房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估；存在問題；方法；對策研究

Abstract: This paper analyzes the problems existing in the assessment of real estate, the real estate assessment methods, analyzes how to evaluate the work of real estate.

Key words: real estate appraisal; problems; countermeasure research method;

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：文章編號：

1、房地產(chǎn)評估存在問題

1.1 不公平競爭和惡性競爭同時(shí)存在?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)分為兩類：①原各級房管部門成立的評估機(jī)構(gòu)，脫鉤改制后成為股份制公司。然而，雖然雖然與管理部門脫離了聯(lián)系，但管理部門為了自身利益往往會把業(yè)務(wù)交給這些公司來完成。②沒有政府背景，按市場化運(yùn)作的評估公司。它們中有些依附于前者公司，賺取部分利潤，有些則與前者公司在本就“凄涼”的市場上展開競爭。為了多爭取業(yè)務(wù)，迎合顧客的不合理要求，各評估機(jī)構(gòu)和人員多置評估規(guī)程和規(guī)范于不顧，或過度降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或給客戶主管回扣。這樣的過程既損害了國家和集體的合法利益，導(dǎo)致國有資產(chǎn)、資源的嚴(yán)重流失，使得資產(chǎn)評估行業(yè)產(chǎn)生時(shí)保護(hù)國有資產(chǎn)的目的得不到實(shí)現(xiàn)，同時(shí)擾亂了市場秩序，違背了房地產(chǎn)評估行業(yè)公正、公平、公開的原則。

1.2 評估機(jī)構(gòu)所出具評估報(bào)告的可信度降低。當(dāng)前評估機(jī)構(gòu)的評估人員主要包括兩類：一類是專業(yè)注冊估價(jià)師和估價(jià)人員；二類是非專職的注冊估價(jià)師。自從房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)成為合伙制企業(yè)后，正式注冊的房地產(chǎn)估價(jià)師大多成了評估機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)者或合伙人，他們將主要精力放在抓業(yè)務(wù)上，對自己的評估能力要求降低，在評估報(bào)告模板上進(jìn)行修改，由此出具的房地產(chǎn)評估報(bào)告的可信度大打折扣。

1.3 國外對我國房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的沖擊較大。中國加入WTO后，加大對外開放程度，使得中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國際接軌，有大量國外的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)駐國內(nèi)市場。由于國外資產(chǎn)評估行業(yè)起步早，有一百多年的歷史，而且對評估行業(yè)非常重視，業(yè)務(wù)滲透至各行各業(yè)，發(fā)展非常迅速。無論是思想體系還是方法理論，都較國內(nèi)的先進(jìn)，并且國外機(jī)構(gòu)還具有良好的品牌形象和先進(jìn)的理念，對國內(nèi)機(jī)構(gòu)發(fā)展造成很大的沖擊。

2、房地產(chǎn)評估的方法

2.1 市場比較法。采用市場比較法必須要求房價(jià)相對穩(wěn)定。在市場比較法中，房地產(chǎn)商估計(jì)的房價(jià)取決于他們對市場走向的預(yù)期。如果房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定，那么房地產(chǎn)商會在當(dāng)前房價(jià)的基礎(chǔ)上加上一定的通貨膨脹率設(shè)定房價(jià)。如果市場不穩(wěn)定，房價(jià)暴漲暴跌，那么采用市場比較法的困難就很大。在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的時(shí)期，采用市場比較法就有可能高估房價(jià)，放大房地產(chǎn)泡沫。在這種情況下，市場比較法完全喪失了用武之地。

2.2 收益還原法。估計(jì)房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房價(jià)。如果在未來的純收益和還原利率這兩個(gè)環(huán)節(jié)上沒有意義，那么收益還原法是最理想的房價(jià)估計(jì)法。事實(shí)上，人們的預(yù)期往往隨著外部環(huán)境而變化。倘若在某些時(shí)期房價(jià)突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住房增值的預(yù)期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。

2.3 成本估價(jià)法。成本估價(jià)法又稱承包商法，是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)地重新構(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。采用成本估價(jià)法看起來比較簡單，建造成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和正常的利潤就是房價(jià)。成本估價(jià)法特別適用于房地產(chǎn)交易較少，無法采用市場比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實(shí)例或者不能交易，也往往采用成本估價(jià)法。

2.4 假設(shè)開發(fā)法。房地產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前，首先要估計(jì)出它的銷售價(jià)值，然后扣除正常的土地開發(fā)費(fèi)用，勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用、建筑施工費(fèi)用、銷售費(fèi)用、資金成本(利息)，稅金等，最后扣除地價(jià)，剩下來的就是房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期的利潤。倘若這個(gè)利潤是房地產(chǎn)商認(rèn)為能夠接受的，他們就會積極投入這個(gè)項(xiàng)目。否則，房地產(chǎn)商是無論如何也不會接手這個(gè)項(xiàng)目的。預(yù)先估計(jì)房價(jià)，然后再決定是否開發(fā)，這樣的房價(jià)估價(jià)法稱為假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析。

3、做好房地產(chǎn)評估的對策研究

3.1 加強(qiáng)行業(yè)管理。

①實(shí)行政企分開。行政行為與評估業(yè)務(wù)如果混合在一起，評估機(jī)構(gòu)就變成“陰陽臉”，既是行政管理者，又是經(jīng)營者，大量的評估業(yè)務(wù)就難以走向市場，房地產(chǎn)評估行業(yè)就永遠(yuǎn)跳不出怪圈。因此要實(shí)行政企分開，與房地產(chǎn)評估相關(guān)的行政職能，如房地產(chǎn)交易，土地出讓、轉(zhuǎn)讓，國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易等或由政府有關(guān)部門直接行使，或由政府委托下屬事業(yè)單位行使，但無論采取哪一種方式都應(yīng)將行政行為與從事評估的經(jīng)營行為嚴(yán)格劃分。

②加強(qiáng)法制建設(shè)。首先要加強(qiáng)評估的立法工作，與發(fā)達(dá)的資本主義國家或地區(qū)相比，我們的法律體系尚未形成，立法工作任重道遠(yuǎn)，因此要盡快制定房地產(chǎn)評估的法律法規(guī)，并將一些法規(guī)規(guī)章上升等級形成法律法規(guī)。其次要加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督，現(xiàn)在評估市場違規(guī)違法現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，不合格的評估報(bào)告屢見不鮮，不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營行業(yè)屢禁不止，這就迫切需要發(fā)揮行政執(zhí)法的作用，加大監(jiān)督檢查的力度，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處罰，將評估市場存在的問題降低到最低限度。

3.2 強(qiáng)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

建立和完善職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。最近幾年出臺的相關(guān)的法律法規(guī)對房地產(chǎn)評估職業(yè)道德都有所涉及，但都散落在有關(guān)條款中，內(nèi)容不系統(tǒng)不完善，規(guī)定過于原則不便執(zhí)行。國外對房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德有專門的法律法規(guī)，如估價(jià)師守則對估價(jià)師行業(yè)有詳盡的規(guī)定。我們應(yīng)借鑒國外的做法，制定“房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)”，“房地產(chǎn)估價(jià)師守則”等規(guī)定，規(guī)范評估機(jī)構(gòu)和評估師的行為，讓他們明確應(yīng)該怎么做，哪些能做，哪些不能做，做錯(cuò)了應(yīng)受到什么樣的處罰，從而形成一道“緊箍咒”，凡是不能為的就不敢為，約束估價(jià)師的行為，使行業(yè)自律落實(shí)到實(shí)處，從根本上提高評估行業(yè)的信譽(yù)。

3.3 建立競爭機(jī)構(gòu)。

①開放市場。按照建立統(tǒng)一開放競爭有序的房地產(chǎn)評估市場的要求，在前述政企分開的前提下制定市場競爭規(guī)則，要取消行業(yè)壟斷和不正當(dāng)?shù)母偁帲薪釉u估業(yè)務(wù)要由委托單位依據(jù)其業(yè)務(wù)大小和難易程度自由選擇相應(yīng)等級和信譽(yù)高的評估機(jī)構(gòu)。尤其是管理部門或有行政職能的評估所不得指定評估機(jī)構(gòu)，不得刁難其他評估所所做的評估報(bào)告。特大評估項(xiàng)目可以選擇幾家相應(yīng)等級的評估機(jī)構(gòu)投標(biāo)或議標(biāo)，將投標(biāo)單位的等級、業(yè)務(wù)水準(zhǔn)、經(jīng)營實(shí)力、業(yè)績、收費(fèi)、服務(wù)等條件以打分制的形式進(jìn)行綜合評標(biāo)，高分者中標(biāo)。

②機(jī)構(gòu)獨(dú)立。根據(jù)“公司法”和“房地產(chǎn)法”的要求，所有評估機(jī)構(gòu)必須是獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的中介組織，第一步可成立有限責(zé)任公司，待條件成熟時(shí)可過渡到無限責(zé)任公司?，F(xiàn)有事業(yè)性質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)與行政部門脫鉤，推動評估機(jī)構(gòu)走向市場，讓他們獨(dú)立地承接評估業(yè)務(wù)，在市場競爭中或生存發(fā)展，或落伍淘汰，讓強(qiáng)的更強(qiáng)，差的消亡，通過市場競爭促使評估機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員提高其業(yè)務(wù)水平。

③責(zé)任加大。與評估機(jī)構(gòu)的法人地位相適應(yīng)要建立賠償責(zé)任和保險(xiǎn)制，并應(yīng)允許注冊估價(jià)師實(shí)行高薪制。如果評估所作業(yè)失誤給委托單位造成損失，委托單位可以依法上訴要求賠償損失。評估機(jī)構(gòu)在承擔(dān)賠償責(zé)任后可追索有關(guān)估價(jià)人員責(zé)任，但是賠償責(zé)任必須以評估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員向保險(xiǎn)公司投保作為保證。由于估價(jià)師個(gè)人難以全部承擔(dān)責(zé)任，而評估機(jī)構(gòu)全部承擔(dān)又不利于估價(jià)師責(zé)任到位，因此應(yīng)規(guī)定如果評估出現(xiàn)失誤評估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員各承擔(dān)一定比例的保險(xiǎn)賠償，具體比例可商定。這就要求評估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師除完成資格登記和注冊登記外，還必須向保險(xiǎn)公司投保簽約，而保險(xiǎn)公司一般不會與未經(jīng)登記素質(zhì)不高且經(jīng)常出錯(cuò)或違反職業(yè)道德的評估機(jī)構(gòu)及其估價(jià)師簽約，委托單位也不會委托不投保的評估機(jī)構(gòu)評估，這就迫使估價(jià)師提高專業(yè)水平，敬職敬業(yè)，遵守職業(yè)道德，同時(shí)也促進(jìn)評估機(jī)構(gòu)加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)，約束估價(jià)師的執(zhí)業(yè)行為，這就有利于評估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師整體素質(zhì)的提升。

第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞: 評估土地價(jià)值 理論 市場比較法 假設(shè)法

中圖分類號： D912 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

1、土地價(jià)值理論研究的經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ)

1.1勞動價(jià)值論

土地的勞動價(jià)值理論是由大衛(wèi).李嘉圖加以提出來的，最終由馬克思對其加以完善,這個(gè)理論認(rèn)為勞動投入是價(jià)值決定的唯一因素。

1.2效用理論

效用理論主要是研究消費(fèi)者如何在各種商品和勞務(wù)之間對它們的收入進(jìn)行分配，以達(dá)到滿足程度的最大化。效用價(jià)值論只能說明價(jià)值決定的“質(zhì)”，具體的“價(jià)值量的決定”需要邊際效用價(jià)值論來解決。

1.3供求價(jià)格論

供求價(jià)格是由19世紀(jì)末英國的經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾提出的，馬歇爾認(rèn)為，所謂的價(jià)值，就是指交換價(jià)值或者價(jià)格，這主要是取決于供給價(jià)格與需求價(jià)格的共同作用的均衡狀態(tài)，其中，生產(chǎn)要素價(jià)值的高低直接決定了供給價(jià)格，邊際效用的大小又決定了需求的價(jià)格，被稱為混合價(jià)格理論。

2、土地價(jià)值理論構(gòu)成

2.1土地的資源價(jià)格

土地資源具有原始性特征，土地是先于人類社會而存在，同時(shí)也是萬物生存的基礎(chǔ)，自身具有生產(chǎn)能力。由于各種土地產(chǎn)權(quán)制度的安排，也就形成了不同的土地所有制形式。土地資源是自然的產(chǎn)物，不是由于勞動而產(chǎn)生的，但是在商品經(jīng)濟(jì)的條件下，土地可以被出租和變賣，從而也就產(chǎn)生了地租和地價(jià)。

2.2土地成本價(jià)值

土地的成本價(jià)值主要是指在土地上的投入，土地上的成本投入可以通過以下的兩種方式來改變土地的資本價(jià)值：一是在原有土地資源上進(jìn)行一些技術(shù)、勞動、資本的投入，增強(qiáng)土地的生產(chǎn)能力，例如在土地上進(jìn)行一些基礎(chǔ)設(shè)施的投資等；二是土地的開墾，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，人類對自然的利用能力增強(qiáng)，可以通過一些要素的投入開墾出一定量的土地, 使得土地的供給的彈性增強(qiáng)。

2.3土地使用價(jià)值

土地的使用價(jià)值主要是指土地資源給需求者帶來的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境以及社會上的價(jià)值。土地資源既是私人物品又是公共物品，具有一定的雙重性，同時(shí)土地的使用價(jià)值又分為兩個(gè)方面，一是直接的使用價(jià)值，二是間接的使用價(jià)值。直接使用價(jià)值為土地的需求者帶來的經(jīng)濟(jì)效益；間接的使用價(jià)值表現(xiàn)為生態(tài)價(jià)值。

3、市場比較法

3.1基本原理

市場比較法的基本原理，是將需要進(jìn)行評估的土地與近期已經(jīng)發(fā)生交易的相似土地交易案例進(jìn)行一個(gè)細(xì)致的比較，根據(jù)交易案例的價(jià)格，參照待評估土地與交易案例的土地在交易明細(xì)情況、交易日期等個(gè)別因素方面的差別，對已交易土地案例的價(jià)格進(jìn)行詳細(xì)的分析，大致獲得待評估土地的價(jià)格，用此價(jià)格成為土地的比準(zhǔn)價(jià)格。

3.2估價(jià)的步驟

市場比較法估價(jià)步驟為：

1、收集交易實(shí)例

2、選取可比實(shí)例

3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

4、進(jìn)行交易情況修正

5、進(jìn)行交易日期修正

6、進(jìn)行區(qū)域因素修正

7、進(jìn)行個(gè)別因素修正

8、求出比準(zhǔn)價(jià)格

3.3選擇比較實(shí)例

所選取的比較實(shí)例應(yīng)符合下列要求:1、選取與待估土地的用途應(yīng)相同的對象，主要是指土地的具體利用方式，大致可按大類和小類來劃分。大類土地的用途如：商場、寫字樓、酒店等。小類土地的用途如：住宅，綠化等。2、選取與待估土地所處地段相似的比較對象，主要是指比較的實(shí)例與待估對象應(yīng)位于同一區(qū)域或者是鄰近的區(qū)域。3、成交日期應(yīng)與估價(jià)對象地塊相近。一般情況下比較實(shí)例的成交日期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)的間隔越短，得到的估價(jià)也就越準(zhǔn)確。

3.4比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算

實(shí)例修正后的價(jià)格＝比較案例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×影響因素修正系數(shù)×年期修正系數(shù)

各實(shí)例修正后價(jià)格的差額率一般不應(yīng)超過10%，如果價(jià)格差額滿足要求，根據(jù)各比較實(shí)例的情況及其與評估對象之間的關(guān)系，可以采用簡單算術(shù)平均、加權(quán)平均、中位數(shù)等方法計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格。

3.5市場比較法的特點(diǎn)以及其應(yīng)用范圍 （1）市場比較法的特點(diǎn)：比準(zhǔn)價(jià)格 （2）市場比較法使用的前提條件：市場比較法僅適用于比較穩(wěn)定的土地市場，且有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且在交易案例與待估土地之間一定要有很強(qiáng)的替代性。 （3）市場比較法的適用范圍 從適用條件來看，市場比較法主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)且有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)；從評估目的和評估結(jié)果的形式來看，可直接用于評估土地的價(jià)格或價(jià)值，可用于評估土地或房地產(chǎn)的租金，可用于其他評估方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

4、假設(shè)開發(fā)法

4.1假設(shè)開發(fā)法的基本原理

假設(shè)開發(fā)法（hypothetical development method,residual method）：房地產(chǎn)估價(jià)方法之一，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值，具體有現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。假設(shè)開發(fā)法又被稱為剩余法，指預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。在運(yùn)用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)，不用扣除利潤部分。其被廣泛運(yùn)用的公式為: 地價(jià)=項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值-建造成本-管理費(fèi)-銷售費(fèi)用-利息-稅費(fèi)-利潤

4.2項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值的評估

（1）最高最佳使用原則

最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對象最高最佳使用下的價(jià)值，它的分析就是為估價(jià)對象尋求一種最合理最可能的用途，并使得估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值最大化，估價(jià)對象是否為最高最佳使用必須同時(shí)滿足以下四個(gè)條件：法律上許可；技術(shù)上可能；經(jīng)濟(jì)上可行；價(jià)值最大化。

法律上許可：主要分析每一種潛在的使用方式，是否滿足法律法規(guī)，城市規(guī)劃，土地使用權(quán)出讓合同等要求，不符合法律法規(guī)的使用方式不能選用。

技術(shù)上可能：主要分析對法律所允許的每種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑對材料性能，施工技術(shù)手段等能否滿足要求，如果技術(shù)達(dá)不到的則不能選用。

經(jīng)濟(jì)上可行：主要分析對于法律上允許，技術(shù)上可能的每一種使用方式，主要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)上可行性檢驗(yàn)。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法是：針對每一種使用方式，首先預(yù)測它的未來收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量進(jìn)行折現(xiàn)，將兩者進(jìn)行比較，只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則不能選用。

價(jià)值最大化：主要分析在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的的使用方式中，能夠使估價(jià)對象的價(jià)值達(dá)到陽大化的使用方式，才是最高最佳使用方式。

（2）設(shè)計(jì)方案的規(guī)劃

設(shè)計(jì)方案在規(guī)劃的時(shí)候首先要考慮項(xiàng)目價(jià)值的最大化，主要是依據(jù)待評估的該土地在市場中的定位,在項(xiàng)目容積率以及覆蓋率等法律規(guī)章限制下確定項(xiàng)目的產(chǎn)品形式和空間布局。設(shè)計(jì)方案的規(guī)劃要結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)習(xí)慣,將市場把握性大以及效益明顯的方案作為項(xiàng)目的最佳開發(fā)利用方式和土地價(jià)值評估的依據(jù)。

4.3土地開發(fā)價(jià)值的評估

待估土地周邊樓盤的調(diào)查。

土地的價(jià)格定位。

預(yù)測土地的開發(fā)價(jià)值。

4.4各種成本費(fèi)用的估算

（1）建造成本

建造成本可通過比較法來估算, 可以依據(jù)當(dāng)?shù)氐脑靸r(jià)咨詢公司或者建筑單位所提供的造價(jià)水平來進(jìn)行推算,如果市場上建筑材料的價(jià)格波動較大,需要將未來建筑材料價(jià)格的變進(jìn)行預(yù)測,對建筑成本的還可以采用建筑工程預(yù)算的方法來對建造成本進(jìn)行估算。

（2）管理費(fèi)用

對土地價(jià)值評估還需要考慮土地的管理費(fèi)用，通常情況下來說土地的管理費(fèi)用是按照建造成本的一定比率來估算, 也可以按照土地開發(fā)價(jià)值的比率來計(jì)算。

（3）稅費(fèi)的估算

稅費(fèi)的計(jì)算是根據(jù)當(dāng)前的國家對土地的稅費(fèi)政策，估算從土地的獲得到土地的出售期間可能發(fā)生的稅費(fèi)額度, 也可根據(jù)其他類似開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目所需支付的稅費(fèi)情況來估算, 一般是根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值的一定比率來計(jì)算。

4.5土地利潤的計(jì)算

對于土地利潤的計(jì)算一般有兩種方法,一種方法是將項(xiàng)目開發(fā)的價(jià)值作為基數(shù),乘以銷售的利潤率,另一種是用建造的成本以及管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用等作為計(jì)算基數(shù),乘以成本利潤率。銷售利潤率以及成本利潤率是根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的平均利潤水平以及開發(fā)商的期望水平計(jì)算的。

結(jié)束語：

對于土地價(jià)值的評估我們不能簡單地按土地的資源價(jià)值計(jì)算，而需要應(yīng)充分考慮土地供求關(guān)系、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等多方面因素的影響，并給予各項(xiàng)價(jià)值指標(biāo)以相應(yīng)的權(quán)重，計(jì)算出合理的評估方法。

參考文獻(xiàn)：

[1] 黃賢金，張安錄.土地經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京:中國農(nóng)業(yè)大學(xué)出版社，2008.

[2] 李秉濬.土地經(jīng)濟(jì)理論的核心地租理論[J].中國土地科學(xué)，2010，（11），vol.9,No.6.

[3] 段正梁，張維然.論土地價(jià)值的內(nèi)涵、來源及其特殊性[J].同濟(jì)大學(xué)學(xué)報(bào)，2004，（2）.

[4] 柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法(第1版)[M].2004,4.

第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)范文

房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓在我國受到嚴(yán)格限制，這種限制與我國特殊的土地情況有關(guān)。本文對這種限制是否符合市場發(fā)展之需，是否符合法理，以及是否仍有現(xiàn)實(shí)必要性作出了經(jīng)濟(jì)法律分析，以期對我國房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范發(fā)展有所助益。

【關(guān)鍵詞】項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)，強(qiáng)迫開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)中，因開發(fā)資金不足、項(xiàng)目策劃欠周詳、市場環(huán)境變化等方面的原因，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓就幾乎是一件不可避免的事。純粹從經(jīng)濟(jì)的角度看，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是開發(fā)商的市場選擇，故應(yīng)由市場規(guī)律來調(diào)整；但從法律的角度看，因法律承載著國家對市場的宏觀調(diào)控，故又對項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓多有限制。在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中，開發(fā)商依市場選擇所進(jìn)行的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓因遭遇法律的限制因而往往處在一種不合法（或無效）的風(fēng)險(xiǎn)中?！需b于此，重新梳理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓之經(jīng)濟(jì)、法律關(guān)系，研究分析現(xiàn)有的限制是否解禁的必要，應(yīng)是現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范發(fā)展必然會面臨的問題。

一、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓之限制

在我國的現(xiàn)行立法中，對房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓進(jìn)行限制的主要是《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條。該條規(guī)定如下：

“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)支持有房屋所有權(quán)證書。”

對于房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓而言，這里有三項(xiàng)限制條件：

⑴已支付全部土地出讓金；

⑵取得土地使用權(quán)證；

⑶開發(fā)已完成一定的工作量。

這三項(xiàng)限制條件分別與我國對土地使用權(quán)出讓合同的性質(zhì)的認(rèn)識、物權(quán)理論以及國家為了防止炒賣地皮有關(guān)。下面細(xì)析之。

二、《國有土地使用權(quán)出讓合同》的性質(zhì)

如果嚴(yán)格地適用《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定，若未全部支付土地出讓金而轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，則該轉(zhuǎn)讓行為無效。——這就涉及到土地使用權(quán)出讓合同的性質(zhì)，因?yàn)樵诜缮希俏覀儗⒃撘?guī)定理解為立法欲在土地使用權(quán)出讓合同中賦予政府以行政特權(quán)的效力，否則，該規(guī)定是不可理解的。（在經(jīng)濟(jì)上，立法仍有防止炒賣地皮——所謂“空手套白狼”——之目的，詳后。）

關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓合同的性質(zhì)，學(xué)理上一直有三種說法：行政合同說——旨在實(shí)現(xiàn)政府對土地的宏觀控制管理；經(jīng)濟(jì)合同說——旨在實(shí)現(xiàn)政府對經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控；民事合同說——旨在土地作為一種用益物權(quán)進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)。此三種說法其實(shí)分別是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念、有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)觀念、社會主義市場經(jīng)濟(jì)觀念的產(chǎn)物。因此，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，民事合同說已成為主流。

目前我國正在使用的《國有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本（GF-2000-2601），其性質(zhì)亦偏重于民事合同，部分地帶有行政合同的性質(zhì)。因?yàn)?，無論就該合同的簽約主體、簽約過程（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌）、合同形式及重要的合同內(nèi)容、合同目的（創(chuàng)設(shè)一種用益物權(quán)，土地使用權(quán)需辦證，即公示，只有物權(quán)才需公示）哪一方面看，國有土地使用權(quán)出讓合同都是民事合同。特別值得強(qiáng)調(diào)的是，按《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十一條的規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。”平等當(dāng)然是主體的平等，即土地的出讓方與受讓方具有平等的法律地位，這與行政合同中行政主體與行政相對人不平等的法律地位是有天壤之別的。

也因此，最高人民法院《民事案件案由規(guī)定（試行）》才將土地使用權(quán)出讓合同糾紛列為第5個(gè)民事案由。而國土資源部、國家工商行政管理局在《關(guān)于<國有土地使用權(quán)出讓合同>示范文本的通知》中，已明確該示范文本是“為貫徹落實(shí)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國合同法》”。

主要是因?yàn)椤秶型恋厥褂脵?quán)出讓合同》示范文本的部分內(nèi)容，約定出讓方享有相應(yīng)的優(yōu)益權(quán)，因此，該合同仍部分地帶有行政合同的性質(zhì)。比如，該合同第二十三條約定的是對受讓人閑置土地的處理，應(yīng)該理解為系行政特權(quán)條款。如若不然，則出讓方作為民事主體，可追究受讓人的違約責(zé)任——有權(quán)（權(quán)利）征收土地出讓金20%的閑置費(fèi)；另外，出讓方作為行政主體，按《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十五條或《閑置土地處理辦法》第四條的規(guī)定，還可對受讓人進(jìn)行行政處罰——有權(quán)（權(quán)力）征收土地出讓金20%的閑置費(fèi)?！@顯然不公正的。

因此，可以將土地使用權(quán)出讓合同定性為：帶有一定行政合同性質(zhì)的民事合同。但是，該合同按《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八的規(guī)定，約定支付全部土地出讓金系項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的條件，雖無可非議，但無論如何也不能將該約定理解為政府的優(yōu)益權(quán)。因?yàn)閮?yōu)益權(quán)具有公益性質(zhì)，賦予政府優(yōu)益權(quán)是為了保證公共利益的需要，而收取土地出讓金不應(yīng)該成為公共利益。即便從增加國家收益的角度看，收取土地出讓金似具有一定的公益性質(zhì)，但也不能將此升格為優(yōu)益權(quán)，因?yàn)檫@種優(yōu)益權(quán)的行使可能反而會使國家收益變得難以實(shí)現(xiàn)。

三、物權(quán)理論與我國土地使用權(quán)之關(guān)系

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條將取得土地使用權(quán)證作為轉(zhuǎn)讓的條件，是有相當(dāng)?shù)牡览淼摹Ｔ诶碚撋?，因不動產(chǎn)物權(quán)的公示即登記，因此，若土地使用權(quán)系由民事法律行為取得，則須經(jīng)登記才生效。我國現(xiàn)行法律亦規(guī)定土地使用權(quán)的取得、變動或消滅須登記，該規(guī)定也有不動產(chǎn)物權(quán)須依登記才生效這一方面的考慮。按物權(quán)理論，通俗地講，未取得土地使用權(quán)證即不擁有物權(quán)，不擁有物權(quán)當(dāng)然不得將之轉(zhuǎn)讓?！@應(yīng)是《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條之所以如是規(guī)定的主要原因。

但是，不擁有物權(quán)而轉(zhuǎn)讓物權(quán)未必就一定無效?！逗贤ā返谖迨粭l對物權(quán)理論有相對較完整的考慮，該條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！辈粨碛形餀?quán)屬于無處分權(quán)的一種，相應(yīng)的處分行為可經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)而有效。

在《最高人民法院關(guān)于審理國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中，第九條的規(guī)定如下：“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！痹撘?guī)定應(yīng)該說很好地解釋了《合同法》第五十一條在房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的適用。而反觀《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的相應(yīng)規(guī)定，大有一刀切的意味，顯得武斷了一些。

另外，我國立法對于土地需登記的規(guī)定，應(yīng)主要是出于土地行政管理方面的考慮。因?yàn)?，按《土地管理法》第十一條三款的規(guī)定：“單位和個(gè)人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)土地使用權(quán)。”——按此規(guī)定，登記發(fā)證只是對土地使用權(quán)的確認(rèn)。這就意味著，在登記發(fā)證之前土地使用人已擁有土地使用權(quán)。

——《土地管理法》為什么這樣規(guī)定？——這應(yīng)與我國土地管理特殊的情況及歷史發(fā)展有關(guān)。如若不然，在我國，很多依法使用土地的人，居然會沒有相應(yīng)的土地使用權(quán)。其實(shí)，他們是有土地使用權(quán)的，只是如果不是通過民事法律行為取得，不管是否登記辦證，都無土地使用權(quán)中的處分權(quán)。

四、轉(zhuǎn)讓須完成一定的工作量是否必要？

轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目之前，開發(fā)須完成一定的工作量（投資的25%或形成建設(shè)用地條件）?！撘?guī)定立法的本意是要防止炒賣土地。但是，該規(guī)定如今是否仍有必要得質(zhì)疑。

立法為何要防止炒賣土地？答案似乎不言自明，其實(shí)不然。防止炒賣土地的前提是土地能夠被炒賣。土地為何能夠被炒賣？——因?yàn)橥恋啬軌虮坏蛢r(jià)批出又以高價(jià)賣出去！土地為何能夠被低價(jià)批出？——因?yàn)橥恋匾患壥袌鲇袉栴}，開發(fā)商總能通過各種關(guān)系從政府那里批地。這說起來主要原因還在于政府。

但是，自《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第11號）出臺后，情況則有所不同。該規(guī)定第四條規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓?！薄@就為土地出讓設(shè)置了高壓線。有此高壓線，炒買土地實(shí)已不可能，如果房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中因土地而有所獲利的話，也只是表明該開發(fā)商比其他開發(fā)商更能準(zhǔn)確地把握市場而已。

另值得強(qiáng)調(diào)說明，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條對項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓在工作量方面的限制，實(shí)是在強(qiáng)迫開發(fā)商必須對項(xiàng)目開發(fā)成功。一旦項(xiàng)目開發(fā)失敗，只有兩種可能：

⑴如果項(xiàng)目開發(fā)還沒有達(dá)到相應(yīng)的工作量，則開發(fā)商必須繼續(xù)失敗下去，否則項(xiàng)目不可轉(zhuǎn)讓?！@種行為無論是對開發(fā)商而言，還是對以后項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的買受方而言，都得不償失。因此，該行為只能產(chǎn)生負(fù)面的社會效益。

⑵如果開發(fā)已達(dá)到相應(yīng)的工作量，則開發(fā)商又面臨項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓之不可能性。因?yàn)橐话愣?，很難有其他的開發(fā)商會接受一個(gè)開發(fā)失敗的項(xiàng)目。如果開發(fā)商經(jīng)相關(guān)部門同意，對項(xiàng)目進(jìn)行分割，僅以項(xiàng)目中未開發(fā)土地部分進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，則仍面臨該未開發(fā)土地未完成法律所要求的工作量這一困難。

在《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》出臺之前，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目很少有失敗的，因?yàn)殚_發(fā)商取得土地的價(jià)格很低，因而有很大的利潤空間。但屆《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》出臺后，房地產(chǎn)利潤空間縮小，項(xiàng)目失敗的可能性大大增加。在此情況下，按上述分析，如果《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條還在逼迫開發(fā)商對失敗項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)的話，則我國的房地產(chǎn)業(yè)會受到?jīng)_擊。

綜上所述，誠然我國的房地產(chǎn)業(yè)存在較大的泡沫，但抑制泡沫的根本措施應(yīng)在于市場。在《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》已經(jīng)為政府出讓土地設(shè)置高壓線后，土地一級市場應(yīng)能得到規(guī)整，則法律應(yīng)還房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以民事制約，過多的限制已無必要：既不符合法理，于社會經(jīng)濟(jì)亦無益。

【參考文獻(xiàn)】

1、朱樹英：《房地產(chǎn)開發(fā)法律實(shí)務(wù)》，法律出版社2002年版。

2、王衛(wèi)國、王廣華：《中國土地權(quán)利的法制建設(shè)》，中國政法大學(xué)出版社2002年版。

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞 土地開發(fā) 一級開發(fā) 項(xiàng)目管理 面臨風(fēng)險(xiǎn) 應(yīng)對措施

筆者認(rèn)為，為了與時(shí)俱進(jìn)，更好地做好土地一級開發(fā)的項(xiàng)目管理，政府必須轉(zhuǎn)變以往的土地一級開發(fā)運(yùn)作模式，嘗試新的方法，利用社會資本通過社會化合作解決土地一級市場的持續(xù)開發(fā)，逐步使政府從原先的單一完全主導(dǎo)土地一級開發(fā)模式，逐漸轉(zhuǎn)變由政府主導(dǎo)下提供土地資源，企業(yè)參與提供開發(fā)資金，到時(shí)分享土地轉(zhuǎn)讓收益的市場化運(yùn)作新模式。

一、土地一級開發(fā)的典型模式

1.完全政府控制模式。該模式是由政府通過嚴(yán)格的計(jì)劃和規(guī)劃管理，完全控制熟地開發(fā)及供應(yīng)市場，形成“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理”的“五統(tǒng)一”格局。該模式完全由政府組織實(shí)施土地一級開發(fā)，僅以招標(biāo)方式確定施工企業(yè)。這種模式可以保證政府完全控制地價(jià)，土地開發(fā)為熟地后的增值收益不流失，且土地一級開發(fā)法律關(guān)系單純，便于政府實(shí)施土地一級開發(fā)的各項(xiàng)事務(wù)。其主要缺陷是政府的土地開發(fā)資金壓力較大，融資渠道窄。

2.政府授權(quán)機(jī)構(gòu)模式。該模式是指由政府投資成立的開發(fā)企業(yè)完全壟斷土地一級開發(fā)，從而達(dá)到調(diào)控土地市場、配置土地資源、實(shí)現(xiàn)土地增值歸國家所有的目的。

3.由政府主導(dǎo)一二級聯(lián)動開發(fā)模式。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)與土地二級開發(fā)緊密相關(guān)，因此這兩類企業(yè)往往將一級土地整理和二級開發(fā)相結(jié)合，以獲取整體收益最大化。這種模式由企業(yè)主導(dǎo)，所以在開發(fā)初期就確定運(yùn)行土地一級和二級聯(lián)勱開發(fā)。 兩類企業(yè)通過土地一二級聯(lián)動開發(fā)，在獲得一級開發(fā)階段收益的同時(shí)，也可以滿足經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展的市場，保證了企業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，也保證了可獲取土地在未來升值和建筑施工利潤給企業(yè)帶來的二級開發(fā)的優(yōu)厚收益。

由政府主導(dǎo)的市場化運(yùn)作模式在保證政府主導(dǎo)土地一級開發(fā)的基礎(chǔ)上能有效利用市場資源，減輕政府開發(fā)資金壓力。但該模式也存在一定的問題，如不利于政府控制市場地價(jià)，政府宏觀調(diào)控土地市場的能力降低等。政府享有的土地收益也將減少。

二、政企合作下的盈利模式

政企合作下的盈利模式表現(xiàn)為不同的模式開發(fā)主體的盈利能力不同。

1.土地一級開發(fā)商通過一級土地開發(fā)本身獲利的關(guān)鍵，在于嚴(yán)格控制住各項(xiàng)成本費(fèi)用。在各項(xiàng)成本費(fèi)用中，比重不控制難度最大的是征地拆遷費(fèi)用，雖然政府有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，但在實(shí)際執(zhí)行中有難度。這就要求開發(fā)商具備較強(qiáng)的與當(dāng)?shù)卣?、居民、企事業(yè)單位進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)的能力，在安置等方面妥善解決當(dāng)?shù)卣娃r(nóng)民的后顧之憂，同時(shí)能夠最大限度地降低成本，實(shí)現(xiàn)多贏。

整體成本費(fèi)用的控制在于系統(tǒng)周密的安排。對與大面積的土地一級開發(fā)，需要分批次批地、征地和拆遷，因此應(yīng)嚴(yán)格控制整合各步驟的節(jié)奏，通過各步驟的無縫銜接，使企業(yè)的人員和資金效率達(dá)到最高，政府和農(nóng)民的滿意度也達(dá)到最高。

2.開發(fā)商企業(yè)可以通過創(chuàng)新性的一級開發(fā)節(jié)奏，最大限度地提升土地價(jià)值，從而獲得最大利益。該盈利模式的前提在于當(dāng)?shù)卣姆窒頇C(jī)制、一級開發(fā)中的授權(quán)范圍，以及分批出讓計(jì)劃的安排。

在土地一級開發(fā)中，能夠盡快實(shí)現(xiàn)土地增值的措施有： 首先是標(biāo)志性工程建設(shè)。盡量爭取政府的辦公場所進(jìn)駐，可以快速的提升周邊土地增值效應(yīng)。 其次是投資環(huán)境景觀。本質(zhì)是通過提高生態(tài)效益來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。其方式包括改造舊河道、變廢為寶，加強(qiáng)景觀和園林的規(guī)劃建設(shè)、美化環(huán)境等。 再次是投資公共配套設(shè)施。本質(zhì)是通過提高社會效益來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。其方式包括配套制冷及熱力供應(yīng)，地下綜合商城、停車場，等等。

另外，引入大型服務(wù)性企業(yè)。前期出讓引入大品牌商業(yè)設(shè)施與酒店，帶動周邊地塊升值。實(shí)現(xiàn)一級和二級開發(fā)互動。

3.政府授權(quán)土地一級開發(fā)主體可以投資公共配套設(shè)施，如醫(yī)院和教育機(jī)構(gòu)等。開發(fā)主體則可以通過提供公共配套設(shè)施服務(wù)而獲得長期現(xiàn)金流。該盈利模式的前提在于是政府允許土地一級開發(fā)主體進(jìn)行部分配套的二級開發(fā)建設(shè)。對開發(fā)商而言，該盈利模式的最大挑戰(zhàn)在于對公共配套設(shè)施的投資決策，以及后期的運(yùn)營管理能力。

4.土地一級開發(fā)主體通過與政府協(xié)商，出于主觀意愿及客觀原因，總是能夠創(chuàng)造一些條件讓一級開發(fā)主體取得二級開發(fā)項(xiàng)目。該盈利模式的前提是政府愿意讓一級開發(fā)商取得一部分二級開發(fā)權(quán)。該模式要求一級開發(fā)主體具有相應(yīng)的二級開發(fā)能力，通過二級開發(fā)彌補(bǔ)一級開發(fā)收益的不足，實(shí)現(xiàn)一級開發(fā)和二級開發(fā)的聯(lián)勱。

三、做好土地一級開發(fā)的項(xiàng)目管理對策

1.鑒于土地一級開發(fā)市場受到諸多政策性因素影響，因此，土地一級開發(fā)面臨更大的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性。綜合來看主要來源于以下幾項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)： 首先是對外出售地價(jià)預(yù)估價(jià)格較大波動。隨著相關(guān)法律法規(guī)的出臺和物價(jià)的上漲，可能導(dǎo)致拆遷成本不斷上升。另外隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深入，未來地價(jià)可能不及當(dāng)初預(yù)估的價(jià)格。勢必造成收入減少，而成本卻增加，形成開發(fā)虧損的狀態(tài)。其次是長期占用大量資金。對于只是用于儲備的土地，經(jīng)土地儲備中心驗(yàn)收后，由其用自有資金償付給開發(fā)商，欠款風(fēng)險(xiǎn)加大。如果拆遷工作不順利，也會推遲整個(gè)項(xiàng)目的完工時(shí)間。再次是政府違約行為的風(fēng)險(xiǎn)。在土地一級開發(fā)過程中，地方政府的強(qiáng)勢地位是絕對的。雖然企業(yè)可以通過多種法律文件進(jìn)行約束，從而與政府方面的利益緊密捆綁，但仍不能消除地方政府違約發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，還面臨政策風(fēng)險(xiǎn)。目前全國性的政策規(guī)定比較原則，操作性不強(qiáng)，同時(shí)對于政企合作進(jìn)行土地一級開發(fā)行為未明確進(jìn)行制止。在地方政府層面，其政策風(fēng)險(xiǎn)因素主要為省、市根據(jù)地方情況而改變有關(guān)土地利用政策。

2.為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)所采取的應(yīng)對措施。首先，優(yōu)化運(yùn)作流程，提升管理能力，有效控制成本。開發(fā)主體在土地治理和儲備過程中，涉及征地、拆遷、安置、基建、土地出讓等諸多環(huán)節(jié)，同時(shí)，一級開發(fā)又是一個(gè)綜合性系統(tǒng)性工程，涉及眾多和政府對口以及和外部合作單位談判的環(huán)節(jié)，因此，優(yōu)化運(yùn)作流程、提升管理能力對一級開發(fā)企業(yè)的成本控制有著重要作用。 其次，加強(qiáng)規(guī)劃能力、挖掘區(qū)域潛在的價(jià)值。 土地一級開發(fā)的價(jià)值要素中最重要是規(guī)劃。土地的特征使其一旦開發(fā)，短期內(nèi)不可能復(fù)原，而規(guī)劃的優(yōu)劣對區(qū)域功能的實(shí)現(xiàn)具有決定性的作用，區(qū)域功能又對區(qū)域價(jià)值有根本性的影響。 再次，把握行業(yè)波動周期，控制開發(fā)節(jié)奏。 在把握行業(yè)波動周期方面，既要充分考慮整體宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)形勢和區(qū)域經(jīng)濟(jì)等因素，也要充分考慮政策因素。這就需要企業(yè)有敏銳的市場觸覺，并且能夠與政府需求保持較高程度的一致性， 做到根據(jù)市場需求來控制開發(fā)節(jié)奏，仍而提升區(qū)域土地價(jià)值。