不斷地創(chuàng)新，要根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)以及客戶的實(shí)際需要來(lái)不斷的更新自身的營(yíng)運(yùn)模式提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理效果，這樣才可以有利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。在物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，我們根據(jù)企業(yè)的自身營(yíng)運(yùn)模式的基本特點(diǎn)和固有的特征在不斷地提高企業(yè)的綜合能力。我們要把現(xiàn)階段的國(guó)家法律法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)、政府的一些強(qiáng)制性措施、市場(chǎng)的整體發(fā)展需求、企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益成效以及一些關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)技術(shù)推動(dòng)和物業(yè)企業(yè)的職工的綜合素質(zhì)來(lái)進(jìn)行分析，要全面的分析這些實(shí)際存在的綜合性因素，要把問(wèn)題作為物業(yè)管理企業(yè)的前期發(fā)展目標(biāo)和現(xiàn)階段的創(chuàng)新模式的基本動(dòng)力，也就是我們所說(shuō)的物業(yè)管理企業(yè)在開(kāi)展相關(guān)地營(yíng)運(yùn)模式創(chuàng)新的基本動(dòng)力源;同時(shí)我們也要把關(guān)于物業(yè)企業(yè)的一些相關(guān)信息來(lái)進(jìn)行整理分析，并且加以利用，這些信息主要包括房地產(chǎn)以及物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的相關(guān)信息、政府組織的相關(guān)信息以及一些與物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)、物業(yè)的業(yè)主和物業(yè)的員工等信息，我們要把這些信息進(jìn)行全面的收集、整理、分析要根據(jù)這些信息來(lái)開(kāi)展一些物業(yè)管理企業(yè)的創(chuàng)新模式的開(kāi)展，這也就是所謂的信息源。在物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中這些動(dòng)力源以及信息源是物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行模式創(chuàng)新的新起點(diǎn)，也是一個(gè)關(guān)鍵地環(huán)節(jié)。我們要充分的利用二者之間的關(guān)系，進(jìn)行有效地、科學(xué)地、合理地物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)運(yùn)模式的創(chuàng)新。

2.改善服務(wù)品質(zhì)以及物業(yè)服務(wù)的整體消費(fèi)關(guān)系，作為物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)運(yùn)模式創(chuàng)新的根本途徑。物業(yè)管理企業(yè)的根本理念就是要服務(wù)業(yè)主，滿足業(yè)主的實(shí)際需求。我們進(jìn)行物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)運(yùn)模式的創(chuàng)新就是要根據(jù)業(yè)主、客戶的需要來(lái)不斷的完善自身在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在的不足，所以，物業(yè)管理企業(yè)要根據(jù)在實(shí)際的管理操作過(guò)程中客戶不同需求，來(lái)提高自身的服務(wù)水平，物業(yè)管理企業(yè)要深入地了解企業(yè)自身的服務(wù)對(duì)象的各種需求來(lái)需求一些有效地解決辦法和增強(qiáng)自身的服務(wù)意識(shí)。讓消費(fèi)者在物業(yè)管理企業(yè)提供相關(guān)的服務(wù)同時(shí)可以根據(jù)自身的感知，來(lái)客觀的評(píng)價(jià)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量以及存在地不足，物業(yè)管理企業(yè)則要通過(guò)這些信息來(lái)不斷地完善自身的服務(wù)質(zhì)量，規(guī)劃創(chuàng)新型的營(yíng)運(yùn)模式。因?yàn)槲覈?guó)的社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)能力的不斷提高，居民更加注重自己居住環(huán)境的整體質(zhì)量，對(duì)于生活環(huán)境的硬件設(shè)施以及軟性的環(huán)境都有了一定地要求和標(biāo)準(zhǔn)，所以在實(shí)際的工作過(guò)程中，我們要根據(jù)業(yè)主、消費(fèi)者的實(shí)際生理以及心理健康的需求、社區(qū)文明與健康的需求、社區(qū)的自然綠化環(huán)境健康的具體需求以及物業(yè)管理行業(yè)的自身特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行創(chuàng)新性的營(yíng)運(yùn)模式的規(guī)劃。在物業(yè)管理企業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)中，我們要想構(gòu)建一個(gè)科學(xué)地、完整地、合理地創(chuàng)新型物業(yè)管理營(yíng)運(yùn)模式，就一定要把客戶的具體類型、客戶的實(shí)際需求層次以及組成的結(jié)構(gòu)類型，作為基本準(zhǔn)則，要充分的認(rèn)識(shí)到客戶的重要性，把創(chuàng)新型的物業(yè)管理營(yíng)運(yùn)模式作為長(zhǎng)期的發(fā)展目標(biāo)。對(duì)此我們可以嘗試以下幾種在物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)運(yùn)模式的創(chuàng)新建服務(wù)措施：首先就是物業(yè)實(shí)行“全天服務(wù)中心”，提高自身的服務(wù)質(zhì)量。全天服務(wù)中心就是要建立一個(gè)4小時(shí)服務(wù)中心，這個(gè)服務(wù)中心的主要目的就是要提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，全天的管理物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的業(yè)小區(qū)的各種狀況，這樣的做最大的好處就是可以再最大程度上方便業(yè)主，可以及時(shí)的處理各種問(wèn)題，在根本上杜絕了各部門之間的工作推委，拖沓的現(xiàn)象。其次就是可以實(shí)行買單式物業(yè)管理，這是一種全新的運(yùn)營(yíng)管理模式，就是指在業(yè)主在接受相關(guān)的物業(yè)管理公司的相關(guān)的服務(wù)之后，根據(jù)消費(fèi)者的滿意態(tài)度進(jìn)行相應(yīng)的繳費(fèi)買單。這樣可以讓物業(yè)公司根據(jù)業(yè)主的需求進(jìn)行特定的服務(wù)，在互相約定的基礎(chǔ)上提供有效的服務(wù)，業(yè)主根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行相關(guān)的評(píng)分，按照評(píng)分高低繳納相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際的操作過(guò)程中可以在每個(gè)季度的前期來(lái)進(jìn)行相應(yīng)的業(yè)務(wù)調(diào)查，這樣可以直觀的了解物業(yè)公司在工作的過(guò)程中存在的不足和缺點(diǎn)，在今后的工作當(dāng)中就會(huì)有針對(duì)的進(jìn)行完善和改進(jìn)，當(dāng)然這也直接關(guān)系到業(yè)主的整體素質(zhì)，所以在實(shí)際的操作過(guò)程中，要根據(jù)小區(qū)的具體情況來(lái)進(jìn)行執(zhí)行。最后就是要成立業(yè)主投訴消協(xié)賠償委員會(huì)。在物業(yè)管理公司的實(shí)際操作過(guò)程中，我們可以通過(guò)與業(yè)主的溝通選舉出一些業(yè)主代表成立一個(gè)“先期賠償委員會(huì)”，物業(yè)管理企業(yè)按照一定的規(guī)章制度把一定的資金通過(guò)消協(xié)作為預(yù)存的賠償金，由物業(yè)與業(yè)主進(jìn)行共同管理，在實(shí)際的管理過(guò)程中消費(fèi)者遇到一些實(shí)際的管理質(zhì)量問(wèn)題，消協(xié)就會(huì)通過(guò)相關(guān)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，按照一定的程序來(lái)進(jìn)行直接的賠償。這樣方式可以直接的加強(qiáng)消費(fèi)者與物業(yè)管理公司的信任程度，杜絕一些不良現(xiàn)象的發(fā)生。但是在實(shí)際的操作過(guò)程中，物理管理企業(yè)一定要嚴(yán)格的制定相關(guān)的制度，來(lái)規(guī)范消協(xié)賠償委員會(huì)的運(yùn)營(yíng)模式。

3.加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)管理，建立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)管理人才體系，是物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)運(yùn)模式的創(chuàng)新的關(guān)鍵性措施。在物業(yè)管理企業(yè)中，物業(yè)管理企業(yè)要有一個(gè)明確的發(fā)展目標(biāo)，才可以為物業(yè)管理企業(yè)的創(chuàng)新?tīng)I(yíng)運(yùn)模式的開(kāi)展提供一個(gè)保障，我們要在明確的創(chuàng)新?tīng)I(yíng)運(yùn)模式的指導(dǎo)下構(gòu)建一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)地、科學(xué)地人才營(yíng)運(yùn)體系，才可以更加有效的開(kāi)展員工的培養(yǎng)。員工的基本素質(zhì)和綜合能力是提高企業(yè)整體素質(zhì)的有效途徑，所以我們?cè)谶M(jìn)行提高物業(yè)管理企業(yè)的創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式的時(shí)候，要不斷的提高企業(yè)員工的自身綜合素質(zhì)。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際的工作中，要通過(guò)提高員工的綜合素質(zhì)來(lái)提高自身的服專業(yè)技術(shù)服務(wù)能力、服務(wù)質(zhì)量以及服務(wù)效率的整體水平，我們要定期的進(jìn)行相關(guān)理念和觀點(diǎn)培訓(xùn)，要有效的提高各部門的相關(guān)人員了解、掌握專業(yè)技師與服務(wù)素質(zhì)的情況，要不斷的提高他們的創(chuàng)新能力這樣才可以全面的提高物業(yè)管理企業(yè)的整體創(chuàng)新性營(yíng)運(yùn)模式的成果。物業(yè)管理企業(yè)在日常的采購(gòu)、生產(chǎn)以及銷售等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的進(jìn)行之中，員工的自身價(jià)值和綜合素質(zhì)直接構(gòu)成了物業(yè)企業(yè)的價(jià)值鏈，物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷、服務(wù)方案擬定、物業(yè)管理活動(dòng)的過(guò)程中要的創(chuàng)新價(jià)值如何直接影響著物業(yè)創(chuàng)新策略實(shí)施作用，表一為物業(yè)管理企業(yè)的價(jià)值鏈模型，同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)也要構(gòu)建一個(gè)創(chuàng)新型的物業(yè)管理組織框架（如表二），有效實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新目標(biāo)。

三、結(jié)語(yǔ)

隨著時(shí)代的不斷發(fā)展，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的整體提高，物業(yè)管理企業(yè)在將來(lái)社會(huì)的發(fā)展過(guò)程中的作用就會(huì)越來(lái)越突出，所以我們要不斷的提高自身的運(yùn)營(yíng)模式以及工作效率，要根據(jù)社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)、人民的實(shí)際需求，來(lái)構(gòu)建一個(gè)方便、舒適，生態(tài)、節(jié)能以及持續(xù)發(fā)展的全新性物業(yè)管理系統(tǒng)。要充分的利用一些科學(xué)技術(shù)水平來(lái)提高物業(yè)行業(yè)的科技型、智能化。這種具有一定創(chuàng)新性意識(shí)的物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的構(gòu)建是我國(guó)未來(lái)的物業(yè)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。

參考文獻(xiàn)：

[1]吊裴.物業(yè)管理跨國(guó)公司在華運(yùn)營(yíng)模式研究[J].東南文學(xué)，2004(4):16.17.18.

[2]呂春風(fēng).李金林.創(chuàng)新源理論在物業(yè)創(chuàng)新管理中的應(yīng)用[J].黑龍江高教研究2005(10):32.

[3]劉景.江應(yīng).創(chuàng)新源理論與應(yīng)用:國(guó)外物業(yè)領(lǐng)域前沿綜述[J].自然辯證法通訊2004(6):51.52.

[4]汪本聰.鄒銳.論新時(shí)期物業(yè)管理的創(chuàng)新與發(fā)展[J].經(jīng)濟(jì)師2005(6):13.

第9篇：企業(yè)物業(yè)管理范文

煤炭企業(yè)物業(yè)管理工作從無(wú)到有，發(fā)展到現(xiàn)在已經(jīng)初具規(guī)模，但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)程的不斷推進(jìn)，一些新的問(wèn)題和矛盾不斷地?cái)[在了物業(yè)管理公司的面前。當(dāng)前，煤炭企業(yè)物業(yè)管理公司發(fā)展過(guò)程中，還存在著不少影響其發(fā)展的因素亟待解決。

一、管理體制不健全，管理大于服務(wù)

煤炭企業(yè)內(nèi)部所謂的物業(yè)管理公司，一定程度上片面強(qiáng)調(diào)管理而輕視服務(wù)，即使是實(shí)行了物業(yè)服務(wù)，質(zhì)量以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也較低。如果真的與其他的物業(yè)管理公司競(jìng)爭(zhēng)，在市場(chǎng)環(huán)境中，由于存在著體制上的缺陷，必然會(huì)不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。有些物業(yè)公司表面上各個(gè)部分分工明確，但真正的運(yùn)作起來(lái)，卻是處處受阻，公司內(nèi)部各個(gè)環(huán)節(jié)不能有效地協(xié)作，遇到問(wèn)題，互相推諉，推卸責(zé)任，而不是真正的去面對(duì)問(wèn)題，解決問(wèn)題，物業(yè)管理便被認(rèn)為只是收收水電費(fèi)，打掃衛(wèi)生的部門。體制上的不健全，責(zé)、權(quán)、利不清，企業(yè)內(nèi)部保護(hù)主義，使其避免了外界的殘酷競(jìng)爭(zhēng)，這一系列的因素導(dǎo)致煤炭企業(yè)物業(yè)管理水平停滯不前，阻礙了其長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展和提高。

二、物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊

目前，大部分煤礦企業(yè)物業(yè)管理的從業(yè)人員多數(shù)是本單位的職工家屬，由于體制上的不健全，使得物業(yè)公司難以脫離企業(yè)的管理，只能從屬于企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)的人員多數(shù)來(lái)自于企業(yè)內(nèi)部職工，而很少?gòu)纳鐣?huì)上招聘有能力的物業(yè)管理人員。由于他們多數(shù)都沒(méi)有經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，對(duì)于物業(yè)管理缺乏認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致物業(yè)管理整體水平較低，服務(wù)藝術(shù)較差。特別是內(nèi)部員工的老齡化比較嚴(yán)重，學(xué)歷水平很低，專業(yè)人才極其匱乏，使得他們不能為業(yè)主住戶提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，給物業(yè)管理工作帶來(lái)諸多困難。由于企業(yè)沒(méi)有獨(dú)立的人力資源管理體系，人員的調(diào)配只能聽(tīng)從安排，所以企業(yè)也很難從社會(huì)上招聘到合格的、專業(yè)的物業(yè)管理人員，人員素質(zhì)問(wèn)題得不到有效地解決，服務(wù)質(zhì)量得不到保證。事實(shí)上，因?yàn)榇罅堪仓萌藛T，必然導(dǎo)致物業(yè)管理成本過(guò)高，為了養(yǎng)活這些人員，物業(yè)管理站也只有提高物業(yè)管理收費(fèi)，甚至亂收費(fèi)、降低物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)，這勢(shì)必導(dǎo)致業(yè)主的不滿，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛也會(huì)層出不斷。

三、業(yè)主維權(quán)以及消費(fèi)意識(shí)差

首先從業(yè)主的組成上來(lái)看，業(yè)主多數(shù)為煤炭企業(yè)的員工，由于長(zhǎng)期受到傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，原來(lái)福利房的管理思想對(duì)他們影響深遠(yuǎn)，在他們的意識(shí)中，物業(yè)管理部門就是為他們修房子、管理水電費(fèi)得部門，對(duì)于物業(yè)管理其他方面的知識(shí)還知之甚少，更談不上去維護(hù)自己的切身權(quán)益。其次，對(duì)于公共收費(fèi)的抵觸嚴(yán)重，隨著物業(yè)管理的逐步市場(chǎng)化運(yùn)作，業(yè)主需要交納公共管理費(fèi)用，這對(duì)于長(zhǎng)期享受福利待遇的企業(yè)員工而言，他們認(rèn)為是亂收費(fèi)，對(duì)于這些物業(yè)管理方面的有償服務(wù)有抵觸心理，這對(duì)于物業(yè)公司而言，必然加重了他們管理上的難度。再次，業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)。小區(qū)中的業(yè)主委員會(huì)多數(shù)并非小區(qū)業(yè)主選出，而有些只是形式上的虛設(shè)，無(wú)法真正的代表小區(qū)業(yè)主的利益，物業(yè)管理公司于業(yè)主委員會(huì)被認(rèn)為是同一機(jī)構(gòu)，代表同一利益群體，這容易導(dǎo)致物業(yè)管理公司于業(yè)主的矛盾，只有小區(qū)業(yè)主共同推選的委員構(gòu)成的才是小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，才能真正的代表業(yè)主的實(shí)際權(quán)益，這對(duì)于煤炭企業(yè)而言，還需要進(jìn)一步的推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)發(fā)展的進(jìn)程。只有這樣，一旦物業(yè)與業(yè)主發(fā)生了糾紛，物業(yè)公司就可以與業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行協(xié)商，來(lái)共同解決問(wèn)題，加強(qiáng)小區(qū)的管理。

四、物業(yè)公共基礎(chǔ)設(shè)施簡(jiǎn)陋，服務(wù)不到位