房地產(chǎn)行業(yè)會計實務精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)行業(yè)會計實務主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)會計實務范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；會計信息質量；對策建議

【中圖分類號】F23 【文獻標識碼】A

【文章編號】1007-4309（2013）01-0124-2

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位。當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)受到越來越多的關注，房地產(chǎn)行業(yè)的財務會計核算問題也引起許多專家學者的重視。由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營特點，其會計核算程序以及方法與普通行業(yè)具有明顯的差異性。盡管近年來，財政部和證監(jiān)會為適應我國經(jīng)濟體制的改革，已經(jīng)推行了一系列的會計制度改革，但是從在房地產(chǎn)行業(yè)實施的狀況來看，仍然存在許多不完善之處。2006年11月財政部的一份會計信息質量檢查公報，通報了39家房地產(chǎn)行業(yè)存在會計失真問題。面對我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實，我們不得不反思：我國的房地產(chǎn)行業(yè)會計存在哪些問題？如何才能解決這些問題？所以研究如何提高房地產(chǎn)行業(yè)會計信息的質量是會計實踐研究和理論研究亟待解決的一個重大課題。

一、房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質量問題

房地產(chǎn)行業(yè)自身的行業(yè)特點導致了其特定的信息質量問題?？偨Y如下：

（一）房地產(chǎn)行業(yè)會計人員自身素質較低

《企業(yè)會計準則》和《企業(yè)會計制度》實質上就是會計信息加工和生成的技術性規(guī)范。然而，這些技術性規(guī)范是由會計人員來實施的，因此，會計人員對制度和準則的正確理解和把握是非常重要的。所以會計人員的職業(yè)判斷力，也即會計人員根據(jù)已有的知識、經(jīng)驗合理選擇會計原則和會計處理方法的能力直接影響會計信息質量。但現(xiàn)實中，由于房地產(chǎn)企業(yè)普遍只重視策劃人員、工程人員等和項目直接關聯(lián)的員工素質，對會計人員的業(yè)務素質并不重視，致使會計人員的素質差強人意。這些素質不高的會計人員即便遵守了會計法規(guī)，但由于受到自身素質的影響或其他原因，也可能使計量的信息與實際情況不符，致使會計信息失真。

（二）會計實務中銷售收入的確認隨意性較大

在房地產(chǎn)企業(yè)中，項目建設期內(nèi)的成本費用往往遠大于當期確認的收入，一般開發(fā)項目峻工并售出后，大量預收款項或應收款項確認為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會計準則――收入》以四個原則作為收入確認標準，而在會計實務中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)的確認可能有多種方法：有的在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入，有的在簽訂預售合同后以合同金額確認收入，有的在收訖房款并辦妥產(chǎn)權過戶手續(xù)時確認收入。不同的收入確認方法也使得會計信息失真，從而可能會誤導信息使用者。

（三）企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認收入通常會跨越兩個以上年度，在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費用計入當期損益；由于部分項目尚未完工，其預售款項也無法確認為收入。所以，會計理論中的收入費用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態(tài)下而使利潤波動相當大。例如某年A房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項目在建設期內(nèi)，該年度的業(yè)績就只會反映費用的投入，因此該年的財務報表就不能適當?shù)胤从称髽I(yè)的真實情況，亦不能與其他同類企業(yè)比較，失去了可比性。所以，用一般的公司業(yè)績評價指標如凈利潤等并不能正確、客觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營情況。

（四）風險披露不足

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風險，包括土地風險、政策風險、工程質量風險等。這種行業(yè)高風險性，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關風險事項。雖然2001年中國證監(jiān)會的《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號―從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的公司財務報表附注特別規(guī)定》對房地產(chǎn)企業(yè)的風險披露做出了特別要求，但從近幾年來看，執(zhí)行情況并不太理想。

（五）房地產(chǎn)行業(yè)的會計體系不規(guī)范，會計法規(guī)制度不完善

一方面，我國房地產(chǎn)行業(yè)的財務會計體系仍然不規(guī)范，主要表現(xiàn)在商品房所有權風險與債務是否轉移的問題上，許多房地產(chǎn)企業(yè)自身判斷的結果與正規(guī)會計機構的判斷不符；另一方面，我國的會計法規(guī)制度尚不完善，尤其是針對新興行業(yè)的會計核算規(guī)定不明確，加大了會計核算工作的難度，從而導致房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息失真。

（六）企業(yè)內(nèi)部會計核算不完善

當前有很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會計內(nèi)部核算制度，使得現(xiàn)金流量統(tǒng)計不夠科學。依據(jù)新企業(yè)會計準則的相關規(guī)定，企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制主體是企業(yè)自身，然而，現(xiàn)實中房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他行業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量存在明顯的差異性。從現(xiàn)金金流量方面來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌資活動以及相關的投資活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)作為基本單位的，而在另一方面，企業(yè)經(jīng)營活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項目作為基本單位的，由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)期限較長，其經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金的流出具有更大的異步性。

二、提高房地產(chǎn)會計信息質量的對策建議

針對上述房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質量中存在的問題，本文提出以下的對策建議：

（一）提高會計人員的職業(yè)素質

房地產(chǎn)會計人員作為會計信息的直接生產(chǎn)者，對會計信息質量的影響起著重要的作用。面對當前日益復雜及多樣化的交易和事項，確認和計量對房地產(chǎn)行業(yè)的會計人員提出了更高的要求，這就要求他們應具備相應的專業(yè)素質、職業(yè)道德與專業(yè)技能。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應認真貫徹財政部頒布的《會計人員繼續(xù)教育暫行規(guī)定》，組織本企業(yè)會計人員繼續(xù)學習教育，支持會計人員參加學習培訓和職稱資格考試，提高其專業(yè)素質，做到與時俱進。

（二）完善房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系

我國現(xiàn)行的《企業(yè)會計準則》在構成上還較缺乏完整和系統(tǒng)性，其基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會計事項由國家統(tǒng)一制定，一些會計分支尚未納入會計規(guī)范體系。隨著我國改革開放的深化與市場經(jīng)濟的發(fā)展，會計學術界和政府財政部門已開始考慮和探討建立一些新的會計分支，對其進行完善。但是，目前房地產(chǎn)行業(yè)會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規(guī)范，例如，目前學術界對《企業(yè)會計準則―――收入》中的四個收入確認原則在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體運用問題上，就還存在爭議，使得該行業(yè)的會計核算不規(guī)范，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況和經(jīng)營成果信息的可比性和有用性。所以現(xiàn)在急需完善房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系。

（三）完善配套工程的會計核算準則指引

我國在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度制度》中曾經(jīng)對相關的配套設施費用的預提以及會計處理方面做了比較明確的規(guī)定，然而我們也應當看到現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會計準則》在對配套設施成本核算當面的指引不足，這使得不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取不一致的財務成本核算手辦法，從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的質量與可比性。因此，我國相關的行政管理部門和立法機關必須完善相應配套的會計核算準則做指引，以此來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息管理。

（四）擴大信息披露內(nèi)容

針對房地產(chǎn)行業(yè)風險披露不足的問題，房地產(chǎn)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關規(guī)定披露信息外，還應增加企業(yè)的預售情況及政策信息、土地儲備量及成本構成信息、分項目的現(xiàn)金流量信息、質量保證金及風險等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地產(chǎn)企業(yè)提供真實公允的會計信息，提高風險的透明度，為房地產(chǎn)商品的質量提供保證；另一方面可使投資者在財務報表信息不足的情況下，幫助他們更準確、全面地對企業(yè)的財務狀況和經(jīng)營業(yè)績做出評價，額外提供具有可比性的資料，也是治理信息失真的重要舉措。

（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計核算

雖然相關法律法規(guī)已明確規(guī)定了內(nèi)部會計監(jiān)督制度，企業(yè)內(nèi)部會計核算制度是會計信息監(jiān)管體系的基礎。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財務會計規(guī)范，缺乏健全、完善的內(nèi)部會計核算制度，對內(nèi)部會計核算制度尚未足夠的重視。因而房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度時，還應根據(jù)其管理要求和經(jīng)營特點制定內(nèi)部會計核算制度，以使企業(yè)的財務會計制度具有完整性和系統(tǒng)性。

【參考文獻】

[1]張志達.房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質量問題的分析與探討[D].蘭州商學院，2009.

[2]丁曉琳.房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質量存在的問題與對策[J].華章，2013（3）.

[3]王暉.房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質量的探討[J].中國市場，2011（40）.

第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)會計實務范文

摘要:作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真必然會嚴重危害國家和個人的利益。文章首先通過對房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質量問題的成因分析，歸納了其對利益相關者影響，進而提出了相應的改善建議和對策。

關鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè);會計信息質量;會計準則

隨著我國國民經(jīng)濟的飛速發(fā)展，作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的我國房地產(chǎn)業(yè)也得到了空前繁榮，對國民經(jīng)濟的貢獻率不斷增大。但是，由于種種原因，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在較為嚴重的會計信息失真現(xiàn)象，如部分企業(yè)隱瞞利潤以偷漏營業(yè)稅，虛構交易以騙取銀行信用，曲解行業(yè)特殊性以掩蓋核算隨意性，不選用統(tǒng)一會計制度以使得會計信息缺乏可比性等諸多問題。由于國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的制定、房地產(chǎn)業(yè)稅收的征繳和上市房地產(chǎn)公司利益相關者的投資決策離不開正確的會計信息，因而房地產(chǎn)會計信息的各種質量問題必然會對國家和個人的利益造成嚴重危害。有鑒于此，如何通過宏觀決策和微觀管理以規(guī)范和提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息質量，就成為我國理論界和實務界研究的熱點。綜上所述，本文將通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息質量問題的成因以及危害的分析，探討其完善和提高的對策。

一、房地產(chǎn)業(yè)會計信息質量問題的成因

房地產(chǎn)業(yè)會計信息質量低下問題的成因，既有企業(yè)內(nèi)部利益的因素，也有外部制度、監(jiān)管等方面的因素，具體而言包括以下幾點:

(一)財務舞弊導致會計信息缺乏真實可靠性

房地產(chǎn)項目開發(fā)一般具有開發(fā)周期長、支出項目多、資金用量大、負債率高等特點，且由于工程結構的原因，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中還存在大量的隱蔽工程，使得內(nèi)部工藝和原材料往往難以清晰辨認，這些都為開發(fā)商運用混淆成本界限、虛列業(yè)務、虛增成本費用、隱匿收入、不正確披露或有負債等各種財務舞弊手段提供了廣大空間，從而使得其達到通過提供存在各種質量問題的會計信息以謀求私利的目的。

(二)濫用會計準則導致會計信息質量不高

由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，使得我國企業(yè)會計準則允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在編制財務報告時對某些會計事項自主選擇處理方法，使得企業(yè)管理者可以根據(jù)個人判斷和觀點在會計準則允許的范圍內(nèi)自由調(diào)整賬面盈余。例如，在配比原則方面，由于公共配套設施建設同土地開發(fā)同步往往不同步進行，導致企業(yè)預提的公共設施配套工程費用與實際發(fā)生數(shù)常常存在較大差異，使得企業(yè)財務報表不能及時反映企業(yè)當期的真實經(jīng)營情況，從而為企業(yè)操控利潤提供了巨大空間。

(三)隨意確認會計事項導致會計信息失真

由于現(xiàn)行的《企業(yè)會計制度》缺乏對房地產(chǎn)等特殊行業(yè)會計實務的詳細指引準則和制度，使得企業(yè)對會計項目的確認存在很大的隨意性，例如:在收入確認方面，有的開發(fā)企業(yè)在商品房交付后予以確認，有的在收訖房屋銷售款后確認，有的在辦妥產(chǎn)權轉移手續(xù)后予以確認，有的則視收益情況隨意確認，不同的確認方法顯然會對企業(yè)當期利潤產(chǎn)生很大影響，從而導致企業(yè)會計信息嚴重失真。

(四)外部監(jiān)管不到位導致會計信息質量缺乏公信力

由于房地開發(fā)一般需要經(jīng)過土地、城建、工商、稅務、房管等多個政府部門，使得各類開發(fā)信息過于分散難以得到共享，從而無法對開發(fā)商進行有效監(jiān)管，促使其利用利用虛假會計信息牟取私利。此外，由于相關法律體系的不完善，使得同巨額利潤相比，開發(fā)商虛假會計的違法成本相對較低，一般就是補足稅款、繳納少量的罰款和滯納金，懲治力度的不足也從側面助漲了其虛假會計信息的主動性。

二、會計信息質量低下對利益相關者的危害分析

通過以上分析可以看出，企業(yè)會計信息質量低下既有客觀原因，也有主觀因素，因而會對企業(yè)的利益相關者造成不同程度的影響，表現(xiàn)在:

(一)會計信息質量低下對債權人的危害

與企業(yè)股東不同，企業(yè)債權人并不參與分享企業(yè)高速成長而形成的高收益，其主要目的就是能夠安全收回借出的本金并獲得事先約定的利息。因而，作為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大和最主要債權人的銀行，其在進行信貸決策時，最關心的問題就是企業(yè)能否按期償還貸款和本金。進而言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息的是否符合穩(wěn)健性原則和可比性原則，就成為保護債券人利益的關鍵，這意味著企業(yè)的凈資產(chǎn)因盡可能統(tǒng)一會計準則，并扣除未來所面臨的損失，而不包括未來可能的收益。顯然，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隨意確認會計事項、濫用會計準則等行為所導致的會計信息質量低下將給銀行等債權人造成巨大的決策風險和信貸風險。

(二)會計信息質量低下對政府政策調(diào)控的影響

會計信息是各種經(jīng)濟信息的基礎，是政府部門制定各項經(jīng)濟政策的重要依據(jù)。由于會計信息占了社會經(jīng)濟信息總量的70%以上，因而企業(yè)會計信息質量的高低直接決定了經(jīng)濟信息的總體質量，從而對政府宏觀調(diào)控等經(jīng)濟決策的質量造成重要影響。但是，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息質量普遍低下的嚴峻事實，如隱匿企業(yè)收入、虛增企業(yè)成本等，直接影響了包括稅收政策、貨幣政策在內(nèi)的各項宏觀調(diào)控政策，在一定程度上擾亂了整個經(jīng)濟工作的秩序，阻礙了我國現(xiàn)代化的進程。

(三)會計信息質量低下對投資者的誤導

一方面，從客觀上看，由于房地產(chǎn)行業(yè)投入產(chǎn)出具有較強的周期性，表現(xiàn)為不同的會計期間業(yè)績往往波動較大，如項目建設期內(nèi)往往業(yè)績不佳，而竣工后則業(yè)績突飛猛進，因而一般的公司業(yè)績評價指標，如凈利潤等，無法正確、客觀、全面的放映企業(yè)正式經(jīng)營情況，從而造成會計信息質量低下，對投資者造成誤導;另一方面，從主觀上看，企業(yè)管理為了企業(yè)利益，通過隨意確認預提賬款、任意攤銷預提開發(fā)費用、虛列成本支出等方式控制會計信息披露，或為圈錢，或為二級市場炒作，或為避免戴帽以及退市等，造成企業(yè)會計信息嚴重違背客觀性原則，欺騙了投資者等信息使用者。

三、完善房地產(chǎn)會計核算，提高會計信息質量的對策

(一)建立和完善的房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)范體系

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，應在我國現(xiàn)行的《企業(yè)會計制度》中，針對房地產(chǎn)企業(yè)會計中一些特殊事項，如遞延稅項準則、投資物業(yè)準則、預提賬款、開發(fā)費用攤銷、會計期間選擇、或有事項披露等規(guī)定具體的會計準則或會計制度，以規(guī)范和統(tǒng)一企業(yè)會計核算，從而增強房地產(chǎn)企業(yè)會計信息中企業(yè)財務信息和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。同時，應補充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計業(yè)務的行為準則，避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計人員依據(jù)企業(yè)需要，做出不規(guī)范的會計處理。

(二)改進與完善會計信息的披露制度

提高會計信息披露的真實性和可靠性，首先，通過立法建立健全保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息真實可靠的法規(guī)法則，如要求增加會計信息披露的頻率和范圍，增加非財務信息的披露等，做到有法可依、執(zhí)法必嚴;其次，拓寬信息披露渠道，如建立類似“標準普爾”的公司評價體系，使得投資者和債權人可以通過別的渠道獲取相關房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)信息，而不必依靠單一的企業(yè)財務年報等;最后，要進一步完善房地產(chǎn)企業(yè)財務報表外審制度以及注冊會計師管理制度，給會計信息的可靠性提供一個較好的經(jīng)濟和法律環(huán)境。

(三)加強政府對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和違規(guī)懲罰力度

首先，在政府部門中建立健全房地產(chǎn)信息溝通制度，建立跨部門的房地產(chǎn)信息管理中心，定期召開聯(lián)系會議交流房地產(chǎn)項目開發(fā)進展的相關信息，以實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目的動態(tài)監(jiān)管，杜絕其會計信息造價的空間;其次，加大對開發(fā)商會計信息的審查范圍和懲罰力度，提高其會計信息造假的違法成本。通過采取征收高額罰款、累進稅率、社會公示等方式對歪曲會計信息的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接給予經(jīng)濟處罰，多渠道督促開發(fā)商自覺守法;最后，對所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取信用評級機制，以提示信息使用者，不再信任那些提供不實信息的企業(yè)。

(四)積極培育第三方會計信息的專業(yè)用戶

國外會計信息質量管理的實踐證明，依賴信息企業(yè)的內(nèi)部控制和政府外部監(jiān)管是無法有效解決企業(yè)會計信息質量低下的問題，必須有效利用市場需求方的力量進行制衡，即培育第三方會計信息專業(yè)用戶，主要包括:證券公司、證券投資咨詢機構、證券投資基金以及其他機構投資者。他們擁有資金、信息、技術和研究團隊等方面的優(yōu)勢，相對非專業(yè)用戶而言，其投資決策受會計信息質量的影響較小，在信息市場中扮演著信息分析專家和信息傳播者的雙重角色，通過利用專業(yè)用戶所具有的識別和分析能力，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計信息質量進行分析和評價，有助于改善投資者被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息誤導的程度。

參考文獻

[1]包穎浩.論我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質量問題[J].財會研究，2008，(1).

第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)會計實務范文

[關鍵詞]信息失真 原因 措施

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）13-0098-01

0前言

最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了嚴峻的考驗，并也逐步走向成熟，在我國經(jīng)濟建設中發(fā)揮著越來越多的作用。在目前我國的城市化建設中，對房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)只有加強內(nèi)部管理，才能在激烈的行業(yè)競爭中占有一席之地。財務管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成部分，對企業(yè)經(jīng)營與合理決策起著重要的作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有加強會計控制，避免會計信息失真現(xiàn)象發(fā)生而影響企業(yè)的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的原因

導致房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的原因是來自多個方面的，既有企業(yè)內(nèi)部利益的因素，也有外部制度、監(jiān)管等方面的因素，具體包括以下幾個方面。第一，財務舞弊造成會計信息缺乏真實性和可靠性。房地產(chǎn)項目開發(fā)一般具有開發(fā)周期長、支出項目多、資金用量大、負債率高等特點，且由于工程結構的原因，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中還存在大量的隱蔽工程，使得內(nèi)部工藝和原材料往往難以清晰辨認，這些都為開發(fā)商運用混淆成本界限、虛列業(yè)務、虛增成本費用、隱匿收入、不正確披露或有負債等各種財務舞弊手段提供了廣泛的空間，從而使其達到通過提供存在各種質量問題的會計信息以謀求私利的目的。第二，濫用會計準則導致會計信息失真。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，使得我國企業(yè)會計準則允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在編制財務報告時對某些會計事項自主選擇處理方法，使得企業(yè)管理者可以根據(jù)個人判斷和觀點在會計準則允許的范圍內(nèi)自由調(diào)整賬面盈余。例如，在配比原則方面，由于公共配套設施建設同土地開發(fā)同步往往不同步進行，導致企業(yè)預提的公共設施配套工程費用與實際發(fā)生數(shù)常常存在較大差異，使得企業(yè)財務報表不能及時反映企業(yè)當期的真實經(jīng)營情況，從而為企業(yè)操控利潤提供了巨大空間。第三，隨意確認會計事項導致會計信息失真。由于現(xiàn)行的《企業(yè)會計制度》缺乏對房地產(chǎn)等特殊行業(yè)會計實務的詳細指引準則和制度，使得企業(yè)對會計項目的確認存在很大的隨意性。例如：在收入確認方面，有的開發(fā)企業(yè)在商品房交付后予以確認，有的在收訖房屋銷售款后確認，有的在辦妥產(chǎn)權轉移手續(xù)后予以確認，有的則視收益情況隨意確認，不同的確認方法顯然會對企業(yè)當期利潤產(chǎn)生很大影響，從而導致企業(yè)會計信息嚴重失真。第四，外部監(jiān)管不到位導致會計信息質量缺乏公信力。由于房地開發(fā)一般需要經(jīng)過土地、城建、工商、稅務、房管等多個政府部門，使得各類開發(fā)信息過于分散難以得到共享，從而無法對開發(fā)商進行有效監(jiān)管，促使其利用虛假會計信息牟取私利。此外，由于相關法律體系的不完善，使得同巨額利潤相比，開發(fā)商虛假會計的違法成本相對較低，一般就是補足稅款、繳納少量的罰款和滯納金，懲治力度的不足也從側面助漲了其虛假會計信息的主動性。

2 房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的影響

導致房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的原因既有客觀因素，也有主觀因素，因而會對企業(yè)的利益相關者造成不同程度的影響。會計信息失真對債權人的影響，與企業(yè)股東不同，企業(yè)債權人并不參與分享企業(yè)高速成長而形成的高收益，其主要目的就是能夠安全收回借出的本金并獲得事先約定的利息。因而，作為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大和最主要債權人的銀行，其在進行信貸決策時，最關心的問題就是企業(yè)能否按期償還貸款和本金。進而言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息的是否符合穩(wěn)健性原則和可比性原則，就成為保護債券人利益的關鍵，這意味著企業(yè)的凈資產(chǎn)因盡可能統(tǒng)一會計準則，并扣除未來所面臨的損失，而不包括未來可能的收益。顯然，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隨意確認會計事項、濫用會計準則等行為所導致的會計信息質量低下將給銀行等債權人造成巨大的決策風險和信貸風險。會計信息失真對政府政策調(diào)控的影響，會計信息是各種經(jīng)濟信息的基礎，是政府部門制定各項經(jīng)濟政策的重要依據(jù)。由于會計信息占了社會經(jīng)濟信息總量的70%以上，因而房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質量的高低直接決定了經(jīng)濟信息的總體質量，從而對政府宏觀調(diào)控等經(jīng)濟決策的質量造成重要影響。但是，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息失真是不爭的事實，如隱匿企業(yè)收入、虛增企業(yè)成本等，直接影響了包括稅收政策、貨幣政策在內(nèi)的各項宏觀調(diào)控政策，在一定程度上擾亂了整個經(jīng)濟工作的正常秩序，阻礙了我國現(xiàn)代化的進程。會計信息失真對投資者會產(chǎn)生誤導，從客觀上看，由于房地產(chǎn)行業(yè)投入產(chǎn)出具有較強的周期性，表現(xiàn)為不同的會計期間業(yè)績往往波動較大，如項目建設期內(nèi)往往業(yè)績不佳，而竣工后則業(yè)績突飛猛進，因而一般的公司業(yè)績評價指標無法正確、客觀、全面的放映企業(yè)正式經(jīng)營情況，從而造成會計信息失真，對投資者造成誤導；從主觀上看，企業(yè)管理是為了企業(yè)利益，通過隨意確認預提賬款、任意攤銷預提開發(fā)費用、虛列成本支出等方式控制會計信息披露造成企業(yè)會計信息嚴重違背客觀性原則，欺騙了投資者等信息使用者。

3 避免房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的措施

首先要建立和完善的房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)范體系，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，應在我國現(xiàn)行的《企業(yè)會計制度》中，針對房地產(chǎn)企業(yè)會計中一些特殊事項，規(guī)定具體的會計準則或會計制度，以規(guī)范和統(tǒng)一企業(yè)會計核算，從而增強房地產(chǎn)企業(yè)會計信息中企業(yè)財務信息和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。應補充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計業(yè)務的行為準則，避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計人員依據(jù)企業(yè)需要，做出不規(guī)范的會計處理。其次是改進與完善會計信息的披露制度，提高會計信息披露的真實性和可靠性，通過立法建立健全保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息真實可靠的法規(guī)法則，如要求增加會計信息披露的頻率和范圍，增加非財務信息的披露等，做到有法可依、執(zhí)法必嚴；拓寬信息披露渠道；進一步完善房地產(chǎn)企業(yè)財務報表外審制度以及注冊會計師管理制度，給會計信息的可靠性提供一個較好的經(jīng)濟和法律環(huán)境。再次政府要加強對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和違規(guī)懲罰力度，在政府部門中建立健全房地產(chǎn)信息溝通制度，建立跨部門的房地產(chǎn)信息管理中心，定期召開聯(lián)系會議交流房地產(chǎn)項目開發(fā)進展的相關信息，以實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目的動態(tài)監(jiān)管，杜絕會計信息造假價的空間；加大對開發(fā)商會計信息的審查范圍和懲罰力度，提高其會計信息造假的違法成本。通過采取征收高額罰款、累進稅率、社會公示等方式對歪曲會計信息的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接給予經(jīng)濟處罰，多渠道督促開發(fā)商自覺守法；對所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取信用評級機制，以提示信息使用者，不再信任那些提供不實信息的企業(yè)。最后是積極培育第三方會計信息的專業(yè)用戶，通過利用專業(yè)用戶所具有的識別和分析能力，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計信息質量進行分析和評價，有助于改善投資者被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息誤導的程度。

第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)會計實務范文

內(nèi)容摘要:我國財政部于2006年了新的企業(yè)會計準則,并于2007年開始實施。新準則中對計量模式進行了一定的拓展,引入了公允價值模式。公允價值的應用對于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了重大影響。本文將從公允價值計量模式改變對投資性房地產(chǎn)的會計處理入手,分析其對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)的影響。最后,將就實施公允價值兩年來我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的新情況和新問題進行說明。

關鍵詞:新企業(yè)會計準則 公允價值計量 投資性房地產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)作為一項帶有投資性質的非金融資產(chǎn),其確認和計量是理論界和實務界關注的焦點。新企業(yè)會計準則首次將投資性房地產(chǎn)作為一項單獨的資產(chǎn)予以確認,并首次在對非金融資產(chǎn)計量中引入了公允價值。本文就公允價值計量對我國投資性房地產(chǎn)的影響進行了探討。

公允價值計量模式下對投資性房地產(chǎn)的處理

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn),并單獨以“投資性房地產(chǎn)”列示在資產(chǎn)負債表上。投資性房產(chǎn)是企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性地產(chǎn)包括已出租的土地使用權和持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

我國投資性房地產(chǎn)準則中規(guī)定,允許企業(yè)在兩種后續(xù)計量模式中做出選擇,并規(guī)定公允價值模式計量應當同時滿足下列兩個條件:一是投資性房地產(chǎn)所在地活躍的房地產(chǎn)交易市場;二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理估計。公允價值模式所適用的范圍包括三類:一是已出租的土地使用權;二是持有并準備增值后轉讓的土地使用權;三是已經(jīng)出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)的最大特點是獨立產(chǎn)生現(xiàn)金流量。我國會計實務中,融資租賃的對象主要是動產(chǎn),房地產(chǎn)等不動產(chǎn)的融資租賃很少見。但是,隨著我國銀行業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務的不斷發(fā)展及市場主體投融資方式的轉變,我國會計準則將與國際準則進一步趨同。

新準則規(guī)定:企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。這意味著房地產(chǎn)公司可以對兩種模式進行選擇。而且計量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。已采用公允價值模式的,不得從公允價值模式轉為成本模式。從原有成本模式轉為公允價值模式的,公允價值與原賬面價值的差額調(diào)整留存收益。準則還規(guī)定,如果投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷,應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。之所以對采用公允價值計量的房地產(chǎn)不再計提折舊,主要是因為折舊的部分已經(jīng)通過公允價值跟賬面價值之間的差額調(diào)整留存收益而相應地得到了補償。

公允價值計量模式下對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

由于在投資性房地產(chǎn)的確認計量中引入了公允價值模式,因此,這對于我國房地產(chǎn)行業(yè)披露的財務狀況、經(jīng)營成果、現(xiàn)金流都會產(chǎn)生十分重要的影響。主要表現(xiàn)在以下幾個方面:

第一,對于投資性物業(yè)企業(yè)的賬面凈資產(chǎn)有重大影響。根據(jù)我國新會計準則的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)占有的土地、在建項目等均不屬于投資性房地產(chǎn)范疇。因此,新準則對公允價值計量模式的引入對單純性質的房地產(chǎn)開發(fā)類公司影響很小。而對于投資性物業(yè)比重較大的公司則影響較大。公允價值計量模式的特點是反映市場對企業(yè)資產(chǎn)價值的變動。因此,公允價值的引入不僅會對企業(yè)凈資產(chǎn)帶來正面作用,同時,在面臨不利市場環(huán)境的情況下,企業(yè)的價值將會減少。這也是房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮的。

第二,加大了相關企業(yè)的利潤波動性。采用公允價值計量模式后,相關公司每年凈利潤的影響取決于投資性房地產(chǎn)的價值變動程度,成本法下的折舊與攤銷問題也由過去的顯性轉為隱性。這樣,凈利潤就會根據(jù)公允價值的變動而產(chǎn)生波動,從而一改過去我國房地產(chǎn)市場利潤較為穩(wěn)定的特點。由于我國房地產(chǎn)市場近年來得到了較大的發(fā)展,因此,房地產(chǎn)企業(yè)的利潤受市場波動的影響更加明顯。公允價值引入后,房地產(chǎn)企業(yè)的利潤不僅能夠反映企業(yè)的經(jīng)營狀況,同時,也能夠對房地產(chǎn)市場的價格走向進行反映。如果采用公允計價,投資性房地產(chǎn)物業(yè)是體現(xiàn)為持續(xù)的升值,則計入當期損益后的當年凈利潤也將會得到持續(xù)的額外提升。這種由于增值帶來的利潤增加不同于企業(yè)盈利水平的提高,各種影響因素大大增加,重新在新的市場格局中產(chǎn)生作用,達到平衡,從而對企業(yè)利潤帶來一種不穩(wěn)定。

第三,會對會計信息質量產(chǎn)生影響。財務會計理論的一個基本問題是,如何平衡會計信息的相關性及可靠性。賬面價值側重于解決會計信息的可靠性,而公允價值側重于解決會計信息的相關性。從決策有用性的觀點看,對于金融工具,投資性房地產(chǎn)等會計核算對象來說,用公允價值進行計量顯然要優(yōu)于其它計量方法。用公允價值進行計量,企業(yè)的估值水平有可能因為新會計準則而發(fā)生變化,這種影響主要源于新會計準則對會計信息質量的改善。從這個角度講,新會計準則的實施將為投資者提供更高質量的會計信息,因而可能會改變之前對企業(yè)的判斷和預期,或者增強投資信心,導致對公司的估值發(fā)生變化。

公允價值計量模式的發(fā)展對策

這幾年,國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資過熱,政府不斷實施宏觀調(diào)控降溫,不少公司都出現(xiàn)了資金短缺的問題。一旦采用公允價值模式后續(xù)計量投資性房地產(chǎn),雖會直接導致企業(yè)資產(chǎn)價值問題,但收益的增幅很難保證跟上相應的比例,也就是說,一旦采用公允模式,凈資產(chǎn)收益率很可能反受其累。除此以外,在公允價值計量模式引入房地產(chǎn)企業(yè)的實踐中,仍然存在很多問題。對此本文提出如下策略:

首先,公允價值模式應與歷史成本模式平等的作為企業(yè)可以選擇的計量方法,與國際會計準則接軌,配合金融市場改革開放。國際會計準則傾向于企業(yè)優(yōu)先選擇公允價值模式,只有在特例的情況下,企業(yè)首次取得一項投資性房地產(chǎn)時,企業(yè)才采用成本法模式計量。

其次,在公允價值具體計量方法上,適時制定我國單獨的《公允價值計量》準則,解決新準則實施和運用過程中面臨的計量難題。

再次,指引第三方房地產(chǎn)專業(yè)評估機構進行評估計量。國內(nèi)經(jīng)濟正處于轉軌時期,市場經(jīng)濟發(fā)展不成熟,房地產(chǎn)市場波動相對較大,應該謹慎地運用公允價值模式計量。引入第三方房地產(chǎn)評估機構,能增加公允價值計量的獨立性。建議上市公司聘請經(jīng)過有關部門認定的專業(yè)房地產(chǎn)評估機構,對投資性房地產(chǎn)進行獨立評估,企業(yè)不能自己評估或聘請房地產(chǎn)經(jīng)紀機構以及其他非專業(yè)評估機構,避免人為操縱企業(yè)利潤。

最后,上市公司應充分規(guī)范披露投資性房地產(chǎn)的信息。公開透明的信息披露是遏制企業(yè)利潤操縱的最有效辦法,企業(yè)應分類披露主要投資性房地產(chǎn)的區(qū)位、面積、初始價值、同類房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息。選用成本法計量的企業(yè),應該披露投資性房地產(chǎn)的公允價值信息和增值情況;選用公允價值模式計量的企業(yè),應該披露確定投資性房地產(chǎn)時所聘請的評估機構、評估方法、證據(jù)來源及重要假設等要素。

結論

對企業(yè)而言,在會計方面,投資者和股東及企業(yè)職工更想了解企業(yè)當前經(jīng)營狀況和未來經(jīng)濟前景的信息,而以歷史成本為計量基礎不能很好的表達企業(yè)當前經(jīng)營狀況和反映未來經(jīng)濟前景。這在客觀上要求必須改革其計量體系,引入公允價值計量模式。

另外,從發(fā)展的眼光看,隨著我國經(jīng)濟的市場化程度不斷提高,有關資產(chǎn)和負債的公允價值將更容易取得,因此按照公允價值進行計量將是未來的必然發(fā)展趨勢,我國的會計計量模式勢必會與國際慣例取得一致,并將其定位在合理的計量模式上。

參考文獻:

1.郭立新,翟瀟璐.談公允價值計量投資性房地產(chǎn)[J].財會通訊,2007(12)

2.翟小玲,王海燕.公允價值計量及應用淺探[J].財會通訊,2006(12)

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)會計實務范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)會計核算；問題與對策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備投入資金數(shù)量較大、投資風險較高以及投資時間較長的特征。從經(jīng)營生產(chǎn)角度來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)周期較長、風險較高、投入較大、環(huán)節(jié)多。其表現(xiàn)在會計核算中，成本結轉期是以建設開發(fā)周期為準，那么就要求必須在會計核算工作中加強謀劃，來配合工程的開發(fā)；而從產(chǎn)品的角度來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品有著高價值特點，銷售常常采取預售以及分期付款銷售方式，會計核算當中，收入確認和一般性生產(chǎn)企業(yè)比較有著一定特殊性。有關房地產(chǎn)企業(yè)的投入產(chǎn)出比例不夠合理，且業(yè)績波動非常大。當今適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計標準為《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》《企業(yè)會計準則》，怎樣在門類諸多的要求、準則以及制度之下，與企業(yè)自身的特點相結合，優(yōu)化現(xiàn)有的會計核算措施，使得會計人員所提供的會計信息可靠真實，屬于當今急需處理的重要問題。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中會計核算出現(xiàn)的問題

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確認較為復雜

房地產(chǎn)商品的銷售常常采取預售以及分期收款銷售之類的多種銷售方法，會計實務當中房地產(chǎn)的收入確認與其余的生產(chǎn)收入比較有著一定的特殊性。有關房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計制度與《企業(yè)會計準則收入》于商品房所有權的關鍵報酬與風險是否轉移的問題上有著分歧存在。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計機制》中要求以結算賬單提交至買方且獲得認可來作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確認規(guī)范，《企業(yè)會計準則收入》當中要求以報酬以及風險實質性轉移來作為收入確認規(guī)范。在會計實務當中怎樣應用這一規(guī)范標準比較的混亂，其關鍵問題在應當在哪一階段確認為收入。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品成本和售價不配比

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)周期比較長，對其開發(fā)之時，因為工程還沒有竣工或者即便產(chǎn)品開發(fā)已經(jīng)完成預售，預售款項同樣不能確認為收入，結果就是給應用配比原則造成了較大困難。通常商品售價一直都是圍繞成本來上下波動的，但是產(chǎn)品開發(fā)的成本載體為建設工程的整體，銷售就是依照戶型與樓層為單位，如此便導致單個戶型與樓層的售價和成本存在明顯不配比。就如同一構造的房屋，其低層建筑的施工成本要比高層建筑的施工成本低，然而銷售的時候，低層售價比高層的售價要高；又比如丁字形樓房盡管同樓層的成本相同，因為朝向的不同，售價的相差同樣比較大。房地產(chǎn)開發(fā)商品成本的載體是建設工程整體，銷售卻是依照戶型與樓層為單位，如此就導致單個戶型與樓層的售價和成本明顯不配比。一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的結轉方式為：依照當期完工之后的核算對象總成本來除以總的建筑開發(fā)面積，計算出每平米的建筑面積成本，之后再與銷售面積相乘就得到本期的銷售成本。如此均攤計算得到的結果沒考慮道房屋朝向樓層的因素，所得到經(jīng)營成果也不具備真實性。

1.3評價指標不可以將企業(yè)業(yè)績真實反映出來

房地產(chǎn)企業(yè)的投入產(chǎn)出周期有著很強的特殊性，其表現(xiàn)在會計年報當中常常是業(yè)績的波動很大，對于一般公司業(yè)績的評價指標是不適用的。所以，評估房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)績，也不可以單單用指標來論好壞，需要透過指標來觀察實際，了解其信譽資質、資產(chǎn)質量、現(xiàn)金流量與實力，以及更關鍵的表外風險。

2房地產(chǎn)開發(fā)公司會計核算工作的完善對策

2.1收入確認規(guī)范標準的確定以及應用

銷售房地產(chǎn)商品收入確認需要滿足兩個標準：法律標準與專業(yè)標準。有關法律標準指的是我國法規(guī)當中要求房地產(chǎn)的銷售一定要滿足的標準或條件：比如針對出讓方式得到土地使用權，沒有依據(jù)出讓合同要求支付所有的土地使用權的出讓金，沒有得到土地使用權相關證書，以及沒有依據(jù)出讓合同要求來進行開發(fā)投資的，還有權屬存在爭議的，沒有依法登記來取得權屬證書的一系列房地產(chǎn)不能進行買賣。與法律標準不符的，就算房地產(chǎn)商品早已開發(fā)完成，還可能取得了報酬，且轉移風險，這樣也不可以作為收入進行確認，相關的法律標準屬于專業(yè)標準的基礎條件。而專業(yè)標準指的是會計準則以及會計機制中要求的商品銷售收人的確認規(guī)范。專業(yè)標準收入確認通常是以報酬與風險的實質轉移作標準，在理論上較為合理，然而因為房地產(chǎn)業(yè)銷售方法的復雜性以及多樣性，實際操作過程中存在很大困難。銷售合同屬于在房屋沒有建成完工之前的預銷售，企業(yè)無論有沒有收取款項，都不屬于現(xiàn)實的銷售業(yè)務。預售合同簽訂且對預收貨款進行收取與收入確認條件不符，不可以作為實現(xiàn)銷售的依據(jù)，針對正式房屋銷售合同的簽訂，因為商品所有權主要報酬以及風險還沒有轉移到買方，與《企業(yè)會計準則收人》中的有關要求不符，也不可以確認為收入，買方在獲取商品房產(chǎn)權證的時候確認收入，就會造成收入的滯后，與收入確認原則不符。所以，雖然房屋產(chǎn)權證書屬于房屋所有權標志，然而并不是確認收入的唯一必要性條件。

2.2計劃銷售價格理念的引入，使得銷售收入和成本相配比

計劃銷售價格概念引入，處理和銷售收入不相配比的狀況。即開發(fā)房屋滿足可銷售狀態(tài)的時候，企業(yè)依照朝向、樓層、地段、市場、成本等因素來制定計劃銷售價格，將其作為成本分配的標準，用實際的開發(fā)成本來除以計劃的銷售總額計算出計劃銷售成本率對商品房成本進行結轉。實際工作過程中，因為開發(fā)規(guī)模的大小不同，還能夠分成實際售價成本率的結轉法以及計劃售價成本率的結轉法。有關實際售價成本率法，就是在季度的前兩個月依照實際售價乘計劃銷售成本得到季末的銷售成本的方法進行調(diào)整。此種方式對于開發(fā)規(guī)模比較大的房地產(chǎn)企業(yè)較為實用，其優(yōu)點為能夠使工作量減少，不足是季度的前兩個月受到房價的影響會存在一定的誤差，而且不可以準確及時地提供具體的成本資料。而計劃售價成本率法，是一直依照計劃售價乘計劃銷售成本率的方法進行結轉。此種方法不足為結轉的工作量很大，然而遵循著一貫性的原則，所提供的信息及時可靠，而且可以把結轉成本的工作量逐一分散到日常工作當中，在一般的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中都能適用。

2.3增加信息的披露內(nèi)容，增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中披露信息含量

（1）需要增加土地儲備量與成本組成的信息。因為房地產(chǎn)開發(fā)成本當中的土地成本比例通常占比重較大。所以，能否掌握土地儲備與土地儲備成本情況，一定程度上對于開發(fā)企業(yè)以后的發(fā)展有決定作用，信息使用人依靠企業(yè)所披露土地使用權的總額不能對土地儲備信息進行判斷。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務報告的附注當中披露土地的儲備量與取得成本狀況是很有必要的。（2）應當增加披露分項現(xiàn)金流量的信息。以公司中每一個開發(fā)項目作為基本單位，對經(jīng)營開發(fā)過程當中所形成的現(xiàn)金流量進行披露，包含房地產(chǎn)銷售得到的現(xiàn)金、采購工程物資與工資支付需要的現(xiàn)金，借此提升現(xiàn)金流量信息的關鍵性。

3結束語

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)市場還沒有完全發(fā)展成熟，現(xiàn)行機制對有的業(yè)務會計處理沒有明確要求或者要求不夠嚴密，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算和實際狀況存在很大出入，有關企業(yè)會計核算中有很多問題。但是，伴隨市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，由于市場經(jīng)濟在我國逐漸健全，伴隨新會計機制以及會計準則地，會計核算工作一定會不斷的完善規(guī)范起來。

參考文獻

[1]姚原.簡析房地產(chǎn)成本核算的新模式發(fā)展方向[J].現(xiàn)代商業(yè)，2014（14）：160~161.

[2]于郭虹.房地產(chǎn)成本核算當中需要注意的問題[J].中國高教論叢，2014（1）：118~120.

第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)會計實務范文

【關鍵詞】新會計準則上市公司實施研究

2011年是我國上市公司全面執(zhí)行新會計準則的第四年。按照財政部在2007年部署的要在3年左右的時間使新會計準則體系在我國的大中型企業(yè)統(tǒng)一實施的計劃,研究新準則實施情況以及遇到的難題是有必要的。

一、新準則在上市（含擬上市）公司實施的基本情況反饋

1.企業(yè)普遍充分認識到了新準則在風險防控方面的功能。調(diào)查顯示：90%的的公司認為新準則是有利于風險管理，特別有利于抑制關聯(lián)方操縱。只有10%公司對于這個問題持不清楚的態(tài)度。調(diào)查還顯示：有46%的企業(yè)財務負責人認為新準則的執(zhí)行會使財務數(shù)據(jù)更加真實，更能反映企業(yè)財務狀況；有27%認為新會計準則能推動公司治理水平發(fā)展，還有9%認為能激勵本企業(yè)并購創(chuàng)新。只有18%認為新會計準則的執(zhí)行對本企業(yè)沒有明顯的積極效應。

2.接受調(diào)查的企業(yè)普遍認為，由于資產(chǎn)減值準則的頒布實施，在一定程度上控制了利潤的操縱新準則降低了盈余管理的空間，使得財務報告更加真實。但是由于減值準備的各個數(shù)據(jù)不容易取得或是說不容易準確計量，實際執(zhí)行效果不好。

3.企業(yè)對于新準則實施的外部環(huán)境存在擔憂

不同的會計準則產(chǎn)生不同的會計信息，從而影響到不同主體的利益。調(diào)查顯示：由于寧波企業(yè)多為民營企業(yè)，管理上依舊是傳統(tǒng)管理模式為主。接受調(diào)查的擬上市公司企業(yè)的決策層在感情上還是習慣采用原來的會計制度，暫時難以接受更多新準則的要求。

二、實施新會計準則中出現(xiàn)的問題與原因分析

1、執(zhí)行公允價值遭遇難題。這幾年涉足房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)越來越多，公允價值在投資性房地產(chǎn)方面的規(guī)定是否會引起房地產(chǎn)上市公司收益大幅增加，引起我的關注。在調(diào)查“是否采取公允價值模式”時，只有38%的調(diào)查者回答采取了，而62%的接受調(diào)查者表示沒有采取。原因是：執(zhí)行公允價值操作難度大。

2對于新準則是否會改善上市公司盈余管理質量存在不同看法。一般認為，會計準則與資本市場之間是良性互動的。調(diào)查顯示：有50%的接受問卷的企業(yè)認為新會計準則的實施對于提高上市公司質量促進資本市場健康發(fā)展是有作用的，其余50%的公司則認為有一定的作用但是不明顯。原因除了前面提到的來自公允價值的挑戰(zhàn)外，會計核算方法的改變也是挑戰(zhàn)。新會計準則中會計核算方法的改變，擴大了企業(yè)操作會計信息的空間。上市公司還可按非貨幣性資產(chǎn)交換的處理方法進行利潤操縱。

3.由于職業(yè)判斷不準，導致新準則作用不能完全發(fā)揮。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣大的會計人員尤其是上市公司或是準備上市的公司的會計人員在短時間適應和掌握新準則是有一定難度的。

4.對于新準則的功能認識存在分歧

（1）在新修訂的《企業(yè)會計準則——基本準則》將保護投資者利益、滿足投資者信息需求放在了首位。然而調(diào)查中對于“新準則顯現(xiàn)出有利于決策者、股東等相關者根據(jù)報表反映出的信息做出決策的優(yōu)勢”的看法時，有50%的公司認可這個看法。

（2）在新準則能否有利于維護員工利益方面存在分歧。新會計準則為職工薪酬帶來的新變化對公司和員工是都有影響。新準則有助于全面反映企業(yè)的人工成本，增強了企業(yè)之間人工成本的可比性，研發(fā)人員職工薪酬可準予資本化；而對員工來說，新準則充分體現(xiàn)保護勞動者的合法權益，另外，我國的職工薪酬準則對職工基本養(yǎng)老保險和補充養(yǎng)老保險的提存計劃作出了明確規(guī)范，這與《國際會計準則第19號——雇員福利》和《國際會計準則第26號——退休福利計劃的計劃和報告》會計處理規(guī)范基本一致，體現(xiàn)了我國會計準則與國際會計準則的趨同。

然而調(diào)查卻顯示：認為新準則對于員工薪酬的規(guī)定有利于保護員工利益的作用的僅占22%。多達56%接受調(diào)查者認為不能顯示這個作用，其余則認為這個問題暫時還說不清楚。

三、對于新準則實施中存在問題的解決建議

1.加強公允價值理論研究，提高公允價值的可操作性。在我國經(jīng)濟市場化程度仍有待提高的背景下，較多資產(chǎn)和負債要素的公允價值計量均須借助于現(xiàn)值等估價技術法。

2.改善企業(yè)的會計環(huán)境。我國市場體系不夠完善，企業(yè)間的交易行為還不十分規(guī)范，企業(yè)間的競爭不夠充分，公允價值不易形成。所以要加大開放的力度，讓更多投資者參與到資本市場運作中，以產(chǎn)權多元化的方式弱化企業(yè)內(nèi)部人為控制程度，彌補我國引入公允價值計量的先天不足。此外，還應加大發(fā)展驗證公允價值可靠性的機構，構建上市公司共同監(jiān)管體系，完善相關的監(jiān)督及處罰措施，確保評估機構、物價部門、稅務部門、工商管理部門等相關輔助機構所提供信息的準確性，進一步提高企業(yè)董事、注冊會計師及資產(chǎn)評估師的職業(yè)水平、道德素質和法律意識。

3.提升財會人員職業(yè)素質。我國以往一直沿用行業(yè)會計制度來規(guī)范會計行為，會計人員只需根據(jù)會計制度的明確規(guī)定作簡單的是非判斷。在這種情況下，會計人員缺乏獨立判斷的意識和行為，處理會計事項時照搬以前的做法或者請示領導遵照執(zhí)行，沒有主動性和積極性。財務制度中對會計政策、會計估計的選擇作了詳盡的限制性規(guī)定，也限制了會計人員作出判斷的范圍。這些都使得會計人員在工作中不善于運用職業(yè)判斷去處理復雜的會計實務，制約了新會計準則的實施。培訓學習不是簡單辦班越多越好，而是要深入培訓、全面提高。

4.完善公司治理結構，保證新準則貫徹的效果

對于上市公司，財政部和證監(jiān)會要監(jiān)督其內(nèi)控制度的執(zhí)行；對于非上市企業(yè)，要多做宣傳、推動作用。由外部審計機構提供被審計企業(yè)盈余管理的評價報告，從而提高會計信息的可靠性。

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)會計實務范文

以下選取其中典型的內(nèi)容闡述公允價值在會計實務中的應用及影響。

一、公允價值在投資性房地產(chǎn)準則中的會計處理及影響

《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當按照成本進行初始計量，后續(xù)計量可以采用成本模式或者公允價值模式，但以成本模式為主導，公允價值模式在滿足一定條件下才能使用。該準則還規(guī)定：“采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。”“已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉為成本模式?！惫蕛r值在投資性房地產(chǎn)中的應用主要是在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量中。根據(jù)新準則的規(guī)定采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應當遵循以下會計處理：

(一)初始計量企業(yè)外購、自行建造等取得的投資性房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)時，按照其實際成本，借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。

(二)后續(xù)計量企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認為其他業(yè)務收入。資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面價值的差額，借記“投資性房地產(chǎn)(公允價值變動)”科目，貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于其賬面價值的差額做相反的會計分錄。

(三)公允價值模式下的轉換投資性房地產(chǎn)公允價值模式下的轉換主要有以下幾種不同的形式：(1)將作為存貨的房地產(chǎn)轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應按該項房地產(chǎn)在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目，原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目，按其差額，貸記“資本公積―其他資本公積”科目或借記“公允價值變動損益”科目。(2)將自用的房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)的，按其在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目，按已計提的累計折舊或累計攤銷，借記“累計折舊”或“累計攤銷”科目，原已計提減值準備的，借記“固定資產(chǎn)減值準備”或“無形資產(chǎn)減值準備”科目，按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目，按其差額，貸記“資本公積―其他資本公積”科目或借記“公允價值變動損益”科目。(3)將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉為自用房地產(chǎn)時，應按該項投資性房地產(chǎn)在轉換日的公允價值，借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目，按該項投資性房地產(chǎn)的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目，按該項投資性房地產(chǎn)的累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)(公允價值變動)”科目，按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。(4)將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉為存貨時，應按該項投資性房地產(chǎn)在轉換日的公允價值，借記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目，按該項投資性房地產(chǎn)的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目，按該項投資性房地產(chǎn)的累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)(公允價值變動)”科目，按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。

(四)投資性房地產(chǎn)的處置處置投資性房地產(chǎn)時，應按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務收入”科目。按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“其他業(yè)務成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目、貸記或借記“投資性房地產(chǎn)(公允價值變動)”科目；同時，按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值變動，借記或貸記“公允價值變動損益”科目，貸記或借記“其他業(yè)務收入”科目。按該項投資性房地產(chǎn)在轉換日記入資本公積的金額，借記“資本公積－其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務收入”科目。

(五)投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的影響近年來，我國投資性房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市價日益攀升。一些上市公司早期購入的、按成本進行初始計量的投資性房地產(chǎn)，一旦采用公允價值進行后續(xù)計量，則能夠高度反映其現(xiàn)實價值，提高會計信息的相關性；同時，也會大大提高其賬面價值和當期凈利潤，伴隨著折舊與攤銷抵稅效應的消失，將會進一步加重企業(yè)的稅收負擔，導致企業(yè)現(xiàn)金的流出。因此，一些上市公司很可能會出于自身利益的考慮，排斥對公允價值的使用；一些資歷不深、經(jīng)驗不足的信息使用者可能只關注到了片面的會計信息，而沒有從整體上全面地考慮由此產(chǎn)生的一系列連鎖反應，進而做出錯誤的決策，蒙受損失。

二、公允價值在金融工具確認與計量準則中的會計處理及影響

《企業(yè)會計準則第22號――金融工具確認和計量》也是此次修訂企業(yè)會計準則新增加的部分。金融工具是指形成一個企業(yè)的金融資產(chǎn)，并形成其他單位的金融負債或權益工具的合同。準則規(guī)定企業(yè)初始確認金融資產(chǎn)或金融負債，應當按照公允價值計量。對于以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產(chǎn)或金融負債，相關交易費用直接計入當期損益；對于其他類別的金融資產(chǎn)或金融負債，相關交易費用應當計入初始確認金額。”

本文只闡述以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產(chǎn)中的應用。以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產(chǎn)的具體會計處理如下：

(一)企業(yè)取得交易性金融資產(chǎn)企業(yè)取得交易性金融資產(chǎn)，按照交易性金融資產(chǎn)的公允價值，借記“交易性金融資產(chǎn)(成本)”科目，按照發(fā)生的交易費用，借記“投資收益”科目，若存在已宣告但尚未發(fā)放的現(xiàn)金股利或已到付息期但尚未領取的利息，借記“應收股利”或“應收利息”科目，貸記“銀行存款”等科目。

(二)持有期間的股利或利息持有期間被投資單位宣告發(fā)放的現(xiàn)金股利或資產(chǎn)負債表日按分期付息、一次還本債券投資的票面利率計算的利息，借記“應收股利”或“應收利息”科目，貸記“投資收益”科目。

(三)資產(chǎn)負債表日公允價值變動在資產(chǎn)負債日，若公允價值上升則借記“交易性金融資產(chǎn)(公允價值變動)”科目，貸記“公允價值變動損益”科目，若公允價值下降則作相反會計分錄。

(四)出售交易性金融資產(chǎn)當出售交易性金融資產(chǎn)時，借記

“銀行存款”等科目，貸記“交易性金融資產(chǎn)”科目，二者差額借記或貸記“投資收益”科目：同時，應把原計入該金融資產(chǎn)的公允價值變動，借記“公允價值變動損益”科目，貸記“投資收益”，或者作相反會計分錄。

(五)金融工具采用公允價值計量的影響首先，新準則規(guī)定衍生金融工具一律采用公允價值計量，并從表外移到表內(nèi)進行反映，表內(nèi)化將會全面地反映企業(yè)的相關信息，使信息使用者充分考慮此類資產(chǎn)或負債潛在的巨大風險與不確定性，從而對企業(yè)真實財務狀況有更好的理解，優(yōu)化投資者決策；其次，削弱了“摘櫻桃”動機，并且可以使金融工具計價模式更加一致；再次，新準則對金融工具期末按公允價值入賬，賬面盈利直接計入當期損益。當持有投資期末入賬價值上升時，將會確認未實現(xiàn)收益，虛增企業(yè)利潤，進而加重稅收負擔，導致企業(yè)現(xiàn)金流出。所以，投資者不可只關注利潤增加，而應全面考慮問題。

三、公允價值在債務重組準則中的會計處理及影響

《企業(yè)會計準則第12號――債務重組》在原有會計準則基礎上做了重大修訂，重新引入了公允價值，并且將債務人債務重組收益記入當期損益(以前作為資本公積)。債務重組是指在債務人發(fā)生財務困難的情況下，債權人按照其與債務人達成的協(xié)議或者按法院的裁定做出讓步的事項。新準則中債務重組思路是以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務或債務轉為股本，對股本及非現(xiàn)金資產(chǎn)應按公允價值作價。具體會計處理如下：

(一)以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務債權人與債務人的處理如下：(1)債務人的會計處理。企業(yè)以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務的，應按應付債務的賬面余額，借記“應付賬款”等科目，按用于清償債務的非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價值，貸記“其他業(yè)務收入”、“主營業(yè)務收入”、“固定資產(chǎn)清理”、“無形資產(chǎn)”、“長期股權投資”等科目，按應支付的相關稅費，貸記“應交稅費”等科目，按其差額，貸記“營業(yè)外收入”等科目或借記“營業(yè)外支出”等科目。非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價值與賬面價值的差額，應當分別不同情況進行處理：非現(xiàn)金資產(chǎn)為存貨的，應當視同銷售處理，按非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價值確認銷售商品收入，同時結轉相應的成本；非現(xiàn)金資產(chǎn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的，其公允價值和賬面價值的差額，計入營業(yè)外收入或營業(yè)外支出；非現(xiàn)金資產(chǎn)為長期股權投資的，其公允價值和賬面價值的差額，計入投資收益。

(2)債權人的會計處理。企業(yè)接受的債務人用于清償債務的非現(xiàn)金資產(chǎn)，應按該項非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價值，借記“原材料”、“庫存商品”、“固定資產(chǎn)、“無形資產(chǎn)”等科目，按可抵扣的增值稅額，借記“應交稅費―應交增值稅(進項稅額)”科目，按已計提的壞賬準備，借記“壞賬準備”科目，按重組債權的賬面余額，貸記“應收賬款”等科目，按應支付的相關稅費和其他費用，貸記“銀行存款”、“應交稅費”等科目，按其差額，借記“營業(yè)外支出”科目。債權人已對債權計提減值準備的，應當先將該差額沖減減值準備，沖減后尚有余額的，計入營業(yè)外支出，沖減后減值準備仍有余額的，應予轉回并抵減當期資產(chǎn)減值損失。

(二)債務轉為資本債務轉為資本債權人與債務人的會計處理如下：(1)債務人的會計處理。債務人應當將債權人放棄債權而享有股份的面值總額確認為股本(或者實收資本)，股份的公允價值總額與股本(或者實收資本)之間的差額確認為資本公積。重組債務的賬面價值與股份的公允價值總額之間的差額，計入營業(yè)外收入。以債務轉為資本，應按應付債務的賬面余額，借記“應付賬款”等科目，按債權人因放棄債權而享有的股權的公允價值，貸記“實收資本”或“股本”、“資本公積一資本溢價或股本溢價”科目，按其差額，貸記“營業(yè)外收入――債務重組利得”科目。(2)債權人的會計處理。債務重組采用債務轉為資本方式的，債權人應當將享有股份的公允價值確認為對債務人的投資，重組債權的賬面余額與股份的公允價值之間的差額，計入營業(yè)外支出。債權人已對債權計提減值準備的，應當先將該差額沖減減值準備，沖減后尚有余額的，計入營業(yè)外支出，沖減后減值準備仍有余額的，應予轉回并抵減當期資產(chǎn)減值損失。

將債權轉為投資，企業(yè)應按應享有股份的公允價值，借記“長期股權投資”科目，按已計提的壞賬準備，借記“壞賬準備”科目，按重組債權的賬面余額，貸記“應收賬款”等科目，按應支付的相關稅費，貸記“銀行存款”、“應交稅費”等科目，按其差額，借記“營業(yè)外支出”科目。

(三)修改債務條件在修改債務條件的情況下債權人與債務人的會計處理如下：(1)債務人的會計處理。債務人應當將修改其他債務條件后債務的公允價值作為重組后債務的入賬價值。重組債務的賬面價值與重組后債務的入賬價值之間的差額，計入營業(yè)外收入。修改后的債務條款如涉及或有應付金額，且該或有應付金額符合《企業(yè)會計準則第13號－或有事項》中有關預計負債確認條件的，債務人應當將該或有應付金額確認為預計負債。重組債務的賬面價值，與重組后債務的入賬價值和預計負債金額之和的差額，計入營業(yè)外收入。上述或有應付金額在隨后會計期間沒有發(fā)生的，企業(yè)應當沖銷已確認的預計負債，同時確認營業(yè)外收入。以修改其他債務條件進行清償?shù)?，應將重組債務的賬面余額與重組后債務的公允價值的差額，借記“應付賬款”等科目，貸記“營業(yè)外收入一債務重組利得”科目。(2)債權人的會計處理。債務重組以修改其他債務條件進行的，債權人應當將修改其他債務條件后的債權的公允價值作為重組后債權的賬面價值，重組債權的賬面余額與重組后債權的賬面價值之間的差額，計入營業(yè)外支出。債權人已對債權計提減值準備的，應當先將該差額沖減減值準備，沖減后尚有余額的，計入營業(yè)外支出，沖減后減值準備仍有余額的，應予轉回并抵減當期資產(chǎn)減值損失。修改后的債務條款中涉及或有應收金額的，債權人不應當確認或有應收金額，不得將其計入重組后債權的賬面價值。以修改其他債務條件進行清償?shù)模髽I(yè)應按修改其他債務條件后的債權的公允價值，借記“應收賬款”等科目，按已計提的壞賬準備，借記“壞賬準備”科目，按重組債權的賬面余額，貸記“應收賬款”等科目，按其差額，借記“營業(yè)外支出”科目。

(四)債務重組采用公允價值的影響首先，將會對利潤產(chǎn)生影響。一方面，為進行債務重組的公司提供了操縱利潤的空間。從定義上看，“熟悉情況的交易雙方自愿”就存在著利潤操縱空間，而且，債務重組允許使用公允價值對非貨幣性資產(chǎn)進行計量，擴大了利潤操縱空間。另一方面，一些無力清償債務的公司，一旦獲得債務全部或者部分豁免，其收益將直接反映在當期利潤中，而不再計入資本公積；其次，由于我國市場環(huán)境尚不夠成熟，計量技術不夠完善，會計人員素質亦有待提高，所以公允價值難以公允，致使債務重組采用公允價值得出的結果在可靠性方面有所欠缺。

四、會計準則運用公允價值應注意的問題

目前，我國公允價值計量屬性的全面推廣與應用還受許多會計外部環(huán)境的影響，其本身還有一些缺陷與難題需要解決。新會計準則在運用公允價值計量模式時，筆者認為，需要注意以下幾點：

(一)公允價值計量的可靠性問題公允價值的獲取存在一定的難度，應該特別注意公允價值計量的可靠性問題。相對于具有客觀性、確定性和可驗證性的以實際交易為基礎的歷史成本計量，公允價值計量雖然在財務報表中能提供更為相關的信息，但因其具有不確定性、變動性，因此難以滿足會計信息可靠性的質量要求。

(二)公允價值計量的操作性問題比較國內(nèi)外對于公允價值的研究，其對公允價值操作應用方面主要涉及的問題有兩個：一個是范圍問題，另一個是方法問題。由于客觀市場環(huán)境的限制，對資產(chǎn)和負債進行公允價值計量存在一定的操作難度，因此，在運用過程中要謹慎嚴格。

(三)公允價值計量在新準則應用中的協(xié)調(diào)問題我國新企業(yè)會計準則主要是參考國際會計準則制定的，在公允價值的應用上引用了國際會計準則的做法，同時，也根據(jù)我國的實情進行了修改。這些引用和修改在實際操做過程中有可能會出現(xiàn)一些不協(xié)調(diào)的問題。會計準則作為一個完整體的體系，各個準則之間有著密切的相關性，它們之間的細節(jié)問題也不容忽視。在我國目前市場發(fā)育不完全的狀況下這種矛盾是不可避免的，因此，新準則的內(nèi)部必須經(jīng)過一個磨合完善的過程。

參考文獻：

第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)會計實務范文

關鍵詞：工業(yè)地產(chǎn)；財務管理；稅務策劃

工業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)中的重要組成部分，主要是指用于工業(yè)類土地使用性質的熟地、毛地和在該類土地上的建筑物和附屬物，與商業(yè)、住宅和各類綜合用地之間有著明顯的差異。工業(yè)類土地用途較為廣泛，主要用于物流倉庫、廠房和工業(yè)研發(fā)樓宇的制造。工業(yè)房產(chǎn)的土地批租年限為50年，在獲得工業(yè)用地后，需要按照產(chǎn)業(yè)企業(yè)的需求開展工業(yè)廠房建設項目，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強強聯(lián)合，提高企業(yè)的項目收益。

一、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理與稅務策劃的關系

稅務籌劃是財務管理工作中的重要組成部分，財務管理和稅務籌劃在工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中兩者具有密切的聯(lián)系。稅務籌劃是判斷企業(yè)財務管理水平的標準，確保企業(yè)財務管理工作的科學合理，對減少稅收支出，實現(xiàn)地產(chǎn)財務管理戰(zhàn)略目標，提高資金的利用效率具有重要作用。同時，房地產(chǎn)行業(yè)作為一項資金流動較為密集性的行業(yè)，強化稅務籌劃，對提升企業(yè)的財務管理水平和經(jīng)濟效益具有重要作用。稅收籌劃在執(zhí)行過程中，需要嚴格按照稅法規(guī)定的要求，結合企業(yè)的實際財務管理情況，將稅收籌劃納入到稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，達到推遲納稅時間和降低企業(yè)稅收支出的目的，促進企業(yè)的利益最大化[1]。并且工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務管理和稅務籌劃的目標具有一致性，都是企業(yè)理財行為的充分展現(xiàn)，能夠保證企業(yè)各項財務管理工作的有效開展。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作內(nèi)容主要包括投資、融資、利潤和經(jīng)營，需要將稅務策劃融入到企業(yè)財務管理工作的各個環(huán)節(jié)中去。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作受稅收體制影響較大，財務管理目標的實現(xiàn)與企業(yè)的納稅成本有直接關系，管理者需要深入了解納稅成本和企業(yè)受益之間的關系。

二、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理與稅務策劃存在的問題

（一）財務管理存在的問題

1.資金來源單一，融資難度大

本公司的工業(yè)地產(chǎn)項目主要是建標準化廠房，主要經(jīng)營項目為開發(fā)廠房出售或者出租，需要有大量的資金作為支持。但是由于標準化廠房建設是一項高風險、資金密集型和長周期的行業(yè)，企業(yè)的資金周轉率較低，資金回收速度較慢。企業(yè)的資金來源主要依靠債券、銀行貸款和合作開發(fā)等形式硎迪鄭但是僅能夠滿足企業(yè)的日常運營支出。通過調(diào)查分析可知，工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)有60%以上的資金主要是來源于銀行貸款，對銀行有著較高的依賴性，導致企業(yè)在發(fā)展過程中，面臨著利率波動風險、償債風險和再籌風險等問題，容易出現(xiàn)資金鏈斷裂現(xiàn)象，給工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展造成較大的影響[2]。

2.不重視全面成本管理，成本控制力差

工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是一項復雜的系統(tǒng)工程，在實際的工作過程中涉及到審批、融資、建設和銷售等多個環(huán)節(jié)，導致資金的預算控制和管理存在較多的問題。合同管理是企業(yè)控制管理工作的關鍵，各大經(jīng)濟活動的開展都需要依靠合同來完成，一旦出現(xiàn)與合同要求不符情況，勢必會增大成本控制難度。全面成本管理要求工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中需要實現(xiàn)多層次、全過程和全方位的成本管理，但是企業(yè)在實際的運營發(fā)展中，忽視了項目策劃、設計、建設和銷售環(huán)節(jié)一體性的重要性，沒有意識到全過程成本核算工作的重要性，導致成本管理偏離預算，出現(xiàn)財務部門信息不完整現(xiàn)象，影響成本控制效果。

（二）稅務策劃存在的問題

1.涉及稅種多，在開發(fā)成本中占較大比例

工業(yè)地產(chǎn)涉及到的主要稅種有企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅和印花稅等內(nèi)容。企業(yè)在實際的發(fā)展過程中，承受著沉重的稅收負擔，要想降低企業(yè)的稅收負擔，需要對稅收籌劃進行科學、合理的規(guī)劃，提高企業(yè)的收益，提高企業(yè)的市場競爭優(yōu)勢。但是由于工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的時間較短，各項法律政策還不健全，影響著企業(yè)稅務籌劃各項工作的有效開展[3]。

2.稅收籌劃無標準，導致風險增加

工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在運用稅務策劃時，不同的財務人員提出了不同的稅務籌劃方案，可知，稅務策劃沒有固定標準和方法，主要依賴于財務人員對稅法的了解程度。在實際的納稅過程中，納稅人和納稅機關存在權利和責任不對等情況，導致征納雙方對稅收籌劃的認定存在較大差異，增加了納稅風險。稅收籌劃涉及執(zhí)法風險、信譽風險、法律風險和心理風險等方面的內(nèi)容，納稅人需要考慮這些風險因素，加大風險應對能力，來降低風險。

三、解決工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理與稅務策劃問題的對策

（一）財務管理措施

1.構建多元化融資渠道，完善金融秩序

構建多元化融資渠道，完善金融秩序是當前工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提高財務管理水平的有效手段，需要結合當前工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的實際發(fā)展情況，積極推進證券、信托和抵押等融資方式的發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)的金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低企業(yè)的融資成本，提升企業(yè)的融資管理效果。工業(yè)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中取得良好的發(fā)展，需要積極與國外企業(yè)進行合作，將先進的財務管理經(jīng)驗融入到企業(yè)的融資中來，在企業(yè)內(nèi)部構建多元化的融資模式，將項目預算與其他部門有機的融合起來，確保風險防控系統(tǒng)的完善和發(fā)展，對企業(yè)的各項融資進行準確的評估和預測，合理調(diào)度資金，加大資金管理，提高資金的周轉率[4]。

2.重視成本管理，實行全面成本控制

內(nèi)部成本控制是工業(yè)地產(chǎn)財務管理工作的重要組成部分，需要做好全方位、多層次和全員參與的成本管理意識，做好項目投資估算、設計預算和工程造價管理工作，在根源上強化企業(yè)內(nèi)部成本控制管理。同時，企業(yè)需要結合實際的發(fā)展情況，構建完善的成本管理體系，明確責任主體和考核范圍，嚴格按照考核指標的要求開展各項考核工作，嚴格貫徹落實考核指標，對考核結果進行系統(tǒng)分析，對考核結果進行反饋和完善。嚴格按照財務管理規(guī)章上的內(nèi)容，開展各項成本控制工作，確保數(shù)據(jù)填寫的準確性和真實性，嚴格審核賬務，定期對賬務進行清查，并及時做好會計實務登記工作，不給人員機會，實現(xiàn)對企業(yè)成本的全面控制[5]。

（二）稅務策劃措施

1.房地產(chǎn)各個環(huán)節(jié)的稅務籌劃措施

立項審批、施工建設、土地征收是工業(yè)地產(chǎn)在融資和項目開發(fā)階段的重要工作內(nèi)容，企業(yè)的土地增值稅降低，所得稅基礎提高，稅務籌劃空間增大。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在實際的發(fā)展過程中，當執(zhí)行發(fā)行債券、資金拆借或向金融機構貸款時，產(chǎn)生的利需要在所得稅前扣除，主要用于抵銷土地增值稅。如果利息稅額較大，證明據(jù)實扣除，如果利息稅額較小，可以不計算分攤利息，需要將工程竣工后的利息費用，納入到企業(yè)所得稅中。

2.調(diào)整應納稅額，加大成本控制

定價、交易等銷售環(huán)節(jié)的稅務籌劃是工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中的重要工作內(nèi)容，對企業(yè)營業(yè)稅和增值稅的支出會造成較大的影響，對工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成了較大的影響。房地產(chǎn)定價策略在實施過程中，需要嚴格按照土地增值稅標準進行，需要嚴格按照四級累進稅率制進行分析，如果增值稅稅率未超過20%，需要實行免征增值稅優(yōu)惠政策，需要對影響增值稅應納稅額的項目進行調(diào)整，提高稅收臨界點方法的使用力度。同時，企業(yè)還可以通過銷售公司或組建裝修公司的形式，來分散銷售收入，_到減免營業(yè)稅和增值稅的目的，做好成本控制工作[6]。

四、結論

本文對工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務管理和稅務策劃進行簡要介紹，重點分析財務管理工作存在的問題及解決策略。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中具有風險高、見效慢和融資難等財務問題，對企業(yè)的財務管理工作和稅務策劃帶來了較大的影響。要想促進工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，需要確保財務管理工作的科學性和合理性，通過稅務籌劃，促進企業(yè)納稅收益額的提升，強化企業(yè)財務管理效果，降低企業(yè)的納稅成本收益，使企業(yè)在激烈的市場競爭中取得良好的發(fā)展。

參考文獻：

[1]包書銘.基于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險管理[J].財經(jīng)界（學術版），2015，05：135+137.

[2]蔡芳芳.稅務策劃在現(xiàn)代企業(yè)財務管理中的運用及意義探微[J].經(jīng)營管理者，2015，15：39.

[3]梁彥博.加強商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務控制分析[J].財經(jīng)界（學術版），2015，14：291.

[4]劉B.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)存在的財務風險與加強財務預警研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2015，18：161+163.

[5]劉B.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)存在的財務風險與加強財務預警研究[J].經(jīng)濟研究導刊，2015，24：132-133.

第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)會計實務范文

[關鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)財務風險資本結構

改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。

一、財務風險的概念和特點

財務風險是企業(yè)在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財務成果和預期的經(jīng)營目標所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經(jīng)營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風險；經(jīng)營風險是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產(chǎn)生損失的可能性。

財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經(jīng)濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務風險存在于企業(yè)財務管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財務關系上；損益性是指企業(yè)的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業(yè)自身主動地去完善其財務制度，規(guī)范財務行為，加強財務管理，提高經(jīng)濟效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的主要成因

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經(jīng)營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險?，F(xiàn)分述如下：

1.籌資風險的具體表現(xiàn)

(1)負債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當?shù)?，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務風險。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。

(3)利率與市場變動

從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價和定位的不準確風險，成為企業(yè)面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時，房地產(chǎn)項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風險的主要因素，而價格和當?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是影響其市場風險的主要原因。

2.項目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應的經(jīng)濟效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業(yè)就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。

3.項目經(jīng)營過程缺乏理財依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益。

4.沒有正確處理消費與積累的關系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費與積累的關系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進一步發(fā)展帶來巨大的風險。

5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識

西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計實務水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務風險相關的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對籌資環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略

(1)優(yōu)化資本結構，降低籌資風險

一般而言，隨著負債比例的上升，企業(yè)的債務風險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當?shù)呢搨壤?，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業(yè)權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。

(2)縮短預售時間，減少款項回收風險

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經(jīng)法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。(4)規(guī)范融資擔保，控制債務風險

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業(yè)務時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應在事先調(diào)查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經(jīng)同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財務預警系統(tǒng)

所謂財務預警系統(tǒng)，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數(shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自己的具體情況建立相應的財務預警系統(tǒng)。

2.針對投資環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略

房地產(chǎn)公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。

3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算

全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規(guī)避與化解風險的目的。

(2)財務集中管理，規(guī)避財務風險

為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風險，確保財務安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應在公司內(nèi)實施財務集中控制，體現(xiàn)財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現(xiàn)實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效益的發(fā)揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財務目標的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財務主管，加強財會監(jiān)督

對于西安的房地產(chǎn)集團企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經(jīng)過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監(jiān)督職責的必要權限，根據(jù)母公司的要求和有關制度的規(guī)定，有權對可能導致?lián)p失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財務風險。

(4)適時進行財務分析與監(jiān)督

進行財務監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。

4.針對分配環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略

對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當年實際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預防西安房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的內(nèi)部控制制度

(1)進行市場調(diào)研，防范市場風險

西安房地產(chǎn)企業(yè)應該設立專門的市場調(diào)研機構，經(jīng)常派人進行市場調(diào)查，及時了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調(diào)查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。

(2)加強企業(yè)財務人員素質的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應該高度重視財會人員的素質培養(yǎng)，開展相關人員的業(yè)務培訓工作，提高他們的業(yè)務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益做出貢獻。

(3)建立健全財務管理制度，加強內(nèi)部財務控制

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員而言，應該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經(jīng)營過程的財務管理制度，構建內(nèi)部財務控制體系，并在實踐中根據(jù)實際情況進行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規(guī)章制度嚴格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實不符的要及時查明原因，落實原因。

四、結束語

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨特的經(jīng)營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

參考文獻：

[1]姚杰:淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理[J].商場現(xiàn)代化，2005（15）:125

[2]張彩霞:房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40