房產(chǎn)投資的策略精選(九篇)
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第1篇：房產(chǎn)投資的策略范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資分析；成本控制；控制路徑
1 房地產(chǎn)投資商進行成本控制的必要性
我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了漫長的發(fā)展歷程，已經(jīng)由過去的統(tǒng)分統(tǒng)籌的計劃經(jīng)濟時代跨越到現(xiàn)在的市場化競爭的階段，房地產(chǎn)行業(yè)朝著規(guī)范化、公開化和透明化的發(fā)展方向邁進，并發(fā)展成了國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。在白熱化的市場競爭中，企業(yè)想要戰(zhàn)勝競爭對手取得成功，要結(jié)合自身發(fā)展特點，切實以最小的投入獲得最大的經(jīng)濟效益，因而加強企業(yè)的成本控制是必由之路。
成本控制不僅是財務(wù)管理的重要內(nèi)容，還是企業(yè)的戰(zhàn)略手段。如何科學(xué)地進行成本控制，成為企業(yè)興衰成敗的關(guān)鍵。只有降低企業(yè)的經(jīng)營管理成本，才能為企業(yè)提供有力支撐，給企業(yè)帶來經(jīng)濟效益。因此，降低企業(yè)的成本，加強成本控制已經(jīng)成為備受房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的話題。成本控制自始至終的貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)項目，并涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的每個職能部門，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制任重而道遠(yuǎn)。
2 房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面存在的問題
2.1 缺乏科學(xué)的成本控制方法
科學(xué)技術(shù)發(fā)展日新月異，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把先進的科學(xué)技術(shù)引入成本控制領(lǐng)域，使企業(yè)成本能夠得到行之有效的控制與管理，以實現(xiàn)利潤最大化的經(jīng)營目標(biāo)。然而，從目前的發(fā)展情況看，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的分析方法太過片面、簡單，缺乏系統(tǒng)性，例如，片面強調(diào)對生產(chǎn)過程的成本控制，而忽略了在招投標(biāo)環(huán)節(jié)、開發(fā)前期以及銷售階段的成本控制，使得企業(yè)總體成本難以控制下來。
2.2 行業(yè)整體成本控制意識不到位
各種傳統(tǒng)因素影響著房地產(chǎn)投資商的成本控制意識，許多房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制缺乏整體性，只關(guān)注“事后”控制，忽略“事前”控制；只注重眼前的短期利益，忽視長遠(yuǎn)的整體利益；只限于施工階段和財務(wù)領(lǐng)域的成本控制，輕視設(shè)計、選址、規(guī)劃過程的成本控制；單純依靠擴大投資規(guī)模，搞規(guī)模化經(jīng)營來獲得利潤，不懂得合理控制經(jīng)營規(guī)模。以上種種行為，都不利于企業(yè)形成完整的成本控制理念，不能行之有效地控制整個工程項目的成本。
2.3 企業(yè)風(fēng)險意識較為薄弱
雖然競爭日益激烈，企業(yè)的生存難度加大，然而，房地產(chǎn)企業(yè)仍然缺乏足夠的風(fēng)險意識，或者風(fēng)險意識不強。房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險意識淡薄會加大企業(yè)在行業(yè)中的競爭風(fēng)險，企業(yè)間的競爭不斷加劇，經(jīng)營風(fēng)險也與日俱增，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)變意識，強化競爭意識和風(fēng)險意識，加強企業(yè)內(nèi)部管理和控制，提高企業(yè)相關(guān)管理人員的思想意識，樹立風(fēng)險意識、成本意識，以免影響企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
3 房地產(chǎn)投資商的成本控制有效策略
3.1 在工程項目的投資決策和設(shè)計環(huán)節(jié)加強成本控制
對工程項目的投資決策和設(shè)計環(huán)節(jié)進行成本控制是整個項目工程實施成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。長期以來，我國房地產(chǎn)投資商普遍關(guān)注工程項目施工階段的成本控制，而不注重項目前期的成本控制。只有把精力放在工程項目的投資決策和設(shè)計階段，才能從源頭上控制企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營成本。
3.1.1 優(yōu)化招投標(biāo)和設(shè)計方案
房地產(chǎn)投資商在進行項目投資時，適度引入競爭機制，在委托設(shè)計時采取設(shè)計招投標(biāo)機制來確定設(shè)計單位，競爭機制可以優(yōu)化項目設(shè)計方案，選取有實力的設(shè)計公司，以此來保證工程設(shè)計的科學(xué)性、合理性以及安全性，在根本上控制企業(yè)的工程成本，減少直接的經(jīng)濟損失。
3.1.2 實施工程項目限額設(shè)計
在工程項目建設(shè)過程中，實施限額設(shè)計能夠有效地控制工程項目的建設(shè)成本，抑制大規(guī)模盲目投資，是控制房地產(chǎn)投資規(guī)模的有效手段。此外，工程項目的設(shè)計影響著整個工程項目，決定著建設(shè)費用和建設(shè)周期，也決定著工程項目完工后的使用價值和經(jīng)濟效益。
3.1.3 加大對設(shè)計圖紙的評審力度
在對設(shè)計圖紙審查環(huán)節(jié)，加大對設(shè)計圖紙的審查和復(fù)審力度，是為了保證施工環(huán)節(jié)的暢通、有序。在審查過程中，對于設(shè)計圖紙不完善的環(huán)節(jié)及時向設(shè)計企業(yè)提出修改意見，以免在施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)無法施工而影響工程進度。對設(shè)計圖紙的技術(shù)性指標(biāo)進行嚴(yán)格審查，保證施工的合理性和可行性，避免出現(xiàn)由于設(shè)計環(huán)節(jié)的失誤而影響整體工程的情況。
3.1.4 價值工程在開發(fā)項目中的運用
價值工程能夠把創(chuàng)新理念巧妙融入房地產(chǎn)的設(shè)計中，通過經(jīng)濟分析和技術(shù)分析，實現(xiàn)了使用價值最大化。不僅能夠降低工程造價，還能最大限度地提高工程整體功能。例如，保溫層墻體設(shè)計，既能有效使用太陽能資源，還能減少資源浪費和環(huán)境污染，使設(shè)計工作完成了成本控制和環(huán)保功能的完美結(jié)合。
3.2 在工程項目具體實施階段進行成本控制
3.2.1 在招投標(biāo)階段實施有效的成本控制
在招投標(biāo)階段進行有效的成本控制是項目工程成本控制的核心環(huán)節(jié)。工程項目的招投標(biāo)主要包括兩個方面：材料設(shè)備的招投標(biāo)和施工招投標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)商通過招投標(biāo)可以擇優(yōu)選擇建筑施工材料和設(shè)備，選擇優(yōu)秀的施工單位，這對整個工程建設(shè)至關(guān)重要，這不僅能夠提高施工企業(yè)自身的經(jīng)營效率，還能夠為建設(shè)單位解決后顧之憂。
3.2.2 在工程施工階段進行成本控制
施工階段是建設(shè)資金投入最多的階段，是建設(shè)時期最長的階段，做好施工環(huán)節(jié)的成本控制也是投資企業(yè)較為注重的環(huán)節(jié)。加強對施工階段的控制，也就是加強對履約行為的監(jiān)督和管理。
首先，加強對合同的管理，避免出現(xiàn)工程索賠事件。造價管理人員要做好事前把關(guān)，加強監(jiān)控力度，對于工程變更嚴(yán)格審核，避免投資失控；其次，建立和完善監(jiān)理機制，明確職責(zé)分工，落實責(zé)任制，加強對項目投資的有效控制；再次，工程建設(shè)可以采用新工藝和新材料，在技術(shù)方面對成本進行有效控制，力爭提高勞動生產(chǎn)效率，縮短施工周期，進而降低在建工程成本；最后，對于施工現(xiàn)場的經(jīng)費和管理費用進行控制，使費用支出合理化。
3.2.3 在竣工階段實施成本控制
對竣工階段進行成本控制，要依據(jù)項目合同、工程預(yù)算及費用定額對工程款項進行審核，審核是否在工程建設(shè)的某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)紕漏，款項的支出和預(yù)算是否一致，同時根據(jù)合同及相關(guān)規(guī)定，對報送的竣工結(jié)算進行審核，保證結(jié)算與工程實際造價相吻合，做到量準(zhǔn)價實。
4 結(jié)束語
在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)投資商除了要迎合市場需求提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)外，還要在建設(shè)項目開發(fā)過程中，保證工程進度與質(zhì)量，嚴(yán)格做好成本控制，力求以最低的項目投資成本取得最大的經(jīng)濟效益和社會效益。唯有如此，才能在市場競爭中搶占商機，掌握競爭主動權(quán)，只有進行有效的成本控制，才能使房地產(chǎn)企業(yè)長久健康地發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1] 陳小文.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略思想[J].中國房地產(chǎn),2004,(07).
[2] 費樹林.房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中的成本控制[J].住宅科技,2005,(03).
第2篇：房產(chǎn)投資的策略范文
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；商業(yè)銀行；風(fēng)險管理
2011年年初房產(chǎn)稅改革方案的試點實行，在飽受熱議與討論中艱難起步。房產(chǎn)稅的實行改變構(gòu)成房地產(chǎn)價格的要素，對房價的形成機制造成了很大沖擊。其最主要的是影響市場對房價的預(yù)期：購房者和開發(fā)商對房地產(chǎn)及房價都要進行重新認(rèn)識。房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)在在商業(yè)銀行業(yè)務(wù)中的比重十分巨大，導(dǎo)致房產(chǎn)稅的征收對商業(yè)銀行對房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的風(fēng)險管理巨大影響。
一、房產(chǎn)稅對商業(yè)銀行風(fēng)險識別的影響分析
商業(yè)銀行面臨的風(fēng)險有信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險、流動性風(fēng)險、國家風(fēng)險、聲譽風(fēng)險、法律風(fēng)險和戰(zhàn)略風(fēng)險。房產(chǎn)稅主要通過平抑房價對商業(yè)銀行造成的影響，主要體現(xiàn)在信用風(fēng)險、市場風(fēng)險與戰(zhàn)略風(fēng)險識別，其次是對法律風(fēng)險與流動性風(fēng)險的識別。
（一）信用風(fēng)險
1.降低信貸風(fēng)險。房產(chǎn)供求的平衡，導(dǎo)致購房者理性購房，市場上的購房行為更多的是為了滿足居住的購房需求貸款，降低了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險。對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，消費者購房的理性回歸間，降低了房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的預(yù)期，讓開發(fā)商的投資決策更加的理智，房地產(chǎn)商的理智融資降低了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險。
2.增加信貸風(fēng)險。房產(chǎn)稅對房價的抑制作用到達(dá)市場承受最大值，會增加商業(yè)銀行的信用風(fēng)險。市價低于房貸成本時，理性貸款者會停止月供還貸?，F(xiàn)實中上海、深圳等地已經(jīng)出現(xiàn)過這樣的例子，而商業(yè)銀行變現(xiàn)抵押房虧損是一種常態(tài)；房產(chǎn)稅造成市場房降價的降低，消弱了房地產(chǎn)投資的回報率，容易導(dǎo)致一些房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈斷裂。由于房地產(chǎn)開發(fā)過于依賴融資，造成銀行信貸風(fēng)險變大。
（二）市場風(fēng)險
房產(chǎn)稅造成房價的下降，造成購房金額的變小，縮減了商業(yè)銀行在房地產(chǎn)融資上的業(yè)務(wù)量；房價低迷時，理性的房地產(chǎn)開發(fā)商投資更加謹(jǐn)慎，導(dǎo)致商業(yè)銀行子在房地產(chǎn)開發(fā)市場上融資業(yè)務(wù)量減少；導(dǎo)致市場房價對按揭中的房價造成嚴(yán)重沖擊時，導(dǎo)致進行個人住房按揭貸款的客戶大量違約，造成融資業(yè)務(wù)的終止和個人住房按揭款合同中首付百分之三十的保護性措施可能不足以支付客戶違約帶來損失等問題。
（三）戰(zhàn)略風(fēng)險
房產(chǎn)稅影響商業(yè)銀行對房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的預(yù)期和商業(yè)銀行對短期經(jīng)營目標(biāo)的制定，最終影響到商業(yè)銀行在房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，形成戰(zhàn)略風(fēng)險。
房產(chǎn)稅使商業(yè)銀行的房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)整體質(zhì)量得到提高，從長遠(yuǎn)來看房產(chǎn)稅對商業(yè)銀行的預(yù)期的影響是良性的；在短期內(nèi)，房產(chǎn)稅增加了房地產(chǎn)市場信用和市場兩個方面的不確定性，使商業(yè)銀行的短期目標(biāo)無法實現(xiàn)。
（四）法律風(fēng)險
降低了商業(yè)銀行在房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)中的法律風(fēng)險。房產(chǎn)稅影響商業(yè)銀行的貸款質(zhì)量和風(fēng)險遷徙率的變動，進而影響商業(yè)銀行資本充足率與核心資本充足率。從長遠(yuǎn)來看，房產(chǎn)稅改革會在宏觀調(diào)控的調(diào)整銀行存款準(zhǔn)備金率上有良性影響，降低了銀行系統(tǒng)的整體風(fēng)險，有利于相應(yīng)的準(zhǔn)備金率調(diào)整傾向?qū)捤伞?/p>
（五）流動性風(fēng)險
房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的良性影響利于撬動需求，前期的高房價和持續(xù)高增長，讓原本有購房能力的需求者變得失去購房能力，讓有購買能力的需求者持幣觀望，降低購房者決策的不確定性，導(dǎo)致銀行存款的流出；對開發(fā)商而言，房地產(chǎn)進入低回報率時代，將會使進入房地產(chǎn)行業(yè)中的一部分資金被分流，使商業(yè)銀行的一些原本穩(wěn)定的負(fù)債變得不可得或者變得高成本。
二、商業(yè)銀行風(fēng)險管理策略
（一）分散風(fēng)險
根據(jù)風(fēng)險分散原理，讓商業(yè)銀行的房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)更加的全面。不管是需求方面的購房融資需求還是供給方面的開發(fā)商的融資需求，商業(yè)銀行要做到授信對多個地域，多層次對象，更豐富業(yè)務(wù)種類的合理分配等等，迎合市場需求多樣化、波動常規(guī)化的現(xiàn)狀。商業(yè)銀行要合理把握“安全性、流動性、盈利性”之間的關(guān)系，基于自身風(fēng)險偏好合理選擇，達(dá)到分散與降低風(fēng)險的目的。
（二）風(fēng)險對沖
目前市場上有一部分基于收益波動和房地產(chǎn)負(fù)相關(guān)的資產(chǎn)金融衍生品可以用來對沖房地市場融資風(fēng)險。商業(yè)銀行篩選識別出與自身特點相符的對沖資產(chǎn)與產(chǎn)品，以合理的介入來沖銷潛在的損失。
（三）風(fēng)險轉(zhuǎn)移
在收益與風(fēng)險的不確定性大時，商業(yè)銀行應(yīng)該采用風(fēng)險轉(zhuǎn)移策略。這種風(fēng)險轉(zhuǎn)移分為保險轉(zhuǎn)移和非保險轉(zhuǎn)移兩種。保險轉(zhuǎn)移有待保險業(yè)的新產(chǎn)品開發(fā)與創(chuàng)新，商業(yè)銀行職能被動接受保險公司的保險產(chǎn)品，不一定滿足商業(yè)銀行的需求；非保險轉(zhuǎn)移即是在商業(yè)銀行通過嚴(yán)格守信程序、相關(guān)資質(zhì)要求和其他降低銀行風(fēng)險的條件來降低銀行的風(fēng)險。
（四）風(fēng)險規(guī)避
風(fēng)險規(guī)避是對風(fēng)險較大和明顯不適合本銀行投資的房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)，采取降低險容忍度的方法，來拒絕或者退出的該投資的策略。例如個人申請第三套房貸業(yè)務(wù)時，會被多數(shù)商業(yè)銀行拒絕授信。在不擅長和不愿意承擔(dān)風(fēng)險的業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行應(yīng)該設(shè)置最小的風(fēng)險容忍度。
（五）風(fēng)險補償
風(fēng)險補償是指對一些具有較高風(fēng)險和不確定性的房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)，在正常的交易價格基礎(chǔ)上補充一個風(fēng)險溢價，用提高風(fēng)險回報的方式補償商業(yè)銀行承擔(dān)融資風(fēng)險。例如商業(yè)銀行對于優(yōu)質(zhì)客戶實行優(yōu)惠利率，對于信用等級低的客戶調(diào)高利率，對不確定性較大的融資業(yè)務(wù)給予較高的銀行利率等。
結(jié)束語
房產(chǎn)稅對對我國商業(yè)銀行風(fēng)險管理的影響深刻而深遠(yuǎn)，不僅改變了商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)風(fēng)險的認(rèn)知，而且促使商業(yè)銀行改變了風(fēng)險管理的策略。短期來看，房產(chǎn)稅的征收，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的不確定性，增加了房產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的風(fēng)險；從長遠(yuǎn)來看，房產(chǎn)稅的實行有利于保證房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的穩(wěn)定性和安全性。
參考文獻(xiàn)：
[1]方賢軍.房產(chǎn)稅對我國商業(yè)銀行風(fēng)險管理的影響分析[J].北方經(jīng)貿(mào).2011.（04）：117-118.
第3篇：房產(chǎn)投資的策略范文
關(guān)鍵詞：城市成長管理 房地產(chǎn) 市場波動
1.、城市成長管理發(fā)展
為合理管控城市區(qū)域范疇持續(xù)向周邊實現(xiàn)松散低密的發(fā)展，美國由上世紀(jì)六十年代便履行成長管理策略，構(gòu)建了工具系統(tǒng)。該項管理策略充分發(fā)揮地方政府作用，針對城市發(fā)展、空間擴充與蔓延實施綜合管控，進而有效處理無規(guī)劃發(fā)展引發(fā)的環(huán)境污染以及交通擁堵問題，預(yù)防中心城市區(qū)域的不良衰敗以及過度占用土地資源問題。實踐工作中主體關(guān)注城市化區(qū)域已建項目的拓展與再開發(fā)、邊緣區(qū)域環(huán)境條件的優(yōu)質(zhì)保護，并確保社會公平，提升城市整體生活水平。在區(qū)域發(fā)展以及經(jīng)濟建設(shè)的綜合作用下，城市成長管理則逐步演變，將方針政策明確為推進城市持續(xù)健康的發(fā)展。地方政府則全面關(guān)注中心區(qū)域的復(fù)興建設(shè)與邊界范疇的建設(shè)開發(fā)管控，旨在保障環(huán)境效益的同時提升土地綜合利用價值。近年來，我國大型城市也逐步關(guān)注無序發(fā)展擴張引發(fā)的負(fù)面影響，并意圖通過對土地開發(fā)行為進行限定等方式推進城市空間的健康發(fā)展成長。
進行城市成長管控的措施可被視為有效的工具，例如規(guī)劃公共設(shè)施建設(shè)、進行總量管控、明確工作范疇、分層次開展管控、精明增長模式等，均為代表性工具。眾多優(yōu)質(zhì)理論與工具則逐步形成了城市成長管理系統(tǒng)，注重城市化發(fā)展建設(shè)、邊緣區(qū)域發(fā)展，令衰敗區(qū)域重現(xiàn)活力，進行集中建設(shè)發(fā)展。
縱觀城市成長管理取得的績效，我們不難看出，無法簡單的應(yīng)用一致標(biāo)準(zhǔn)分析衡量，通過理論研究與實證辨析，該項管理策略優(yōu)勢與劣勢共同存在。雖然成長管理可完善城市土地資源應(yīng)用，另一方面則會對房地產(chǎn)行業(yè)市場形成作用影響?；谑袌龃嬖谳^多的波動因素，成長管理策略影響效果的定位，則無法應(yīng)用全面量化方式展開研究。為此，我們應(yīng)合理探究房地產(chǎn)市場實踐發(fā)展階段中的上升及下降波動，明確影響機制核心作用，方能真正優(yōu)化房地產(chǎn)市場管理，創(chuàng)設(shè)顯著效益。
2.、城市成長管理對房地產(chǎn)市場發(fā)展波動作用影響
通過理論分析與實踐研究不難看出，城市成長管理策略對房地產(chǎn)市場發(fā)展建設(shè)形成了一定作用影響。該類影響機制滲透至地方政府單位、開發(fā)商、融資企業(yè)以及購房人員等多類主體，并令互相關(guān)系更為復(fù)雜多變。再者，城市成長管理機制為市場建設(shè)、政府機構(gòu)與現(xiàn)代社會綜合力量互相作用、激烈競爭與制衡影響的現(xiàn)實結(jié)果。
2.1房地產(chǎn)市場發(fā)展上升期作用影響
房地產(chǎn)市場發(fā)展的上升期為房產(chǎn)價格水平逐步升高的階段，該時期，購房者普遍存在房產(chǎn)價格繼續(xù)升高的認(rèn)知，進而會令該類發(fā)展趨勢更為明顯。上升期背景環(huán)境下，地方政府需要履行必要的城市成長管理策略，進行成長邊界管控、引入開發(fā)影響費，通過設(shè)施完善令分散開發(fā)逐步向著集中區(qū)域推進。實際上，該管理策略令政府可對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的區(qū)位比選操作靈活性進行強化管控與干預(yù)影響。令區(qū)位選擇范疇下降，城市邊界發(fā)展建設(shè)工程則會向著內(nèi)部區(qū)域推移，并令房地產(chǎn)開發(fā)投入的土地成本有所提升。較多投機成本會逐步向著特殊范疇匯集，進而令中心城市區(qū)域面臨著房產(chǎn)價格提升的較大壓力影響。
基于市場視角，土地資源應(yīng)用彈性不高，對供給環(huán)節(jié)實施管控，則會導(dǎo)致增值的更加快速與明顯。受到供給緊縮管理策略的影響，則會呈現(xiàn)出緊缺的市場預(yù)期，并擴充了投機性投資的可能性。金融市場為實現(xiàn)利益目標(biāo)，則會頒布利于自身發(fā)展的房地產(chǎn)金融管理策略，例如降低首付，負(fù)擔(dān)部分利息等，刺激市場購買，進而將繼續(xù)的推進房地產(chǎn)市場價格的升高。一系列的連鎖反應(yīng)，將引發(fā)市場內(nèi)在風(fēng)險隱患的形成，部分居民通過不同金融工具買進房產(chǎn)，將其增值收益變成收入的主體來源，殊不知，房產(chǎn)后續(xù)的價格降低會引發(fā)資產(chǎn)嚴(yán)重縮水，并令自身陷入更大的債務(wù)壓力之中。
由此不難看出，房地產(chǎn)價格上升期，政府機構(gòu)在土地收益以及各方利益的影響、大眾日益提升的住房需要推進下，選擇降低土地資源供應(yīng)，進行集成化發(fā)展，令土地價值顯著增加。中高收入人群則會對城市成長管理策略形成一定影響，其傾向于借助土地價值提升保障房產(chǎn)的持續(xù)增值，進而獲得經(jīng)濟效益。而低收入群體則在收入預(yù)期升高以及首付標(biāo)準(zhǔn)降低的影響下，加大了購買自有住房的比率，因而對政府成長管理體現(xiàn)為擁護態(tài)度。房產(chǎn)開發(fā)、投資方以及市場消費人群的相同預(yù)期影響進一步深化，令房產(chǎn)價格持續(xù)的升高。加之金融市場不斷豐富的低壓貸款服務(wù)，會對消費者形成強烈的刺激，令其提升購買需求。最終在各方力量的影響下，房地產(chǎn)市場不斷的上升，內(nèi)部蓄積的風(fēng)險將尤為顯著。
2.2房地產(chǎn)市場發(fā)展下降期作用影響
房地產(chǎn)市場的持續(xù)走高，在經(jīng)歷一定時期后，購買力將逐步減緩，再加上投資回報的下降，令購買投資需求逐步轉(zhuǎn)為銷售，呈現(xiàn)出供過于求的現(xiàn)象，市場價格將逐步回落。金融機構(gòu)各類服務(wù)產(chǎn)品內(nèi)含風(fēng)險則會由于預(yù)期變化波動而顯現(xiàn)出來。例如，美國次貸危機的引發(fā)，形成了強烈的破壞影響。金融市場產(chǎn)品基于房產(chǎn)增值目標(biāo)進行獲利，一旦價格回落，金融體系效用通常會提升短時期中購房人員變現(xiàn)壓力，如果群體變現(xiàn)則會繼續(xù)令房產(chǎn)價格以及成交量迅猛下滑，進而令產(chǎn)品連累金融系統(tǒng)并經(jīng)受重創(chuàng)。
投資需要的降低與金融市場的波動交織在一起，令影響作用更為明顯，市場對房價走低的預(yù)期逐步增強，購買者、投資人以及銀行機構(gòu)均需要將資產(chǎn)快速的變現(xiàn)，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場攻擊與需求呈現(xiàn)出不良失衡的狀態(tài)，會加快導(dǎo)致房產(chǎn)市場步入深度下降期。城市成長管理策略影響的直接目標(biāo)為土地市場，該規(guī)制作用深入至房產(chǎn)市場則會經(jīng)歷較金融市場更為漫長的階段。加之成長管理策略在西方國家履行了長期實踐，因而大眾更為關(guān)注金融市場危機，卻忽視了城市成長管理策略形成對房地產(chǎn)市場價格變化波動的影響能效。城市成長管理策略的土地規(guī)制會形成對抵押貸款存在危機的強化管理。履行策略的區(qū)域倘若過于集中，則會提升風(fēng)險管控難度，并導(dǎo)致房地產(chǎn)市場形成更為顯著的波動。
由此可見，政府機構(gòu)選擇土地規(guī)制空間不應(yīng)過于一致，這樣將導(dǎo)致房產(chǎn)價格升高或降低波動形成強烈的傳導(dǎo)效應(yīng)，進而無法令房地產(chǎn)市場歸于健康、規(guī)范、合理的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。再者，土地規(guī)制策略位于廣泛的城市空間區(qū)域，尤其是中心城區(qū)實施，而非在城市分散區(qū)域?qū)Ψ慨a(chǎn)市場形成影響，為此，房產(chǎn)營銷購買方會形成從眾心理并放松警惕，進而會在一定程度上提升對房地產(chǎn)市場發(fā)展的負(fù)面影響。
由此不難看出，城市成長管理策略產(chǎn)生了對房地產(chǎn)市場的實質(zhì)作用，只有全面考量創(chuàng)設(shè)收益狀況與成本投入，預(yù)防過度集中形成相同預(yù)期，方能預(yù)防對市場機制形成不良阻礙，對城市發(fā)展建設(shè)形成真正的正面激勵，實現(xiàn)科學(xué)發(fā)展。
3.、結(jié)語
總之，市場經(jīng)濟的飛速發(fā)展下，我國各大城市只有全面衡量當(dāng)前發(fā)展?fàn)顟B(tài)，把握國情特征，基于地方發(fā)展差異性，樹立戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，明確土地資源利益，實現(xiàn)成長管理機制的優(yōu)質(zhì)結(jié)合，應(yīng)用良好的引導(dǎo)管理、激勵策略，方能真正推進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步增長，降低危機影響，創(chuàng)設(shè)顯著的經(jīng)濟效益與社會效益。
參考文獻(xiàn)：
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第4篇：房產(chǎn)投資的策略范文
有關(guān)部門預(yù)測2011年GDP將增長9 5％，A股市場新增資金2萬億元左右。“十二五”是主題投資的絕對核心，它將為A股市場提供一些結(jié)構(gòu)性的熱點，以戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和大消費類為主的“新興藍(lán)籌”將表現(xiàn)出不俗的成長潛力。因此，股票投資的行業(yè)配置要緊跟政策，可以對這些新興產(chǎn)業(yè)和“十二五”規(guī)劃相關(guān)板塊重點布局，如消費類的醫(yī)藥、保險、汽車、電子，新興產(chǎn)業(yè)中的節(jié)能環(huán)保、新能源、高端裝備制造業(yè)、生物科技、下一代信息技術(shù)、先進材料等。格外關(guān)注盈利增長確定的低估值相關(guān)公司，短線可關(guān)注資源股和智能電網(wǎng)板塊。在緊縮銀根、大盤加劇震蕩的形勢下，2011年新股發(fā)行的規(guī)模和速度不會放慢，扣‘新股可避免大盤震蕩風(fēng)險，也可得到不錯的收益。
基金投資策略
2011年是“十二五”開局之年，“復(fù)蘇”和“向上”是大的趨勢?；鹜顿Y首先要看產(chǎn)品配置，把握政策的脈搏，挖掘結(jié)構(gòu)性、主題型的投資機會。再點關(guān)注“五大網(wǎng)”(即高速鐵路網(wǎng)、智能電網(wǎng)、三網(wǎng)合一、新能源網(wǎng)和新投資網(wǎng))、“十條線”(即國防軍工、電力電子、智能電網(wǎng)、核電、節(jié)能減排、高鐵、品牌家紡和戶外用品、新能源汽車的產(chǎn)：業(yè)鏈、三網(wǎng)合一和特色新材料)的投資機會。把握經(jīng)濟周期的變化，尋找較好投資價值的企業(yè)如持續(xù)增長型、拐點型、主題類。倘若只想現(xiàn)金管理，可投資貨幣基金，收益率有望繼續(xù)上升。如抗風(fēng)險能力較強，可配置股票基金或混合型基金。指數(shù)基金和創(chuàng)新型封基要關(guān)注階段性機會。封閉式基金要看分紅情況。
房地產(chǎn)投資策略
2010年出臺的一系列房產(chǎn)調(diào)控政策涉及信貸、土地、稅收等各方面，覆蓋面和打擊力度可謂史無前例。2011年房產(chǎn)市場將受調(diào)控深化和銀根緊縮等不利因素影響，尤其要注意房產(chǎn)稅征收的信號。這一政策的出臺對炒房、投機、投資者都會造成重大影響，再加上國家推出10007-套保障房的投資計劃，會給房市帶來一定沖擊。因此，投資者要慎對房地產(chǎn)投資，關(guān)注階段性投資機會。如按慣例一季度是信貸投放寬裕的旺季，投資機會可能出現(xiàn)在2、3月，關(guān)鍵要看信貸是否出現(xiàn)明顯收緊情況如再次加息等。如房價明顯下調(diào)，投資機會可能出現(xiàn)在6、7月。如信貸緊縮使CPI逐步回落，投資機會可能出現(xiàn)在年底。列于已貸款買房的投資者可適當(dāng)考慮提前還貸，但三類人群要慎重考慮：第一類是首套房貸者；第二類是公積金等額本息還款已到還款中期者；第三類是公積金等額本金還款期已過1／3者。
黃金投資策略
2010年黃金價格屢創(chuàng)新高，目前金價漲幅在20％左右。國內(nèi)黃金市場主要的投資標(biāo)的有實物黃金、紙黃金、黃金期貨、掛鉤黃金類理財產(chǎn)品、與黃金有關(guān)的A股上市公司等。隨著諾安基金黃金ETF的獲批，新的黃金投資渠道帶來新的投資機會。2011年上半年黃金價格可能出現(xiàn)反復(fù)，通常美元二季度初期會出現(xiàn)漲勢，黃金與美元成反比關(guān)系，因此投資者可考慮年中投資黃金。此外，隨著IPA D和智能手機等高科技產(chǎn)品需求的增加，黃金在納米技術(shù)、環(huán)境和生物醫(yī)學(xué)領(lǐng)域的應(yīng)用等都將帶動其需求的增長。因此，長期看黃金價格還是呈現(xiàn)上漲趨勢。
第5篇：房產(chǎn)投資的策略范文
怎樣才能讓自己的房子租出好價錢，或者賣價高于市場平均水平?相信這是所有房產(chǎn)投資者都會認(rèn)真思考的問題。
但是有幾個人找到了解決辦法呢?
不少人都認(rèn)為劉文楓已經(jīng)找到了。因為他們都把自己手中的房產(chǎn)委托劉文楓來打理，不管是租賃，還是出售，劉文楓似乎都技高一籌。即使是在樓市不再火熱甚至變得有些充滿寒意的時候，劉文楓也照樣能從房產(chǎn)中賺錢，2008年收益仍是不菲。
小讓步得到大回報
“我們都挺佩服劉先生的，他在打理房產(chǎn)方面絕對有一套。”記者的朋友章先生是一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，在談到劉文楓時忍不住贊不絕口。他說：“我的朋友都把自己的房產(chǎn)放在他手上來幫忙打理的，因為他在這方面的確很出色?！?/p>
劉文楓打理房產(chǎn)出色到什么程度呢?章先生給記者賣了一個關(guān)子，說：“你去問問他，是如何把中凱城市之光的一套三房從每月租金15000元提到19000元的?”中凱城市之光位于上海市靜安區(qū)威海路上，這里距離南京路、淮海路等上海傳統(tǒng)高檔商業(yè)街僅一步之遙，周邊寫字樓云集，而其本身也是一個高檔社區(qū)，因此這里的租金一直占據(jù)著高點。即使如此，三房的月租金主要集中在12000～16000元之間，若能租到19000元，這的確是有一套。
見到劉文楓是在元月中旬的一個上午。在徐家匯附近一個茶樓坐定之后，記者直奔主題：“你的運氣比別人好一點，還是碰到一個不懂行的老外?”他稍微愣了一下，然后說道：“完全沒有運氣成分也許不可能，但是運氣只占10％，其余的都是我努力工作的結(jié)果?！痹瓉恚@位來自浙江湖州的“新上海人”，依靠投資房產(chǎn)已經(jīng)在上海穩(wěn)穩(wěn)地扎下了根。眼下他不再出去工作，而是專心打理手中的房產(chǎn)，讓房產(chǎn)來為自己創(chuàng)造收益。
在解釋那套三房能租到如此高的價格時，劉文楓解釋說，最主要的原因還是自己真正把對方當(dāng)成了“上帝”，因此想方設(shè)法使對方滿意，當(dāng)然對方也會回報自己一個滿意的結(jié)果。這位客戶是一個韓國企業(yè)的高管，在上海工作了好幾年，在上海也租住了很長時間，對租賃市場還是比較了解的，因此不存在因為不懂行情而做冤大頭的可能。當(dāng)時這位客戶看完房之后，對裝修風(fēng)格非常滿意，但他提出三點要求，一是要求安裝地暖，二是更換電冰箱，三是要換一臺洗衣機。沒想到，劉文楓十分爽快地答應(yīng)了對方的要求。
不過，在答應(yīng)客戶要求的同時劉文楓并不含糊，而是委婉地提出，更換室內(nèi)設(shè)備要花錢，在租金方面能否提高到每月20000元，對方還價到19000元，劉文楓也小做讓步，雙方很快就簽訂了兩年的租賃合同。這樣一來，兩年456000元的租金收入就穩(wěn)穩(wěn)地收入囊中了。
把租客的要求當(dāng)作機會，這是劉文楓的獨特見解。他總結(jié)的經(jīng)驗是，只要能讓對方滿意，自己也能得到滿意的結(jié)果。
實用技巧小處著手
當(dāng)然，劉文楓的厲害之處不僅僅只表現(xiàn)在這一個方面。在打理房產(chǎn)過程中，對細(xì)節(jié)的處理簡直做到了極致，同時他也掌握了一些很實用的技巧，這些都讓他受益無窮。
每次有租客來看房時，他會提前讓保潔員做一次衛(wèi)生保潔，盡量讓房屋顯得干凈清爽；進門之前，他會提前15分鐘到達(dá)，打開電視，并燒點開水泡上一杯茶?！拔乙o客戶營造一個溫馨的環(huán)境，讓他有種到家的感覺?！彼绱私忉屪约旱淖龇?。
當(dāng)然，為了讓自己的房子能盡快出租減少空置期，并減輕出租掛牌跑門店的辛勞，他存有上海50多家中介公司的傳真號碼，每次都是“撒豆成兵”。他會很專業(yè)地填寫掛牌內(nèi)容，中介收到傳真之后便可根據(jù)他提供的內(nèi)容直接掛牌。
房產(chǎn)中介跟他都很熟，而且會盡力幫他做事。劉文楓說：“一般情況下，我付給中介的傭金要高一些，對那些盡力幫我的人，還會給些小費。我愿意花點小錢，但很有效果，因為這能調(diào)動他們的積極性?！痹谒磥恚薪楣窘吡ν扑]自己的房子，這能減少空置時間，實際上等于收益的增加。章先生則表示，如果劉文楓委托給自己辦的事情沒能做好，自己心里會過意不去。
也許會有不少高檔房的業(yè)主一直為找不到合適的租客而苦惱不已，而劉文楓卻不用為此擔(dān)心。他會經(jīng)常出入酒吧、西餐廳(或者日、韓餐廳)以及高檔酒店，當(dāng)然他主要的目的不是消費，而是翻看一些外文雜志上的廣告，當(dāng)然是與房產(chǎn)有關(guān)的廣告，看看有哪些房產(chǎn)機構(gòu)會在這些雜志上刊登廣告。然后他就把自己手上的房子，有所選擇地通過這些機構(gòu)來掛牌出租。他說：“麥當(dāng)勞的漢堡為什么賣得好，因為它有著無與倫比的營銷渠道。”他表示，要讓顧客找到自己的房子，合適的渠道也是必不可少的。
當(dāng)然，對于客戶的喜好，劉文楓也了如指掌。如日籍人士不希望與本國人租住在一個小區(qū)內(nèi)，室內(nèi)最好多木質(zhì)家具，尤其是客廳必須要求是木地板。而歐美籍人士則希望室內(nèi)裝修盡量做到簡潔，小區(qū)內(nèi)綠化好、噪音小，當(dāng)然必須裝上衛(wèi)星電視。他還會主動幫客戶找保潔人員做清潔工作，同時幫忙繳納水電煤氣費用，他知道境外人士處理這些有些困難。
劉文楓說，自己所做的一切，就是要讓客戶感到滿意。當(dāng)然也不是做“無用功”。因為他近期租出去的兩套房，雖然租賃市場整體有所回落，但是他依然能以較高的價格出租，如古北板塊內(nèi)華麗家族的兩房租金每月約15000元，而他手上的房子卻能租到16500元。
包裝房產(chǎn)賣高價
當(dāng)然，除了在租賃市場上要講究策略之外，在出售房產(chǎn)時，也要講究策略，這樣才能在弱市中賣出更高的價錢。
去年8月份，劉文楓為了籌措資金，決定拋售自己手上一套房產(chǎn)。這套房子位于古北板塊，面積約120平方米，當(dāng)時雖然掛牌價能達(dá)到35000元，平方米左右，但是有價無市，即使成交，也必須在價格上做出讓步。但劉文楓卻以408萬元的價格成功拋出這套房子，他是如何做到的呢?
古北板塊是上海目前有名的涉外居住區(qū)，大量境外人士會來這里租住，這也使得區(qū)域內(nèi)的租金水平一直很高。劉文楓知道，只要自己的房子租到更高的價格，便不愁賣不到好價錢。而在古北，找到有實力的租客不是一件很困難的事情。也就是說，適當(dāng)包裝之后再出售，售價會更高。
“包裝出售”這種做法是他“偷師”一家蘇州房產(chǎn)公司的結(jié)果。2003年初，他在靜安寺附近購買了一套房產(chǎn)，一年后，同一個小區(qū)內(nèi)的另外兩幢樓也開始發(fā)售，售價要比他手中的物業(yè)市場價高出三成。好奇之余他做了一番調(diào)查，發(fā)現(xiàn)另外兩幢樓為一家蘇州公司共同出資建設(shè)，建成之后沒有馬上售出，而是裝修之后招租，因為租金水平較高，投資回報很理想，因此賣出高價自然不難理解了。
第6篇：房產(chǎn)投資的策略范文
如果股票收益更高，為什么要將資金分散投放到股票、債券和銀行存款？如果本國股票市場或債券市場極度火爆，為什么還要投資到海外市場？
投資的第一要務(wù)就是要分散投資組合，“不要把雞蛋放在一個籃子里”。以股票和現(xiàn)金兩種資產(chǎn)為例，現(xiàn)金資產(chǎn)往往利息有限，但是本金安全；股票則有漲有跌，可能賺得多也可能虧得慘。因此，當(dāng)你在股票投資上賺了錢，應(yīng)該將部分盈利落袋為安。有些投資者采用了一種簡單的分散投資策略，那就是一旦其股票投資翻倍，就立即將一半紙面財富換成現(xiàn)金，而將另外一半留在股市投機。
現(xiàn)資組合理論指出，投資于多種不完全正相關(guān)的風(fēng)險資產(chǎn)，可以降低投資組合的總體風(fēng)險。國內(nèi)投資者拿出一部分資產(chǎn)投資海外市場來對沖完全投資于境內(nèi)的風(fēng)險是一種方法。發(fā)達(dá)國家在新興市場大量投資，就是希望通過分散風(fēng)險獲得較高回報，即便新興市場的風(fēng)險仍然較高。
麥肯錫公司的前日本咨詢顧問大前研一（Kenichi Ohmae）曾因《無國界的世界》（The Borderless World）一書而聞名，在他看來，未來的全球經(jīng)濟可以分成三個相對獨立的區(qū)域（美洲、 歐洲和亞洲）。基于此，他就采用了一種非常巧妙的投資策略為自己理財。他的收入主要是日元，所以他就拿出三分之一投資到美元資產(chǎn)上，三分之一投資到歐元資產(chǎn)上。這一策略保證了他的資產(chǎn)均勻分布在全世界。顯然，這三個區(qū)域同時陷入經(jīng)濟危機的可能性不大。這樣，他就較好地分散了自己資產(chǎn)組合的風(fēng)險。
一般家庭則采用產(chǎn)品分散化策略，他們將資產(chǎn)的三分之一投入到房產(chǎn)上，三分之一投入到股票，最后的三分之一則購買債券和以現(xiàn)金形式存放。房產(chǎn)投資是對沖長期通脹風(fēng)險的良好工具之一。大部分年輕人家庭最終會發(fā)現(xiàn)，一生做出的最好的長期投資決策，就是擁有自己的房產(chǎn)。
一個家庭為什么要將流動資金投放到股票、債券和銀行存款呢？道理非常簡單，債券和銀行存款通常比股票風(fēng)險低。但如果本國的股票市場或債券市場正極度火爆，為何還要投資海外呢？
對這個問題的回答，可能需要借鑒日本的經(jīng)驗教訓(xùn)。我們可以做一個比較：如果一個日本人將所有資產(chǎn)投資到國內(nèi)的股票和債券市場，另一個日本人將所有的資產(chǎn)投資到全球股票和債券市場，二者究竟有何不同？或者我們也可假設(shè)，第三個日本人持有一半的國內(nèi)資產(chǎn)、一半的國外資產(chǎn)，看看結(jié)果將會發(fā)生什么？這里，我使用基金經(jīng)理們常用的MSCI Japan Index 和MSCI Global Index分別測算日本和全球股票的收益率；而使用Citi WGBI Indices來測算日本和全球債券的收益率。
結(jié)果是發(fā)人深省的。以1985年到2007年為例，日元兌美元匯率在22年里從1∶240升到1∶120。從1985年到1990年，日本經(jīng)濟存在明顯的泡沫，股票市場一路高歌猛進。1990年，日經(jīng)指數(shù)達(dá)到34000點，而今天該指數(shù)也才恢復(fù)到16000點。許多人可能認(rèn)為選擇日本樣本有失偏頗，這也是為什么我要用長達(dá)22年的時間跨度來分析，看分散投資的策略是否奏效。
假設(shè)第一個日本人持有日本股票和日本債券各半；那么，在這22年間，他的累積收益率用日元來算為195%，而用美元來算為518%。后者收益率高，是因為日元對美元升值。
如果第二個日本人分散投資到全球市場，股票和債券各占50%，那么過去22年的投資收益率，按日元計算是371%，按照美元計算應(yīng)該是889%。這一策略的收益率，差不多是完全本地化投資的日本人收益率的兩倍。
如果第三個日本人，將一半資產(chǎn)投資在國內(nèi)市場，而另一半投資到國外股票和債券市場上，結(jié)果又會怎樣呢？他的累積收益率按照日元計算是285%，如果按照美元計算，應(yīng)該是708%。顯見，收益率還是比第一個日本人要高出很多，但是低于第二個日本人。
我們討論的是世界第二大經(jīng)濟體的投資者在不同投資策略之下截然不同的業(yè)績。在過去長達(dá)22年的時間里，即便是這個強大的經(jīng)濟體，一樣經(jīng)歷了從泡沫到緊縮的經(jīng)濟周期。那些固執(zhí)地認(rèn)為堅守本國市場的投資者應(yīng)該明白，他們不可能比一個全球化的投資者做得更好。分散投資是真正有價值的選擇，不可以只是由于感情的原因進行投資。
不過，必須謹(jǐn)慎解釋這些數(shù)據(jù)，因為收益率的計算依賴于你的入市和退市時機。如果每個人都有先見之明，那就應(yīng)該將所有資金投放在日本市場，并在1990年日本股市達(dá)到高峰時候退出；然后再將所有資金轉(zhuǎn)移投資到國外資產(chǎn)上。
第7篇：房產(chǎn)投資的策略范文
回顧過去一年，股市一路過山車，讓人歡喜讓人憂；盡管樓市調(diào)控引發(fā)開發(fā)商“以量換價”打折促銷，但在中國城市化進程大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)英雄本色猶在。股市大盤走低、通脹預(yù)期、人民幣升值壓力，資金缺乏投資渠道，這導(dǎo)致投資房產(chǎn)成為資產(chǎn)保值升值的必選項之一。但是，當(dāng)下樓市宏觀調(diào)控，是否是買方投資置業(yè)良機，如何投資置業(yè)是每個投資人關(guān)心的問題。
調(diào)控難抑樓市投資需求
2011年11月份，全國居民消費價格總水平同比上漲4.2%?！PI創(chuàng)2010年9月以來 15個月新低，尤其是下半年以來CPI同比增速呈現(xiàn)出逐步下滑的態(tài)勢，這表明通貨膨脹將得到進一步緩解。近期貨幣政策“適度微調(diào)”，尤其是存準(zhǔn)率三年來首次下調(diào)，未來貨幣政策走向定向或定量寬松，正是通脹預(yù)期逐漸減弱的市場預(yù)期的背景下相關(guān)部門在貨幣政策上的微調(diào)。
那么，通脹預(yù)期逐漸減弱的市場預(yù)期的背景下還值得到樓市投資嗎？在對于房地產(chǎn)市場而言，盡管通貨膨脹將得到進一步緩解，但并不影響整個房地產(chǎn)市場的需求，尤其是整個樓市投資需求確實存在，只不過是調(diào)控政策壓抑太久。
在銀行存款負(fù)利率仍難以改觀的市場環(huán)境下，在股市、基金、出口等投資渠道前景不明朗的市場環(huán)境下，盡管樓市調(diào)控使上漲過快的房價得到初步控制，房產(chǎn)短期內(nèi)獲得升值的空間被壓縮，但是，房產(chǎn)保值增值的基本屬性還是存在，房產(chǎn)仍然是一個“傻瓜型”投資產(chǎn)品，也就是說，只要投資房產(chǎn)，起碼房產(chǎn)不會貶值，它是一個保值增值的產(chǎn)品，投資者不必太擔(dān)心市場層面的變化。
其實，當(dāng)前許多投資者正在持幣待購，只要政策稍有松動，房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)報復(fù)性反彈。各大房企大幅降價導(dǎo)致購房需求短期內(nèi)向降價樓盤井噴，個案樓盤成交量猛漲的現(xiàn)象也暗示樓市真正的需求所在。
短期內(nèi)房產(chǎn)自身升值將難為繼
從投資置業(yè)者的角度來說，投資一套房產(chǎn)不僅僅可獲得其投資升值的空間收益，還可以獲得由房產(chǎn)出租帶來的租金收益，買房投資置業(yè)勢必考慮這兩個因素，這兩者合起來便是投資者的投資回報。
總的來看，“高房價”形成過程中的“日光盤”現(xiàn)象與一些房產(chǎn)投資者、炒房客不無關(guān)系。這些投資需求、炒房客之所以能夠看中“炒房”機會，很重要的原因就是通脹預(yù)期下住宅房價重新在上漲，但住宅租金的投資回報率卻低于其市場預(yù)期。投資者投資一套房產(chǎn)短期內(nèi)獲得房產(chǎn)的升值價值遠(yuǎn)大于用于出租的收益。這其實說明了依靠房產(chǎn)自身增值成了其短期投資的主要目的，而短期住宅出租收益相比“炒房”收益，幾乎可以忽略。
這種短期內(nèi)依靠房產(chǎn)自身增值的投資買房的市場行為是在“高房價”形成過程中形成的特殊現(xiàn)象。此時的房產(chǎn)已經(jīng)成為一種投資炒作的投資品，而忽視了房產(chǎn)本身以居住為基本功能的產(chǎn)品價值。
很顯然，在高房價已經(jīng)形成，短期內(nèi)房產(chǎn)自身增值難以大幅增加，并且在樓市宏觀調(diào)控的市場背景下，龍湖、中海、萬科等大牌開發(fā)商們的相繼亮出大幅降價大旗，“以價換量”成為大牌開發(fā)商的短期營銷策略，房價有下調(diào)的趨勢，很顯然，這種短期內(nèi)依靠房產(chǎn)自身升值的投資方式將難以為繼。
那么2012年整個房地產(chǎn)市場走勢如何？投資客如何把握宏觀市場走勢投資顯得非常關(guān)鍵。根據(jù)最近貨幣政策及限購政策走向的官方表態(tài)，當(dāng)前政策層面走向已經(jīng)呈現(xiàn)出較為明顯的執(zhí)行特征：
第一、已經(jīng)設(shè)定限購期限的城市繼續(xù)延續(xù)政策，限購政策明年繼續(xù)執(zhí)行。2012年樓市限購政策“明緊暗松”，即使大多數(shù)城市延續(xù)今年的調(diào)控政策，在執(zhí)行層面不會有那么嚴(yán)格，會有一些靈活性的補充措施維持當(dāng)前房地產(chǎn)市場保持一定的市場活躍度。
第二、從中央政府一致表態(tài)調(diào)控政策要持續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行的角度而言，無論是貨幣政策，還是具體的房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控措施，盡管總體是要促使房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，但是多次仍然強調(diào)將控制“價格”過快上漲作為主要調(diào)控的目的，2012年房價不會出現(xiàn)市場反彈。
第三、房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策面有可能呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的特征，政策層面不斷強調(diào)從嚴(yán)，而實際執(zhí)行的的時候各個地方出臺的政策靈活度可以自己把握，并且有可能還會出現(xiàn)階段性的規(guī)避措施來應(yīng)對當(dāng)前房地產(chǎn)市場成交量不理想的局面。
第四、貨幣政策在做定向定量微調(diào)，如果貨幣政策微調(diào)持續(xù)，盡管限購政策繼續(xù)執(zhí)行，房價將難以有比較明顯的市場表現(xiàn)，但是由于貨幣政策適度松動，有可能會帶來信貸額度的適當(dāng)寬松，這有助于房地產(chǎn)市場交易量回暖。
那么，在“限購”延期執(zhí)行的市場背景下，調(diào)控政策的走向仍將控制價格作為主要方向，2012年房價不會出現(xiàn)市場反彈，開發(fā)企業(yè)如何在成交量、成交金額上做出文章成為2012年市場份額爭奪的必然。其實，在開發(fā)商加速推貨回籠資金的時候，購房者和投資客應(yīng)該把握好這些項目策略性降價的投資機會。
環(huán)境復(fù)雜 投資置業(yè)需謹(jǐn)慎
房產(chǎn)仍然是一個“傻瓜型”投資產(chǎn)品，那么，在這樣復(fù)雜的市場背景下，買房投資置業(yè)何時何地購房為好呢？筆者認(rèn)為應(yīng)該把握好以下幾點基本原則：
首先，從樓市政策和市場層面來講，認(rèn)清房地產(chǎn)市場走勢是買房投資置業(yè)的關(guān)鍵。
從土地市場來說，一方面土地市場底價成交、溢價率不高成為未來一段時期內(nèi)趨勢。另一方面，萬科、恒大等大型房企大幅降價回籠資金“逆市而動”，在市場相對低迷的時期加速“抄底”，以便籌備足夠的土地資源。住建部等相關(guān)部門日前不約而同地表示，限購政策將延期執(zhí)行，將繼續(xù)遏制房價過快上漲的勢頭。大型開發(fā)企業(yè)為了回籠資金，抄底土地市場，博弈下一輪房地產(chǎn)市場發(fā)展機會，促使開發(fā)商在交易價格方面出現(xiàn)適度回歸的變化。
總的來說，目前的市場情況下，降與不降已經(jīng)不是問題，以“以價換量”的方式是“慢慢降”還是“一步到位地降”才是讓開發(fā)商頭疼的大問題。從當(dāng)前市場個案降價幅度情況來看，買房投資者可在個案價格下調(diào)15-30%這個過程中尋找投資機會點，根據(jù)這個底線評估投資時機，重新獲得投資市場底部的機會或投資的時間窗，這樣方可在房產(chǎn)升值空間及租金匯報上有雙重收獲。
其次，從城市角度來看，具有發(fā)展?jié)摿Φ亩€城市仍然是值得投資的地區(qū)。原因：一線城市房價上漲之后，未來二三線城市有補漲的空間；繼2009年一線城市刺激政策之后，2010年以來二三線城市利好政策頻出，如重慶“兩江新區(qū)”，廈門經(jīng)濟特區(qū)擴容至全市、天津濱海新區(qū)行政區(qū)劃的調(diào)整等，這些利好政策勢必帶動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場長期快速發(fā)展，對于買房投資置業(yè)者來說，這些地區(qū)是值得投資的地區(qū)。
第三，從產(chǎn)品角度來講，住宅地產(chǎn)的中小戶型產(chǎn)品和具有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)值得關(guān)注。中小戶型的產(chǎn)品總價低，自住需求關(guān)注的多，市場流通性好，市場風(fēng)險低，是投資置業(yè)的良選；房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“商住倒掛”的現(xiàn)狀至今仍未改變，商業(yè)地產(chǎn)沒有受到樓市政策調(diào)控的影響，住宅“限購”導(dǎo)致不少資金轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，隨著實體經(jīng)濟的回暖，商業(yè)地產(chǎn)在投資回報上并不比住宅地產(chǎn)差。
第8篇：房產(chǎn)投資的策略范文
海外房產(chǎn)權(quán)威機構(gòu)澳信市場部負(fù)責(zé)人指出，據(jù)最新研究數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，目前布里斯班的國際留學(xué)生中，有四分之一來自中國。而且，中國對澳大利亞的投資中，有28%集中在布里斯班所在的昆士蘭州。無獨有偶，近期《澳洲人報》報道中國首富、大連萬達(dá)集團董事長王健林與澳大利亞昆士蘭州及澳洲有關(guān)機構(gòu)會面，計劃大手筆投資布里斯班、黃金海岸等昆州東南地區(qū)。
澳信市場部負(fù)責(zé)人還透露，布里斯班經(jīng)濟的快速發(fā)展，從房地產(chǎn)市場的火熱即可看出。而布里斯班房產(chǎn)在市場受到熱捧并非近期才開始，相對悉尼、墨爾本，布里斯班更顯低調(diào)，從2013年底澳大利亞成為G20峰會主席國、布里斯班獲得G20峰會舉辦地開始，布里斯班的房產(chǎn)市場就被有敏銳嗅覺和洞察力的精明投資客戶看好，包括澳洲各大頂級開發(fā)商，紛紛在布里斯班搶地，澳信不斷有布里斯班全新精品項目推出，國內(nèi)富豪也紛紛出手投資昆州或布里斯班，從而給了投資客戶一個明確的信號，布里斯班將迎來房產(chǎn)增值和租金增長的新一輪高峰。
來自澳洲房地產(chǎn)協(xié)會昆士蘭州研究所（REIQ）的研究數(shù)據(jù)顯示，布里斯班房產(chǎn)銷售勢頭越來越猛，2013年第2季度，布里斯班房產(chǎn)銷量增長了約10%，這一增長態(tài)勢在今年第2季度得以延續(xù)。這也是布里斯班房產(chǎn)銷量自1991年―1992年之后的首次連續(xù)增長。
8月，澳信特邀了澳大利亞權(quán)威機構(gòu)Urbis首席經(jīng)濟學(xué)家來華，舉辦了以“透析布里斯班房產(chǎn)投資”為重點的講座，場場爆滿。經(jīng)過權(quán)威經(jīng)濟學(xué)家的全面分析和深入講解后，客戶對布里斯班房產(chǎn)市場的信心大增，澳信推出的布里斯班房產(chǎn)項目，如市中心Metro集團開發(fā)的豪華公寓Central Village、Mirvac集團開發(fā)的臨水觀景公寓Unison等也大獲好評，引發(fā)國內(nèi)客戶的集中搶購。種種跡象表明，布里斯班正成為海外房產(chǎn)投資市場的“一匹黑馬”。
在澳信全球投資策略分析師看來，布里斯班樓市“爆發(fā)”的原因是多元的，并不難理解。
坐擁地利人和
布里斯班被倫敦金融時報旗下的《FDI》評為“亞洲十大未來之城”之一，這得益于其戰(zhàn)略性的地理位置、開放包容的人才吸納、創(chuàng)新和多樣化的經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Α?/p>
首先，布里斯班北緣陽光海岸，南鄰黃金海岸，是澳洲連接亞洲與太平洋地區(qū)的交通要塞，在海運交通上具有無與倫比的優(yōu)勢。布里斯班港口是澳大利亞唯一一座特建的、位于首府城市的聯(lián)合運輸港口，早在19世紀(jì)中葉就被作為重要港口。布里斯班也是大型資源和能源公司的聚集地，正因如此，有超過170余家海內(nèi)外能源資源公司落戶布里斯班。除此之外，布里斯班“南北借力、左右逢源”的旅游業(yè)資源引人矚目，財富階層的頻頻造訪催生了對高端酒店、住宅的強烈需求，每年也為布里斯班創(chuàng)收不少。
其次，布里斯班是一個具有國際胸襟的城市，是無可爭議的高新人才聚集中心。它以在廣泛的領(lǐng)域（包括能源與資源、數(shù)字產(chǎn)業(yè)、食品與農(nóng)業(yè)綜合企業(yè)、物流配送、創(chuàng)新制造業(yè)、清潔技術(shù)和基礎(chǔ)設(shè)施）向投資者提供機會，被評為澳大利亞最為親善投資者的城市之一。
過去五年，布里斯班既是昆士蘭州最大的經(jīng)濟產(chǎn)出地，也是澳大利亞抵御全球經(jīng)濟衰退、保持持續(xù)經(jīng)濟增長的主要動力。目前，布里斯班的經(jīng)濟總值高達(dá)1350億澳元，預(yù)計將于2031年達(dá)到2170億澳元。布里斯班市長庫爾克希望把布里斯班建設(shè)成為全球十大宜居城市、全球資源與能源中心、泛太平洋地區(qū)經(jīng)濟領(lǐng)導(dǎo)者，繼續(xù)為澳大利亞經(jīng)濟持續(xù)增長添加動力。
毫無疑問，城市未來發(fā)展將凝聚更多的高端人脈，土地價值必然不斷攀升，相關(guān)物業(yè)的需求也會隨之增強。
年均投資回報11%
澳大利亞權(quán)威機構(gòu)Urbis將房地產(chǎn)投資最重要的地段因素分解成“P.I.E”三個部分，即人口、基礎(chǔ)設(shè)施和就業(yè)。
據(jù)悉，在截至2011年的過去十年里，包括黃金海岸和陽光海岸在內(nèi)的大布里斯班地區(qū)，人口增長了25%，是悉尼、墨爾本及布里斯班三大首府城市中人口增長最快的，布里斯班市中心人口更是“爆炸式”增長，增幅達(dá)到229.7%。這主要得益于完善的設(shè)施基礎(chǔ)、較低的生活成本、負(fù)擔(dān)得起的房價，促使海外移民和跨州移民涌入。昆州財政和貿(mào)易部2011年預(yù)計，截至2036 年的 25 年間，布里斯班每年都會增加約1.4萬人。為此，布里斯班大量投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，至2031年，昆州東南部地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總耗資將達(dá)到1342億澳元，這是澳大利亞有史以來規(guī)模最大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，人均高達(dá)3.7萬澳元。
大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促使布里斯班就業(yè)市場以人口增長率2倍的速度迅猛擴展。盡管過去十年里，布里斯班一直保持著澳大利亞所有首府城市中最快就業(yè)增長水平，但預(yù)測顯示，到2021年，布里斯班還將增加34.3萬個工作崗位，到2031年，總就業(yè)人數(shù)將在2013年100萬的基礎(chǔ)上達(dá)到約150萬。
不可忽視的“人口紅利”，使布里斯班房產(chǎn)市場直接受益。Urbis認(rèn)為布里斯班是澳大利亞最好的房產(chǎn)投資城市之一。房產(chǎn)專家McGrath認(rèn)為，“在未來五年內(nèi)，除了布里斯班，我不可能想到其它更好的城市?！?/p>
在房產(chǎn)租賃市場，整個布里斯班的空置率為 2.8%，市場供應(yīng)無法滿足需求。2014年第一季度，布里斯班公寓毛租金回報率為5.2%，居三大首府城市之首。整體投資回報率方面，過去10年間，布里斯班公寓的年均投資回報為11%。這些客觀數(shù)據(jù)表明，房產(chǎn)專家、投資者看好布里斯班并非沒有根據(jù)。
投資門檻超低
布里斯班人口增長主要得益于完善的基礎(chǔ)設(shè)施、較低的生活成本、負(fù)擔(dān)得起的房價。其中，負(fù)擔(dān)得起的房價是跨州移民的主要驅(qū)動因素。澳信認(rèn)為，這也是吸引投資者的一大重要因素。
根據(jù)澳大利亞市場咨詢公司RP Data 7月的房屋價值指數(shù)，作為澳大利亞第三大城市，布里斯班的房產(chǎn)中位價僅為45.5萬澳元，明顯低于悉尼的69萬澳元以及墨爾本的56萬澳元。在澳大利亞首府城市中，布里斯班房產(chǎn)價格僅高于阿德萊德和霍巴特。由于澳大利亞購買房產(chǎn)首付僅需10%，意味著按照房產(chǎn)中位價計算，僅需4.55萬澳元（折合人民幣約27萬）就可以首付一套布里斯班的房產(chǎn)，難怪海內(nèi)外投資者對其趨之若鶩。
第9篇：房產(chǎn)投資的策略范文
你住的房子是否要收房產(chǎn)稅
普通人對房產(chǎn)稅最關(guān)心的問題為是否對存量房進行征收，這要看你在哪個城市。要是運氣好在上海，恭喜你，不管你現(xiàn)在有五六七八套房子，統(tǒng)統(tǒng)都不用繳，但你要是在重慶城區(qū)別墅里正望著你家窗外獨享的大片草地，你不主動去繳房產(chǎn)稅的話，會從你的銀行賬戶直接cut掉。你不在上海也不在重慶？那么你打色子撞運氣，看未來當(dāng)?shù)氐恼甙?。重慶房產(chǎn)稅征稅對象為：個人擁有的獨棟商品住宅；個人新購的高檔住房；在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。上海房產(chǎn)稅征稅對象為：上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)和非上海市居民家庭在上海市新購的住房。
投機需求受打壓，中小戶型仍給力
重慶、上海兩地房產(chǎn)稅等相關(guān)調(diào)控政策疊加，導(dǎo)致購房成本增加了20%，兩地一手房市場銷量下降5成，二手房交易下降3到4成。
兩地房產(chǎn)稅試點目的鮮明，即打擊房地產(chǎn)過度投機行為，對自住需求的居民來說影響不大。大戶型、高檔住宅的銷量和盈利空間被壓縮，中小戶型房仍然受到政策保護，資金周轉(zhuǎn)較快的中小戶型開發(fā)商相對受益。另外商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)由于尚未受到調(diào)控，近期開始上漲，值得關(guān)注。
房地產(chǎn)板塊股價怎么變
