房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃范文

我國的稅務(wù)籌劃自改革開放以來經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展，在理論研究方面已經(jīng)產(chǎn)生了飛躍性的變化，但是實(shí)務(wù)操作方面卻收效甚微。結(jié)合前期房地產(chǎn)企業(yè)的高速發(fā)展來看，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃這方面還不同程度地存在著一些問題，本文將分別從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部操作及對外與稅務(wù)部門的溝通協(xié)調(diào)兩個角度分別進(jìn)行闡述。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部籌劃問題

1.隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興起，許多原本從事其他行業(yè)的投資人都把目光轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)行業(yè)。但是行業(yè)不同，使這些企業(yè)的管理者對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)不是特別熟悉，經(jīng)常用工業(yè)企業(yè)的稅務(wù)籌劃模式來管理房地產(chǎn)企業(yè)，這類房地產(chǎn)企業(yè)對本企業(yè)的稅務(wù)籌劃的認(rèn)識還有可能混淆工業(yè)會計(jì)與房地產(chǎn)會計(jì)的理念，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員的專業(yè)知識水平并沒有達(dá)到行業(yè)要求。稅務(wù)籌劃是整個房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動的中尤其重要的組成部分，在整個稅務(wù)籌劃過程中不僅需要企業(yè)內(nèi)各個職能部門之間的相互配合，更需要得到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)管理層的高度重視。

2.有些房地產(chǎn)企業(yè)出于對成本的考慮，沒有聘請專業(yè)稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算，他們通過在企業(yè)內(nèi)部設(shè)置的財(cái)務(wù)部門或管理機(jī)構(gòu)來開展稅務(wù)籌劃的工作，通過這種方式，雖然可以有效的節(jié)約成本，但是會使出現(xiàn)在專業(yè)性領(lǐng)域的專業(yè)問題得不到及時的解決。

3.隨著房地產(chǎn)行業(yè)的極速發(fā)展，伴隨著的潛在的經(jīng)營風(fēng)險不斷增大，目前問題較大的幾個方面有：房地產(chǎn)項(xiàng)目土地的取得渠道、建設(shè)施工階段的各種類型的風(fēng)險控制、國家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)出臺的一系列的調(diào)控政策以及相關(guān)的地方法律法規(guī)中隱含的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的一些風(fēng)險等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)與稅務(wù)部門的溝通協(xié)調(diào)問題

1.我國目前的征稅制度對正在高速發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃來說，具有一定的局限性，具體表現(xiàn)在：在我國，流轉(zhuǎn)稅是我國稅收體系中的重要組成部分，而營業(yè)稅又是流轉(zhuǎn)稅，是房地產(chǎn)企業(yè)涉稅比重中比較大的一類稅種。但因?yàn)闋I業(yè)稅是價外稅，具有可轉(zhuǎn)嫁性，是確認(rèn)發(fā)生了就要征繳的稅種，在很大程度上降低了這類稅種在企業(yè)納稅籌劃中的操作空間；另一方面某些企業(yè)缺乏對納稅籌劃的正確認(rèn)識，進(jìn)而選擇通過偷稅漏稅來實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的錯誤做法。

2.從國家的整體稅務(wù)發(fā)展層面來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)及咨詢業(yè)務(wù)雖然已經(jīng)發(fā)展了一段時間，但是還存在著許多的不足。導(dǎo)致不足產(chǎn)生的原因不僅是地域的差異，更重要的是稅務(wù)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊。房地產(chǎn)企業(yè)的急速增長，在一定的利益驅(qū)動下，部分稅務(wù)機(jī)構(gòu)在內(nèi)部人員還沒有達(dá)到一定業(yè)務(wù)水平及能力的情況下，就接下了很多房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)業(yè)務(wù)。另一方面，有些稅務(wù)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)職能相對比較單一，主要集中在為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)的簡單登記、納稅申報(bào)及日常稅務(wù)的繳納等事務(wù)，而系統(tǒng)的稅收籌劃方案設(shè)計(jì)工作則非常欠缺。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的大致分類

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅務(wù)主要分為三大類：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅，本文將分別從這三個稅種來對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃進(jìn)行分析：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅籌劃

目前某些房地產(chǎn)企業(yè)在收客戶樓款的同時作為一項(xiàng)附加服務(wù)，會先代收客戶的物業(yè)維修基金、契稅等，到交樓的時候再將這些款項(xiàng)繳納到相關(guān)部門。一般房地產(chǎn)企業(yè)將收到的售樓樓款作為營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。而代收代繳的本應(yīng)顧客繳納的煤氣費(fèi)、水電初裝費(fèi)、維修基金、契稅等稅費(fèi)，則應(yīng)在收款時記“其他應(yīng)付款”，在實(shí)際需要繳納的時候，從“其他應(yīng)付款”中轉(zhuǎn)出。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)，應(yīng)該明確區(qū)分客戶所繳納的款項(xiàng)的分類，不可模糊地統(tǒng)一計(jì)入營業(yè)收入中，這樣就在無形之中加大了企業(yè)營業(yè)稅的負(fù)擔(dān)。因代收代付的費(fèi)用或稅金因不是企業(yè)的收入，所以在這方面企業(yè)一定要細(xì)化數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)人員要熟悉了解企業(yè)的收入來源及代收代付費(fèi)用的區(qū)分，做好營業(yè)稅的籌劃工作。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅籌劃

依據(jù)我國相關(guān)的稅法規(guī)定，企業(yè)的所得稅是在企業(yè)整體取得利潤的情況下所繳納的稅種。當(dāng)一個房地產(chǎn)企業(yè)剛成立的時候，需要大量的資金投入，與一般的企業(yè)不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)前期投入很多，在樓盤拿到預(yù)售證之前，不可以對外銷售的期間，整個房地產(chǎn)企業(yè)的利潤會一直呈現(xiàn)為負(fù)數(shù)。企業(yè)如果想要很好的調(diào)控企業(yè)的所得稅，就需要控制房地產(chǎn)企業(yè)從拿地開始動工到銷售的年限，因?yàn)楦鶕?jù)稅法規(guī)定，企業(yè)的所得稅只可彌補(bǔ)五年內(nèi)的虧損，這就要求企業(yè)的建設(shè)周期最好控制在五年之內(nèi)，這樣才可以最大程度的幫助企業(yè)合理規(guī)避企業(yè)所得稅。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收實(shí)行的是四級超率累進(jìn)稅率，最低稅率是增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數(shù)為0；最高稅率是增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數(shù)為35%。即房地產(chǎn)企業(yè)所發(fā)生的增值率越高，所適用的稅率也越高。如果一個企業(yè)的項(xiàng)目分期進(jìn)行開發(fā)，那么選擇按整個項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清繳還是分期進(jìn)行清繳，將會在所需繳納的稅額上產(chǎn)生差異。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來看，一般來說企業(yè)在早期取得的土地的成本會比較低，早期的房地產(chǎn)的銷售額也會相對比較便宜。而近幾年隨著房地產(chǎn)的興起，房價節(jié)節(jié)攀高。那么在計(jì)算土地增值稅的時候，越早期開發(fā)的房產(chǎn)，所取得的增值就會越低，需要繳納的土增稅也越少；越到近期，隨著房價的提升，土地增值稅中的收入也相應(yīng)增加，最后的增值額也會跨到比（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）較高一些的稅率檔，對土地增值稅的繳納也將會有很大的影響。所以企業(yè)在初期規(guī)劃的時候，向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請的時候就要將企業(yè)的規(guī)劃情況說明清楚，避免在后期產(chǎn)生巨大的土地增值稅額。

三、淺析完善我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的方法和策略

第一，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，首先要將稅務(wù)籌劃的理念放在企業(yè)的經(jīng)營管理中的重要位置，這個是做好企業(yè)整體稅務(wù)籌劃的重要步驟。這其中又包括了以下幾點(diǎn)：一是企業(yè)前期開發(fā)階段的稅收籌劃。在這個階段需要企業(yè)對整個項(xiàng)目投資的來源、企業(yè)自身的經(jīng)營模式以及整個項(xiàng)目開發(fā)的方式等諸多方面進(jìn)行詳細(xì)周到的規(guī)劃，綜合考慮各項(xiàng)因素。二是項(xiàng)目工程建設(shè)期內(nèi)的納稅籌劃。在整個項(xiàng)目成本核算過程中影響企業(yè)所得稅、應(yīng)納稅額以及企業(yè)的土地增值稅的計(jì)算。在這個時間期間需要處理好籌劃工作，關(guān)于企業(yè)融資利息計(jì)提時間的劃定、借款費(fèi)用資本化等這些關(guān)鍵問題，需要及時做好費(fèi)用及建筑合同的預(yù)提工作。三是需要房地產(chǎn)企業(yè)建立一整套有效的稅務(wù)籌劃風(fēng)險預(yù)警機(jī)制。根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制要求、重大涉稅風(fēng)險節(jié)點(diǎn)以及及時更新的稅收政策變動等建立一整套動態(tài)的信息資料庫，完善企業(yè)稅收籌劃中的抗風(fēng)險管理機(jī)制，以便企業(yè)可以及時進(jìn)行風(fēng)險識別，并針對出現(xiàn)的風(fēng)險苗頭制定出有效的應(yīng)對方案。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通。特別是在稅法和新會計(jì)準(zhǔn)則存在差異，實(shí)施各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃時，要經(jīng)常向主管的稅務(wù)機(jī)關(guān)專管人員進(jìn)行咨詢并做溝通工作。同時也要重視與專業(yè)的第三方中介服務(wù)機(jī)構(gòu)（稅務(wù)機(jī)構(gòu)）的合作，這些專業(yè)機(jī)構(gòu)的工作人員都能掌握最新的稅務(wù)資訊。

第三，就企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)而言。企業(yè)需要安排企業(yè)的相關(guān)工作人員針對專業(yè)進(jìn)行定期的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高企業(yè)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)技能。

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控；稅務(wù)籌劃；注意問題

一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)稅務(wù)籌劃的迫切性

（一）房地產(chǎn)調(diào)控中稅收政策逐步取代行政直接干預(yù)的趨勢

在2012年1月31日召開的國務(wù)院第六次全體會議上，國務(wù)院總理明確提出，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價合理回歸。這說明遏制投機(jī)、投資已經(jīng)成為一種長期的政策指向被固定下來，“逐漸完善相關(guān)政策措施”意味著將會出臺更具市場引導(dǎo)性的長期政策來取代短期的行政直接干預(yù)。行政干預(yù)色彩濃厚的政策逐漸會被相應(yīng)的稅收政策所取代。

（二）嚴(yán)厲調(diào)控措施下房地產(chǎn)企業(yè)告別暴利時代

史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)走過了兩年半，在樓市的深度博弈中，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了凈利潤下降、資產(chǎn)負(fù)債率上升、行業(yè)分化加劇的勢頭。從2012年上市房企的中期業(yè)績可以看到，萬科、招商、保利、金地四巨頭合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%，但凈利潤僅僅增加了2.6%，比去年同期的77億元只增加了2億元。而149家A股市場的上市房企總計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1952.49億元，同比增18.72%；實(shí)現(xiàn)凈利潤258.20億元，同比增6.27%；凈利潤率為13.2%，為近五年來的低點(diǎn)。有近半數(shù)房企凈利潤負(fù)增長。增收不增利成為普遍現(xiàn)象。部分多元化的企業(yè)開始剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)開始推出市場。

（三）稅收是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分

在2010年房地產(chǎn)調(diào)控以前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)維持在12%左右，逐年呈增長趨勢。在房地產(chǎn)調(diào)控中，國家越來越重視稅收杠桿的利用。2010年新國十條要求財(cái)政部、稅務(wù)總局加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。在可以預(yù)見的將來，房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)只會不降反升，這將會進(jìn)一步削弱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨如此嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控措施且稅收機(jī)將會長期化的情況下，進(jìn)行系統(tǒng)的全面的稅務(wù)籌劃，降低納稅負(fù)擔(dān)，增加利潤十分重要且非常迫切。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及所得稅。在此次調(diào)控中，變化最大的當(dāng)屬土地增值稅和房產(chǎn)稅，下文以土地增值稅和房產(chǎn)稅為例詳細(xì)說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該如何進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

（一）土地增值稅的節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)

我國土地增值稅于1994年開征，但由于預(yù)征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調(diào)控中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的稅收政策。土地增值稅計(jì)算公式是：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率=（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目）×稅率，因此土地增值稅節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)在于減少轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、增加可扣除項(xiàng)目和降低稅率。

1.利用臨界點(diǎn)合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實(shí)行四級超級累進(jìn)稅率，稅率根據(jù)增值率確定。如果房地產(chǎn)企業(yè)售價過低，影響企業(yè)的銷售收入，如果定價過高，增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。特別是因?yàn)橥恋卦鲋刀惒捎盟募壋壚圻M(jìn)稅率，當(dāng)售價位于臨界點(diǎn)附近時，售價很小幅度的提高可能會導(dǎo)致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業(yè)帶來巨大的節(jié)稅效應(yīng)。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在充分考慮成本利潤的基礎(chǔ)上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點(diǎn)，只有這樣才能保證企業(yè)獲得最大的節(jié)稅優(yōu)惠。

2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產(chǎn)的裝飾、裝潢和家具家電等。企業(yè)在有附加銷售收入時，應(yīng)當(dāng)分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業(yè)銷售收入，降低增值率和稅率。或者企業(yè)可以設(shè)立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計(jì)算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業(yè)可以利用廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、公關(guān)費(fèi)用等項(xiàng)目，增加企業(yè)的可扣除項(xiàng)目，規(guī)避對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項(xiàng)目的限制。而且此時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不用重復(fù)繳納營業(yè)稅的。

3.增加扣除項(xiàng)目。增加扣除項(xiàng)目一方面可以減少應(yīng)納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當(dāng)增值率低于20%時，還可以享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)在進(jìn)行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以內(nèi)，或者按取得土地使用權(quán)所支付的金額加房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)進(jìn)行開發(fā)費(fèi)用的扣除。房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型行業(yè)和高杠桿經(jīng)營行業(yè)，大部分企業(yè)都有大量貸款，企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理選擇扣除方式以最大化節(jié)稅效應(yīng)和企業(yè)利潤。

（二）房產(chǎn)稅的節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)

我國房產(chǎn)稅征收較晚，為配合房地產(chǎn)調(diào)控政策，2010年7月22日，在財(cái)政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點(diǎn)開始。我國房產(chǎn)稅征收辦法為：自用、經(jīng)營用房地產(chǎn)按照房地產(chǎn)余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產(chǎn)稅，出租用房地產(chǎn)按照其租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。因此，企業(yè)房產(chǎn)稅的籌劃關(guān)鍵點(diǎn)在于分解租金收入、變從租計(jì)征為從價計(jì)征，以適用1.2%的較低稅率。

1.分解租金附加收入。當(dāng)企業(yè)出租房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)將租金收入進(jìn)行分解，減少應(yīng)納稅所得額。盡量把水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等附加收入進(jìn)行分解剝離，以盡量減少應(yīng)納稅所得的。企業(yè)可以單獨(dú)設(shè)立相應(yīng)的物業(yè)管理公司，專門從事水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)的征收工作，從而降低租金收入，達(dá)到減稅的目的。

2.把房屋出租變?yōu)榉课莩邪?。房地產(chǎn)進(jìn)行出租不僅需要交納房產(chǎn)稅，和需要交納營業(yè)稅，稅率較高，稅負(fù)較重。企業(yè)可以將出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槎愗?fù)較輕的房地產(chǎn)承包。企業(yè)將房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)承包出去，企業(yè)定期向承包人收取一定的管理費(fèi)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)可參考租金標(biāo)準(zhǔn)，這樣企業(yè)既可以獲得相應(yīng)的收入，又可以獲得節(jié)稅優(yōu)惠。

3.把出租房屋變?yōu)橥顿Y用房屋。房地產(chǎn)企業(yè)將房屋進(jìn)行出租，除了繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，還有城市維護(hù)建設(shè)稅及附加及企業(yè)所得稅。如果企業(yè)以房地產(chǎn)直接入股進(jìn)行聯(lián)營，共擔(dān)風(fēng)險，企業(yè)只需直接繳納企業(yè)所得稅即可。因此，可以將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為投資業(yè)務(wù)降低稅負(fù)。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過縮小課稅基礎(chǔ)、盡可能使各項(xiàng)成本費(fèi)用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優(yōu)惠政策等方式，按照合法性、時機(jī)性、前瞻性、協(xié)調(diào)性、目的性原則，綜合運(yùn)用各種方式進(jìn)行納稅籌劃。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)該注意的幾個問題

（一）設(shè)立專門的納稅籌劃部門

相對于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)較重，這一事實(shí)被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進(jìn)行宏觀調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須從細(xì)處入手，重視稅務(wù)籌劃在企業(yè)經(jīng)營中的重要性。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的稅務(wù)籌劃部門或者稅務(wù)籌劃崗位，聘請專業(yè)的稅務(wù)人員，為企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的稅務(wù)籌劃。

（二）全程全方位的進(jìn)行納稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在設(shè)立、項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)、商品銷售的整個過程中進(jìn)行稅收籌劃。在企業(yè)設(shè)立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設(shè)立地點(diǎn)和設(shè)立形式。在項(xiàng)目開發(fā)階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項(xiàng)目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負(fù)擔(dān)?？傊康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)當(dāng)是貫徹在企業(yè)設(shè)立、生產(chǎn)、銷售的整個過程中，進(jìn)行全方位全程的稅務(wù)籌劃。

（三）時刻關(guān)注政策法規(guī)的變化

目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關(guān)于稅收的文件和政策。特別是在當(dāng)前，房地產(chǎn)市場調(diào)控頻繁。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策息息相關(guān)，稅收政策是國家宏觀調(diào)控的重要手段之一。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時刻關(guān)注國家政策法律法規(guī)特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。

四、結(jié)束語

在長達(dá)兩年甚至持續(xù)更長時間的國家宏觀調(diào)控中，國家明確要抑制房價過快增長。房地產(chǎn)企業(yè)不能再依賴房地產(chǎn)價格持續(xù)增長帶來的暴利，亟待轉(zhuǎn)型。如何最小化成本及最大化利潤是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要的問題。合理合法的進(jìn)行稅務(wù)籌劃、降低稅負(fù)，可以說是一個比較好的方法。在此輪宏觀調(diào)控中，土地增值稅和房產(chǎn)稅的改革是重要舉措之一。企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別重視土地增值稅和房產(chǎn)稅的納稅籌劃，避免因?yàn)闆]有經(jīng)驗(yàn)和不重視造成的資源浪費(fèi)。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別設(shè)立相關(guān)稅務(wù)籌劃部門，時刻關(guān)注政策法規(guī)變化，及時作出調(diào)整，進(jìn)行全程全方位的稅務(wù)籌劃工作。

參考文獻(xiàn)：

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第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；注意問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大，周期長，涉及到許多稅種，如果經(jīng)過科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃，就可以為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省資金，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，促進(jìn)稅收制度的完善。筆者從多年的財(cái)務(wù)工作中，對房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃有一些實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，供大家交流。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃包括合理避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的內(nèi)容。避稅是利用稅法的漏洞或缺陷，規(guī)避或減輕稅收負(fù)擔(dān)；節(jié)稅則主要是依據(jù)稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用優(yōu)惠條款，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的；轉(zhuǎn)稅是通過提高或降低價格等方法將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移出去的方法。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種主要包括：營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、土地使用稅等，所以稅務(wù)籌劃工作應(yīng)主要圍繞這些稅種展開，其特點(diǎn)在于籌劃性、合法性、多維性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)從以下幾個方面入手進(jìn)行稅務(wù)籌劃

（一） 營業(yè)稅的稅務(wù)籌劃

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的應(yīng)納營業(yè)稅的稅目包括服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)稅率皆為5%。房地產(chǎn)開發(fā)公司營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)開發(fā)公司的銷售額，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的銷售額為向房地產(chǎn)開發(fā)公司收取的傭金。營業(yè)稅本身納稅籌劃空間比較小，但是我們可以根據(jù)業(yè)務(wù)特點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃：1.減少營業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)（轉(zhuǎn)讓）次數(shù)。我國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營業(yè)稅的納稅范疇，而營業(yè)稅是按次重復(fù)征收的。2.選擇合作建房方式。（1）合作建房是指一方提供土地地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。根據(jù)營業(yè)稅法的規(guī)定，甲企業(yè)以土地使用權(quán)，乙企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式。由于甲企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無形資產(chǎn)，無須繳納營業(yè)稅。（2） 甲企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)交納營業(yè)稅的納稅義務(wù)。從兩種方式我們可以看出選擇合作建房可以避免營業(yè)稅。3.在房地產(chǎn)企業(yè)中，如果企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終的用戶，那么采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)，而不采用先開發(fā)后銷售的方式，這種籌劃方式可按建筑行業(yè)適用的3%低稅率繳納營業(yè)稅，而且還不需繳納土地增值稅。

（二）土地增值稅的稅務(wù)籌劃

1.減低增值額：（1）降低房屋的銷售價格房屋銷售價格的降低會使銷售收入減少，從而會使增值額減少，也會使地增值稅減少。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在降低房屋的銷售價格時，必須認(rèn)真比減少的銷售收入和減少增值額所帶來的稅金減少額兩者的大小，從而決定是進(jìn)行 稅收籌劃。（2）與客戶簽訂銷售與裝修兩份合同，隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，其對土地增值稅的影響己不能忽視。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂合同時能稍加變通則可取得意想不到的效果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可先設(shè)立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同： 一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅。

2.增加扣除項(xiàng)目金額：（1）選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)，一種情況是依靠負(fù)債籌資，預(yù)計(jì)利息用較高，應(yīng)計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，以據(jù)實(shí)扣除；另一種情況房地項(xiàng)目主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，應(yīng)不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒒蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，達(dá)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化。（2）慎重選擇銷售時間。

3.選擇合適的建房方式：（1）合作方式，稅法規(guī)定，對于合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收籌劃。（2）代建方式，稅法規(guī)定，代建房屋是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，向用戶收取代建費(fèi)的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了收入，但沒有生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初就確定好最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免銷售繳納土地增值稅。

4. 利用稅收優(yōu)惠政策的稅收籌劃。根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。籌劃的關(guān)鍵就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)以獲得免稅待遇。

5.利用銷售比例進(jìn)行稅務(wù)籌劃。根據(jù)（國稅發(fā)（2006）187號），擴(kuò)了對于開發(fā)商征收土地關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的思考。增值稅的清算條件規(guī)定：“已竣工驗(yàn)收的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的以及“取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”都將納入新的土地值稅征收條件。因此，可以利用85%這一臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目不能全銷售時，視情況將其銷售比例控制在85%以內(nèi)，將納稅時間向后拖延。這是新的清算條件制定后的一項(xiàng)新的稅收籌劃方法。

（三）企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃分析

企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額，應(yīng)納稅所得額=收入總額一準(zhǔn)以扣除項(xiàng)目金額。企業(yè)的收入總額是指企業(yè)在生產(chǎn)、經(jīng)營活動中以及其他行為取得的各項(xiàng)收入的總和，包括納稅人來源于中國境內(nèi)、境外的生產(chǎn)經(jīng)營收入和其他業(yè)務(wù)收入。

1.合理延遲產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時間。稅法規(guī)定，只有當(dāng)房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生變更時，才能確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過合理延遲房地產(chǎn)權(quán)屬變更時間，推遲房產(chǎn)證的辦理來推遲銷售收入的實(shí)現(xiàn)時間，以緩繳企業(yè)所得稅，達(dá)到緩解企業(yè)資金緊張狀況的目的。

2.合理推遲成本最終確認(rèn)時間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)人員可通過合理推遲成本最終確認(rèn)的時間，以緩繳企業(yè)所得稅，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

三、現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃注意的問題

（一）加強(qiáng)稅法法律、法規(guī)學(xué)習(xí)。

現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃必須知法、懂法、守法，不能只靠對稅收政策的一知半解，稅務(wù)籌劃必須結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，才能達(dá)到預(yù)期效果。

（二）稅務(wù)籌劃要規(guī)范化。

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時要注重規(guī)范性籌劃，萬萬不可只重投機(jī)；要合理、合法地做好納稅籌劃工作。

（三）戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)相結(jié)合進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

房地產(chǎn)企業(yè)雖然不能從對單個項(xiàng)目、單筆業(yè)務(wù)或單個環(huán)節(jié)進(jìn)行籌劃，但還應(yīng)構(gòu)建整體的稅費(fèi)籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大 “撿了芝麻丟了西瓜”。

（四）提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平和財(cái)會人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。

四、小結(jié)

總之，隨著房地產(chǎn)市場的競爭日益加劇，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)需要靈活運(yùn)用稅務(wù)籌劃手段，在合理承擔(dān)自身稅負(fù)的前提下，盡可能地降低經(jīng)營成本和資源浪費(fèi)。

參考文獻(xiàn)：

第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);集團(tuán)企業(yè);稅收籌劃

稅收籌劃,是指納稅人通過充分利用各種有利的稅收政策,對投資、經(jīng)營、理財(cái)?shù)雀黜?xiàng)經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行事先周密籌劃和合理安排,盡可能地減輕稅負(fù),以實(shí)現(xiàn)稅后利益最大化為目標(biāo)的涉稅經(jīng)濟(jì)行為。

房地產(chǎn)開發(fā)具有開發(fā)周期長、開發(fā)業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣、資金占用量大、稅負(fù)比重高等特性,企業(yè)可針對其經(jīng)營特點(diǎn),通過充分利用稅收優(yōu)惠政策、選擇有利經(jīng)營方式、合理選擇會計(jì)處理方法、投資策劃等方法來縮小稅基、降低稅率和增加抵扣稅額,以達(dá)到稅收籌劃的目的。

一、集團(tuán)納稅主體籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)主要有跨地區(qū)布局發(fā)展的專業(yè)化住宅開發(fā)集團(tuán)模式,和持有商業(yè)、酒店、寫字樓等租賃商業(yè)物業(yè)的多元化運(yùn)營集團(tuán)模式,他們在開發(fā)一個新項(xiàng)目時都會面臨選擇設(shè)立分支機(jī)構(gòu)還是子公司的問題。原內(nèi)資企業(yè)所得稅是以獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算三個條件確定納稅主體,新企業(yè)所得稅法以法人作為界定納稅人的標(biāo)準(zhǔn)。子公司是獨(dú)立的法人實(shí)體,應(yīng)當(dāng)獨(dú)立繳納企業(yè)所得稅,而對不具有法人資格的分支機(jī)構(gòu),按國稅發(fā)[2008]28號文《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理暫行辦法〉的通知》規(guī)定,由總機(jī)構(gòu)統(tǒng)一計(jì)算、匯總清算企業(yè)所得稅。

如果預(yù)計(jì)設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)在開辦后的前幾年會發(fā)生虧損,那么設(shè)立分支機(jī)構(gòu)較設(shè)立子公司更有利,因?yàn)榭倷C(jī)構(gòu)匯總清算時,分支機(jī)構(gòu)的虧損可以直接抵減總機(jī)構(gòu)的盈利,減少整個集團(tuán)的稅負(fù);反之,如果有較好的業(yè)績預(yù)期,則設(shè)立子公司較好,因?yàn)樽庸緦侏?dú)立的法人實(shí)體,一般會得到當(dāng)?shù)卣畬π罗k企業(yè)的稅收及其他方面的優(yōu)惠。

二、集團(tuán)資本結(jié)構(gòu)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的資本通常是由股權(quán)融資和債權(quán)融資兩部分組成。這兩種融資方式對企業(yè)的稅務(wù)影響不盡相同,借款人支付給債權(quán)人的利息支出可作為費(fèi)用稅前列支,而支付給股東的股息卻不能作為稅前扣除,只能在交納所得稅后的收益中分配。

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè),因此集團(tuán)在對下屬公司資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃時,應(yīng)充分考慮利息的抵稅作用和財(cái)務(wù)杠桿的作用,在上述法規(guī)的債務(wù)權(quán)益率范圍內(nèi),提高債務(wù)融資比率,增加稅前列支、降低稅收負(fù)擔(dān)。

企業(yè)在實(shí)際操作除了要同時考慮負(fù)債增加帶來的財(cái)務(wù)危機(jī)成本外,還要符合國家對資本結(jié)構(gòu)的相關(guān)法規(guī)規(guī)定,如針對外資房地產(chǎn)注投比的規(guī)定《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》(建住房[2006]171號)文規(guī)定的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本不得低于投資總額的50%;規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例――2009年5月27日《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》(國發(fā)[2009]27號)保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%,其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。

三、集團(tuán)關(guān)聯(lián)方關(guān)系籌劃

對于擁有完整房地產(chǎn)價值鏈的大型綜合性房地產(chǎn)集團(tuán),從稅務(wù)的角度考慮可以將其設(shè)計(jì)、監(jiān)理、材料采購、建筑、銷售、物業(yè)管理等利潤中心有選擇性的剝離出來,在有稅收優(yōu)惠政策的區(qū)域注冊成立公司,通過轉(zhuǎn)移定價,將收入和費(fèi)用分別在低稅率和高稅率地區(qū)實(shí)現(xiàn)。這樣做對集團(tuán)稅負(fù)有兩個好處:一方面設(shè)計(jì)費(fèi)、材料費(fèi)、建安費(fèi)可在開發(fā)成本中列支,同時在計(jì)算土地增值稅時可享受加計(jì)20%的扣除,對降低所得稅和土地增值稅都有益處,另一方面又可享受地區(qū)稅收優(yōu)惠政策。

通過關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃時,轉(zhuǎn)讓定價是重要的環(huán)節(jié)。集團(tuán)應(yīng)當(dāng)從研發(fā)、生產(chǎn)、營銷、管理服務(wù)等各個方面詳細(xì)分析各關(guān)聯(lián)企業(yè)所承擔(dān)的職能和風(fēng)險,參照市場可比企業(yè)的利潤水平和企業(yè)自身的市場議價能力,確定合理的轉(zhuǎn)讓定價方法和利潤水平指標(biāo)。

根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定轉(zhuǎn)移定價應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立交易原則。新企業(yè)所得稅法第四十一條規(guī)定了“企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來,不符合獨(dú)立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的,稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整?！?/p>

四、具體開發(fā)項(xiàng)目的稅收籌劃

1.房產(chǎn)銷售收入的籌劃

企業(yè)可以通過選擇銷售收入的確認(rèn)時間、收入的合理分解等途徑對銷售收入進(jìn)行稅收籌劃:

(1)根據(jù)項(xiàng)目預(yù)繳利潤和實(shí)際利潤的差別,提前或推遲確認(rèn)收入

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文,房產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房產(chǎn)是按規(guī)定的計(jì)稅毛利率算出預(yù)計(jì)毛利額進(jìn)行預(yù)交所得稅,如經(jīng)測算項(xiàng)目實(shí)際利潤要大大超過預(yù)交稅款對應(yīng)的利潤額,在可能的情況下推遲達(dá)到確認(rèn)完工開發(fā)成品條件,延緩成本決算補(bǔ)交所得稅款;如項(xiàng)目是為了形象工程,經(jīng)營利潤低于預(yù)計(jì)毛利額,那就抓緊成本決算,從將多交的稅款退回或轉(zhuǎn)到下一個項(xiàng)目中進(jìn)行抵減。

(2)將精裝房總收入分解為裝修收入和出售毛胚房收入

當(dāng)房產(chǎn)市場處于賣方市場,商品房好出售的前提下,將裝修費(fèi)用與毛胚房銷售單獨(dú)分別簽訂合同后收款。這樣做在裝修費(fèi)用上就可減少2.2%的營業(yè)稅稅率差(開發(fā)商按5.5%交營業(yè)稅,建筑裝潢按3.3%交營業(yè)稅)。另外若將裝修費(fèi)用計(jì)入總房價,房地產(chǎn)企業(yè)還要多交土地增值稅,客戶要多交契稅。

2.成本對象的籌劃

國稅發(fā)[2009]31號文規(guī)定“成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定,不能隨意更改或相互混淆”。對面積較大的住宅項(xiàng)目,房地產(chǎn)企業(yè)往往分片分期開發(fā),如何組合成本對象才能實(shí)現(xiàn)稅務(wù)收益最大呢?假如項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤率高于預(yù)征點(diǎn)(如15%),則應(yīng)盡可能擴(kuò)大“成本對象”,拖延匯算時間,如以整個項(xiàng)目作為成本核算對象;若項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤率低于預(yù)征點(diǎn),則盡量縮小“成本核算對象”,爭取盡早匯算,如以棟號為成本核算對象,實(shí)現(xiàn)用以前多預(yù)交的所得稅抵交以后需要預(yù)交的所得稅。

同時大型住宅項(xiàng)目中往往包含多種功能形態(tài)的建筑,例如多層住宅、小高層住宅、高層住宅、別墅、沿街商鋪、車庫等,這些類型不同的項(xiàng)目的成本和利潤率也有較大差別。通常商業(yè)用房的售價較住宅高,將利潤率低的住宅與其并入“成本對象”,可稀釋一部分增值額,對計(jì)算土地增值稅時可減少土地增值率。

3.共同成本和間接成本分配方法的籌劃

國稅發(fā)[2009]31號文規(guī)定了共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本,應(yīng)按受益的原則和配比原則分配至各成本對象,具體分配時企業(yè)可以利用文件對土地成本、間接成本分?jǐn)偡椒ǖ亩鄻有约翱蛇x性(占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法),從而實(shí)現(xiàn)在利潤額高的分項(xiàng)項(xiàng)目中多分配成本費(fèi)用,在利潤額低的分項(xiàng)項(xiàng)目中少分配成本費(fèi)用,使企業(yè)總體稅負(fù)最低。

4.公建配套的籌劃

國稅發(fā)[2009]31號文規(guī)定公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的,經(jīng)中介機(jī)構(gòu)鑒證后可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)同一項(xiàng)目分期先后滾動開發(fā)的,經(jīng)常會發(fā)生前面開發(fā)的產(chǎn)品已經(jīng)銷售,而整個項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等尚未全部竣工的情況。此時,基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則可以依預(yù)算預(yù)提并分?jǐn)?房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此范圍內(nèi)充分預(yù)提未完工公共配套,延緩企業(yè)所得稅的繳納時間。

5.利息費(fèi)用的籌劃

國稅發(fā)[2009]31號規(guī)定“企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的,借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件,可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除?！?/p>

因此集團(tuán)性房地產(chǎn)企業(yè)可以利用在總部層面統(tǒng)一借貸資金,根據(jù)各個項(xiàng)目的資金需求和利潤水平,靈活向項(xiàng)目分?jǐn)偤侠砝①M(fèi)用,調(diào)劑項(xiàng)目的利潤,減少項(xiàng)目納稅。

但在操作過程中需注意從關(guān)聯(lián)方取得借款的利息費(fèi)用存在一定的扣除標(biāo)準(zhǔn),新企業(yè)所得稅法第第四十六條規(guī)定了“企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出,不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除?！蓖瑫r財(cái)稅[2008]121號文《關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知》規(guī)定“企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出,其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為:除金融企業(yè)外的其他企業(yè),為2:1。”

第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃范文

（一）積極影響

首先，在實(shí)施營改增以后，所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。企業(yè)新建或是購買辦公用房及廠房，以及廠房修繕、道路綠化等都可以作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，這有助于加速各個行業(yè)對不動產(chǎn)投資改造的步伐，激發(fā)對于商業(yè)地產(chǎn)購買的需求，有利于商業(yè)地產(chǎn)的去庫存化。對從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來說，便于向下家轉(zhuǎn)移稅負(fù)，從而降低自身稅負(fù)水平。

其次，營改增的實(shí)施有助于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，對重復(fù)征稅現(xiàn)象進(jìn)行避免。增值稅在征稅過程中，是以不同環(huán)節(jié)增值額作為依據(jù)的，而征稅過程中以銷售額為依據(jù)是營業(yè)稅的主要特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，由于會涉及到大量的土地、建筑材料等成本內(nèi)容，而材料成本事實(shí)上已經(jīng)繳納過稅收，如果房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行銷售的過程中，還需要繼續(xù)繳納這部分稅負(fù)，則將產(chǎn)生嚴(yán)重的重復(fù)征稅現(xiàn)象。營改增的有效實(shí)施，可以避免這一問題的產(chǎn)生。房地產(chǎn)企業(yè)只需要依據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營各個環(huán)節(jié)進(jìn)行繳稅即可，同時抵扣也可以在建安成本、材料成本等增值稅發(fā)票中實(shí)現(xiàn)，因此能夠極大地避免重復(fù)征稅問題的發(fā)生。

再次，在實(shí)施營改增的過程中，對于明晰房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)部門之間的職責(zé)分工具有重要意義。在原有營業(yè)稅的基礎(chǔ)上，業(yè)務(wù)部門人員將取得的發(fā)票單據(jù)交由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行報(bào)銷，并不對單據(jù)進(jìn)行審核及歸類，導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門工作人員在日常工作中需要承擔(dān)繁重的工作任務(wù)及較大的風(fēng)險。如果企業(yè)經(jīng)營過程中，產(chǎn)生了重大的項(xiàng)目金額，那么會擁有相對簡單的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)形式存在于財(cái)務(wù)部門中，但是，卻擁有雜亂無章的內(nèi)容。在營改增有效落實(shí)的基礎(chǔ)上，在報(bào)銷過程中由于只有取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的支出才能抵扣，這就要求業(yè)務(wù)人員對普通發(fā)票和增值稅專用發(fā)票進(jìn)行歸類審核，促使業(yè)務(wù)人員在與業(yè)務(wù)單位往來過程中更加注重票據(jù)的合規(guī)性和及時性，在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門僅需審核增值稅發(fā)票的真實(shí)性和準(zhǔn)確性即可。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，通過深入落實(shí)營改增，實(shí)現(xiàn)科學(xué)整合業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)票據(jù)的目的。

（二）消極影響

首先，營改增在實(shí)施過程中，有可能對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)產(chǎn)生一定的影響。一方面，在計(jì)算企業(yè)所得稅時，原營業(yè)稅作為價內(nèi)稅可以作為營業(yè)稅稅金及附加在計(jì)算企業(yè)所得稅時進(jìn)行扣除。而在實(shí)施營改增以后，由于增值稅是價外稅，無法在企業(yè)所得稅前扣除。另一方面，營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅率確定為11%，雖然理論上相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，但是只有與一般納稅人合作才能取得足額的增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，一定程度上限制了合作公司的選擇范圍。同時也面臨著上游建安公司向房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移稅負(fù)提高價格的問題，此外房地產(chǎn)開發(fā)成本中也有很大一部分支出無法取得增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，如勞務(wù)費(fèi)等，由于不能獲得足額有效的進(jìn)項(xiàng)抵扣，加之稅率升高，一定程度上增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)。

其次，消極影響產(chǎn)生于營改增下的財(cái)務(wù)報(bào)表中。首先，資產(chǎn)負(fù)債表在實(shí)施營改增以前，購置不動產(chǎn)支付的價款全額計(jì)入固定資產(chǎn)的入賬價值，而在實(shí)施營改增以后，購置的不動產(chǎn)支付的價款需要價稅分離，相應(yīng)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額是能夠進(jìn)行抵扣的，從而導(dǎo)致固定資產(chǎn)入賬價值的降低，并使企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率提高，對企業(yè)融資產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。

二、“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)土地成本稅務(wù)籌劃的必要性

（1）土地成本占房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)總成本比重大，進(jìn)行稅務(wù)籌劃符合企業(yè)收益最大化原則。伴隨房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭愈演愈烈的趨勢，各地不斷涌現(xiàn)新的“地王”，巨額的土地成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵因素之一。增值稅下，企業(yè)支付政府部門土地價款高低，最終會以杠桿原理的形式影?項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的整體稅負(fù)。因此，土地成本稅務(wù)籌劃工作必然是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重點(diǎn)。

（2）基于財(cái)政部、國稅總局的財(cái)稅[2016]36號及國稅總局的2016年第18號公告等文件，各地國稅局相繼出臺具體實(shí)施辦法，基本上明確了房地產(chǎn)企業(yè)增值稅銷售額計(jì)算中允許扣除的土地價款只限“向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地出讓金”。然而，實(shí)際操作中企業(yè)支付政府部門的市政配套費(fèi)、政府主導(dǎo)收取并統(tǒng)一支付拆遷戶的拆遷費(fèi)等其他成本費(fèi)用，金額大且取得的合法憑證基本上是國家財(cái)政部監(jiān)制的資金往來結(jié)算票據(jù)或地方政府（非稅收入）票據(jù)，增值稅下無法取得進(jìn)項(xiàng)抵扣或銷項(xiàng)抵減，造成企業(yè)實(shí)際稅負(fù)仍然很高。

三、增值稅下房地產(chǎn)開發(fā)土地成本核算會計(jì)分錄設(shè)計(jì)及實(shí)務(wù)案例

土地成本依據(jù)“價稅分離”原則核算入賬。根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年18號文件規(guī)定：適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的房地產(chǎn)企業(yè)，按照取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)土地價款后的余額計(jì)算銷售額，即土地價款抵減銷售額而減少銷項(xiàng)稅。根據(jù)財(cái)政部的《關(guān)于印發(fā)的通知》（財(cái)會[2012]13號）規(guī)定：一般納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)，試點(diǎn)期間按照營業(yè)稅改征增值稅有關(guān)規(guī)定允許從銷售額中扣除其支付給非試點(diǎn)納稅人價款的，應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅”科目下增設(shè)“營改增抵減銷項(xiàng)稅”專欄，用于記錄該企業(yè)因按規(guī)定扣減銷項(xiàng)額而減少的銷項(xiàng)稅額，同時，“主營業(yè)務(wù)成本”等相關(guān)科目應(yīng)按照經(jīng)營業(yè)務(wù)種類進(jìn)行明細(xì)核算。

（1）支付政府土地價款時。房地產(chǎn)企業(yè)支付政府土地價款時，按規(guī)定允許扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額，借記“其他應(yīng)收款-營改增抵減銷項(xiàng)稅額”科目，按實(shí)際支付與上述增值稅額的差額，借記“開發(fā)成本-土地購置成本-土地出讓金”，按實(shí)際支付金額，貸記“銀行存款”。

案例1：甲房地產(chǎn)企業(yè)2016年5月5日支付政府3.5億元獲取了一宗土地，用于商業(yè)、住宅混合型開發(fā)，并取得財(cái)政部監(jiān)制的資金往來結(jié)算票據(jù)，該房地產(chǎn)企業(yè)采用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，會計(jì)分錄處理如下：因土地價款抵減銷項(xiàng)稅=35000÷（1+11%）×11%=3468.47萬元，開發(fā)成本入賬金額=35000-3468.47=31531.53萬元；借：開發(fā)成本/土地購置成本/土地出讓金31531.53；其他應(yīng)收款/營改增抵減銷項(xiàng)稅額3468.47；貸：銀行存款/人民幣35000。

（2）企業(yè)當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)并確認(rèn)收入時。根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號規(guī)定，項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期確認(rèn)銷項(xiàng)稅時允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款，從而減少增值稅銷項(xiàng)稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（營改增抵減的銷項(xiàng)稅額）”，貸記“其他應(yīng)收款-營改增抵減銷項(xiàng)稅額”科目；期末，當(dāng)期銷項(xiàng)稅額扣減當(dāng)期允許抵減銷項(xiàng)稅額和預(yù)繳稅款后的凈值大于當(dāng)期允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，則借記“應(yīng)價稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅”。

案例2續(xù)案例1，甲房地產(chǎn)企業(yè)2016年11月達(dá)到預(yù)售條件時，總可售建筑面積120000平米。11月份前累計(jì)取得可抵扣增值稅專用發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅額200萬元。11月份預(yù)售建筑面積為1200平米，預(yù)售價款5550萬元，預(yù)繳增值稅額150萬元，均未開增值稅發(fā)票。2016年12月25日將11月份預(yù)售的房屋交房，當(dāng)月建筑主體工程取得可抵扣增值稅專用發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅額50萬元。稅務(wù)處理及會計(jì)處理如下：①交房結(jié)轉(zhuǎn)收入并確認(rèn)銷項(xiàng)稅額=5550÷（1+11%）×11%=550萬元，收入金額=5550-550=5000萬元。借：預(yù)收賬款5550；貸：主營業(yè)務(wù)收入5000；應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）550。②根據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)收入對應(yīng)建筑面積，確認(rèn)當(dāng)期允許扣除土地價款抵減的銷項(xiàng)稅=1200÷120000×3468.47=34.68萬元；借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（營改增抵減的銷項(xiàng)稅額）34.68；貸：其他應(yīng)收款-營改增抵減銷項(xiàng)稅額34.68。③計(jì)算2016年12月應(yīng)交納增值稅（次月申報(bào)未交增值稅額）=550-34.68-200-50-150=115.32萬元；借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）115.32；貸：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅115.32。④2017年申報(bào)交納上期未交增值稅；借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅115.32；貸：銀行存款115.32。

（3）土地成本核算不考慮“價稅分離”。根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年18號文件規(guī)定：一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價款。而且財(cái)會[2012]13號是截止目前財(cái)政部統(tǒng)一規(guī)范企業(yè)“營改增”后會計(jì)處理的唯一文件，時間較早，參考價值有限，有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后會計(jì)分錄的設(shè)計(jì)空間仍然較大。在滿足項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)收入時，僅按照對應(yīng)比例確認(rèn)當(dāng)期允許抵減的土地價款而計(jì)算當(dāng)期銷項(xiàng)稅，不再使用“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（營改增抵減的銷項(xiàng)稅額）”、“其他應(yīng)收款-營改增抵減銷項(xiàng)稅額”等會計(jì)科目，減少核算中繁瑣環(huán)節(jié)。

綜上案例1、案例2，稅務(wù)處理及會計(jì)處理如下：①支付政府土地價款：借：開發(fā)成本-土地購置成本（土地出讓金）23000；貸：銀行存款23000。②項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)并確認(rèn)收入，計(jì)算當(dāng)期銷項(xiàng)稅=（5550-1200÷120000×35000）÷（1+11%）×11%=515.32萬元，當(dāng)期確認(rèn)收入金額5034.69=5550-515.32；借：預(yù)收賬款5550；貸：主營業(yè)務(wù)收入5034.69；應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅）515.32。③計(jì)算2016年12月應(yīng)交納增值稅（次月申報(bào)未交增值稅額）115.32萬元=515.32-200-50-150。借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）115.32；貸：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅115.32。④2017年申報(bào)交納上期未交增值稅：借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅115.32；貸：銀行存款115.32。

四、增值稅下房地產(chǎn)開發(fā)土地成本稅務(wù)籌劃實(shí)施方案及建議

（一）實(shí)際談判中，擴(kuò)大“營改增”政策中“支付土地價款”的界定范圍

根據(jù)2011年1月21日國務(wù)院頒布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條規(guī)定，“市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作”。因此，有關(guān)拆遷系列成本費(fèi)用納入目前增值稅下只允?S銷項(xiàng)抵減的“土地出讓金”提供了可能。企業(yè)在簽訂土地出讓合同時，應(yīng)爭取將涉及項(xiàng)目有關(guān)拆遷的費(fèi)用一并納入“土地價款”合計(jì)金額中，加大了未來增值稅下銷項(xiàng)扣除基數(shù)，從而合法有效地降低企業(yè)稅負(fù)。

（二）合理控制拿地成本在開發(fā)總成本中的比例，收窄企業(yè)收益流失范圍

財(cái)稅[2016]36號文件中明確規(guī)定土地出讓金可以增值稅下抵減銷項(xiàng)稅，據(jù)此模擬測算，若企業(yè)在同樣開發(fā)規(guī)模、同樣設(shè)計(jì)規(guī)劃條件下，獲取不同價格的土地，企業(yè)可根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略不同做出合理選擇：

（1）追求營業(yè)收入規(guī)模最大化的企業(yè)，在同樣售價水平下，合理利用土地價款杠桿作用，將因此所抵減的銷項(xiàng)稅轉(zhuǎn)化為營業(yè)收入。根據(jù)國稅總局2016年第18號文件，銷項(xiàng)稅=（全部價款和價外費(fèi)用-允許扣除的土地價款）÷（1+11%）×11%，從而可確認(rèn)營業(yè)收入=全部價款和價外費(fèi)用-銷項(xiàng)稅，相比提供貨物銷售行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)核算所確認(rèn)的收入中因土地價款抵減銷項(xiàng)稅而有所增加，具體金額=土地出讓金×（1÷（1+11%）×11%）。

（2）兼顧收入、利潤規(guī)模雙贏的企業(yè)，應(yīng)優(yōu)先選擇供不應(yīng)求的市場獲取土地，同時應(yīng)考慮市場環(huán)境中客戶積極接受因土地價格轉(zhuǎn)移到銷售價格的能力，如果可消化價格差，應(yīng)優(yōu)先在該市場拿地。由于土地價款將所抵減的增值稅銷項(xiàng)稅轉(zhuǎn)化為營業(yè)收入，并且除附加稅外，增值稅不納入稅前利潤扣除項(xiàng)。因此，企業(yè)在獲取較高價格土地的同時，可以較低增長幅度提高銷售價格，同樣可以在不減少利潤總量的情況下，獲得收入、利潤規(guī)模雙贏的效果。

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；增值稅；稅收籌劃

一、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的重要意義

長時間以來，房地產(chǎn)企業(yè)在我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要力量，特別是進(jìn)入新常態(tài)環(huán)境下，逐漸朝著分化改革方向轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)不但面臨較大去庫存壓力，同時也會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。在這種環(huán)境下，我國相關(guān)部門進(jìn)行了多次改革，希望可以引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在這種情況下，我國各級部門加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)涵建設(shè)，并從增值稅稅收籌劃方向入手，促進(jìn)整個房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)通過加強(qiáng)稅收籌劃，可以提高整體效益，并以此為依據(jù)，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展?jié)摿?，促進(jìn)自身長遠(yuǎn)發(fā)展。增值稅稅收籌劃針對房地產(chǎn)而言，并非偷稅漏稅，而是結(jié)合法律標(biāo)準(zhǔn)合理避稅，以此促進(jìn)自身效益提升。

二、“營改增”后對房地產(chǎn)企業(yè)稅收帶來的影響

（一）稅負(fù)影響

在“營改增”背景下，預(yù)示著營業(yè)稅正式在稅收舞臺中消失。房地產(chǎn)作為原營業(yè)稅主要的征收企業(yè)，在稅務(wù)改革后，正式步入到增值稅階段。在稅額繳納上，房地產(chǎn)企業(yè)由之前稅率17%更改成9%，針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅率改變對提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有著直接影響。與此同時，在稅務(wù)改革后，土地成本將會納入到可抵扣范疇中，便于房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的減少，減少各種稅務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)。所以，在增值稅稅收籌劃時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對現(xiàn)有稅收政策有全面了解，以此實(shí)現(xiàn)節(jié)稅。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)采用各種拿地方式，如拆遷、投資等，不同拿地方式，征收稅額也會存在不同。所以，這樣采取合理方式拿地，減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，需要結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行分析。

（二）土地增值稅影響

在“營改增”背景下，針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地增值稅將會受到一定影響，這是由于房地產(chǎn)企業(yè)增值稅作為價外稅，所以，在核算中，不可將其當(dāng)作抵扣項(xiàng)目進(jìn)行核算，使得房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅中增值率不斷提高。從該角度來說，“營改增”政策的頒布，將會加劇企業(yè)稅負(fù)。所以，要求房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃過程中，應(yīng)該給予該內(nèi)容高度重視，采取合理方式，降低增值稅稅率增加給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不良影響。

（三）所得稅影響

鑒于上述內(nèi)容得知，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅作為價外稅，所以，需要將其融合到所得稅中，不能實(shí)現(xiàn)抵扣處理，使得企業(yè)所得稅稅額不斷提高，加劇企業(yè)稅負(fù)。但是從另一方面來說，在原有繳納營業(yè)稅過程中，房地產(chǎn)銷售收入需要全面納入到企業(yè)銷售額中，而在稅務(wù)改革下，在銷售收入明確之前，已經(jīng)把增值稅從中扣除，所以，在明確所得稅額過程中，無須再進(jìn)行稅額扣除，所以，站在本質(zhì)角度來說，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅沒有發(fā)生明顯變化，所以，在對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃分析時，應(yīng)該具體分析，將影響房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的各項(xiàng)因素抽離處理，全面處理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃對策

（一）加強(qiáng)企業(yè)稅收籌劃

隨著“營改增”政策頒布后，作為房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人，企業(yè)增值稅稅率由之前17%更改為9%，基于該現(xiàn)象，在開展稅收籌劃工作時，可以從房地產(chǎn)企業(yè)日?；顒又羞M(jìn)行，減少運(yùn)營活動成本投放，結(jié)合實(shí)際情況，在經(jīng)營活動中獲取增值稅發(fā)票，緩解房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)壓力。并且，房地產(chǎn)企業(yè)還要給予增值稅專用發(fā)票管理高度重視，加大管理力度，通過采取各種宣傳方式，提高財(cái)務(wù)人員對增值稅專用發(fā)票管理意識，充分利用“營改增”政策，給房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多優(yōu)惠，減少企業(yè)稅負(fù)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要和合作企業(yè)合同約定，在選擇供應(yīng)商的過程中，秉持“貨比三家”的原則，在確保供應(yīng)材料質(zhì)量的情況下，選擇最低的材料價格。假設(shè)在一般納稅人身份的供應(yīng)商中采購材料，應(yīng)該要求其提供增值稅專用發(fā)票，從而讓企業(yè)在納稅上，可以獲取更大的優(yōu)惠。房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅稅收籌劃時，需要利用存在的稅率差異。一般來說，供應(yīng)商稅率一般為17%，但是房地產(chǎn)企業(yè)稅率為9%，所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要迎合國家法律標(biāo)準(zhǔn)，通過應(yīng)用稅率差異實(shí)現(xiàn)節(jié)稅。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅稅收籌劃中，通過采用納稅時間延遲、優(yōu)惠政策應(yīng)用等方式，減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。

（二）及時和稅務(wù)部門交流

針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想全面提高經(jīng)濟(jì)效益，在納稅過程中，需要結(jié)合實(shí)際情況，采用一系列合理避稅方式，減少企業(yè)稅負(fù)壓力，但是這種避稅方式將會受到各種因素影響，如果操作不合理，將會觸及法律底線，給企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。所以，在具體房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃中，需要科學(xué)設(shè)定避稅方案，并對其進(jìn)行具體分析，保證避稅方案的合理性和合法性，從而起到合理避稅的效果。在此過程中，稅收籌劃工作人員還要對國家稅法變化情況有所了解，及時掌握行業(yè)最新動態(tài)，保證房地產(chǎn)企業(yè)可以科學(xué)規(guī)劃各種稅務(wù)活動，從而實(shí)現(xiàn)緩解企業(yè)稅負(fù)的效果。在確保房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃合法的基礎(chǔ)上，還要注重加強(qiáng)和稅負(fù)部門的交流，把來自執(zhí)法部門的法律風(fēng)險降至最小，通過制定一系列規(guī)范的稅務(wù)風(fēng)險管理體系，實(shí)現(xiàn)對稅務(wù)風(fēng)險把控，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

（三）改變傳統(tǒng)營銷策略

隨著“營改增”政策的順利實(shí)施，給房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃提供機(jī)遇的同時，也提出了一定的考驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該緊抓發(fā)展機(jī)會，迎接各種挑戰(zhàn)，盡可能降低稅務(wù)改革給房地產(chǎn)企業(yè)稅收造成的影響，確保房地產(chǎn)企業(yè)可以穩(wěn)定運(yùn)行。因此，財(cái)務(wù)工作人員應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營狀況，自足當(dāng)下，放眼未來，站在稅收籌劃角度入手，對企業(yè)現(xiàn)有的營銷模式進(jìn)行優(yōu)化改革。例如，在原有營銷定價模式下，房地產(chǎn)企業(yè)通過設(shè)定目標(biāo)成本方式，對企業(yè)營銷環(huán)節(jié)中形成的各項(xiàng)成本進(jìn)行科學(xué)控制，降低對應(yīng)成本支出，提升房地產(chǎn)企業(yè)整體效益。特別是在房地產(chǎn)項(xiàng)目材料成本只升不降的情況下，更好結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況，適當(dāng)調(diào)整營銷戰(zhàn)略，從而提升企業(yè)整體效益。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對當(dāng)前市場發(fā)展趨勢有深入的認(rèn)識，根據(jù)形勢發(fā)展，調(diào)整戰(zhàn)略目標(biāo)，讓稅務(wù)改革政策在房地產(chǎn)企業(yè)中的積極作用充分發(fā)揮，減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)壓力，增強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力，從而讓房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)更好發(fā)展。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要充分應(yīng)用各種優(yōu)惠政策，加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票，讓企業(yè)稅收可以享有更多的抵扣優(yōu)惠，緩解企業(yè)稅收壓力。在增值稅發(fā)票管理過程中，要求財(cái)務(wù)人員對房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)時間、開具發(fā)票時間高度重視，在獲取發(fā)票以后，結(jié)合實(shí)際情況及時抵扣，防止發(fā)生抵扣時限超期現(xiàn)象。

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險成因分析管理對策

一、稅務(wù)風(fēng)險的特點(diǎn)

（一）難化解

稅務(wù)風(fēng)險一旦形成，如果企業(yè)不采取有效的應(yīng)對措施，風(fēng)險將會長期存在，不會自動化解。另外，稅務(wù)風(fēng)險還會隨著企業(yè)經(jīng)營活動的開展，呈現(xiàn)出累積效應(yīng)，從隱形的風(fēng)險逐漸轉(zhuǎn)化為顯性的資金流失，在引起稅務(wù)機(jī)關(guān)的注意后，將會給企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)利益帶來嚴(yán)重的損害。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于行業(yè)內(nèi)部競爭激烈，企業(yè)一旦出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險，還會使商業(yè)信譽(yù)受到損失，企業(yè)的市場競爭力也會一同下降，對未來的發(fā)展帶來了阻力。

（二）多變性

稅務(wù)風(fēng)險的形成原因具有復(fù)雜性的特點(diǎn)，其中即包括企業(yè)內(nèi)部管理不善、重視不足，也包括外部稅法不完善，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)自由裁量權(quán)過大等。在企業(yè)正常的經(jīng)營活動中，由于隨時面臨來自各個方面的不確定影響，導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險也呈現(xiàn)出多變性的特點(diǎn)。例如，企業(yè)為了減少稅費(fèi)支出，會根據(jù)稅法規(guī)定和自身經(jīng)營需要，實(shí)施納稅籌劃。一旦稅法做出調(diào)整，內(nèi)容發(fā)生變化，而企業(yè)有沒有及時調(diào)整納稅籌劃方案，就有可能導(dǎo)致納稅籌劃方案從“不違法”變成“違法”，進(jìn)而引起稅務(wù)風(fēng)險。

（三）可控性

雖然企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險具有多變性和難化解的特點(diǎn)，但是稅務(wù)風(fēng)險的形成和爆發(fā)，也并不是無跡可尋的。企業(yè)可以結(jié)合以往的稅務(wù)風(fēng)險管理經(jīng)驗(yàn)，一方面提高對稅務(wù)風(fēng)險防控和管理的重視，例如通過加強(qiáng)內(nèi)部各個部門之間的信息交流，減少稅務(wù)工作中的失誤，降低稅務(wù)風(fēng)險發(fā)生概率；另一方面，也可以提前制定一些應(yīng)急方案，即便是出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險，也可以第一時間采取控制策略，避免風(fēng)險損失的擴(kuò)大化。因此，只要做到快速響應(yīng)，就可以實(shí)現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險的有效控制，這也是維護(hù)企業(yè)利益的一種有效手段。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的成因分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部原因引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險

1.財(cái)務(wù)核算水平不高。財(cái)務(wù)核算是對企業(yè)涉稅進(jìn)行處理的重要一環(huán)，它直接對企業(yè)的稅務(wù)情況產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對企業(yè)的全部涉稅行動產(chǎn)生著非常重要的作用，有很多的稅額都是要按照財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的水平，在很大范圍內(nèi)決定了房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為處理的恰當(dāng)程度。2.財(cái)務(wù)制度不健全。房地產(chǎn)企業(yè)制度的不完善是企業(yè)制度層面的一個重要問題。歷史證明，制度在房地產(chǎn)企業(yè)管理的過程中有著非常重要的作用，制度是否健全可直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生死。目前，某些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部規(guī)定的財(cái)務(wù)制度非常不合規(guī)范，且與國家的相關(guān)法制規(guī)定不相符，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部沒有確立有關(guān)的財(cái)務(wù)制度，以上狀況均讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅行為潛伏一定的風(fēng)險隱患。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)外部原因引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險

1.稅法改變后沒有及時調(diào)整納稅籌劃方案。納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)在合法前提下少繳納稅費(fèi)的一種主要手段，納稅籌劃作為一種游走于稅法邊緣的經(jīng)濟(jì)活動，直接損害了稅務(wù)機(jī)關(guān)的利益。當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)對現(xiàn)行的稅法法律進(jìn)行補(bǔ)充和完善后，原來的納稅籌劃方案中部分內(nèi)容已經(jīng)不再使用。但是從新稅法的實(shí)施，到企業(yè)更改納稅籌劃方案，中間需要間隔一段時間，如果企業(yè)沒有盡快結(jié)合當(dāng)前的稅法內(nèi)容對納稅籌劃方案進(jìn)行調(diào)整，也容易引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險。另外，在激烈的行業(yè)競爭中，許多房地產(chǎn)企業(yè)將工作中心都放在經(jīng)營業(yè)務(wù)上，對于稅法的變更缺乏足夠的重視，這也會直接增加稅務(wù)風(fēng)險的發(fā)生概率。2.稅務(wù)機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)。代替國家行使征稅任務(wù)的行政機(jī)關(guān)和納稅人存在著一種行政管理人員與和被管理人員的關(guān)系，而他們的權(quán)利和義務(wù)具有不對等性，這是稅收法律的一個非常重要的內(nèi)容。因?yàn)楝F(xiàn)階段的法制環(huán)境不良、文化傳統(tǒng)因素等原因，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人，在相互關(guān)系中通常處于一個比較不利的位置。而且存在一些稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法不規(guī)范、自由裁量權(quán)使用不恰當(dāng)?shù)痊F(xiàn)象。例如，一些省級的國家稅務(wù)局自行地把企業(yè)正常申報(bào)且有能力繳納的稅款延期到下年征收。這反映了稅務(wù)機(jī)關(guān)對稅法賦予的自由裁量權(quán)的濫用，這些行為通常會損害到了納稅人的權(quán)益，讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅問題加大了很多的不確定，同時也把房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險提高了。

三、房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險管理的具體對策

（一）建立健全稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)

1.推出稅務(wù)風(fēng)險評分評級機(jī)制。對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員來說，稅務(wù)風(fēng)險雖然會帶來損失，但是只要做好事前預(yù)防和管理，就可以做到風(fēng)險可控，不會對房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營活動以及經(jīng)濟(jì)效益造成大的損失。稅務(wù)風(fēng)險的評分評級制度，就是采用定性分析與定量計(jì)算相結(jié)合的方法，立足于房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前工作的開展情況，對潛在的稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行評價，對其發(fā)生概率、可能造成的危害后果等進(jìn)行預(yù)測和分析。這樣一來，就可以為稅務(wù)風(fēng)險管理工作的開展提供必要的參考，便于企業(yè)集中人力進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險的防控。2.做好日常稅務(wù)活動的監(jiān)督。在房地產(chǎn)企業(yè)的日常工作中，由于存在一些不良的習(xí)慣，引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險。同時，企業(yè)內(nèi)部沒有開展有效的監(jiān)督和檢查活動，也會導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)一步擴(kuò)大，最終給企業(yè)造成損失。針對這一問題，就要去房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注細(xì)節(jié)，從日常稅務(wù)活動著手，強(qiáng)化監(jiān)督意識。例如，定期核對應(yīng)收賬款，及時處理死賬、呆賬。加強(qiáng)倉庫存貨管理，對于滯銷的庫存物資要及時采取處理辦法，既可以減少庫存，騰出空間，又可以防止資金呆滯，對增加房地產(chǎn)企業(yè)資金的流動效率也起到了積極作用。

（二）營造良好的稅務(wù)風(fēng)險管理環(huán)境

1.提升稅務(wù)風(fēng)險管理意識。稅務(wù)風(fēng)險的不確定性，決定了要想提高管理能力，必須要從日常工作的各個環(huán)節(jié)出發(fā)，采取有效的稅務(wù)風(fēng)險防控策略，以最大限度的避免稅務(wù)風(fēng)險。而這些工作的開展，需要房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理人員要具備強(qiáng)烈管理意識。一方面。房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員，需要樹立長遠(yuǎn)目光，能夠認(rèn)識到稅務(wù)風(fēng)險管理對企業(yè)經(jīng)營活動順利開展產(chǎn)生的積極影響，進(jìn)而為管理活動的進(jìn)行提供必要的支持；另一方面，作為直接負(fù)責(zé)稅務(wù)管理的工作人員，也要具備憂患意識，切實(shí)從源頭上降低稅務(wù)風(fēng)險的發(fā)生概率。2.重視稅務(wù)風(fēng)險管理制度建設(shè)。在房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險管理中，一方面要求稅務(wù)管理人員具備較強(qiáng)的風(fēng)險管理意識和豐富的稅務(wù)風(fēng)險處理經(jīng)驗(yàn)，另一方面還必須建立起一套完善的稅務(wù)風(fēng)險管理制度，能夠?yàn)楦黜?xiàng)工作的開展提供支持和保障。除了上文中提及的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制外，像合同管理制度、發(fā)票管理制度等，也都需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)工作的需要，盡快建立起來。以合同管理制度為例，作為一種具有法律效率的文件，房地產(chǎn)企業(yè)需要對合同中雙方的責(zé)任、付款時間等做出明確說明，這樣既可以方便后期稅務(wù)機(jī)關(guān)的稽查，又可以避免法律糾紛和稅務(wù)風(fēng)險。

（三）與稅務(wù)機(jī)關(guān)建立良好關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)要與當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)保持良好的關(guān)系，在交流過程中了解稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)于現(xiàn)行稅法將要做出的調(diào)整和改變，進(jìn)而提前采取應(yīng)對策略，這樣即便是后期進(jìn)行了稅法修改，房地產(chǎn)企業(yè)也不會因?yàn)閼?yīng)對不及時，而引起稅務(wù)風(fēng)險或法律糾紛。另外，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)擁有對現(xiàn)行稅法的補(bǔ)充和解釋權(quán)，通過加強(qiáng)與地方稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，也能夠了解地方性的補(bǔ)充政策，這也有助于提高對稅務(wù)風(fēng)險的預(yù)防和控制水平。

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；稅收籌劃

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)正處于低迷期，雖然國家出臺了一系列政策控制房價，但房價卻居高不下，令人望而生畏，也給我國的經(jīng)濟(jì)和人民生活帶來了很大的問題。在房企處于嚴(yán)冬期，稅收籌劃迫切萬分，不可等待。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種之一，啟征稅率比企業(yè)所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個房地產(chǎn)企業(yè)都必須考慮的問題。雖然在稅收籌劃過程中可能會出現(xiàn)各種問題，但采取合理方法則能帶來大驚喜。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的現(xiàn)存問題

土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產(chǎn)市場帶來了新的希望，但是也存在著很多問題：

(一)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃趨于片面

從近期房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的實(shí)施上來看，總體來說取得成效，但是依舊趨于片面，稅務(wù)籌劃目標(biāo)不夠明確，難以有效減少企業(yè)的經(jīng)營成本，因而也很難給房地產(chǎn)市場降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務(wù)人員個人素質(zhì)、法律保障等方面的工作并沒有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導(dǎo)致稅收籌劃的片面發(fā)展。

(二)對國家出臺相關(guān)政策理解淺顯

21世紀(jì)以來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，而關(guān)系民生首要問題的住房問題迅速被炒熱，且熱度持續(xù)上升。為了解決房地產(chǎn)行業(yè)這種‘高溫’現(xiàn)象，政府利用土地增值稅對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。但是，在實(shí)際政策的實(shí)行過程中，有很多企業(yè)無法適應(yīng)國家政策，不能帶來成效。更有甚者對這一政策的理解出現(xiàn)錯誤，影響企業(yè)的健康發(fā)展，給房地產(chǎn)市場帶來了新的波動。

(三)在稅收籌劃中風(fēng)險意識較薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，在稅收籌劃中不可避免地存在風(fēng)險，這種風(fēng)險包括房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的波動幅度不減反增、不良企業(yè)利用稅收籌劃進(jìn)行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽，給不法企業(yè)可乘之機(jī)。在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過程中，稅務(wù)人員和企業(yè)的風(fēng)險意識薄弱，這具有極大的隱患性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的具體方法

面對波密詭譎的房地產(chǎn)市場，企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：

(一)合理籌劃增值稅的扣除項(xiàng)目

房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項(xiàng)目金額，以此達(dá)到降低增值率，減小稅收負(fù)擔(dān)的目的。這其實(shí)也是一種變相籌資的手段，減少支出，為資金投入儲存力量，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。企業(yè)在籌集資金的過程中，應(yīng)該采取科學(xué)、合理的方法，僅靠貸款不是長久之計(jì)，只會讓負(fù)債一直增加，對企業(yè)來說并無益處，而通過扣除項(xiàng)目金額的方法則能夠在這方面減小企業(yè)壓力，給企業(yè)帶來信心。

(二)合理利用國家出臺相關(guān)政策

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行，國家出臺了一系列政策，合理利用國家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了福音。據(jù)《土地增值稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅時，如果增值稅額中沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業(yè)會想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業(yè)成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對房地產(chǎn)市場必要的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，還能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)稅壓力。

(三)合理通過建房進(jìn)行稅收籌劃

在稅法相關(guān)規(guī)定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內(nèi)，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)。這樣一來，不僅能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，還減少企業(yè)繳納費(fèi)用。其二是合作建房，即在土地開發(fā)過程中，一方負(fù)責(zé)土地，一方負(fù)責(zé)資金，雙方進(jìn)行合作建房。通過這種方式，企業(yè)可免交增值稅，而且對于合作雙方來說都是互利共贏的結(jié)果，值得采納。

(四)積極尋求稅務(wù)機(jī)關(guān)支持

政府稅務(wù)機(jī)關(guān)是服務(wù)于企業(yè)的部門，具有對企業(yè)的相關(guān)政策咨詢有解答的義務(wù)，企業(yè)在稅務(wù)籌劃的過程中，如果把握不準(zhǔn)，應(yīng)積極尋求支持和幫助，向稅務(wù)人員進(jìn)行咨詢，給予專業(yè)的指導(dǎo)，由于各個地方的征管方式和征管地點(diǎn)的不同，要求稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)多與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，及時獲得溝通，達(dá)成雙贏的共識，將稅收籌劃風(fēng)險降低到最低。

(五)事后采取積極有效的補(bǔ)救措施

稅務(wù)籌劃的方案雖然全面，會采取各式各樣的措施進(jìn)行籌劃，但是風(fēng)險不可避免，仍然會受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導(dǎo)致失敗，企業(yè)必須在一定范圍內(nèi)將風(fēng)險控制，采取積極有效的補(bǔ)救措施，將事故發(fā)生的可能性降低到最低。

(六)土地增值稅的核心是增值率

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個因素進(jìn)行開展，減少稅費(fèi)開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費(fèi)，是稅收籌劃的目的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義：

(一)有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好適應(yīng)市場競爭

在當(dāng)前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對企業(yè)稅收制度的一種調(diào)整，也促使房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場競爭。目前，政府針對房地產(chǎn)行業(yè)的弊端進(jìn)行了宏觀調(diào)控，大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，也減少了利潤。正因如此，合理的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業(yè)減少納稅成本，獲得經(jīng)濟(jì)效益，在激烈的市場競爭之中獲得生存機(jī)會。

(二)有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平

房地產(chǎn)市場的‘高溫’現(xiàn)象促使國家加大對該行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，雖然解決了一些問題，但也給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理造成不少麻煩。國家干預(yù)力度加大，必然使各企業(yè)改變自身的管理制度，財(cái)務(wù)管理水平自然會降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業(yè)資金流動率，并且是在企業(yè)自身的籌劃之下，避免干預(yù)力度過大的問題，從未提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。

(三)有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化

在房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)中需要繳納各種稅，而在這些形形的稅務(wù)之中，土地增值稅給企業(yè)帶來的負(fù)稅壓力是最大的，是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅務(wù)。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業(yè)的負(fù)稅壓力，給企業(yè)喘息的機(jī)會，減少稅務(wù)成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為企業(yè)帶來巨大利益。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業(yè)的負(fù)稅壓力，還能給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，幫助企業(yè)渡過房地產(chǎn)市場低迷階段，從而走上正軌。企業(yè)采取合理適合的方法進(jìn)行稅收籌劃，不僅對企業(yè)自身有好處，對房地產(chǎn)市場也是個很好的調(diào)控。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該吸取教訓(xùn)，積極配合，用好的方法達(dá)到好的目的。

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第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；稅收籌劃；探討

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1000-8772（2012）17-0092-02

一、稅收與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)性分析

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)高速發(fā)展的勢頭，中國的房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；⑵放苹?、規(guī)范運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時期，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細(xì)分的轉(zhuǎn)變，逐步發(fā)揮其作為國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的重要導(dǎo)向作用。

經(jīng)濟(jì)決定稅收，稅收反作用于經(jīng)濟(jì)。這是稅收與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的辯證關(guān)系，對于房地產(chǎn)行業(yè)也存在類似的情況。隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步完善，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的價值也會進(jìn)一步的增加，這就為政府取得充足的稅收收入提供了保障。同時隨著政府稅收收入的增加，也會相應(yīng)地增加對房地產(chǎn)業(yè)的投入，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施保障，增強(qiáng)房地產(chǎn)品保值增值的能力，進(jìn)而形成一個投入、產(chǎn)出相互促進(jìn)的良性循環(huán)。此外，稅收政策本身的好壞也將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，適宜的稅收負(fù)擔(dān)、良好的稅收服務(wù)水平、較高的工作效率都將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。與此相反，沉重的稅收負(fù)擔(dān)、繁瑣復(fù)雜的稅種結(jié)構(gòu)、落后的稅收征管方式將阻礙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)業(yè)的納稅現(xiàn)狀

我國現(xiàn)行的稅法體系由各單行稅法構(gòu)成。我國房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅費(fèi)名目繁多，其中，實(shí)體稅法是現(xiàn)行稅法體系的基本組成部分，目前的實(shí)體稅法由22個稅種構(gòu)成，在這22個稅種中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個人所得稅等11個，占到了我國稅種的50%。2010年有人大代表稱“一套房征62種稅費(fèi)助推房價高漲”。 根據(jù)國家財(cái)政部于2012年2月14日的《2011年稅收收入增長的結(jié)構(gòu)性分析》顯示，2011年房產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)收入1 102.36億元，同比增長23.3%。房產(chǎn)稅收入占稅收總收入的比重為1.2%。

房產(chǎn)稅的稅基是企業(yè)保有的自用房產(chǎn)原值總額和出租房屋的租金收入總額，它的增長速度是由納稅人房產(chǎn)的保有總量和房屋出租價格的增長速度決定的。財(cái)政部還說明了房產(chǎn)稅收入快速增長的主要原因：一是辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的保有量一直保持快速增長。2011年辦公樓銷售額同比增長16.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長23.7%。二是房屋租賃價格上升，2011年居民消費(fèi)價格中的居住類價格上漲5.3%。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的特點(diǎn)

由于房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營具有投資數(shù)額大、建設(shè)周期長，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有較強(qiáng)的競爭性，效益與風(fēng)險并存；受政府的干預(yù)和國家經(jīng)濟(jì)政策的引導(dǎo)等特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃除了具有稅務(wù)籌劃的一般特點(diǎn)外，還具有其獨(dú)特性，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.稅務(wù)籌劃效益的顯著性

由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，而且每個開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)都幾乎涉及到不同的稅費(fèi)，房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的稅務(wù)籌劃空間。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)籌劃的重視與投入，將對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益產(chǎn)生積極的顯著性的影響。

2.稅務(wù)籌劃的時效性強(qiáng)

我們國家的經(jīng)濟(jì)是屬于國家宏觀調(diào)控下的市場經(jīng)濟(jì)，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營受政府干預(yù)和國家經(jīng)濟(jì)政策的影響極大，特別是對于作為國家宏觀調(diào)控重點(diǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)來說，國家針對該行業(yè)的經(jīng)濟(jì)、稅收、貨幣政策隨時可能發(fā)生變化，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的措施和方案都具有極強(qiáng)的時效性，而這也要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對政策的可能變化具有預(yù)見性和適應(yīng)性。

3.稅務(wù)籌劃的復(fù)雜性

城市房地產(chǎn)除有其特定的開發(fā)目標(biāo)外，還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、投資計(jì)劃等條件的制約，涉及到經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)環(huán)境等眾多因素，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是一個系統(tǒng)工程，它的復(fù)雜性要比一般企業(yè)稅務(wù)籌劃的復(fù)雜性更大。

四、房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃的必要性和可行性

1.房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收籌劃的必要性

稅收籌劃具有合法性、前瞻性、目的性、綜合性的特征，房地產(chǎn)行業(yè)具有投入資金多、經(jīng)營風(fēng)險高、建設(shè)及銷售周期長、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見效慢等特點(diǎn)，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低經(jīng)營風(fēng)險和納稅風(fēng)險，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。

隨著我國住房制度的改革，房地產(chǎn)行業(yè)投資快速增長，我國的房地產(chǎn)業(yè)逐步形成和發(fā)展，投資逐年增大，從1993年的1 937.5億元，增長到2006年的19 382.46億元，13年間增長了13倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期我國GDP的增長速度。對于一個新興的產(chǎn)業(yè)來說，其發(fā)展是非常順利的。尤其是近幾年，房地產(chǎn)投資的增長速度已經(jīng)超過了全社會固定資產(chǎn)投資的增長速度，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了強(qiáng)大的動力。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的健全和完善，各行各業(yè)的競爭日益激烈，處于高速發(fā)展階段的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)競爭極其激勵。競爭的結(jié)果就是行業(yè)利潤呈現(xiàn)下降趨勢，稅收籌劃意義將更重大。

2.房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收籌劃的可行性

不論是從國家的宏觀政策還是企業(yè)內(nèi)部的微觀環(huán)境來看，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃都是可行的。國家提倡稅收籌劃。稅收籌劃能最大限度地發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，有利于提高納稅人的納稅意識、有利于增加國家的稅收收入、有利于降低征稅和納稅成本、有利于提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平、有利于優(yōu)化企業(yè)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，有著多方面的積極作用，是國家允許并提倡的。企業(yè)在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)，實(shí)施稅收籌劃，選取對企業(yè)較為有利的納稅方案進(jìn)行申報(bào)納稅，與依法誠信納稅是完全一致的。

3.我國的稅收大環(huán)境越來越好，我國稅收正逐步走向法治，依法治稅正在逐步變成現(xiàn)實(shí)。新稅制實(shí)施以來，稅法得到統(tǒng)一，稅權(quán)相對集中，規(guī)范了減免稅，避免了各種越權(quán)減免稅收和隨意減免稅收的現(xiàn)象。稅收大環(huán)境的變好，為稅收優(yōu)惠政策完全落到實(shí)處和稅收籌劃提供了條件和可能。

4.企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)化

（1）專業(yè)人才不斷增多。稅務(wù)籌劃的技術(shù)含量高，不僅要通曉稅收法律法規(guī)、經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)，還要了解企業(yè)的運(yùn)作、行業(yè)發(fā)展趨勢、社會發(fā)展?fàn)顩r，因此，需要擁有稅務(wù)籌劃專業(yè)人才，專業(yè)人才的整體業(yè)務(wù)水平?jīng)Q定了稅務(wù)籌劃能達(dá)到的水平。作為一個經(jīng)濟(jì)效益較好的產(chǎn)業(yè)，隨著其發(fā)展成熟，其業(yè)內(nèi)吸引、積累了一批稅務(wù)籌劃專業(yè)人才，再加上各類中介服務(wù)機(jī)構(gòu)愿意為房地產(chǎn)企業(yè)提供稅務(wù)籌劃服務(wù)，使房地的稅務(wù)籌劃人才增加，保證了其開展稅務(wù)籌劃的人力需要，為企業(yè)的稅收籌劃提供了條件。

（2）企業(yè)的法制意識不斷地增強(qiáng)。稅務(wù)籌劃在發(fā)達(dá)國家是一門被廣泛應(yīng)用的技術(shù)，但在我國僅興起數(shù)年。目前，我國不少人對稅務(wù)籌劃仍是認(rèn)識不深。隨著時間的推移，大眾對稅務(wù)籌劃的認(rèn)識日漸加強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)界也不例外。另外，因發(fā)展迅速、經(jīng)濟(jì)效益佳，房地產(chǎn)企業(yè)云集了各種類型的專業(yè)人才，這些人對新生事物接受能力強(qiáng)，對稅務(wù)籌劃的認(rèn)識速度比一般的快。稅務(wù)籌劃作為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化的有效措施之一，越來越引起房地產(chǎn)企業(yè)的重視。

參考文獻(xiàn)：

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