房地產(chǎn)目前狀況分析精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)目前狀況分析范文

【關(guān)鍵詞】銀行信貸 供給 需求

一、研究背景

銀行信貸活動(dòng)能通過(guò)供給和需求兩個(gè)方面影響住房的價(jià)格，信貸投向也會(huì)在很大程度上影響到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)。住房開(kāi)發(fā)和住房的購(gòu)買都離不開(kāi)銀行信貸的支持，尤其在我國(guó)近幾年的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資金普遍不足和房地產(chǎn)的平均價(jià)格一般超過(guò)普通公民的平均收入的十倍以上，在這種情況下，銀行信貸資金的投放就成為房地產(chǎn)市場(chǎng)得以表現(xiàn)欣欣向榮的一個(gè)主要推動(dòng)力。

二、理論依據(jù)

從理論上講，銀行信貸會(huì)受到利率的影響，一般而言利率上升，會(huì)影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的建設(shè)成本，同時(shí)也會(huì)提高購(gòu)房者的成本（包括購(gòu)房的機(jī)會(huì)成本和貸款成本）。而銀行信貸的增加不但會(huì)增加房地產(chǎn)的供給而且也會(huì)增加房地產(chǎn)的需求，因此通過(guò)分析銀行信貸對(duì)于需求和供給的相對(duì)影響就可以說(shuō)明銀行信貸對(duì)于房地產(chǎn)的供給和需求的哪一方面更加顯著，從而國(guó)家可以通過(guò)相應(yīng)的利率政策進(jìn)行調(diào)控，以此來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。

三、模型變量說(shuō)明及模型設(shè)定

（一）房地產(chǎn)的價(jià)格P

房地產(chǎn)的價(jià)格是直接反應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的一個(gè)變量，透過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格我們可以了解該市場(chǎng)的整體運(yùn)行狀況。同時(shí)政府也可以通過(guò)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的方式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況施加影響。

（二）房地產(chǎn)的供給S

房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)的供給在一定程度上會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給過(guò)剩就很有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)泡沫，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給也是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要影響因素。由于目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金大部分來(lái)自于銀行信貸，因此政府可以通過(guò)有效的控制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸投放就可以很好的控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量。

（三）房地產(chǎn)的需求D

目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求主要有剛性需求和投機(jī)性需求兩種，即所謂剛性需求是指滿足人們居住需要而產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)的需求；投機(jī)性需求是指為了從未來(lái)房地產(chǎn)的價(jià)格上漲中獲利而產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)的需求。鑒于對(duì)于剛性需求和投機(jī)性需求并不能有效的區(qū)分，而且無(wú)論是剛性需求還是投機(jī)性需求很大程度上都是依賴于銀行信貸的，因此在此我們將其統(tǒng)一歸為需求一類。

（四）銀行信貸L

一般而言，銀行信貸與房地產(chǎn)的需求會(huì)呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，與房地產(chǎn)供給也會(huì)呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。鑒于此，政府可以通過(guò)有效的控制銀行信貸投量影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，借此穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況。

（五）模型設(shè)計(jì)

為了分析銀行信貸是如何影響房地產(chǎn)價(jià)格的，以及設(shè)定一個(gè)合理的銀行信貸投放量在此我們需要設(shè)定供給模型、需求模型、銀行信貸與供給的模型、銀行信貸與需求的模型。

（六）模型說(shuō)明

根據(jù)供給與需求的規(guī)律，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)供給呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系；房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)需求呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系；銀行信貸與房地產(chǎn)的供給和需求均呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。

四、模型理論分析

根據(jù)供給模型有：S=α1+β1P；需求模型有：D=α2-β2P，其中α1、β1、α2、β2均大于零且α2>α1。聯(lián)立上述兩個(gè)模型可以均衡的價(jià)格和供給量為，即此為房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡供給量和均衡價(jià)格，然而由于銀行信貸的影響這一均衡供給和需求以及均衡價(jià)格會(huì)產(chǎn)生變化從而會(huì)影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。

另一方面，銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)供給的影響關(guān)系為：S=α2+β3L；銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求的影響關(guān)系為：D=α4+β4L（其中L表示銀行信貸投量，并且α3、β3、α4、β4均大于零），通過(guò)這兩個(gè)模型可以知道，銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)供給影響程度為β3L，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求的影響程度為β4L，故原來(lái)的供給曲線變?yōu)椋篠′=α1+β3L+β1P（S′-β3L=α1+β3L）即同樣的價(jià)格條件下供給增加了β3L；需求曲線變?yōu)椋篋′=α2+β4L+β2P，即同樣的價(jià)格條件下需求增加了β4L。在此條件下的均衡價(jià)格為：。由于在需求和供給變動(dòng)前均衡價(jià)格為：，故由于銀行信貸的影響而是價(jià)格上升的幅度為：P*′-P*=。

再者，由于銀行信貸對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格的影響關(guān)系為：P=α5+β5L，即銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格的影響幅度為β5L，若政府限定維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的價(jià)格的變動(dòng)區(qū)間為a~b，即a

而在目前我國(guó)國(guó)內(nèi)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，即P*′-P*大于零，又因?yàn)棣?、β2、β3、β4均大于零，所以β4>β3,即銀行信貸對(duì)于需求的影響程度大于對(duì)于供給的影響程度，從而說(shuō)明我國(guó)目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市，場(chǎng)的價(jià)格處于高為的原因主要是由于需求拉上的。同時(shí)在這種情況下由a

六、結(jié)論及政策說(shuō)明

通過(guò)上述分析，國(guó)家可以通過(guò)設(shè)定銀行信貸的適當(dāng)投放容量來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，并且可以透過(guò)相關(guān)的數(shù)據(jù)估計(jì)信貸投放容量的安全區(qū)間，即為國(guó)家宏觀調(diào)控的操作區(qū)間。

由于利率會(huì)影響到銀行的信貸投量，即當(dāng)利率上升時(shí)，由于借款成本的上升，銀行信貸會(huì)普遍下降；利率降低，則會(huì)促進(jìn)銀行信貸投量的增加，因此，國(guó)家可以通過(guò)中央銀行調(diào)整基準(zhǔn)利率的辦法影響銀行信貸從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)，防止房地產(chǎn)價(jià)格的高位上漲而導(dǎo)致的泡沫。

參考文獻(xiàn)

[1] 薛磊.房地產(chǎn)信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析[J].廣西金融研究，2006（4）

第2篇：房地產(chǎn)目前狀況分析范文

關(guān)鍵詞：住房結(jié)構(gòu)；人口狀況

1.引言

房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有非常重要的地位。從本世紀(jì)初至今，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)總體呈現(xiàn)快速甚至火熱發(fā)展的局勢(shì)，并受到業(yè)內(nèi)外人士廣泛關(guān)注。但過(guò)熱發(fā)展的結(jié)果就是全國(guó)多地陷入“空城”狀態(tài)。與此同時(shí)，城市中仍有大量的“剛需族”沒(méi)有自需住宅。因此政府和房產(chǎn)企業(yè)當(dāng)務(wù)之急是如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。

2.文獻(xiàn)回顧

學(xué)者夏大慰主編的《產(chǎn)業(yè)組織學(xué)》中指出：所謂結(jié)構(gòu)，通常是指構(gòu)成某一系統(tǒng)的諸要素之間的內(nèi)在聯(lián)系方式及其特征。而市場(chǎng)結(jié)構(gòu)往往是概括為：在特定市場(chǎng)中，廠商或產(chǎn)品在數(shù)量、份額、規(guī)模上的關(guān)系，以及由此決定的競(jìng)爭(zhēng)形式。所以，在本文中筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)是指：在房地產(chǎn)的供應(yīng)市場(chǎng)中，商品住宅中新建住宅和二手住宅，以及按住宅面積劃分的住宅與需求類型在數(shù)量、份額和規(guī)模上的比例狀況。

在對(duì)房地產(chǎn)的研究中，國(guó)外理論集中于對(duì)房地產(chǎn)周期的研究，他們認(rèn)為：房地產(chǎn)周期波動(dòng)從根本上說(shuō)是由供求變動(dòng)決定的。

在供求關(guān)系上，國(guó)內(nèi)學(xué)者劉祥錕等認(rèn)為現(xiàn)階段剛需族逐漸成為樓市的主力軍，地產(chǎn)商應(yīng)該聚焦于剛需族，分析“剛需族”當(dāng)前的購(gòu)房境況，并找出有效措施解決問(wèn)題。

在房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)影響因素的研究中，國(guó)內(nèi)學(xué)者張友志等認(rèn)為人口、家庭收入及消費(fèi)是影響城鎮(zhèn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重要因素。學(xué)者孫明哲認(rèn)為人口狀況是影響房地產(chǎn)需求的重要因素，他基于第六次人口普查數(shù)據(jù)構(gòu)建出歷史數(shù)據(jù)，同時(shí)預(yù)測(cè)出未來(lái)人口規(guī)模，發(fā)現(xiàn)：2020 年以后，中國(guó)人口規(guī)模均呈快速衰減趨勢(shì)。

3.對(duì)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因分析

根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)表明：目前住宅市場(chǎng)的供應(yīng)，無(wú)論是存量還是增量都已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)需求，但是城市中還是有大量的人群沒(méi)有自己的住宅，除了房?jī)r(jià)的因素外，合理的住宅供需結(jié)構(gòu)也是一個(gè)非常重要的因素。

對(duì)目前的市場(chǎng)現(xiàn)象進(jìn)行分析：

3.1現(xiàn)有住房結(jié)構(gòu)狀況及其影響

城鎮(zhèn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的分類和現(xiàn)狀分析：

我國(guó)城鎮(zhèn)住房結(jié)構(gòu)按市場(chǎng)化程度劃分：由高到低可分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和保障房。但是這些住房供應(yīng)的群體和現(xiàn)狀都不同，主要表現(xiàn)為：經(jīng)適房和保障房面向中低收入群體，但是它們的建設(shè)持續(xù)萎縮，而且位置偏僻且基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不完善，不能滿足消費(fèi)者需求，同時(shí)它們的分配更是受到嚴(yán)格的控制和限制；商品房面向中高收入群體，由于開(kāi)發(fā)商的趨利行為，住宅市場(chǎng)的大戶型和豪華型占據(jù)較大比例，小戶型住宅開(kāi)發(fā)量較少。所以整體來(lái)看，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)偏高，即使存在的普通小戶型住房，單價(jià)價(jià)依然是普通消費(fèi)群體難以承受的。所以相對(duì)整個(gè)住房需求市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，住宅供應(yīng)市場(chǎng)的戶型結(jié)構(gòu)和價(jià)格并不合理。所以，我國(guó)城鎮(zhèn)住房建設(shè)雖取得斐然成績(jī)，但是供應(yīng)結(jié)構(gòu)并不均衡。

3.2人口狀況及其影響

中國(guó)人口狀況，主要是指現(xiàn)階段中國(guó)人口年齡的結(jié)構(gòu)狀況。從中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的30多年來(lái)看，能夠構(gòu)成房產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求者就是：有勞動(dòng)能力的、具有較強(qiáng)住房需求的人。通常表現(xiàn)為20歲到50歲的消費(fèi)人群。但是，中國(guó)現(xiàn)行的年齡結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，中國(guó)的人口紅利即將消失，“劉易斯拐點(diǎn)”已經(jīng)到來(lái)。在此，我們借鑒來(lái)自《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》的2006年―2013年的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和來(lái)源于馬忠東、呂智浩、葉孔嘉的數(shù)據(jù)來(lái)做定量和定性分析：

定量分析：

從表中我們可以看出：中國(guó)的65歲以上人口在不斷增加，而且增速都在3.5%左右，說(shuō)明中國(guó)的老年人口不斷增多，老年撫養(yǎng)比不斷增加，總撫養(yǎng)比也不斷增加。由上圖可以看出2010―2050年，中國(guó)65歲以上人口在不斷上升，25―34歲人口在不斷下降，35―44歲人口總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。總之，上述表和圖意味著，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體需求和未來(lái)需求在不斷減少。

定性分析：

筆者對(duì)以上圖表分析得出房地產(chǎn)市場(chǎng)總體需求和未來(lái)長(zhǎng)期需求在減少。原因在于：人口老齡化使得社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求降低。同時(shí)，青壯年人口規(guī)模降低使得剛性需求總體減少。

3.3借鑒歐美發(fā)達(dá)國(guó)家預(yù)測(cè)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)――郊區(qū)城市化

從我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的主要集中地―城市―來(lái)看，商品房需求的對(duì)象主要是城鎮(zhèn)居民，所以我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然要受到城鎮(zhèn)化水平的影響。對(duì)城市化的發(fā)展，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家先于中國(guó)幾百年，基于城市化發(fā)展的相似性，中國(guó)可以借鑒歐美城市化的發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)。對(duì)西方發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化進(jìn)程，大致分三個(gè)階段： 一，城市化興起的準(zhǔn)備階段：大量的農(nóng)村勞動(dòng)力開(kāi)始涌入城市； 二，城市化的快速發(fā)展階段：工業(yè)發(fā)展推動(dòng)農(nóng)村勞動(dòng)力的就業(yè)，開(kāi)始出現(xiàn)密集的城鎮(zhèn)；三，城市化的快速發(fā)展時(shí)期：城市中大量的產(chǎn)業(yè)和人口向外轉(zhuǎn)移，出現(xiàn)了大城市邊緣的郊區(qū)城市，也就是逆城市化現(xiàn)象。[8]

對(duì)比歐美城市化進(jìn)程的三階段，我們可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)的城市化進(jìn)程正處于第二階段的后期，準(zhǔn)備向第三階段發(fā)展，所以我國(guó)政府和房地產(chǎn)上應(yīng)該充分注意城市化的發(fā)展趨勢(shì)：逆城市化。所以，我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)要預(yù)先根據(jù)這個(gè)趨勢(shì)，在住宅建設(shè)的位置和戶型方面做出調(diào)整，以適應(yīng)市場(chǎng)的需求，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

4.結(jié)論與建議

房地產(chǎn)業(yè)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)我國(guó)社會(huì)發(fā)展非常重要，本文通過(guò)研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀的不合理性，分析得出市場(chǎng)供給超過(guò)市場(chǎng)需求，而且總體需求和長(zhǎng)遠(yuǎn)需求還在不斷減少，所以面對(duì)目前已有的大量的存量房和增量房以及未來(lái)增量房，我國(guó)的政府和房地產(chǎn)商應(yīng)該積極采取有效措施消化存量和調(diào)整未來(lái)供應(yīng)。（作者單位：河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)工商管理學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]杜好晨，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)行為研究[D]，西安建筑科大學(xué)，2010：24

[2]劉祥錕，汪 洋，曹 銳，王子豪，房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)下“剛需族”購(gòu)房境況分析[J]，時(shí)代金融，2012（7）：285

[3]張友志，顧紅春，我國(guó)城鎮(zhèn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題的初步研究[J]，基建優(yōu)化，2007（1）：85-87

[4]孫明哲，使用六普數(shù)據(jù)對(duì)中國(guó)未來(lái)人口規(guī)模趨勢(shì)的預(yù)測(cè)――兼論未來(lái) 50年中國(guó)人口規(guī)模衰減的程度[J]，北京社會(huì)科學(xué)，2014（5）：85

[5]中國(guó)城市年鑒社，《2014年中國(guó)城市年鑒》，鄭州：中國(guó)城市年鑒，2014

第3篇：房地產(chǎn)目前狀況分析范文

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)逐年上升。1998年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為2028.92萬(wàn)元，2003年擴(kuò)大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時(shí)，個(gè)人住房消費(fèi)信貸也快速增長(zhǎng)。2003年與1998年相比，個(gè)人住房消費(fèi)貸款增加了11353.58億元，增長(zhǎng)了26.64倍。盡管如此，目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為：

房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。中國(guó)房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌把房地產(chǎn)與銀行業(yè)過(guò)去5年緊密合作的時(shí)光比作“蜜月”，他說(shuō)：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒(méi)有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂(lè)意為我們服務(wù)，但銀行確實(shí)也因此承擔(dān)了巨大風(fēng)險(xiǎn)。”據(jù)估算，80％左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金都直接或間接來(lái)自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。通過(guò)住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)方面資料表明，四大國(guó)有商業(yè)銀行剝離的1.4萬(wàn)億不良資產(chǎn)30%是與房地產(chǎn)相關(guān)。

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，沒(méi)有形成完整的房地產(chǎn)金融體系。缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系，沒(méi)有形成完備的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。據(jù)央行研究局的報(bào)告，2002年房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源不足0.5%；房地產(chǎn)債券融資所占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來(lái)，房地產(chǎn)資金信托較為活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2003年上半年推出的房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃也不過(guò)20億元，微乎其微。房地產(chǎn)信托起源于美國(guó)20世紀(jì)60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過(guò)程，現(xiàn)在美國(guó)大約有300個(gè)房地產(chǎn)投資信托，他們的總資產(chǎn)超過(guò)3000億美元，大約2/3在國(guó)家級(jí)的股票交易所上市，已成為美國(guó)房地產(chǎn)證券化的主要形式。由于其在產(chǎn)權(quán)、資本、經(jīng)營(yíng)上具有的優(yōu)勢(shì)，其發(fā)展已為世人所矚目，英國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家也紛紛效仿。

對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒(méi)有專門(mén)的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。

我國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控，個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。目前，中國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。但按照國(guó)際慣例，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3年到8年，而中國(guó)的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)是最近3年才開(kāi)始發(fā)展起來(lái)的。一般來(lái)講，個(gè)人信貸業(yè)務(wù)會(huì)給銀行帶來(lái)以下風(fēng)險(xiǎn)：一是信用風(fēng)險(xiǎn)，即借款人由于某種原因（如失業(yè)或突發(fā)事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，即由于銀行資金過(guò)度集中投放于期限較長(zhǎng)的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，從而使商業(yè)銀行面臨流動(dòng)性危機(jī)；三是操作風(fēng)險(xiǎn)，是指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)；四是利率風(fēng)險(xiǎn)，即由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；五是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即由于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅下滑，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風(fēng)險(xiǎn)，即由于有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)或個(gè)人房貸業(yè)務(wù)相關(guān)政策的出臺(tái)而使商業(yè)銀行受到影響的情況。銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施

政府要增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性，改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展，防止大起大落，防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)工作，完善全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。通過(guò)全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地采集房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)，并對(duì)影響市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布，政府可以全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和指導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的預(yù)警和對(duì)房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。其次政府要設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制，引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過(guò)度投機(jī)。比如對(duì)土地空（閑）置征稅，以鼓勵(lì)持有人積極投資開(kāi)發(fā)，提高囤積投機(jī)的成本；征收土地增值稅，土地增值稅能有效地抑制土地投機(jī)，且能將由社會(huì)引起的土地增值通過(guò)增值稅的形式部分返還給社會(huì)，體現(xiàn)了社會(huì)公正；征收土地保有稅，以刺激土地供給等。

銀監(jiān)會(huì)應(yīng)加快發(fā)揮在社會(huì)信用基礎(chǔ)和市場(chǎng)誠(chéng)信制度建設(shè)中的重要作用，完善監(jiān)管手段，提高監(jiān)管能力，充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵(lì)誠(chéng)信行為，促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動(dòng)中養(yǎng)成守信習(xí)慣，彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系，確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制，嚴(yán)懲欺騙和違約行為，在全社會(huì)范圍內(nèi)營(yíng)造起誠(chéng)實(shí)守信的氛圍和環(huán)境，促進(jìn)金融穩(wěn)定。

我國(guó)應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng)，以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)對(duì)于銀行依賴性過(guò)大，不利于自身發(fā)展，同時(shí)商業(yè)銀行過(guò)度的房地產(chǎn)貸款，有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因?yàn)樯虡I(yè)銀行的資金主要是吸收社會(huì)存款，投向期限較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不符合銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性、安全性的要求，容易造成清償危機(jī)，產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。在成熟規(guī)范的市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的融資不僅應(yīng)有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，在一級(jí)市場(chǎng)以外，還應(yīng)存在著發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)。在這個(gè)二級(jí)市場(chǎng)上，各種房地產(chǎn)金融工具同時(shí)存在，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)專業(yè)化，導(dǎo)致資源的合理配置。

加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)住房商品化加快，個(gè)人住房貸款將迅速增加。當(dāng)?shù)揭欢ㄒ?guī)模時(shí)，商業(yè)銀行會(huì)面臨較大的資金缺口，以及資金來(lái)源的短期性與住房貸款資金需求長(zhǎng)期性矛盾，這無(wú)疑會(huì)帶來(lái)新的金融風(fēng)險(xiǎn)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，一旦經(jīng)濟(jì)不景氣，呆壞帳比例容易升高，而實(shí)施住房貸款證券化，可以分散該業(yè)務(wù)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)實(shí)施住房貸款證券化，使整個(gè)住房金融市場(chǎng)與資本市場(chǎng)有機(jī)互動(dòng)，可以擴(kuò)大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，同時(shí)還會(huì)帶來(lái)良性的連鎖效應(yīng)，提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性、降低銀行開(kāi)展住房貸款業(yè)務(wù)成本。

房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)苦練內(nèi)功，做強(qiáng)作大，增強(qiáng)管理能力、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力和誠(chéng)信度，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)較其它行業(yè)尤為明顯。規(guī)模小，開(kāi)發(fā)商的單位成本居高不下，在廣告策劃、營(yíng)銷推廣、環(huán)境改造、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司占有明顯優(yōu)勢(shì)。此外，規(guī)模大，尤其是具有較強(qiáng)現(xiàn)金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商在選擇項(xiàng)目最佳開(kāi)發(fā)時(shí)間上也具有主動(dòng)權(quán)。因此房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中，能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理，提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力。首先商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)和監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)信息來(lái)源，及時(shí)關(guān)注各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化情況，提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的分析預(yù)測(cè)能力；要加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策研究，制訂與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策；要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)的研究，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)于未然。其次信貸從業(yè)人員必須牢固樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和良好的職業(yè)道德意識(shí)，在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé)，認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，及時(shí)分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，研究信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施。信貸審批人員應(yīng)在審批環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)：首先要分析項(xiàng)目是否符合國(guó)家宏觀政策。其次要分析項(xiàng)目投資資金組成的合理性和來(lái)源的可靠性；項(xiàng)目資本金比例是否達(dá)到國(guó)家規(guī)定的比例，自有資金是否到位，部分銷（預(yù)）售收入作為投資來(lái)源是否可行等。三是要分析項(xiàng)目總投資的合理性；如建安成本是否過(guò)高等。四是分析項(xiàng)目的合法合規(guī)性；結(jié)合“四證”分析有無(wú)超規(guī)劃、超容積率等情況。五是分析項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力；結(jié)合成本、凈現(xiàn)金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標(biāo)進(jìn)行分析。六是分析項(xiàng)目的市場(chǎng)前景及其競(jìng)爭(zhēng)力；要結(jié)合產(chǎn)品價(jià)格、項(xiàng)目所在地的位置、規(guī)劃布局和建筑設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)商的品牌等因素分析。七是分析擔(dān)保措施；抵押物是否足值、變現(xiàn)能力是否強(qiáng)，保證人保證能力如何等。八是分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、資信狀況、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)管理能力和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)及風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

內(nèi)容摘要：隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，國(guó)家有關(guān)部門(mén)就加強(qiáng)金融宏觀調(diào)控作用、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展出臺(tái)了一系列措施。因此，在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)防范方面作一些思考，具有特定的現(xiàn)實(shí)意義。本文分析了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，揭示了房地產(chǎn)金融投資風(fēng)險(xiǎn)的成因，并提出了銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。以期在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范方面能引以借鑒。

第4篇：房地產(chǎn)目前狀況分析范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè);融資狀況;分析與思考

[中圖分類號(hào)] F230 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] B

一、引言

2014年，我國(guó)國(guó)內(nèi)GDP增長(zhǎng)速度創(chuàng)下了1991年以來(lái)的新低，房地產(chǎn)行業(yè)也背負(fù)著沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。2014年11月21日央行降息后，雖然給一線城市的房產(chǎn)銷售帶來(lái)了回暖，但是占比80%以上的二三線城市依然處于疲弱狀態(tài)。有專家指出：2015年正是我國(guó)人口結(jié)構(gòu)拐點(diǎn)，中長(zhǎng)期剛需人口逐漸下降，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著高庫(kù)存以及人口結(jié)構(gòu)的雙重壓力，雖然央行2月4日晚央行意外降準(zhǔn)，房地產(chǎn)銷售將在短期內(nèi)有所好轉(zhuǎn)，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)較難再扮演持續(xù)擴(kuò)張需求的角色。加上PPI負(fù)增長(zhǎng)至今已經(jīng)持續(xù)34個(gè)月，跌幅還在不斷的擴(kuò)大，在杠桿以及去產(chǎn)能的過(guò)程中，相關(guān)制造企業(yè)的資本開(kāi)支動(dòng)力也是相當(dāng)微弱的。在這種經(jīng)濟(jì)狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)要謀得生存與發(fā)展，必須擁有強(qiáng)大的、多元化的融資結(jié)構(gòu)。否則，一旦房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法正常運(yùn)作，將會(huì)影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)鏈條造成金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)會(huì)給投資者以及購(gòu)房者帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

二、當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況分析

（一）缺乏多元化的融資渠道

較為單一的融資渠道影響著當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條的穩(wěn)定性以及循環(huán)性。2015年2月4日晚央行意外降準(zhǔn)，將金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)了0.5個(gè)百分點(diǎn)，緩解了銀行資金流動(dòng)性的壓力，促進(jìn)了貨幣的信貸增長(zhǎng)。由于民間借貸的融資方式成本高、可靠性低，溫州“跑路”事件巨大的負(fù)面影響以及國(guó)家相關(guān)規(guī)范文件的下發(fā)等原因，導(dǎo)致該融資方式的可行性大大降低。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展離不開(kāi)銀行信貸的支持，加上近十幾年央行幾次降準(zhǔn)降息，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行信貸來(lái)進(jìn)行融資。然而，對(duì)銀行貸款的過(guò)度依賴導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)處于高負(fù)債率的運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，巨大的資金風(fēng)險(xiǎn)給房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)以及投資者的資金帶來(lái)了很大的安全隱患。

（二）融資結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)性較低

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：2014年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)到9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.5%?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金占用量是巨大的。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，一般需要三到五年的時(shí)間，資金的回收期也較長(zhǎng)。因此，合理的融資結(jié)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。目前，雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)在逐漸探索新的融資渠道，但是各種融資方式之間的協(xié)調(diào)性較低。一些房地產(chǎn)企業(yè)在沒(méi)有經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的分析論證的情況下對(duì)融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行分配，在各種融資方式之間進(jìn)行融資任務(wù)的分配。此外，在融資比例中，中短期資金所占比例往往多于長(zhǎng)期資金，很容易造成企業(yè)資金鏈條的斷裂，降低抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（三）融資風(fēng)險(xiǎn)防范體系不完善

房地產(chǎn)企業(yè)占用資金量大、周期長(zhǎng)，且各種新型融資渠道正在不斷的嘗試中，存在著較高的融資風(fēng)險(xiǎn)。2014年房地產(chǎn)基金逐漸進(jìn)入人們的視野，房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)推出各種金融產(chǎn)品來(lái)拓展融資渠道，這必將進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家的金融體系較為完善，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的時(shí)間較長(zhǎng)，形成了穩(wěn)定的、開(kāi)放的房地產(chǎn)資本市場(chǎng)。較之國(guó)內(nèi)來(lái)說(shuō)，他們的房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)防范體系較為完善。由于我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展還處于初步發(fā)展階段，我國(guó)目前除了像萬(wàn)科、合生、保利等這些大型房地產(chǎn)企業(yè)外，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)體系都還存在很多問(wèn)題。有些房地產(chǎn)企業(yè)甚至沒(méi)有建立融資風(fēng)險(xiǎn)防范體系;有的房地產(chǎn)企業(yè)雖然引入了先進(jìn)的融資風(fēng)險(xiǎn)防范體系，但是在執(zhí)行力度上還有所欠缺;有的房地產(chǎn)企業(yè)只關(guān)注融資后的風(fēng)險(xiǎn)，忽略了融資前風(fēng)險(xiǎn)和融資中風(fēng)險(xiǎn)等。

（四）融資外部環(huán)境有待健全

房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)特殊的行業(yè)，受到國(guó)家相關(guān)政策的規(guī)制;金融市場(chǎng)更是國(guó)家嚴(yán)格管制的對(duì)象，因此房地產(chǎn)金融所處的外部環(huán)境較為復(fù)雜。雖然我國(guó)央行幾次降準(zhǔn)降息，但是我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)依舊存在著資金供求失衡的現(xiàn)象，加上市場(chǎng)也存在各種信息的不對(duì)稱，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)處于相當(dāng)緊張的外部融資環(huán)境中。一方面是由于監(jiān)管機(jī)構(gòu)限制過(guò)多而導(dǎo)致的金融市場(chǎng)創(chuàng)新不足，不夠開(kāi)放;另一方面也受到了國(guó)家相關(guān)房地產(chǎn)政策的影響等。此外，由于一些新型融資模式的引入，國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的還不健全，缺乏較為全面、明晰的保護(hù)、約束與規(guī)制制度，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的融資。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的思考

（一）探索多元化的融資方式

從傳統(tǒng)意義上來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要包括銀行信貸、預(yù)收房款、股權(quán)融資、債券融資以及建設(shè)方墊資等方式。隨著金融市場(chǎng)的發(fā)展與完善，諸如房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券化、聯(lián)合開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)商貼息貸款、售后回買及回租、融資租賃、海外融資、私募股權(quán)融資、夾層融資、項(xiàng)目融資等融資方式逐漸被一些大型房地產(chǎn)企業(yè)所吸收并合理運(yùn)用，帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)融資方式的大轉(zhuǎn)變。以萬(wàn)科為例，1984年到2008年主要以傳統(tǒng)的融資模式為主，即銀行信貸與股權(quán)融資相融合的方式;2009年到2014年逐漸采用更加具有靈活性的、多元化的新型融資模式。2010年，萬(wàn)科約以22億元的價(jià)格收購(gòu)了20余家房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)合作的方式成功實(shí)現(xiàn)融資;2011年，萬(wàn)科通過(guò)房地產(chǎn)信托的方式發(fā)行8款產(chǎn)品，融資規(guī)模約為49億元;2014年僅前兩個(gè)月，萬(wàn)科通過(guò)海外融資的方式進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)的發(fā)展規(guī)模，融資規(guī)模達(dá)到812億元。從這些數(shù)據(jù)可以看出，多元化的融資渠道給萬(wàn)科帶來(lái)了穩(wěn)定的資金鏈條，為萬(wàn)科的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的資金基礎(chǔ)，也大大的降低了企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)首先不斷加強(qiáng)自身綜合實(shí)力的提高，提升企業(yè)的綜合實(shí)力，為多元化融資提供良好的內(nèi)部環(huán)境。在此基礎(chǔ)上，勿將雞蛋放在同一個(gè)籃子里，不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)的融資模式和融資理念，嘗試運(yùn)用多元化的融資渠道來(lái)平衡企業(yè)的資金狀況。

（二）構(gòu)建合理的融資結(jié)構(gòu)

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷提升自己的綜合實(shí)力。融資結(jié)構(gòu)能夠科學(xué)調(diào)整的前提是企業(yè)具有較強(qiáng)的綜合實(shí)力，通過(guò)自身的力量打開(kāi)融資渠道的大門(mén)，進(jìn)而使得各方的資金能夠不斷地流入企業(yè)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要科學(xué)的轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略導(dǎo)向，改變以往的機(jī)會(huì)導(dǎo)向，以市場(chǎng)、企業(yè)自身資源以及客戶服務(wù)等作為企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略導(dǎo)向。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要更加專注于企業(yè)的品牌建設(shè)、資本運(yùn)營(yíng)以及健全的企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)代化管理等，摒棄以往“做房產(chǎn)就是做項(xiàng)目”的思想。在此基礎(chǔ)上，做大、做強(qiáng)、做優(yōu)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要合理的協(xié)調(diào)各融資方式之間的融資比例。一方面，通過(guò)合理的論證分析，盡量降低銀行信貸融資比例，擴(kuò)大直接融資以及非信貸融資的比例。以保利地產(chǎn)為例，該房地產(chǎn)企業(yè)不斷探索融資結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)性，在一次一次的財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)分析等分析的基礎(chǔ)上，不斷對(duì)融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。主要通過(guò)分析企業(yè)的盈利狀況、資產(chǎn)狀況、負(fù)債狀況、現(xiàn)金流量狀況、財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)、償債能力、運(yùn)營(yíng)能力、盈利能力、成長(zhǎng)能力等，對(duì)每一期融資比例進(jìn)行調(diào)整。在調(diào)整過(guò)程中，尤其注意行業(yè)并購(gòu)、信托融資、私募股權(quán)等非信貸方式以及直接融資方式，平衡企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿，增強(qiáng)其風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。另一方面，要調(diào)整短期資金、中期資金以及長(zhǎng)期資金之間的比例。正如上文所述，房地產(chǎn)企業(yè)所需資金大多為長(zhǎng)期資金，這就需要企業(yè)不斷開(kāi)拓海外融資以及資本證券化融資方式，盡可能擁有較多長(zhǎng)期融資資金。

（三）建立完善的融資風(fēng)險(xiǎn)防范體系

從宏觀角度來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防范體系的建立實(shí)際上與多元化融資渠道的探索、融資結(jié)構(gòu)的合理化、企業(yè)自身能力的提高都有著密不可分的關(guān)系，它們之間相輔相成。從微觀角度來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立三維的風(fēng)險(xiǎn)防范體系。以國(guó)外某房地產(chǎn)公司為例，該公司的風(fēng)險(xiǎn)防范體系在橫向上按照公司采用的不同的融資方式進(jìn)行構(gòu)建，縱向上按照融資前、融資中、融資后予以劃分，在三維方向上則按照各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)防范指標(biāo)進(jìn)行構(gòu)建。通過(guò)構(gòu)建這樣一個(gè)三維的模型，將各種不同融資方式的比例按照坐標(biāo)的長(zhǎng)度來(lái)表示，并且將其對(duì)應(yīng)的三個(gè)階段的不同風(fēng)險(xiǎn)予以標(biāo)注，針對(duì)性的制定各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)可以借助該典型案例來(lái)構(gòu)建全面、系統(tǒng)、有針對(duì)性的融資風(fēng)險(xiǎn)防范體系。尤其要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)一定要重視融資前和融資中的風(fēng)險(xiǎn)防范，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，將國(guó)家政策、企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)等考慮在內(nèi)，通過(guò)詳細(xì)的分析與應(yīng)對(duì)，將融資風(fēng)險(xiǎn)控制在可容忍范圍之內(nèi)。

（四）不斷完善融資外部環(huán)境

首先，政府可以通過(guò)加強(qiáng)各種融資方式所涉及到的中介機(jī)構(gòu)來(lái)為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造健康的融資環(huán)境。美國(guó)通過(guò)建立中介機(jī)構(gòu)的信用記錄檔案、定期公布的方式來(lái)保證中介機(jī)構(gòu)的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。我國(guó)中介機(jī)構(gòu)的信用體系正在逐漸建立過(guò)程中，政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)證券機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)等各種中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，避免這些機(jī)構(gòu)利用政策的漏洞或者法律制度上的漏洞危害房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康、安全。其次，政府要給房地產(chǎn)企業(yè)給予適當(dāng)?shù)闹С?。美?guó)政府會(huì)作為擔(dān)保機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供擔(dān)保，也會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)提供優(yōu)惠的稅收政策。最后，政府要加快構(gòu)建和完善相關(guān)房地產(chǎn)金融的立法。一方面要對(duì)現(xiàn)有的法律法規(guī)予以完善，使其適應(yīng)房地產(chǎn)融資方式的應(yīng)用和發(fā)展;另一方面要緊跟各種新型融資方式的腳步，盡快出臺(tái)和完善有關(guān)房地產(chǎn)證券化、信托的法律法規(guī)建設(shè)。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)投資的抑制以及央行的降息降準(zhǔn)使得房地產(chǎn)企業(yè)處于矛盾的狀態(tài)，政府要努力為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)也需要不斷探索新的融資渠道、形成合理的融資結(jié)構(gòu)、構(gòu)建融資風(fēng)險(xiǎn)防范體系以提升房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，為房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展提供穩(wěn)定的資金鏈條。

[參 考 文 獻(xiàn)]

第5篇：房地產(chǎn)目前狀況分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營(yíng)銷策略；創(chuàng)新

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）010-00-01

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷概述

房地產(chǎn)是某種特定的財(cái)產(chǎn)和權(quán)利，在其物質(zhì)形態(tài)上則是土地和房屋，其既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，也是一項(xiàng)法律上的財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、租賃、經(jīng)營(yíng)以及與此相關(guān)的其他中介服務(wù)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中兼有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)[1]。房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)域包括土地開(kāi)發(fā)利用、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)、房屋經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房屋物業(yè)管理、房地產(chǎn)金融以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)[2]。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，它的形成和出現(xiàn)是建立在土地的基礎(chǔ)上，因此房地產(chǎn)具有土地的固有特性，包括承受性、不可移動(dòng)性、不可滅失性和差別性。另外房地產(chǎn)商品還具有三類物理特性，主要是位置的固定性、長(zhǎng)期使用性和異質(zhì)性。

隨著商品經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，市場(chǎng)營(yíng)銷逐漸與房地產(chǎn)行業(yè)緊密結(jié)合，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的盛行已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的必然導(dǎo)向。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)消費(fèi)者的需求，包括現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求，向其提供住宅、辦公樓、商業(yè)樓和廠房等房地產(chǎn)商品及與此相關(guān)的各種服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)并獲利的過(guò)程。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷不是推銷而是全程營(yíng)銷，營(yíng)銷活動(dòng)貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，包括項(xiàng)目的選址、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、銷售、物業(yè)等整個(gè)過(guò)程，其中心是實(shí)現(xiàn)商品的交換，完成銷售活動(dòng)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的新形勢(shì)

2013年全年，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）同比增長(zhǎng)7.7%，增速與2012年持平，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本平穩(wěn)。貨幣政策保持穩(wěn)健，貨幣供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)。2013年全年社會(huì)融資規(guī)模為17.29萬(wàn)億元，比上年多出1.53萬(wàn)億元，是年度最高水平，顯示金融活動(dòng)活躍，經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張動(dòng)力良好，利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)政策也趨向?qū)捤伞Ｊ藢萌腥珪?huì)強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化的重要作用，表示降低對(duì)房地產(chǎn)的干預(yù)，更多依靠長(zhǎng)效機(jī)制發(fā)揮作用。

在經(jīng)濟(jì)利好與政策松動(dòng)的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)2014年將繼續(xù)保持平穩(wěn)向上的增長(zhǎng)趨勢(shì)，但其房?jī)r(jià)的漲幅將大幅放緩。

三、我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的現(xiàn)狀

根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的新形勢(shì)分析可知，雖然2014年整體形勢(shì)較好，但是房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)會(huì)放緩，市場(chǎng)化程度會(huì)逐漸加深。在市場(chǎng)營(yíng)銷方面，消費(fèi)者的思想愈加成熟，購(gòu)房行為愈加理性，經(jīng)驗(yàn)也愈加豐富。關(guān)于購(gòu)房糾紛問(wèn)題層出不窮，消費(fèi)者購(gòu)房更加謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)營(yíng)銷壓力巨大。而目前我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷策略主要是趨向于傳統(tǒng)的4P策略，即產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、促銷策略和渠道策略。實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷策略應(yīng)用中存在諸多問(wèn)題，如前期市場(chǎng)調(diào)查不夠充分、忽視市場(chǎng)細(xì)分與定位的重要性、房地產(chǎn)商品質(zhì)量存在缺陷、營(yíng)銷策略脫離企業(yè)實(shí)際情況、市場(chǎng)營(yíng)銷思想落后且不夠先進(jìn)等。隨著市場(chǎng)環(huán)境日益變化，人們對(duì)房產(chǎn)商品的需求也在時(shí)刻改變，企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分的調(diào)查并對(duì)其分析，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際狀況和特色選擇合適的營(yíng)銷策略。另外，企業(yè)應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的要求，適時(shí)做出思想和行為上的改變，因此，我國(guó)房地產(chǎn)的4P營(yíng)銷策略需根據(jù)目前的市場(chǎng)情況進(jìn)行合理的創(chuàng)新。

四、我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的創(chuàng)新

隨著越來(lái)越多新進(jìn)房地產(chǎn)商的加盟和人們對(duì)于買房熱逐漸趨于理性，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，傳統(tǒng)的市場(chǎng)營(yíng)銷策略及其組合營(yíng)銷策略已經(jīng)無(wú)法滿足市場(chǎng)不斷發(fā)展的需求特點(diǎn)。根據(jù)目前的市場(chǎng)狀況，各大開(kāi)發(fā)商為了穩(wěn)定企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展并獲得市場(chǎng)有力的競(jìng)爭(zhēng)地位，必須要注重房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的創(chuàng)新。

（一）品牌營(yíng)銷。最高級(jí)的營(yíng)銷不是建立龐大的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，而是通過(guò)無(wú)形的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)加深人們對(duì)企業(yè)產(chǎn)品和品牌的認(rèn)識(shí)，使得無(wú)論是消費(fèi)者和投資商都可以根據(jù)品牌來(lái)選擇產(chǎn)品或認(rèn)定企業(yè)，建立良好的品牌對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷來(lái)說(shuō)十分重要。品牌營(yíng)銷策略包括品牌個(gè)性、品牌傳播、品牌銷售和品牌管理。房地產(chǎn)企業(yè)品牌的樹(shù)立可分三步驟進(jìn)行：首先是分析行業(yè)環(huán)境，尋找區(qū)分度；其次是以品質(zhì)作保證，支持品牌發(fā)展；再次為品牌的整合、持續(xù)傳播和應(yīng)用。

（二）綠色營(yíng)銷。近年來(lái)，綠色營(yíng)銷理論的傳播愈加廣泛并逐漸運(yùn)用于房地產(chǎn)行業(yè)。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷只是單純地實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和消費(fèi)者效益的統(tǒng)一，如今則增加了社會(huì)效益和環(huán)境效益，四維的營(yíng)銷視角，充分考慮到生態(tài)環(huán)境的承載能力和社會(huì)公眾的利益。房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任意識(shí)的增強(qiáng)，改善了企業(yè)利益和社會(huì)利益沖突的局面，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與社會(huì)的和諧相處。為了滿足消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的綠色消費(fèi)需求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極開(kāi)發(fā)綠色住宅，實(shí)行綠色定價(jià)，同時(shí)開(kāi)辟綠色分銷渠道并進(jìn)行綠色廣告促銷，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)、社會(huì)和消費(fèi)者共贏的目標(biāo)。

（三）人文營(yíng)銷。房地產(chǎn)營(yíng)銷應(yīng)體現(xiàn)以人為本的理念，充分考慮地理人脈、風(fēng)土人情、宗教習(xí)慣等人文因素，為顧客創(chuàng)造良好環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，高品質(zhì)的文化景觀和文化素養(yǎng)可以滿足顧客的文化欣賞，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮到消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的文化需求。此外，企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)銷售時(shí)，應(yīng)妥善處理并保持與顧客的良好關(guān)系，在展示企業(yè)良好形象的同時(shí)，讓顧客感受到溫暖與關(guān)懷。房產(chǎn)銷售不是人文營(yíng)銷的終結(jié)，在后續(xù)為消費(fèi)者提供物業(yè)服務(wù)時(shí)更應(yīng)堅(jiān)持以人為本的理念，為消費(fèi)者提供高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。

（四）體驗(yàn)式營(yíng)銷。隨著“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代到來(lái)”，企業(yè)主要提供的已不僅僅是商品和服務(wù)，而是一種讓客戶身在其中的體驗(yàn)，充滿感性力量，給顧客留下深刻印象，從而刺激其進(jìn)行消費(fèi)需求。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)體驗(yàn)式營(yíng)銷讓顧客感受全景體驗(yàn)的過(guò)程，不僅看到房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等硬性標(biāo)準(zhǔn)，還能體會(huì)到入住后的物業(yè)服務(wù)等軟性享受，從而增加顧客對(duì)企業(yè)的信賴及忠誠(chéng)度。

（五）服務(wù)營(yíng)銷。如今，隨著購(gòu)房者的理性決策意識(shí)不斷增強(qiáng)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)模仿的日益加劇，服務(wù)逐漸成為難以模仿的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)可從以下方面實(shí)施服務(wù)營(yíng)銷：一是加強(qiáng)售前服務(wù)措施；二是提高售中服務(wù)質(zhì)量；三是注重售后服務(wù)開(kāi)展；四是注意客戶投訴；五是建立高效的客戶服務(wù)中心。

五、結(jié)語(yǔ)

就目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷策略有多種，無(wú)論是傳統(tǒng)的還是新式的，都各有其優(yōu)缺點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷策略的采用應(yīng)結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，包括企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的分析、政府相關(guān)政策的契合以及消費(fèi)者的特征分析，通過(guò)制定正確的單一或組合的營(yíng)銷策略，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的增長(zhǎng)及其可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉明華.房地產(chǎn)市場(chǎng)綠色營(yíng)銷問(wèn)題研究[R].西南交通大學(xué)，2005（4）：35-40.

第6篇：房地產(chǎn)目前狀況分析范文

通過(guò)利用投資乘數(shù)法和生產(chǎn)（投資）誘發(fā)系數(shù)對(duì)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系分析，可以得出以下結(jié)論。

（一）房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系

1.房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的初始效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度也較高。

2.房地產(chǎn)部門(mén)增加投資所帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)內(nèi)部收入增加較小，其產(chǎn)業(yè)收益的增加具有滯后性與分散性的特點(diǎn)，故房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接效應(yīng)較小。

3.房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接效應(yīng)大于其初始效應(yīng)和直接效應(yīng)的總和，所以房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接效應(yīng)較大。

4.房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例過(guò)大會(huì)在一定程度上降低對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。因此，要在固定資產(chǎn)總量平衡的前提下，調(diào)節(jié)好房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例。

（二）房地產(chǎn)投資與產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關(guān)系

1.從前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)來(lái)看，房地產(chǎn)投資與租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、文化、體育和娛樂(lè)業(yè)、住宿和餐飲業(yè)，居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，郵政業(yè)，金屬制品業(yè)，石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)，儀器儀表及文化辦公用機(jī)械制造業(yè)，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，電氣機(jī)械及器材制造業(yè)，綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)，造紙印刷及文教體育用品制造業(yè)等14個(gè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)程度較高。

2.從后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)來(lái)看，房地產(chǎn)投資與居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、文化、體育和娛樂(lè)業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、郵政業(yè)、綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業(yè)、工藝品及其他制造業(yè)和教育等13個(gè)行業(yè)關(guān)聯(lián)度較大。

3.房地產(chǎn)投資對(duì)關(guān)聯(lián)部門(mén)的投資和產(chǎn)出拉動(dòng)作用非常明顯。即房地產(chǎn)業(yè)的需求項(xiàng)目（如投資、消費(fèi)）每增加一個(gè)單位的投資（社會(huì)需求）時(shí)，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)相應(yīng)增加的生產(chǎn)額均超過(guò)1。

4.房地產(chǎn)投資對(duì)第二產(chǎn)業(yè)的部分，如金屬冶煉及壓延加工業(yè)、行業(yè)、通用、專用設(shè)備制造業(yè)等誘發(fā)程度高，房地產(chǎn)投資對(duì)這幾個(gè)行業(yè)的產(chǎn)出存在放大效應(yīng)。

啟示與建議

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)性分析，可以看出，房地產(chǎn)投資是推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)性因素，與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，保持房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長(zhǎng)，對(duì)保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展和其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展有很大作用。但是，同時(shí)需要指出的是，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)和其他產(chǎn)業(yè)的促進(jìn)并非都是正向的。從對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)角度看，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例過(guò)大則會(huì)在一定程度上降低這種貢獻(xiàn)；從對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)作用看，如果房地產(chǎn)業(yè)過(guò)快發(fā)展，容易導(dǎo)致其他行業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)?；蜻^(guò)熱增長(zhǎng)，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)不穩(wěn)定因素。因此，通過(guò)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域與規(guī)模，使房地產(chǎn)投資保持在一個(gè)較為穩(wěn)定的水平，是進(jìn)一步轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，通過(guò)調(diào)節(jié)投資來(lái)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效措施。

第一，通過(guò)改善房地產(chǎn)投資傳導(dǎo)機(jī)制促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變。進(jìn)入新世紀(jì)后，面對(duì)世界能源的有限性，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力模式開(kāi)始發(fā)生變化，即從以固定資產(chǎn)投資和出口拉動(dòng)為主的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，逐步向消費(fèi)驅(qū)動(dòng)型增長(zhǎng)邁進(jìn)。這種趨勢(shì)預(yù)示著，中國(guó)經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期增長(zhǎng)動(dòng)力將繼續(xù)由投資和出口拉動(dòng)型逐步轉(zhuǎn)向消費(fèi)拉動(dòng)型增長(zhǎng)。在這一條件下，房地產(chǎn)投資傳導(dǎo)機(jī)制也面臨發(fā)展變化。而當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)投資主要流向商品房領(lǐng)域，商品房?jī)r(jià)格高又使得居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)逐步加重。在這一情形下，許多居民消費(fèi)被抑制，不利于我國(guó)實(shí)現(xiàn)以投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新轉(zhuǎn)型。因此，未來(lái)一段時(shí)間，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)型的大背景下，房地產(chǎn)投資應(yīng)改變過(guò)去通過(guò)投資于商品房帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的投資驅(qū)動(dòng)方式，而應(yīng)通過(guò)投資于社會(huì)保障性住房（經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和廉租房）來(lái)釋放居民消費(fèi)潛力，以此來(lái)擴(kuò)大居民消費(fèi)。

第二，通過(guò)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)模平抑經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)波動(dòng)。根據(jù)我們的研究，房地產(chǎn)投資能夠?qū)е陆?jīng)濟(jì)波動(dòng)，過(guò)度的或者被壓抑的房地產(chǎn)投資都能夠引起經(jīng)濟(jì)的劇烈波動(dòng)。而且，由于房地產(chǎn)投資涉及行業(yè)部門(mén)眾多，且行業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，按投資乘數(shù)原理其作用將會(huì)被放大數(shù)倍，在短期內(nèi)影響經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行，使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在短期內(nèi)產(chǎn)生巨幅波動(dòng)。其中，由房地產(chǎn)泡沫引起的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的破壞是非常嚴(yán)重的，不但在經(jīng)濟(jì)總量上，而且在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上都會(huì)導(dǎo)致大的衰退。在這一情勢(shì)下，應(yīng)當(dāng)通過(guò)調(diào)控房地產(chǎn)投資規(guī)模平抑經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)波動(dòng)與行業(yè)過(guò)熱。這包括三個(gè)方面的內(nèi)容：一是要確立通過(guò)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)模平抑經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和行業(yè)過(guò)熱的調(diào)控思路。二是逐步探索和分析房地產(chǎn)投資規(guī)模對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和產(chǎn)業(yè)過(guò)熱影響的傳導(dǎo)路徑，通過(guò)模型分析傳導(dǎo)過(guò)程中各種因素的影響大小及調(diào)控方式。三是國(guó)家應(yīng)當(dāng)建立通過(guò)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)模平抑經(jīng)濟(jì)波動(dòng)及行業(yè)過(guò)熱的長(zhǎng)效機(jī)制。要在改革與完善現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)投資統(tǒng)計(jì)體制的前提下，測(cè)度房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)及行業(yè)過(guò)熱的誘發(fā)程度，做到提前預(yù)警，提前調(diào)節(jié)。

第7篇：房地產(chǎn)目前狀況分析范文

2008年中報(bào)的披露已落下帷幕。透過(guò)主流房地產(chǎn)上市公司的中報(bào)數(shù)據(jù)，我們可以一窺目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期的微觀業(yè)態(tài)。具體而言，考查的維度可以有三個(gè)：一是業(yè)績(jī)情況，二是資源配置，三是資金彈性。

業(yè)績(jī)幾何

在2008年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期之時(shí)，主流房地產(chǎn)上市公司的中報(bào)業(yè)績(jī)卻依舊喜人。萬(wàn)科A（000002）與保利地產(chǎn)（600048）2008年上半年?duì)I業(yè)總收入分別高達(dá)172.55億元與53.81億元，同比分別增加55.50%與156.40%，占2007年全年的比重分別是48.57%與66.31%；凈利潤(rùn)分別比上年同期增加23.6%與381.01%，占2007年全年的比重分別是43.38%與88.14%。

區(qū)域型的房地產(chǎn)公司也出現(xiàn)類似情況。在逆市成功IPO之后，位于杭州市的濱江集團(tuán)（002244）2008年中報(bào)同樣亮麗：營(yíng)業(yè)收入達(dá)到13.01 億元，較上年同期增長(zhǎng)852.22%；凈利潤(rùn)為3.28 億元，而上年同期為虧損182萬(wàn)元（進(jìn)一步分析詳見(jiàn)《濱江集團(tuán)：逆勢(shì)上市》）。

究其原因，主要有兩個(gè)方面，一是房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)慣性，即房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)往往存在一定程度的滯后性；二是受益于今年企業(yè)所得稅稅率從33%降至25%的利好。

房地產(chǎn)公司的營(yíng)業(yè)收入與利潤(rùn)的確認(rèn)往往不是即時(shí)的，存在較長(zhǎng)的時(shí)滯，這是由于房地產(chǎn)公司產(chǎn)品銷售的實(shí)現(xiàn)周期較長(zhǎng)，即“蓋房子賣房子”用時(shí)較長(zhǎng)，不可能一蹴而就。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)公司在銷售收入確定與業(yè)績(jī)反映上存在著一種時(shí)間性錯(cuò)位，現(xiàn)在的業(yè)績(jī)?cè)谝欢ǔ潭壬戏从持^(guò)去的經(jīng)營(yíng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，更確切地講，體現(xiàn)了近兩年房?jī)r(jià)的高漲與更早前土地價(jià)的低水平。這就造成房地產(chǎn)公司利潤(rùn)表中的營(yíng)業(yè)收入與凈利潤(rùn)往往不能即時(shí)反映市場(chǎng)變化，有較長(zhǎng)的滯后期。

另一方面是所得稅的影響。保利地產(chǎn)2008年上半年所得稅費(fèi)用與利潤(rùn)總額比率為21.56%，而2007年高達(dá)40.49%；同一時(shí)期，金地集團(tuán)（600383）的該項(xiàng)比率分別是25.76%與38.77%；北辰實(shí)業(yè)（601588）的該項(xiàng)比率分別是24.58%與34.02%?？梢?jiàn)，企業(yè)所得稅利好的效果明顯。

應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是，由于房地產(chǎn)公司存在上述業(yè)績(jī)慣性，從而為“盈余管理”預(yù)留了一定的空間。在房子預(yù)售出去但尚未竣工決算、確認(rèn)收入之時(shí)，預(yù)收賬款可以儲(chǔ)備相關(guān)的業(yè)績(jī)。通過(guò)預(yù)收賬款的水平，可以看出房地產(chǎn)公司未來(lái)業(yè)績(jī)的儲(chǔ)備水平與抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

萬(wàn)科2008年6月末預(yù)收賬款占總資產(chǎn)比率為23.81%，縱向考查該比率呈逐漸提高態(tài)勢(shì)，2006年末、2007年末與2008年1季度末，該比率分別是17.70%、21.60%與22.92%。預(yù)收賬款與總資產(chǎn)比率同樣呈明顯遞增態(tài)勢(shì)的還有金地集團(tuán)，其2006年末、2007年末、2008年1季度與2008年6月末的該項(xiàng)比率分別是14.80%、14.98%、16.34%與18.54%。

預(yù)收賬款水平越高，其未來(lái)業(yè)績(jī)受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響的時(shí)間就會(huì)越推后。更進(jìn)一步，可以用預(yù)收賬款與營(yíng)業(yè)收入的年化比率，來(lái)衡量企業(yè)業(yè)績(jī)管理的空間。按年化預(yù)收賬款與營(yíng)業(yè)收入比率自高到低的順序，首開(kāi)股份（600376）、濱江集團(tuán)、金地集團(tuán)、北辰實(shí)業(yè)、保利地產(chǎn)與萬(wàn)科A分別是181.52%、147.18%、145.39%、128.95%、98.90%與76.66%?？梢钥闯觯煌钠髽I(yè)，業(yè)績(jī)管理空間差異很大。與2007年末該比率情況進(jìn)行對(duì)比，大幅度增加的有金地集團(tuán)、首開(kāi)股份與北辰實(shí)業(yè)，究其原因，可能有再融資時(shí)與業(yè)績(jī)釋放相配合的因素；大幅度降低的有保利地產(chǎn)，說(shuō)明其在2008年上半年釋放了較多的業(yè)績(jī)。

我們認(rèn)為，房地產(chǎn)公司目前業(yè)績(jī)的“好日子”很可能難以長(zhǎng)久維持。目前部分地區(qū)房地產(chǎn)成交出現(xiàn)低迷，且已經(jīng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的跡象，這都將逐漸通過(guò)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)反映于未來(lái)期間的公司業(yè)績(jī)中。因此，房地產(chǎn)公司不能為喜人的中報(bào)業(yè)績(jī)而沾沾自喜，掉以輕心，而應(yīng)警惕因行業(yè)的持續(xù)調(diào)整所帶來(lái)的未來(lái)業(yè)績(jī)的大幅波動(dòng)。

資源配置

房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)主要包括兩項(xiàng)，一是貨幣資金，二是存貨。前者保證流動(dòng)性，并能夠用以抵抗短期風(fēng)險(xiǎn)；后者包括土地儲(chǔ)備與項(xiàng)目情況，是未來(lái)發(fā)展的依托。

透過(guò)房地產(chǎn)公司的拿地與土地儲(chǔ)備的情況，可以考查其未來(lái)發(fā)展空間。預(yù)付賬款與存貨通常是歸集房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)樓宇與土地的報(bào)表項(xiàng)目，所以，可以計(jì)算這兩項(xiàng)合計(jì)數(shù)占總資產(chǎn)的比重，稱其為“存貨資產(chǎn)比”，并用其分析在目前形勢(shì)之下房地產(chǎn)公司的不同情況。

就趨勢(shì)而言，萬(wàn)科A（000002）的存貨資產(chǎn)比是逐漸提高的，2006年末、2007年末與2008年1季度末分別是73.08%、74.69%與77.64%（進(jìn)一步分析詳見(jiàn)《萬(wàn)科A：先人一步》）；保利地產(chǎn)（600048）基本亦是同樣趨勢(shì)，2006年末、2007年末與2008年1季度末該項(xiàng)比率分別是85.86%、84.30%與91.49%；而金地集團(tuán)（600383）的該項(xiàng)比率則有降低的趨勢(shì)?？梢?jiàn)，在項(xiàng)目與土地配置方面，主流房地產(chǎn)上市公司的各自水平不同，趨勢(shì)變化亦有差異。

其實(shí)，房地產(chǎn)公司的貨幣資金與存貨可視為硬幣的兩面，前者雖然能反映公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但持幣過(guò)多會(huì)導(dǎo)致資金使用效率的低下；后者則蘊(yùn)含了公司的盈利能力，是未來(lái)公司利潤(rùn)的源泉，但是在存貨上大量占用資金會(huì)影響流動(dòng)性，進(jìn)而導(dǎo)致資金緊張。公司需要在二者之間權(quán)衡，進(jìn)行合理配置。

正如近期人們開(kāi)始將投行與養(yǎng)豬等量齊觀一樣，其實(shí)，房地產(chǎn)公司在存貨上的配置類似于炒股中的倉(cāng)位控制。存貨占總資產(chǎn)比重多，意味著因看多未來(lái)而持有重倉(cāng)。不過(guò)，畢竟二者的商業(yè)模式不同，炒股具有短期性，股價(jià)天天在變，可以天天操作，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作卻具有中長(zhǎng)期的特點(diǎn)，從而使房地產(chǎn)公司們被動(dòng)地成為“中長(zhǎng)期投資者”。

從這一角度上看，萬(wàn)科A與保利地產(chǎn)在土地與項(xiàng)目上的資產(chǎn)配置比率呈增加的趨勢(shì)，即表示逐漸“加倉(cāng)”的含義，可以理解為其依然中長(zhǎng)期看好中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，盡管短期內(nèi)會(huì)面臨一些調(diào)整。具體的例證是，保利地產(chǎn)近期通過(guò)掛牌方式取得位于江西省南昌市灣里區(qū)招賢鎮(zhèn)地塊，該地塊面積164.77萬(wàn)平方米，容積率不大于0.6，用地性質(zhì)為住宅、商業(yè)、辦公和文化娛樂(lè)用地，成交價(jià)為5.93億元。

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的中長(zhǎng)期性，房地產(chǎn)公司的管理層對(duì)于行業(yè)未來(lái)的判斷就顯得非常重要。資源配置正是這種判斷的具體表現(xiàn)，甚至直接決定了誰(shuí)能夠安然過(guò)冬，生存下來(lái)，并利用行業(yè)調(diào)整的機(jī)會(huì)做大做強(qiáng)。

資金彈性

不論是為了囤糧“過(guò)冬”，還是想未來(lái)伺機(jī)擴(kuò)張，“現(xiàn)金為王”始終需要為房地產(chǎn)公司所謹(jǐn)記。在此角度上看，持續(xù)融資對(duì)房地產(chǎn)公司生存與發(fā)展是不可或缺的?？疾楣咀陨淼馁Y金情況可以有三種由淺入深的層面。

首先，可以計(jì)算期末貨幣資金占總資產(chǎn)的比率，從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與貨幣資金存量角度來(lái)分析公司的經(jīng)營(yíng)取向，以及目前的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。從中報(bào)可以看出，主流房地產(chǎn)上市公司的貨幣資產(chǎn)比率呈分化的態(tài)勢(shì)，比率高的有金地集團(tuán)，其2008年6月末貨幣資金占總資產(chǎn)的比重為20.49%；萬(wàn)科、北辰實(shí)業(yè)與濱江集團(tuán)三家公司的貨幣資產(chǎn)比分別是13.83%、15.96%與11.58%，居于中位水平；貨幣資產(chǎn)比處于低位的是保利地產(chǎn)與首開(kāi)集團(tuán)，分別是7.60%與8.47%。

其次，可以將貨幣資金與有息負(fù)債結(jié)合起來(lái)，計(jì)算凈負(fù)債率，以及貨幣資金與有息短期借款的比率，這樣可以避免單一的分析貨幣絕對(duì)量與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的不足，而從資產(chǎn)與負(fù)債的配比角度來(lái)分析公司的資金狀況。2008年6月末，萬(wàn)科凈負(fù)債率為37.10%。相比之下，首開(kāi)股份與保利地產(chǎn)的凈負(fù)債率極高，分別為221.02%與102.38%，而金地集團(tuán)、北辰實(shí)業(yè)與濱江集團(tuán)的凈負(fù)債率分別是80.85%、60.03%與61.32%。

第三，引入動(dòng)態(tài)的視角，考慮期間內(nèi)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)的情況，計(jì)算反映資金彈性的相關(guān)指標(biāo)。

比如，可以先用資產(chǎn)負(fù)債表中的“貨幣資金”加上現(xiàn)金流量表中“經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量”中的“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”項(xiàng)目（現(xiàn)金流量進(jìn)行年化處理，即以半年報(bào)數(shù)據(jù)乘以2來(lái)計(jì)算），以此估計(jì)公司在一年內(nèi)能夠提供的現(xiàn)金存量與流量的總和；然后，再計(jì)算短期內(nèi)的剛性負(fù)債，即“短期借款”加上“一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債”；最后，將一年內(nèi)公司能夠提供的現(xiàn)金總和與短期內(nèi)的剛性負(fù)債進(jìn)行對(duì)比，從而衡量公司的短期償債能力。

按此方法計(jì)算的資金彈性，如果小于1，就意味著即使不發(fā)生其他費(fèi)用開(kāi)支，并且停止向供應(yīng)商付款，公司目前貨幣資金加上一年內(nèi)收到的售樓款，也已經(jīng)不足以支付一年內(nèi)的銀行借款。這時(shí)，公司的資金鏈已經(jīng)非常危險(xiǎn)了，甚至有破產(chǎn)的可能。

資金彈性方面，一些房地產(chǎn)上市公司的差異明顯。2008年6月末，保利地產(chǎn)資金彈性較大，為4.37，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于萬(wàn)科的3.96。這就是說(shuō)，盡管從存量貨幣與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來(lái)看，保利地產(chǎn)的資金狀況相對(duì)不佳，但是其貨幣彈性很大，一年內(nèi)能夠產(chǎn)生的貨幣資金是需償付的銀行借款的4倍多，公司完全可以根據(jù)自身的資金狀況，來(lái)統(tǒng)籌項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與拿地進(jìn)度，并合理安排各方面的付款節(jié)奏，從而避免資金鏈吃緊。

相比之下，首開(kāi)股份的情況就不容樂(lè)觀了。2008年6月末，其資金彈性僅為1.13。也就是說(shuō)，其一年內(nèi)產(chǎn)生的貨幣資金僅夠償還自身的短期銀行借款?；蛟S正是出于資金緊張的考慮，2008年上半年，首開(kāi)股份調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，轉(zhuǎn)讓或計(jì)劃轉(zhuǎn)讓兩個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；2008年7 月，首開(kāi)股份召開(kāi)董事會(huì)會(huì)議，審議通過(guò)了非公開(kāi)發(fā)行股票方案的議案。不過(guò)，鑒于目前A股市場(chǎng)的慘淡狀況，再考慮到非公開(kāi)發(fā)行股票的審批時(shí)間，短期內(nèi)首開(kāi)股份的再融資計(jì)劃似難解其資金之渴。

當(dāng)然，也有資金情況過(guò)份寬裕的上市公司，如綿世股份（000609），2008年6月末資產(chǎn)負(fù)債率僅為24.41%。（進(jìn)一步分析詳見(jiàn)《綿世股份：保守有益》）

第8篇：房地產(chǎn)目前狀況分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)；影響因素；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）04-0-01

在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為其中不可或缺的一個(gè)重要組成部分，目前在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益突出。根據(jù)大量的研究和事實(shí)表明，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)因素以及規(guī)律性的分析，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的科學(xué)判斷，有利于引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。因此，對(duì)解析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對(duì)策的探討有其必要性。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，相關(guān)的影響因素相當(dāng)多，必須要通過(guò)對(duì)這些因素及其相關(guān)關(guān)系的正確處理，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的分析，進(jìn)而才能處理好投資與需求之間的相互關(guān)系。因此，以下對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)波動(dòng)因素進(jìn)行簡(jiǎn)單分析，主要有土地因素、資金因素、市場(chǎng)因素等， 現(xiàn)作具體說(shuō)明：

1.土地因素。在房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中，主要會(huì)受到一級(jí)市場(chǎng)以及二級(jí)市場(chǎng)的影響，其中，一級(jí)市場(chǎng)就是地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家土地部門(mén)作為供給方，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為需求方，土地就成為市場(chǎng)交易中的商品，而二級(jí)市場(chǎng)的需求方為購(gòu)房者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為供給方，在進(jìn)行市場(chǎng)交易中，土地的使用權(quán)以及房屋所有權(quán)就成為交易的商品。在實(shí)際分析過(guò)程中，則主要選取本年完成的開(kāi)發(fā)土地面積、土地出讓收入、房屋竣工面積以及新開(kāi)工面積等四個(gè)指標(biāo)主要內(nèi)容進(jìn)行影響分析。

2.金融市場(chǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與金融的支持密切相關(guān)，為此，資金因素對(duì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著重大影響，在其運(yùn)行過(guò)程中， 主要是通過(guò)利率水平、貸款投向以及貸款規(guī)模等作為主要手段進(jìn)行房地產(chǎn)的運(yùn)作。因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)屬于經(jīng)濟(jì)密集型產(chǎn)業(yè)，其生存與發(fā)展必須依靠大量的資金，而這些資金一部分由企業(yè)自己來(lái)解決，而其他的一部分則必須要通過(guò)金融市場(chǎng)這一渠道和途徑來(lái)解決，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)籌集資金。

3.市場(chǎng)因素。在現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)的發(fā)展與價(jià)格機(jī)制有著不可分離的關(guān)系。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的需求，必然會(huì)影響到房地產(chǎn)價(jià)格水平的波動(dòng)，從而進(jìn)一步影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行擴(kuò)張。同時(shí)，商品房面積也是房地產(chǎn)消費(fèi)需求的反映，所以，在一定程度上，其可以對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)作出一個(gè)科學(xué)的預(yù)計(jì)。比如房未來(lái)房地價(jià)格預(yù)計(jì)下降，即使價(jià)格出現(xiàn)大幅度下降，而房地產(chǎn)的需求也會(huì)相應(yīng)的減少，若是未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，即使價(jià)格出現(xiàn)升幅，但是對(duì)于房地產(chǎn)需求也會(huì)相應(yīng)的增加。

4.政策因素。所謂政策因素，主要是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的財(cái)政政策，尤其是敏感程度較大的貨幣政策、經(jīng)濟(jì)體制、產(chǎn)業(yè)政策以及經(jīng)濟(jì)制度的改革、區(qū)域發(fā)展政策和政府發(fā)展政策等，同時(shí)，這些政策因素也是國(guó)家和政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段，通過(guò)這些政策措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行各方面的調(diào)控，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)。

二、控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的對(duì)策

從某種角度上講，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)一樣，兩者都不是以平穩(wěn)的方式增長(zhǎng)，都具有很大的波動(dòng)性，但是從長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還是呈現(xiàn)向上增長(zhǎng)的趨勢(shì)，這種趨勢(shì)隨著相關(guān)因素的影響上下起伏，控制著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀態(tài)。為此，為了保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的相對(duì)穩(wěn)定，以下提出了控制房地產(chǎn)經(jīng)波動(dòng)的有效對(duì)策，具體包括以下幾點(diǎn)：

1.規(guī)范土地市場(chǎng)?？刂品康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，必須要規(guī)范土地市場(chǎng)的管理，具體可以從下方面入手：

首先，強(qiáng)化土地批租管理，要全面采取總量控制，統(tǒng)一規(guī)范土地的管理權(quán)，確立嚴(yán)格的行政劃撥用地審批制度；其次，要嚴(yán)格按照規(guī)范操作，根據(jù)協(xié)議規(guī)定的具體內(nèi)容，規(guī)范土地的招標(biāo)拍賣轉(zhuǎn)變途徑和流程，從根本上實(shí)現(xiàn)我國(guó)土地轉(zhuǎn)讓的招投標(biāo)的市場(chǎng)化，減少行政干預(yù)，改善土地管理現(xiàn)狀；第三，要強(qiáng)化政府的土地供給能力的同時(shí)，必須要進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)我國(guó)土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的開(kāi)放化管理，優(yōu)化土地使用權(quán)，利用市場(chǎng)機(jī)制下的調(diào)控手段，優(yōu)化土地資源的配置與重組；另外，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，確立新型土地供應(yīng)機(jī)制，從而有效地規(guī)范我國(guó)土地的出讓行為。

2.調(diào)整房地產(chǎn)投資政策。要制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的適合于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的投資政策，對(duì)于正常的政策制度，即便是造成了短期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)下滑，抑制了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也應(yīng)該采用有效的輔導(dǎo)方法和手段，堅(jiān)持貫徹執(zhí)行。對(duì)于失控和不當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)政策，必須要采用有效措施及時(shí)糾正和制止，盡可能地保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

另外，要根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，采用有效的房地產(chǎn)投資政策，調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀況，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)、健康、持續(xù)發(fā)展。在制定和出臺(tái)相關(guān)的投資政策時(shí)，需要注意以下相關(guān)問(wèn)題：（1）要明確投資主體，做到產(chǎn)權(quán)分明、職責(zé)清晰、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，有效地控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的變化；（2）要密切關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模變化，確保固定資產(chǎn)投資與規(guī)模發(fā)展相適應(yīng)，確保投資的合理化；（3）明確市場(chǎng)定位，重視市場(chǎng)調(diào)查，在明確市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，使得市場(chǎng)投資更為理性化。

3.完善開(kāi)發(fā)金融制度。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，必須要完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融制度，具體做到以下幾點(diǎn)：（1）要構(gòu)建完善的多元化房地產(chǎn)融資體系，如房地產(chǎn)信托、商業(yè)銀行貸款、市場(chǎng)直接融資以及產(chǎn)業(yè)基金等，（2）完善多元化的住房融資渠道，目前主要的融資渠道有政府優(yōu)惠政策、商業(yè)按揭貸款、住房合作基金等；（3）建立完善的金融管理制度，要求房地產(chǎn)要積極探索發(fā)展出路，既要考慮到整個(gè)金融體系的構(gòu)建，也要考慮到制度方面的建設(shè)，從而為融資創(chuàng)造一個(gè)創(chuàng)新環(huán)境。

三、總結(jié)

總而言之，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)因素進(jìn)行分析，不僅有利于對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及其運(yùn)行規(guī)律的把握，而且通過(guò)對(duì)其發(fā)展異常波動(dòng)的分析，制定出科學(xué)有效的針對(duì)性措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，有利更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的深化改革，推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)改革的步伐。

參考文獻(xiàn)：

[1]司云娜.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對(duì)策[J].赤峰學(xué)院學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2010（02）.

第9篇：房地產(chǎn)目前狀況分析范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；現(xiàn)金流管理；現(xiàn)金流管理體系

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金來(lái)保證其日常經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)，現(xiàn)金流直接關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)與生存，此外，由于近年來(lái)國(guó)家政策的實(shí)施及宏觀調(diào)控的影響，加上房地產(chǎn)企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)的加劇的影響，完善的現(xiàn)金流的管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)顯得尤為重要。目前，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始關(guān)注現(xiàn)金流管理，并制定了相應(yīng)的現(xiàn)金流管理制度，現(xiàn)金流管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要議題之一。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)由于其行業(yè)特性，決定了其需要大量的資金作為日常運(yùn)營(yíng)的儲(chǔ)備。由于房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目周期通常較長(zhǎng)，成本與收入的變動(dòng)性較大，成本的變動(dòng)與實(shí)際收益的變動(dòng)存在一定的滯后性，且調(diào)整的期限通常較長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流直接反應(yīng)出了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況與企業(yè)實(shí)際業(yè)績(jī)間的相互關(guān)系。企業(yè)業(yè)績(jī)的好壞通?？梢詮默F(xiàn)金流量的財(cái)務(wù)報(bào)表中得到體現(xiàn)。通過(guò)企業(yè)現(xiàn)金流管理將現(xiàn)金流與收益質(zhì)量相結(jié)合，不僅能提高企業(yè)的收益質(zhì)量，而且能真實(shí)地反映企業(yè)的實(shí)際業(yè)績(jī)。另外，房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，對(duì)資金的需求量相當(dāng)大。現(xiàn)金流管理將房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與現(xiàn)金的支出狀況通過(guò)現(xiàn)金流量表反映，同時(shí)，現(xiàn)金流量表能夠反映房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力。也即當(dāng)現(xiàn)金流量大于現(xiàn)金的支出額度，資金的流通速度較快時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)有足夠的資金作為投資的后盾，具有較強(qiáng)的償債能力，企業(yè)管理者此時(shí)可根據(jù)投資的需要進(jìn)行合理投資。合理的現(xiàn)金管理能幫助企業(yè)管理者進(jìn)行正確的投資決策。

三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理普遍存在的問(wèn)題

（一）現(xiàn)金流管理與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)不適應(yīng)

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流的管理目光短淺，過(guò)度重視眼前的短期利潤(rùn)，忽略了企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)?，F(xiàn)金流管理沒(méi)有被提到與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)發(fā)展的高度上來(lái)，對(duì)現(xiàn)金流管理層次較低，主要關(guān)注企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如現(xiàn)金預(yù)算、日?，F(xiàn)金流量、流程與流動(dòng)速度，追求短期的盈利目標(biāo)，忽略了現(xiàn)金流管理長(zhǎng)期的戰(zhàn)略目標(biāo)，導(dǎo)致現(xiàn)金流管理與企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)。此外，在土地儲(chǔ)備方面，大部分房地產(chǎn)企業(yè)意識(shí)到土地儲(chǔ)備與資金是房地產(chǎn)企業(yè)的重要生命線，土地儲(chǔ)備越多，企業(yè)的固定資產(chǎn)越多。正是由于土地資源的稀缺性，導(dǎo)致越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)將目光放在積累土地，認(rèn)為掌握的土地資源越多，企業(yè)的資產(chǎn)就越殷實(shí)。但是土地儲(chǔ)備量的上升，在短期內(nèi)為房地產(chǎn)企業(yè)增加固定資產(chǎn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看土地儲(chǔ)備的上升侵占了企業(yè)大量的現(xiàn)金量，過(guò)度的土地儲(chǔ)備會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的現(xiàn)金流縮減，導(dǎo)致企業(yè)用于投資生產(chǎn)的現(xiàn)金量不足，在一定程度上制約了企業(yè)的未來(lái)發(fā)展，使現(xiàn)金流管理與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)背道而馳。

（二）企業(yè)管理層對(duì)現(xiàn)金流管理的意識(shí)淡薄

通過(guò)現(xiàn)金流量表房地產(chǎn)企業(yè)管理者能夠清晰地獲得企業(yè)的資金流動(dòng)的相關(guān)信息。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的部分管理者缺乏財(cái)務(wù)管理的理論知識(shí)，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表反映的會(huì)計(jì)信息分析不夠全面，導(dǎo)致其無(wú)法在危機(jī)關(guān)頭做出明智的決策，致使決策失誤。此外，隨著房地產(chǎn)業(yè)的火熱發(fā)展，巨大經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)誘惑的背后，吸引了越來(lái)越多的企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)注，并紛紛對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行不同程度的投資，其中大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者的文化素質(zhì)水平不高，缺乏現(xiàn)代化的現(xiàn)金流管理理念。在人員的選用上，大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者將會(huì)計(jì)、出納等重要職位聘用自己的親屬擔(dān)任，為房地產(chǎn)企業(yè)資本化與規(guī)?；?jīng)營(yíng)的發(fā)展埋下了隱患，甚至可能造成企業(yè)的衰敗。另外，企業(yè)管理者過(guò)度重視經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)定期召開(kāi)的財(cái)務(wù)大會(huì)，在進(jìn)行預(yù)算分析時(shí)，過(guò)于強(qiáng)調(diào)企業(yè)當(dāng)期的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，忽略了企業(yè)發(fā)展的財(cái)務(wù)預(yù)算規(guī)劃，不利于企業(yè)合理地做出正確的投資決策。

（三）現(xiàn)金流管理體系不健全

現(xiàn)金流管理的最終目標(biāo)是保障房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)的穩(wěn)定性，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。產(chǎn)品銷售和融資籌資是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來(lái)源渠道，購(gòu)地款、工程款及由于生產(chǎn)、銷售等環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用等則是構(gòu)成現(xiàn)金流出的主要方式?，F(xiàn)金流管理的本質(zhì)是保證房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理體系尚不完善，主要表現(xiàn)為企業(yè)的戰(zhàn)略管理體系低層次、不規(guī)范、缺乏科學(xué)性。在現(xiàn)金流管理模式上，一方面大部分房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度追求現(xiàn)金流管理短期目標(biāo)，忽略了長(zhǎng)期的現(xiàn)金流管理。同時(shí)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)存貨的現(xiàn)金流比率高，而現(xiàn)金流的變現(xiàn)周轉(zhuǎn)率低，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流凈值連年呈現(xiàn)負(fù)值，為企業(yè)未來(lái)的發(fā)展埋下了禍根。在實(shí)際業(yè)務(wù)操作過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)投資過(guò)度重視土地儲(chǔ)備制度。土地和現(xiàn)金是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)的左膀右臂，但是土地的資源是極其有限的，土地能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造無(wú)限價(jià)值驅(qū)動(dòng)了越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)追求土地的儲(chǔ)備，而土地的儲(chǔ)備是需要高成本的，大量的土地儲(chǔ)備造成企業(yè)的現(xiàn)金流被占用，大大減少了企業(yè)的現(xiàn)金流量，易導(dǎo)致現(xiàn)金流的失衡。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道過(guò)于單一，對(duì)銀行依賴程度高。大部分房地產(chǎn)企業(yè)依賴于銀行間接融資方式，忽略了其它的直接融資渠道，如房地產(chǎn)基金、債券等方式，而票據(jù)（支票、承兌等）交換與資金的可得性是有銀行直接決定的，加之各種因素對(duì)現(xiàn)金流管理的影響，如借款能力、客戶資信等，易導(dǎo)致房地產(chǎn)企要做好現(xiàn)金流的管理工作[1]。

（四）現(xiàn)金流管理全程控制重視度低

房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈貫穿于生產(chǎn)、銷售、售后等各環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)資金的需求均不容忽視。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流的管理過(guò)多地重視事后監(jiān)控環(huán)節(jié)，忽略了事前與事中的現(xiàn)金流管理。此外，現(xiàn)金流管理涉及財(cái)務(wù)部、銷售部、工程部等各部門(mén)，由于各部門(mén)管理范圍的不同，各部門(mén)對(duì)現(xiàn)金流管理的認(rèn)識(shí)不同，存在現(xiàn)金流管理是財(cái)務(wù)部的職責(zé)的認(rèn)識(shí)偏差，導(dǎo)致其對(duì)現(xiàn)金流管理的重視度不夠，現(xiàn)金流管理全程監(jiān)控機(jī)制缺乏事前預(yù)測(cè)、事中控制與事后分析的有機(jī)結(jié)合?，F(xiàn)金流管理離不開(kāi)各部門(mén)各人員間相互協(xié)調(diào)與合作，脫離了任何一環(huán)節(jié)都無(wú)法保障現(xiàn)金流管理的順利開(kāi)展。目前我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)只重視利潤(rùn)，并將現(xiàn)金流管理與利潤(rùn)目標(biāo)直接掛鉤，對(duì)業(yè)績(jī)的考核偏重企業(yè)的短期利潤(rùn)，沒(méi)有從企業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)，過(guò)度重視企業(yè)現(xiàn)金流管理的量，忽視了現(xiàn)金流管理的質(zhì)量。企業(yè)無(wú)法正常發(fā)放員工工資、沒(méi)有資金用以購(gòu)進(jìn)原材料、需要繳納大量現(xiàn)金用于交稅時(shí)，現(xiàn)金流管理的弊端就暴露地更為明顯，致使房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法在規(guī)定期限內(nèi)支付土地款項(xiàng)，發(fā)生拖欠土地款和工程款等不良行為。

（五）成本控制與現(xiàn)金流管理不匹配

大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本控制偏重于房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本控制，忽略了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的可行性成本，招投標(biāo)所帶來(lái)的成本與項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中所涉及的成本控制，易導(dǎo)致企業(yè)在這些環(huán)節(jié)中成本支出超出現(xiàn)金預(yù)算范圍，成本控制與企業(yè)現(xiàn)金流管理嚴(yán)重失調(diào)。在企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，大部分企業(yè)對(duì)日常的成本支出的控制較為嚴(yán)格，追求收入最大化，將現(xiàn)金流管理的目標(biāo)至于短期的收益最大化，忽略了企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。此外，國(guó)家政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)直接的影響，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，加上外部宏觀環(huán)境的影響，抑制了房?jī)r(jià)的攀升，與此同時(shí)，用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的人工成本、建筑原材料價(jià)格不斷上漲，造成房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本不斷上升，房?jī)r(jià)的下跌與房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的上升，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金分配與成本控制不協(xié)調(diào)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理建議與對(duì)策

（一）現(xiàn)金流管理要與企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)相結(jié)合

現(xiàn)金流管理要把握企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，從企業(yè)發(fā)展的大局出發(fā)，改變現(xiàn)金流管理停滯在企業(yè)運(yùn)營(yíng)低層次的局面。無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)還是非房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金流管理時(shí)要立足企業(yè)所處的環(huán)境，對(duì)環(huán)境因素進(jìn)行正確分析，保證現(xiàn)金流動(dòng)與企業(yè)環(huán)境變化趨勢(shì)相吻合。同時(shí)，房地產(chǎn)總公司要與其子公司進(jìn)行信息的溝通與交流，房地產(chǎn)子公司制定的現(xiàn)金流預(yù)算目標(biāo)要與總公司的預(yù)算目標(biāo)相協(xié)調(diào)，子公司制定的現(xiàn)金流管理最終是要服務(wù)于總公司的現(xiàn)金流管理目標(biāo)，是對(duì)現(xiàn)金流管理體系的補(bǔ)充，不能脫離房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的總規(guī)劃，從整體上把握公司發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)其子公司的現(xiàn)金流進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決子公司現(xiàn)金流預(yù)算不合理，導(dǎo)致子公司資產(chǎn)短缺對(duì)總公司的不良影響。針對(duì)主營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)，資金狀況是影響其投資決策的重要因素，因此，主營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)考慮自身資金狀況制定出符合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的現(xiàn)金流管理。同時(shí)，對(duì)于非主營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)而言，除了自身資金狀況外，要經(jīng)得起房地產(chǎn)業(yè)高回報(bào)的誘惑，理性地制定出符合企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)金流管理，避免盲目跟進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)，降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）樹(shù)立全局觀念，提高財(cái)務(wù)管理意識(shí)

現(xiàn)金流管理是財(cái)務(wù)管理的重要工作議題，是內(nèi)部控制管理的重要組成。房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)在現(xiàn)代管理的時(shí)代，應(yīng)充分把握現(xiàn)金流管理的全局觀。具體應(yīng)做到：首先，樹(shù)立正確的現(xiàn)金流管理的全局意識(shí)，現(xiàn)金流管理是服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理不應(yīng)局限在企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或日常業(yè)務(wù)的某個(gè)環(huán)節(jié)，應(yīng)立足企業(yè)發(fā)展的整體規(guī)劃，協(xié)調(diào)工程部、財(cái)務(wù)部、成本部等部門(mén)的工作，提高各部團(tuán)結(jié)協(xié)作的合力，更好地服務(wù)于企業(yè)的總體規(guī)劃。其次，提高房地產(chǎn)企業(yè)管理層的財(cái)務(wù)意識(shí)，普及財(cái)務(wù)管理相關(guān)知識(shí)，提高管理層對(duì)財(cái)務(wù)管理的理論知識(shí)與實(shí)踐操作能力。確保企業(yè)管理者能夠正確地閱讀和分析財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)掌握的會(huì)計(jì)信息做出正確的現(xiàn)金流管理決策。與此同時(shí)，一方面要明確房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部、銷售部、工程部等各部門(mén)的權(quán)責(zé)，使其正確履行其權(quán)責(zé)。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各部門(mén)的要職，應(yīng)慎用選人政策，嚴(yán)格規(guī)范的選人聘任制度，選擇具有財(cái)務(wù)專業(yè)知識(shí)與操作實(shí)踐能力的人擔(dān)任相應(yīng)的職位，以保證財(cái)務(wù)管理的順利進(jìn)行。另一方面要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各部門(mén)的特性，有針對(duì)性地開(kāi)展財(cái)務(wù)知識(shí)普及，組織相應(yīng)的財(cái)務(wù)理論與實(shí)踐的培訓(xùn)，提高各部門(mén)對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流管理的重視度。

（三）完善現(xiàn)金流管理體系

由于現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)的大動(dòng)脈，完善的現(xiàn)金流管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言顯得十分必要。在現(xiàn)金流管理體系的構(gòu)建上，首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將現(xiàn)金流管理權(quán)集中至財(cái)務(wù)部門(mén)，由財(cái)務(wù)部執(zhí)行企業(yè)現(xiàn)金流出的審批，同時(shí)，根據(jù)業(yè)務(wù)規(guī)模在財(cái)務(wù)部下屬單位設(shè)置兩級(jí)不同的現(xiàn)金使用權(quán)限，按照收支兩條線管理方式嚴(yán)格實(shí)施企業(yè)現(xiàn)金流管理[2]；其次，保證企業(yè)資金三級(jí)權(quán)限管理制度的執(zhí)行，將資金按照規(guī)定的時(shí)限及時(shí)收回，確保企業(yè)管理層能夠正確掌握現(xiàn)金流的整體情況，便于資金的統(tǒng)一調(diào)度，避免資金出現(xiàn)呆賬、壞賬的現(xiàn)象。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)規(guī)范現(xiàn)金流管理的流程，明確各職能部門(mén)或各員工的職責(zé)，以保障現(xiàn)金流管理在各環(huán)節(jié)順利開(kāi)展。再者，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流管理的階段性考核，配合相應(yīng)的獎(jiǎng)懲，以充分調(diào)動(dòng)各部門(mén)積極參與現(xiàn)金流管理，為房地產(chǎn)企業(yè)資金正常流轉(zhuǎn)疏通渠道。此外，企業(yè)應(yīng)重視財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)的建立。一方面信息系統(tǒng)的建立能夠幫助企業(yè)及時(shí)跟進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施進(jìn)度，監(jiān)控成本支出與現(xiàn)金流動(dòng)情況，為企業(yè)財(cái)務(wù)部及管理者正確分析財(cái)務(wù)信息提供依據(jù)。另一方面，通過(guò)財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)的完善，及時(shí)地傳遞房地產(chǎn)企業(yè)與客戶的信息，方便與客戶進(jìn)行信息的交流與溝通，跟進(jìn)資金的流動(dòng)，提高資金回籠的速度與效率。

（四）健全各環(huán)節(jié)現(xiàn)金流管理

現(xiàn)金流管理囊括現(xiàn)金流預(yù)算、收入和融資管理各環(huán)節(jié)。對(duì)于房地這樣需要殷實(shí)的資金為支撐的行業(yè)而言，根據(jù)企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格把關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù)與資金來(lái)源狀況，同時(shí)，企業(yè)要對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行及時(shí)的預(yù)測(cè)、分析、報(bào)告與控制以保證企業(yè)資金的正常流轉(zhuǎn)顯得十分必要。在現(xiàn)金流預(yù)算管理方面，由于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的周期通常較長(zhǎng)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展情況，制定嚴(yán)格的現(xiàn)金流預(yù)算管理目標(biāo)，按照年度、季度、月份將目標(biāo)細(xì)化，并定期對(duì)短期現(xiàn)金流管理預(yù)算進(jìn)行監(jiān)督控制，以滿足現(xiàn)金流管理符合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)的需要；在現(xiàn)金流收入管理上，由于房地產(chǎn)企業(yè)收入主要來(lái)源于銷售房屋產(chǎn)品，具體應(yīng)注意如下五個(gè)要點(diǎn)：第一，在產(chǎn)品項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)要協(xié)調(diào)好各部門(mén)、各組織團(tuán)體間的相互關(guān)系，盡可能完成項(xiàng)目產(chǎn)品的預(yù)售要求，盡早獲得預(yù)售許可證。第二，房地產(chǎn)企業(yè)要重視產(chǎn)品售后的應(yīng)收款項(xiàng)的催收，以回籠房款。第三，提高金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防意識(shí)，運(yùn)用多樣化的付款方式，保證開(kāi)發(fā)資金按期收回[3]；在資金融資管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓寬融資渠道，避免將風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)企業(yè)信譽(yù)發(fā)行債券，運(yùn)用股權(quán)或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等多樣化渠道進(jìn)行融資。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際需要，盡量縮短項(xiàng)目施工期限，縮減項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)模，以減少資金的需求，同時(shí)，通過(guò)開(kāi)展有效的營(yíng)銷策略，以保證資金及早收回。第四，保證現(xiàn)金的流動(dòng)性，降低企業(yè)不必要的費(fèi)用。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，需要預(yù)留資金用以保證企業(yè)后續(xù)運(yùn)作，這就要求企業(yè)要對(duì)資金的使用進(jìn)行合理的分配，對(duì)后期的項(xiàng)目施工計(jì)劃、現(xiàn)金的使用提前預(yù)測(cè)并進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)算安排。第五，對(duì)于大中型的房地產(chǎn)企業(yè)在條件允許的情況下，可建立資金的統(tǒng)一集中管理機(jī)制。及時(shí)對(duì)分屬的子公司現(xiàn)金流動(dòng)進(jìn)行監(jiān)控，將現(xiàn)金流的管理權(quán)收歸總公司，對(duì)其進(jìn)行集中統(tǒng)一管理，有利于房地產(chǎn)企業(yè)集中有效地對(duì)閑散的資金進(jìn)行合理的分配與投資，同時(shí)為企業(yè)集中財(cái)力化解經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)奠定了基礎(chǔ)。

（五）協(xié)調(diào)成本控制與現(xiàn)金流管理間的關(guān)系

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制與現(xiàn)金流管理失衡的問(wèn)題，具體應(yīng)做到如下兩點(diǎn)：首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視成本控制與現(xiàn)金流管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，不應(yīng)將成本控制局限于項(xiàng)目的施工階段。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期可行性研究，招投標(biāo)所帶來(lái)的成本與日常工作中所產(chǎn)生的各項(xiàng)成本支出，均應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金管理的重視程度，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期、企業(yè)日常工作的各環(huán)節(jié)的成本支出進(jìn)行事前的預(yù)測(cè)，并給予合理的預(yù)算，以保證成本支出與現(xiàn)金流動(dòng)相協(xié)調(diào)。其次，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正確對(duì)待成本支出與收入的關(guān)系，把握全局的發(fā)展觀，摒棄只注重短期收益的短淺目光。企業(yè)對(duì)成本的控制與現(xiàn)金流管理可以從項(xiàng)目的時(shí)間安排與項(xiàng)目的金額兩個(gè)維度進(jìn)行開(kāi)展。根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展與企業(yè)的資金狀況，以年度、季度、月安排項(xiàng)目的進(jìn)展，編制企業(yè)的現(xiàn)金流預(yù)算表，對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流動(dòng)進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控。同時(shí)，財(cái)務(wù)部應(yīng)確保項(xiàng)目開(kāi)展在企業(yè)的資金流動(dòng)和項(xiàng)目安排的可控范圍之內(nèi)，對(duì)于超出的成本進(jìn)行及時(shí)地調(diào)控，正確處理成本控制與現(xiàn)金流的問(wèn)題。

五、結(jié)論

現(xiàn)金流包含了現(xiàn)金的流入與流出，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流動(dòng)率較高。經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背后，房地產(chǎn)企業(yè)也伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的浪潮崛起，越來(lái)越多的大中小企業(yè)紛紛步入房地產(chǎn)業(yè)。然而，大部分企業(yè)只看到高額利潤(rùn)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的需求量大、具有很高的經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)往往不被重視。現(xiàn)金流管理的重要性能夠被大多企業(yè)洞悉，但是目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理仍存在很多問(wèn)題，這是步入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)必須正視的，同時(shí)，建立和完善企業(yè)的現(xiàn)金流管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言是十分必要的。

參考文獻(xiàn)：

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