房產(chǎn)宏觀政策精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)宏觀政策范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 寵觀調(diào)控 發(fā)展

針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域越來(lái)越突出的問(wèn)題，2003年下半年，央行公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，并將固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的基本資金調(diào)整提高到35%，同時(shí)國(guó)資辦提出了半年內(nèi)嚴(yán)禁農(nóng)地轉(zhuǎn)征的通知，房?jī)r(jià)的上漲同樣也已經(jīng)超出了居民收入，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度，連續(xù)的宏觀政策不但沒(méi)有使房?jī)r(jià)回落，更加沒(méi)有遏制住地產(chǎn)價(jià)格的上升。為了能使房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，政府重拳出擊，已控制信貸和控制土地，直擊整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的軟肋，房地產(chǎn)業(yè)必須在調(diào)控中不斷完善自己本身。

一、房?jī)r(jià)成為調(diào)控的根本

（1）無(wú)論在發(fā)展中國(guó)家及其地區(qū)還是在發(fā)達(dá)國(guó)家地區(qū)，對(duì)住房市場(chǎng)的進(jìn)行合理調(diào)控是解決居民住房問(wèn)題必不可缺的措施，住房?jī)r(jià)格是圍繞住房市場(chǎng)的健康而定的，也是住房市場(chǎng)的核心。（2）在房地產(chǎn)建設(shè)的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)建設(shè)偏低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)滿足，一些低水平收入的家庭也是非常必要的，我國(guó)高收入的家庭在人群中的比例其實(shí)很小大概10%左右，而中低人群才是主題，然爾恰恰相反在我國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)中，高檔花園別墅、高檔小區(qū)、豪華別墅過(guò)多，中檔以及低檔房屋短缺，更別說(shuō)動(dòng)遷用房的短缺，因此造成了住房平均價(jià)格的飛速上漲。（3）如何對(duì)其進(jìn)行調(diào)控，更重要的是調(diào)控目標(biāo)是什么，最關(guān)鍵的問(wèn)題所在。怎樣在調(diào)控不能奏效的情況下，是否考慮動(dòng)用行政調(diào)控的制約。（4）穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格是這次地產(chǎn)調(diào)控的核心。（5）穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格不是一味的降低房產(chǎn)的價(jià)格。（6）住房條件的優(yōu)越主要體現(xiàn)在人文環(huán)境提升的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，房屋本身的及其區(qū)位是一個(gè)整體，離開(kāi)了區(qū)位去談房屋的價(jià)格是沒(méi)有什么根本意義的。所以從某些程度上來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)是沒(méi)有可比性的，并且隨著近年來(lái)的住房成本上調(diào)的，也造成了房?jī)r(jià)上漲的另一誘因。所以，以供求關(guān)系而言，房?jī)r(jià)絕對(duì)不會(huì)低于住房的成本價(jià)。

二、正確面對(duì)宏觀調(diào)控的市場(chǎng)大背景

（1）房地產(chǎn)的升溫直接引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲過(guò)快，投資過(guò)熱等問(wèn)題，多數(shù)地區(qū)基本還是呈現(xiàn)持續(xù)健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。（2）房地產(chǎn)業(yè)中的貸款過(guò)多。房地產(chǎn)業(yè)融資單一，并且過(guò)于的依賴銀行貸款。銀行一般都采用實(shí)物抵押，這樣的貸款一般都是非常安全的，因此增加了貸款額度，在此類情況下，銀行貸款中的余額大概在30%以上就都會(huì)流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。房?jī)r(jià)的上漲直接會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的增加，甚至造成金融風(fēng)暴。近些年來(lái)，居民們收入增加，但是投資渠道確很少，為了讓投資風(fēng)險(xiǎn)降低，很多人都選擇了房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮。由于投資力量和竣工工程面積的增加，同期商品房屋增長(zhǎng)明顯高于銷售的增長(zhǎng)，造成空置，閑置，面積大幅度增加，已經(jīng)突破了我國(guó)空置房屋的警戒線。房地產(chǎn)盲目的圈地，開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展充滿了期望和希望，于是乎一個(gè)征地運(yùn)動(dòng)，在各地掀起了不小的波瀾，房地產(chǎn)投資客陡然而曾。（3）如何正確看待房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平衡狀態(tài)的話，房地產(chǎn)的資金利潤(rùn)率跟一般的社會(huì)平均利潤(rùn)率等同。更重要的是房地產(chǎn)也的投資力度大，周期也比較長(zhǎng)，環(huán)節(jié)也較為繁瑣，風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)高，在正常的操作過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)高點(diǎn)也是正常的。但是他終究要受到社會(huì)平均利潤(rùn)率的嚴(yán)格制約。房地產(chǎn)暴利期基本已經(jīng)過(guò)去了，平均利潤(rùn)時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，根據(jù)自身的情況來(lái)考慮資金的流向，從企業(yè)自身來(lái)認(rèn)真的對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行研究，給出一個(gè)詳細(xì)的定位，正確的鎖定目標(biāo)，合理的安排投資規(guī)模，讓自己的投資合理化，規(guī)?；?，理性化，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中不可盲目做大，這些都是應(yīng)對(duì)調(diào)控政策的策略，認(rèn)真針對(duì)接受政府的指導(dǎo)，看清市場(chǎng)導(dǎo)向，適應(yīng)中低檔人群，多開(kāi)發(fā)一些中低價(jià)位的住房。

三、如何宏觀地使房地產(chǎn)企業(yè)的和諧發(fā)展

（1）如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)充分表明，公共政策逐步與市場(chǎng)供應(yīng)伙同需求因素之外的另一個(gè)重要因素，政府的管制新開(kāi)項(xiàng)目，要求對(duì)城市改造，環(huán)境的保護(hù)，土地的開(kāi)發(fā)和利用的多方面影響，盡量對(duì)低收入階層提供住房的安全保障，對(duì)城市基層建設(shè)發(fā)展承擔(dān)非常關(guān)鍵的作用。（2）無(wú)論是銀行對(duì)貸款提升利率，還是提高消費(fèi)住房貸款利率的提升，都是針對(duì)住房需求的，住房的價(jià)格是供需關(guān)系產(chǎn)生的結(jié)果。調(diào)高房?jī)r(jià)要高度關(guān)注地產(chǎn)市場(chǎng)在供求中的變化，尤其要注意房?jī)r(jià)的變化，包括房屋預(yù)售的價(jià)格，二手房交易價(jià)格跟租賃金之間的變化，很多國(guó)家的房?jī)r(jià)過(guò)高就是因?yàn)槠x租金與房介的過(guò)度偏離。我過(guò)在一些地方也成立一系列的租售在內(nèi)的用來(lái)監(jiān)控預(yù)警指標(biāo)。及時(shí)準(zhǔn)確的對(duì)外供求信息，以實(shí)現(xiàn)供求的基本平衡，使之供求合理化，避免讓房?jī)r(jià)進(jìn)入漲價(jià)，漲價(jià)的惡性循環(huán)中，銀行也可以按照不同的購(gòu)房需求來(lái)實(shí)行不同的貸款利率。（3）創(chuàng)新產(chǎn)品，加強(qiáng)服務(wù)。個(gè)人需求跟單位需求都是由個(gè)人條件和經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)定的，對(duì)房地產(chǎn)宅具的需求層次有很大的不同，也跟人們生活水平提高，消費(fèi)觀念的改變有一定關(guān)系，因此要想適應(yīng)不同層次人群的需求，就要房地產(chǎn)企業(yè)不斷的推出新的產(chǎn)品，新的創(chuàng)意，新形態(tài)，新觀念不同層次的房產(chǎn)來(lái)滿足市場(chǎng)的需求。（4）目前，中國(guó)城市化進(jìn)程中的居民對(duì)住房的需求，也越來(lái)越嚴(yán)格，從構(gòu)造到外觀都有著不同要求，宏觀調(diào)控的政策立足于房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)地位，利用房地產(chǎn)循環(huán)的運(yùn)動(dòng)規(guī)律，由此確定了以下幾個(gè)重點(diǎn)：

第2篇：房產(chǎn)宏觀政策范文

（一）保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)效益的高低，往往取決于營(yíng)銷策略是否到位，在國(guó)家的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)暫時(shí)失去了政策優(yōu)勢(shì)，只有依靠自身的力量來(lái)維持企業(yè)的發(fā)展。為了擴(kuò)大客源，就要轉(zhuǎn)變以往單一的營(yíng)銷措施，從不同的受眾、不同的成本等方面進(jìn)行考慮，在營(yíng)銷策略奏效的情況下，才能增加顧客的購(gòu)房幾率，從而盤活企業(yè)資金，促使房地產(chǎn)企業(yè)向健康方向發(fā)展。

（二）保證國(guó)家經(jīng)濟(jì)順利運(yùn)行房地產(chǎn)作為高利潤(rùn)企業(yè)，對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出過(guò)重要的貢獻(xiàn)，但是如果任其發(fā)展，不采取相應(yīng)的措施加以限制，則會(huì)導(dǎo)致無(wú)序發(fā)展，尤其是在經(jīng)濟(jì)泡沫跡象初現(xiàn)的當(dāng)前，更應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)宏觀調(diào)控的手段加以規(guī)范，防止其滑入深淵。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該在營(yíng)銷過(guò)程中充分了解顧客的需求，不斷創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷模式，吸引更多的顧客，保證了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，就為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

二、宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略

（一）大打質(zhì)量牌顧客對(duì)住房是一種剛性需求，因此注重房子的質(zhì)量問(wèn)題。在宏觀調(diào)控的情況下，保證住房的質(zhì)量，能在相當(dāng)大的程度上吸引顧客的目光，對(duì)質(zhì)量的營(yíng)銷是要貫徹到各個(gè)方面的：第一，房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中要注意質(zhì)量把關(guān)，用合格的原材料，不能因貪圖利潤(rùn)而建造出豆腐渣工程。第二，施工人員在建設(shè)過(guò)程中要本著負(fù)責(zé)任的態(tài)度，不偷工減料，按質(zhì)按量完成工程。第三，售樓人員在營(yíng)銷過(guò)程中要突出住房質(zhì)量好的優(yōu)點(diǎn)，向客戶耐心解釋，形成示范效應(yīng)，提升企業(yè)的形象。

（二）形成營(yíng)銷團(tuán)體目前，各房地產(chǎn)公司各自為政，在價(jià)格等方面的決策具有隨意性，這不利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定。因此，為了最大限度滿足各房地產(chǎn)公司的利益，而又不影響整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，可以組成房地產(chǎn)營(yíng)銷團(tuán)體，把不同的公司聯(lián)合起來(lái)。在充分研究不同樓盤的地理位置、成本等基礎(chǔ)上制定出價(jià)格段，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。在沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的房地產(chǎn)公司之間，可以進(jìn)行樓盤代售，加強(qiáng)不同公司之間的合作，提升房地產(chǎn)行業(yè)的整體形象。

（三）多開(kāi)發(fā)出不同類型的住房對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，單一開(kāi)發(fā)某一種住房不利于形成綜合優(yōu)勢(shì)。面對(duì)不同客戶的需求，公司可以開(kāi)發(fā)不同類型的住房，如：商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等，能夠使公司業(yè)務(wù)廣泛化，增強(qiáng)整體實(shí)力。在務(wù)工人員較多的城市，公司可以多開(kāi)發(fā)小戶型住房，滿足務(wù)工人員的租房需求。能滿足顧客需要的房子就是最好的營(yíng)銷策略，因此，公司要對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行細(xì)致分析，及時(shí)推出不同的住房類別，延伸自己的業(yè)務(wù)觸角。

（四）重視網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，人們每天都從網(wǎng)絡(luò)上獲取大量的信息，作為房地產(chǎn)營(yíng)銷，也應(yīng)該重視網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷手段，拓寬銷售渠道。首先，應(yīng)該廣泛選擇網(wǎng)絡(luò)形式，包括各大搜索引擎、QQ、微信、論壇等等，只要是有網(wǎng)友聚集的地方，都可以進(jìn)行信息。第二，要及時(shí)更新信息，包括公司近期的優(yōu)惠服務(wù)、新樓盤的開(kāi)售等，都要進(jìn)行滾動(dòng)更新，加強(qiáng)人們的記憶。第三，要建立一支高水平的營(yíng)銷隊(duì)伍，要有足夠的耐心、較強(qiáng)的計(jì)算機(jī)水平等，將營(yíng)銷工作各個(gè)方面都做到位。

（五）積極尋找目標(biāo)客戶對(duì)于房地產(chǎn)營(yíng)銷而言，沒(méi)有客戶就沒(méi)有利潤(rùn)，客戶的開(kāi)發(fā)是營(yíng)銷的一個(gè)重要方面。在建房之前，要對(duì)所建住房有精確地定位，確定是高檔住房、中檔住房，還是低檔住房。定位之后，要進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，鎖定相應(yīng)的目標(biāo)客戶，高檔住房適宜于建在商業(yè)中心或環(huán)境優(yōu)美的郊區(qū)，中檔住房適宜建在城市邊緣地區(qū)等。只有在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，才能鎖定潛在客戶，以便在正式售房時(shí)能制定出有針對(duì)性的營(yíng)銷策略。

（六）打造誠(chéng)信品牌對(duì)于任何企業(yè)而言，誠(chéng)信是最好的招牌，作為房地產(chǎn)企業(yè)，更應(yīng)該以誠(chéng)信為本，讓客戶滿意?？梢詮囊韵聨讉€(gè)方面努力：第一，營(yíng)銷廣告要名副其實(shí)，不要將豆腐渣工程包裝成質(zhì)量上乘的高檔住房，要實(shí)事求是，這就要求住房質(zhì)量過(guò)關(guān)，杜絕以次充好。第二，提倡人性化服務(wù)，可以讓客戶免費(fèi)試住一定時(shí)間，若試住過(guò)后滿意再簽訂售樓協(xié)議，讓客戶能有更大的選擇空間。第三，在網(wǎng)絡(luò)上不虛假消息，及時(shí)對(duì)其它惡意中傷的虛假消息進(jìn)行澄清，防止客戶受騙。企業(yè)誠(chéng)信辦事一方面可以讓客戶享受實(shí)惠，在優(yōu)質(zhì)服務(wù)中買到心儀的住房，另一方面誠(chéng)信也成為了企業(yè)的長(zhǎng)期名片，帶來(lái)良好的社會(huì)效應(yīng)。

三、結(jié)語(yǔ)

第3篇：房產(chǎn)宏觀政策范文

房地產(chǎn)泡沫指標(biāo)檢測(cè)理論大體上可以分為預(yù)示指標(biāo)法、指示指標(biāo)法和綜合指標(biāo)法。預(yù)示指標(biāo)法可以用房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率來(lái)表示，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率的持續(xù)提高，并且速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率時(shí)，就會(huì)帶來(lái)泡沫經(jīng)濟(jì)的效應(yīng)。指示指標(biāo)法可由房屋空置率和房?jī)r(jià)收入比表示。房屋空置率是在衡量房地產(chǎn)泡沫時(shí)使用較多的指示性指標(biāo)，在房地產(chǎn)過(guò)熱的狀態(tài)下，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行過(guò)度投資，其表現(xiàn)是大量房屋的空置；房?jī)r(jià)收入比它是商品房?jī)r(jià)格與居民的平均家庭收入的比值，反應(yīng)居民家庭對(duì)住房的支付力，比值越高支付力就越低。綜合指標(biāo)法就是利用發(fā)地產(chǎn)的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析及預(yù)測(cè)房地產(chǎn)泡沫是否存在以及房地產(chǎn)泡沫大小的方法，主要用數(shù)學(xué)綜合來(lái)衡量房地產(chǎn)泡沫。

從2011年5月開(kāi)始，一線城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始初顯下降趨勢(shì)，之后房?jī)r(jià)繼續(xù)環(huán)比下跌，并且蔓延到一些較發(fā)達(dá)的二線城市。政府的政策已經(jīng)開(kāi)始發(fā)揮效力。那么究竟怎樣的政策才能真正控制房地產(chǎn)泡沫成為值得深思的問(wèn)題。另一方面，不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有不一樣的實(shí)際情況，中央的宏觀調(diào)控政策是否對(duì)不同的城市都能起作用，不同類型的城市適合于怎樣不同類型的政策，這仍然需要探討。

因此，本文將重點(diǎn)放在論證中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫存在性方面，試圖從不同類型的城市角度出發(fā)解讀國(guó)家政策的影響，由此提出防范或控制房地產(chǎn)泡沫的政策建議。大連、南京、杭州、合肥、武漢、廣州、成都、西安；第五類，石家莊、太原、長(zhǎng)春、哈爾濱、寧波、福州、廈門、南昌、濟(jì)南、鄭州、青島、長(zhǎng)沙、深圳、貴陽(yáng)、昆明、蘭州、西寧。

由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度與房地產(chǎn)泡沫情況關(guān)聯(lián)較大，因此本文以GDP最大為原則選取每一類別的代表城市。最終得到五個(gè)研究城市北京，上海，沈陽(yáng)，廣州，深圳。

1.變量的選取

本文選擇用房?jī)r(jià)收入比計(jì)算泡沫大小。結(jié)合理論和文獻(xiàn)，確定人均GDP、銷售面積、城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出這3個(gè)變量作為最終影響房?jī)r(jià)收入比的自變量。

2. 模型設(shè)置

根據(jù)模型的意義與作用現(xiàn)把模型設(shè)置為

由計(jì)算結(jié)果，我們可以得到房?jī)r(jià)收入比是由人均GDP、銷售面積和人均消費(fèi)共同影響的。其中，人均GDP對(duì)房?jī)r(jià)收入比是正影響，說(shuō)明一個(gè)地區(qū)GDP越大，房地產(chǎn)的泡沫就越大，這是因?yàn)槿司鵊DP中有大量投資成分。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分增加，相應(yīng)的人均GDP也會(huì)變大，并直接增加房地產(chǎn)泡沫。而銷售面積也是和泡沫成正比，銷售面積代表的需求量，需求的增加會(huì)提高價(jià)格，由此增加泡沫。投資房地產(chǎn)和居民消費(fèi)成反比，這個(gè)關(guān)系比較清楚，就是因?yàn)橥顿Y和消費(fèi)成反比。

1. 一線城市房地產(chǎn)泡沫總體分析

以聚類選取的北京、上海、廣州、沈陽(yáng)、深圳五個(gè)城市2001年至2011年的數(shù)據(jù)分析，受國(guó)家政策的影響，我國(guó)房地產(chǎn)泡沫主要分為四個(gè)階段。

2001年至2003年，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作初期，房地產(chǎn)泡沫保持低位。1998年，中國(guó)實(shí)行住房分配貨幣化，正式開(kāi)始了房地產(chǎn)市場(chǎng)化的運(yùn)作。全國(guó)全面推行了住房公積金制度，住房公積金信貸全面轉(zhuǎn)向個(gè)人住房貸款，資金流動(dòng)性增強(qiáng)。國(guó)家在稅收政策上對(duì)二級(jí)市場(chǎng)減免，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)始活躍。同時(shí)，政府主導(dǎo)的保障房和福利房的開(kāi)發(fā)、供給比重還較高，住房供給較為充足，相對(duì)而言商品房的開(kāi)發(fā)面積較小，市場(chǎng)需求

程度不高。所以，此時(shí)期商品房銷售面積雖有小幅增幅，但保持在低位。雖然房?jī)r(jià)在2001至2003年呈現(xiàn)較為溫和的上漲趨勢(shì)，但房地產(chǎn)泡沫指數(shù)保持著低水平。

2003年至2007年，國(guó)家著力抑制投資需求，但收效甚微。這一階段的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較為迅速，且房地產(chǎn)泡沫指數(shù)反而穩(wěn)步上升。主要有以下幾個(gè)方面的原因：首先，這一階段人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值有了顯著提高，房地產(chǎn)行業(yè)的興起，加上由于國(guó)家新增信貸過(guò)多從而導(dǎo)致的貨幣供應(yīng)的增長(zhǎng)速度超過(guò)GDP的增長(zhǎng)速度而引起的通貨膨脹愈發(fā)吸引擁有一定購(gòu)買力的人群投向能夠保值增值的不動(dòng)產(chǎn)上。其次，隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步發(fā)展，城鎮(zhèn)人口增速明顯，但商品房的供給率不足，保障房的建設(shè)因房地產(chǎn)市場(chǎng)化減緩，故商品房的剛性需求較大，銷售量保持高位。第三，信貸和稅收政策僅對(duì)普通的潛在購(gòu)房者的消費(fèi)性需求有抑制作用，而對(duì)自有資金充足炒房大戶影響較小，且稅收政策主要針對(duì)的是二手房市場(chǎng)，對(duì)商品房的作用有限。第四，國(guó)家既需要進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)化，又要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，所以先后出臺(tái)的政策存在一定的矛盾性，貸款政策也進(jìn)一步導(dǎo)致了土地供應(yīng)量的減少。

2008年至2010年，救市效應(yīng)推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫的迅速上升。2009年全國(guó)全面實(shí)行刺激性政策，實(shí)行優(yōu)惠利率，下調(diào)自有資本金貸款比例，加大保障住房建設(shè)力度，減免稅費(fèi)。面對(duì)金融危機(jī)影響的削弱以及房地產(chǎn)價(jià)格迅速增長(zhǎng)，2009年底國(guó)家救市政策基調(diào)微調(diào)，提高開(kāi)發(fā)商拿地的首付款比例。2010連續(xù)出臺(tái)“三輪”調(diào)控政策，力度逐步強(qiáng)勁，提升了二、三套房貸款門檻，降低開(kāi)發(fā)商競(jìng)買保證金，暫停出讓住房用地，并大力增加住房用地供給，尤其是中小套型商品房。此次調(diào)控涉及到了最直接影響房?jī)r(jià)土地市場(chǎng)，更廣泛地從供給、需求兩方面入手，調(diào)控力度較大。

2008房地產(chǎn)泡沫的下降是多重調(diào)控政策持續(xù)性影響的結(jié)果。政策的效力具有滯后性，央行多次的加息，貸款門檻的進(jìn)一步提高，各種稅費(fèi)的壓力，加上2007年新出臺(tái)的土地增值稅政策抑制了泡沫的進(jìn)一步增長(zhǎng)。2008年、2009年的救市政策刺激了房地產(chǎn)需求的集中釋放，供求矛盾加劇，房地產(chǎn)泡沫隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇快速回升。而2010年大力的房地產(chǎn)調(diào)控手段，較為有效地抑制了需求，銷售面積呈明顯下降趨勢(shì)，但救市的刺激效應(yīng)仍持續(xù)存在，故房地產(chǎn)泡沫并沒(méi)有下降的跡象。

2010年后，國(guó)家進(jìn)一步加大調(diào)控力度，效果逐步顯現(xiàn)。2011國(guó)家進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，這一階段的調(diào)控手段主要有以下幾個(gè)方面：首先，強(qiáng)化差別化住房信貸政策，提高第二套住房的首付款比例和基準(zhǔn)金率。第二，實(shí)行房地產(chǎn)限購(gòu)令，從而防止城市化進(jìn)程的加快和資源不平均而導(dǎo)致的人口頻繁流動(dòng)而導(dǎo)致重要城市人口急劇增多從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要的手段。嚴(yán)厲的限購(gòu)令有利于更為有效地控制商品房的住房需求，有利于保持潛在購(gòu)房者的觀望狀態(tài)或?qū)⑿枨筠D(zhuǎn)向租房市場(chǎng)，從而控制交易量和房?jī)r(jià)。第三，央行連續(xù)七次上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率持續(xù)上調(diào)，縮短貨幣供應(yīng)量于房地產(chǎn)商品流通對(duì)貨幣的需求差距，進(jìn)一步減弱潛在商品房消費(fèi)者進(jìn)入市場(chǎng)的欲望，進(jìn)而減少房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量。第四，進(jìn)一步提高保障房的供應(yīng)量，“國(guó)八條”大力推廣“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。2011年，房地產(chǎn)銷售面積和泡沫程度呈下降趨勢(shì)，說(shuō)明2010年、2011年的調(diào)控政策已有初步的成效。從土地市場(chǎng)入手抑制房地產(chǎn)價(jià)格更為直接，而限購(gòu)令、限價(jià)令的實(shí)施在短期內(nèi)能夠迅速抑制房地產(chǎn)的需求，削減投機(jī)行為。

2.五城市房地產(chǎn)受政策影響狀況總結(jié)

北京購(gòu)房者對(duì)于政策的敏感度較高，不論是打壓還是刺激房地產(chǎn)的政策，北京購(gòu)房者都表現(xiàn)出強(qiáng)烈的需求浮動(dòng)。但是從房?jī)r(jià)收入比的角度看，它并沒(méi)有完全跟隨需求而同步波動(dòng)。

2011年1月，上海宣布試點(diǎn)開(kāi)征房產(chǎn)稅，此時(shí)的房地產(chǎn)需求量因?yàn)橹笆艿?009和2010年的國(guó)家政策影響已經(jīng)有較大下滑，所以房產(chǎn)稅開(kāi)征并沒(méi)有引起需求波動(dòng)，反而直接刺激了房?jī)r(jià)收入比的下跌。這表明房產(chǎn)稅在控制房地產(chǎn)泡沫方面有較大作用。

第4篇：房產(chǎn)宏觀政策范文

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià) 貨幣政策 稅收政策

根據(jù)中國(guó)人民銀行和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年資金來(lái)源比上年新增17509億元，增幅達(dá)到44.2%。國(guó)內(nèi)貸款11293億元，比2008年增長(zhǎng)了3688億元，增幅48.5%，其他資金來(lái)源27459億元，增長(zhǎng)了11485億元，增幅甚至達(dá)到了71.9%。2009年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)迅速升溫的勢(shì)態(tài)。2010年4月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)3月份的房屋銷售價(jià)格指數(shù)達(dá)到了111.7，這是自1998年房改以來(lái)的新高。不斷上漲的房?jī)r(jià)，普通民眾望樓興嘆的現(xiàn)狀，不僅對(duì)社會(huì)和諧發(fā)展極其不利，還有可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，危害經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

一、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的現(xiàn)狀分析

1．房地產(chǎn)價(jià)格的定義

房地產(chǎn)價(jià)格，是由房產(chǎn)價(jià)格和土地價(jià)格聯(lián)合決定的。房產(chǎn)價(jià)格和土地價(jià)格緊密聯(lián)系，互相影響對(duì)方，彼此制約。在我國(guó)，土地是國(guó)家所有的，通過(guò)招拍掛的制度流向市場(chǎng)。土地價(jià)格是租用土地的預(yù)期收益以及土地使用權(quán)的購(gòu)買價(jià)格。我國(guó)的地價(jià)是以土地使用權(quán)出讓為前提，一次性支付多年地租的現(xiàn)值總和，其中民用住宅土地的使用權(quán)限為七十年。

2．我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一直走高的原因分析

（1）銀行體系流動(dòng)性過(guò)剩的分析

眾所周知，中國(guó)連年的貿(mào)易順差，人民幣的持續(xù)升值，造成外匯儲(chǔ)備激增。伴隨而來(lái)的對(duì)人民幣升值預(yù)期，國(guó)外熱錢不斷涌入中國(guó)。人民幣升值和升值預(yù)期讓人們紛紛拋售持有的美元，購(gòu)買人民幣，央行被迫發(fā)行相應(yīng)的基礎(chǔ)貨幣換取外匯。外匯儲(chǔ)備的增加導(dǎo)致基礎(chǔ)貨幣增加，通過(guò)貨幣乘數(shù)的效應(yīng)使貨幣供給量成倍的增加，超出實(shí)體經(jīng)濟(jì)所能吸收的貨幣量，導(dǎo)致銀行體系流動(dòng)性過(guò)剩。

（2）流動(dòng)性過(guò)剩推高土地價(jià)格刺激房?jī)r(jià)上漲

我國(guó)目前的資本市場(chǎng)發(fā)展不健全經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不夠優(yōu)化，因此銀行資金最安全的流向就是房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)的土地購(gòu)置資金和后續(xù)建設(shè)等所需投資的資金大多來(lái)自銀行的貸款。特別是上市公司的房地產(chǎn)企業(yè)不僅容易得到銀行的貸款，還可以通過(guò)多種融資渠道得到資金，造成房地產(chǎn)企業(yè)投資資金嚴(yán)重過(guò)剩。

（3）流動(dòng)性過(guò)剩刺激信貸增長(zhǎng)推動(dòng)高房?jī)r(jià)

近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，居民儲(chǔ)蓄越來(lái)越多，銀行存貸差越來(lái)越大，存貸比愈來(lái)愈高，流動(dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題加劇。銀行系統(tǒng)為了釋放過(guò)剩的資金，大量的發(fā)放貸款。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)于資金的要求巨大，并且在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中的土地財(cái)政收入涉及到地方GDP和績(jī)效考核，使得房地產(chǎn)企業(yè)更加容易獲得銀行的巨額貸款。

二、我國(guó)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

1．存款準(zhǔn)備金率對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析

（1）存款準(zhǔn)備金是指金融機(jī)構(gòu)為保證資金清算和方便客戶能提取存款而存放在中國(guó)人民銀行的存款。如果央行采取寬松的貨幣政策，降低存款準(zhǔn)備金率，就會(huì)增加流通中的貨幣供給量，銀行體系可供貸款的數(shù)量會(huì)提高，流向房地產(chǎn)企業(yè)和投資投機(jī)者手中的資金相應(yīng)會(huì)增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱和投資投機(jī)需求增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)上漲。

（2）利率對(duì)房?jī)r(jià)影響分析

央行提高存貸款利率，會(huì)減少流通中的貨幣量，抑制資金流動(dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題，從而使房?jī)r(jià)降低。貸款利率增加，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本增加，流向市場(chǎng)的投資資金減少。另外在投資成本增加的情況下，企業(yè)的預(yù)期利潤(rùn)減少，會(huì)促使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)投資項(xiàng)目的選擇更加慎重，企業(yè)不會(huì)盲目的投資，就可減少流通中的投資資金，抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱和房?jī)r(jià)上漲。

三、我國(guó)稅收政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

1.我國(guó)房地產(chǎn)的相關(guān)稅收

作為宏觀經(jīng)濟(jì)政策中的重要調(diào)控手段，稅收進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)。稅收政策在國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控上有著重要經(jīng)驗(yàn)，在國(guó)外很多國(guó)家，物業(yè)稅的實(shí)施有效抑制了炒房。在以往我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控中，稅收政策也發(fā)揮了重要作用。

2.各環(huán)節(jié)稅種對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

（1）開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

增加業(yè)主持有房產(chǎn)期間成本的最有效手段就是征收物業(yè)稅。物業(yè)稅又稱“不動(dòng)產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者為了保有它們，每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著房產(chǎn)市值的升高而提高。因此，住房?jī)r(jià)格上漲就意味著房屋資產(chǎn)價(jià)值增加，個(gè)人所要繳納的房地產(chǎn)稅款也會(huì)相應(yīng)的增加。

（2）流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)現(xiàn)行的稅種對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)是房地產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)環(huán)節(jié)，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種主要是在房產(chǎn)交易和租賃過(guò)程中發(fā)生的。在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)設(shè)置大量的稅種，與現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀不太和諧。在房地產(chǎn)交易行為中，購(gòu)買者涉及了印花稅，契稅兩個(gè)稅種。對(duì)普通商品房的購(gòu)買者征收契稅，將增大購(gòu)買者的購(gòu)房成本，抑制合理需求。

（3）持有環(huán)節(jié)現(xiàn)行的稅種對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

在房屋的持有階段設(shè)置稅種，可以起到合理利用房屋資源的作用，有利于房屋資源的流通。但是在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)中，我國(guó)現(xiàn)行稅制的稅種非常少，稅率也比較低，主要是在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)中，我國(guó)現(xiàn)行稅制的稅種非常少，稅率也比較低，主要有房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅和城市房地產(chǎn)稅，而城市房地產(chǎn)稅主要是涉外的。

四、建立合理房?jī)r(jià)體系的政策建議

1.對(duì)流動(dòng)性過(guò)剩進(jìn)行疏通

在我國(guó)現(xiàn)階段，居民和企業(yè)的投資渠道是非常匱乏的。而我國(guó)目前比較普遍的投資渠道中，股市的收益有可能巨大，但是伴隨的風(fēng)險(xiǎn)同樣巨大，一般民眾對(duì)于股市持風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的態(tài)度。再就是各種收益率非常低的基金和理財(cái)產(chǎn)品，以及國(guó)家定時(shí)定量發(fā)售的長(zhǎng)短期國(guó)債。基本上來(lái)說(shuō)這些都不是理想的投資品。

2.住宅用地環(huán)節(jié)

應(yīng)該控制房地產(chǎn)企業(yè)囤地，促進(jìn)住宅用地供應(yīng)環(huán)節(jié)的土地上市量。對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加其居住用地的土地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房用地的供應(yīng)。對(duì)于部分房?jī)r(jià)過(guò)高，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭還在不斷加劇的城市，應(yīng)該進(jìn)一步完善土地招拍掛環(huán)節(jié)的制度標(biāo)準(zhǔn)，以開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)，實(shí)力等綜合指標(biāo)來(lái)評(píng)判拿地資格。

3.住房貸款利率方面

可以根據(jù)不同城市的房?jī)r(jià)高低建立不同的公積金貸款額度。建議房?jī)r(jià)比較高的地區(qū)可以相應(yīng)的提高公積金貸款單筆最高額度，使得首付更低，以保證購(gòu)房者能夠切實(shí)享受到公積金的低利率帶來(lái)的好處。

4.房地產(chǎn)稅方面

建立完善均衡合理的稅收政策，讓稅收杠桿在房地產(chǎn)調(diào)控中發(fā)揮更大作用。加快物業(yè)稅細(xì)則的出臺(tái)，以有效的抑制投資投機(jī)性的購(gòu)房需求。在稅收征管環(huán)節(jié)嚴(yán)格執(zhí)法，不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)稅收的控管與稅務(wù)稽查。做到有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)。

5.加快廉租房的供給

地方政府應(yīng)通過(guò)財(cái)政支出，自行修建廉租房和公有住房，直接增加保障性住房的供給，解決地方低收入居民和進(jìn)城務(wù)工人員的住房問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

1.《統(tǒng)計(jì)與決策》2011年22期.

第5篇：房產(chǎn)宏觀政策范文

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控 傳導(dǎo)機(jī)制 供需平衡

引言

“十二五”期間，北京市將建設(shè)收購(gòu)各類政策性住房100萬(wàn)套，其中包括公共租賃住房30萬(wàn)套，限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房20萬(wàn)套，棚戶區(qū)改造的定向安置房10萬(wàn)套，城鄉(xiāng)接合部整治土地儲(chǔ)備、重點(diǎn)工程拆遷的安置房40萬(wàn)套。除了這100萬(wàn)套建設(shè)收購(gòu)的保障房之外，還將為10萬(wàn)戶住房困難家庭發(fā)放租金補(bǔ)貼，對(duì)符合住房保障的家庭做到應(yīng)保盡保。作為“十二五”開(kāi)局之年，北京將新開(kāi)工建設(shè)、收購(gòu)保障性住房20萬(wàn)套，在公開(kāi)配租配售的保障性住房10萬(wàn)套中，公租房占60%以上，北京保障房從“租售并舉”向“以租為主”轉(zhuǎn)變。政策性住房的大量供應(yīng)能否達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的目的？政策性住房供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控影響可以從其對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生下降和上升影響的兩種傳導(dǎo)機(jī)制加以分析，以期對(duì)這一宏觀調(diào)控政策的實(shí)施提供參考。

政策性住房的內(nèi)涵及作用

（一）政策性住房的內(nèi)涵與分類

政策性住房包括保障性住房和政策性商品住房?jī)深?。保障性住房是指政府在?duì)中低收入家庭實(shí)行分類保障過(guò)程中所提供的限定供應(yīng)對(duì)象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房，包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房；政策性商品住房是指對(duì)銷售價(jià)格、戶型面積、戶型比例等做出限制性規(guī)定的商品住房，“兩限房”、“限價(jià)房”均屬于此類，都是由政府同時(shí)限定了售價(jià)與戶型。限價(jià)房與經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)屬一類，以北京市為例，從銷售價(jià)格、套型面積、購(gòu)買資格、產(chǎn)權(quán)限制等方面看，兩者僅有量上的差別，并無(wú)質(zhì)上的差異。

（二）政策性住房的調(diào)控作用

2007年8月頒布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，明確指出“城市新審批、新開(kāi)工的住房建設(shè)，套型建筑面積90平米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%”。應(yīng)建設(shè)部要求，政策性住房的建設(shè)已被明確列入各地的住房建設(shè)計(jì)劃，表明在今后一段時(shí)間內(nèi)政策性住房供應(yīng)將成為宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。

政策性住房供給對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的影響

政策性住房供應(yīng)首要政策目標(biāo)就是：抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，保持合理的價(jià)格水平，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。而判斷政策性住房供應(yīng)能否達(dá)到預(yù)期的政策目標(biāo)，需從分析其對(duì)房?jī)r(jià)影響的傳導(dǎo)機(jī)制入手。

（一）政策性住房供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生下降影響的傳導(dǎo)機(jī)制分析

政策性住房對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生下降的影響，主要從兩方面起作用：

1.按照“低端有保障，中端有支持，高端有市場(chǎng)”分流購(gòu)房群體。通過(guò)政策性住房政策分流正常商品性住房購(gòu)買群體，減少正常商品住房的需求量。從1998年住房貨幣化改革以來(lái)，我國(guó)逐步建立起房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建設(shè)的長(zhǎng)期缺位，商品住宅的銷售對(duì)象幾乎面向所有的住房需求主體。根據(jù)《2007年北京統(tǒng)計(jì)年鑒》計(jì)算得出2006年經(jīng)濟(jì)適用住房的施工面積僅占總施工面積的7%，經(jīng)濟(jì)適用住房的竣工面積占總竣工面積的9%；政策性住房新開(kāi)工面積及占全市住房面積比重逐年大幅度提高。本輪宏觀調(diào)控中新增限價(jià)房的供給，一方面從規(guī)定上使政策性住房的涵蓋范圍有所擴(kuò)大；另一方面將相對(duì)減少正常商品住房的需求主體數(shù)量。

2.量化政策性住房供應(yīng)范圍與價(jià)格，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)心理預(yù)期。各種政策性住房政策的不斷推出，改變了購(gòu)房群體的心理預(yù)期。一般規(guī)律是從政策頒布實(shí)施到房?jī)r(jià)有明顯變化（即購(gòu)買者心理預(yù)期發(fā)生變化的周期）的時(shí)間是2-3年。中央政府從土地供給的源頭出發(fā)，強(qiáng)調(diào)保障政策性住房供應(yīng)，同時(shí)，要求各地方政府提前公布住房建設(shè)計(jì)劃以保障其實(shí)施。這些都將對(duì)購(gòu)房群體的心理預(yù)期產(chǎn)生影響，一方面使符合限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買資格的人群相信自己可以購(gòu)買到相應(yīng)的政策性住房，從而不去購(gòu)買正常的商品住房；另一方面也使正常商品住房的潛在購(gòu)買者對(duì)商品住房?jī)r(jià)格持觀望態(tài)度，期望房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降，從而持幣待購(gòu)，北京市目前商品住房交易量及交易價(jià)格下跌也證明了這一點(diǎn)。

從總體上說(shuō)，政策性住房供給對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生下降影響的傳導(dǎo)機(jī)制主要是通過(guò)分流需求量、引導(dǎo)需求者心理預(yù)期等對(duì)正常商品住房市場(chǎng)的需求及價(jià)格方面產(chǎn)生影響。通過(guò)供求模型來(lái)看，將反映為正常商品住房市場(chǎng)總需求的縮減，在總供給不變的情況下，房?jī)r(jià)下降。如圖1所示，總供給S不變，在政策性住房供給條件下商品房需求從D1下降到D2，商品房?jī)r(jià)格從P1下降到P2。

（二）政策性住房供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生上漲影響的傳導(dǎo)機(jī)制分析

1.供地總量不變，政策性住房供給增加，商品房供給總量減少。在居住用地規(guī)劃、供地速度不變的大背景下，政策性住房供給的增加將帶來(lái)正常商品住房供給量的減少。住房的供給必然建立在土地供給的基礎(chǔ)之上。在我國(guó)耕地存量的嚴(yán)峻形勢(shì)下，應(yīng)堅(jiān)持嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃，這也使住宅建設(shè)用地的供給量受到嚴(yán)格的控制。同時(shí)，隨著《物權(quán)法》的出臺(tái)、居民意識(shí)的轉(zhuǎn)變，拆遷難度不斷增加，也使供地速度受到了較大限制。因此，在居住用地規(guī)劃保持不變、供地速度難以提高的情況下，政策性住房供給的增加首先通過(guò)增加政策性住房的土地供應(yīng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，必然使正常商品住房建設(shè)所需的土地供應(yīng)量相應(yīng)減少，從而使正常商品住房可實(shí)現(xiàn)的土地供應(yīng)量減少。

2.供給方式單一，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移損失，提升商品房房?jī)r(jià)。目前北京市大多數(shù)政策性住房項(xiàng)目是通過(guò)與商品房項(xiàng)目共同建設(shè)的：一是建設(shè)方式由集中建設(shè)為主向配建方式轉(zhuǎn)變；二是建設(shè)主體由行政主管部門向開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變。同一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)進(jìn)行商品住房開(kāi)發(fā)和政策性住宅配建的情況時(shí)有發(fā)生。政策性住房的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)較低，根據(jù)規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房利潤(rùn)則不得超過(guò)直接開(kāi)發(fā)成本的3%，而目前商品住宅的平均開(kāi)發(fā)利潤(rùn)約為10%-20%，對(duì)于同一開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，配建政策性住房越多，就需要從商品住宅中獲取更多的利潤(rùn)來(lái)彌補(bǔ)，開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)政策性住房的損失將通過(guò)正常商品住房的銷售來(lái)彌補(bǔ)，從而存在提高商品住宅銷售價(jià)格的傾向。

從總體上說(shuō)，政策性住房供給對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生上升影響的傳導(dǎo)機(jī)制主要是通過(guò)商品房供給總量減少、開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移損失等對(duì)正常商品住房市場(chǎng)的供給及價(jià)格方面產(chǎn)生影響。通過(guò)供求模型來(lái)看，將反映為正常商品住房市場(chǎng)總供給的減少，在總需求不變的情況下，房?jī)r(jià)上升。如圖2所示，總需求S不變，在政策性住房供給條件下商品房供給從S1下降到S2，商品房?jī)r(jià)格從P1下降到P2。

結(jié)論及建議

由以上分析可知，將政策性住房供應(yīng)作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段，能否達(dá)到宏觀調(diào)控的政策目標(biāo)，關(guān)鍵在于其對(duì)正常商品住房市場(chǎng)供需雙方影響力的對(duì)比。當(dāng)然，除此之外還有一些因素也會(huì)對(duì)商品房房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響?；诖颂岢鋈缦陆ㄗh：

1.政府與市場(chǎng)分工配合，做好住房總量供需平衡。住房供應(yīng)體系有兩個(gè)部分：政府做好低端保障部分，市場(chǎng)做好商品交易部分。政策性商品住房應(yīng)退出市場(chǎng)，政策性商品住房從定義上看，是商品住房的一種類型，但其實(shí)質(zhì)是一種為中低收入群體提供的保障性住房，與經(jīng)濟(jì)適用住房沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別。將其定義為商品住房性質(zhì)的偏差，對(duì)于準(zhǔn)確判斷相關(guān)政策對(duì)商品住房市場(chǎng)的影響會(huì)造成不必要的困擾。因此，建議政策性商品住房應(yīng)盡早退出市場(chǎng)，讓政策性住房完全等同于保障性住房，以將住房供應(yīng)體系明確分為兩個(gè)部分：政府保障部分和市場(chǎng)商品化交易部分，從而形成“基本住房保障靠政府、提高改善住房條件靠市場(chǎng)”的規(guī)范運(yùn)行機(jī)制。

2.政策性住房供應(yīng)比例與中低收入群體比例相匹配。政策性住房供應(yīng)比例，是指一定時(shí)間內(nèi)政策性住房供應(yīng)量占全部住房供應(yīng)量的比例；政策性住房涵蓋的群體比例，是指滿足政策性住房使用、購(gòu)買資格的群體占全部需要使用、購(gòu)買住房人群的比例。這兩者的比較關(guān)系直接影響到政策性住房對(duì)商品住房市場(chǎng)供需雙方影響力的對(duì)比：如果前者明顯低于后者，則會(huì)加大商品住房市場(chǎng)需求方的競(jìng)爭(zhēng)，將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生向上的推動(dòng)作用；如果前者明顯高于后者，則會(huì)降低商品住房市場(chǎng)需求方的竟?fàn)?，將?duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生向下的壓力作用，但可能造成財(cái)政收入不必要的浪費(fèi)。

3.從財(cái)政投入、城市規(guī)劃、土地供應(yīng)多方面保證政策性住房制度的穩(wěn)定化、長(zhǎng)期化。只有將政策性住房制度的穩(wěn)定化、長(zhǎng)期化才能真正起到穩(wěn)定商品住宅市場(chǎng)、建立有效住房保障體系的作用，而政策性住房制度的長(zhǎng)期化離不開(kāi)財(cái)政投入、城市規(guī)劃、土地供應(yīng)等多方面的支持。廉租房的建設(shè)、維修、翻新，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房的土地出讓金等政府收入損失，都需要大量的財(cái)政投入的長(zhǎng)期支撐。而規(guī)劃方面的支持不僅是在政策性住房的選址方面，而且必須考慮到市政基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃與建設(shè)。目前住房建設(shè)執(zhí)行城市總體規(guī)劃并未考慮到政策性住房大規(guī)模建設(shè)新增的對(duì)市政基礎(chǔ)設(shè)施的需要。目前從土地供應(yīng)方面來(lái)保證政策性住房供應(yīng)的政策已經(jīng)出臺(tái)；而財(cái)政投入、城市規(guī)劃等方面的支持有待于進(jìn)一步明確細(xì)化。

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作者簡(jiǎn)介：

趙艷霞（1972年-），女，河北遷安人，北京師范大學(xué)管理學(xué)院在讀博士，河北聯(lián)合大學(xué)管理學(xué)院副教授。研究方向：土地資源與房地產(chǎn)管理、公共政策分析。

第6篇：房產(chǎn)宏觀政策范文

關(guān)鍵詞：地方政府；政府行為；房地產(chǎn)市場(chǎng)；政策；城市規(guī)劃

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2013）12-0018-02

1 問(wèn)題的提出

自2003年以來(lái)，我國(guó)住房需求持續(xù)旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)快速上漲趨勢(shì)。同時(shí)，土地收益的猛增使得土地收益成為了地方政府的主要財(cái)政收入渠道。“由于管理職能和目標(biāo)函數(shù)不同，中央政府和地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)是不同的。地方政府既是房地產(chǎn)市場(chǎng)最直接的管理者，又是房地產(chǎn)發(fā)展的受益者，這種雙重地位決定房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中地方政府行為的內(nèi)生性。”伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾經(jīng)沉浮，我們發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的每一次起伏，必定和中央政府的干預(yù)密不可分。因此，研究政府行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，對(duì)我國(guó)未來(lái)土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有重要意義。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府行為分析

“住房具有生活必需品和投資品的雙重屬性，并具商品性和福利性二元屬性，這就使得住房定價(jià)機(jī)制較一般商品更具復(fù)雜性，政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的定位更顯重要?！痹谖覈?guó)，政府是城鎮(zhèn)土地一級(jí)市場(chǎng)的唯一供應(yīng)者，作為土地原始供應(yīng)者的角色參與土地市場(chǎng)的運(yùn)行，政府行為對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行有著至關(guān)重要的作用。

第一，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度出發(fā)，地方政府的行為具體包括土地征購(gòu)、土地出讓定價(jià)和實(shí)物地租轉(zhuǎn)嫁，從而間接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。

第二，從市場(chǎng)環(huán)境角度分析，地方政府應(yīng)深入進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，滿足購(gòu)房者的不同需求。

第三，從自身?yè)?dān)負(fù)的社會(huì)責(zé)任來(lái)看，地方政府應(yīng)不斷調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策，有效抑制房?jī)r(jià)與投資過(guò)熱趨勢(shì)。

3 地方政府行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

文章以杭州市為例，研究了政府行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，并主要分析了國(guó)家宏觀政策、土地供應(yīng)政策和城市規(guī)劃等政府行為帶來(lái)的房產(chǎn)市場(chǎng)的變化。

3.1 國(guó)家宏觀政策對(duì)杭州房產(chǎn)市場(chǎng)的影響

“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，是指國(guó)家對(duì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給與總需求的基本平衡、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的整體優(yōu)化的管理活動(dòng)?！弊詮?998年在全國(guó)范圍內(nèi)取消“實(shí)物分配福利房”的房屋制度以后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了完全的市場(chǎng)化、社會(huì)化階段，并得到了快速的發(fā)展。然而由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不夠成熟，房地產(chǎn)制度不健全，房地產(chǎn)的過(guò)熱投資導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升，從2003年121號(hào)文件拉響宏觀調(diào)控警報(bào)，到2010年的“國(guó)十一條”，再到“二次調(diào)控”等，政策的效果是顯著的。

第一，政府宏觀政策對(duì)商品房成交量產(chǎn)生重要影響。以2010年杭州房產(chǎn)市場(chǎng)商品房成交量為例，由表1可知：2010年杭州商品房每月成交量波動(dòng)性較大，這些變化與政府的政策變動(dòng)密切相關(guān)，如4月份政府推出的“限購(gòu)令”在全國(guó)一二線城市推行是導(dǎo)致5月份商品房成交量的直線下降的主要原因。第二，政府宏觀政策對(duì)交易均價(jià)產(chǎn)生重要影響。從杭州房產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)看，2010年國(guó)家出臺(tái)的各項(xiàng)政策使房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了相對(duì)平穩(wěn)的時(shí)期，除了在1月份和2月份交易均價(jià)有一定的上升幅度外，其他月份價(jià)格的波動(dòng)不是很大，政府宏觀政策在一定程度上抑制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲現(xiàn)象。

3.2 土地供應(yīng)政策對(duì)杭州房產(chǎn)市場(chǎng)的影響

土地供應(yīng)政策的制定與實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響最具有深遠(yuǎn)意義，同金融政策相比，土地政策具有滯后性的特點(diǎn)，因此土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響應(yīng)該著眼于市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。通過(guò)圖1發(fā)現(xiàn)：在每月供應(yīng)量差不多時(shí)，商品房成交量受到均價(jià)的影響，均價(jià)越大，成交量越少；相反，均價(jià)越小，成交量越多。在每月成交量差不多時(shí)，供應(yīng)量越多，均價(jià)越低；反之，供應(yīng)量越小，均價(jià)越高。這兩種情況與房產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)律相符合，結(jié)論如下：

第一，供需對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)交易均價(jià)有顯著影響。房產(chǎn)市場(chǎng)與一般的市場(chǎng)是一樣的，都要遵循最基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律――供需對(duì)市場(chǎng)的影響規(guī)律。一般而言，政府出讓的土地多，未來(lái)開(kāi)發(fā)商將要推出的商品房也增多，但由于住房需求在近幾年的提升速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有開(kāi)發(fā)商供應(yīng)的增長(zhǎng)速度快，因此房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格拋去受到通貨膨脹的影響后，其均價(jià)是維持不變或略微下降的。

第二，政府出讓土地的諸多限制對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響。政府推出住房保障制度，規(guī)定了樓盤內(nèi)要有多少的土地要建設(shè)保障房，這樣解決了少量的經(jīng)濟(jì)困難的群體的住房需求，在房產(chǎn)的供給方面的數(shù)量和質(zhì)量上都發(fā)生了變化，從而對(duì)整個(gè)樓盤的價(jià)格產(chǎn)生了影響，使其均價(jià)在一定程度上有所下降。

第三，政府出讓土地的性質(zhì)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響。由于商業(yè)用地和住宅用地性質(zhì)不同，因此不同類型的建筑會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生不一樣的影響，商業(yè)用地會(huì)使區(qū)域的服務(wù)配套完善，從而使區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)，房產(chǎn)的價(jià)格會(huì)上升；住宅用地會(huì)吸引民眾來(lái)此買房定居，從而帶動(dòng)人流，會(huì)產(chǎn)生市場(chǎng)需求，人流帶動(dòng)的商業(yè)機(jī)會(huì)促使周邊的商業(yè)用地的價(jià)值增長(zhǎng)。

3.3 政府城市規(guī)劃對(duì)杭州房產(chǎn)市場(chǎng)的影響

城市規(guī)劃是指人類為了在城市的發(fā)展中維持公共生活空間秩序而作的未來(lái)空間安排的意志，是人居環(huán)境各層面上的、以城市層次為主導(dǎo)的工作對(duì)象的空間規(guī)劃。杭州市是浙江省省會(huì)，2007年2月16日，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)杭州市城市總體規(guī)劃（國(guó)函[2007]19號(hào)），在批復(fù)中明確了杭州的城市性質(zhì)和功能定位，確定了“一主三副六組團(tuán)”的城市格局，即：從以舊城為核心的團(tuán)塊狀布局，轉(zhuǎn)變?yōu)橐藻X塘江為軸線的跨江、沿江，網(wǎng)絡(luò)化組團(tuán)式布局。采用點(diǎn)軸結(jié)合的拓展方式，組團(tuán)之間保留必要的綠色生態(tài)開(kāi)敞空間，形成“一主三副、雙心雙軸、六大組團(tuán)、六條生態(tài)帶”開(kāi)放式空間結(jié)構(gòu)模式?！?/p>

第一，城市規(guī)劃對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)的影響。以杭州之江和下沙為例，近年來(lái)，政府在之江出讓的土地類型大多為工業(yè)用地，而在下沙出讓的土地既有工業(yè)用地，也有商業(yè)和住宅用地，房產(chǎn)類型比較均衡。這是因?yàn)?，在政府未?lái)的規(guī)劃中，之江將是一個(gè)杭州工業(yè)的聚集地；而下沙作為杭州三大副城之一，未來(lái)將成為一個(gè)集產(chǎn)業(yè)、生活于一體的衛(wèi)星城。

第二，城市規(guī)劃對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響。之江和下沙均作為杭州市郊的區(qū)塊，位置屬性相差不大，但因?yàn)橄律匙鳛楹贾莸慕?jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，政府對(duì)其投入了比之江多的人力、物力與財(cái)力，土地出讓也比之江多，進(jìn)而導(dǎo)致下沙的房產(chǎn)市場(chǎng)成熟度比之江高，下沙樓盤的均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于之江。

第三，城市規(guī)劃對(duì)房產(chǎn)空間結(jié)構(gòu)的影響。政府城市規(guī)劃不但影響了城市的空間布局以及城市的功能，而且也將對(duì)區(qū)域內(nèi)的土地使用以及出讓做出安排。比如有些區(qū)域規(guī)劃建設(shè)高檔別墅，有些區(qū)域規(guī)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房或廉住房，進(jìn)而在一定程度上影響了房產(chǎn)的空間結(jié)構(gòu)與住宅貧富分化。

4 結(jié) 論

在我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，中央政府授予地方政府一定的經(jīng)營(yíng)管理和社會(huì)管理職能，地方政府的行為對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了重要的影響。政府政策和城市規(guī)劃行為都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了積極的效應(yīng)。政府政策有效地抑制了高房?jī)r(jià)和投資過(guò)熱現(xiàn)象，使房?jī)r(jià)進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)，而政府的城市規(guī)劃行為對(duì)房產(chǎn)性質(zhì)、房產(chǎn)價(jià)格和房產(chǎn)空間結(jié)構(gòu)均產(chǎn)生影響。因此，必須增強(qiáng)地方政府政策的執(zhí)行力和有效性，同時(shí)合理制定城市規(guī)劃，提高城市用地的經(jīng)濟(jì)效益，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。

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第7篇：房產(chǎn)宏觀政策范文

    一、注意政策。很多城市的房產(chǎn)價(jià)格都和國(guó)家的宏觀政策息息相關(guān)。投資者既然有意到外地投資購(gòu)房,就應(yīng)該進(jìn)一步了解國(guó)家的相關(guān)政策,包括國(guó)家的房地產(chǎn)政策和對(duì)這些地區(qū)的定位,這些地區(qū)開(kāi)發(fā)的近期、遠(yuǎn)期目標(biāo)等,這樣就可以做到心中有數(shù)。

    二、注意考察。到異地購(gòu)買房產(chǎn),不管這處房產(chǎn)是自用型房產(chǎn)還是投資性房產(chǎn),投資者都應(yīng)該到目標(biāo)地現(xiàn)場(chǎng)考察一下,考察的主要內(nèi)容應(yīng)該包括當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的價(jià)格、房產(chǎn)的地段、房產(chǎn)的具置、房產(chǎn)的質(zhì)量等情況。

    三、注意估算。購(gòu)買房產(chǎn)前,先盤算一下手頭的資金,看一下手中的資金是自有資金還是銀行貸款,如果是自有資金不用說(shuō),如果用銀行貸款購(gòu)房那就存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉抠J需要按月還款,這樣就增加了購(gòu)房的資金成本,建議在購(gòu)房前先了解清楚當(dāng)期的銀行利率,算清應(yīng)付的利息是多少,在此基礎(chǔ)上判斷一下利用貸款購(gòu)買房產(chǎn)的獲利空間有多大,如果得不償失,就立刻放棄。

    四、注意時(shí)機(jī)。凡是商品都有價(jià)格,有價(jià)格就會(huì)有波動(dòng),房產(chǎn)作為一種商品,自然也存在這個(gè)規(guī)律。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多,也就是房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)的情況時(shí)有發(fā)生,作為投資者,應(yīng)該時(shí)刻注意這些波動(dòng),盡可能選擇房產(chǎn)價(jià)格處于低谷的時(shí)機(jī)再出手,這樣今后價(jià)格上漲的機(jī)會(huì)更大。

第8篇：房產(chǎn)宏觀政策范文

【關(guān)鍵詞】金融形勢(shì) 穩(wěn)步發(fā)展 問(wèn)題分析

一、我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)發(fā)展情況分析

縱觀目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融市場(chǎng)的總體發(fā)展，呈現(xiàn)出按季度逐步回冷的趨勢(shì)，映射出我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融走勢(shì)將逐步放緩跡象。雖然經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展按季度回落，然而其總體仍舊顯現(xiàn)了高位速度增長(zhǎng)，形式松動(dòng)跡象仍然較為明顯。雖仍舊存在一些現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，然而存款率的逐步回升、銀行體系的流動(dòng)擴(kuò)充，預(yù)示著我國(guó)經(jīng)濟(jì)形式的軟著陸趨勢(shì)。如何正確的審視當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展形勢(shì)尤為重要，其影響到我國(guó)宏觀主體經(jīng)濟(jì)策略的調(diào)控制定以及經(jīng)濟(jì)的未來(lái)建設(shè)發(fā)展水平。為此我們應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)金融當(dāng)前放緩發(fā)展的跡象全面關(guān)注，對(duì)其成因進(jìn)行深入分析，并制定有效的宏觀管理策略，進(jìn)而進(jìn)一步優(yōu)化經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)金融實(shí)現(xiàn)又好又快的全面發(fā)展。

二、經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)發(fā)展受到宏觀政策的綜合影響

基于當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融放緩發(fā)展跡象，我們應(yīng)針對(duì)宏觀政策的綜合作用影響展開(kāi)分析，做好調(diào)控策略制定，進(jìn)而確保我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展與持續(xù)增長(zhǎng)。針對(duì)前幾年我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大幅波動(dòng)狀況，我國(guó)逐步推行了貨幣從緊策略與穩(wěn)步財(cái)政管理體制。 基于公關(guān)政策影響，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)有所回落。而后受到美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)了較快的下滑發(fā)展趨勢(shì) 。為此，我國(guó)引入了財(cái)政積極調(diào)控策略，較為寬松的貨幣管控策略與激勵(lì)經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，令我國(guó)經(jīng)濟(jì)由逐步回暖，并呈現(xiàn)了快速上升發(fā)展?；诖碳そ?jīng)濟(jì)策略無(wú)法發(fā)揮持久作用，同時(shí)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展增加金融風(fēng)險(xiǎn)，形成顯著污染與大量能耗矛盾問(wèn)題。為此，我國(guó)由2010年初期實(shí)施了適度寬松的貨幣調(diào)控、房產(chǎn)管理策略，并出臺(tái)了銀行監(jiān)督管理調(diào)節(jié)措施，明確了節(jié)能環(huán)保相關(guān)要求。宏觀政策的出臺(tái)進(jìn)一步令市場(chǎng)投資需求趨于緩慢，加之歐洲國(guó)家陷入債務(wù)危機(jī)，令經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇發(fā)展面臨了前所未有的壓力。在該背景下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融增長(zhǎng)逐步放緩， 為此政府明確應(yīng)有效預(yù)防經(jīng)濟(jì)宏觀策略引發(fā)的疊加效應(yīng)，抑制形成對(duì)經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展的負(fù)面影響，各類調(diào)控策略的出臺(tái)應(yīng)秉承審慎態(tài)度。

三、完善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控策略，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)的穩(wěn)步發(fā)展

目前，我國(guó)面臨的經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)主體問(wèn)題，并非持續(xù)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)增長(zhǎng)，而是應(yīng)做好經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)節(jié)，降低金融經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)不穩(wěn)定矛盾因素影響，進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融在穩(wěn)定環(huán)境中有所發(fā)展提升?；谶@一發(fā)展目標(biāo)，我們應(yīng)重點(diǎn)針對(duì)各類對(duì)經(jīng)濟(jì)金融健康形勢(shì)發(fā)展造成不良影響的因素進(jìn)行綜合分析，細(xì)化管控，完善運(yùn)行管控經(jīng)濟(jì)金融體制，做好價(jià)格信號(hào)調(diào)控，有效挖掘壟斷市場(chǎng)格局，實(shí)施集成化管理，扭轉(zhuǎn)分割市場(chǎng)局面，降低行政管控力量對(duì)金融經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)行為的干擾影響，并全面激發(fā)市場(chǎng)對(duì)各類優(yōu)質(zhì)資源的調(diào)節(jié)優(yōu)化作用。再者，應(yīng)科學(xué)發(fā)揮相關(guān)政府單位的宏觀調(diào)控職能，營(yíng)造公平市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)金融效率的優(yōu)化提升，宏觀策略的協(xié)調(diào)管控與合理融合。

（一）發(fā)揮財(cái)稅體制積極調(diào)解作用。

經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)調(diào)控發(fā)展管理階段中，應(yīng)激發(fā)財(cái)政支出管控作用，并令其針對(duì)支出與收入體系結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)節(jié)。 針對(duì)我國(guó)債務(wù)負(fù)擔(dān)相對(duì)較為樂(lè)觀的狀況，結(jié)構(gòu)體系中包含的不合理狀況，應(yīng)做好總體收支結(jié)構(gòu)的細(xì)化調(diào)節(jié)、平衡管理，優(yōu)化配置資源綜合管控效率。同時(shí)應(yīng)促進(jìn)政府機(jī)構(gòu)管控職能的更新，完善公共財(cái)政體系的優(yōu)質(zhì)建設(shè)，令政府由競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展領(lǐng)域逐步脫離出來(lái)，投入更多的精力于公共服務(wù)、收入分配優(yōu)化、宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境建設(shè)中。同時(shí)應(yīng)更新重流量、忽視存量的發(fā)展理念，優(yōu)化政府機(jī)構(gòu)資產(chǎn)調(diào)節(jié)管理，促進(jìn)存量盤活，進(jìn)而創(chuàng)設(shè)良好的收益水平。 對(duì)于國(guó)有資產(chǎn)的分配收益相應(yīng)組成與范疇?wèi)?yīng)進(jìn)行有效擴(kuò)充，促進(jìn)稅費(fèi)資源的良好更新 ，可科學(xué)實(shí)施結(jié)構(gòu)減稅管理，提升面向中小企業(yè)的稅收調(diào)節(jié)力度，降低生產(chǎn)范疇財(cái)政投資，優(yōu)化對(duì)社會(huì)保險(xiǎn)、保障、環(huán)保降耗、三農(nóng)以及創(chuàng)新高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的財(cái)政支持。

（二）促進(jìn)貨幣政策的中性回歸。

針對(duì)我國(guó)貨幣信貸政策較為寬松的發(fā)展?fàn)顩r，較易引發(fā)不良經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)因素。加之近年來(lái)，我國(guó)較快提升的資產(chǎn)價(jià)格，映射了貨幣寬松管控的負(fù)面作用。為此，應(yīng)針對(duì)貨幣政策實(shí)施宏觀管理控制，依據(jù)我國(guó)并無(wú)顯著財(cái)政危機(jī)狀況，應(yīng)在經(jīng)濟(jì)體制與結(jié)構(gòu)優(yōu)化進(jìn)程中，發(fā)揮財(cái)政管控調(diào)節(jié)作用，推進(jìn)貨幣政策優(yōu)化改革、中性回歸。令相關(guān)企業(yè)單位、金融部門、個(gè)人、政府綜合負(fù)債資產(chǎn)狀況實(shí)施優(yōu)化改善，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)步增長(zhǎng)，提升市場(chǎng)發(fā)展信心，強(qiáng)化預(yù)期管理。 針對(duì)當(dāng)前我國(guó)高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，面臨一定通脹壓力狀況，無(wú)需發(fā)揮貨幣激勵(lì)經(jīng)濟(jì)功能，應(yīng)針對(duì)國(guó)際市場(chǎng)變化趨勢(shì)，確定我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展適應(yīng)性貨幣策略的優(yōu)化建設(shè)。

第9篇：房產(chǎn)宏觀政策范文

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)紅利 宏觀調(diào)控 合理分配

一、紅利主體的分析

在當(dāng)前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上主體主要是政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、中介商、普通購(gòu)房者、有多套房產(chǎn)的炒房者，還有房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)。

（一）政府

高額的土地利益，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展越來(lái)越高的稅收，在一定程度上政府的財(cái)政被房地產(chǎn)市場(chǎng)綁架。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

一般來(lái)說(shuō)是一手房出售的利益，開(kāi)發(fā)房產(chǎn)然后出售，可能有一些附帶比如車位，車庫(kù)等，出售了之后獲取利益。

（三）房地產(chǎn)中介

中介的方式是很直接從中獲取差價(jià)。

（四）炒房者

擁有多套房產(chǎn)，在價(jià)錢比較高，自己的預(yù)期內(nèi)出售，來(lái)獲取與之前購(gòu)房時(shí)的差額，一般情況下房?jī)r(jià)不斷上漲獲利就會(huì)很大。

（五）相關(guān)產(chǎn)業(yè)

主要包括建筑行業(yè)、建材行業(yè)、家電行業(yè)、裝修行業(yè)及其他一些行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展很明顯會(huì)促進(jìn)這些行業(yè)發(fā)展，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)給予建材行業(yè)影響建筑行業(yè)影響。而裝修行業(yè)等在房屋建好之后獲得更多的工作獲取更多利益。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)紅利的影響

（一）房?jī)r(jià)

隨著房?jī)r(jià)的上漲，政府作為高房?jī)r(jià)造成的高房產(chǎn)稅收的征收者，自然會(huì)從中獲取一定的現(xiàn)時(shí)利益，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，由于房奴們背負(fù)著沉重的房貸，會(huì)嚴(yán)重抑制內(nèi)需，不利于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，會(huì)使貧富差距進(jìn)一步拉大，造成嚴(yán)重社會(huì)問(wèn)題。

在房?jī)r(jià)持續(xù)高漲的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、炒房者、建材企業(yè)在這場(chǎng)房?jī)r(jià)熱戰(zhàn)中獲取的紅利不斷增加，隨著房?jī)r(jià)的上漲，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)住房的成本雖會(huì)有一定程度的上漲，但總體情況是成本的上漲幅度低于房?jī)r(jià)上漲的幅度，同時(shí)土地讓出價(jià)格相對(duì)而言是比較低的，所以開(kāi)發(fā)商在一定程度是房產(chǎn)紅利的受益者。

（二）租金

房地產(chǎn)一部分是用來(lái)投資的，投資的一部分是用來(lái)出租以獲得租金收益的，因此租金的變動(dòng)對(duì)房產(chǎn)紅利會(huì)有一定的影響。租金高的時(shí)候，房產(chǎn)對(duì)投資人帶來(lái)的紅利是增加的，同時(shí)租金又會(huì)對(duì)投資意愿有一定的正向影響，從而又推動(dòng)了房產(chǎn)紅利的產(chǎn)生。

（三）土地價(jià)格

土地價(jià)格影響房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)意愿，進(jìn)而影響炒房者、建材家居市場(chǎng)等企業(yè)和個(gè)人的紅利，影響政府的利益。土地價(jià)格的變動(dòng)對(duì)房產(chǎn)紅利的影響不是單一的，房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致地價(jià)上漲，地價(jià)上漲同時(shí)又會(huì)造成房?jī)r(jià)上漲，它們之間的影響是互相的。

三、宏觀調(diào)控政策下房產(chǎn)紅利的重新分配

（一）宏觀調(diào)控對(duì)房產(chǎn)紅利各主體的紅利分配影響

從大的環(huán)境分析，國(guó)家宏觀的政策方向是保持房地產(chǎn)積極健康向上的發(fā)展趨勢(shì)。新一輪的宏觀調(diào)控將使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨優(yōu)勝劣汰的局面，但對(duì)資金雄厚及品牌開(kāi)發(fā)商有利。宏觀調(diào)控以鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)中小戶型為主，中高檔大戶型的購(gòu)買行為將受到限制；小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈；高檔大戶型由于其目標(biāo)客戶群具有較強(qiáng)的支付能力，宏觀調(diào)控對(duì)其紅利影響不太大。

在國(guó)家宏觀調(diào)控政策下，對(duì)于一些資金薄弱、根基不穩(wěn)、消費(fèi)者認(rèn)可度低的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所獲紅利會(huì)在一定程度下降。而對(duì)于炒房者來(lái)說(shuō)，宏觀調(diào)控對(duì)紅利的影響可能會(huì)有消極的一面，宏觀調(diào)控政策一定程度上會(huì)使房?jī)r(jià)上漲幅度降低甚至?xí)狗績(jī)r(jià)有一定的下降，這就導(dǎo)致炒房者的投資收益可能會(huì)有一定的減少，當(dāng)然對(duì)于投資需求市場(chǎng)較大的地方總體還是有紅利可圖的。

（二）恰時(shí)的宏觀調(diào)控政策影響紅利分配

國(guó)家宏觀調(diào)控必不可免，隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲給了國(guó)際游資以可乘之機(jī)，大量游資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)享受著人民幣升值以及房?jī)r(jià)升值的雙重利益，這就等于給中國(guó)經(jīng)濟(jì)埋下了一個(gè)不定時(shí)炸彈，一旦人民幣停止升值并開(kāi)始貶值，房?jī)r(jià)不再上升時(shí)，這些游資極有可能同時(shí)撤離，其危害程度跟房產(chǎn)泡沫成正比，因此要降低游資對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊而在目前人民幣升值壓力不減的情況下，一定要宏觀政策調(diào)控到位，控制住房?jī)r(jià)，減少國(guó)際游資紅利。

四、如何構(gòu)建合理的房地產(chǎn)紅利的分配制度

通過(guò)給紅利各主體提供有用的建議，使其更好地抓住紅利商機(jī)，從而使紅利更加合理的分配到各紅利手中，也因此實(shí)現(xiàn)我們構(gòu)建更合理的的房地a紅利分配制度的美好愿想。對(duì)各紅利主體的建議如下：

（一）對(duì)政府的建議

堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸、增加供給、打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為、老“四限令”轉(zhuǎn)變?yōu)椤靶滤南蘖睢保ㄏ拗评麧?rùn)、限制囤地、限制炒房、限制閑置）、走出“土地財(cái)政”怪圈。土地資源是有限的，應(yīng)當(dāng)確?？沙掷m(xù)發(fā)展，改變傳統(tǒng)的單一追求GDP的發(fā)展觀念，竭澤而漁式的“土地財(cái)政”已不再適合現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展理念。

（二）對(duì)消費(fèi)者的建議

積極關(guān)注房產(chǎn)信息，轉(zhuǎn)變住房觀念，盤活二手房和租賃市場(chǎng)。市場(chǎng)交易中有句俗話：買的沒(méi)有賣的精。說(shuō)的是在購(gòu)買者和出售者之間，買方相對(duì)處于信息的弱勢(shì)方，出售者總是想方設(shè)法裝飾出售商品的形象以期最大限度抬高出售價(jià)格。另一方面，消費(fèi)者要轉(zhuǎn)變心態(tài)，改變傳統(tǒng)的一套房屋住一輩子的置業(yè)觀念，解決住房問(wèn)題不僅僅可以通過(guò)購(gòu)買新房的途徑，二手房、租賃業(yè)也是一種可供選擇的方式。

（三）對(duì)開(kāi)發(fā)商的建議

認(rèn)清形勢(shì)，提升社會(huì)責(zé)任感，增加房產(chǎn)供給的流暢度。這次對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，已經(jīng)上升到政治高度，在持續(xù)不松懈的政治干預(yù)調(diào)控形勢(shì)下，開(kāi)放商與房地產(chǎn)其他從業(yè)人員要清醒地認(rèn)識(shí)到這次調(diào)控的政治意義，考慮問(wèn)題的態(tài)度要從大局出發(fā)，而不能只是從局部市場(chǎng)、局部利益和小企業(yè)利益來(lái)理解目前的國(guó)家地房地產(chǎn)的態(tài)度，保持與目前國(guó)家輿論一致的方向才是正確的選擇。

（四）對(duì)投資的總體建議

在一個(gè)城市買房，買的就是這個(gè)城市提供給你的良好的就業(yè)機(jī)會(huì)與商業(yè)機(jī)會(huì)，便利地獲得這個(gè)城市及房子周邊教育、醫(yī)療、生活、娛樂(lè)與交通等等公共服務(wù)的機(jī)會(huì)，這才是真正買房的目的，也就是說(shuō)房子除了住的功能之外的其他功能才是支撐房?jī)r(jià)的主要因素，而這些城市提供的公共服務(wù)的不斷增加的機(jī)會(huì)就是房子的投資價(jià)值。因此房子的周邊未來(lái)會(huì)有配套設(shè)施的增加，那么這樣的房子就有升值空間。

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