房地產(chǎn)企業(yè)財稅政策精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)財稅政策范文

【關(guān)鍵詞】 土地增值稅；　征管模式；　實證研究

隨著社會經(jīng)濟持續(xù)、快速發(fā)展和城市化進程的加快，土地增值稅涉稅事項劇增，且情況越來越復(fù)雜，而作為直接調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)收益的土地增值稅，在房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進中，土地增值稅政策明顯滯后，在稅收征管中存在難以操作的問題，極大地影響了土地增值稅的征收管理。筆者從稅收實踐的角度，認為應(yīng)盡快完善土地增值稅政策，改變目前土地增值稅征收管理模式。

一、光澤縣土地增值稅征收管理現(xiàn)狀

在房地產(chǎn)市場暴漲行情的大潮中，光澤這座山中小城也備受青睞，房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)受了暴漲大潮的洗禮，房地產(chǎn)行業(yè)已成為地方重要稅源。光澤縣地稅局搶抓機遇，及時加強土地增值稅的征收管理，全面落實土地增值稅預(yù)繳管理和清算工作，取得了顯著成效。

（一）注重規(guī)范管理，稅收增長明顯

隨著地方經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場十分活躍，作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)過度投機行為的土地增值稅的征收管理，得到地稅機關(guān)的高度重視。嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅的稅收政策，積極推行土地增值稅的預(yù)交管理和精細化管理，針對土地增值稅管理中的薄弱環(huán)節(jié)，深入挖掘增收的潛力，不斷提高土地增值稅的管理水平。自1994年土地增值稅政策施行以來，全縣土地增值稅收入逐年增長，累計征收入庫1 709.83萬元，特別是從2010年開始，加強了土地增值稅的預(yù)繳和清算管理，取得了非常明顯的成效，2010年度征收入庫土地增值稅116.83萬元，2011年1—10月入庫土地增值稅258萬元，同比增長121.7%，是光澤地稅第一個年度實現(xiàn)土地增值稅稅款金額的172倍。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行政策，預(yù)繳管理到位

目前，在光澤縣注冊登記的房地產(chǎn)企業(yè)有12戶，暫無外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，有開發(fā)項目的房地產(chǎn)企業(yè)7戶，處在開發(fā)中的房地產(chǎn)項目有8個，全部按照土地增值稅預(yù)繳管理的要求，隨預(yù)（銷）售收入按月預(yù)繳土地增值稅，土地增值稅預(yù)繳管理全部到位。2011年1—10月累計預(yù)征土地增值稅236.55萬元，占同期入庫土地增值稅稅款的91.68%。

（三）創(chuàng)新管理方法，清算初見成效

在日常管理中，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目登記的房屋面積、套數(shù)等信息與征管業(yè)務(wù)系統(tǒng)信息和房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)在線發(fā)票開具金額、戶數(shù)信息進行比對，按照土地增值稅清算條件進行篩選，從而確定符合土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，對確定符合土地增值稅清算項目的房地產(chǎn)企業(yè)下達《土地增值稅清算提示通知書》和《土地增值稅涉稅風(fēng)險提醒書》，督促房地產(chǎn)企業(yè)按時進行土地增值稅的自行清算，在企業(yè)自行清算的基礎(chǔ)上，主管地稅機關(guān)進行審核，開展土地增值稅清算，2011年對“秀山花園一期”、“外貿(mào)小區(qū)”兩個符合土地增值稅清算的房地產(chǎn)項目開展了土地增值稅清算，清算土地增值稅21.45萬元，其他各稅稅款1.01萬元，實現(xiàn)了光澤縣土地增值稅清算稅款的“0”突破。

（四）加強部門協(xié)作，建立控管機制

2010年6月1日，全縣建立了“政府牽頭、地稅主導(dǎo)、部門參與、協(xié)作控管、先稅后證”的房地產(chǎn)稅收一體化工作機制。加強了與住建、房管、國土、財政等部門的配合，定期傳遞交換房地產(chǎn)涉稅信息，定期召開聯(lián)席會議，“先稅后證”的工作機制運行已步入常態(tài)化。土地增值稅是“先稅后證”控管的主要稅種之一。同時，地稅主管機關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)項目實行項目化管理，建立單項目專戶檔案和臺賬，對房地產(chǎn)項目的征地、開發(fā)、銷售和納稅情況實行全程跟蹤動態(tài)管理，切實強化土地增值稅源的監(jiān)控。

二、土地增值稅征管中存在的問題

（一）稅收政策不完善

現(xiàn)行的土地增值稅政策將房地產(chǎn)開發(fā)項目劃分為普通住宅，非普通住宅和別墅、寫字樓、商業(yè)用房三大類型，對不同類型執(zhí)行不同的土地增值稅預(yù)征率，而在這三大類型中，別墅、寫字樓、商業(yè)用房在房地產(chǎn)開發(fā)項目中僅占到10%，且政策明細容易執(zhí)行，但在占到整個房地產(chǎn)市場90%的商品住宅上，普通住宅和非普通住宅的認定，就成為地稅機關(guān)和房地產(chǎn)商“較量”的焦點。房地產(chǎn)商開發(fā)的商品住宅是普通住宅還是非普通住宅的認定，是否享受“納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的”免征土地增值稅政策優(yōu)惠的問題，就擺在了我們面前。

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)財稅政策范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 稅務(wù)籌劃 稅負 降低

一、問題的提出

無論何種企業(yè)類型，稅務(wù)籌劃都具有著積極意義，是企業(yè)的一項重要的財務(wù)管理活動。良好的稅務(wù)籌劃手段，能夠提高企業(yè)的財務(wù)管理能力，降低企業(yè)的稅務(wù)成本。現(xiàn)階段，稅收籌劃已成為企業(yè)發(fā)展中不可忽略的一項重要因素。稅收籌劃起步于西方，但在我國的發(fā)展較晚，很多方式方法還需進一步探索。但是，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的財務(wù)人員和企業(yè)管理者都已深刻認識到稅務(wù)籌劃的重要性。

房地產(chǎn)行業(yè)不僅是我國的一項基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，還是國民經(jīng)濟的支柱。我國財政收入的很大一部分都來自于房地產(chǎn)業(yè)。一直以來，房地產(chǎn)業(yè)都被視作一種“暴利行業(yè)”。然而，我國房地產(chǎn)業(yè)在實際中面臨著諸多稅種，稅收負擔(dān)較重。不僅擁有一般企業(yè)的企業(yè)所得稅、印花稅、增值稅，還涉及土地使用稅、土地增值稅等各項稅負。在此其中，土地增值稅的稅收負擔(dān)最重。

研究房地產(chǎn)企業(yè)合理避稅的途徑，對土地增值說進行稅收籌劃，不失為一種有利于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與運營的有效措施。

二、土地增值稅概述

（一）土地增值稅的內(nèi)涵

土地增值稅的征稅主體是國家地稅局。征稅對象主要是針對房地產(chǎn)（地上建筑物及其附著物）的轉(zhuǎn)讓行為。征稅客體是具有轉(zhuǎn)讓行為的單位和個人，并能從該轉(zhuǎn)讓行為中獲利。轉(zhuǎn)讓行為不包括以繼承、贈與等無償轉(zhuǎn)讓行為。計算依據(jù)是征稅客體轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

（二）土地增值稅的計算

納稅人所繳納的土地增值稅是增值額套用適用稅率所計算的數(shù)值。該數(shù)值不包含可扣除項目金額的速算扣除數(shù)。增值額是增值數(shù)額（收入額）與可扣除項目金額的差值，不僅包括貨幣收入，還包含實物收入和其他收入等。用公式可表達為：

應(yīng)納土地增值稅=增值額*適用稅率-可扣除項目金額*速算扣除數(shù)；

增值額=增值數(shù)額（收入額）-可扣除項目金額；

（三）其他

1、土地增值稅的可扣除項目

土地增值稅的可扣除項目共包含五種，詳見表1。

2、土地增值稅稅率

我國土地增值稅根據(jù)增值額與速算扣除數(shù)的比率不同而執(zhí)行不同的稅率和速算扣除系數(shù)。目前，土地增值稅稅率實行四級超率累進稅率。分別為：增值額與扣除項目金額的比率Q50%的，執(zhí)行30%的稅率，速算扣除系數(shù)為0；在50%-100%區(qū)間內(nèi)的，執(zhí)行40%稅率，速算扣除系數(shù)為5%；在100%-200%區(qū)間內(nèi)的，執(zhí)行50%稅率，速算扣除系數(shù)為15%；超過200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為20%。

3、稅收優(yōu)惠政策

目前，我國政府對土地增值稅規(guī)定了免稅政策。免稅政策適用于兩種情形：建造的房地產(chǎn)為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，對外出售時增值額未超過扣除項目金額20%的；宏觀經(jīng)濟建設(shè)中需依法收回、征收的房地產(chǎn)。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略

（一）從尋求稅收優(yōu)惠政策入手，實施稅務(wù)籌劃

目前，我國《稅法》對土地增值稅規(guī)定了免稅政策。其中要求：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅且用于對外出售的，如果增值額未超過扣除項目金額20%的，則可對該納稅人免征土地增值稅”。同時規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅之外，還進行其他房地產(chǎn)開發(fā)，則應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他房地產(chǎn)分開核算土地增值稅。未分開核算的，不享受免稅優(yōu)惠，統(tǒng)一征收土地增值稅”。

對此，我國房地產(chǎn)企業(yè)可以采取增加可扣除項目金額或者降低增值額（銷售收入）的手段，將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額與可扣除項目金額的比率控制在20%以內(nèi)。這樣做，實際對房地產(chǎn)企業(yè)和購房者都有好處。既能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)免繳土地增值稅，又能通過增加可扣除項目金額而使房屋質(zhì)量、配套設(shè)施等有所提升和改善，并最終實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位。該稅收籌劃方式下，房地產(chǎn)企業(yè)需控制好普通住宅的增值率，并計算出銷售收入的降低額與免繳的土地增值稅之間的平衡點。

（二）結(jié)合市場環(huán)境，綜合制定合宜價格

房地產(chǎn)的銷售價格不僅影響企業(yè)的房產(chǎn)收入，還影響著土地增值稅的高低。房地產(chǎn)企業(yè)若要做好稅收籌劃，便應(yīng)結(jié)合市場環(huán)境，綜合考慮土地增值稅各類影響因素，綜合制定出合宜的價格。作為銷售一方的房地產(chǎn)企業(yè)，都想制定較高的銷售價格。然而，在價格制定過程中，房地產(chǎn)企業(yè)不能一味追求高定價，除了要結(jié)合市場行情，還應(yīng)充分考慮價格提高的收益是否能夠完全抵消無法享受土地增值稅優(yōu)惠政策而增加的稅收負擔(dān)，做好二者之間的平衡，找出臨界點。倘若房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品只是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，則房地產(chǎn)企業(yè)可以在收益增值額與可扣除項目金額的比率不足20%的情況下適當(dāng)提高房價。倘若房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品為豪華住宅或者其他非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，則無論增值率高低，都無法享受免稅政策。這種情況下，只要市場剛性需求旺盛，房地產(chǎn)企業(yè)還是具有漲價的空間。該漲價空間除了考慮市場的剛性需求，還應(yīng)結(jié)合人們的購買力，防止價格過高造成房產(chǎn)空置。

（三）有效劃分車位、車庫銷售收入和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入

目前我國的房地產(chǎn)市場，大多數(shù)車位和車庫都沒有“產(chǎn)權(quán)證”。很多房地產(chǎn)銷售企業(yè)在銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅之外，還會將小區(qū)內(nèi)的車位/車庫銷售給業(yè)主。但是，由于這些車位/車庫并沒有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證，因此，房地產(chǎn)企業(yè)銷售的實際只是一種有限期內(nèi)的“使用權(quán)”，嚴(yán)格來說只是一種“出租行為”，并不符合我國《土地增值稅暫行條例》中所規(guī)定的土地增值稅的征稅行為。所以，房地產(chǎn)銷售企業(yè)對外銷售車位/車庫的收入不需考慮增值額和扣除項目等問題，不需繳納土地增值稅。

對此，房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃中，不妨將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售行為與車位/車庫的銷售行為區(qū)分對待。在清算土地增值稅時，應(yīng)將車位/車庫的銷售收入從銷售總收入中扣除。間接也能夠?qū)崿F(xiàn)增值額和增值率的降低。

（四）將銷售收入與裝修收入相區(qū)分

在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)傾向于在房產(chǎn)正式銷售前，進行維護和裝修。而且，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)傾向于將房產(chǎn)進行精裝修之后再行銷售。倘若將裝修費用并入房產(chǎn)銷售價格，無疑會大大增加土地增值稅計算中的增值額和增值率。對此，房地產(chǎn)企業(yè)不妨將房屋的銷售收入與裝修收入分開核算。可以將房產(chǎn)的裝修、維護、設(shè)備安裝等作為企業(yè)的獨立業(yè)務(wù)，各業(yè)務(wù)間獨立核算和計稅。如此一來，不僅能夠大大降低房屋的銷售價格，還能有效控制房屋的增值率，降低房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收負擔(dān)。

四、結(jié)束語

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和企業(yè)間競爭力的日益加劇，越來越多的企業(yè)都希望通過有效的稅收籌劃手段實現(xiàn)降低稅務(wù)成本的目的。一直以來，房地產(chǎn)企業(yè)不僅是我國的一項基礎(chǔ)性行業(yè)，其還一直都是我國國民經(jīng)濟的支柱。然而，房地產(chǎn)業(yè)面臨的稅種較多，稅負也較重。在眾多的稅種稅負中，土地增值稅最為嚴(yán)重。對此，筆者圍繞目前我國的房地產(chǎn)市場和企業(yè)現(xiàn)狀，提出我國房地產(chǎn)企業(yè)若要實施有效的稅收籌劃，需積極利用目前的稅收優(yōu)惠政策；結(jié)合市場環(huán)境，綜合制定合宜價格；有效劃分車位、車庫銷售收入和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入；將銷售收入與裝修收入相區(qū)分。這些手段的實施能夠有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低土地增值稅的稅收負擔(dān)。然而，上述行為只是筆者圍繞土地增值稅的內(nèi)涵和計算要求，結(jié)合目前我國的房地產(chǎn)市場所提出的相關(guān)建議。房地產(chǎn)企業(yè)在實際運營中還應(yīng)結(jié)合房屋性質(zhì)、實際情況等進行靈活分析，有效運用稅收優(yōu)惠等相關(guān)政策，在合理合法的范圍內(nèi)為企業(yè)節(jié)省稅收負擔(dān)、有效規(guī)避納稅風(fēng)險。

參考文獻：

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第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)財稅政策范文

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)；稅負；應(yīng)對策略

一、概述營改增的內(nèi)容

營改增，全稱營業(yè)稅改增值稅，是國家為了調(diào)動各方尤其是服務(wù)業(yè)等高端行業(yè)的積極性，加快財稅體制改革、深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革而推行的措施。具體來說就是國家依據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展形勢，從深化改革的總體部署出發(fā)，為減少重復(fù)納稅，而將應(yīng)稅項目由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅，只征收產(chǎn)品或服務(wù)的增值部分的一個重要決策，希望借此能夠促進高端服務(wù)業(yè)的產(chǎn)品和消費升級。從2011年營改增試點方案開始實行，到2016年決定將房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等納入試點，整體改革總共經(jīng)歷了三個階段；直至2015年，營改增政策的徹底落實使得營業(yè)稅被完全廢除，增值稅制度越發(fā)健全、規(guī)范。這被稱為是財稅體制繼1994年分稅制改革后的又一次深刻變革。

二、營改增對房地產(chǎn)的影響

1.對房地產(chǎn)企業(yè)的積極影響首先，營改增能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)整體平穩(wěn)發(fā)展。營改增將應(yīng)稅項目由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅，只征收產(chǎn)品或服務(wù)的增值部分，因此增值稅成為了流轉(zhuǎn)稅組成部分之一。實施營改增政策，是從我國與發(fā)達國家類似的增值稅計提方式所產(chǎn)生的銷項稅額，去除增值稅款得出的進項稅額角度出發(fā)，可以使得房地產(chǎn)行業(yè)稅負降低。國家自2012年以來，以上海為試點區(qū)域，并對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控逐漸加大，其中最大成功之處，便是避免了營業(yè)稅的弊端，即重復(fù)征稅、無法抵扣和退還。營改增不但使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅負降低，而且使得房地產(chǎn)行業(yè)價格體系發(fā)生變化——由價內(nèi)稅操作模式、變?yōu)閮r外稅的增值稅進項和銷項抵扣關(guān)系。這不僅對企業(yè)自身的內(nèi)部構(gòu)架的優(yōu)化非常有利，對整體結(jié)構(gòu)的發(fā)展也是十分有利的。其次，該業(yè)務(wù)推進能夠促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。以企業(yè)購買房產(chǎn)為例，無法進行相應(yīng)抵扣的企業(yè)在通過營改增改革之后，就可以憑借增值稅專用發(fā)票，來抵消銷項稅。此舉不僅實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟效益，還能使得其市場有序、健康發(fā)展。再者，改革帶來的分工與專業(yè)化，能夠降低購買者買商品房時所產(chǎn)生的、必須要承擔(dān)的稅負，有利于滿足市場需求，活躍房地產(chǎn)市場氛圍。最后，該業(yè)務(wù)推進能夠促進房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰。稅制改革能夠使得企業(yè)的目光轉(zhuǎn)向重視內(nèi)部控制方面。稅改力度加大所帶來的企業(yè)財務(wù)、稅收框架及其他變化，將會迫使企業(yè)重新考慮制定新的、符合其變化的經(jīng)營流程，傳統(tǒng)的粗放式發(fā)展必須精益化。因此所有房地產(chǎn)企業(yè)不得不緊跟時代步伐，積極尋求相應(yīng)轉(zhuǎn)變。而那些跟不上步伐的個別小房地產(chǎn)企業(yè)最終難逃被市場淘汰的命運。2.房地產(chǎn)企業(yè)的消極影響首先，加大企業(yè)賬務(wù)處理難度。營改增改革中規(guī)定，予以申報條件為必須具備規(guī)范的賬務(wù)處理能力。而現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)實務(wù)，目前仍難以與新的稅務(wù)制度銜接；不適應(yīng)財稅政策轉(zhuǎn)變的房地產(chǎn)企業(yè)都將面臨難題。很多房地產(chǎn)企業(yè)的個人業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)操守也都存在問題，在對政策的理解和核算會計等方面也存在在著偏差。其次，營改增使得業(yè)務(wù)核算難度增加。改革前僅僅增加一個會計科目就能處理好的項目，在改革后雖然表面上只是銷項稅額和進項稅額之差，即增值稅抵扣，卻不得不增加十個會計科目。改革前后相比，核算的難度加大了很多，并且還有可能引發(fā)財務(wù)風(fēng)險，例如財務(wù)人員知法犯法，虛開、代開發(fā)票等行為有可能頻繁出現(xiàn)，使得企業(yè)最終走上違法犯罪道路。最后，營改增業(yè)務(wù)使得增值稅抵扣憑證的獲得難度增加。抵扣憑證是很難獲得的，營改增將使得以專用發(fā)票為進項專用票據(jù)的企業(yè)，在獲得票據(jù)的實際難度上大幅增加。以土地轉(zhuǎn)讓金為例，企業(yè)取得的財政監(jiān)制專用票據(jù)很難確定能否抵扣進項稅額，而這類不確定行為是不符合營改增要求的。即便有政府規(guī)范票據(jù)，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)來說要想獲得抵扣也是頗具難度的。

三、具體對策措施

1.促進票款相符這是房地產(chǎn)為應(yīng)對營改增業(yè)務(wù)開展必須要做的第一步。所謂的抵扣，并不包括所有的增值稅發(fā)票，因此要想實現(xiàn)抵扣，必須首先使得增值稅專用發(fā)票在規(guī)定期限內(nèi)得到認證，同時申報抵扣，其次將貨物或者勞動被納入企業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，再將不屬于專用發(fā)票上的貨物剔除。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該盡力做到將對賬周期減少，并進行短期的、不定期的核查。檢查是否出現(xiàn)票款不符的現(xiàn)象，做到及時發(fā)現(xiàn)問題并找出原因進行處理。其次，將房地產(chǎn)企業(yè)和供應(yīng)商、客戶的相關(guān)聯(lián)票據(jù)、以及貸款資料，利用高科技先進財務(wù)軟件進行處理，若出現(xiàn)問題，如票款不符等情況，要及時找出原因并進行催票催款。再次，嚴(yán)格管理收貨手續(xù)。收貨手續(xù)分為有發(fā)票和無發(fā)票兩種情況。若有發(fā)票則應(yīng)該形成收貨日常報告程序；若沒有發(fā)票，則應(yīng)該盡快辦理收貨單并注明沒有發(fā)票，并且及時上報。通過此舉來嚴(yán)格管理收貨手續(xù)，使票款相符得到保證。2.科學(xué)經(jīng)營管理轉(zhuǎn)變思想是房地產(chǎn)企業(yè)成功應(yīng)對營改增改革的根本方法。因此要積極引入先進理論，轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，使得經(jīng)營模式走上科學(xué)化的道路。對于如何轉(zhuǎn)變思想調(diào)整經(jīng)營模式應(yīng)從以下幾個方面著手進行，首先，創(chuàng)新是前提和動力。創(chuàng)新是企業(yè)不斷健康持續(xù)發(fā)展的動力源泉。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)利用自身有利條件，如信息、科技、政治等寶貴資源，培養(yǎng)企業(yè)內(nèi)外部的創(chuàng)新能力，鼓勵企業(yè)內(nèi)部積極進行創(chuàng)新，使得發(fā)展的空間變得越來越大；調(diào)整經(jīng)營模式，降低成本，更好地應(yīng)對“營改增”所帶來的難題。其次，掌握業(yè)界的標(biāo)準(zhǔn)，并借鑒其他企業(yè)模式來調(diào)整自身。房地產(chǎn)企業(yè)首先要遵守國家法律法規(guī)，并以此為前提，學(xué)習(xí)龍頭企業(yè)先進的管理經(jīng)營理念和模式，吸收、借鑒，使得自身經(jīng)營模式得以優(yōu)化升級，最終持續(xù)健康發(fā)展。再次，采用精益管理模式。精益管理能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)成功避開不必要的稅，成本得以降低。這對于應(yīng)對營改增難題是十分有利的。3.提升財務(wù)管理水平應(yīng)對營改增政策，重要的措施是提高財務(wù)管理水平；而提高財務(wù)管理水平的眾多方法中，提升公司人員素質(zhì)是最有效的。首先應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格篩選入職人員。房地產(chǎn)企業(yè)招聘人才，尤其是財務(wù)管理部門，在招聘人才時應(yīng)拒絕“走后門”現(xiàn)象發(fā)生，嚴(yán)格按照財務(wù)應(yīng)聘人員的自身素質(zhì)進行篩選，拒絕家族制管理。其次，定期對財務(wù)管理人員進行培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容不僅涉及普通的財務(wù)知識，還應(yīng)為應(yīng)對營改增進行專門的技能培訓(xùn)，這樣才能切實提高財務(wù)管理人員的管理水平。再次，加強考核力度?？己藨?yīng)包括除了傳統(tǒng)的定期考核、任職考核以及的不定期考核。認真記錄每次考核結(jié)果，做到心中有數(shù)。這樣才能及時對財務(wù)人員狀態(tài)進行調(diào)整。還應(yīng)當(dāng)對對管理流程進行優(yōu)化升級。要想提高管理水平，使其高效化，流程合理是前提。

四、結(jié)語

對于土地增值稅，若不考慮其他相關(guān)費用的話，其對房地產(chǎn)的稅負影響并不大。因此不必過多關(guān)注其對房地產(chǎn)公司的影響。營改增政策對房地產(chǎn)有利有弊，但若能夠做到使得各種類型的增值稅發(fā)票抵扣能夠票款相符、經(jīng)營模式科學(xué)化、財務(wù)管理水平提升的話，就能將不利因素轉(zhuǎn)化為有利因素，使得增值稅制度進一步完善，這樣營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的積極意義就會大大突顯出來。

參考文獻

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[2]倪飛龍.試論營改增對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響[J].江西建材，2016，（24）：235.

第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)財稅政策范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);納稅籌劃;必要性

隨著我國市場經(jīng)濟機制的日趨完善、競爭程度的逐步加劇,納稅籌劃將成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營、開發(fā)管理中不可或缺的重要組成部分,也將是企業(yè)經(jīng)營決策的重要內(nèi)容。了解和領(lǐng)會房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技術(shù),這個問題已經(jīng)得到越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)的重視,要建房先籌劃的趨勢已經(jīng)在形成。更有不少立足長遠發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),十分注重依法納稅,而且往往在項目啟動之初,就開始進行詳細的納稅籌劃。本文擬從以下方面來對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃進行分析。

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性

納稅籌劃是在企業(yè)戰(zhàn)略管理指導(dǎo)下,在遵循稅法導(dǎo)向的基礎(chǔ)上,通過合理安排與精心組織企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的財務(wù)管理活動,它是企業(yè)戰(zhàn)略管理活動中的一個很重要的因子。當(dāng)然,納稅籌劃的前提條件是企業(yè)依法納稅,在此基礎(chǔ)上,根據(jù)市場環(huán)境和企業(yè)自身的情況,合理的進行納稅的規(guī)劃和統(tǒng)籌安排,以降低企業(yè)的運營成本,發(fā)揮企業(yè)的最大效益。

納稅籌劃的內(nèi)涵表明了其重要性,對于房地產(chǎn)企業(yè)來說更是意義重大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)周期都非常長,有的個別企業(yè)甚至存在十多年的爛尾樓,而且涉及的稅目、稅率復(fù)雜,每個環(huán)節(jié)都有相對應(yīng)的稅種,房地產(chǎn)企業(yè)從買地、建設(shè),到后期的物業(yè)管理,每個階段的業(yè)務(wù)特點及面臨的稅務(wù)風(fēng)險不一樣,所涉及的法律、政策及納稅處理規(guī)定也不盡相同,就需要有不同的稅務(wù)安排;同時,房地產(chǎn)企業(yè)繳納稅款的金額通常較大,不同的計稅依據(jù)和計稅方法,對納稅數(shù)額的影響非常巨大,如果做好稅收籌劃的話,能最大地提高企業(yè)的價值;此外,我國近幾年接連調(diào)整了房地產(chǎn)市場的稅收相關(guān)政策,企業(yè)如果沒有及時的做出納稅籌劃,就無法應(yīng)對變革、無法適應(yīng)市場的經(jīng)濟環(huán)境,最終的結(jié)果可能是被市場所淘汰。

可見,納稅籌劃是對于房地產(chǎn)企業(yè)是重要而且十分必要的,尤其是我國正在完善市場經(jīng)濟體制,深化各種經(jīng)濟改革,統(tǒng)籌各行業(yè)布局的關(guān)鍵時刻,房地產(chǎn)行業(yè)作為關(guān)系國計民生的重要方面,各種改革措施更是接連不斷,房地產(chǎn)企業(yè)做好稅收籌劃,不僅可以保護企業(yè)自身的利益,提高企業(yè)的競爭力,而且可以體現(xiàn)國家的宏觀調(diào)控方向,促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃涉及的稅種

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種有很多,通過納稅籌劃合理的減輕企業(yè)稅負已成為房地產(chǎn)商的迫切需要,房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種大體上分為三個環(huán)節(jié)分布,即房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)。具體如下:

(一)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有耕地占用稅、營業(yè)稅和城市維護建設(shè)稅

在房地產(chǎn)開發(fā)中,如果占用了耕地就需要繳納耕地占用稅。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅,主要是指對建設(shè)單位按照3%的稅率征收營業(yè)稅,城市維護建設(shè)稅作為營業(yè)稅的附加其納稅義務(wù)同時產(chǎn)生。

(二)房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、土地使用稅和房產(chǎn)稅

房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要是針對租賃房產(chǎn)而言的,適用于5%的稅率。城市維護建設(shè)稅作為營業(yè)稅的附加其納稅義務(wù)同時產(chǎn)生。土地使用稅是對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人征收的一種稅。房產(chǎn)稅是對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。

(三)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅、契稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅

房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅主要是針對房地產(chǎn)的買方適用銷售不動產(chǎn)稅目的規(guī)定,稅率為5%,城市維護建設(shè)稅作為營業(yè)稅的附加其納稅義務(wù)同時產(chǎn)生。土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并收取收入的單位和個人征收的一種稅。印花稅是指對在我國境內(nèi)書立、領(lǐng)受應(yīng)納稅憑證的單位和個人征收的一種稅。契稅是對土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為向承受方征收的稅種。

三、企業(yè)納稅籌劃的一般方法

(一)稅率差異法

就是利用稅率的差異直接節(jié)減稅收的方法,實行比例稅率的稅種常有多種比例稅率,通過籌劃可以尋求最佳稅負點,通過防止適用稅率的爬升來降低稅負。這種方法計算比較復(fù)雜,但因為稅率差異普遍存在,所以適用范圍較大。

(二)扣除法

扣除法是通過增加扣除額而直接減少應(yīng)納稅款,或調(diào)整扣除額在各個應(yīng)稅期的分布而相對節(jié)減稅額的納稅籌劃方法。這種方法既可以實現(xiàn)應(yīng)稅基數(shù)絕對額的減少,也可以通過增加本期可扣除金額,起到延期納稅的作用,使用廣泛。

(三)延期納稅法

納稅人通過延期繳納稅款而取得相對收益的納稅籌劃方法。這種方法利用延緩納稅,取得資金的時間價值。幾乎所有企業(yè)都適用。

(四)分拆法

就是使所得或收入在兩個或更多個納稅人之間,或者在適用不同稅種、不同稅率和減免稅政策的多個項目之間進行分拆。這種方法是通過使納稅人的計稅依據(jù)合法合理地減少,從而減少應(yīng)納稅額。這種方法計算復(fù)雜,受較多條件約束。

(五)抵免法

是指通過增加稅收抵免額來降低稅負的一種方法。由于稅收抵免政策比較多,所以適用范圍比較廣泛,盡量使抵免項目最多,直接降低應(yīng)納稅額。

(六)減稅法

減稅法是通過減少應(yīng)納稅額而減少納稅的籌劃方法。這種方法比較簡單易行,但因適用對象是特定行業(yè)和納稅行為,不能普遍適用。

四、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的相關(guān)技術(shù)

房地產(chǎn)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣,經(jīng)營活動復(fù)雜,因此采用的籌劃規(guī)律及籌劃技術(shù)也是多種多樣的,根據(jù)其行業(yè)特點和經(jīng)營業(yè)務(wù),對其采用的籌劃技術(shù)可以歸納如下:

(一)資金籌集中的稅收扣除籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)占用資金量大,需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力。而選擇合理的資金來源渠道和籌資方式,會影響計稅基數(shù)的確定。通常債務(wù)融資方式下,如銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等,可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負。而權(quán)益資金融資模式,如發(fā)行股票等,涉及資金流出時,只能按稅后利潤進行分配,不能實現(xiàn)降低稅基的目的。

(二)成本費用攤銷(分攤)扣除籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的項目一般跨年度經(jīng)營,所以如何實現(xiàn)攤?cè)氤杀镜淖畲蠡?貫徹權(quán)責(zé)發(fā)生之原則和配比原則,就成為重要的籌劃內(nèi)容。工程成本要盡早足額計入,可以采取預(yù)提方法或其他分配方法;對于費用應(yīng)盡量實現(xiàn)轉(zhuǎn)化,突破稅前列支限額的限制;能夠當(dāng)期列支扣除的損失應(yīng)及時確認等等。

(三)收入的延期納稅籌劃

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,稅收政策對其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的,預(yù)售收入也要按預(yù)計利潤率調(diào)增應(yīng)納稅所得額,預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)定金、預(yù)售款也要納入收入繳納營業(yè)稅。通過運用收入的確認實現(xiàn)技術(shù),合理控制和確認收入的實現(xiàn),取得資金的時間價值,來降低稅負。

(四)收入的分拆納稅籌劃

就是使房地產(chǎn)企業(yè)收入在企業(yè)集團內(nèi)部兩個或更多個納稅人之間,或者在適用不同稅種、不同稅率和減免稅政策的多個項目之間進行分拆。使納稅人的計稅依據(jù)合法合理地減少,從而減少應(yīng)納稅額。如房地產(chǎn)企業(yè)集團內(nèi)部開發(fā)企業(yè)與所屬銷售公司之間合理的內(nèi)部定價轉(zhuǎn)移開發(fā)產(chǎn)品安排等等。這種方法計算復(fù)雜,并受到較多的條件約束。

(五)利用稅率的差異直接節(jié)減稅收的方法

作為房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的土地增值稅適用四級超率累進稅率,存在著明顯的稅率跳躍臨界點。在納稅籌劃時,可以利用這種稅率的差異規(guī)律,通過銷售的價格安排降低增值率來進行籌劃節(jié)稅。其關(guān)鍵性的技術(shù)操作是控制增值率,這可以通過價格、扣除額等的合進安排來實現(xiàn)。

(六)通過業(yè)務(wù)的特殊安排進行納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外,還可以采用合作建房、代建房、承包、工程分拆、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式多樣的業(yè)務(wù)經(jīng)營模式。通過這些業(yè)務(wù)的合理安排,來改變業(yè)務(wù)適用的計稅依據(jù)和稅率,達到減輕和降低稅負的目的。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目耗用資金巨大、產(chǎn)業(yè)鏈條長、對相關(guān)領(lǐng)域影響廣泛,涉及的稅種及牽涉的稅目、稅率多而復(fù)雜,做好納稅籌劃工作是每個房地產(chǎn)企業(yè)的必修課程,是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的必要手段。如何規(guī)避納稅風(fēng)險,在有限的空間內(nèi)盡可能地降低企業(yè)的納稅成本,增加企業(yè)營業(yè)利潤,實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化,對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實意義。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合理、合法的手段,減輕企業(yè)稅負,增加企業(yè)收益,從而使企業(yè)得到穩(wěn)步、健康的發(fā)展。

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第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)財稅政策范文

關(guān)鍵詞：“營改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃策略

一、“營改增”稅制改革簡介

稅收是我國財政收入的主要來源之一。我國稅收是以流轉(zhuǎn)稅和所得稅并行的雙主體稅制，而增值稅和營業(yè)稅又構(gòu)成了我國稅制體系中最重要的兩大流轉(zhuǎn)稅。2011年，國家稅務(wù)總局與財政部經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于我國營業(yè)稅改增值稅試點方案，此后幾年，從我國部分交通運輸業(yè)以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為試點，逐漸擴大到涵蓋我國整個交通運輸業(yè)、郵電通信業(yè)、以及部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的增值稅改革，2016年，我國房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)也將被納入“營改增”的浪潮中，改革力度之大、影響之深也是前所未有。

二、“營改增”稅制改革前我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況分析

營業(yè)稅改增值稅之前，我國房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅等，其中營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅構(gòu)成了稅制改革前房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種。“營改增”稅制改革實施前，房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售時按照售價的5%繳納銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅主要是由增值額即售房收入與扣除項目之間的差額決定的，其中扣除項目包括因取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)成本、開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及財政部確定的其他扣除項目。根據(jù)增值額占扣除項目的比例確定增值率，并以此計算應(yīng)繳納的土地增值稅。增值率是確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的關(guān)鍵。企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅負之一。除小微型房地產(chǎn)企業(yè)適用20%的企業(yè)所得稅外，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅率一般為25%。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅負輕重取決于開發(fā)利潤的大小，因此和土地增值稅在稅負上具有一定的趨同性。

三、“營改增”稅制改革對我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況的影響

1.對營業(yè)稅及增值稅的影響。

我國對房地產(chǎn)行業(yè)實施“營改增”稅制改革后，房地產(chǎn)行業(yè)將邁入繳納增值稅時期。目前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅稅率的基本傾向性意見已形成，針對一般納稅人，房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率預(yù)計為11%，并可按照增值稅相關(guān)條例進行進項稅額的抵扣，因此很大程度上降低了在繳納營業(yè)稅時期工程材料成本中負擔(dān)增值稅后又重復(fù)征稅的問題。但存在兩大問題，一是根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本一半左右是由地價款構(gòu)成的，且很難取得可抵扣的增值稅進項稅專用發(fā)票；二是其他房地產(chǎn)開發(fā)成本如拆遷補償費、市政大配套費及其他行政事業(yè)性收費也無法取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票，使得增值稅稅負過重。

2.對土地增值稅的影響。

“營改增”稅制改革對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的主要影響體現(xiàn)在已繳納的增值稅上。由于繳納營業(yè)稅時期銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅為5%，且為價內(nèi)稅，對價格影響相對較小，并且在計算增值額時可以抵扣；而改征增值稅后，稅率預(yù)計變?yōu)?1%，且增值稅為價外稅，在計算增值額時，已繳納的增值稅不可作為抵扣項目，則會很大程度的增加了土地增值稅的增值率，增大土地增值稅稅負。另外，“營改增”后土地增值稅是否屬于重復(fù)征稅的稅種值得探討。

3.對企業(yè)所得稅的影響。

在房地產(chǎn)企業(yè)實施“營改增”后，由于增值稅屬于價外稅，不能在企業(yè)所得稅前扣除，使企業(yè)實際稅負變重，因此，“營改增”稅制改革對房地產(chǎn)企業(yè)的稅后所得影響較大。

四、“營改增”稅制改革背景下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略分析

1.積極反映，爭取稅收政策支持。

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)成本中相當(dāng)大的比例不能取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致成本中已負擔(dān)且本不應(yīng)該影響損益的進項稅不能抵扣，增大了企業(yè)稅負，因此，對于房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”具體事項的相關(guān)稅務(wù)建議、訴求應(yīng)盡快通過各種渠道向政策制定部門及時反映，爭取稅收政策支持。例如，房地產(chǎn)企業(yè)中占比例很大的土地出讓金、市政大配套費、拆遷補償費及其他行政性收費，一般只能取得相關(guān)政府部門的行政專用收據(jù)或其他收據(jù)，從而無法形成完整的抵扣鏈條。為此建議政策制定部門可以對此類成本規(guī)定一個合理的進項稅抵扣率，即政府可以允許房地產(chǎn)企業(yè)憑財政部門開具的土地出讓金專用收據(jù)等作為抵扣憑證，類似企業(yè)購進農(nóng)產(chǎn)品可以抵扣13%的進項稅額，如果這部分進項稅無法抵扣，企業(yè)稅收負擔(dān)將會大幅上升；還應(yīng)考慮房地產(chǎn)業(yè)的上下游稅率，最好規(guī)定一致或相近，以減輕企業(yè)納稅負擔(dān)，實現(xiàn)稅制改革的初衷即結(jié)構(gòu)性減稅的目標(biāo)。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長的特性，增值稅進項稅的認證期是否在現(xiàn)行政策的基礎(chǔ)上適當(dāng)延長。

2.政策籌劃，爭取財政資金支持。

由于“營改增”政策實施后將對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來較大的影響，由于房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)狀況及增值稅的征納方式，在實施初期會對相當(dāng)一部分企業(yè)帶來較沉重的稅收負擔(dān)。為了實現(xiàn)改革的平穩(wěn)過渡，據(jù)統(tǒng)計，相當(dāng)一部分省市財稅部門均提供了改革扶持資金政策，對稅制改革中有實際困難的企業(yè)予以政府資金扶持。因此，處于“營改增”大背景下的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)積極利用相關(guān)資金扶持政策，并根據(jù)自身情況進行政策籌劃，以享受相關(guān)的政策資金支持，減輕企業(yè)的稅收壓力。

3.找準(zhǔn)企業(yè)稅收風(fēng)險點，合理規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險。

房地產(chǎn)企業(yè)與銷售貨物或提供加工修理修配勞務(wù)的企業(yè)不同，其建造周期長且開發(fā)至一定節(jié)點才能進行預(yù)售，考慮到房地產(chǎn)的行業(yè)特點、市場行情及政策因素，“營改增”后會使該行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險加大。主要風(fēng)險一是：如不能按期預(yù)售，前期的增值稅進項稅認證過期，致使進項稅不能抵扣；二是：如果商品房脫銷，導(dǎo)致進項稅抵扣不足使得企業(yè)稅負增加；三是：如果房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，嚴(yán)重出現(xiàn)商品房滯銷，無法及時取得銷項稅，可能會出現(xiàn)進項稅與銷項稅倒掛；如何避免此類事情發(fā)生，是政策制定部門需考慮的問題也是企業(yè)稅務(wù)籌劃和規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險的重點。

4.合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業(yè)稅收負擔(dān)。

由于增值稅抵扣有嚴(yán)格的抵扣鏈條，所以“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)必須加強增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因房地產(chǎn)企業(yè)商品房的銷售價格確定后，相應(yīng)的銷項稅也就確定，銷項稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點放在進項稅上。房地產(chǎn)企業(yè)如何增大進項稅額并在合理的時間內(nèi)得到全額抵扣是降低企業(yè)稅負的重點，比如企業(yè)的供應(yīng)商、施工方等上游企業(yè)的開票時間、增值稅稅率、結(jié)算方式的選擇及進項稅認證時間的籌劃等都是進項稅籌劃的重要切入點。項目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據(jù)各行業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生的時點科學(xué)、合法制定正確的籌劃步驟，做出最符合企業(yè)要求的有效籌劃方案，有效降低企業(yè)稅負。

五、結(jié)語

“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)在合理利用政策的同時，在實際操作中應(yīng)根據(jù)具體業(yè)務(wù)綜合考慮各種因素的影響，找準(zhǔn)切入點合理制定稅務(wù)籌劃策略。

參考文獻：

[1]張怡然.我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅問題分析.東北財經(jīng)大學(xué)學(xué)報[J].2015.01.

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)財稅政策范文

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)風(fēng)險控制

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的一個重點行業(yè)，國民經(jīng)濟有序運行離不開房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。增值稅時代，房地產(chǎn)業(yè)由于業(yè)務(wù)復(fù)雜、價格敏感，稅負變化備受關(guān)注。

一、實施“營改增”的重大意義

（一）進一步促進稅收公平

增值稅最大的優(yōu)勢在于逐環(huán)節(jié)征稅，逐環(huán)節(jié)扣稅，避免重復(fù)征稅。由于增值稅是以增值額為基礎(chǔ)，從而不會出現(xiàn)原營業(yè)稅在流轉(zhuǎn)中的重復(fù)征稅問題，全面“營改增”后，所有行業(yè)間均形成了抵扣鏈條，在制度上消除了重復(fù)征稅，使得稅收中性更加突出。在增值稅中，增值額多的多繳稅，增值額少的少繳稅，使得我國在商品流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收更加公平。

（二）推動經(jīng)濟持續(xù)增長

一方面，“營改增”要做到所有行業(yè)稅負只減不增，僅2016 年減稅額度就將超過5000 億元。而且此次“營改增”全面實施，涉及建筑、房地產(chǎn)、金融、生活服務(wù)4 個行業(yè)約1000 多萬戶納稅人，廣大企業(yè)將受惠于這項改革，企業(yè)稅負得到進一步減輕；另一方面，此次“營改增”抵扣范圍進一步擴大，不動產(chǎn)等固定資產(chǎn)基本得到扣除，從而基本建立僅對社會消費資料的價值進行征稅的消費型增值稅體系，有利于進一步激發(fā)企業(yè)的投資熱情，增強市場活力，用短期財政收入的“減”換取持續(xù)發(fā)展勢能的“增”，為經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)。

（三）倒逼財稅體制改革

一方面，全面“營改增”后，地方主體稅種消失，在財政分權(quán)的背景下，地方政府急需構(gòu)建新的地方主體稅種。在我國財政分權(quán)不夠徹底的條件下，本次“營改增”可能促使中央政府開始下放稅權(quán)給地方政府，建立真正的財政分權(quán)制度；另一方面，增值稅作為中央與地方共享稅，全面“營改增”后，地方政府財政收入面臨更大的壓力，需要對當(dāng)前不合理的增值稅分享模式進行調(diào)整，促進增值稅分享體制的改革。

二、“營改增”造成企業(yè)納稅風(fēng)險的原因

（一）稅務(wù)風(fēng)險管理意識不強

房地產(chǎn)企業(yè)剛剛完成“營改增”，企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險危機意識不強，大多企業(yè)還采取原有的“粗放式”經(jīng)營管理模式。企業(yè)管理層及執(zhí)行層納稅觀念淡薄，稅收遵從意識不強，往往只重視企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，對稅務(wù)風(fēng)險管理不夠重視，從而容易導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。

（二）稅務(wù)風(fēng)險機構(gòu)不健全

大多數(shù)企業(yè)沒有設(shè)置專門的稅務(wù)管理機構(gòu)或稅收管理崗位，有些雖然設(shè)置了稅收管理崗位，但其職能定位主要是報稅，而沒有相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險管理職能，在稅收管理崗位的人員，一般是財務(wù)人員兼任，大部分缺乏必要的稅收專業(yè)素質(zhì)。

（三）會計制度與稅法規(guī)定存在差異

會計制度與稅法之間一直存在差異，“營改增”后，稅法又出現(xiàn)新的問題，雖然國家稅務(wù)總局與財政部不斷出臺相關(guān)文件進行補充和解釋，但會計制度與稅法規(guī)定之間的差異更加復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)必須認真地對改革后的財務(wù)、稅務(wù)知識進行理解、學(xué)習(xí)掌握和運用，在實踐中不斷協(xié)調(diào)會計制度與稅法規(guī)定的差異，這無形中為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員帶來了巨大的考驗，進一步擴大了企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”稅務(wù)風(fēng)險控制策略

（一）培養(yǎng)財務(wù)人員稅務(wù)風(fēng)險控制管理意識

企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理的好壞，主要取決于企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理文化。首先企業(yè)治理層和管理層需樹立正確的稅務(wù)風(fēng)險意識和理念。在全企業(yè)構(gòu)建一種稅務(wù)風(fēng)險管理文化氛圍，使財務(wù)人員做到遵紀(jì)守法、誠信納稅，使稅務(wù)風(fēng)險管理工作成效和每個人的直接利益相關(guān)，如此便可有效增強企業(yè)相關(guān)人員的稅務(wù)風(fēng)險管理意識。在實務(wù)操作中，財務(wù)人員要做好以下工作：加強抵扣憑證管理、規(guī)范財務(wù)核算、防范虛開發(fā)票風(fēng)險、合法開展稅收籌劃及明確可抵扣及不可抵扣進項稅業(yè)務(wù)等。

（二）完善內(nèi)部管理制度

從稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)部控制的角度，對其在稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)部控制過程中的具體問題展開分析，并提出有建設(shè)性的意見，以解決該企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險問題。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險管理工作通過事先、事中、事后三大模塊相互支持、密切配合，構(gòu)架出一個完整的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理體系。在事先預(yù)防模塊中，需要完善企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、樹立風(fēng)險管理企業(yè)文化、建設(shè)企業(yè)內(nèi)部控制制度三方面；在事中防范模塊中，運用財務(wù)指標(biāo)分析法進行風(fēng)險識別，運用定性與定量相結(jié)合的方法進行風(fēng)險評估，對不同等級的風(fēng)險點提出風(fēng)險應(yīng)對方案；在事后O督與評價模塊，通過建立信息系統(tǒng)進行有效溝通，對風(fēng)險管理體系進行全過程監(jiān)督與評估，保證企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理持續(xù)、有效運行。

（三）建立科學(xué)規(guī)范的稅務(wù)風(fēng)險管理機構(gòu)體系

所謂“沒有規(guī)矩不成方圓”，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)首先確定稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)部控制的目標(biāo)，在合法性、全面性、配合與監(jiān)督三原則的指導(dǎo)下，根據(jù)行業(yè)特征與稅收政策，從戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)層面識別、分析、評估稅務(wù)風(fēng)險，建立完善的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)部控制體系。同時，加強動態(tài)稅務(wù)風(fēng)險評估管理以及加強員工涉稅培訓(xùn)，更好地防范、降低、規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，達到創(chuàng)造企業(yè)價值的目標(biāo)。只有這樣，才能有效實施稅務(wù)風(fēng)險管理。

（四）全面梳理公司業(yè)務(wù)流程和修訂合同的稅務(wù)風(fēng)險

一方面對過渡期合同進行梳理，區(qū)分新建、在建、即將完工、已完工等各種完工狀態(tài)，以選擇適用的相關(guān)過渡期增值稅政策；同時，需要與合同簽約方就過渡期合同的交易價格、增值稅稅負承擔(dān)主體、發(fā)票的開具和取得要求、納稅義務(wù)時點等進行協(xié)商和重新確認，并簽署相關(guān)的補充協(xié)議來明確上述條款變化。另一方面對現(xiàn)有合同模板進行修訂：收集現(xiàn)有的銷售合同、租賃合同、采購合同、總包合同等模板，對合同條款根據(jù)“營改增”做出合適的修改，如合同中明確包含增值稅的價款，納稅人兼有不同稅率或者征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)等應(yīng)稅服務(wù)的情況下，在合同中分別列示服務(wù)內(nèi)容、不含稅價及對應(yīng)增值稅額等。

四、結(jié)束語

總而言之，“營改增”推行過程中，肯定會存在很多困難。房地產(chǎn)企業(yè)要在這個轉(zhuǎn)型階段，認真學(xué)習(xí)稅收政策，合理控制稅務(wù)風(fēng)險，克服困難，爭取能夠在短時期內(nèi)步入正軌，真正實現(xiàn)節(jié)稅的目的。

參考文獻：

[1]鄭雋曉.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險識別研究[M].云南財經(jīng)大學(xué)，2015，5.

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)財稅政策范文

一、投資入股方式

根據(jù)相關(guān)稅收法律法規(guī)規(guī)定，企業(yè)以房地產(chǎn)對外投資，不需繳納營業(yè)稅及附加、土地增值稅(房地產(chǎn)企業(yè)除外)，但必須繳納企業(yè)所得稅、印花稅和契稅。

（一）投資方——母公司納稅分析：1.營業(yè)稅及附加。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）規(guī)定：“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。”母公司該項房地產(chǎn)投資行為，不征收營業(yè)稅，也不需要繳納城建稅和教育費附加。2.土地增值稅。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）第四條規(guī)定：“單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅?！焙偷谖鍡l規(guī)定：“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。”由于母公司和子公司均不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因此該項房地產(chǎn)投資不需要繳納土地增值稅。3.印花稅。根據(jù)《印花稅暫行條例》第三條規(guī)定：“納稅人根據(jù)應(yīng)納稅憑證的性質(zhì)，分別按比例稅率或者按件定額計算應(yīng)納稅額。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，立據(jù)人按所載金額萬分之五貼花?！薄队』ǘ悤盒袟l例施行細則》第五條規(guī)定：“條例第二條所說的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)?！薄秶叶悇?wù)總局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔1991〕155號）規(guī)定：“財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)?！蹦腹九c子公司書立的商務(wù)樓權(quán)屬《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)》，母公司應(yīng)按所載金額1500萬元的萬分之五計算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。4.企業(yè)所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外?！薄敦斦繃叶悇?wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅〔2014〕116號）第二條規(guī)定：“企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應(yīng)對非貨幣性資產(chǎn)進行評估并按評估后的公允價值扣除計稅基礎(chǔ)后的余額，計算確認非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應(yīng)于投資協(xié)議生效并辦理股權(quán)登記手續(xù)時，確認非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的實現(xiàn)?！蹦腹镜脑擁椃康禺a(chǎn)投資業(yè)務(wù)屬于非貨幣性資產(chǎn)對外投資，因此，應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)確認非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，計算繳納企業(yè)所得稅124.8125萬元[(1500－1000－0.75)×25%]。以上分析，母公司共計應(yīng)繳稅費125.5625萬元(0.75＋124.8125)。

(二)接受投資方——子公司納稅分析：1.契稅。根據(jù)《契稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照條例的規(guī)定繳納契稅?！薄镀醵悤盒袟l例實施細則》第八條規(guī)定：“土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：（一）以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股?！背惺芊康禺a(chǎn)權(quán)屬的子公司，應(yīng)按房地產(chǎn)投資價值1500萬元的4%計算繳納契稅60萬元(1500×4%)。2.印花稅。根據(jù)上述印花稅法律法規(guī)規(guī)定，母公司與子公司書立的商務(wù)樓權(quán)屬《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)》，子公司也應(yīng)按所載金額1500萬元的萬分之五計算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。以上，子公司共計應(yīng)納稅費60.75萬元(60＋0.75)。“投資入股”方式納稅分析，母、子兩公司共計應(yīng)納稅費186.3125萬元(125.5625＋60.75)。中興煤業(yè)集團財務(wù)負責(zé)人聽完筆者解答后，對于母公司不繳納營業(yè)稅及附加和土地增值稅表示滿意，但對于子公司需要繳納60萬元契稅卻不大樂意，隨即提出子公司能不能不繳契稅？筆者回答：如果采用上述投資入股方式投資房地產(chǎn)，根據(jù)相關(guān)稅收法規(guī)規(guī)定，接受投資方必須繳納契稅。該財務(wù)負責(zé)人問：如果采用“資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)”方式，母公司將商務(wù)樓權(quán)屬無償劃轉(zhuǎn)給子公司，是否可以不繳契稅？筆者回答：中興煤業(yè)集團公司作為母公司，將其房地產(chǎn)權(quán)屬劃轉(zhuǎn)給所屬全資子公司，屬于同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財稅〔2015〕37號，以下簡稱“37號文”）第六條“資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)”第二款規(guī)定：“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅?！背惺芊康禺a(chǎn)權(quán)屬的子公司無需繳納契稅。需要提醒，雖然承受房地產(chǎn)權(quán)屬的子公司能夠享受免征契稅優(yōu)惠政策，但由于母、子公司都是法人單位，所以，“無償劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)”業(yè)務(wù)，根據(jù)其他相關(guān)稅收法律法規(guī)規(guī)定，劃入方雖然無需繳納契稅，但卻需要繳納印花稅和企業(yè)所得稅；同時，劃出方不但需要繳納企業(yè)所得稅和印花稅，還需要繳納營業(yè)稅和土地增值稅，顯然增加了稅負。

二、無償劃轉(zhuǎn)方式

（一）資產(chǎn)劃出方——母公司納稅分析：1.營業(yè)稅及附加。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第五條第（一）項規(guī)定：“單位和個人將不動產(chǎn)或土地使用權(quán)無償贈送其他單位和個人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為?！蹦腹緦⑵渖虅?wù)樓權(quán)屬無償劃轉(zhuǎn)給子公司，屬于贈送行為，應(yīng)按視同銷售不動產(chǎn)“應(yīng)稅行為”繳納5％的營業(yè)稅，并按照規(guī)定比例繳納城建稅和教育費附加。應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加為84萬元［1500×5％×（1+7％+3％+2%）］。2.印花稅。根據(jù)上述印花稅法律法規(guī)規(guī)定，母公司與子公司書立的商務(wù)樓權(quán)屬《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)》，母公司應(yīng)按所載金額1500萬元的萬分之五計算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。3.土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！薄锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第二條規(guī)定：“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。”《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅〔1995〕48號）規(guī)定：“細則所稱的‘贈與’是指如下情況：（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)的人。（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的?！蹦腹緦⑵渖虅?wù)樓權(quán)屬無償劃轉(zhuǎn)給子公司的行為，不屬于上述兩種情況，故應(yīng)繳納土地增值稅。因為商務(wù)樓是新建成的，所以房屋成新度應(yīng)為100％，則計算土地增值稅的增值額為415.25萬元（1500－1000－84－0.75）。增值率為38.28％(415.25÷1084.75×100%)。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率應(yīng)為30%。因此，母公司應(yīng)繳納土地增值稅為124.575萬元（415.25×30％）4.企業(yè)所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條規(guī)定和《企業(yè)所得稅法》第九條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除”?！镀髽I(yè)所得稅法》第十條規(guī)定：“在計算應(yīng)納稅所得額時，下列支出不得扣除：（五）本法第九條規(guī)定以外的捐贈支出”，以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）規(guī)定“：企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入：(5)用于對外捐贈?！蹦浮⒆庸径际欠ㄈ藛挝?，因此，母公司無償劃轉(zhuǎn)給子公司的商務(wù)樓權(quán)屬，屬于對外捐贈，權(quán)屬已發(fā)生改變，應(yīng)當(dāng)視同轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，按劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)公允價值與賬面價值及所納稅費的差額確定應(yīng)稅收入，計算繳納企業(yè)所得稅。另外，母公司對子公司的無償劃轉(zhuǎn)行為，在稅法上視同直接捐贈，而且由于捐贈行為所發(fā)生的支出不屬于公益性的捐贈，所以不能在企業(yè)所得稅稅前扣除。因此，母公司應(yīng)全額計算繳納企業(yè)所得稅72.66875萬元［(1500－1000－84－0.75－124.575)×25%］以上分析，母公司共計應(yīng)繳稅款281.99375萬元(84＋0.75＋124.575＋72.66875)。

（二）資產(chǎn)劃入方——子公司納稅分析：1.契稅。根據(jù)37號文第六條“資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)”第二款規(guī)定，子公司承受母公司無償劃轉(zhuǎn)的商務(wù)樓權(quán)屬，可不繳納契稅。2.印花稅。根據(jù)上述印花稅法律法規(guī)規(guī)定，母公司與子公司書立的商務(wù)樓權(quán)屬《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)》，子公司也應(yīng)按所載金額1500萬元的萬分之五計算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。3.企業(yè)所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第六條規(guī)定：“企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額，包括(八)接受捐贈收入?！焙汀镀髽I(yè)所得稅法實施條例》第二十一條規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第六條第(八)項所稱接受捐贈收入，是指企業(yè)接受的來自其他企業(yè)、組織或者個人無償給予的貨幣性資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)。接受捐贈收入，按照實際收到捐贈資產(chǎn)的日期確認收入的實現(xiàn)?！钡谑龡l規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第六條所稱企業(yè)以非貨幣形式取得的收入，應(yīng)當(dāng)按照公允價值確定收入額。前款所稱公允價值，是指按照市場價格確定的價值。”子公司接受母公司無償劃轉(zhuǎn)的商務(wù)樓權(quán)屬，屬于接受非貨幣性資產(chǎn)捐贈，應(yīng)按公允價值1500萬元確定捐贈收入額，并入應(yīng)納稅所得額計算繳納企業(yè)所得稅375萬元(1500×25%)。

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)財稅政策范文

關(guān)鍵詞：回遷房；會計處理；稅務(wù)處理

中圖分類號：F23

文獻標(biāo)識碼：A

doi：10.19311/ki.16723198.2017.10.055

隨著國家城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與城市更新改造項目，拆遷補償、回遷房安置是令開發(fā)商頭痛的問題，而對回遷房補償?shù)呢敹愄幚砀秦攧?wù)人員的棘手問題。關(guān)于回遷房補償?shù)臅嫼投悇?wù)處理，現(xiàn)行會計準(zhǔn)則和稅法并沒有明確的規(guī)定，這也使得財務(wù)人員在處理這類業(yè)務(wù)時無所適從。本文梳理了回遷房補償存在的難點，并對其進行分析，希望對面臨類似業(yè)務(wù)的財務(wù)人員有所幫助。

1“回遷房”補償會計處理的難點分析

回遷房補償是指房地產(chǎn)企業(yè)對被拆遷戶采用實物補償?shù)姆绞?。會計處理上存在的難點主要是回遷房是否要確認收入？如果確認收入，是在什么時點、按照什么價格標(biāo)準(zhǔn)確認？目前較普遍地存在以下不同觀點，這也說明了回遷房補償處理的復(fù)雜性。

1.1不同觀點評析

觀點一：不確認收入。

該觀點認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配建回遷房的目的不是為了銷售回遷房，回遷房的銷售對象、補償面積、交付時間等相關(guān)信息在簽訂拆遷補償協(xié)議時就已被約定，企業(yè)參與回遷房建設(shè)的目的是為了取得項目的開發(fā)權(quán)，是為了取得容積率增加部分的收益而承擔(dān)的義務(wù)，是項目開發(fā)的必要成本。因此企業(yè)配建回遷房的成本扣除收到的補價，應(yīng)該計入土地成本，在項目對外可售面積中分攤，而不應(yīng)該確認銷售收入。

但是這一觀點最大的問題是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從與被拆遷戶簽訂拆遷協(xié)議、收取舊房、到拆除舊房、再到建造完工后移交新房，整個過程在財務(wù)上均沒有得到反映。

觀點二：根據(jù)建造合同確認建造收入。

該觀點認為實質(zhì)是被拆遷戶委托房地產(chǎn)開發(fā)公司將舊房拆除，重新規(guī)劃，重新建設(shè)而成的新房屋，是固定資產(chǎn)的翻建，被拆遷戶的所有權(quán)的收益和風(fēng)險并未轉(zhuǎn)移。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于回遷房和商品房，企業(yè)實際提供的是不同商品和服務(wù)。對于回遷房所對應(yīng)的土地使用權(quán)，企業(yè)從未享有其風(fēng)險和報酬，在回遷房的安排中，企業(yè)僅僅是提供了建造相關(guān)的服務(wù)，應(yīng)該確認相關(guān)的建造收入。而對于商品房，企業(yè)才是真正進行的商品房銷售活動。

如果回遷房建設(shè)是由政府委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施，房地產(chǎn)企業(yè)對被拆遷戶的補償標(biāo)準(zhǔn)、回遷房的建造標(biāo)準(zhǔn)等沒有自，在此情況下可以按建造合同確認收入。但是本文討論的是房地產(chǎn)企業(yè)自主開發(fā)、自主與被拆遷戶協(xié)商補償標(biāo)準(zhǔn)和建造標(biāo)準(zhǔn)，在此情況下就不能確認建造收入。

觀點三：按照拆遷補償協(xié)議約定的價格確認收入。

該觀點認為拆遷補償協(xié)議是雙方通過談判達成的，協(xié)議中對回遷房價格的約定體現(xiàn)了公平交易原則，因此應(yīng)該按協(xié)議執(zhí)行。

根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號-收入》第五條：企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照從購貨方已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價款確定銷售商品收入金額，但已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價款不公允的除外。也就是說企業(yè)應(yīng)按公允的交易價格確定收入金額。盡管拆遷補償協(xié)議約定了價格，但并不代表是公允的交易價格?，F(xiàn)實中為了達到某種目的簽訂虛假合同的情況常有發(fā)生。

觀點四：按照回w房移交時的公允價值確認收入。

該觀點認為會計處理與稅法處理應(yīng)該一致。企業(yè)所得稅和土地增值稅相關(guān)規(guī)定均明確是按回遷房移交時的公允價值確認視同銷售收入。

但是這也與觀點一存在相同的缺點，即財務(wù)報表沒有真實反映拆除舊房及新房的建造過程。

觀點五：按照取得土地使用權(quán)時該房屋的公允價值確認收入。

該觀點認為實質(zhì)是被拆遷人用原有的房產(chǎn)換取開發(fā)商的房產(chǎn)，適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第7號-非貨幣性資產(chǎn)交換》，并且具有商業(yè)實質(zhì)。由于換出資產(chǎn)（未來應(yīng)交付的回遷房）的公允價值不能可靠確定，但換入資產(chǎn)的公允價值可以（通過評估等手段），因此應(yīng)該以取得土地使用權(quán)時該房屋的公允價值為依據(jù)，待回遷房交付時確認收入。并且開發(fā)商收取舊房也可看作是執(zhí)行預(yù)付款合同，即認為被拆遷方是以舊房的約定價格為對價，預(yù)付購買開發(fā)商新開發(fā)的特定面積的房產(chǎn)。因此在新房交付時應(yīng)以此預(yù)付合同的價格確認收入。

此觀點雖然在拆除舊房時就在財務(wù)報表上得到了反映，但是作為非貨幣易最重要的對價――回遷房并未建成，說明該交易并未完成，以此時點的舊房評估價格作為最終確認收入依據(jù)值得商榷。另外雖然《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號-收入》認為企業(yè)應(yīng)按從購貨方已收或應(yīng)收的合同確定銷售商品收入金額，但也指出價格不公允的除外。開發(fā)商在與被拆遷戶談判時，一般會對舊房進行評估，確定貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)和實物補償標(biāo)準(zhǔn)，但實際絕大部分被拆遷戶會選擇實物補償，這也反證了貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)并非公允價值，也就不符合收入確認標(biāo)準(zhǔn)了。

1.2本文對回遷房補償會計處理的思考

分析回遷房是否確認收入，應(yīng)該從交易實質(zhì)進行判斷?；剡w房補償實質(zhì)上是一項非貨幣換，經(jīng)歷了兩個環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)企業(yè)“購買”被拆遷戶的舊房和向被拆遷戶“銷售”新房，可以適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則-非貨幣性資產(chǎn)交換》。本文認為應(yīng)該綜合觀點四和觀點五，即按照取得土地使用權(quán)時該房屋的公允價值暫估資產(chǎn)和負債，并且每一年度隨著公允價值的變化進行動態(tài)調(diào)整，以回遷房交付時點的公允價值確認收入。這樣處理使回遷房補償在財務(wù)上能更真實地得到反映。本文采用案例的方式對這種會計處理加以進一步說明。

1.3案例分析

深圳某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個城市更新項目，占地面積20，000平方米，計容建筑面積100，000平方米，舊房拆除面積30，000平方米，回遷面積30，000平方米，對外銷售面積70，000平方米。2014年舊房拆除時的市場評估價20，000元/平方米，2015年評估價30，000元/平方米，2016年回遷房入市的價格為50，000元/平方米。假設(shè)該項目適用“營改增”老項目政策，價格為不含稅。補交地價20，000萬元、建安成本85，000萬元，其中資本化利息12，000萬元。會計處理未考慮增值稅、城建稅和教育附加費。

1.3.12014年開發(fā)商收取舊房

借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費60，000萬元

貸：預(yù)收賬款60，000萬元

（30，000平方米×20，000元/平方米）

1.3.22015年年末，對開發(fā)項目周邊房產(chǎn)評估后調(diào)整賬面價值

借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費30，000萬元

貸：預(yù)收賬款30，000萬元

（30，000平方米×30，000元/平方米-60，000萬元）

1.3.32016年開發(fā)項目完工，回遷房移交

借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費60，000萬元

貸：預(yù)收賬款60，000萬元

借：預(yù)收賬款150，000萬元

貸：主營業(yè)務(wù)收入150，000萬元

（30，000平方米×50，000元/平方米-60，000萬元-30，000萬元）

1.3.42014年至2016年補地價及支付工程款

借：開發(fā)成本-地價征用及拆遷補償費20，000萬元

借：開發(fā)成本-建安成本85，000萬元

貸：銀行存款105，000萬元

1.3.5結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品完工成本

借：開發(fā)成品255，000萬元

貸：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費170，000萬元

貸：開發(fā)成本-建安成本85，000萬元

1.3.6計算完工產(chǎn)品單位成本

撾懷殺=（170，000+85，000）/100，000=25，500元/平方米

單位成本（只含建安成本）=85，000/100，000=8，500元/平方米

1.3.7結(jié)轉(zhuǎn)回遷房銷售成本

借：主營業(yè)務(wù)成本76，500萬元

貸：開發(fā)成品76，500萬元

（25，500元/平方米×30，000平方米）

1.3.8按清算口徑計提土地增值稅

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加17，313萬元

貸：其他應(yīng)付款17，313萬元

說明：計提土地增值稅不能計入“應(yīng)交稅費”科目，因為在土地增值稅實際清算前，基于會計準(zhǔn)則有關(guān)要求按照清算口徑計提的土地增值稅準(zhǔn)備金尚不構(gòu)成對稅務(wù)征收機關(guān)的一項現(xiàn)實負債。

2“回遷房”補償稅務(wù)處理的難點分析

2.1增值稅

關(guān)于增值稅的涉稅難點主要在于是否應(yīng)該對于回遷房征收增值稅和計稅依據(jù)。

（1）營業(yè)稅政策下，國稅函[2007]768號《關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》、國稅公告[2014]2號《關(guān)于納稅人開發(fā)回遷安置用房有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》已明確回遷房應(yīng)按視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，計稅公式：

營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）

并且營業(yè)成本不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價款。

（2）營改增后，增值稅條例只規(guī)定了回遷房行為應(yīng)按視同銷售處理，但沒有對計稅依據(jù)出臺相應(yīng)地細則，這正是財務(wù)人員感到困惑的地方。

如上例，如果按回遷房移交時的市場價處理，2016年回遷房應(yīng)交增值稅：

30，000平方米×50，000萬元/平方米×5%=7，500萬元

如果沿用營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，假設(shè)成本利潤率為15%：

30，000平方米×8，500元/平方米×（1+15%）×5%=1，466萬元

二者差異6，034萬元。

2.2企業(yè)所得稅

關(guān)于企業(yè)所得稅的涉稅難點主要在于回遷房視同銷售的收入確認標(biāo)準(zhǔn)以及成本列支標(biāo)準(zhǔn)。

國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第七條規(guī)定企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：首先按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；其次由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；第三是按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。

深地稅辦發(fā)[2012]37號《城市更新稅收政策指引》第三部分第（二）條第3款規(guī)定：“項目開發(fā)主體以開發(fā)產(chǎn)品作為拆遷補償，應(yīng)視同銷售計入企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，視同銷售金額應(yīng)作為土地征用及拆遷補償費，同時計入企業(yè)所得稅應(yīng)計開發(fā)成本?！?/p>

根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)按回遷房移交時的市場價確認視同銷售收入，同時計入“開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費”。

如上例，2016年房地產(chǎn)企業(yè)移交回遷房，開具增值稅發(fā)票，確認應(yīng)稅所得。

應(yīng)納稅所得額=150，000萬元-76，500萬元=73，500萬元

應(yīng)交企業(yè)所得稅=73，500×25%=18，375萬元

需要說明的是，本測算只是為了說明回遷房的稅費計算過程，未考慮可以扣減應(yīng)納稅所得額的期間費用、投資損失、營業(yè)外支出等；也未考慮城建稅等稅費支出。另外，對企業(yè)來說，回遷房視同銷售并未導(dǎo)致企業(yè)多繳稅，這部分所得稅只是時間性差異。因為回遷房視同銷售的收入和成本是相等的，實際對外銷售的面積也分攤了這部分回遷房成本，因而加大了企業(yè)所得稅扣除數(shù)，使企業(yè)未來可以少繳稅。

2.3土地增值稅

關(guān)于土地增值稅的涉稅難點主要在于回遷房視同銷售的收入確認標(biāo)準(zhǔn)、成本列支標(biāo)準(zhǔn)，以及是否允許成本加計扣除。

國稅函[2010]220號《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。

國稅發(fā)[2006]187號《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第三條第（一）款規(guī)定如下：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)按回遷房移交時的市場價確認視同銷售收入，同時計入“開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費”。同時，稅法既然規(guī)定按回遷房視同銷售金額確認土地成本中的拆遷補償費，那么當(dāng)然屬于成本加計扣除范圍。

如上例，2016年企業(yè)移交回遷房時，應(yīng)預(yù)交土地增值稅。預(yù)交比例各地方標(biāo)準(zhǔn)可能不統(tǒng)一，假設(shè)按收入的2%預(yù)交。2016年預(yù)交金額：150，000萬元×2%=3，000萬元

需要說明的是，雖然2016年度企業(yè)的該項目尚未達到土地增值稅清算條件，但財務(wù)處理上仍然應(yīng)該按清算口徑預(yù)計土地增值稅。因此企業(yè)必須在此時對土地增值稅進行測算，并每年度進行動態(tài)調(diào)整。測算過程如表1。

3建議

3.1國家財政部門應(yīng)盡快出臺此類回遷房補償會計處理的指導(dǎo)意見

從上文分析可以看出，針對這類業(yè)務(wù)的處理觀點不一，甚至是會計師事務(wù)所之間也沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，令財務(wù)人員無所適從。不同企業(yè)的會計處理口徑可能不一致，從而產(chǎn)生不同的財務(wù)結(jié)果，而對這結(jié)果的準(zhǔn)確性卻沒有統(tǒng)一的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

3.2國家稅務(wù)部門應(yīng)盡快出臺回遷房稅收政策的實施細則，特別是征對回遷房增值稅的計稅依據(jù)

國家出臺“營改增”政策的出發(fā)點是降低企業(yè)稅負，如果回遷房按市場價格繳納增值稅，將會大大增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負，稅務(wù)部門應(yīng)該參照原營業(yè)稅優(yōu)惠政策及時出臺相應(yīng)的增值稅稅收政策。

參考文獻

第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)財稅政策范文

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)面對激烈的市場環(huán)境,如何合理設(shè)計營業(yè)稅和土地增值稅的納稅籌劃方案以降低成本、增加利潤、實現(xiàn)價值最大化,是一個迫切而又十分重要的新課題。納稅籌劃作為企業(yè)財務(wù)管理的一個重要內(nèi)容,由于其直接關(guān)系到企業(yè)的最終利潤,所以日益為眾多企業(yè)所重視。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)營業(yè)稅土地增值稅納稅籌劃

一、納稅籌劃的必要性

1.房地產(chǎn)行業(yè)激烈的競爭。房地產(chǎn)企業(yè)較高的投資回報率,使得投資額逐年增大,從1994年到2007年,平均每年增長17.96%,遠超過了同期我國GDP的增長速度。但從去年下半年開始由于國家宏觀調(diào)控,市場競爭加劇,使房地產(chǎn)企業(yè)利潤下降,通過納稅籌劃有助于改善企業(yè)收益狀況。

2.房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多?，F(xiàn)行實體稅法21個稅種中涉及房地產(chǎn)企業(yè)有9種,占近一半比重,比例很大,納稅籌劃的范圍較廣。

3.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中稅費占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例較大。根據(jù)建設(shè)部公布的資料顯示,稅收占商品房房價的比重約為11%。在當(dāng)前高房價、市場銷售業(yè)績差、企業(yè)融資困難的多重壓力下,納稅籌劃有助于降低企業(yè)成本。

二、納稅籌劃的基本方法

1.稅率差異法。就是利用稅率的差異直接節(jié)減稅收的方法。實行比例稅率的稅種常有多種比例稅率,通過籌劃可以尋求最佳稅負點,通過防止適用稅率的爬升來降低稅負。這種方法計算比較復(fù)雜,但因為稅率差異普遍存在,所以適用范圍較大。

2.扣除法。扣除法是通過增加扣除額而直接減少應(yīng)納稅款,或調(diào)整扣除額在各個應(yīng)稅期的分布而相對節(jié)減稅額的納稅籌劃方法。這種方法起到延期納稅的作用,使用廣泛。

3.延期納稅法。納稅人通過延期繳納稅款而取得相對收益的納稅籌劃方法。這種方法利用延緩納稅,取得資金的時間價值。幾乎所有企業(yè)都適用。

4.分拆法。就是使所得或收入在兩個或更多個納稅人之間,或者在適用不同稅種、不同稅率和減免稅政策的多個項目之間進行分拆。。這種方法計算復(fù)雜,受較多條件約束。

三、納稅籌劃的稅種

我國內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及9個種稅:營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。前5個稅種構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)納稅成本的主要部分,其中前3個稅種更是重中之中,但大家對企業(yè)所得稅的籌劃研究相對比較熟悉,所以本文僅就營業(yè)稅和土地增值稅為納稅籌劃重點,進行扼要分析。

四、納稅籌劃的對策

1.營業(yè)稅的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)交納營業(yè)稅的范圍主要有銷售不動產(chǎn),自營建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)和對外出租自行開發(fā)的商品房等業(yè)務(wù)。其中,銷售不動產(chǎn)的稅率為5%,自營建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)的稅率為3%,對外出租自行開發(fā)的商品房業(yè)務(wù)稅率為5%。

(1)精裝修房屋納稅籌劃方案

例1:F房地產(chǎn)公司開發(fā)的H住宅項目,為促進銷售將其精裝修后交房。毛坯房的建筑成本為6,000元/m2,精裝修后的建筑成本為7,400元,總建筑面積為40,000m2。預(yù)計對外售價為9,000元/m2。

方案1:F房地產(chǎn)公司與買主按9,000元/m2的價格簽訂售房合同,則商品房全部銷售后F公司應(yīng)繳納營業(yè)稅:9,000×40,000×5%÷10,000=1,800萬元。

方案2:F房地產(chǎn)公司與買主按7,600元/m2的價格簽訂售房合同,再按1,400元/m2簽訂裝修合同,則F公司應(yīng)繳納營業(yè)稅為:7,600×40,000×5%÷10,000+1,400×40,000×3%÷10,000=1,520+168=1,688萬元。

稅法規(guī)定,納稅人兼營不同稅目應(yīng)稅行為的,應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷售額,然后按各自適用稅率計算應(yīng)納稅額;未分別核算的,將從高適用稅率計算應(yīng)納稅額。

2.土地增值稅的納稅籌劃

(1)利用土地增值稅臨界點進行納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為需要繳納土地增值稅,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù),其稅率為四級超率累進稅率,納稅籌劃主要是注重對稅基的籌劃,方法有減稅法和稅率差異法。

①利用建造成本法求臨界系數(shù)

先假定:銷售總額為Y,建造成本(土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)為X,于是房地產(chǎn)開發(fā)費用為10%X,加計扣除額為20%X,允許扣除的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加為5.5%Y[3]。全部扣除金額為:

X+10%X+20%X+5.5%Y=1.3X+5.5%Y。

稅法規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免稅,超過20%應(yīng)就其全部增值額計稅。這里所說的20%就是“避稅臨界點”,我們應(yīng)根據(jù)臨界點的稅負效應(yīng)進行納稅籌劃。此時企業(yè)享受起征點稅收優(yōu)惠的最高售價為(1.1)

得出,Y=1.6702X。

結(jié)果說明,當(dāng)增值率為20%時,售價與建造成本的比例為1.6702,稱為“臨界定價系數(shù)”。企業(yè)如果享受20%的免稅優(yōu)惠,其售價最高不能超過建造成本的1.6702倍。若售價高于1.6702倍時,增值額高于扣除項目20%,即增值率在20%—50%之間,此時需按稅率為30%全額計算繳納土地增值稅,只有當(dāng)提價所帶來的收益大于30%,提價才有意義,根據(jù)公式1.1,可以得到

得出Y>1.8201X。

同理根據(jù)公式1.1,當(dāng)增值率為50%、100%、200%的臨界定價系分別為2.1253、2.9213和4.6706。通過分析得出,若售價在1.6702-1.8201這一區(qū)間,轉(zhuǎn)讓收入高,稅后收益低。如售價高于1.8201,則相對稅負輕,利潤高。

②利用扣除項目法求臨界點

假設(shè),稅法允許全部扣除項目(除營業(yè)稅金及附加外)的金額為100,房價為Y時,相應(yīng)的營業(yè)稅金及附加為5.5%Y。這時全部允許扣除金額為:100+5.5%Y。根據(jù)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額不超過20%的免稅規(guī)定,享受起征點稅收優(yōu)惠的最高售價為:Y=1.2(100+5.5%Y),得出Y=128.48。即房地產(chǎn)公司若要享受土地增值稅20%的免稅優(yōu)惠,其售價最高不能超過128.48。

當(dāng)增值額略高于扣除項目的20%時,增加收入的最低臨界值:假設(shè)此時的售價為(128.48+Y),相應(yīng)的營業(yè)稅金及附加、允許扣除項目金額都同時提高5.5%Y。則有:

允許扣除項目金額=(100+5.5%×128.48)+5.5%Y;

增值額=(128.48+Y)-(100+5.5%×128.48+5.5%Y)=94.5%Y+21.41;

應(yīng)納土地增值稅=(94.5%Y+21.41)×30%。

(2)成立銷售公司的籌劃方法

根據(jù)財稅(2003)16號文件關(guān)于營業(yè)稅的稅前減除,有條件的房地產(chǎn)企業(yè)可以通過設(shè)立銷售公司,而不會重復(fù)繳納營業(yè)稅,同時還將土地增值稅一分為二,從而降低增值額和增值率,達到不交或少交土地增值稅的目的。利用延期納稅法,通過設(shè)立銷售公司可以遞延繳納稅款,取得資金時間價值。

參考文獻:

[1]2007年注冊會計師全國統(tǒng)一輔導(dǎo)教材稅法[M].北京:經(jīng)濟科學(xué)出版社,2007:137.