房產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算范文

近些年來，隨著我國(guó)住房制度的不斷改革，房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速的發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要來源之一，但是在面臨發(fā)展的巨大機(jī)遇的同時(shí)，也面臨著潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)具有投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、安全系數(shù)風(fēng)險(xiǎn)高等自身的獨(dú)特性，龐大的資金占用量加重了企業(yè)會(huì)計(jì)核算的任務(wù)和難度，一旦會(huì)計(jì)核算中出現(xiàn)一些人為或是技術(shù)上的差錯(cuò)，將會(huì)直接影響到企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展的獨(dú)特性和會(huì)計(jì)核算中面臨的問題，企業(yè)相關(guān)決策者和管理人員一定要采取各種有效措施從本質(zhì)上真正提高企業(yè)的會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作的水平和質(zhì)量。

1、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)實(shí)性意義

1.1會(huì)計(jì)核算是企業(yè)預(yù)測(cè)及經(jīng)營(yíng)決策的基礎(chǔ)

財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重要組成部分之一，在某種程度上說直接決定著企業(yè)的生存和發(fā)展，會(huì)計(jì)核算又是構(gòu)成財(cái)務(wù)管理的核心環(huán)節(jié)，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展提供必要可靠的基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，能夠準(zhǔn)確地反映出企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的運(yùn)行狀況和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。企業(yè)的會(huì)計(jì)核算主要是包括對(duì)企業(yè)相關(guān)資金取得的記錄、資金分配和使用信息的核算，是企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)和制定相關(guān)經(jīng)營(yíng)決策的前提條件和基礎(chǔ)，及時(shí)準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)核算能夠?yàn)槠髽I(yè)決策者做出正確的決策提供可靠的數(shù)據(jù)分析，為企業(yè)科學(xué)管理提供必要的參考依據(jù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要在會(huì)計(jì)核算工作中堅(jiān)持可靠性原則，確保會(huì)計(jì)核算的真實(shí)性和可靠性，為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供真實(shí)、有效的會(huì)計(jì)信息。

1.2會(huì)計(jì)核算能夠真實(shí)反映企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)情況

房地產(chǎn)行業(yè)自身存在資金投資大的特點(diǎn)，其資金的運(yùn)轉(zhuǎn)情況直接關(guān)系著企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展。企業(yè)的會(huì)計(jì)核算能夠如實(shí)地記錄企業(yè)消耗的各項(xiàng)資金并及時(shí)進(jìn)行跟蹤監(jiān)督，將企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)的真實(shí)情況通過會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)加以呈現(xiàn)。企業(yè)管理者通過分析和研究相關(guān)的會(huì)計(jì)信息和數(shù)據(jù)資料，能夠在第一時(shí)間獲取企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)的真實(shí)情況，從而能夠在最有效的時(shí)間里對(duì)企業(yè)整體運(yùn)行進(jìn)行監(jiān)督，防止員工舞弊。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)運(yùn)營(yíng)中，易受到各種不確定因素的影響，只有要求企業(yè)的會(huì)計(jì)核算人員秉公執(zhí)法、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪M(jìn)行會(huì)計(jì)核算，才能確保會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性，進(jìn)一步提高管理層管理和監(jiān)督企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的能力。

1.3會(huì)計(jì)核算有利于提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)一樣，為了提高自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)營(yíng)效益，就必須采取措施控制降低房地產(chǎn)開發(fā)成本。企業(yè)的會(huì)計(jì)核算可以明確反映出企業(yè)的成本和成本來源，通過進(jìn)行科學(xué)有效的會(huì)計(jì)核算，可以讓企業(yè)管理者和經(jīng)營(yíng)者了解到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本情況，從而可以采取有效的措施控制企業(yè)的成本投入，減少不必要的成本耗費(fèi)和其它損失，確保企業(yè)用最少的成本投入獲得最大的經(jīng)營(yíng)效益。

2、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀

2.1房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)借款費(fèi)用的資本化不夠規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)由于其開發(fā)項(xiàng)目的特殊性，資金的投入巨大，企業(yè)一般都會(huì)通過舉債的方式來籌集項(xiàng)目開發(fā)所需要的資金，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)資本的回收期一般較長(zhǎng)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)借款費(fèi)用資本化范圍的規(guī)定有所擴(kuò)大，但是對(duì)借款費(fèi)用可以資本化的條件的規(guī)定十分嚴(yán)格，借款費(fèi)用必須同時(shí)滿足資產(chǎn)支出已經(jīng)開始、借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生并且相關(guān)的生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始的時(shí)候才能資本化。這些對(duì)借款費(fèi)用資本化范圍以及條件的規(guī)定使得房地產(chǎn)企業(yè)很難對(duì)其進(jìn)行確定，而且對(duì)長(zhǎng)期沒有開發(fā)的土地儲(chǔ)備中所包含的借款費(fèi)用也不能進(jìn)行資本化，將其計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的話，也會(huì)在很大程度上影響企業(yè)的當(dāng)期利潤(rùn)。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況

房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)年度報(bào)表與其他企業(yè)相比，往往會(huì)出現(xiàn)業(yè)績(jī)大幅度波動(dòng)的情況。房地產(chǎn)企業(yè)屬于生產(chǎn)投入產(chǎn)出周期較長(zhǎng)的行業(yè)，因此在企業(yè)進(jìn)行商品房建設(shè)過程中會(huì)出現(xiàn)業(yè)績(jī)差的冰點(diǎn)時(shí)期，當(dāng)工程竣工進(jìn)行驗(yàn)收出售后，會(huì)計(jì)人員就將已收款項(xiàng)計(jì)入當(dāng)期收入，而這些預(yù)收款通常是要采取分期付款在每個(gè)會(huì)計(jì)分期中才能收回的，或是要經(jīng)過相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間才能收回的款項(xiàng)，最終導(dǎo)致了企業(yè)的凈利潤(rùn)指標(biāo)不能真實(shí)有效的反映出企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。

3、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題的解決對(duì)策

3.1完善對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算

第一，要明確銷售收入核算的范圍。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)商品在市場(chǎng)上銷售所獲得的收入就是指房地產(chǎn)的銷售收入，包括轉(zhuǎn)讓土地取得的收入、銷售商品房的收入、銷售配套設(shè)施取得的收入等。其中，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)商品既包括企業(yè)在銷售之前沒有與購(gòu)買方簽訂合同的開發(fā)商品，也包括在銷售之前就已經(jīng)簽訂銷售合同的房地產(chǎn)。周轉(zhuǎn)房的出售、舊城改造中取得的拆遷戶的拆遷面積的房產(chǎn)權(quán)款以及增加住房面積的房款等都應(yīng)該通過銷售收入進(jìn)行核算。第二，確定合理的銷售標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確定要同時(shí)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)是法律標(biāo)準(zhǔn)，另一個(gè)是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)準(zhǔn)是指房地產(chǎn)企業(yè)的商品銷售應(yīng)該符合我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)，例如:如果土地使用權(quán)是以出讓的方式取得的，沒有按照合同支付出讓金，沒有取得土地使用證，沒有按照合同規(guī)定進(jìn)行開發(fā)的，或者是所有權(quán)有爭(zhēng)議沒有依法登記的房地產(chǎn)都不能進(jìn)行買賣。即凡是沒有符合法律標(biāo)準(zhǔn)的，即使開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)完成，企業(yè)取得了相關(guān)的報(bào)酬，轉(zhuǎn)移了相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，也不能確認(rèn)收入。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)，即會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)收入確認(rèn)規(guī)定的四個(gè)條件:商品的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移、無法對(duì)出售的商品進(jìn)行控制、相關(guān)利益很可能流入企業(yè)、相關(guān)收入以及成本能夠可靠的計(jì)量。

3.2提高企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度房地產(chǎn)企業(yè)的商品具有長(zhǎng)期性和高價(jià)值性，在具體建設(shè)銷售中都要預(yù)先進(jìn)行相關(guān)準(zhǔn)備金和質(zhì)量保證金提取和核算。一方面在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，應(yīng)該將產(chǎn)品的質(zhì)量保證金作為一個(gè)單獨(dú)的會(huì)計(jì)科目進(jìn)行明細(xì)核算，保證房地產(chǎn)企業(yè)具有數(shù)額更大、保證期限更長(zhǎng)的質(zhì)量保證金。企業(yè)的會(huì)計(jì)核算人員應(yīng)該根據(jù)企業(yè)所開發(fā)項(xiàng)目的具體情況計(jì)提一定量的質(zhì)量保證金，將其計(jì)入當(dāng)期的工程成本中，以提高企業(yè)應(yīng)對(duì)各種外來風(fēng)險(xiǎn)的能力。另一方面，企業(yè)的會(huì)計(jì)核算人員應(yīng)將企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)過程中所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)通過財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告進(jìn)行揭示和呈現(xiàn)，不僅僅局限于抵押風(fēng)險(xiǎn)，而應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)表的附注部分增加對(duì)企業(yè)正在開發(fā)的土地、工程項(xiàng)目等面臨的各種開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)等各種風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)調(diào)和說明，以提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的透明度，為企業(yè)的發(fā)展提供可靠的會(huì)計(jì)信息和數(shù)據(jù)分析。

3.3進(jìn)一步完善成本核算

首先，明確開發(fā)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象，可以是整個(gè)項(xiàng)目本身，也可以是每一個(gè)獨(dú)立施工的單項(xiàng)工程，結(jié)構(gòu)類型相似、同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、施工單位相同的開發(fā)項(xiàng)目也可以作為成本核算的對(duì)象，另外，對(duì)于工期較長(zhǎng)、規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目可以按照分期開發(fā)的開發(fā)區(qū)域作為成本核算的對(duì)象，同時(shí)，如果一個(gè)項(xiàng)目的施工單位不同，應(yīng)該以各施工單位各自施工的部分作為成本核算的對(duì)象。其次，為了解決在計(jì)算不同樓層、不同戶型的房地產(chǎn)商品收益與成本不配比的問題，可以根據(jù)可靠經(jīng)驗(yàn)對(duì)各個(gè)樓層和戶型確定權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算總成本和總面積的加權(quán)平均成本，以此計(jì)算單位面積的銷售成本。再次，制定合理的成本分配標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)開發(fā)的商品房達(dá)到可以銷售的狀態(tài)時(shí)，應(yīng)該根據(jù)房屋的成本、朝向以及地段等因素制定合理的銷售價(jià)格，這樣有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)收入與成本之間的配比。

4、結(jié)論

第2篇：房產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);會(huì)計(jì)核算;成本;特點(diǎn)

一、引言

企業(yè)自身的實(shí)際情況導(dǎo)致企業(yè)之間的會(huì)計(jì)是有所差異的。與其他的企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定的特殊性。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)類似資本運(yùn)作游戲的行業(yè)，所以，財(cái)務(wù)部門和會(huì)計(jì)部門對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要性可見一斑。在會(huì)計(jì)核算方面，具有獨(dú)特的會(huì)計(jì)成本核算的特點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)，顧名思義，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的一個(gè)總稱。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不僅可以將房產(chǎn)與地產(chǎn)合起來開發(fā)，也可以將兩者分開進(jìn)行開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是對(duì)房產(chǎn)與地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要開展的業(yè)務(wù)如下：

（一）土地的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對(duì)自己有償獲得的土地進(jìn)行開發(fā)之后，主要有兩種方式來經(jīng)營(yíng)：一種是有償轉(zhuǎn)讓給其他的單位來使用，另一種是自己在土地上建造房屋或者是其他的設(shè)施，然后將其作為商品進(jìn)行出售。另外，還可以開展一些土地出租業(yè)務(wù)。

（二）房屋的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)

房屋的開發(fā)即對(duì)房屋的建造，房屋的經(jīng)營(yíng)就是對(duì)房屋的銷售與出租等活動(dòng)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，可以在土地開發(fā)完成后繼續(xù)對(duì)房屋的開發(fā)，房屋的開發(fā)完成以后就可以對(duì)房屋進(jìn)行銷售或出租等交易行為了。房屋按照用途來分類的話，一般可以分為商品房、周轉(zhuǎn)房、出租房等等。

（三）城市基礎(chǔ)建設(shè)與公共配套設(shè)施的開發(fā)

每個(gè)城市都會(huì)有一些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，它們的存在，是為社會(huì)生產(chǎn)與居民生活來提供一些公共服務(wù)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)也包括對(duì)城市基礎(chǔ)建設(shè)與公共配套設(shè)施的開發(fā)。

（四）代建工程的開發(fā)

有時(shí)候，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)接受一些來自政府或者是其他單位的委托來對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，這種工程就是代建工程，也屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)之一。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

（一）開發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)是具有一定的計(jì)劃性的，所有的開發(fā)項(xiàng)目，像企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋與基礎(chǔ)設(shè)施等等，都應(yīng)該要控制在國(guó)家的計(jì)劃范圍之內(nèi)。然后，要按照一定的原則與企業(yè)指定的計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)。

（二）開發(fā)產(chǎn)品的商品性

要知道，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的所有產(chǎn)品，都是要作為商品來進(jìn)入市場(chǎng)的。在市場(chǎng)環(huán)境中，企業(yè)要嚴(yán)格按照供需雙方規(guī)定的價(jià)格進(jìn)行銷售或轉(zhuǎn)讓。

（三）開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額較大

對(duì)土地的開發(fā)建設(shè)，都是要先進(jìn)行一定的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，然后對(duì)其可行性進(jìn)行研究，通過征地拆遷、安置補(bǔ)償、六通一平、建筑安裝、配套工程等階段，才算完成一個(gè)建筑周期，時(shí)間少則一年，多則需要好幾年才能夠完成。除此之外，對(duì)土地的開發(fā)工程投資數(shù)額也非常大，需要不斷投入資金。

（四）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大

所有的行業(yè)都是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)的，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的單位成本很高，而且建設(shè)周期長(zhǎng)，在此期間會(huì)有很多不確定因素，所以，一旦出現(xiàn)了決策上的失誤，銷路不順暢的話，很容易導(dǎo)致開發(fā)產(chǎn)品的積壓與企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)不靈，從而使企業(yè)的發(fā)展陷入困境。

四、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算

（一）開發(fā)成本

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地征用時(shí)，會(huì)產(chǎn)生各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等等。2.前期工程費(fèi)。即企業(yè)在前期工程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)臨時(shí)工程的費(fèi)用等等。3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。即建造各種基礎(chǔ)設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用。主要包括與開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供電設(shè)施、供水設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施等等。4.建筑安裝工程費(fèi)。在建筑工程方面有兩種施工形式，分別是外包和自營(yíng)，建筑安裝工程費(fèi)即支付給外包工程或自營(yíng)工程產(chǎn)生的費(fèi)用。5.配套設(shè)施費(fèi)。即為開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的一些不能進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施建設(shè)所產(chǎn)生的費(fèi)用。比如鍋爐房、公廁、自行車棚等等。6.開發(fā)間接費(fèi)用。即由房地產(chǎn)企業(yè)所屬的開發(fā)部門或者是工程指揮部門為了對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行組織與管理而產(chǎn)生的一些費(fèi)用，比如工資、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等等。

（二）期間費(fèi)用

1.管理費(fèi)用。一般按照項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前1-6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％左右來進(jìn)行計(jì)算。2.銷售費(fèi)用。即對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行銷售時(shí)產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括廣告宣傳費(fèi)、銷售費(fèi)以及其他的一些銷售費(fèi)用。3.財(cái)務(wù)費(fèi)用。即企業(yè)為了籌集資金而產(chǎn)生的一些費(fèi)用，主要是一些借款利息與其他的財(cái)務(wù)費(fèi)用。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)

（一）產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同對(duì)于制造業(yè)來說，產(chǎn)成品主要是指那些已經(jīng)完成全部的生產(chǎn)過程并且已經(jīng)驗(yàn)收入庫(kù)的產(chǎn)品。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，產(chǎn)成品的內(nèi)容就比較復(fù)雜了，主要有開發(fā)產(chǎn)品、出租所開發(fā)的產(chǎn)品、分期收款開發(fā)產(chǎn)品等等，這些產(chǎn)品既可以直接進(jìn)行銷售，也可以出租，抑或是作價(jià)轉(zhuǎn)讓等等。所以，在核算方法上，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)成品與一般的產(chǎn)成品的核算方法是有很大不同的。

（二）產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜

與制造業(yè)的產(chǎn)品成本的核算相比，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品成本核算方法是比較復(fù)雜的。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有一定的復(fù)雜性，所以，在開發(fā)過程中，會(huì)發(fā)生許多不同種類和性質(zhì)的費(fèi)用，企業(yè)只有合理的設(shè)置成本核算對(duì)象與成本項(xiàng)目，才能做好會(huì)計(jì)核算工作。

（三）經(jīng)營(yíng)收入及其相關(guān)稅金的核算不同

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)值比一般產(chǎn)品要高很多，而且生產(chǎn)周期也比一般產(chǎn)品要長(zhǎng)，所以一般都是采取預(yù)銷的方法，房地產(chǎn)企業(yè)要交納的流轉(zhuǎn)費(fèi)主要有土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅等等。

六、結(jié)束語

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)中占有很大地位，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算也是一個(gè)比較熱門的話題，做好會(huì)計(jì)成本核算，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展具有重要意義，同時(shí)這也是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠持續(xù)良好經(jīng)營(yíng)的一個(gè)重要內(nèi)容。

參考文獻(xiàn)

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第3篇：房產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì)核算 收入 成本

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)具有計(jì)劃性、商品性、復(fù)雜性的特點(diǎn)，開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大，風(fēng)險(xiǎn)大。目前，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在一些問題，尚需進(jìn)一步完善。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題

（一）會(huì)計(jì)科目設(shè)置不科學(xué)

按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置會(huì)計(jì)科目，應(yīng)根據(jù)會(huì)計(jì)記賬辦法規(guī)定，即所有賬簿均應(yīng)在年終結(jié)賬，而且需要年前建新賬。但這樣的規(guī)定并不適合房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)周期長(zhǎng)，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前均為在建工程，時(shí)間上要跨幾個(gè)會(huì)計(jì)年度，所以成本的結(jié)轉(zhuǎn)期以開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期為準(zhǔn)，而按通常會(huì)計(jì)記賬方法往往是要求在年終結(jié)舊賬建新賬。這樣就導(dǎo)致了一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目就要分別記在幾本賬上，這不利于投資分析，同時(shí)也增加了會(huì)計(jì)的工作量。

（二）收入確認(rèn)復(fù)雜

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對(duì)于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對(duì)于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長(zhǎng)，耗資巨大，其商品具有較高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，如何確認(rèn)商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移，要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。

（三）商品成本與售價(jià)不配比

房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。而且，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層、朝向或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比，得出的經(jīng)營(yíng)成果不具有真實(shí)性。

（四）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)披露不夠充分

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于財(cái)務(wù)狀況惡化，而致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資以及其報(bào)酬無法全部收回的可能。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)性就要求更充分地揭示風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)會(huì)計(jì)制度中并沒有針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策

（一）改進(jìn)會(huì)計(jì)科目設(shè)置

房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置會(huì)計(jì)科目時(shí)，應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身開發(fā)項(xiàng)目的多少、公司的規(guī)模大小及內(nèi)部管理需要來進(jìn)行成本的核算，體現(xiàn)直觀、明細(xì)等特征。應(yīng)當(dāng)設(shè)置成開發(fā)成本項(xiàng)目，房屋開發(fā)成本（土地、安裝）。其中房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)兩類，對(duì)于開發(fā)成本的二級(jí)科目設(shè)置為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本，土地開發(fā)成本又包括商品性土地開發(fā)成本，主要是作為土地一級(jí)開發(fā)。開發(fā)成本以單項(xiàng)工程作為成本核算對(duì)象，并進(jìn)行輔助核算，主要通過財(cái)務(wù)軟件啟用項(xiàng)目管理輔助核算模塊來完成。最后一級(jí)是開發(fā)成本的成本項(xiàng)目，即土地征用及拆遷費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等六個(gè)成本項(xiàng)目。在實(shí)務(wù)會(huì)計(jì)核算中，可以按核算對(duì)象設(shè)立成本卡片，并且可以連續(xù)記載項(xiàng)目從立項(xiàng)至驗(yàn)收的全部成本費(fèi)用，作為開發(fā)成本明細(xì)臺(tái)賬，到年末的時(shí)候只需要把本年度已竣工結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目建案歸檔。

（二）規(guī)定收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)準(zhǔn)是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件，是指我國(guó)相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)準(zhǔn):如對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。實(shí)務(wù)操作中，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)。簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，只是法律意義上的一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，也不能確認(rèn)收入。購(gòu)買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，由于房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時(shí)確認(rèn)收入，會(huì)導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。

（三）規(guī)范銷售收入與成本配比

當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí)，企業(yè)根據(jù)成本、市場(chǎng)、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位，與銷售收入不配比這一特殊問題。實(shí)際操作中，可采用兩種方法。一是實(shí)際售價(jià)成本率法，即在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調(diào)整。即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對(duì)銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。二是計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)?？梢园磫卧O(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號(hào)直接對(duì)號(hào)入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。

（四）擴(kuò)大信息披露內(nèi)容

一是在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中披露土地儲(chǔ)備量、取得成本及其構(gòu)成等信息。二是增加分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露。建議以企業(yè)每一開發(fā)項(xiàng)目為基本單位，披露其在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中形成的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量，包括銷售房地產(chǎn)收到的現(xiàn)金、購(gòu)買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。三是重視質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)的披露。一方面應(yīng)由企業(yè)根據(jù)所開發(fā)項(xiàng)目的具體情況提取質(zhì)量保證金，計(jì)入工程成本，以提高應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的能力。另一方面，應(yīng)在其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中充分揭示其各種風(fēng)險(xiǎn)，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度。

參考文獻(xiàn)

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第4篇：房產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算范文

摘 要：我國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平在不斷提高，房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要的方面也得到了極大的發(fā)展，但是對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)來說工程的時(shí)間周期比較長(zhǎng)，投資的財(cái)力和物力較大，因此在我們房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算方面的任務(wù)較重，并且在我們核算的時(shí)候，由于上述所描述的情況會(huì)面臨較多的問題，鑒于此本文將會(huì)著重來探討房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)核算的相關(guān)問題。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 會(huì)計(jì) 核算

在我國(guó)最近幾年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)取得了非常巨大的進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)作為帶動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要方面，受到了各方媒體和人員的密切關(guān)注，是否能夠完全做到會(huì)計(jì)核算和賬目設(shè)置的準(zhǔn)確合理是公司發(fā)展和社會(huì)監(jiān)督的重要方面。

我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)的生產(chǎn)、銷售的獨(dú)特性決定了我國(guó)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算與其余的商業(yè)商品會(huì)計(jì)核算的不同。所以在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸發(fā)展壯大并且逐步趨于成熟的條件下，很多會(huì)計(jì)的核算問題也逐步暴露。在這種情況之下，對(duì)于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作的準(zhǔn)確性將會(huì)關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠健康發(fā)展，因此我們應(yīng)該加大對(duì)于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算工作和解決問題的探討工作。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)合算的現(xiàn)狀和特征

1.對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說其收入比較復(fù)雜。商品銷售主要有開發(fā)銷售一體化和合同性開發(fā)兩種。對(duì)于后者來說是根據(jù)預(yù)先制定的合同開發(fā)項(xiàng)目，按照合同內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收款確認(rèn)工作，而對(duì)于企業(yè)自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目商品因?yàn)槠渫度氲馁Y金較多，整個(gè)工程的開發(fā)周期較長(zhǎng)。所以房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品采取很多的收款方式進(jìn)行結(jié)算工作，比如預(yù)售、分期等方式。在收款過程中要制定銷售合同，并要確認(rèn)收款和辦理過戶等，所以對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是一個(gè)比較復(fù)雜的過程。在實(shí)際的會(huì)計(jì)核算的過程中《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-收入》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移必須要以確定的實(shí)質(zhì)性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移為準(zhǔn)，因此對(duì)于一名高素質(zhì)的會(huì)計(jì)人員來說必須在工作中分清實(shí)質(zhì)的收入。綜上所述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行核算的時(shí)候其收入具有較高的復(fù)雜性。

2.在房地產(chǎn)開發(fā)過程中因?yàn)槠洚a(chǎn)品本身的建設(shè)周期較長(zhǎng)，所以對(duì)于一般的項(xiàng)目商品在建設(shè)過程中會(huì)投入大量的資金，想要收回成本需要大量的時(shí)間，在這個(gè)期間中，即使預(yù)售工作已經(jīng)完成，但是對(duì)于我們會(huì)計(jì)工作來說也無法確認(rèn)收入，這就對(duì)兩者的配比的原則造成了影響。另外對(duì)于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位，而對(duì)于銷售樓房來說是以戶型為基本單位，這就造成了兩者的不配比。

3.對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說現(xiàn)金流量表的編制工作是以整個(gè)企業(yè)為主體來進(jìn)行編制工作。投資和籌資活動(dòng)也是以一個(gè)企業(yè)單位為基本的單位，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以建筑部門作為一個(gè)基本的生產(chǎn)部門，其基本的運(yùn)營(yíng)都是以這個(gè)部門為主。在工程進(jìn)行階段時(shí)我們編制現(xiàn)金流量表所體現(xiàn)的是工程用物資、支付工資等科目，但是在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)工程完成后則是表現(xiàn)為銷售款的回收科目，以上所描述的這些原因都會(huì)對(duì)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算造成較大的差異性，這些差異性會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生一定的影響，因此無論對(duì)于內(nèi)部的審查還是外部的認(rèn)知，現(xiàn)金流量表都無法表現(xiàn)出企業(yè)現(xiàn)金流的全貌，這也就造成了我們會(huì)計(jì)工作的困難性。

二、解決會(huì)計(jì)核算問題的措施

1.合理設(shè)置會(huì)計(jì)科目

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)賬目設(shè)計(jì)的時(shí)候要仔細(xì)的對(duì)本企業(yè)的所有的工程進(jìn)行詳細(xì)審查工作，要明確本企業(yè)對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量，項(xiàng)目的具體規(guī)模，并要求結(jié)合具體的內(nèi)部管理章程進(jìn)行成本的核算工作。一般說來公司的下屬公司部門如果不對(duì)本單位內(nèi)的所有資金的流動(dòng)進(jìn)行獨(dú)立的核算工作的話，那就不用單獨(dú)設(shè)立開發(fā)間接費(fèi)用賬。只是在成本欄目?jī)?nèi)增加利息欄一項(xiàng)及管理費(fèi)這一項(xiàng)。由于利息費(fèi)用和管理費(fèi)用等費(fèi)用是主體，為了賬目的核算更加方便，可以對(duì)開發(fā)成本一級(jí)賬適當(dāng)?shù)娜∠⑶铱梢园汛üこ?、房屋開發(fā)等科目設(shè)為一級(jí)賬，然后根據(jù)相應(yīng)的一級(jí)科目設(shè)置明細(xì)賬。

在我們的實(shí)際的工作中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全能夠設(shè)立一份明細(xì)臺(tái)賬，然后根據(jù)我們進(jìn)行的核算的不同對(duì)象，設(shè)立成本卡片，這個(gè)卡片主要作用就是對(duì)項(xiàng)目從開始起到結(jié)束的所有的成本費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)的記錄工作。在一個(gè)會(huì)計(jì)年度工作完成后要將本年度已經(jīng)完成的工程項(xiàng)目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分，抬頭的內(nèi)容包括開工的具體時(shí)間、結(jié)束的具體時(shí)間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對(duì)于這個(gè)卡片的主要內(nèi)容則是應(yīng)該采取多欄式的明細(xì)賬進(jìn)行記錄。這種成本卡片的優(yōu)點(diǎn)是反映整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)程的資金情況，有利于對(duì)項(xiàng)目是否投資進(jìn)行詳細(xì)的分析。

2.實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)樵谝粋€(gè)會(huì)計(jì)期間內(nèi)，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的賬目和資金實(shí)際支付和發(fā)生的實(shí)際時(shí)間不一樣。我們國(guó)家的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定會(huì)計(jì)的核算是以權(quán)責(zé)發(fā)生制為主體，但是經(jīng)過我們會(huì)計(jì)人員多年的工作經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)其實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在日常的會(huì)計(jì)核算的工作中進(jìn)行現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制。因?yàn)樵谖覀兊臅?huì)計(jì)核算的過程中選擇權(quán)責(zé)發(fā)生制的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作存在缺陷，能夠讓人為的對(duì)所產(chǎn)生的利潤(rùn)進(jìn)行調(diào)劑，權(quán)責(zé)發(fā)生制在客觀上為企業(yè)的待攤費(fèi)用和應(yīng)收賬款等賬戶進(jìn)行調(diào)節(jié)提供了便捷，能夠?qū)е挛覀儠?huì)計(jì)信息的不準(zhǔn)確，進(jìn)而導(dǎo)致資金的流失。

再就是權(quán)責(zé)發(fā)生制不能準(zhǔn)確的反映出企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和其收入的實(shí)際情況，這樣會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資金的周轉(zhuǎn)情況不明確，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程項(xiàng)目簽訂越多的購(gòu)銷合同，所產(chǎn)生的資金問題也就更加的明顯。由上可以看出權(quán)責(zé)發(fā)生制并不適合我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作。如果是收付實(shí)現(xiàn)制能夠符合會(huì)計(jì)核算的謹(jǐn)慎性的原則，而且能夠很明確的表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的資金的流向問題，在編制現(xiàn)金流量表的時(shí)候也不影響現(xiàn)金收入、費(fèi)用及營(yíng)業(yè)外收入的情況。

3.擴(kuò)大信息透明度

在房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作的時(shí)候應(yīng)該加大信息的披露力度：一是對(duì)于土地的擁有量及其成本的信息，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說擁有大量的土地資源就意味著更多的建筑項(xiàng)目，這些土地隨著年限的增加也可以產(chǎn)生一定的利潤(rùn)，如果用于開發(fā)的話會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的利潤(rùn)更是不可估計(jì)。一般的房地產(chǎn)公司在信息中并沒有土地使用權(quán)、總額等相關(guān)的信息。所以我們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該在財(cái)務(wù)報(bào)告中增加關(guān)于土地使用及擁有量的相關(guān)信息，這樣可以有利于社會(huì)對(duì)于土地資源的監(jiān)督；

二是企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中應(yīng)該將所有的資金流向進(jìn)行公開，讓媒體和社會(huì)進(jìn)行監(jiān)督。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)該把企業(yè)作為基本一個(gè)的單位，在這個(gè)項(xiàng)目中的所有的活動(dòng)都應(yīng)該受到公眾的監(jiān)督活動(dòng)，尤其是對(duì)于資金的流動(dòng)情況，更應(yīng)該有詳細(xì)的報(bào)表讓媒體及公眾來時(shí)刻監(jiān)督。主要的監(jiān)督內(nèi)容應(yīng)該有購(gòu)買工程物資款，對(duì)工人的工資發(fā)放情況，還有就是對(duì)于樓房銷售所得到的房款的多少；

三是注重質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)信息的透明度，我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定的高危險(xiǎn)性，為此我們應(yīng)該建立起保證金制度來保障房屋產(chǎn)品的質(zhì)量，以此可以防范風(fēng)險(xiǎn)。但是對(duì)于我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說開發(fā)的工程需要的資金量巨大，所要消耗的時(shí)間也相對(duì)其余的商品比較長(zhǎng)，所以對(duì)于保證金的數(shù)額自然較高，而且需要保證的時(shí)間也相對(duì)較長(zhǎng)。

基于此種情況企業(yè)應(yīng)該就開發(fā)的具體情況提取質(zhì)量保證金，把保證金計(jì)入工程成本，提高對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)能力。同時(shí)在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告中應(yīng)該把企業(yè)可能遇見的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)的列明，并對(duì)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)力度進(jìn)行標(biāo)注，這樣才能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力的透明度。

結(jié)語：

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)管理水平的提高,對(duì)于會(huì)計(jì)的核算制度和體系趨于完善，我們應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的核算問題的探索,讓企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益更進(jìn)一步提升,從而可以有效地帶動(dòng)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李映蘭. 中小房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算應(yīng)關(guān)注的問題[J].理論月,2009,(02).

第5篇：房產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的主要內(nèi)容

成本核算工作指的是企業(yè)在生存發(fā)展的過程中，針對(duì)自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以及管理實(shí)施過程中的諸多經(jīng)濟(jì)投入成本按照一定的對(duì)象進(jìn)行分配，進(jìn)而完成對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以及管理實(shí)施過程中總的成本和各個(gè)分項(xiàng)單位成本投入的計(jì)算工作。具體到房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算工作，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過程中的企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的內(nèi)容包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用以及建筑安裝工程費(fèi)用、建筑工程設(shè)計(jì)施工過程中的基礎(chǔ)設(shè)施以及配套設(shè)施的購(gòu)買支出、企業(yè)生存發(fā)展過程中的籌資成本和管理費(fèi)用等等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算存在的問題

具體來講，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作存在的問題主要包括以下內(nèi)容:

(一)成本核算對(duì)象存在問題。

在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作中，成本核算對(duì)象存在的問題主要是成本核算的對(duì)象難以控制、難以界定甚至是難以確定，這其中既有房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程殊工程項(xiàng)目帶來的項(xiàng)目成本對(duì)象的特殊特征問題，也有企業(yè)在成本核算工作中核算工作的實(shí)行方法以及實(shí)行決策不夠合理的問題。這種問題表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際成本核算工作終究會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算工作出現(xiàn)對(duì)象劃分得過于細(xì)致或者劃分得過于籠統(tǒng)，導(dǎo)致成本核算工作的任務(wù)量增加但是實(shí)際成果卻沒有得到質(zhì)量上的提升，浪費(fèi)了大量人力物力的同時(shí)吃力不討好，這屬于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作中的常見問題。

(二)成本費(fèi)用的歸類存在問題。

成本費(fèi)用的歸類是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作中的重要工作內(nèi)容之一，其直接關(guān)系到企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作成果的真實(shí)性、準(zhǔn)確性以及嚴(yán)密性。然而在當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算工作中，部分企業(yè)在成本費(fèi)用的歸類上總會(huì)存在各種各樣的問題，常見的包括將企業(yè)日常管理實(shí)施以及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的費(fèi)用隨意歸類為直接成本和間接成本，而針對(duì)直接成本和間接成本之間的有效分別卻沒有作出相應(yīng)的規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)，有的房地產(chǎn)企業(yè)更傾向于做好整體企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作的內(nèi)容，對(duì)所屬單位的分項(xiàng)成本卻沒有更多全面細(xì)致的關(guān)注，造成整體成本投入偏大與事實(shí)不符的現(xiàn)象，同時(shí)部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)濟(jì)分配方式不夠合理，太過隨意，沒有經(jīng)過相應(yīng)的成本分配原則以及成本分配管理規(guī)定的允許就進(jìn)行成本分配工作，這既是對(duì)企業(yè)成本的不負(fù)責(zé)任，也造成了企業(yè)成本費(fèi)用的歸類出現(xiàn)問題。

(三)費(fèi)用的記錄存在問題。

房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算的費(fèi)用記錄也是保證其會(huì)計(jì)成本核算工作質(zhì)量的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容，然而部分房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)成本核算工作中的費(fèi)用記錄有的時(shí)候跨度太長(zhǎng)，成本核算工作的工作任務(wù)量過大或者說房地產(chǎn)企業(yè)在不同建設(shè)項(xiàng)目上的成本費(fèi)用記錄在同一個(gè)記錄本上，造成了不同項(xiàng)目之間的成本費(fèi)用記錄混亂情況，這也是造成房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作質(zhì)量存在問題的一個(gè)常見現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的解決措施

(一)加強(qiáng)對(duì)成本核算對(duì)象的制定標(biāo)準(zhǔn)建立工作。

房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)成本核算工作中應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)成本核算對(duì)象界定標(biāo)準(zhǔn)的建立和完善工作，進(jìn)而根據(jù)不同對(duì)象的會(huì)計(jì)成本核算工作完成企業(yè)的整體成本核算工作，促進(jìn)成本核算工作質(zhì)量的有效提升。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)成本核算對(duì)象的界定標(biāo)準(zhǔn)制定工作中一是需要考慮其旗下建設(shè)項(xiàng)目的不同特征，包括其類型、地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、用途、裝修、施工隊(duì)伍、建設(shè)單位以及施工工期等諸多特征的不同制定相應(yīng)的對(duì)比標(biāo)準(zhǔn)。二是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)其旗下每一項(xiàng)建筑工程項(xiàng)目施工過程中施工圖紙的不同，完成對(duì)同一結(jié)構(gòu)類型或者說開發(fā)地點(diǎn)已經(jīng)自發(fā)形成一片區(qū)域類型的建筑工程項(xiàng)目的整理歸納和分類排比工作。這一過程中房地產(chǎn)企業(yè)還能夠根據(jù)建筑工程項(xiàng)目其他主要類型特征上的不同，完成對(duì)分享對(duì)象的分類整理工作，比如施工工期的時(shí)間相同、建設(shè)單位的性質(zhì)相同以及施工單位的性質(zhì)相同等等，具備上述主要特征類型的建筑工程項(xiàng)目都可以劃作同一類的成本核算對(duì)象?？傮w來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)成本對(duì)象特征上的不同與相同之處完成對(duì)成本核算對(duì)象的確定工作，包括企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)管理過程中的種種事務(wù)，都可以根據(jù)其所屬部門的不同完成對(duì)象的界定工作。

(二)加強(qiáng)對(duì)成本核算費(fèi)用的整理分配工作。

房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算費(fèi)用的整理分配工作過程采用直接成本以及間接成本的分類歸納方法這一方法是沒錯(cuò)的，然而在具體施行的過程中房地產(chǎn)企業(yè)卻欠缺了相關(guān)的直接成本與間接成本的分類整理標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)對(duì)于直接成本和間接成本的核算工作中沒有過多注重細(xì)節(jié)以及其具體分類上的不同造成的成本核算工作內(nèi)容和方法的不同，最終導(dǎo)致企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算費(fèi)用的整理分配工作上存在問題，引發(fā)整體的會(huì)計(jì)成本核算工作質(zhì)量出現(xiàn)問題。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)需要在成本核算工作中加強(qiáng)對(duì)直接成本與間接成本的分類管理工作，建立相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對(duì)其不同成本類型中細(xì)節(jié)以及整體的分類工作，保證成本核算工作人員能夠有效面對(duì)諸多類型的成本核算工作內(nèi)容而運(yùn)用直接成本和間接成本的方法完成對(duì)成本費(fèi)用的計(jì)算。例如房地產(chǎn)企業(yè)可以按照受益的比例或者預(yù)算面積將公共配套設(shè)施費(fèi)用分配給受益對(duì)象、根據(jù)因果關(guān)系法將基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用合理分配到相應(yīng)的用戶身上等等。

(三)加強(qiáng)費(fèi)用記錄管理的合理性。

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作的實(shí)行質(zhì)量以及減少其施行過程中的誤差，加強(qiáng)對(duì)成本核算費(fèi)用記錄管理工作的同時(shí)加強(qiáng)對(duì)成本費(fèi)用記錄工作的合理性是房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行的一項(xiàng)工作內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)在完成了對(duì)不同類型的成本核算對(duì)象以及成本核算費(fèi)用的歸類整理之后，應(yīng)該盡量將那些成本費(fèi)用較少的項(xiàng)目安排在統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)下進(jìn)行合并核算，單獨(dú)設(shè)立的科目最好是容納金額較大并且不斷發(fā)生的成本費(fèi)用類型。同時(shí)在成本費(fèi)用記錄的工作中企業(yè)應(yīng)該盡量避免過長(zhǎng)時(shí)間的費(fèi)用記錄現(xiàn)象，如果確實(shí)需要的話企業(yè)可以通過明細(xì)臺(tái)賬的設(shè)置方法來有效加強(qiáng)對(duì)長(zhǎng)時(shí)間的費(fèi)用記錄的整理歸納工作，使其能夠更加有效地促進(jìn)企業(yè)整體會(huì)計(jì)成本核算費(fèi)用的實(shí)行質(zhì)量。

四、結(jié)語

第6篇：房產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算范文

【關(guān)鍵詞】“營(yíng)改增”；甲供材

一、引言

“甲供材”是指房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目施工建設(shè)期間，對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)所需要的主要建筑材料由甲方提供，由甲方負(fù)責(zé)材料的采供，貨款支付，質(zhì)量監(jiān)管責(zé)任，增值稅發(fā)票抬頭開具甲名稱，施工方只是提供少量建筑材或輔助材料，主要提供勞務(wù)施工，和施工管理等工作。甲供材是目前房地產(chǎn)行業(yè)普遍采用的建設(shè)合作機(jī)制，他對(duì)于保障建設(shè)質(zhì)量，減少施工方資金壓力實(shí)現(xiàn)多方互利共贏的局面，也能夠進(jìn)一步促進(jìn)中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。在國(guó)家2016年36號(hào)文出臺(tái)后，對(duì)于甲供材可以采用簡(jiǎn)易計(jì)稅也可以采用一般計(jì)稅方法核算，增加了稅收繳納的自由度，對(duì)于降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)水平有重要意義。

二、青島FG房地產(chǎn)開發(fā)有限公司情況介紹

1.公司概況

（1）公司簡(jiǎn)介

青島FG房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1994年創(chuàng)立于青島，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)為主要業(yè)務(wù)，涉及旅游休閑、物業(yè)管理、建筑設(shè)計(jì)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)集團(tuán)。更好、更強(qiáng)、更長(zhǎng)，成為一個(gè)不斷超越過往并可持續(xù)發(fā)展的百年企業(yè)是公司的基本目標(biāo)。

（2）目情況

189項(xiàng)目是該公司新開發(fā)的“世紀(jì)城”項(xiàng)目，主要建設(shè)100平米以下的商住兩用項(xiàng)目，一樓和二樓作為商場(chǎng)，三樓到十五樓作為住房，該項(xiàng)目占地17888平米，建筑面積98778平方米，建設(shè)房屋987套。公司工程建設(shè)主要采用總包的形勢(shì)建設(shè)，建設(shè)方由青島榮鼎建設(shè)公司承攬，監(jiān)理方為青島現(xiàn)代監(jiān)理。為保障工程質(zhì)量公司材料甲供材的方式進(jìn)行，建設(shè)方主要提供建筑勞務(wù)。

（3）甲供材會(huì)計(jì)核算情況

甲方作為材料采購(gòu)方，與建材市場(chǎng)的供貨商簽訂采購(gòu)協(xié)議，并要求提供增值稅17%的稅率發(fā)票，以防作為建筑施工方提供6%建筑施工服務(wù)專用發(fā)票。FG公司財(cái)務(wù)部門收到材料后，會(huì)計(jì)分錄如下：借方：原材料 應(yīng)交稅金-增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅 貸方：銀行存款。乙方施工領(lǐng)用建筑材料時(shí)，會(huì)計(jì)分錄為 借方：開發(fā)成本 貸方：原材料。

2.甲供材增值稅核算情況

公司主要采用一般計(jì)稅原則，進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票主要以17%的稅率為主，銷售不動(dòng)產(chǎn)主要為11%稅率為主。按照進(jìn)項(xiàng)稅銷項(xiàng)稅差額計(jì)算增值稅稅額，應(yīng)“營(yíng)改增”之前公司繳納營(yíng)業(yè)稅，無需取得專用發(fā)票，但是按照不動(dòng)產(chǎn)銷售的5%計(jì)提營(yíng)業(yè)稅金。

“營(yíng)改增”后甲供材行為的界定由界定原材料范圍轉(zhuǎn)變?yōu)槎惙ú唤缍坠┎牧戏秶?。因此，只要采?gòu)采購(gòu)材料由甲方提供就可以確定甲供材模式，采取簡(jiǎn)易征稅模式。

三、青島FG房地產(chǎn)開發(fā)有限公司會(huì)計(jì)核算與稅收處理存在的問題

1.領(lǐng)料建設(shè)開發(fā)方式造成開發(fā)成本核算信息失真

在建設(shè)施工過程中，乙方憑借領(lǐng)料單據(jù)到甲方處領(lǐng)建設(shè)材料。由于建設(shè)施工過程中統(tǒng)計(jì)不到位，存在很多多領(lǐng)料未使用完情況，但是計(jì)算開發(fā)成本中沒有扣除，造成開發(fā)成本虛高問題。公司目根據(jù)月度作為結(jié)轉(zhuǎn)材料時(shí)點(diǎn)，大量而品種繁多的建筑材料導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)員統(tǒng)計(jì)壓力大，經(jīng)常無按時(shí)完成統(tǒng)計(jì)工作，經(jīng)常出現(xiàn)虛報(bào)，錯(cuò)報(bào)，漏報(bào)的情況，因此多種情況下造成開發(fā)成本信息失真，開發(fā)成本無法核算正確的工程建設(shè)成本。

2.領(lǐng)料建設(shè)開發(fā)方式下材料耗費(fèi)嚴(yán)重開發(fā)成本高

在非甲供材情況，乙方在概算的約束下，既要降低采購(gòu)成本還要降低材料耗費(fèi)，因此經(jīng)濟(jì)效率高，材料浪費(fèi)情況少，但是甲供材情況下，乙方材料領(lǐng)用耗用完全不受到約束，而企業(yè)甲方無暇對(duì)材料的耗用進(jìn)行監(jiān)管，造成在工程造假不斷升高，甲方利潤(rùn)空間不斷院所。在材料耗費(fèi)多的同時(shí)，也存在偷料，換料等管理問題，由于甲方使用品質(zhì)較高的建筑材料，因此經(jīng)常發(fā)生材料丟失混在消耗中報(bào)送數(shù)據(jù)，同時(shí)也存在外部以次充好的現(xiàn)象，將好材料換出，這樣就會(huì)嚴(yán)重影響建筑質(zhì)量，造成安全隱患。

3.甲供材情況下材料低稅率較多，甲方稅負(fù)重

其他建設(shè)材料成本占15%，資本化利息占據(jù)10%.而對(duì)于建設(shè)主體使用的砂石沙子水泥廠可以提供3%增值稅專用發(fā)票人力成本只有對(duì)于利潤(rùn)部分開具增值稅專用發(fā)票，資本化利息無法提供專用發(fā)票，只有占據(jù)總成本15%的材料可以提供增值稅專用發(fā)票。公司在萬達(dá)二期項(xiàng)目中，對(duì)外銷售稅率為11%，但是增值稅發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅只能取得3%，因此增加了是稅收成本，而對(duì)于資本化利息無法提供進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，直接增加稅務(wù)為11%，因此可以看出在甲供材情況下，增加甲方稅負(fù)水平。

四、青島FG房地產(chǎn)開發(fā)有限公司甲供材會(huì)計(jì)和稅收處理改進(jìn)

1.設(shè)計(jì)成本差異科目，實(shí)施計(jì)劃成本管理

公司應(yīng)當(dāng)建立計(jì)劃成本管理機(jī)制，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理機(jī)制，制定限額領(lǐng)料單，對(duì)于結(jié)轉(zhuǎn)超出的建筑材料，作為扣除乙方公司的結(jié)算或狂。具體會(huì)計(jì)處理方式如下：領(lǐng)用材料當(dāng)日會(huì)計(jì)不做處理，月度核算時(shí)：借方：開發(fā)成本 貸方：原材料 材料成本差異。材料成本差異借方主要核算建設(shè)過程中節(jié)約材料狀況，科目貸方主要核算超支材料。工程結(jié)算時(shí)，根據(jù)工程部門的實(shí)際測(cè)算，確認(rèn)雙方責(zé)任。會(huì)計(jì)科目為 借方：應(yīng)付賬款 材料成本差異 貸方：銀行存款 。在計(jì)劃成本管理下可以真正實(shí)現(xiàn)對(duì)材料耗用管理，降低工程建造成本，保障公司利潤(rùn)空間。

2.加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算信息化管理提高核算效率

通過信息化手段，提高企業(yè)核算效率，實(shí)現(xiàn)核算效率全面提升，對(duì)于以前工程月度核算和統(tǒng)計(jì)慢的問題，可以建立與乙方的材料進(jìn)銷存管理軟件互通，實(shí)現(xiàn)信息化操作，現(xiàn)場(chǎng)結(jié)轉(zhuǎn)處建筑施工單位實(shí)際使用材料狀況，對(duì)于品種多數(shù)量大的建筑材料可以通過概算的方式，在半年度進(jìn)行全面核查，調(diào)整以前月份存在的核算出入，實(shí)現(xiàn)成本的真實(shí)核算。

3.建立稅收評(píng)估機(jī)制及相應(yīng)稅務(wù)處理

建立供應(yīng)商評(píng)估機(jī)制，在工程建設(shè)初期，應(yīng)當(dāng)建立項(xiàng)目稅收評(píng)估機(jī)制，評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)成本同時(shí)，估算材料耗用與采購(gòu)，與小規(guī)模納稅人和一般納稅人進(jìn)行事前詢價(jià)。根據(jù)無差異平衡點(diǎn)的計(jì)算方式，計(jì)算選擇小規(guī)模納稅人還是一般納稅人。具體計(jì)算方式為：采購(gòu)數(shù)量*小規(guī)模采購(gòu)單價(jià)/（1+3%）=采購(gòu)數(shù)量*一般納稅人采購(gòu)單價(jià)/（1+17%），在雙方進(jìn)項(xiàng)稅計(jì)算為0的情況下，小規(guī)模企業(yè)和一般納稅人的就會(huì)在同一水平之下。

建立一般計(jì)稅和簡(jiǎn)易計(jì)稅評(píng)估機(jī)制，在項(xiàng)目建設(shè)初期，在充分的外部詢價(jià)后，分類統(tǒng)計(jì)供應(yīng)商的納稅人資質(zhì)和可以提供的專用發(fā)票稅率，如果在無法取得或這較少取得增值稅專用發(fā)票的情況，應(yīng)當(dāng)采用簡(jiǎn)易計(jì)稅的方式實(shí)現(xiàn)增值稅征繳，具體會(huì)計(jì)分錄如下：借方 原材料 貸方：銀行存款 銷售時(shí)：解放n解放：銀行存款 貸方：銷售收入 銷項(xiàng)稅。 結(jié)轉(zhuǎn)稅金 借方：銷項(xiàng)稅 貸方：進(jìn)項(xiàng)稅 未繳增值稅

而對(duì)于供應(yīng)商具備一般納稅人資質(zhì)并能提供較高稅率的增值稅專用發(fā)票，應(yīng)當(dāng)采用一般納稅核算。一般納稅人具體稅收核算如下：應(yīng)繳增值稅額=銷項(xiàng)稅-進(jìn)項(xiàng)稅 ，具體會(huì)計(jì)分錄如下：借方 原材料 應(yīng)繳稅金-進(jìn)項(xiàng)稅 貸方：銀行存款 銷售時(shí)：借方：銀行存款 貸方：銷售收入 銷項(xiàng)稅，結(jié)轉(zhuǎn)稅金 借方：銷項(xiàng)稅 貸方：進(jìn)項(xiàng)稅 未繳增值稅。

五、結(jié)束語

綜上所述，在“營(yíng)改增”之后，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收和會(huì)計(jì)處理研究，對(duì)于房地降低建造成本和稅收成本有重要意義。本文通過青島FG房地產(chǎn)開發(fā)公司為例，介紹公司公司目前會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理存在的問題如：（1）領(lǐng)料建設(shè)開發(fā)方式造成開發(fā)成本核算信息失真；（2）領(lǐng)料建設(shè)開發(fā)方式下材料耗費(fèi)嚴(yán)重開發(fā)成本高；（3）甲供材情況下材料低稅率較多，甲方稅負(fù)重。根據(jù)上述問題提出：（1）設(shè)計(jì)成本差異科目，實(shí)施計(jì)劃成本管理；（2）加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算信息化管理提高核算效率；（3）建立稅收評(píng)估C制及相應(yīng)稅務(wù)處理方案

參考文獻(xiàn)：

第7篇：房產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算范文

關(guān)鍵詞：甲供材；會(huì)計(jì)核算；稅務(wù)處理

中圖分類號(hào)：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）11-0-01

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”

所謂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”，是指由建設(shè)單位即房地產(chǎn)企業(yè)也稱為甲方，由其自行購(gòu)買或提供原材料，施工單位僅提供建筑勞務(wù)的工程。在房地產(chǎn)開發(fā)中，一般材料占商品房建造成本的30%～40%，開發(fā)成本高。出于對(duì)于施工工程中使用材料的質(zhì)量及降低工程成本效益的角度考慮，采用“甲供材”這種施工方式有效地防止在包工包料方式下建筑施工方在材料上大做文章，規(guī)避由建筑材料所引起的風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的工程質(zhì)量和自身的聲譽(yù)。

二、在實(shí)務(wù)工作中，“甲供材”的財(cái)務(wù)核算主要有兩種方法

方法一：“甲供材”直接計(jì)入投資項(xiàng)目的賬戶。例如：房地產(chǎn)公司作為建設(shè)方從市場(chǎng)購(gòu)入材料時(shí)的會(huì)計(jì)處理：借記工程物資，貸記銀行存款。這里假設(shè)不考慮增值稅的抵扣問題或者，取得的是普通發(fā)票。領(lǐng)用這部分材料時(shí)，按材料實(shí)際購(gòu)買價(jià)：借記“在建工程—開發(fā)成本——××項(xiàng)目”，貸記“工程物資”。由于房地產(chǎn)公司自購(gòu)材料用于本單位開發(fā)項(xiàng)目中，發(fā)出的材料就會(huì)直接計(jì)入了工程成本中，這是毫無疑問的。而施工方在收到材料后，通常不作賬務(wù)處理，只是在輔助賬登記管理。根據(jù)國(guó)家工程造價(jià)的有關(guān)規(guī)定，在工程施工中，工程總造價(jià)中要含材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、其他費(fèi)，其中工程所用全部材料應(yīng)當(dāng)在工程總造價(jià)中的核算，而不再考慮材料是由哪一方來提供的，并且計(jì)入工程總造價(jià)中的材料都要提稅后的，即為含稅價(jià)。顯然建設(shè)方將工程耗用的材料不計(jì)施工成本，而是直接沖減庫(kù)存材料；而對(duì)施工單位而言是有利的，這部分的“甲供材”也沒有反應(yīng)在施工方的工程收入和工程支出中，從而減少采購(gòu)成本和進(jìn)貨成本，施工方不用為開發(fā)商開具該材料建筑安裝發(fā)票，只需交納這部分材料的稅費(fèi)即可。

方法二：“甲供材”是通過預(yù)付賬款轉(zhuǎn)賬方式結(jié)算的，房地產(chǎn)企業(yè)在交付材料時(shí)，直接將材料預(yù)算價(jià)格以預(yù)付款形式抵頂施工單位的工程款，在交付材料時(shí)這樣做處理：借記預(yù)付賬款，貸記工程物資或者是借記預(yù)付工程款，貸記庫(kù)存材料。然而，工程物資（庫(kù)存材料）是按實(shí)際成本來轉(zhuǎn)出，預(yù)算價(jià)與實(shí)際價(jià)之間的差額就會(huì)直接計(jì)入工程成本中。施工方在收到材料時(shí)按預(yù)算價(jià)：借記原材料或工程物資，貸記預(yù)收賬款。用于工程施工時(shí)再將該批材料計(jì)入合同成本中。施工方給房地產(chǎn)企業(yè)開具“甲供材”部分建筑安裝發(fā)票是按預(yù)算價(jià)。

然而在現(xiàn)實(shí)中，在總造價(jià)確定的情況下，工程的總造價(jià)也是作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)該支付給施工單位的總的工程款，只不過這個(gè)工程款支付的形式不同，不僅僅是以現(xiàn)金方式，有時(shí)以材料沖抵預(yù)付款方式支付的。

兩種“甲供材”的會(huì)計(jì)處理從相關(guān)法律法規(guī)上看是沒有問題的，只要提供的會(huì)計(jì)資料符合會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求，真實(shí)合法有效，這兩種處理方法都是可以接受的。

三、上述兩種不同的財(cái)務(wù)核算方式，稅收管理上是如何確定的

1.對(duì)于“甲供材”這種現(xiàn)象，在稅法上規(guī)定是比較明確的。從稅收負(fù)擔(dān)上看，方法一采用只繳稅，不開票的形式。施工方應(yīng)就預(yù)收價(jià)（不含材料）的開具建筑業(yè)發(fā)票。對(duì)于“甲供材”部分只繳稅，不開票。如果按的建筑合同總造價(jià)開票就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的材料重復(fù)記入成本。方法二屬于既繳稅，又開票。由于材料是由房地產(chǎn)建設(shè)方所購(gòu)入，通過材料的出庫(kù)抵頂預(yù)付賬款為作價(jià)，未入工程成本，只是按預(yù)算價(jià)與材料實(shí)際成本的差直接進(jìn)入了工程成本。施工方按建筑合同總造價(jià)開建筑業(yè)票，并交納營(yíng)業(yè)稅。

2.按現(xiàn)行稅法，2009年版最新營(yíng)業(yè)稅的暫行條例規(guī)定，凡是提供建筑業(yè)勞務(wù)的，應(yīng)將工程所用的原料，設(shè)備及動(dòng)力等其也物資都列入營(yíng)業(yè)額中，以此做為計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)來繳納營(yíng)業(yè)稅，注意這里的勞務(wù)是排除裝飾勞務(wù)的。同時(shí)，又強(qiáng)調(diào)營(yíng)業(yè)額中建設(shè)方所提供設(shè)備的價(jià)款不包括在內(nèi)。

稅法之所以這樣規(guī)定，其目的是防止“包工包料”的建筑工程的納稅人以建設(shè)方（甲方）的名義購(gòu)買原材料，來逃避營(yíng)業(yè)稅。

3.鑒于上述規(guī)定，施工方開票時(shí)的價(jià)款無論是否含“甲供材”，在計(jì)算營(yíng)業(yè)稅額時(shí)“甲供材”都應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)額中征收營(yíng)業(yè)稅。也就是說從理論上，對(duì)于施工方而言，無論房地產(chǎn)企業(yè)采用方法一還是方法二進(jìn)行會(huì)計(jì)核算都不影響施工方所交納的稅額，其稅負(fù)是不變的。只不過開票金額是根據(jù)甲方的會(huì)計(jì)處理的不同，有所變化而已。

4.在現(xiàn)實(shí)的情況中，由于“甲供材”存在，相關(guān)稅收問題顯現(xiàn)出來，例如：施工企業(yè)按總造價(jià)合同確認(rèn)收入并交營(yíng)業(yè)稅，但對(duì)于“甲供材”這部分施工方無法取得建筑發(fā)票就無法進(jìn)入施工成本，也就無法在計(jì)算所得稅前扣除等諸多問題。還有的施工方錯(cuò)誤以為不開“甲供材”部分的發(fā)票即可少納營(yíng)業(yè)稅，其實(shí)不然，“甲供材”部分的建安發(fā)票是否開具都不影響其應(yīng)納稅額。做為流轉(zhuǎn)稅，營(yíng)業(yè)稅具有稅賦轉(zhuǎn)嫁性的特征。即使施工單位為開發(fā)商開具“甲供材”部分的建安發(fā)票，其營(yíng)業(yè)稅的負(fù)擔(dān)也不會(huì)有所增加。實(shí)際的稅金均轉(zhuǎn)由由房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)。而房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)因施工方不開具“甲供材”降低開發(fā)成本，施工方也會(huì)因其不開“甲供材”部分發(fā)票，承擔(dān)偷漏稅的風(fēng)險(xiǎn)。開票上的矛盾只是一方面，另一方面加大了稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理難度，首先，在方法一的會(huì)計(jì)處理下由于施工方的只繳稅，不開票行為會(huì)導(dǎo)至房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)材料直接計(jì)入工程成本，無需憑工程結(jié)算發(fā)票計(jì)入成本。這會(huì)促使房地產(chǎn)企業(yè)不愿意將“甲供材”所含稅金交付給施工方，或者雙方惡意串通，即繳稅又開票，在繳稅的同時(shí)將“甲供材”列入建筑業(yè)發(fā)票中重復(fù)計(jì)入成本中。這會(huì)增加了稅務(wù)機(jī)關(guān)征管難度。其次在工程預(yù)算造價(jià)單只是通過審核雙方的“甲供材”的采購(gòu)發(fā)票，出庫(kù)，入庫(kù)等單據(jù)來確認(rèn)施工方的“甲供材”的施工成本中，明確所得稅前列支項(xiàng)目。這一做法人工成本大難以推廣。特別是夸地區(qū)的建筑工程，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)做法各不相同。

四、“甲供材”管理上的建議

1.改進(jìn)會(huì)計(jì)核算方式。為了避免由“甲供材”帶來的涉稅矛盾，首先，雙方當(dāng)事人在訂立合同時(shí)應(yīng)注意建造合同的合法有效性，如果合同中約定“甲供材”不含工程總造價(jià)內(nèi)，則該合同的有效性就存在問題。其次，在建設(shè)方發(fā)出“甲供材”這一環(huán)節(jié)上建議制定相關(guān)規(guī)定，只有將這部分材料真正的用于建筑工程中了才允許在建設(shè)方的工程成本中列支，這樣會(huì)加大施工方“甲供材”這部分稅金的取得承取的主動(dòng)權(quán)，緩解了雙方因這部分稅金產(chǎn)生的分歧。再次，加強(qiáng)企業(yè)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作的規(guī)范管理，完善財(cái)務(wù)制度，避免不必要的納稅調(diào)整。

2.強(qiáng)化對(duì)“甲供材”的征收管理。首先稅務(wù)部門不斷完善稅收相關(guān)制度。加強(qiáng)對(duì)“甲供材”問題的監(jiān)督，明確房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位尾款結(jié)算時(shí)的流程。在支付工程款時(shí)必須出具施工單位提供的建安發(fā)票和稅務(wù)機(jī)關(guān)出具建筑工程項(xiàng)目清算表，有了該表證明項(xiàng)目的稅款已結(jié)清。這樣有效地預(yù)防了施工單位偷逃“甲供材”的稅款。其次，稅務(wù)部門應(yīng)加大對(duì)建筑工程建設(shè)方及施工方的項(xiàng)目登記管理，定期和不定期地抽查各單位有無“甲供材“方式的存在，并相應(yīng)報(bào)送建設(shè)單位供應(yīng)情況，做好“甲供材”備查賬簿的登記工作。

參考文獻(xiàn)：

[1]施海峰，杜靜.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“甲供材”的會(huì)計(jì)處理及稅務(wù)分析[J].江蘇建筑，2012（1）.

[2]許峰，袁效駿.結(jié)合案例剖析“甲供材料”的會(huì)計(jì)處理[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2009（16）.

第8篇：房產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算范文

【關(guān)鍵詞】中小企業(yè) 會(huì)計(jì)規(guī)范化 管理

1 中小企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的突出問題

一是會(huì)計(jì)人員素質(zhì)較低，小企業(yè)會(huì)計(jì)制度的執(zhí)行較差。中小企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員普通學(xué)歷層次較低，有的甚至是自學(xué)或跟隨別的會(huì)計(jì)人員學(xué)習(xí)了一些財(cái)務(wù)處理方法，既不全面也不規(guī)范。遇到一些較難業(yè)務(wù)就無以下手。另外有部分小企業(yè)聘請(qǐng)兼職會(huì)計(jì)或請(qǐng)人記賬，使得會(huì)計(jì)難以落實(shí)內(nèi)部控制、內(nèi)部牽制及稽核制度。雖然2007年財(cái)政部新頒布《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，目的是為中小企業(yè)的核算提供依據(jù)，為會(huì)計(jì)人員的日常工作建立制度和標(biāo)準(zhǔn)。但從現(xiàn)行的《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》實(shí)施結(jié)果看并沒有達(dá)到預(yù)期效果，有的企業(yè)甚至對(duì)《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的存在置若匿聞。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)工作中，《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定的一些內(nèi)容可能與當(dāng)?shù)貒?guó)稅、地稅部門的要求存在一定出入，企業(yè)一般會(huì)按稅務(wù)部門的要求進(jìn)行賬務(wù)處理。中小企業(yè)的管理者以銷售經(jīng)營(yíng)作為工作的重心對(duì)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)，對(duì)會(huì)計(jì)核算工作是否按制度規(guī)范化操作并不在意，財(cái)務(wù)人員在執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》較差。

二是建賬不規(guī)范，造假現(xiàn)象普遍。一些企業(yè)未按，《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》建立賬目，有的中小企業(yè)所設(shè)立賬目是方便“自家人”查看的簡(jiǎn)單記錄，根本不符合企業(yè)會(huì)計(jì)制度的要求。有的中小企業(yè)通過制做虛假的原始憑證、企業(yè)間的購(gòu)銷業(yè)務(wù)采用現(xiàn)金結(jié)算、低價(jià)格購(gòu)進(jìn)不開具發(fā)票偷逃稅金；有的企業(yè)出現(xiàn)設(shè)立兩套或多套賬目的情況，如“給稅務(wù)看的賬”，“給銀行看的方便貸款的賬”；有的中小企業(yè)為了達(dá)到一定規(guī)模來顯示實(shí)力虛假出資，并在注冊(cè)后抽逃資金，造成賬面上的實(shí)收資本與實(shí)際不符相差懸殊，部分中小企業(yè)屬于家族式企業(yè)，房產(chǎn)和車輛等資產(chǎn)應(yīng)屬于個(gè)人的卻都反映到企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上。還有的小企業(yè)沒有房產(chǎn)登記證、土地使用證等，據(jù)調(diào)查顯示設(shè)立兩套以上賬目的中小企業(yè)已經(jīng)超過總數(shù)的75%，這就造成了非常嚴(yán)重的會(huì)計(jì)信息失真，使的嚴(yán)格執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》成了空文。

三是外部監(jiān)管力度低，逃稅愿望強(qiáng)烈。由于我國(guó)中小企業(yè)點(diǎn)多面廣，財(cái)政、稅務(wù)、銀行等外部監(jiān)管部門一般集中精力監(jiān)管大型企業(yè)，對(duì)此類相對(duì)分散的中小企業(yè)疏于管理，存在重各自業(yè)務(wù)指導(dǎo)、重扶持輕監(jiān)管，重營(yíng)造寬松經(jīng)營(yíng)環(huán)境輕中小企業(yè)管理能力建設(shè)指導(dǎo)，使得這些外部監(jiān)管部門在管理和執(zhí)法上不像對(duì)待大型企業(yè)那樣嚴(yán)格，即使有時(shí)對(duì)中小企業(yè)存在的問題進(jìn)行處理，也往往重在教育高舉輕放，這就造成了一些中小企業(yè)業(yè)主法制管理觀念較淡薄，一些中小企業(yè)立足于業(yè)主利益最大化，通過“合理避稅”，過度稅收籌劃的方式偷逃稅金，使得調(diào)節(jié)企業(yè)利潤(rùn)成為“常態(tài)”，致使一些中小企業(yè)嚴(yán)重違規(guī)、會(huì)計(jì)信息失真事件頻發(fā)。

2 對(duì)中小企業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范化的幾點(diǎn)建議

2.1 建立健全中小企業(yè)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)和制度，加強(qiáng)企業(yè)外部監(jiān)管和內(nèi)部制度建設(shè)

各地在對(duì)中小企業(yè)積極扶持引導(dǎo)、完善服務(wù)、保障權(quán)益，為中小企業(yè)創(chuàng)立和發(fā)展創(chuàng)造有利的環(huán)境的基礎(chǔ)上，也要依法對(duì)中小企業(yè)會(huì)計(jì)進(jìn)行規(guī)范 。首先建立健全中小有的會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，依據(jù)《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》完善企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)制度，使會(huì)計(jì)核算合規(guī)合法；其次切實(shí)推行會(huì)計(jì)持證上崗制度，對(duì)中小企業(yè)學(xué)歷層次較低、無財(cái)務(wù)任職資格的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員，通過加大現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度特別是小企業(yè)會(huì)計(jì)制度的培訓(xùn)力度，強(qiáng)化會(huì)計(jì)職業(yè)道德教育，全面提高企業(yè)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)操作能力和職業(yè)道德水準(zhǔn)，提高此類企業(yè)會(huì)計(jì)從業(yè)人員素質(zhì)，把不符合要求的人員排除在企業(yè)會(huì)計(jì)崗位之外，切實(shí)做到“誠(chéng)信為本，守準(zhǔn)則，不做假賬”，確保企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范化進(jìn)行。再次財(cái)政、稅務(wù)、銀行等外部監(jiān)管部門也應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，在積極主動(dòng)做好服務(wù)、解決實(shí)際困難的基礎(chǔ)上，樹立起監(jiān)管意識(shí)，充分利用“互聯(lián)網(wǎng)+監(jiān)管”的優(yōu)勢(shì)，切實(shí)對(duì)中小企業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管，尤其是對(duì)中小企業(yè)執(zhí)行會(huì)計(jì)制度等方面的監(jiān)管，在實(shí)務(wù)操作中要對(duì)嚴(yán)重違法的中小企業(yè)加大懲處力度，同時(shí)輔導(dǎo)企業(yè)建立健全內(nèi)部制度建設(shè)，做好規(guī)范中小企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作。

2.2 增強(qiáng)管理者法制意識(shí)，完善和規(guī)范會(huì)計(jì)核算辦法

中小企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范性問題與企業(yè)管理者的素質(zhì)是密不可分的。作為管理者應(yīng)首先學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理理念和方法，實(shí)施程序化、規(guī)范化、制度化管理，在人員的聘用上要偏向高學(xué)歷懂管理的專業(yè)人員，形成有凝聚力的管理團(tuán)隊(duì)，建立有核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)文化；要不斷完善和規(guī)范會(huì)計(jì)核算辦法，從原始憑證、記賬憑證、明細(xì)賬、總賬一直到會(huì)計(jì)報(bào)表的編制都要嚴(yán)格執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，對(duì)于原始憑證要做到真實(shí)、合法、完整、及時(shí)；對(duì)于記賬憑證要連續(xù)編號(hào)、完整填寫、手續(xù)齊全、簽字合法；對(duì)于明細(xì)賬總賬不得偽造不得賬外設(shè)賬全。

2.3 轉(zhuǎn)變觀念全面推進(jìn)中小企業(yè)會(huì)計(jì)電算化核算

會(huì)計(jì)電算化是以電子計(jì)算機(jī)為主的現(xiàn)代電子信息技術(shù)應(yīng)用到會(huì)計(jì)中，利用計(jì)算機(jī)代替人工記賬、算報(bào)賬，并會(huì)計(jì)對(duì)信息進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)、決策的過程，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)工作的現(xiàn)代化。要在中小企業(yè)全面推進(jìn)會(huì)計(jì)電算化核算。財(cái)政部門要在中小企業(yè)進(jìn)行人才和電算化的培訓(xùn)和輔導(dǎo)，要讓中小企業(yè)意識(shí)到會(huì)計(jì)電算化的作用和意義，通過實(shí)施會(huì)計(jì)電算化，解放會(huì)計(jì)人員，使會(huì)計(jì)人員將更多記算、算賬的時(shí)間用于企業(yè)的管理工作，提高會(huì)計(jì)工作效率和會(huì)計(jì)人員的工作效率，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。因此，要引導(dǎo)中小企業(yè)應(yīng)加快會(huì)計(jì)電算化進(jìn)程，加快企業(yè)對(duì)計(jì)算機(jī)硬件和軟件的投入提高會(huì)計(jì)人員操作技能，提高會(huì)計(jì)核算的規(guī)范性。

第9篇：房產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 會(huì)計(jì)核算

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，作為房地產(chǎn)企業(yè)重要組成部分的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)系統(tǒng)受到的關(guān)注度也是越來越高。作為一項(xiàng)特殊的商品，房地產(chǎn)開發(fā)的特殊性及其在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式上的特殊性決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算上的特殊性。而隨著關(guān)注度的提升，房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算方面的問題也是暴露得越來越明顯。

一、會(huì)計(jì)科目設(shè)置問題

縱觀近年來出臺(tái)的會(huì)計(jì)制度，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算設(shè)置很大障礙的重要原因，是缺少專門設(shè)置用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目和核算辦法。然而據(jù)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度中涉及會(huì)計(jì)科目設(shè)置的說明，其中有一條很明確：“在不影響對(duì)外提供統(tǒng)一財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的前提下，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況自行增設(shè)某些會(huì)計(jì)科目”。依據(jù)這一說明的規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，如果執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》或者現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的，即可在執(zhí)行相適用的會(huì)計(jì)制度規(guī)定基礎(chǔ)上，增設(shè)下列會(huì)計(jì)科目，專門用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算。這主要包括如下五個(gè)方面：

（一）增設(shè)“開發(fā)成本”科目

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本不同于一般的商品生產(chǎn)企業(yè)，其成本就包括前期的拆遷補(bǔ)償款，土地出讓金、受讓價(jià)款和相關(guān)的稅費(fèi)，也包括后期的開發(fā)結(jié)束房屋的驗(yàn)收成本；即包括前期的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、工程費(fèi)、配套設(shè)備費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等，也包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、上交有關(guān)部門管理的維修費(fèi)和分?jǐn)偟拈g接開發(fā)費(fèi)用等。還包括工程實(shí)施過程中產(chǎn)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用。開發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算對(duì)于“無形資產(chǎn)———土地使用權(quán)”的開發(fā)和利用是非常關(guān)鍵的。

（二）增設(shè)“開發(fā)間接費(fèi)用”科目

房地產(chǎn)開發(fā)的費(fèi)用除了有形的直觀的，還包括間接的開發(fā)費(fèi)用，即為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的除應(yīng)由行政管理部門承擔(dān)的費(fèi)用以外的各項(xiàng)費(fèi)用。這實(shí)際相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)中的“制造費(fèi)用”。

（三）增設(shè)“開發(fā)產(chǎn)品”科目

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品就是建設(shè)好的房產(chǎn)，這也奧檢驗(yàn)和驗(yàn)收，其中也會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的費(fèi)用，“開發(fā)產(chǎn)品”科目就是針對(duì)這一點(diǎn)而設(shè)。

（四）增設(shè)“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，其商品——建設(shè)好的房屋，可以使用權(quán)和所有權(quán)相分離，該科目即是核算用于出租經(jīng)營(yíng)但尚未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋。

（五）增設(shè)“周轉(zhuǎn)房”科目

隨著城市化，新農(nóng)村建設(shè)的不斷深入，拆遷工作也是如火如荼的進(jìn)行與發(fā)展，該科目即是用于核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋。

二、收入確認(rèn)問題

房地產(chǎn)商品銷售不同于普通的商品，往往采用預(yù)售、分期收款銷售等方式。這是由房地產(chǎn)商品周期長(zhǎng)，耗資大，具有較高價(jià)值性等特點(diǎn)決定的。這就要求房地產(chǎn)銷售要以取得預(yù)售許可證和銷售許可證為前提，在此基礎(chǔ)上，再經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款——簽訂正式銷售合同——工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)——收取房款——辦理產(chǎn)權(quán)過戶等一系列環(huán)節(jié)?！耙燥L(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)”，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》中的這一規(guī)定，在理論上雖具有合理性和邏輯性，但也是對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷能力提出了更高的要求。如何在實(shí)際的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)，仍是有很大的爭(zhēng)議則，其焦點(diǎn)問題在于確認(rèn)收入應(yīng)屬哪一環(huán)節(jié)，核心問題是是否轉(zhuǎn)移了在商品所有權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬。根據(jù)多年的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為，在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為中，這時(shí)簽訂的房地產(chǎn)銷售合同，不論收款與否，均不應(yīng)在實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)之列。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收款，這是不符合收入確認(rèn)條件的。房屋在未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可之前，所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬也仍未未轉(zhuǎn)移給買方，這也是不符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》的規(guī)定，所以筆者認(rèn)為不能確認(rèn)收入。

三、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不明確，會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露不足

在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)的核算期限比較長(zhǎng)，核算金額較大，核算的業(yè)務(wù)種類比較繁多，而且核算內(nèi)容往往是復(fù)雜多變的，這就造成了在實(shí)際的會(huì)計(jì)核算中，核算數(shù)據(jù)常常明確性不夠。這帶來的直接后果就是在會(huì)計(jì)核算之時(shí)，費(fèi)用和成本計(jì)算不精準(zhǔn)，收入與支出無法匹配，不能及時(shí)而準(zhǔn)確的反映房地長(zhǎng)企業(yè)當(dāng)期的收支情況，造成實(shí)際費(fèi)用和收益與企業(yè)的預(yù)期相偏離。會(huì)計(jì)信息不能及時(shí)，全面的反映在會(huì)計(jì)核算上，這是房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不明確的另一不良后果，在一些違規(guī)操作的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中，企業(yè)后期的財(cái)務(wù)報(bào)表不夠全面和準(zhǔn)確，不能及時(shí)正確的反映企業(yè)的收支狀況。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，其在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)過程中，資本運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)都“隱藏”其中，鑒于此因，房地產(chǎn)企業(yè)的披露風(fēng)險(xiǎn)信息就需要更加的充分，從而達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。在現(xiàn)行的法律經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，在相關(guān)的披露信息法規(guī)中已增加了企業(yè)披露信息，不過從實(shí)際的操作情況看，僅僅局限于現(xiàn)行法規(guī)中所規(guī)定的會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

四、小結(jié)

作為百姓衣食住行的重要方面，房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)于地方和國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)于整個(gè)國(guó)家GDP的拉動(dòng)，對(duì)于社會(huì)的穩(wěn)定都是非常重要的，因此房地產(chǎn)企業(yè)在為百姓提供更多更好居住空間的同時(shí)，也能夠把守自身的“度”，在會(huì)計(jì)核算中對(duì)嚴(yán)于律己，使企業(yè)的運(yùn)行軌道更加的健康和順暢！

參考文獻(xiàn):