房產(chǎn)糾紛的相關(guān)法律精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)糾紛的相關(guān)法律范文

房屋租賃合同違約金怎么算?房屋租賃合同違約金怎么確定?

株洲律師解答：

房屋租賃合同違約金怎么算

一般而言，租房合同違約金的計(jì)算根據(jù)合同約定的違約金來(lái)計(jì)算。房屋租賃合同違約金怎么算，房屋租賃合同違約金如何算?

一、定金罰則與違約金、損害賠償金不應(yīng)當(dāng)重復(fù)計(jì)算

根據(jù)“損益相抵”規(guī)則，即使一方行為被認(rèn)定為違約，另一方應(yīng)當(dāng)僅僅選擇定金、違約金和損害賠償金中的一種作為追究違約責(zé)任的方式，在違約金或定金“收益”不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失時(shí)，違約方具有補(bǔ)足差額的義務(wù)，因此，不能通過(guò)重復(fù)累加的方式，無(wú)端加重違約方的責(zé)任。

二、支付損害賠償金作為違約責(zé)任承擔(dān)方式具有最終后置性

根據(jù)《合同法》等相關(guān)法律，賠償損失應(yīng)當(dāng)是在違約方承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、支付違約金及承擔(dān)定金責(zé)任之后尚不足以彌補(bǔ)守約方實(shí)際損失時(shí)所應(yīng)承擔(dān)的一種責(zé)任。

另外，被告對(duì)其損失額度具有舉證責(zé)任。

三、雙方協(xié)商一致解除合同時(shí)均不違約

租賃合同雙方意思表示真實(shí)，屬于平等自愿的協(xié)商行為，與訂立合同并無(wú)二致;不存在一方違約的情形，此時(shí)，一方要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任沒(méi)有事實(shí)基礎(chǔ)，更沒(méi)有法律依據(jù)。

廈門(mén)房產(chǎn)糾紛律師解答：

房屋租賃合同違約金的確定

(1)違約金由雙方協(xié)商確定，沒(méi)有數(shù)額的限制，一般是根據(jù)雙方預(yù)測(cè)的因一方違約可能帶來(lái)的損失大小來(lái)確定的。

(2)發(fā)生一方違約后、守約方要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，如果約定的違約金“低于”實(shí)際發(fā)生的損失，守約方可以起訴到法院請(qǐng)求增加違約金;如果約定的違約金“過(guò)分”高于實(shí)際損失，違約方可以起訴到法院請(qǐng)求減少違約金。

如何確定違約金

1、依不同標(biāo)準(zhǔn)，違約金可分為：

(1)法定違約金和約定違約金;

(2)懲罰性違約金和補(bǔ)償性(賠償性)違約金。合同法施行之前，中國(guó)的違約金制度兼容以上各種形態(tài)，合同法則做了全新的規(guī)定。

2、根據(jù)現(xiàn)行合同法的規(guī)定，違約金具有以下法律特征：

(1)是在合同中預(yù)先約定的(合同條款之一);

第2篇：房產(chǎn)糾紛的相關(guān)法律范文

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)登記 民行交叉 民事優(yōu)先

中圖分類(lèi)號(hào):d920.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:a 文章編號(hào):1009-0592(2010)12-092-02

一、問(wèn)題提出:民行交叉案件孰先孰后

民行交叉案件,是指在案件的審理過(guò)程中,同時(shí)存在需要解決的行政爭(zhēng)議和民事?tīng)?zhēng)議,兩種爭(zhēng)議的內(nèi)容具有關(guān)聯(lián)性、處理結(jié)果互為因果或互為前提的案件。因房地產(chǎn)登記行為而產(chǎn)生的糾紛是引發(fā)民行交叉訴訟的主要類(lèi)型。目前,在處類(lèi)該類(lèi)型糾紛時(shí),由于立法的欠缺,加上理論研究的不足及法官審判技能的缺失等原因,導(dǎo)致不同法院在審理此類(lèi)民行交叉案件中,在審判程序、適用法律、審判結(jié)果上均大相徑庭,甚至出現(xiàn)不同法院、不同法庭相互推諉、案件久拖不決、行政與民事裁決相互矛盾的情形,嚴(yán)重?fù)p害了司法權(quán)威和司法公正,也造成了司法資源的極大浪費(fèi)。在此背景下,引入合理的民行交叉案件審理機(jī)制成為司法實(shí)務(wù)中亟待解決的一個(gè)重大課題。

對(duì)民、行交叉案件的處理方式,現(xiàn)在大致有以下幾種模式:一是先行政后民事。二是民事與行政同時(shí)進(jìn)行。三是行政附帶民事或民事附帶行政。四是合并審理。五是區(qū)別對(duì)待。但是,由于這些模式缺乏立法支持,理論研究依據(jù)也不足,尚無(wú)一公認(rèn)的解決民行交叉案件的方案。

二、沖突根源:房地產(chǎn)登記行為的多重屬性

(一)房地產(chǎn)登記行為產(chǎn)生行政與民事雙重法律效果

房地產(chǎn)登記,是指房地產(chǎn)主管部門(mén)將申請(qǐng)人的房地產(chǎn)權(quán)利登記于政府特定的簿冊(cè)上,并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的一種法律制度,是依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。房地產(chǎn)登記行為是行政登記行為的一種,屬于具體行政行為。當(dāng)事人認(rèn)為該具體行政行為違法的,可以提起行政訴訟。

同時(shí),登記機(jī)構(gòu)在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行登記過(guò)程中,又會(huì)涉及到房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的原因行為。所以,該行為又會(huì)產(chǎn)生廣泛的民事法律效果。主要表現(xiàn)在以下方面:一是房地產(chǎn)登記行為是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行依法登記,登記后才能生效。二是登記行為具有推定力。房地產(chǎn)登記具有推定登記內(nèi)容為正確的效力。即使登記是錯(cuò)誤的,但對(duì)于信賴(lài)該登記而從事交易的善意第三人,法律仍承認(rèn)其與真實(shí)物權(quán)相同的法律效果。三是房地產(chǎn)證在民事訴訟中的證據(jù)效力。房地產(chǎn)證作為國(guó)家行政機(jī)關(guān)發(fā)放的確認(rèn)房地產(chǎn)歸屬的權(quán)證,在民事訴訟中可以成為確定房地產(chǎn)權(quán)屬的證據(jù)。

由此可見(jiàn),房地產(chǎn)登記涉及到兩個(gè)法律關(guān)系,一個(gè)是作為登記基礎(chǔ)的房地產(chǎn)所有權(quán)民事法律關(guān)系,另一個(gè)是登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審查并予以核準(zhǔn)登記的行政法律關(guān)系。這些法律關(guān)系相互交叉,錯(cuò)綜復(fù)雜,使得由此引發(fā)的糾紛也出現(xiàn)民事與行政糾紛交織在一起,“剪不斷,理還亂”的情形。

(二)登記的形式審查與登記的公定力脫節(jié)

房地產(chǎn)登記系對(duì)既有法律關(guān)系的記載,是一種非賦權(quán)性的具體行政行為。根據(jù)我國(guó)法律法規(guī)的規(guī)定,登記機(jī)構(gòu)的審查是形式審查,即只要程序合法、主體資格合法、證明材料齊全、有關(guān)產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬清楚,登記機(jī)構(gòu)就予以登記。至于引起變動(dòng)的原因行為是否真實(shí)合法,具有法律效力,登記機(jī)構(gòu)無(wú)需也無(wú)法進(jìn)行實(shí)質(zhì)意義上的審查。所以,基于登記行為審查范圍的有限性(不對(duì)房地產(chǎn)變動(dòng)的原因行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查)及登記機(jī)構(gòu)審查能力的有限性,可能造成登記行為合法性與登記內(nèi)容真實(shí)性存在一定程度的分離。

房地產(chǎn)登記行為作為一種具體行政行為,依法具有公定力。登記行為一經(jīng)成立,即具有推定為合法而要求所有機(jī)關(guān)、組織或個(gè)人予以尊重的一種法律效力。房地產(chǎn)登記標(biāo)志著國(guó)家房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)依據(jù)法律對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)歸屬的認(rèn)可和公示,也是對(duì)民事法律關(guān)系中所有權(quán)取得法律行為的認(rèn)可。第三人基于該信賴(lài)而從事的交易應(yīng)依法受到保護(hù)?；诖?對(duì)房地產(chǎn)登記行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查是登記行為公定力的必然要求。

可見(jiàn),房地產(chǎn)登記行為作為行政確認(rèn)類(lèi)登記,行政機(jī)關(guān)只負(fù)責(zé)對(duì)其進(jìn)行形式審查。而登記行為在私法領(lǐng)域的公定力、公信力則要求對(duì)產(chǎn)生變動(dòng)的原因行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查,兩者相互脫節(jié)。當(dāng)房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的原因行為無(wú)效、不合法,導(dǎo)致登記機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬登記錯(cuò)誤時(shí),對(duì)登記機(jī)構(gòu)的錯(cuò)誤登記可提起行政訴訟,對(duì)權(quán)屬變動(dòng)是否有效及第三人基于信賴(lài)而從事的交易是否受到保護(hù)則會(huì)引發(fā)民事訴訟,行政與民事?tīng)?zhēng)議的交叉成為必然。

三、解決之道:民事優(yōu)先原則

(一)基本思路:維護(hù)法的穩(wěn)定性與發(fā)揮法官的審判技能

穩(wěn)定性是法律權(quán)威性、公正性的基本要求,也是它的生命力所在。但隨著時(shí)代的發(fā)展,法律又不可避免地會(huì)出現(xiàn)滯后性。所以,當(dāng)現(xiàn)實(shí)生活中新出現(xiàn)的問(wèn)題無(wú)法在已頒布的法律中找到明確的解決依據(jù)時(shí),從理論上為引進(jìn)新的法律機(jī)制進(jìn)行探討雖屬必要,但更重要和當(dāng)務(wù)之急的則是在現(xiàn)行法律框架下為司法實(shí)務(wù)中新問(wèn)題的解決提供可供操作的具體程序及對(duì)之進(jìn)行合理性論證,以便在新的法律或司法解釋頒布前實(shí)務(wù)界不致于一籌莫展。

雖然現(xiàn)行法律和司法解釋并未對(duì)民行交叉案件的審理程序和法律適用作出明確的規(guī)定,但并不表示法官對(duì)此種情況就無(wú)所作為,束手無(wú)策。司法實(shí)踐的現(xiàn)實(shí)困境,實(shí)際上對(duì)現(xiàn)代法官發(fā)現(xiàn)法律和解釋法律的職業(yè)審判技能提出了更高更新的要求。“面對(duì)存在漏洞的法律條文和存在歧義的證言,法官需要發(fā)揮其主觀能動(dòng)性,憑著自己的法律素養(yǎng)來(lái)解決實(shí)踐中紛繁復(fù)雜的糾紛。在法律適用中,法官通過(guò)權(quán)衡和解釋相關(guān)法律,發(fā)掘法律的原則和精神,進(jìn)而彌補(bǔ)法律的缺陷?！狈康禺a(chǎn)登記中民行交叉訴訟的法律適用難題需要法官在現(xiàn)行法律框架下,充分運(yùn)用自由裁量權(quán),根據(jù)立法的精神和法的原則來(lái)解釋法律,為沖突的解決提供合理性論證。只有這樣,才能真正破解民行交叉案件的審理難題。

(二)現(xiàn)行法律框架下的審理原則

在房地產(chǎn)登記中,登記機(jī)構(gòu)對(duì)引起房地產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的原因行為是一種形式審查,登記機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬的登記也不代表對(duì)原因行為合法有效的認(rèn)定。所以,原因行為的瑕疵不能因登記而得到補(bǔ)正,登記行為合法也并不意味著原因行為合法有效。如果原因行為無(wú)效或被撤銷(xiāo),即使已辦理登記也將導(dǎo)致權(quán)屬變動(dòng)無(wú)效?？梢?jiàn),房地產(chǎn)權(quán)屬的變動(dòng)從根本上來(lái)說(shuō)取決于引起權(quán)屬變動(dòng)的原因行為,房地產(chǎn)登記對(duì)原因行為不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。因此,在房地產(chǎn)登記案件中,當(dāng)事人實(shí)際主要是對(duì)登記所涉及的民事法律關(guān)系有爭(zhēng)議,只是由于該行為為登記機(jī)構(gòu)所確認(rèn)并基于登記而生效,導(dǎo)致登記行為被卷入到訴訟中,呈現(xiàn)民事與行政糾紛交織的狀態(tài)。解決這一矛盾的根本在于確定原因行為的法律效力,如果原因行為的效力沒(méi)有認(rèn)定,即便提起行政訴訟,也不能解決問(wèn)題。所以,應(yīng)當(dāng)建立民事訴訟優(yōu)先的法律原則。

在民事優(yōu)先的原則下,處理房地產(chǎn)登記行為引發(fā)的民刑交叉案件時(shí),還應(yīng)澄清以下幾個(gè)問(wèn)題:(1)由于房地產(chǎn)登記行為引發(fā)的訴訟可能不僅是一個(gè)行政訴訟和一個(gè)民事訴訟,也有可能是一個(gè)行政訴訟和多個(gè)民事訴訟。民事訴訟優(yōu)先指的是引起房地產(chǎn)權(quán)屬登記變更的民事法律行為引發(fā)的訴訟優(yōu)先,而并非所有的民事訴訟優(yōu)先。(2)在房地產(chǎn)證作為證據(jù)出現(xiàn)的民事糾紛中,是否需中止民事訴訟,行政優(yōu)先?根據(jù)證據(jù)法的規(guī)定,房產(chǎn)證屬于公文書(shū)證,其證明力一般大于其他證據(jù)。但是,房產(chǎn)證的證明力并不是絕對(duì)的,其只是一種優(yōu)勢(shì)證據(jù)。如果一方當(dāng)事人提供的其他證據(jù)足以推翻房產(chǎn)證登記的內(nèi)容,則法院完全可以根據(jù)證據(jù)規(guī)則,對(duì)房產(chǎn)證不予采信,而無(wú)需等待當(dāng)事人提起行政訴訟。(3)因善意取得而引發(fā)的民事訴訟,是否需要行政訴訟優(yōu)先呢?經(jīng)審查,如果符合法律規(guī)定的善意取得的條件,即便引起權(quán)屬變動(dòng)的原因行為有瑕疵,也不影響善意第三人對(duì)該房產(chǎn)的取得。所以,該類(lèi)民事訴訟無(wú)需等待行政訴訟或原因行為的民事訴訟的判決而可逕行判決。 編輯

注釋:

杜承秀.民事與行政爭(zhēng)議交叉案件的法理分析.前沿.2007(4).第112頁(yè).

第3篇：房產(chǎn)糾紛的相關(guān)法律范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)檔案；法律；政府

一、前言

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，無(wú)論是征地、開(kāi)發(fā)、拆遷、補(bǔ)償，還是建設(shè)、安置、交易、管理等項(xiàng)工作日益頻繁，交易手續(xù)日漸周密，交易管理日漸規(guī)范，都必須嚴(yán)格按照國(guó)家的方針政策進(jìn)行操作，這種很強(qiáng)的政策性發(fā)映在房地產(chǎn)檔案管理上，檔案工作任務(wù)更加繁重。房地產(chǎn)的健康快步發(fā)離不開(kāi)房地產(chǎn)檔案的支持，房產(chǎn)檔案是政府職能部門(mén)依照《中華人民共和國(guó)檔案法》《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》及相關(guān)法律規(guī)定形成的一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的工作，房地產(chǎn)檔案是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定的有利存證， 是房地產(chǎn)管理部門(mén)在開(kāi)展房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作，組織房地產(chǎn)交易活動(dòng)的重要載體。房地產(chǎn)檔案的形成，有其特殊的專(zhuān)業(yè)要求和獨(dú)立的對(duì)象，為實(shí)施產(chǎn)權(quán)管理和產(chǎn)權(quán)保護(hù)提供了可靠的法律保障。在房地產(chǎn)檔案管理中，工作的對(duì)象是房地產(chǎn)行業(yè)的全部檔案，這些檔案材料是證明權(quán)利人與房屋土地之間權(quán)利關(guān)系的原始憑證，具有法律憑證價(jià)值，是房地產(chǎn)糾紛中形成的產(chǎn)權(quán)證、契約、文件，圖紙、表冊(cè)、照片、電子計(jì)算機(jī)軟盤(pán)等不同載體的歷史記錄，無(wú)論是租賃房屋、購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)、抵押房地產(chǎn)借款等，因此，作為檔案管理人員要對(duì)檔案的質(zhì)量負(fù)責(zé)，要確保檔案的真實(shí)性、完整性、合法性。

二、房地產(chǎn)檔案的法律作用具體體現(xiàn)

1、保障房產(chǎn)交易順利進(jìn)行

通過(guò)查閱房產(chǎn)檔案確定誰(shuí)是真正的業(yè)主和該房產(chǎn)是否有權(quán)利限制等情況，對(duì)于購(gòu)房者而言，是保護(hù)自己合法權(quán)益的重要手段。根據(jù)《物權(quán)法》第十六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”。第十七條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)”。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)，而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)證書(shū)只是不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)。限購(gòu)令出臺(tái)以來(lái)，房產(chǎn)管理部門(mén)提醒市民在購(gòu)房前，一定要認(rèn)真核實(shí)自身是否符合通知所規(guī)定的條件，對(duì)不符合上述規(guī)定條件者，市房地產(chǎn)主管部門(mén)將不予以辦理備案和登記過(guò)戶，由此造成的法律責(zé)任由買(mǎi)賣(mài)雙方自行承擔(dān)。市房地產(chǎn)登記部門(mén)在辦理備案和登記過(guò)戶時(shí)，要嚴(yán)格按照通知要求，核查購(gòu)房人所提交的戶籍、婚姻情況等證明材料，對(duì)不符合購(gòu)房條件，不予辦理備案及登記過(guò)戶手續(xù)。如果房屋有被法院查封、房屋已列入拆遷范圍等問(wèn)題，一般不會(huì)在房產(chǎn)證上反映出來(lái)，只有查詢(xún)房屋登記簿才能準(zhǔn)確反映房屋所有相關(guān)信息。根據(jù)《房屋登記辦法》第二十四條規(guī)定：“房屋登記簿應(yīng)當(dāng)記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)”。才能代表國(guó)家管理房地產(chǎn)在所有權(quán)及相關(guān)權(quán)利進(jìn)行交易、登記、確權(quán)等管理活動(dòng)中進(jìn)行有效管理。

2、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)

在城鎮(zhèn)住房體制改革及相關(guān)政策的推動(dòng)下，中國(guó)住宅和房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，但也出現(xiàn)了很多不規(guī)范的問(wèn)題，如房地產(chǎn)違規(guī)開(kāi)發(fā)、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、合同欺騙、中介市場(chǎng)魚(yú)龍混雜、物業(yè)管理不規(guī)范等。產(chǎn)生這些問(wèn)題的原因主要是社會(huì)誠(chéng)實(shí)信用觀念淡漠、信用管理體系和法律法規(guī)不健全、缺乏有效的失信懲戒機(jī)制。我們通過(guò)房地產(chǎn)信用檔案的建立，將各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)以及經(jīng)營(yíng)中的不良行為記錄都將通過(guò)建設(shè)部的一個(gè)網(wǎng)上信用檔案系統(tǒng)向社會(huì)公示，接受社會(huì)監(jiān)督。房地產(chǎn)信用檔案是覆蓋房地產(chǎn)行業(yè)所有企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員的信用信息管理系統(tǒng)，記錄了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理等專(zhuān)業(yè)人員的信用信息。凡是可以判斷信用狀況的信息資料，包括房地產(chǎn)企業(yè)基本情況、業(yè)績(jī)及良好行為記錄、不良行為記錄、公眾投訴及處理等，在檔案中都有記錄。房地產(chǎn)信用檔案的建立，可以提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)的水平，使失信者為其失信行為付出巨大代價(jià)，得不償失，并且有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)利。消費(fèi)者要買(mǎi)房，可先上網(wǎng)了解企業(yè)信譽(yù)度和項(xiàng)目情況，做個(gè)基本判斷，然后再?zèng)Q定是否購(gòu)買(mǎi)。社會(huì)公眾也可以在網(wǎng)上直接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)違規(guī)違紀(jì)行為進(jìn)行投訴。

三、保障房地產(chǎn)檔案法律作用的措施

1、貫穿依法治檔的理念

房地產(chǎn)交易管理部門(mén)的檔案工作必須遵循相關(guān)法律規(guī)定，在房地產(chǎn)檔案管理過(guò)程中，應(yīng)以《檔案法》、《檔案法實(shí)施辦法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》、《房屋登記辦法》等法律法規(guī)為依據(jù)。其中，《檔案法》是我國(guó)檔案管理的根本大法，連同地方制定和頒發(fā)的有關(guān)檔案法規(guī)，國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺(tái)的有關(guān)文件，明確了房地產(chǎn)交易管理部門(mén)實(shí)施的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作的規(guī)范。嚴(yán)格執(zhí)行部門(mén)建立的各項(xiàng)規(guī)章制度，將檔案管理工作置于法律規(guī)范和部門(mén)制度的制約之下。

2、加強(qiáng)檔案管理人員法律責(zé)任

房地產(chǎn)交易管理部門(mén)的檔案管理人員應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行《檔案法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，需要接受法律和法規(guī)的約束，損毀、丟失房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；擅自提供、抄錄、公布、銷(xiāo)毀房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；涂改、偽造房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；擅自出賣(mài)或者轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；不按照規(guī)定歸檔的；檔案管理工作人員，造成房地產(chǎn)權(quán)屬檔案損失的，將依法追究行政責(zé)任或刑事責(zé)任。從本崗位必須履行好的責(zé)任做起，夯實(shí)管理基礎(chǔ)，做實(shí)檔案管理工作，在自己的職責(zé)范圍內(nèi)絕不發(fā)生違法行政問(wèn)題。

總之，房地產(chǎn)檔案管理工作具有重要的法律作用，做好房地產(chǎn)檔案管理工作是我國(guó)依法管檔的重要體現(xiàn)。需要檔案管理人員加強(qiáng)法制觀點(diǎn)，依照法律規(guī)范要求做好檔案管理工作。

參考文獻(xiàn)：

1、肖愛(ài)娥.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案管理探析[J].檔案時(shí)空，2007.

2、曾旺輝，黎永索.房地產(chǎn)檔案管理的問(wèn)題及對(duì)策[J].全國(guó)商情（經(jīng)濟(jì)理論研究），2009，4.

第4篇：房產(chǎn)糾紛的相關(guān)法律范文

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪、質(zhì)量控制

中圖分類(lèi)號(hào)：P2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、前言

我國(guó)的房產(chǎn)測(cè)繪起步較晚，目前正處于規(guī)范建設(shè)階段，工作中尚存在一定的問(wèn)題，并且有些問(wèn)題已經(jīng)嚴(yán)重影響到了消費(fèi)者，因此加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容和質(zhì)量的探究是非常必要的。近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速蓬勃發(fā)展，但隨之而來(lái)也出現(xiàn)了很多房產(chǎn)問(wèn)題，因此對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪工作的要求更高。房產(chǎn)測(cè)繪是利用測(cè)繪方法、技術(shù)、儀器來(lái)測(cè)量房產(chǎn)房屋的位置、形狀、質(zhì)量、面積等要素，并繪制成房產(chǎn)圖。房產(chǎn)測(cè)繪對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行有著深遠(yuǎn)的影響。我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪工作還處于起步階段，存在很多問(wèn)題，產(chǎn)測(cè)繪風(fēng)險(xiǎn)具有特殊性，其涉及面廣，而且復(fù)雜，不僅給測(cè)繪單位和測(cè)繪人員帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)給利益相關(guān)各方帶來(lái)不同的風(fēng)險(xiǎn)。

但具體的房產(chǎn)測(cè)繪又該注意哪些呢？怎樣去做好呢？

二、房產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容

房產(chǎn)圖是一套與實(shí)地房屋相符的總平面圖，從房產(chǎn)圖上可以得知房屋建筑狀況、土地使用情況等信息。房產(chǎn)圖的測(cè)繪需要以“先控制后細(xì)部”為原則進(jìn)行，要知道所有的房產(chǎn)圖都是平面圖形，因此只需布設(shè)平面控制網(wǎng)點(diǎn)。圖根控制點(diǎn)是在基本控制點(diǎn)下進(jìn)行加密，圖根控制點(diǎn)的密度是根據(jù)繪圖比例以及房屋建設(shè)的密集程度來(lái)設(shè)定的，一般是采用臨時(shí)標(biāo)志，在測(cè)區(qū)內(nèi)的基本控制點(diǎn)比較稀少的情況下，應(yīng)適當(dāng)增設(shè)固定標(biāo)志。

三、房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)中存在的問(wèn)題

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)得到了很大的發(fā)展，時(shí)時(shí)也促進(jìn)了房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的發(fā)展。房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的發(fā)展是測(cè)繪行業(yè)存在的問(wèn)題更加突出，因此，必須正確認(rèn)識(shí)房產(chǎn)測(cè)繪中存在的問(wèn)題。下面對(duì)目前房產(chǎn)存在的問(wèn)題進(jìn)行了簡(jiǎn)單總結(jié)為以下三點(diǎn)：

1、對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的認(rèn)識(shí)不足，重度度不夠

在房產(chǎn)市場(chǎng)化的今天，測(cè)繪數(shù)據(jù)的精確性關(guān)系著房產(chǎn)權(quán)屬管理的公平性，也影響著房產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性發(fā)展。但是，目前我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)對(duì)測(cè)繪工作沒(méi)有一個(gè)科學(xué)的定位，將其視為普通的地質(zhì)測(cè)量，甚至忽視測(cè)繪工作的技術(shù)性、連續(xù)性、統(tǒng)一性等特點(diǎn)。目前房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題引起的糾紛越來(lái)越多，解決這一問(wèn)題的關(guān)鍵是正確認(rèn)識(shí)房產(chǎn)測(cè)繪工作，提高測(cè)繪工作者的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，確保產(chǎn)權(quán)管理的規(guī)范化。

（1）房產(chǎn)測(cè)繪工作勞動(dòng)量大，科技含量高

房地產(chǎn)測(cè)繪工作是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理、開(kāi)發(fā)以及房產(chǎn)拆交易的基礎(chǔ)工作，另外，測(cè)繪工作也為房產(chǎn)評(píng)估、征稅、收費(fèi)以及城市規(guī)劃建設(shè)等工作提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)額。房產(chǎn)測(cè)繪工作任務(wù)量大，勞動(dòng)強(qiáng)度較大，測(cè)繪工作者除了進(jìn)行野外測(cè)量工作之外，還要進(jìn)行數(shù)據(jù)處理、繪制測(cè)繪結(jié)果等一系列的活動(dòng)。房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)迅速發(fā)展，使房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)也得到了不斷的提高，新的測(cè)量?jī)x器與技術(shù)不斷應(yīng)用與房產(chǎn)測(cè)繪工作，使房產(chǎn)測(cè)繪工作效率與精確度不斷提高，房產(chǎn)測(cè)繪工作也逐漸技術(shù)化，科技不斷提高。

（2）測(cè)繪行業(yè)改革初期壟斷依然存在

房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)剛剛開(kāi)放，有房地產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的企業(yè)多數(shù)為中小企業(yè)，壟斷依然存在。長(zhǎng)期以來(lái)，房產(chǎn)測(cè)繪工作由房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)獨(dú)家壟斷經(jīng)營(yíng)，這樣違背了房產(chǎn)市場(chǎng)化的發(fā)展規(guī)律，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。獨(dú)家壟斷經(jīng)營(yíng)難以滿足房產(chǎn)多元化和復(fù)雜化的趨勢(shì)、另外，獨(dú)家壟斷使一些有資質(zhì)的測(cè)繪企業(yè)難以得到公平的競(jìng)爭(zhēng)，也剝奪了房產(chǎn)權(quán)屬人自由選擇測(cè)量單位的權(quán)利，破壞了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則。由于房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的壟斷，是房產(chǎn)面積爭(zhēng)議成為房產(chǎn)交易的投訴焦點(diǎn)。

2、測(cè)繪新技術(shù)在房地產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用

房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，以往人工為主的測(cè)量技術(shù)已經(jīng)不能滿足房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易隨測(cè)繪精度的要求。為滿足房產(chǎn)產(chǎn)管管理與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等的需要，房地產(chǎn)測(cè)繪新技術(shù)發(fā)展與應(yīng)用。全站儀、PRT測(cè)繪技術(shù)、信息地理系統(tǒng)以及電腦制圖等技術(shù)不斷應(yīng)用與房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)。

（1）全站儀測(cè)繪技術(shù)在房地產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用

全站儀在測(cè)繪行業(yè)廣泛應(yīng)用，是集測(cè)距、測(cè)角、微處理等功能于一體的多功能新型數(shù)據(jù)采集儀器。全站儀可以人工操作也可以遠(yuǎn)程控制，通過(guò)存儲(chǔ)設(shè)備實(shí)現(xiàn)記錄、輸出測(cè)量數(shù)據(jù)。全站儀這一常用測(cè)量技術(shù)不斷更新，測(cè)繪操作自動(dòng)化，測(cè)量質(zhì)量不斷提高，在房地產(chǎn)測(cè)繪中應(yīng)用也越來(lái)越廣泛。2。2RTK技術(shù)在房地產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)PTR技術(shù)是新型測(cè)繪技術(shù)，得到了測(cè)繪行業(yè)的廣泛關(guān)注和青睞。PRT技術(shù)能夠?qū)崿F(xiàn)從測(cè)繪到繪制測(cè)繪結(jié)果的全面自動(dòng)化，操作簡(jiǎn)單，測(cè)繪質(zhì)量較高。PRT技術(shù)將基準(zhǔn)站接收機(jī)觀測(cè)到的數(shù)據(jù)以及已知數(shù)據(jù)傳輸?shù)搅鲃?dòng)站GPS接受機(jī)，通過(guò)流動(dòng)站的數(shù)據(jù)處理，得到厘米級(jí)的測(cè)繪數(shù)據(jù)，精確度較高。在房地產(chǎn)測(cè)繪中應(yīng)用PRT技術(shù)能夠精確測(cè)量房屋的界限權(quán)屬，保證房產(chǎn)權(quán)管理的公平性，減少房屋測(cè)繪數(shù)據(jù)引起的房產(chǎn)糾紛。另外，GPS獲得的數(shù)據(jù)處理后直接錄入GPS系統(tǒng)，系統(tǒng)可以及時(shí)的繪制測(cè)量地圖。RTK技術(shù)是房地產(chǎn)測(cè)繪精度得到了很大的提高，逐漸被應(yīng)用于房地產(chǎn)測(cè)繪中。

（2）計(jì)算機(jī)輔助制度技術(shù)中在房地產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用

測(cè)繪工作主要包括野外測(cè)量、測(cè)量數(shù)據(jù)處理、繪制結(jié)果圖。繪制結(jié)果圖以往采用手工繪制工作量較大而且精度較低。計(jì)算機(jī)繪圖的出現(xiàn)是測(cè)繪技術(shù)得到了快速發(fā)展，計(jì)算機(jī)繪圖不僅提高了工作效率，還很程度上提高了繪制的精確度。目前，測(cè)繪行業(yè)普遍采用AUTCAD對(duì)測(cè)繪數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，繪制結(jié)果圖。AUTCAD功能較大操作簡(jiǎn)單方便，在房地產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)處理中應(yīng)用AUTCAD繪制房產(chǎn)地圖，能夠更加精確的表示測(cè)繪內(nèi)容。

3、房地產(chǎn)測(cè)繪的發(fā)展方向

目前，有關(guān)房地產(chǎn)測(cè)繪方面的法律還不健全，房地產(chǎn)測(cè)繪壟斷現(xiàn)象比較嚴(yán)重，有測(cè)繪資質(zhì)的企業(yè)難以進(jìn)入測(cè)繪市場(chǎng)進(jìn)行公平競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)測(cè)繪工作房地產(chǎn)測(cè)繪監(jiān)督工作都同屬于房產(chǎn)管理部門(mén)管理，是開(kāi)發(fā)商與房產(chǎn)權(quán)屬人之間的糾紛更加普遍。如何擺脫這種現(xiàn)象，關(guān)鍵是房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化，使房產(chǎn)權(quán)屬人自由選擇測(cè)繪單位。房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)與房產(chǎn)管理部門(mén)完全脫離所屬關(guān)系，測(cè)繪企業(yè)行為有測(cè)繪相關(guān)法律約束，測(cè)繪監(jiān)督部門(mén)進(jìn)行監(jiān)管。在處理開(kāi)發(fā)商與房產(chǎn)權(quán)屬人的測(cè)量糾紛時(shí)，房產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)對(duì)糾紛事項(xiàng)指定測(cè)繪單位復(fù)合，使測(cè)繪工作更加透明合理。另外，房產(chǎn)管理門(mén)從技術(shù)和業(yè)務(wù)上嚴(yán)格把關(guān)，提高測(cè)繪隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，提高測(cè)繪的速度和質(zhì)量。測(cè)繪行業(yè)市場(chǎng)化有利于提高房地產(chǎn)測(cè)繪監(jiān)督的質(zhì)量和效率，是測(cè)繪更加公平合理。房地產(chǎn)測(cè)繪的市場(chǎng)化是測(cè)繪行業(yè)發(fā)展的必然方向，有條不紊地進(jìn)行測(cè)繪工作市場(chǎng)化管理是目前測(cè)繪機(jī)制改革的關(guān)鍵所在。

四、房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)設(shè)計(jì)過(guò)程質(zhì)量控制

房產(chǎn)測(cè)繪主要用途是為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)、舊城改造以及拆遷補(bǔ)償?shù)忍峁?shù)據(jù)。房產(chǎn)測(cè)繪大多以項(xiàng)目為單位進(jìn)行測(cè)繪，一般宜每個(gè)權(quán)利關(guān)系人委托的每一連續(xù)地塊上的房屋為一個(gè)房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目。房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)設(shè)計(jì)既是對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)狀分析、精度研究和設(shè)計(jì)測(cè)繪方案。根據(jù)委托方的委托合同及委托方提供的土地使用權(quán)證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證、人防物業(yè)批文、建筑工程設(shè)計(jì)圖紙等建筑資料，對(duì)測(cè)繪項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析，確定房產(chǎn)測(cè)繪依據(jù)、方法及分?jǐn)偰Ｐ偷倪^(guò)程。房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)設(shè)計(jì)過(guò)程遵循先整體后局部，由粗到細(xì)的原則。

五、結(jié)束語(yǔ)

在現(xiàn)在這種自由市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，特別是國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需的政策為房地的發(fā)展提供了廣闊空間，房產(chǎn)測(cè)繪的要求也越來(lái)越高，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的控制和管理，建立健全房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)管理及運(yùn)行的監(jiān)督和指導(dǎo)就顯得愈發(fā)重要了。與此同時(shí)，我們也要清楚房產(chǎn)測(cè)繪存在的風(fēng)險(xiǎn)，有些風(fēng)險(xiǎn)是可以防范的，有些是難以預(yù)知和防范的，，在對(duì)社會(huì)服務(wù)過(guò)程中，房產(chǎn)測(cè)繪單位要不斷加強(qiáng)和完善自身素質(zhì)，持續(xù)改進(jìn)測(cè)繪成果質(zhì)量，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要。要以科學(xué)的發(fā)展觀發(fā)展房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理，使房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理得到不斷發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 夏忠福：《提高房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的措施探討》，《測(cè)繪與空間地理信息》，2013年08期

[2] 王雪芹：《影響土地測(cè)繪質(zhì)量因素及控制措施探討》，《城市建筑》，2013年16期

第5篇：房產(chǎn)糾紛的相關(guān)法律范文

關(guān)鍵詞:老年人;法律援助;特點(diǎn);彩票公益金

中圖分類(lèi)號(hào):D926 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):2095－4379－(2016)02－0046－02

老年人群的群體特殊性，使得其在社會(huì)行動(dòng)和日常生活當(dāng)中必然面對(duì)多種矛盾和問(wèn)題，且因其相對(duì)弱勢(shì)地位，容易導(dǎo)致其在人身、財(cái)產(chǎn)、衣食住行等問(wèn)題方方面面碰到權(quán)益上的損害。隨著我國(guó)法制體系和社會(huì)福利體系建設(shè)的深入，針對(duì)老年人群的權(quán)益保護(hù)問(wèn)題提出具體的措施和辦法，是必然要面對(duì)和處理的重要問(wèn)題。我國(guó)司法行政體系作出了有效努力，但仍無(wú)法全面解決老年人的法律援助問(wèn)題。這就需要充分結(jié)合老年人群特點(diǎn)和社會(huì)具體情況，從其它方面進(jìn)行有效補(bǔ)充和完善。

一、研究背景與現(xiàn)狀

由于我國(guó)人口基數(shù)較大，老齡人口規(guī)模也就相對(duì)較大。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，截止到2014年底，中國(guó)60歲以上的老人占到總?cè)丝诘?5．5%，數(shù)量達(dá)到了2．12億。依據(jù)當(dāng)前情況預(yù)測(cè)，到2050年，全世界老年人口將有20．2億，而中國(guó)老年人口將占全球老年總?cè)丝诘乃姆种?，達(dá)到4．8億。同時(shí)，人口高齡化推進(jìn)速度加快，當(dāng)前我國(guó)80歲以上的高齡人口已經(jīng)接近2400萬(wàn)，約占整個(gè)老齡人口的11%。人口老齡化和高齡化問(wèn)題不僅造成我國(guó)社會(huì)結(jié)構(gòu)的巨大變化，還將帶來(lái)一系列的老年人權(quán)益問(wèn)題。一方面，由于社會(huì)的復(fù)雜化和家庭的空巢化，老年人面臨的人身、財(cái)產(chǎn)和家庭問(wèn)題日益嚴(yán)重，受到的權(quán)益侵害概率更高，其在法律方面的服務(wù)需求也就更大，法律援助成為必不可少的社會(huì)保障方式。就我國(guó)老年人法律援助體系建設(shè)歷史來(lái)看，其首先始于1996年確立的《刑事訴訟法》和《律師法》，實(shí)現(xiàn)我國(guó)法律援助制度框架的構(gòu)建，并確立了相應(yīng)的執(zhí)行原則，但其并未針對(duì)老年人群體作出具體規(guī)定和說(shuō)明。在同年的《老年人權(quán)益保障法》當(dāng)中指出，對(duì)于存在經(jīng)濟(jì)困難的老年人需提供司法救濟(jì)和法律援助。2012年《老年人權(quán)益保障法》的修訂版中才對(duì)老年人法律援助提出更加具體的要求。綜合來(lái)看，雖然我國(guó)頒布了相關(guān)法律條文對(duì)法律援助進(jìn)行了相應(yīng)的研究，但針對(duì)老年群體的則相對(duì)較少。同時(shí)，現(xiàn)有的研究成果只是指明了老年人法律援助的現(xiàn)狀，并未從人群視角出發(fā)針對(duì)其原因、特點(diǎn)進(jìn)行專(zhuān)門(mén)研究。直到2009年彩票公益金法律援助項(xiàng)目的確定和實(shí)施，才第一次從人群視角出發(fā)確定法律援助具體事宜，并獲得了較好的援助成果和社會(huì)效果，其先驅(qū)性提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。

二、老年人法律援助特點(diǎn)

(一)老年人的特點(diǎn)及其對(duì)援助的要求

老年人是人群結(jié)構(gòu)中的特殊群體，與其他群體相比，其有著生理、心理和經(jīng)濟(jì)、文化等各方面的顯著特點(diǎn)。從其生理上看，年齡的增長(zhǎng)也就伴隨著身體機(jī)能和器官上的退化和老化，進(jìn)而導(dǎo)致其行動(dòng)上的不便和行為上的遲緩。在社會(huì)行動(dòng)當(dāng)中，極易出現(xiàn)交通事故和火災(zāi)等問(wèn)題。出現(xiàn)法律糾紛時(shí)，要對(duì)其進(jìn)行法律援助，其生理上的弱化也就要求法律援助人員針對(duì)具體情況采取對(duì)應(yīng)措施。從心理特點(diǎn)來(lái)看，一方面老年人有著較強(qiáng)的自尊心，另一方面又有著較強(qiáng)的依賴(lài)性。這就要就法律援助上一方面充分尊重老年人的自強(qiáng)心理，另一方面給予其最大的輔導(dǎo)和幫助。從經(jīng)濟(jì)上來(lái)看，老年群體一方面失去經(jīng)濟(jì)收入能力，另一方面可能沒(méi)有養(yǎng)老保險(xiǎn)和退休金等補(bǔ)助，也就需要依靠子女和社會(huì)救濟(jì)。其文化水平又相對(duì)有限，這就決定了其在法律援助上有著較大需求，且援助過(guò)程需要足夠的耐心與責(zé)任心。

(二)老年人法律援助案特點(diǎn)

老年人法律援助案主要有以下四個(gè)特點(diǎn)。首先，案件多來(lái)源于家庭內(nèi)部。贍養(yǎng)糾紛和房產(chǎn)糾紛、婚姻糾紛等是造成其法律援助案的主要糾紛問(wèn)題。由于我國(guó)的社會(huì)保障機(jī)制尚不健全，許多老年人的生活主要依靠子女贍養(yǎng)。這樣一來(lái)，其依賴(lài)性更強(qiáng)，自主性和獨(dú)立性相對(duì)較差，也就容易引發(fā)贍養(yǎng)問(wèn)題和房產(chǎn)問(wèn)題、婚姻問(wèn)題上的糾紛。其次，案件往往存在時(shí)間跨度長(zhǎng)和難度較大的問(wèn)題。證據(jù)丟失、政策變化、人革等均造成辦理上的巨大困難。此外，老年人尋求法律援助的主要目的是解決其生活問(wèn)題和人身問(wèn)題，涉案的金額往往較小，要么投入大于付出，要么不被受理，法律援助的實(shí)際意義得到極大削弱。

三、司法行政體系老年人法律援助現(xiàn)狀

(一)司法行政體系老年人法律援助經(jīng)驗(yàn)

針對(duì)老年人法律援助問(wèn)題，我國(guó)出臺(tái)的《法律援助條例》規(guī)定的司法行政體系的援助系統(tǒng)，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)年的執(zhí)行和落實(shí)，積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。首先，在具體落實(shí)當(dāng)中，司法行政體系將法律援助門(mén)檻降低，經(jīng)濟(jì)困難不再成為巨大障礙，使得受援群體得到極大擴(kuò)大。其次，為實(shí)現(xiàn)法律援助的體系化和系統(tǒng)化，各省市將援助系統(tǒng)延伸到各個(gè)行政級(jí)別，并構(gòu)建其老年人法律援助網(wǎng)絡(luò)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道均有了老年維權(quán)崗，有專(zhuān)人負(fù)責(zé)相應(yīng)的維權(quán)工作。此外，針對(duì)老年群體的弱勢(shì)特點(diǎn)，特為其開(kāi)辟綠色通道，并極大簡(jiǎn)化申請(qǐng)和辦理程序。最后，老年人維權(quán)宣傳力度加大，面對(duì)多種家庭糾紛則主要采取化解機(jī)制，將問(wèn)題處理難度和消耗降到最低。

(二)司法行政體系老年人法律援助制度問(wèn)題

雖然司法行政體系在老年人法律援助問(wèn)題上有了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，但其仍存在著諸多的問(wèn)題和不足，地區(qū)發(fā)展不平衡性問(wèn)題突出。就我國(guó)整體形勢(shì)來(lái)看，首先表現(xiàn)為經(jīng)費(fèi)保障上的不足。由于地域上的差異導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)實(shí)力上的差異，財(cái)政能力較強(qiáng)則法律援助工作覆蓋范圍較廣，執(zhí)行程度較徹底，反之則相對(duì)較差;其次，由于老年人法律援助處理難度相對(duì)較大，耗費(fèi)時(shí)間較長(zhǎng)，社會(huì)律師和法律工作者往往出現(xiàn)懈怠和處理上的不足，最終處理質(zhì)量不佳;此外，老年人法律援助未能與社會(huì)救助和司法救助等機(jī)制有機(jī)連接，導(dǎo)致后續(xù)問(wèn)題不斷，尤其是費(fèi)用支付上的困難。

四、彩票公益金援助

(一)彩票公益金老年人援助實(shí)施狀況

從2010年1月起開(kāi)始，我國(guó)實(shí)施中央專(zhuān)項(xiàng)彩票公益金法律援助項(xiàng)目，通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)資金對(duì)農(nóng)民工、殘疾人、老年人、婦女家庭權(quán)益保障、未成年人五類(lèi)困難群體提供法律援助。實(shí)施的幾年來(lái)，總投入規(guī)模不斷擴(kuò)大，案件數(shù)量也在不斷增加。在2011年，總案件數(shù)量為7559起，占總案件數(shù)的13%。同時(shí)，援助結(jié)果和情況來(lái)看，2009年到2011年老年人利益和經(jīng)濟(jì)損失的挽回總額高達(dá)6．89億，其中2011年的案件補(bǔ)貼達(dá)1216萬(wàn)元，挽回?fù)p失達(dá)4．21億元。2015年9月17日召開(kāi)的全國(guó)法律援助工作電視電話會(huì)議指出，近五年全國(guó)法律援助經(jīng)費(fèi)總額達(dá)到70．4億元，其中財(cái)政撥款為68億元，年均增長(zhǎng)15．2%。老年人法律援助經(jīng)費(fèi)總額投入力度得到極大提升。

(二)彩票公益金老年人援助特點(diǎn)

就彩票公益金老年人援助特點(diǎn)來(lái)看，首先，其確定了老年人群視角，將老年人群作為明確的援助對(duì)象，不以經(jīng)濟(jì)貧困作為評(píng)價(jià)和納入指標(biāo)。在基礎(chǔ)上，該援助項(xiàng)目逐步放寬援助事項(xiàng)和范圍，使得司法行政體系下的法律援助范疇得到極大拓展和延伸，老年人的法律援助申請(qǐng)難度降低，其權(quán)益保護(hù)情況有了很大的好轉(zhuǎn)。無(wú)論是贍養(yǎng)費(fèi)糾紛或變更贍養(yǎng)關(guān)系糾紛、婚姻效力糾紛和交通、醫(yī)療事故糾紛等均在納入范圍之內(nèi)。其次，相較之前的政府主體，彩票公益金法律援助項(xiàng)目的實(shí)施主體更加多元化，除政府法律援助機(jī)構(gòu)外，民辦非企業(yè)和全國(guó)律師協(xié)會(huì)、高等院校法學(xué)院法律援助社團(tuán)組織和婦聯(lián)法律幫助機(jī)構(gòu)等均可作為援助主體。且相互間為互補(bǔ)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)了老年人法律援助事業(yè)的有效發(fā)展。此外，彩票公益金法律援助項(xiàng)目在老年人法律援助案件辦理上有著嚴(yán)格的流程，極大保證的案件處理質(zhì)量，最大限度保障了老年人的權(quán)益。

(三)彩票公益金老年人援助的未來(lái)

作為老年人法律援助體系中的重要系統(tǒng)，彩票公益金法律援助項(xiàng)目不僅投入金額不斷增加，辦案主體進(jìn)一步擴(kuò)大，辦案質(zhì)量有顯著提升，其未來(lái)的發(fā)展?jié)摿σ矊⑦M(jìn)一步提升。具體來(lái)看，首先，其實(shí)施主體還將進(jìn)一步專(zhuān)業(yè)化。多種民間組織對(duì)于老年人法律援助案有相當(dāng)?shù)呢?zé)任精神，且較為擅長(zhǎng)辦理相應(yīng)案件，其責(zé)任心、耐心表現(xiàn)更突出，能夠針對(duì)老年人的身心特點(diǎn)和具體需求制定最佳的服務(wù)方案。其次，其援助資金的使用將進(jìn)一步科學(xué)化。進(jìn)一步提高資金的劃撥和補(bǔ)貼水平，一方面極大激發(fā)相應(yīng)案件辦理人的積極性，另一方面則有利于保證案件辦理質(zhì)量。根據(jù)案件案情的不同，制定細(xì)化的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，保證資金使用的科學(xué)性和有效性。

(四)彩票公益金項(xiàng)目對(duì)老年人援助的啟示

彩票公益金項(xiàng)目的突出特點(diǎn)和顯著優(yōu)勢(shì)即其具有強(qiáng)烈的人群意識(shí)，對(duì)于老年人群體作為群體關(guān)注對(duì)象，并結(jié)合該群體的具體特點(diǎn)進(jìn)行專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)。該項(xiàng)目采取的援助手段包括參與主體多元化、項(xiàng)目化專(zhuān)業(yè)管理和拓寬經(jīng)濟(jì)困難標(biāo)準(zhǔn)、放寬受理案件類(lèi)型，其既能夠保證老年人群體的輻射范圍和深度，還能確保援助過(guò)程的專(zhuān)業(yè)性和徹底性。老年人法律援助的專(zhuān)業(yè)化程度提高，其案件處理質(zhì)量也就顯著提高。這給老年人法律援助做出了良好的示范和有益引領(lǐng)，也給其提供了重要的啟示。在開(kāi)展老年人法律援助工作時(shí)，應(yīng)首先健全相應(yīng)制度體系，進(jìn)而以擴(kuò)大多元主體為基礎(chǔ)，引進(jìn)更多專(zhuān)業(yè)的社會(huì)組織參與到援助當(dāng)中，并進(jìn)一步強(qiáng)化資金使用的科學(xué)性和案件處理的專(zhuān)業(yè)性，使得老年人法律援助事業(yè)得到本質(zhì)發(fā)展。

五、結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)社會(huì)人口老齡化程度的進(jìn)一步加深，老年人的法律援助問(wèn)題將成為國(guó)家和社會(huì)重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題之一。我國(guó)的社會(huì)福利保障體系仍不健全，為有效保障其合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)切實(shí)根據(jù)老年群體特點(diǎn)，一方面不斷健全司法行政體系的法律援助機(jī)制，另一方面從彩票公益金法律援助項(xiàng)目處獲得有益經(jīng)驗(yàn)，不斷探索新的途徑和方式，構(gòu)建起完善的老年人法律援助機(jī)制，確保老年人法律援助問(wèn)題得到妥善解決。

［參考文獻(xiàn)］

［1］程為敏，高媛．老年人法律援助初探［J］．西部學(xué)刊，2013，09:9－14+27．

［2］魏慧芳．我國(guó)老年人精神贍養(yǎng)的法律保護(hù)［D］．西南大學(xué)，2015．

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第6篇：房產(chǎn)糾紛的相關(guān)法律范文

關(guān)鍵詞：工程造價(jià) 咨詢(xún)機(jī)構(gòu) 行業(yè)索賠

工程造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)是指面向社會(huì)接受委托，承擔(dān)建設(shè)項(xiàng)目的全過(guò)程、動(dòng)態(tài)的工程造價(jià)管理，包括可行性研究、投資估算、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、工程概算、預(yù)算、工程結(jié)算、工程竣工決算工程招標(biāo)標(biāo)底、投標(biāo)報(bào)價(jià)的編制和審核，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行監(jiān)控以及提供有關(guān)工程造價(jià)信料等業(yè)務(wù)工作。

工程造價(jià)咨詢(xún)的特征：工程造價(jià)咨詢(xún)業(yè)是經(jīng)濟(jì)簽證類(lèi)行業(yè)與工程咨詢(xún)業(yè)的交叉，也屬于知識(shí)密集的智力服務(wù)范疇，它有以下顯著特征:(l)獨(dú)立性;(2)科學(xué)性(客觀性);(3)公正性;(4)以知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ);(5)綜合性和系統(tǒng)性(跨學(xué)科、跨行業(yè))

在建設(shè)市場(chǎng)上，一方面，業(yè)主通常沒(méi)有能力自行組織施工，只能通過(guò)交易市場(chǎng)，委托專(zhuān)業(yè)承包商為其施工。而在選擇承包商時(shí)，業(yè)主往往以投標(biāo)報(bào)價(jià)低作為選擇標(biāo)準(zhǔn)，這就給劣跡承包商提供了良好的機(jī)會(huì)，最終導(dǎo)致“逆向選擇”的發(fā)生;另一方面，簽約后，業(yè)主不可能完全觀察到承包商的行為。有些承包商可能利用自己的信息優(yōu)勢(shì)，通過(guò)偷工減料、謀害業(yè)主利益來(lái)為自己牟利，導(dǎo)致“道德風(fēng)險(xiǎn)”的出現(xiàn)。這兩種情況對(duì)業(yè)主和整個(gè)建筑市場(chǎng)都是有害的。

因此，市場(chǎng)雙方都認(rèn)為有必要尋求第三方幫助。第三方是指那些擁有較多的信息資源，掌握著工程建設(shè)所需的組織、管理、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的知識(shí)、技能和經(jīng)驗(yàn)，并能以獨(dú)立、公正的態(tài)度對(duì)雙方利益進(jìn)行調(diào)和，使業(yè)主和承包商都能追求自身利益的最大化，于是市場(chǎng)便產(chǎn)生了對(duì)這種專(zhuān)業(yè)人士的需求。從事工程造價(jià)咨詢(xún)業(yè)的人士正是具備這種素質(zhì)的人，他們受過(guò)良好的教育，并對(duì)工程建設(shè)全過(guò)程了如指掌，在合同訂立前，可以幫助業(yè)主進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃、招標(biāo)準(zhǔn)備，選擇最合適的承包商，以減少“逆向選擇”;在合同簽訂后，可以利用自身的知識(shí)、技能，代表業(yè)主的利益進(jìn)行工程監(jiān)督，防止“道德風(fēng)險(xiǎn)”的發(fā)生，并能指導(dǎo)承包商的工作，優(yōu)化最終產(chǎn)品。

現(xiàn)階段我國(guó)工程造價(jià)咨詢(xún)行業(yè)本身也存在許多問(wèn)題。作為獨(dú)立性最強(qiáng)的工程造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而誕生的，對(duì)公正合理地確定造價(jià)，準(zhǔn)確地反映工程價(jià)值起到了積極的作用。經(jīng)工程造價(jià)機(jī)構(gòu)“獨(dú)立、客觀、公正”審計(jì)后的工程審計(jì)報(bào)告為業(yè)主提供了進(jìn)入固定資產(chǎn)的依據(jù)。但近年來(lái)隨著一系列工程造價(jià)審計(jì)事件的不斷曝光，咨詢(xún)機(jī)構(gòu)審計(jì)的獨(dú)立性開(kāi)始遭到公眾的質(zhì)疑；甚至注冊(cè)造價(jià)工程師縱容參與被審計(jì)單位的工程結(jié)算資料造假，提供失實(shí)的結(jié)算審計(jì)報(bào)告，不僅損害了國(guó)家或業(yè)主的直接利益，進(jìn)而影響了公眾乃至整個(gè)社會(huì)對(duì)工程造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的信任，歪曲了工程審計(jì)的本意，降低了審計(jì)質(zhì)量，也給造價(jià)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了障礙。

工程造價(jià)核價(jià)不公現(xiàn)狀令人擔(dān)憂，比如某市審計(jì)機(jī)關(guān)在對(duì)本地造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)質(zhì)量抽查中，發(fā)現(xiàn)普遍存在著核價(jià)不公的問(wèn)題，而且都是有利于施工方，例如有一個(gè)綜合辦公樓，經(jīng)復(fù)查在原來(lái)核定的基礎(chǔ)上又核減造價(jià)50萬(wàn)元，核減率達(dá)到了5%，因工程款已結(jié)清，業(yè)主只得通過(guò)法院索賠。像這樣因核價(jià)不公而引起的糾紛事件在我們周?chē)鷷r(shí)有發(fā)生。媒體曾經(jīng)報(bào)道：陜西西安一棟房產(chǎn)糾紛，法院委托三個(gè)核價(jià)機(jī)構(gòu)核價(jià)，竟出現(xiàn)三個(gè)不同的結(jié)果，搞的委托人無(wú)從采信，這是典型的核價(jià)不公案例。核價(jià)不實(shí)吃虧的往往是建設(shè)方，因?yàn)槭┕し揭话愣加信溆袑?zhuān)門(mén)的預(yù)算人員，經(jīng)驗(yàn)豐富，很難吃虧，而建設(shè)方一般缺乏有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)門(mén)人才，只有借助造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)維護(hù)自己的利益。而核價(jià)結(jié)果是結(jié)算工程款的主要依據(jù)，現(xiàn)在不少工程項(xiàng)目，施工方實(shí)行個(gè)人承包制，還有些施工單位本身就是私營(yíng)企業(yè)，核價(jià)不實(shí)的結(jié)果是使國(guó)家的錢(qián)落入個(gè)人的腰包。核價(jià)工作具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)性強(qiáng)、操作難度較大、計(jì)算繁瑣等特點(diǎn)，再加上某些人比如施工方與建設(shè)方暗中互相勾結(jié)、暗箱操作等原因，這就使得監(jiān)督起來(lái)非常困難，即使嚴(yán)重的核價(jià)不實(shí)、核價(jià)舞弊有時(shí)也難以被局外人發(fā)現(xiàn)，許多問(wèn)題被捂住了，許多舞弊行為逃避了追究。國(guó)家每年投入基建工程方面的資金多達(dá)數(shù)萬(wàn)億元，保守的講，如果工程項(xiàng)目造價(jià)平均少核減1個(gè)百分點(diǎn)就是幾百個(gè)億，甚至更有的項(xiàng)目根本就沒(méi)有審計(jì)過(guò)，僅憑雙方領(lǐng)導(dǎo)（建設(shè)方與施工方）搞個(gè)協(xié)議就辦了價(jià)款結(jié)算，這其中有些什么黑幕就不得而知了。

過(guò)去，我們只重視會(huì)計(jì)作假的危害，卻不知道核價(jià)不實(shí)所造成的危害同樣可怕。當(dāng)前，我國(guó)的工程造價(jià)核價(jià)工作主要由會(huì)計(jì)師事務(wù)所或獨(dú)立的造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，而這些都是以營(yíng)利為目的的中介組織。毋庸置疑，目前造價(jià)咨詢(xún)單位，特別是大部分基層單位，整體素質(zhì)狀態(tài)不容樂(lè)觀，主要表現(xiàn)為組建不規(guī)范，內(nèi)部管理混亂，規(guī)模較小，核價(jià)手段落后，法律意識(shí)差，甚至不少資質(zhì)低的造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)缺少固定的執(zhí)業(yè)人員或者專(zhuān)業(yè)人員嚴(yán)重的不足，有的從其他單位，甚至是從施工單位聘請(qǐng)兼職人員在本單位從業(yè)，兼職人員無(wú)法從人事上管住，假若出了質(zhì)量問(wèn)題拍屁股走人了，咨詢(xún)單位毫無(wú)辦法。還有就是這些人員與施工單位非常熟悉，或者本身就是施工單位的，甚至?xí)霈F(xiàn)審核人員自己審核自己?jiǎn)挝还こ痰那闆r，由于這種情況的存在，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)壓力，監(jiān)督不能到位，缺乏一種象國(guó)外一樣的制度約束，最容易發(fā)生核價(jià)不實(shí)的事情，還有一些造價(jià)人員由于長(zhǎng)期缺少教育和管理，受利益的驅(qū)使，輕職業(yè)道德，不遵守執(zhí)業(yè)紀(jì)律的現(xiàn)象也很?chē)?yán)重，誰(shuí)給好處就替誰(shuí)說(shuō)話，利用手中的權(quán)利謀取私利，由于失誤和舞弊的成本較小，收益大，近年來(lái)，核價(jià)不公的現(xiàn)象呈上升趨勢(shì)。

其實(shí)核價(jià)不切實(shí)際的危害極大：不僅造成國(guó)家資金的巨大損失，也助長(zhǎng)腐敗行為，破壞了審計(jì)的公平原則。在國(guó)外，造價(jià)咨詢(xún)行業(yè)是一個(gè)高收益，也是高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，在我國(guó)好像體現(xiàn)不出高風(fēng)險(xiǎn)，因此我們呼吁：一要建立規(guī)范，對(duì)造價(jià)咨詢(xún)工作建立統(tǒng)一的業(yè)務(wù)準(zhǔn)則和規(guī)范，通過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫葋?lái)約束造價(jià)人員的的操作；二要強(qiáng)化監(jiān)管力度，建立強(qiáng)有力的監(jiān)管制度，有監(jiān)督部門(mén)對(duì)核價(jià)質(zhì)量進(jìn)行經(jīng)常性的檢查和不定期的抽查，責(zé)任到個(gè)人，利益和風(fēng)險(xiǎn)掛鉤；三要從嚴(yán)治理違規(guī)行為，對(duì)出具虛假審計(jì)報(bào)告或參與舞弊行為的從業(yè)人員，要追究到底，嚴(yán)重的不妨取消其從業(yè)資格。對(duì)典型的案例通過(guò)媒體曝光，在其資格年檢中給予處分，這就能有效地避免從業(yè)人員作弊和；四是要加強(qiáng)從業(yè)人員的職業(yè)道德教育，建立職業(yè)道德考核制度。

審計(jì)市場(chǎng)的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)非常不利于提高審計(jì)的獨(dú)立性，筆者認(rèn)為可以通過(guò)以下方法予以解決：第一設(shè)置注冊(cè)造價(jià)師進(jìn)入的限制，即把不能勝任審計(jì)工作的工程造價(jià)審計(jì)人員擠出審計(jì)市場(chǎng)，又能提高進(jìn)入造價(jià)咨詢(xún)行業(yè)的門(mén)檻，從而達(dá)到提高造價(jià)工程師素質(zhì)的目的；第二限制某些不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段，對(duì)某些競(jìng)爭(zhēng)手段進(jìn)行限制有利于工程咨詢(xún)行業(yè)的正常發(fā)展，有利于提高咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的實(shí)質(zhì)獨(dú)立性；第三制定最低的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制定這一標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)包括必要的審計(jì)程序所需要的費(fèi)用和咨詢(xún)機(jī)構(gòu)應(yīng)得的合理利潤(rùn)，違規(guī)和不誠(chéng)信所獲得的利益遠(yuǎn)不足以補(bǔ)償因違規(guī)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和奉行誠(chéng)信原則的高質(zhì)量審計(jì)服務(wù)所獲得的收益，這樣就為工程造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)和造價(jià)工程師的誠(chéng)信建立了經(jīng)濟(jì)上的保證。 在全社會(huì)誠(chéng)信意識(shí)沒(méi)有完全形成的情況下，防范審計(jì)合謀的重點(diǎn)就是建立健全相關(guān)法律法規(guī)，加大對(duì)于審計(jì)合謀雙方的懲罰力度，利用強(qiáng)制力保證工程造價(jià)審計(jì)市場(chǎng)的規(guī)范，筆者認(rèn)為這是唯一最有效、最直接的防范措施了。對(duì)于工程造價(jià)審計(jì)合謀的防范需要從許多方面入手，其治理不是一朝一夕可以解決的，但工程審計(jì)合謀是可以避免的，而這需要造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)及其注冊(cè)造價(jià)師、政府和監(jiān)管當(dāng)局及全社會(huì)各界的共同努力下才能實(shí)現(xiàn)。