不動產運營管理精選(九篇)

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第1篇：不動產運營管理范文

1.房產測繪的產生與發(fā)展

隨著我國住房制度改革的不斷深入，房地產市場蓬勃發(fā)展，各地由于房產面積糾紛不斷出現(xiàn)，對房產面積的測算提出更高的要求，房產測繪行業(yè)得到更快的發(fā)展。1995年，針對當時商品房銷售中的面積計算和公用面積分攤中存在的問題，建設部下發(fā)了《商品房銷售面積計算及公用面積分攤規(guī)則》（建住房〔1995〕517號），及時規(guī)范了相關問題的操作處理，維護了房產地產市場秩序和社會穩(wěn)定。2000年，國家質量技術監(jiān)督局頒布了國家標準《房產測量規(guī)范》，建設部、國家測繪局聯(lián)合制定了《房產測繪管理辦法》。經過多年的快速發(fā)展，房產測繪工作在房地產管理中發(fā)揮的作用日益重要，全國各地城市已擁有較高技術素質的房產測繪從業(yè)人員和先進的測繪儀器設備，房產測繪正在走入法制化、專業(yè)化、規(guī)范化、市場化的軌道。特別是注冊測繪師制度的實施，將給房產測繪工作帶來質的變化和新的飛躍。

2.房產測繪的內容

不動產測繪分為地籍測繪、房產測繪、行政區(qū)域界線測繪、不動產測繪監(jiān)理四個子項。房產測繪是不動產測繪的重要組成部分，主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關信息，為房產產權、產籍管理、房地產開發(fā)利用、交易、征收稅費和城鎮(zhèn)規(guī)劃建設等提供數(shù)據(jù)和資料。房產測繪主要工作是確定房屋的位置、界線、質量、數(shù)量、屬性和現(xiàn)狀等，并以文字、數(shù)據(jù)及圖件表示出來。基本內容包括：房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等，提供的成果內容由房產簿冊、房產數(shù)據(jù)和房產圖集三部分組成。

3.房產測繪適用的標準

目前房產測繪的技術標準為《房產測量規(guī)范》（GB/T17986-2000），根據(jù)工作需要，湖南省建設廳出臺了《湖南省房產面積測算及共有建筑面積分攤規(guī)則》，以解決各地州市對《房產測量規(guī)范》理解不一致的情況。

4.不動產統(tǒng)一登記對房產測繪提出了新的要求

不動產統(tǒng)一登記是指全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統(tǒng)一登記，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)、信息平臺“四統(tǒng)一”。其中，建立全國統(tǒng)一的不動產信息管理平臺，使得不動產的登記、審批、交易信息在各個部門之間統(tǒng)一共享，提高不動產信息的流通效率，提高政府部門的辦事效率，降低不動產測繪的重復率，是不動產統(tǒng)一登記改革的重點。不動產測量工作的主要內容包括控制測量、界址測量、宗地（海）圖和分戶房產圖的測繪、面積計算、不動產測量報告的撰寫等。

二、房產測繪面臨的問題

1.房產測繪、面積管理

各地的房產測繪大多為住建（房產管理）部門的內設機構，主要為房產管理服務。房產項目測繪分為預測繪、實測繪（竣工測繪）。房產預測繪報告書主要用于在房屋交易與產權管理信息平臺中建立樓盤表，并按照房屋基本單元建立房屋唯一代碼，通過樓盤表對房屋交易與產權各項業(yè)務進行管理。主要用于辦理商品房預售許可，可以對商品房合同的網簽備案、在建工程和預購商品房抵押管理、商品房預售資金監(jiān)管進行有效的管理。實測繪（竣工測繪）是建設工程項目完工后，在交付使用前，由有資質的測繪單位進行實地測量，生成房產實測繪報告，由房產管理部門將預測繪數(shù)據(jù)和實測繪數(shù)據(jù)對接，并將有關信息關聯(lián)到樓盤表中。房產測繪的主要程序和依據(jù)有：

（1）采集規(guī)劃許可和土地的位置、幢、層、面積、性質等信息；

（2）根據(jù)《房屋代碼編碼標準》（JCJ/T246-2012）編制房屋代碼；

（3）根據(jù)《房產測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）按預測繪、實測繪要求，測算分攤各產權單元的面積；

（4）形成房產預測繪（實測繪）成果報告。

當事人提交房產測繪成果資料后，由管理部門對符合規(guī)劃、房屋交易和產權管理規(guī)定的房產測繪成果資料予以備案，并將經過備案的房產測繪成果的書面資料和電子數(shù)據(jù)資料歸檔、入庫。

2.不動產測量

根據(jù)《不動產權籍調查技術方案（試行）》，不動產測量工作的主要內容包括控制測量、界址測量、宗地（海）圖和分戶房產圖的測繪、面積計算、不動產測量報告的撰寫等。主要技術依據(jù)有：地籍調查規(guī)程（TD/T 1001）、房產測量規(guī)范 （GB/ T17986.1）。其他技術標準還包括《中華人民共和國行政區(qū)劃代碼》（GB/T 2260）、《信息分類和編碼的基本原則與方法》（GB/T 7027）、《標準編寫規(guī)則第3部分：信息分類編碼》（GB/T 20001.3）、《房屋代碼編碼標準》 （JGJ/T 246）等。形成的不動產測量報告涵蓋了土地、房屋等方面的內容，對于建筑物類的不動產，是綜合了地籍測繪、房產測繪等方面的測量報告書，主要為土地管理、房產管理以及不動產登記服務。

3.不動產統(tǒng)一登記改革后的變化

不動產統(tǒng)一登記改革后，作為與普通百姓日常生活聯(lián)系最為緊密的房地產登記，原來由住建（房產管理）部門、國土部門分別辦理房屋所有權證、土地使用權證。根據(jù)規(guī)定，房產管理部門負責房屋交易與產權管理，不動產登記機構負責不動產登記。即原來由房產管理部門辦理的交易登記一體化流程被劃分成交易、登記兩塊，分別由不同的部門辦理。房產測繪成果資料不僅要滿足房產交易與產權管理的需要，同時也要適應不動產登記的需要。

三、不動產統(tǒng)一登記改革后房產測繪工作的對策研究

1.認真學習不動產測繪知識

在目前不動產統(tǒng)一登記形勢下，要形成一份多用途的不動產測量報告用于房產交易管理和不動產登記，可以由國土測繪、房產測繪的專業(yè)隊伍根據(jù)專業(yè)化分工，分別完成地籍測量、房產測繪，再整合成不動產測量報告，也可以由一個測繪機構獨自完成一份完整的不動產測量報告。對于專業(yè)性的房產測繪、國土測繪機構來說，需要認真學習房產測繪、地籍測量方面的知識，全面掌握不動產測量所需要的技能，以應對房產交易、不動產登記的需要。

2.統(tǒng)一坐標系統(tǒng)

按照國家測繪管理部門規(guī)定，各地應適時建立與2000國家大地坐標系和1985國家高程基準的轉換關系。最終測量成果須轉換到2000國家大地坐標系和1985國家高程基準。目前我市的國土資源、房產、規(guī)劃等專業(yè)的測繪機構，均獨自承擔所需要的控制測量、地形圖測繪等，造成重復測繪，浪費了大量的人力、物力、財力資源。房產部門采用的是1954北京坐標系，而國土部門采用的是1980西安坐標系且目前已大部分轉換為2000國家大地坐標系。為了保證坐標系統(tǒng)的統(tǒng)一，需要將房產測繪的數(shù)據(jù)轉換到2000國家大地坐標系，以便房產交易與不動產登記的測繪數(shù)據(jù)統(tǒng)一。

3.建立測繪地理信息數(shù)據(jù)庫

根據(jù)《湖南省國土資源“十三五”發(fā)展規(guī)劃綱要》，要建立完善地理空間信息數(shù)據(jù)交換共享平臺，實現(xiàn)不同部門之間多源異構數(shù)據(jù)的交換共享，加快自然資源與空間地理基礎信息庫和國土資源數(shù)據(jù)云平臺建設。我市已經對于加強測繪地理信息工作達成一致，由市測繪管理部門負責建立測繪地理信息數(shù)據(jù)庫，并負責運營管理和維護，實現(xiàn)測繪地理信息數(shù)據(jù)共享。各測繪機構共享測繪成果，利用測繪數(shù)據(jù)“云平臺”，基礎數(shù)據(jù)可以互相利用，避免重復測繪。

4.測繪成果整合利用，全面適應房產交易與不動產登記的需要

根據(jù)《房屋交易與產權管理工作導則》，測繪機構應在采集規(guī)范劃許可和土地的位置、幢、層、面積、性質等信息后，根據(jù)《房屋代碼編碼規(guī)則》（JCJ/T246-2012）、《房產測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）形成房產預測繪成果報告。房產測繪成果實行備案管理，只有經過備案的房產測繪成果信息才能記載至樓盤表中。房產測繪成果資料包括書面資料和電子數(shù)據(jù)資料。房產測繪成果資料內容和形式，應符合房產管理部門備案要求。房產測繪機構對房產測繪成果的真實性、準確性、合法性負責。

5.加強控制測量、界址測量、其他要素測量等工作，從單一房產測繪向全面不動產測繪轉變

根據(jù)《測繪資質分級標準》，不動產測繪包括地籍測繪、房產測繪、行政區(qū)域界線測繪、不動產測繪監(jiān)理四個子項。由于不動產登記需要土地、房屋、界址等各方面的要素。因此，服務于房產交易、不動產登記的測繪機構應成為“全能型”選手，滿足各方面的需求。

6.做好房屋代碼與不動產單元代碼的編制工作

2012年，住建部頒布了《房屋代碼編碼標準》（JCJ/T246-2012），國土資源部頒布了《地籍調查規(guī)程》（TD/T 1001）?！斗课荽a編碼標準》規(guī)定：房屋登記單元代碼由26位阿拉伯數(shù)字組成，前25位為本體碼，其中行政區(qū)劃代碼為9位，基本單元代碼由12位基本單元幢代碼和4位戶代碼組成，最后一位為識別碼。《不動產權籍調查技術方案》則依據(jù)《信息分類和編碼的基本原則與方法》（GB/T 7027）、《地籍調查規(guī)程》，不動產單元代碼采用七層28位層次碼結構，由宗地（宗海）代碼與定著物代碼構成。為滿足房產交易、不動產登記等各方面的需要，房產測繪機構應出具適合房產交易、不動產登記的不動產測繪報告書。

第2篇：不動產運營管理范文

百翠山莊始創(chuàng)于2009年，經過六年發(fā)展，已成為全國首家集吃、住、娛、文、禮、雅為一體的一站式有機度假農場。

圓您私人農場夢

作為國內首家限量會員制私人農場，百翠山莊的客戶主要來源于上海及長三角地區(qū)發(fā)達城市的高端富裕人士，為其提供私人農場的專業(yè)投資策劃、運營管理和產品營銷，為城市精英回歸精致鄉(xiāng)村生活、成就田園夢想、擁有自己的私人農場提品和服務。百翠山莊以滿足客戶彰顯獨特生活方式和品味的需求為目標和優(yōu)勢，成為了高端生態(tài)旅游產業(yè)中的領跑者。

百翠山莊的產品體系以會員制私人農場為核心，配套度假以及保質保量的有機蔬菜摘即配等增值服務，讓會員在享受優(yōu)質服務的同時獲得更多收益。

百翠山莊為會員，即私人農場主提供了全套的農場優(yōu)質服務，包括有著豐富管理經驗的專業(yè)團隊及農夫、有機生產技術以及高品質種子、有機肥和其他農業(yè)生產物資等。私人農場主認領的土地，其經營使用權歸屬本人，會員可以選擇的經營模式包括：完全自主經營、自主經營委托百翠山莊進行日常管理、完全委托經營管理。

在增值服務方面，作為主打之一的度假服務已經發(fā)展完善。從2015年開始，百翠山莊已經開發(fā)出多城市連鎖式鄉(xiāng)村度假服務。想擁有一次說走就走的旅行嗎？打一個電話，百翠管家會為會員安排好一切。利用同為主打服務之一的摘即送宅配服務，會員可享受到私人農場的自產農產品從采摘到配送24小時內直送到家的高端體驗。浙江百翠發(fā)展至今，已經完善了包括有機蔬菜、水果、大米、肉類、蛋類、豆類及其他二次產品的全品類有機目錄，竭力讓會員擁有健康、營養(yǎng)的飲食。

領跑高端生態(tài)農業(yè)旅游

除了完美周到的產品及服務，百翠山莊作為目前國內高端生態(tài)農業(yè)旅游的領跑者，還具備其他一些獨有的行業(yè)優(yōu)勢。山莊兼顧了國內消費群體對農業(yè)生產的操作、農產品利用的需求，并吸取歐美的住宿型農場鄉(xiāng)村休閑度假模式的優(yōu)點，打造了山莊獨特、高端的商業(yè)模式，包括會員制、系列型，并與有機農業(yè)和生態(tài)度假旅游結合。

所謂會員制，是指百翠山莊的客戶全部為山莊會員。通過成為會員并繳納年費，客戶可獲得百翠提供的各項優(yōu)質服務及上文提到的高質量產品。會員制保證了客戶的穩(wěn)定性和黏性，同時也使得客戶能夠獲得私密的高品質農場主體驗和定制化服務。這種家人式服務和農場主體驗遠勝于一般的農家樂、度假村，能夠讓會員獲得高端極致的私人享受。此外，百翠山莊打造了系列的私人農場，通過快速復制成功模式實現(xiàn)規(guī)模經濟，在確保運營成本穩(wěn)定低廉的同時獲得可觀的營業(yè)利潤。

目前，百翠山莊已完成浙江百翠項目的運營，桐鄉(xiāng)百翠項目的建設開發(fā)正在進行，廣東百翠項目已完成選址，北京百翠項目也已開始協(xié)議洽談。百翠系列山莊已經快速地在全國各地建立了根據(jù)地，在市場方面已占據(jù)了絕對的領先地位。

百翠助您創(chuàng)業(yè)創(chuàng)富

百翠山莊不僅有超前的商業(yè)模式，它的未來戰(zhàn)略規(guī)劃也極具吸引力。百翠山莊以平安地產為主要戰(zhàn)略合作伙伴，開創(chuàng)性地將度假農場引入到養(yǎng)生地產項目中，共同打造集居住、生態(tài)養(yǎng)生度假和有機農業(yè)生產宅配等相融合的養(yǎng)生生活社區(qū)。未來3～5年，百翠山莊將依托與平安不動產的戰(zhàn)略合作，將山莊作為配套設施建設與平安高端養(yǎng)老社區(qū)相結合，實現(xiàn)全國范圍內的擴張。

平安不動產以當今全世界公認的最理想的退休生活模式――持續(xù)照料型養(yǎng)老生活社區(qū)（CCRC）為藍本，引入先進養(yǎng)老配套、服務體系及專業(yè)團隊，在浙江桐鄉(xiāng)全力打造了其養(yǎng)老地產領域的重要作品――合悅?江南。未來，并將在全國復制“三位一體”的全齡化養(yǎng)老社區(qū)。百翠山莊作為其戰(zhàn)略合作伙伴，將優(yōu)先獲得系列養(yǎng)老社區(qū)項目的合作經營權，此項合作為百翠山莊未來在全國各地的復制提供了良好的合作機遇。

第3篇：不動產運營管理范文

一、商業(yè)地產發(fā)展現(xiàn)狀

（一）近年來商業(yè)地產投資建設增速較快，存量規(guī)模迅速擴大

伴隨我國房地產市場快速發(fā)展，商業(yè)地產投資建設規(guī)模也不斷擴大。尤其是2009年以后，商業(yè)地產投資增速遠遠超過住宅投資增速，存量規(guī)模迅速擴大。從開發(fā)投資看，2009-2014年，全國辦公樓年開發(fā)投資額從1377億元提高至5641億元，年均增長率達到26.5%，商業(yè)營業(yè)用房年開發(fā)投資額從4181億元提高至14346億元，年均增長率為22.8%，而同期住宅開發(fā)投資的年均增長率為16.6%。從供應規(guī)模看，2009-2014年，全國辦公樓年施工面積從9985萬平方米增長到29928萬平方米，年均增長率為20.1%；商業(yè)營業(yè)用房年施工面積從34440萬平方米增長到94320萬平方米，年均增長率達18.3%，而同期住宅施工面積年均增長率為12.7%。商業(yè)地產供應量的快速增長，導致部分地區(qū)出現(xiàn)階段性供大于求、競爭加劇的狀況。

商業(yè)地產開發(fā)過熱源自于三大驅動力：一是，產業(yè)結構調整和消費結構升級。隨著第三產業(yè)發(fā)展和人們消費水平的提高，對零售物業(yè)、辦公樓等商業(yè)地產的需求增加，引發(fā)商業(yè)地產開發(fā)熱。一些優(yōu)質商業(yè)項目，特別是購物中心興起，高額的銷售帶來的高收益回報，以及在消費者心目中樹立的良好品牌效應，驅使著大量開發(fā)企業(yè)相繼模仿、打造商業(yè)地產項目。二是，地方政府城市建設的驅動。基于經濟發(fā)展需求，政府熱衷于城市開發(fā)建設，城市規(guī)劃中包括大量商業(yè)用地的規(guī)劃及推出，希望以此改變城市形象并帶來更多的稅收收入。三是，商業(yè)地產開發(fā)、經營主體不斷增加。經過多年發(fā)展，我國商業(yè)地產開發(fā)商開發(fā)和經營經驗日漸成熟，對商業(yè)品牌的復制和擴張不斷加大。尤其是，住宅限購政策的實施以及住宅開發(fā)利潤空間的逐步收窄，促使許多住宅開發(fā)商主動轉型商業(yè)地產開發(fā)。此外，隨著金融政策的逐漸放寬，保險機構、房地產私募基金等機構投資者投資、持有商業(yè)地產的規(guī)模也不斷擴大（見圖1）。

（二）由于缺乏長期資金的支持，加之近幾年市場銷售形勢較好，商業(yè)地產運營模式以散售為主

我國商業(yè)地產的運營模式有分散出售、整體出售、租售并舉、只租不售四種類型。其中，只租不售，通常稱之為持有經營。四種模式各有優(yōu)缺點。出售模式可以快速回籠資金，但喪失了獲得物業(yè)長期穩(wěn)定回報和升值收益的權利；租賃模式雖然控制了物業(yè)產權，獲得了經營收益，但資金壓力較大，對運營商資產管理水平要求較高。一直以來，我國商業(yè)地產運營模式以散售為主，原因有以下三點：

一是，缺乏長期資金支持。商業(yè)地產開發(fā)周期長、投資額大、回收期長。建成之后，從初始招商到形成穩(wěn)定租金和80%以上的出租率，至少需要3-5 年時間。商業(yè)地產需要有“養(yǎng)”的過程，才能帶來穩(wěn)定的、可持續(xù)的租金回報。待到商業(yè)地產成熟之后，其收益依賴于持續(xù)性的租金收入，所以它更加注重后期的經營管理，必須委托專業(yè)的管理團隊進行統(tǒng)一經營才能確保整體綜合效益不斷提升。商業(yè)地產的這些特性決定了它對長期資金的高度依賴。但是，我國當前商業(yè)地產融資方式主要以銀行貸款為主，而且貸款期限往往較短，在商業(yè)地產尚未培育成熟之時就需還款，在資金壓力下，多數(shù)商業(yè)地產只能以快速銷售（特別是散售）的方式回籠資金。

二是，缺乏富有經驗的專業(yè)的商業(yè)地產運營團隊。長期以來，由于我國商業(yè)地產市場發(fā)展不成熟，經營比較粗放。多數(shù)開發(fā)企業(yè)不具備包括定位、規(guī)劃、招商、物業(yè)管理、資產運作等在內的專業(yè)商業(yè)地產運營團隊，因此開發(fā)以后主要以銷售為主。

三是，近些年商業(yè)地產售租比較高，出售是較為理性的選擇。在住房限購等抑制投資投機需求措施的實施背景下，商業(yè)地產一直處于供不應求的狀態(tài)，銷售形勢較好。相對于較高水平的售價，商業(yè)地產租金收益率相對較低。目前，市場上出售物業(yè)的毛租金收益率一般只有5%-5.5%，還不及一些高收益的理財產品。較高的售租比之下，開發(fā)商自然選擇出售。同時，散售模式也迎合了投資者和市場對商業(yè)地產急迫的投資需求。

散售雖然可以快速回籠資金，但造成了租戶品質不一、經營管理難度大、經營水平難以提升、租金回報率低等問題。然而，無論是部分持有還是整體持有商業(yè)地產，對持有企業(yè)的資金規(guī)模都有非常高的要求，沒有長期資金的支持，難以擴大經營規(guī)模和提高經營水平。因此，從根本上解決商業(yè)地產散售模式帶來的挑戰(zhàn)，還需要積極探索長期資金對商業(yè)地產的注入方式。目前，一些資金實力較雄厚、管理能力較強的企業(yè)已經開始根據(jù)自身特點選擇不同經營模式。比如，萬達、龍湖采取的租售并舉模式，華潤、恒隆采取的只租不售模式（見表1）。

（三）房地產私募基金不斷發(fā)展，對商業(yè)地產培育發(fā)展、改造提升發(fā)揮了重要作用

在海外房地產市場，私募基金經常與REITs相結合，應用于商業(yè)地產。基本模式是，商業(yè)地產建成后的培育期，由于風險高、資產升值的潛在回報空間大，引入私募基金介入。到了商業(yè)地產的成熟期，由于風險小，收益穩(wěn)定，引入房地產投資信托基金（REITs），私募基金退出。在房地產私募基金和REITs支持下，商業(yè)地產實現(xiàn)持有經營。根據(jù)INREV對歐洲房地產私募基金的監(jiān)測，截至2014年1季度，近60%的房地產私募基金投向零售物業(yè)、寫字樓以及酒店等商業(yè)地產。由此可見，房地產私募基金對商業(yè)地產的重要作用（見圖2）。

我國人民幣房地產私募基金于2010年開始進入快速發(fā)展階段。因此，2010年通常被稱為人民幣房地產基金元年。根據(jù)諾承投資統(tǒng)計，2008年到2010年之間，國內人民幣房地產私募基金僅有20多支，市場規(guī)模100億元左右。2010年以后迅速發(fā)展，在2013年，新募集基金達113支，總募集規(guī)模超過1300億元。截至2013年12月底，我國人民幣房地產私募基金市場擁有206家專業(yè)的基金管理機構，437支房地產私募基金，總管理資金規(guī)模超過4000億元人民幣。

在我國房地產私募基金中，有近一半基金投資商業(yè)地產。根據(jù)諾承投資統(tǒng)計，有48%的房地產基金管理機構及43%的管理資金量關注于住宅地產；有28%的機構和27%的管理資金量關注結合了商業(yè)性質的城市綜合體開發(fā)；有近1/5的房地產基金關注商業(yè)地產領域；還有少部分市場機構關注諸如工業(yè)地產、旅游地產、養(yǎng)老地產、一級土地開發(fā)等專業(yè)的地產投資主題（見圖3）。

商業(yè)地產房地產私募基金對商業(yè)地產的培育發(fā)展、更新改造發(fā)揮了重要作用。如專注于存量寫字樓改造，尤其是一線城市、部分二線城市核心區(qū)寫字樓收購的高和資本，通過基金收購寫字樓進行“資產精裝修”后進行銷售，銷售時與購房人簽訂資產管理協(xié)議，包括統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營、統(tǒng)一物業(yè)等，通過整體運營，提高租金回報和資產增值水平。還有瞄準白領公寓這個細分市場進行收購改造持有的賽富不動產“新派公寓”基金、傾向于資產包收購再轉向大型機構整體出售的嘉實資本等。經過幾年發(fā)展，先行的資產管理機構積累了對于商業(yè)地產行業(yè)的理解、資源網絡和投資管理經驗，對今后商業(yè)地產發(fā)展大為有益。但由于國內真正的REITs尚未建立，商業(yè)地產私募基金的退出渠道仍然有限。

（四）提供長期運營資金、形成專業(yè)資產管理平臺的REITs尚處萌芽階段

如果說私募基金在商業(yè)地產價值提升時期起到了橋梁作用，而REITs則真正滿足了商業(yè)地產對長期資金的需求，并且通過統(tǒng)一的資產管理平臺，保持了商業(yè)地產物業(yè)經營權的完整性，從而實現(xiàn)了持有經營。

REITs最早于20世紀60年代在美國推出，最近十幾年，其在歐洲、亞洲也有較快發(fā)展。它是一種通過公司、信托等形式募集資金并投資持有，在多數(shù)情況下經營具有穩(wěn)定收入的購物中心、寫字樓、公寓、倉庫等房地產，并將大部分收益分配給投資者的金融工具。通過發(fā)行REITs，原本流動性差的房地產被份額化，成為具有流動性的股票、信托受益憑證。當前，全球的REITs市值規(guī)模約1.35萬億美元，其中，美國市場份額最大，約占60%。

REITs有獨特的制度安排。一是，要求收入主要來源于不動產。二是，從保障中小投資者的參與和獲益的考慮，要求股權多樣化以及絕大部分收入要分配。如美國要求REITs在每一個納稅年度至少將其收入的95%向股東或者受益人分配。三是，設有不同程度的稅收優(yōu)惠。不僅在投資者分紅所得稅和公司所得稅之間進行平衡，避免雙重征稅，還在投資者分紅所得、REITs設立、交易環(huán)節(jié)也有一定優(yōu)惠。REITs以租金回報為核心、以收益分紅為基礎，成為一種介于股和債之間的金融產品，其具備了風險低、收益高、流動性好的特點，吸引了大量的保險資金、養(yǎng)老基金等機構投資人和個人投資者（見圖4）。

在我國，由于缺乏稅收優(yōu)惠等相關鼓勵政策，內地證券市場上還不存在真正意義上的REITs，但類REITs正在進行積極的探索。主要有三種形式：一是，通過專項資產管理計劃形式實現(xiàn)的商業(yè)地產資產證券化。如：2014年中信啟航專項資產管理計劃。以北京中信證券大廈第2-22層和深圳中信證券大廈第4-22層房產及對應的土地使用權為基礎資產，設立專項資產管理計劃。該資管計劃在深證交易所系統(tǒng)掛牌交易，在流動性方面實現(xiàn)了重要突破。二是，以商業(yè)地產或商業(yè)地產租金收益為信托標的的財產受益型信托產品。如，2008年華僑城租賃收益權直接融資項目。華僑城地產通過以其深圳本部的部分收益型物業(yè)，包括商鋪、寫字樓、廠房和國際公寓等物業(yè)的未來 5 年租金收益委托中信信托發(fā)行財產信托產品。三是，一些商業(yè)地產的銷售模式也在向類資產證券化靠攏。比如龍湖的“金蘋果計劃”。龍湖將旗下不同區(qū)域、不同業(yè)態(tài)的資產進行組合，購買者可以自由選擇現(xiàn)有銷售型的商鋪、寫字樓及分時度假產品的任意組合。龍湖還將提供生活服務和資產管理兩大系統(tǒng)，整合商業(yè)招商資源和物業(yè)租售資源，為購買商業(yè)物業(yè)的業(yè)主實現(xiàn)保值增值。

二、未來發(fā)展趨勢

（一）商業(yè)地產將逐步進入存量房時代，一二線城市的核心區(qū)域率先進入

商業(yè)地產的規(guī)模是隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展及第三產業(yè)的發(fā)展而不斷發(fā)展壯大的。當商業(yè)地產供不應求時，開發(fā)商主要以供應產品為主；當供求關系基本平衡時，開發(fā)銷售的規(guī)模萎縮，商業(yè)地產進入存量房時代。隨著我國商業(yè)地產存量規(guī)模不斷擴大以及城市新增土地供應日益減少，城市商業(yè)地產將逐步步入存量房時代。尤其是一二線城市的核心區(qū)域，商業(yè)地產新增供應量更加有限，已率先步入存量房時代。比如，在北京，五環(huán)外的寫字樓土地供應比例從2010年的40%上漲到2012年的68%左右，而三環(huán)內寫字樓土地供應比例從2010年29%降到2012年的15%；在上海，未來幾年，核心區(qū)域如靜安區(qū)寫字樓新增供應量基本為零。

2014年，國家在《新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》中進一步提出要建立城鎮(zhèn)用地規(guī)模結構調控機制，嚴格控制新增城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模，實行增量供給與存量挖潛相結合的供地、用地政策，提高城鎮(zhèn)建設使用存量用地比例?？梢灶A見，基于國家對城市發(fā)展規(guī)模及新增城鎮(zhèn)建設用地的控制，將進一步加速商業(yè)地產步入存量房時代的步伐。

（二）商業(yè)地產經營模式更加多元，進入開發(fā)銷售、租售并舉、持有經營并重時代

隨著商業(yè)地產進入存量房時代，地產本身開始體現(xiàn)出較強的資產屬性，持有經營顯現(xiàn)出優(yōu)勢，尤其是持有核心地段優(yōu)質物業(yè)，能為經營主體創(chuàng)造更大的價值。在美國，當城市化率小于50%，第三產業(yè)增加值占GDP的比重在40%-50%左右時，房地產以開發(fā)為主；城市化率在50%-60%之間，第三產業(yè)增加值占GDP比重超過60%時，房地產開發(fā)和持有并重；當城市化率和第三產業(yè)增加值占GDP比重超過60%時，持有經營比重迅速提高并最終超過開發(fā)比例。

當前，我國城市化率已經超過50%，第三產業(yè)增加值占GDP的比重近50%。從2013年開始，萬科、中海、保利等房企都開始積極投入商業(yè)地產并增加持有經營物業(yè)所占比重，就連SOHO中國也要轉型持有經營?？梢灶A見，商業(yè)地產以散售為主的時代即將過去，即將步入開發(fā)銷售、租售并舉、持有經營并重的時代。

（三）商業(yè)地產運營水平不斷提高，更加注重提供優(yōu)質的資產管理服務

在商業(yè)地產后期運營中，是否具備高水平的資產運營管理能力，能否提供優(yōu)質的資產管理服務，成為地產租金收益和價值提升的關鍵。一直以來，商業(yè)地產基本都是在傳統(tǒng)房地產的基礎上延伸而來，大家更多的把商業(yè)地產和傳統(tǒng)房地產等而視之，沒有專業(yè)的商業(yè)地產資產管理觀念，更沒有專業(yè)的資產管理運營商。未來，隨著商業(yè)地產持有經營大幅增加，商業(yè)地產資產運營管理能力也將不斷提升，專業(yè)運營商作為獨立的角色也將出現(xiàn)在商業(yè)地產領域。專業(yè)的資產管理包括商業(yè)地產項目的定位規(guī)劃管理、招商資源渠道管理、租戶品牌管理、客戶服務和賣場管理、物業(yè)管理、資產硬件改造、金融服務以及與互聯(lián)網的結合等。

以寫字樓為例，早期銷售為主的寫字樓，較多的注重物業(yè)管理。隨著寫字樓市場的不斷成熟以及持有經營成為主流，物業(yè)管理逐漸轉向資產管理。資產管理是一整套的集成服務，包括物業(yè)及設施管理、財務管理、運營管理、租戶管理及金融服務。如果說頂級建筑、核心位置是優(yōu)秀商業(yè)地產的硬件基礎，那專業(yè)的資產管理服務就是商業(yè)地產的軟性價值。

（四）商業(yè)地產金融化特征更加突出，資本運作水平將顯著提升

商業(yè)地產是一個具有地產、商業(yè)與金融三重特性的綜合型產業(yè)，它的三重特性既區(qū)別于單純的投資或商業(yè)，又區(qū)別于單純的住宅房地產，商業(yè)地產更加注重金融創(chuàng)新，更加注重資本運作。相比國外的金融創(chuàng)新，我國的REITs、房地產私募基金的發(fā)展雖然才剛剛起步，但已有一些有利條件逐步促進其發(fā)展：

一是，隨著國家政策、稅收等制度環(huán)境的改變，REITs等金融創(chuàng)新將大有發(fā)展。2014年，央行、銀監(jiān)會的文件中再次強調，鼓勵銀行業(yè)金融機構發(fā)行MBS以及積極穩(wěn)妥開展REITs試點。隨著REITs的應用，商業(yè)地產持有經營的能力將迅速提升。

二是，作為重要的機構投資者和長期資金，保險資金參與商業(yè)地產持有經營的政策條件越來越成熟。2014年，國務院印發(fā)《關于加快發(fā)展現(xiàn)代保險服務業(yè)的若干意見》，文件提出要進一步發(fā)揮保險公司的機構投資者作用。鼓勵保險公司設立不動產、基礎設施、養(yǎng)老等專業(yè)保險資產管理機構，允許專業(yè)保險資產管理機構設立夾層基金、并購基金、不動產基金等私募基金。探索保險機構投資、發(fā)起資產證券化產品。在未來一個時期，基于保險資金政策開放，保險資金在房地產金融領域的參與程度上升，保險資金可能直接持有、也可以以機構投資者的身份參與房地產私募基金、REITs等證券化產品持有商業(yè)地產，為商業(yè)地產帶來長期穩(wěn)定資金。

第4篇：不動產運營管理范文

關鍵詞：營改增 水電基建項目 影響

2016年5月1日“建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)”全面實施了“營改增”，標志著增值稅轉型的基本完成?！盃I改增”后，建筑企業(yè)向大型水電基建項目業(yè)主提供建筑服務能夠開具增值稅專用發(fā)票，業(yè)主能夠抵扣增值稅進項稅額，有利于業(yè)主降低工程造價，降低未來發(fā)電期間的增值稅實際稅負和增加稅前利潤。我公司從事觀音巖水電站投資建設及運營管理，觀音巖水電站為國務院審批確定的《金沙江中游河段水電規(guī)劃報告》“一庫八級”開發(fā)方案的最后一個梯級水電站，電站位于云南省華坪縣與四川省攀枝花市的交界處金沙江中游河段上，上游接魯?shù)乩娬?。電站壩址距華坪縣40km，距攀枝花市37km，工程為一等大（Ⅰ）型工程，以發(fā)電為主，兼有防洪、城市供水、灌溉、旅游等綜合利用功能。電站裝機容量3000（5×600）MW，總投資約300億元。 “營改增”前，觀音巖電站的主體工程基本完工，4臺發(fā)電機組已投產運行?！盃I改增”后，還有1臺機組未投產發(fā)電及部分尾工未完工。本文結合我公司項目的實際情況對“營改增”后對工程造價、進項抵扣時點的影響進行了闡述。

一、“營改增”后“建筑工程老項目”計稅辦法選擇影響

根據(jù)“建筑工程老項目”的稅收判定：辦理《建筑施工許可證》上注明開工日期在4月30日前或未辦理《建筑施工許可證》的按建筑承包合同上約定的開工日期在4月30日前的稱為“建筑工程老項目”，5月1日后可選擇簡易計稅辦法，征收率為3%，不得抵扣進項，且36個月內不得變更；也可選擇11%的稅率，可抵扣進項。若已取得的《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期（2014年新版），則按建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前來認定的建筑工程項目（稅務總局貨勞司政策解讀）。選擇不同的計稅辦法，因增值稅征收率或稅率的不同，會對后期工程造價帶來影響。

營業(yè)稅制下，按照建標〔2013〕44號《建筑安裝工程費用項目組成》規(guī)定：工程造價=稅前造價（材料、人工、機具使用費、利潤、規(guī)費等）+稅金（綜合稅率）――以上所含物料消耗、服務等均含增值稅。

增值稅制下，住建部建標造z2014{51號以及建辦標z2016{4號文暫定：

工程造價=稅前工程造價×（1+11%），其中，11%為建筑業(yè)擬征增值稅稅率，稅前工程造價為人工費、材料費、施工機具使用費、企業(yè)管理費、利潤和規(guī)費之和，各費用項目均以不包含增值稅可抵扣進項稅額的價格計算，相應計價依據(jù)按上述方法調整。

由此，形成稅改前后工程計價的差異：

營改增前，稅前造價的各項費用項目含增值稅；營改增后，稅前工程造價的各項費用項目不含增值稅可抵扣進項稅額；

營改增前，營業(yè)稅的計稅方式為稅前工程造價*綜合稅率，不作扣除；營改增后，增值稅的計稅方式（一般納稅人）為銷項稅額―進項稅額=應納稅額。

假定“營改增”前后的稅前工程造價一致的情況下，增值稅屬于價外稅，業(yè)主方支付的增值稅不計入在建工程成本。因此，業(yè)主方建設項目“在建工程”的會計成本和計稅基礎都會降低。

二、“營改增”后建筑工程老項目尾工發(fā)包方式選擇對工程造價影響的案例分析

假定：某單項工程，施工企業(yè)雙包，耗材能取得約40%左右的17%稅率的增值稅專用發(fā)票，工程造價按建辦標z2016{4號調整。（如表1）

根據(jù)以上測算結果分析如表2。

初步結論：同等情形下，施工企業(yè)適用11%稅率有利于業(yè)主（業(yè)主的進項稅額最大和在建工程成本最低的兩因素已抵消了投資額的微增長）。因此，施工企業(yè)“包工包料”方式執(zhí)行11%的稅率和施工企業(yè)單包方式下，業(yè)主在建工程財務成本較低。

三、業(yè)主取得不動產增值稅專用發(fā)票抵扣進項稅時點的選擇影響

按照36號文、稅務總局2016年15號公告《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》等相關規(guī)定，增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

但是，納稅人2016年5月1日后購進貨物和設計服務、建筑服務，用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產并增加不動產原值（取得不動產時的購置原價或作價）不超過50%的，其進項稅額不適用分2年從銷項稅額中抵扣，可在取得專用發(fā)票等扣稅憑證當期認證（或通過新增值稅發(fā)票開票系統(tǒng)中勾選）后一次性抵扣。

我公司基建工程會計核算的實際為：“營改增”前已將主體等部分按照“達到預定可使用狀態(tài)”的原則預轉固。項目尾工等不符合轉固條件的仍在“在建工程”科目中核算。如何確定“營改增”后抵扣時點，經研判，36號文和15號公告的相關稅收規(guī)定較為原則，缺乏對“主體工程完工已轉固、分部工程或單項工程續(xù)建”的專門規(guī)定。我們僅能依據(jù)15號公告第三條中“改建、擴建”（前提是主體已轉固）對照已轉固不動產原值的占比來確定是否分期抵扣或一次性抵扣。若屬于新建項目的，則仍按分期抵扣執(zhí)行。

對此，我們已向有關稅務機關積極反映，爭取上級稅務機關下發(fā)后續(xù)的補充文件予以明確。

四、“營改增”后增值稅繼續(xù)改革對大型水電基建項目影響的展望

營改增將營業(yè)稅徹底并入增值稅，實現(xiàn)貨物和服務行業(yè)全覆蓋，打通稅收抵扣鏈條，解決重復征稅難題，是商品稅的一次革命。營改增成功收官后，國家將會適時制定《增值稅法》，同時廢止營業(yè)稅。但是，營改增并不是商品稅改革的終點，我國增值稅本身仍然存在不少問題。主要體現(xiàn)在：一是稅率多樣化，如現(xiàn)行的法定稅率：17%，13%，11%，6%，0%；征收率：5%、3%、2%、1.5%等，需要簡并稅率；二是稅負沉重，如：17%的稅率，需要降低稅率；三是貸款利息目前仍無法抵扣，特別是對于我公司類似的大型水電基建業(yè)主單位來講，年付息近8億元，若后續(xù)的稅收政策允許抵扣，必然降低工程成本和增加稅前利潤。以上稅法的完善期待體現(xiàn)在將來的《增值稅法》中。

參考文獻：

[1]《住房和城鄉(xiāng)建設部標準定額研究所關于征求等三個文件征求意見稿意見的函》建標造〔2014〕51號

[2]《住房城鄉(xiāng)建設部辦公廳關于做好建筑業(yè)營改增建設工程計價依據(jù)調整準備工作的通知》建辦標〔2016〕4號

[3]《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》財稅〔2016〕36號

第5篇：不動產運營管理范文

關鍵詞：臺灣地區(qū)；房地產調控；經驗借鑒

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9031（2013）09-0043-04 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.09.10

2004年以來，臺灣地區(qū)房價持續(xù)上漲，成為十大民怨之首。為應對房價問題，2010年4月，臺灣地區(qū)推出《健全房屋市場方案》，開始新一輪房地產調控。臺灣地區(qū)房地產調控主要圍繞《健全房屋市場方案》，從信貸管制、稅收調控、保障性住房、土地調控、房地產信息披露等方面入手，以穩(wěn)定房地產市場、滿足中低收入者及工薪階層的居住需求，調控取得一定成效。大陸和臺灣地區(qū)有著相同的文化背景以及現(xiàn)階段相近的經濟環(huán)境，總結臺灣地區(qū)房地產調控政策，能夠為大陸房地產調控政策的完善提供有益借鑒。

一、臺灣地區(qū)房地產調控目標

2010年4月，臺灣地區(qū)《健全房屋市場方案》的房地產調控目標是安定社會民心及穩(wěn)定房地產市場、優(yōu)先照顧弱勢及相對弱勢者、滿足中低收入者及工薪階層的居住需求，并從改善都會區(qū)住宅供需、增加工薪階層購房能力、房屋信息透明、管控貸款風險、追求社會公平及其它配套措施六個方面，提出21項處理原則及44項具體措施，以幫助中低收入者與工薪階層安居樂業(yè)。

二、臺灣地區(qū)房地產信貸調控政策

2009年底以來，臺灣地區(qū)采取選擇性信用管制、增訂土地抵押貸款條件限制等信貸政策，以抑制房地產投機。

（一）多舉措調控房貸風險

針對臺灣地區(qū)房價高漲、銀行授信過度集中現(xiàn)象，2009年10月起，臺灣地區(qū)“中央銀行”采取道義說服、加強統(tǒng)計資料收集與分析、辦理房貸專案檢查、要求金融機構制定強化不動產貸款風險管理規(guī)范等措施，防范金融機構房貸風險。

（二）推出選擇性信用管制政策

2010年6月，臺灣地區(qū)“中央銀行”制定《中央銀行對金融機構辦理特定地區(qū)購屋貸款業(yè)務規(guī)定》，推出選擇性信用管制政策，針對臺北市及新北市10個行政區(qū)二套房貸款比例由80%降為70%。2010年12月，臺灣地區(qū)“中央銀行”擴大上述規(guī)定適用地區(qū)，將二套房貸款比例再降為60%，并將公司法人也納入規(guī)定適用范圍。

（三）增訂土地抵押貸款條件限制

臺灣地區(qū)“中央銀行”為鼓勵住宅有效開工營建，規(guī)定住宅區(qū)或商業(yè)區(qū)土地抵押貸款最高額度不超過土地取得成本的65%，且其中10%需等動工興建后才能撥付；為防止開發(fā)商囤地、炒地，還規(guī)定開發(fā)商拿到貸款一年內不開工即收回貸款。

（四）上調存貸款基準利率以增加購房成本

2010年，臺灣地區(qū)“中央銀行”3次上調存貸款基準利率，累計上調0.375個百分點；2011年，臺灣地區(qū)“中央銀行”2次上調存貸款基準利率，累計上調0.25個百分點。貸款利率上調后，貸款購房成本增加，在一定程度上抑制了房地產投機需求。

三、臺灣地區(qū)房地產稅收調控政策

2010年以來，臺灣地區(qū)通過房產稅收（房屋稅、奢侈稅、豪宅稅等）和地產稅收（土地稅、空地稅等）增加房地產交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)的稅負，以調控房地產需求。

（一）房產稅收調控政策

1.增加豪宅持有稅負。（1）提高豪宅自住房屋稅。臺灣地區(qū)《房屋稅條例》規(guī)定，房屋稅稅率為住家用房屋最低不得少于其房屋現(xiàn)值的1.2%，最高不得超過2%，但自住房屋為其房屋現(xiàn)值的1.2%。2010年3月，臺灣地區(qū)《房屋稅條例修正案》規(guī)定，自住房屋將從單一稅率1.2%，改為分級課稅，稅率自1.1%至1.8%分五級課稅，房屋評定現(xiàn)值超過100萬元新臺幣就會加稅。（2）開征豪宅稅。臺灣地區(qū)臺北市于2011年7月起，正式征收高級住宅合理加價課征房屋稅（即一般通稱的豪宅稅），只要符合如下八項標準的豪宅：獨棟建筑、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少（采光好）、戶戶車位、保全嚴密、管理周全，每坪最多可增加2.8倍房屋稅，以達到縮小貧富差距，調控房價的目的。

2.開征奢侈稅。為促進產業(yè)發(fā)展、抑制房價瘋長，2011年4月，臺灣地區(qū)“立法院”通過《特種貨物及勞務稅條例》（俗稱“奢侈稅”，實為房地產投機交易特別稅），并于2011年7月1日起開征?！吧莩薅悺睂ι娑惙慨a和土地的銷售單獨規(guī)定了級差稅率，持有未滿一年出售的非自用房產和土地（含住宅、商辦、房地、店面、建筑空地等）適用15%的稅率，持有滿一年但未滿兩年出售的非自用房產和土地適用10%的稅率，稅基計算依據(jù)是銷售價格。級差稅率的設計充分體現(xiàn)了遏制房地產短期投機易的立法目的。

3.嚴格征收個人所得稅。（1）嚴格征收個人所得稅。臺灣地區(qū)《所得稅法》規(guī)定，納稅義務人買賣預售屋賺取的差價，屬于財產交易所得，應并入個人綜合所得進行申報納稅。從2010年下半年開始，為遏制房地產投機，臺灣地區(qū)當局決定對炒樓花（即買賣預售屋）所得嚴格征收資本所得稅，由于這項資本所得是并入個人綜合所得合并征收，而炒樓花者的收入大多高于一般工資所得，因此其稅率大多直接適用臺灣地區(qū)個人綜合所得稅的40%最高稅率。（2）連續(xù)上調大都市區(qū)房屋銷售所得額比率。臺灣地區(qū)《所得稅法》規(guī)定，納稅義務人當年銷售房屋，次年5月前必須申報房屋財產交易所得額，房屋財產交易所得額并入個人綜合所得合并征稅。同時臺灣地區(qū)“財政部”于每年5月申報個人綜合所得稅前，依據(jù)房地產市場變化，制定上一年度各縣市適用的房屋銷售所得額比率。2013年3月，為打擊炒房，臺灣地區(qū)“財政部”再次上調房屋銷售熱區(qū)2012年度房屋銷售所得額比率，其中，臺北市首次采用“分區(qū)課稅”，豪宅林立的大安區(qū)、信義區(qū)、中正區(qū)、松山區(qū)等四個區(qū)的房屋銷售所得額比率由2011年度的42%上調至2012年度的48%，連續(xù)4年上調，為歷史最高房屋銷售所得額比率。

（二）地產稅收調控政策

1.提高地價稅稅率。臺灣地區(qū)《土地稅法》和《土地稅法實施細則》規(guī)定，凡除征收田賦土地以外的已規(guī)定地價的土地，均應課征地價稅，地價稅以臺灣地區(qū)當局的公告地價為基準，采用基本稅率（6級超額累進稅率）和優(yōu)惠稅率（比例稅率），最高課征5.5%的地價稅。2010年3月，臺灣地區(qū)“行政院”提出《土地稅法修正案》，提高地價稅各級累進稅率，最高累計稅率由5.5%提高至6.5%，以加重大地主的地價稅負擔、減少屯地。

2.從嚴規(guī)范私有土地免稅優(yōu)惠。2011年起，臺灣地區(qū)“財政部”針對財團養(yǎng)地賺取增值暴利現(xiàn)象，除作為道路或公共通行巷道使用外，對閑置未開發(fā)私有土地，不再提供免稅優(yōu)惠，須全額課征地價稅，以增加閑置土地的稅負持有成本。

3.恢復征收空地稅。臺灣地區(qū)《平均地權條例》規(guī)定，對逾期未建或增建的，按該宗土地應納地價稅的基本稅額加征2-5倍的空地稅，加征滿三年仍不建則照價收買。由于國際經濟景氣滑落及臺灣樓市低迷數(shù)年，臺灣地區(qū)“行政院”頒布《“暫時停征空地稅或照價收買”解釋令》，“暫時停征”空地稅；2011年1月，臺灣地區(qū)“行政院”核定廢止《“暫時停征空地稅或照價收買”解釋令》，授權地方政府課征空地稅或實行“照價收買”，空地稅課征的時間點及開征標準為地方政府權限。依據(jù)法令，若課征空地稅成效不彰，地方政府還可以采取照價收買的方式防止炒作。

四、臺灣地區(qū)新住宅政策

2010年，臺灣地區(qū)在原有的保障性住房政策——“國民住宅政策”之外，推出新住宅政策，并通過《住宅法》加以規(guī)范，以解決社會弱勢群體居住需求。

（一）推出新住宅政策

為了彌補M型社會中住宅市場供需機能失調、解決社會弱勢群體的住宅問題，2010年10月，臺灣地區(qū)當局推出“社會住宅設施方案”、“合宜住宅”和“現(xiàn)代住宅”等新住宅政策。

1.社會住宅設施方案政策。該政策計劃以房屋租金補貼、貸款購置住宅利息補貼為主，興建只租不賣的社會住宅為輔，通過制定相關辦法，授權地方政府執(zhí)行，這一政策鼓勵民間參與興建?！吧鐣≌桨浮钡囊c在于“只租不賣”，其目的是為了照顧經濟條件不足的年輕人和其他弱勢群體。這一方案要求臺灣地區(qū)軍事部門讓出位于臺北市及新北市的部分公有土地，并由政府部門出資興建，預計2至3年完工。

2.合宜住宅政策。該政策是以出售為主，低于市場價格出售給一定收入以下的無自有住宅家庭。

3.現(xiàn)代住宅政策。該政策參考新加坡組屋模式，由政府出地，民間出錢，住宅推出后可以自由轉售。現(xiàn)代住宅采取公開招標的方式，建筑商除要保障房屋售價低之外，還需要符合其他七項評選條件：每戶住宅面積須介于53至66平方米（兩房一廳）、開放式空間設計、具備寬頻無線上網、靠近地鐵站、能引進便利商店或咖啡座、建筑符合綠色環(huán)保設計和融入新能源如太陽能等。

（二）制定《住宅法》規(guī)范社會住宅建設與出租

2011年12月，經過12年立法過程，臺灣地區(qū)“立法院”通過規(guī)劃臺灣地區(qū)住宅總體政策的《住宅法》。《住宅法》共有七章五十四條，包括提供住宅補貼、鼓勵民間或政府主動興辦社會住宅、制定基本居住標準、健全整體住宅市場、確保民眾居住權利等。其中有一章專門闡述“社會住宅”，規(guī)定專供出租用的社會住宅應至少提供10%以上給弱勢群體租住，并引進民間BOT概念興建社會住宅，提供優(yōu)惠或補貼部分建設運營管理費用等，鼓勵民間業(yè)者參與解決民眾居住問題?！蹲≌ā芳捌渑涮状胧⒃谝欢ǔ潭壬隙糁仆稒C炒房問題，在一定程度上實現(xiàn)“居住正義”的目標。

（三）增加保障性住宅供給

臺灣地區(qū)臺北市規(guī)劃在2011—2014年興建4808戶公營住宅，第一處新建的大龍峒公營住宅已于2011年10月開放申請出租，還有幾個公營住宅也在規(guī)劃設計中。

五、臺灣地區(qū)土地調控政策

臺灣地區(qū)主要通過修改《土地征收條例》以利于土地征收、增加住宅土地供給等方式進行土地調控。

（一）暫停精華區(qū)公有土地標售

為避免公有土地標售帶動房價飆漲，2010年3月，臺灣地區(qū)暫停臺北市精華區(qū)公有非公用土地標售，并擬推出大規(guī)模的平價住宅方案等。另外，臺灣地區(qū)相關機構已擬定標售公有土地不開發(fā)將由臺灣地區(qū)當局買回的方案。

（二）修改《土地征收條例》

臺灣地區(qū)土地實行私有制，政府征收土地時需要給予補償。臺灣地區(qū)《土地征收條例》規(guī)定，對被征收的土地，應按照征收當期的公告土地現(xiàn)值給予一定加成，補償其地價，土地現(xiàn)值由臺灣地區(qū)縣市政府每年公告，但公告土地現(xiàn)值經常偏離實際市場價值，造成土地征收困難。2011年8月，臺灣地區(qū)針對征地與高房價等社會弊病，提出《土地征收條例修正案》，在征收補償制度方面，將目前依公告土地現(xiàn)值加成征收補償?shù)姆绞?，改為按照“土地市價”征收補償。未來地方政府必須要每6個月評定一次被征收地區(qū)的正常交易價格，形成并公布“土地市價”，以“土地市價”作為征地機關發(fā)放征收補償?shù)囊罁?jù)。這樣，被征收土地的民眾在協(xié)助政府推動重大建設時，可以獲得更合理、更符合實情的補償，以落實土地正義原則，也可以增加土地供給。2011年12月，臺灣地區(qū)“立法院”通過《土地征收條例修正案》，土地征收價格正式改為市價征收。

（三）增加住房土地供給

2011年，臺灣地區(qū)新北市提出“閃耀五星”和中長期的“繁星計劃”等13宗土地開發(fā)案，“五星”開發(fā)案將釋出建筑土地286公頃，興建1.55萬戶住宅，通過增加供給抑制房價炒作。

（四）通過稅收減少土地閑置

臺灣地區(qū)通過提高土地稅累進稅率、復征空地稅等方式，增加閑置土地稅負，減少土地閑置。

六、臺灣地區(qū)房地產市場信息披露制度

2011年8月，臺灣地區(qū)提出不動產交易實價申報制度，即在完成不動產交易后，將實際成交價格登錄房地產交易數(shù)據(jù)庫，以避免哄抬房地產價格。主管機關將建置房地產交易資料庫，先從小區(qū)段公告做起，逐步擴展全面公開。

2011年12月，臺灣地區(qū)“立法院”通過不動產交易實價申報制度的相關立法，“行政院”決定于2012年8月1日起正式實施該制度，民眾不論是自行購買或委托中介業(yè)者、地政士買賣不動產，都需要在完成產權轉移登記30日內，向主管機關申報土地和建筑物實際成交價格。

2012年10月，臺灣地區(qū)“內政部”的“不動產交易實價查詢服務網”正式運行，民眾只要登陸該服務網，就可以查到房屋買賣的交易標的、標的資訊和價格。不動產交易實價申報可以確保不動產交易價格的真實性，使其更具有參考價值，有助于房地產調控政策的制定和執(zhí)行。

臺灣地區(qū)不動產交易課稅（房屋稅、土地稅等）多以政府公告現(xiàn)值為稅基，但政府公告現(xiàn)值往往偏離實際市場價值，造成實際稅負偏低。因此，配合不動產交易實價申報制度，2011年10月，臺灣地區(qū)當局提出將根據(jù)實價登記的交易資料，縮小公告現(xiàn)值與實際市場價值的差距，促使土地增值稅、地價稅、房屋稅和所得稅都能夠接近市價課稅，并將不動產實價課稅納入黃金十年和國家愿景之一，以此實現(xiàn)居住及租稅正義。

七、臺灣地區(qū)房地產調控其他政策

臺灣地區(qū)惡意炒房者除一般投機客外，還包括為實現(xiàn)資金增值的壽險公司等。壽險公司往往挾巨額資金買地、屯地，以實現(xiàn)資產保值增值。截至2011年2月末，臺灣地區(qū)壽險行業(yè)投入不動產的金額已突破4200億元，創(chuàng)下歷史新高。為了減少壽險公司不正當炒地，臺灣地區(qū)“金融監(jiān)督管理委員會”（以下簡稱“金管會”）已初步擬定《保險業(yè)辦理不動產投資修正草案》，落實約束壽險公司的炒地行為。該修正草案明確規(guī)定，壽險業(yè)者若要購買空地，將提高RBC（保險業(yè)資本適足率）風險系數(shù)，保險公司大股東就必須增資，這將從財務方面約束壽險公司過度投機購買空地。該修正草案還規(guī)定，壽險業(yè)購入空地必須具有建照，而且在三個月內必須動工；如果所購土地沒有建照，必須是完整的、可自行開發(fā)的土地，并且限制六個月內必須申請建照。如果保險業(yè)投資不動產，必須兩年內開發(fā)并且見到收益，且收益率不得低于中華郵政兩年定期存款利率。該修正草案還采取措施，規(guī)定未來壽險業(yè)者購買空地，不可以再拿來作為臨時停車場或是廣告招牌出租，以此杜絕壽險業(yè)者利用停車場養(yǎng)地的現(xiàn)象。

八、臺灣地區(qū)房地產調控政策執(zhí)行效果與啟示

（一）臺灣地區(qū)房地產調控政策執(zhí)行效果

臺灣地區(qū)房地產調控以來，受美國量化寬松政策刺激熱錢不斷流向亞洲、ECFA生效后引發(fā)預期心理的炒作以及銀行利率較低等因素影響，臺灣地區(qū)房價并沒有明顯下降，2012年4季度臺灣地區(qū)信義房價指數(shù)（249.15）同比上漲9.74%；但房地產市場前景仍不明朗，民眾購房意愿并不強，成交量沒有顯著變化。從臺灣地區(qū)房地產調控目標來看，穩(wěn)定房地產市場目標未完全實現(xiàn)，新住宅政策仍在實施中，能否滿足中低收入者居住需求還有待觀察。

（二）臺灣地區(qū)房地產調控政策的啟示

臺灣地區(qū)房地產調控以市場調控方式為主、保障合理居住需求、法律法規(guī)介入及時等方面的經驗值得借鑒。

1.臺灣地區(qū)房地產市場較為成熟，市場化程度較高，其房地產調控主要通過信貸、稅收等市場手段提高房地產持有環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)成本，進而影響房地產市場的供給與需求，間接管控房地產市場。

2.臺灣地區(qū)選擇性信用管制政策既尊重住宅自住需求，又通過管控開發(fā)商信貸及貸后管理鼓勵住宅有效開工營建。

3.臺灣地區(qū)通過豪宅稅、房屋稅、奢侈稅、個人所得稅、地價稅、空地稅等多種稅收手段，抑制房地產投機需求，以期穩(wěn)定房地產市場。

4.臺灣地區(qū)注重通過立法規(guī)范房地產調控政策，其涉及房地產調控的《健全房屋市場法案》、關于稅率調整的各類稅法修正案、不動產交易實價申報制度等均由“立法院”審議通過，為房地產調控政策的執(zhí)行提供法律保障，但也導致房地產調控政策的制訂時間較長。

5.臺灣地區(qū)通過建立不動產交易實價申報制度，逐步為房地產稅收征管和房地產調控政策的制定提供真實交易信息，能夠更好地抑制房地產投機。

6.臺灣地區(qū)針對機構炒房炒地行為進行管控，全面抑制房地產投機，避免遺漏。

參考文獻：

[1]包振宇.臺灣地區(qū)“奢侈稅”政策簡介[J].涉外稅務，2011（8）：62-65.

[2]杜辰.論臺灣特種貨物及勞務稅條例[J].企業(yè)研究，2012（6）：96-97.

[3]沈惠平.臺灣社會住宅政策分析[J].臺灣研究，2011（5）：39-43.

[4]楊晶華.臺灣出重拳解決“高房價”難題[J].兩岸關系，2011（10）：33-34.

第6篇：不動產運營管理范文

關鍵詞：物流企業(yè)；財務管理；問題；成因；對策

一、物流企業(yè)財務管理的目標

物流企業(yè)是專門從事物流活動的企業(yè)，它獨立于生產領域。物流企業(yè)根據(jù)市場的供需狀況，以服務生產為目的，處理物流企業(yè)財務關系，實現(xiàn)物流企業(yè)的財務管理目標，保證生產和再生產的順利進行。物流企業(yè)財務管理的目標是最大化的降低用戶產品進入市場的成本，在保證用戶成本最小化和利潤最大化的同時，實現(xiàn)物流企業(yè)自身成本的最小化和利潤最大化，從而保證物流企業(yè)足夠的生存和發(fā)展能力。要實現(xiàn)物流企業(yè)財務管理的目標，就要充分利用好物流企業(yè)自身資金，合理制定短期和長期的投資決策和投資方案，充分考慮資金的時間價值，制定和完善企業(yè)相關的財務制度。

二、物流企業(yè)財務管理存在的問題

1.融資渠道狹窄，融資難。物流企業(yè)的顯著特點是企業(yè)數(shù)量多、地域分散、規(guī)模相對較小，這就使得物流企業(yè)融資需求總量大，單筆融資金額偏小資金需求分散，而且周期短、隨機性大。這要求金融機構花費更多的人力、物力和財力對物流企業(yè)貸款的審核、發(fā)放等，給物流企業(yè)成功取得貸款造成了一定的阻礙。申請貸款企業(yè)的盈利能力是金融機構在審核貸款時考慮的重點，盈利能力強且投資回收期短的企業(yè)無疑能夠對金融機構產生巨大的吸引力。但是，物流企業(yè)屬于國民經濟基礎行業(yè)，投資回收期長。同時，物流企業(yè)通過證券市場進行直接融資的困難也很大，因為企業(yè)債券和股票的上市要通過十分嚴格的審批，而且政策明顯有利于國有大中型，規(guī)模較小的物流企業(yè)在這方面沒有任何的優(yōu)勢。

2.資金使用效率低。在物流企業(yè)外部融資相對比較困難的前提下，如何提高物流企業(yè)現(xiàn)有資金的使用效率成為物流企業(yè)財務工作的重點與難點之一。但是物流企業(yè)現(xiàn)有的資金使用效率卻普遍有待提高，主要表現(xiàn)在：一是流動資金沒有得到充分利用，流動資金在物流企業(yè)資產中占有相當大比重，但是當前物流企業(yè)在流動資金使用方面并沒有充分利用上下游結算以及銀行支付等方面的時間差異來提高資金的使用效率；二是不動產沒有得到合理利用，在物流企業(yè)融資相對難的情況下，其實物流企業(yè)可以充分盤活企業(yè)優(yōu)質不動產，通過不動產融資以獲取企業(yè)發(fā)展所必須的資金，從而實現(xiàn)企業(yè)資產的使用效率。

3.財務監(jiān)管粗放。由于物流企業(yè)特別是集團型物流企業(yè)大多跨地區(qū)經營，下屬的分支機構龐大，組織結構復雜，因此，出現(xiàn)大量會計基礎工作薄弱，財務核算不規(guī)范，有章不循，違紀違規(guī)等情況。出現(xiàn)這些問題的原因很多，主要有：對下屬公司的財務管理與控制力度不夠，制度貫徹落實不到位；現(xiàn)有的核算和內控制度不盡合理，使各級獨立核算單位打自己的小算盤；高素質的財務人員緊缺，既會算賬又懂管理、獨當一面的財務人員屈指可數(shù)；對下屬公司的財務監(jiān)督缺少有效的手段與方法等等。

4.財務信息的準確性有待提高。由于目前財務信息的采集仍然依靠傳統(tǒng)的手段，即使使用財務軟件也是單一的核算或報表系統(tǒng)，難以做到實時的跟蹤，因此，企業(yè)財務人員受內部控制、單位利益和業(yè)務能力等因素影響，常使會計核算不準、報表不真實，造成匯總的會計報表掩蓋下屬企業(yè)的實際經營狀況，賬物不符，賬表不符，甚至做假賬、編假報表的問題不同程度地存在。

三、物流企業(yè)財務管理現(xiàn)狀的成因分析

1.相關的理論研究滯后。雖然近幾年國內物流業(yè)在營業(yè)收入和規(guī)模上都有了較大發(fā)展，但是我國物流的發(fā)展仍處于初級階段，服務的質量以及經濟效益還沒有達到最好。相關的法律法規(guī)和政策至今不完善，會計核算制度和經濟業(yè)務的核算沒有正規(guī)起來，核算出來的會計信息的準確性、可比性都存在著很大的上下游走空間。這在一定程度上也制約了其財務管理的研究工作，在實際工作中缺乏科學指導，加大了工作難度，阻礙了財務管理水平的提升。

2.政策支持的力度不夠。雖然物流企業(yè)在國民經濟中的地位越來越重要，國家也越來越重視物流企業(yè)的發(fā)展，但是相應的法規(guī)政策還不健全。2004年，國家發(fā)改委聯(lián)合商務部、公安部、鐵道部、交通部等頒發(fā)的《關于促進我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見》對物流企業(yè)的營業(yè)稅核算及所得稅交納提出了相關意見。盡管如此，針對國內物流企業(yè)會計核算及財務管理的政策法規(guī)仍相當缺乏，物流企業(yè)在組織財務活動和處理財務關系的過程中缺少了強有力的政策支持和保障，阻礙了財務管理方法的創(chuàng)新和發(fā)展。

3.企業(yè)管理者重視程度不夠。國內物流企業(yè)經營者對“物流”及“物流企業(yè)”特點認識不清，財務管理觀念不強。目前，許多企業(yè)老板或管理者沒有接受系統(tǒng)的物流企業(yè)管理及財務管理的專業(yè)知識，在日常經營管理中，只做簡單的會計記錄，忽視籌資決策、投資規(guī)劃及資金管理。對會計信息的分析利用不足，僅重視收入和利潤數(shù)額，對其他財務指標關注不夠，甚者無視財務管理的作用及重要性。

四、物流企業(yè)財務管理改進對策

1.拓寬融資渠道。針對物流企業(yè)外部融資困難的現(xiàn)狀以及物流企業(yè)當前經濟發(fā)展的現(xiàn)實需要，我們需要積極拓寬物流企業(yè)的融資渠道，為物流企業(yè)的快速發(fā)展與核心競爭力提升提供資金支持?？紤]到物流企業(yè)融資的可行性與必要性，重點可以從以下幾個方面采取措施：一是引進外資，隨著當前我國經濟對外開放程度的逐步加深，我國政府應該積極創(chuàng)造條件引進外資，鼓勵物流企業(yè)引進國外資金，重點是要積極創(chuàng)造條件引導國外投資者向國內物流領域投資，通過與國內各類物流企業(yè)興辦各種合作性項目，緩解物流企業(yè)內部資金嚴重不足的問題；二是國家證監(jiān)委可以有針對性的對物流企業(yè)放寬審批條件，積極支持當前物流行業(yè)內一些資產質量較好、經營管理完善以及具備良好發(fā)展空間的物流企業(yè)上市。

2.提高資金使用效率。隨著我國市場經濟的深入發(fā)展，作為服務行業(yè)的關鍵性行業(yè)之一的物流產業(yè)正在經歷著由家族式的運營管理方式向現(xiàn)代化物流產業(yè)發(fā)展，以適應市場的現(xiàn)實需要。而在物流企業(yè)面臨資金相對比較緊張的前提下，如何提高物流企業(yè)的資金使用效率便成為當務之急。就目前情況來看，可以重點從以下幾個方面來提高物流企業(yè)資金使用效率：首先，物流企業(yè)需要重點提高流動資金的運轉效率。受行業(yè)性質影響，流動資金在物流企業(yè)資金使用中占據(jù)了重要的地位，物流企業(yè)可以充分利用上下游結算在時間上差異，借助電子銀行的支付手段，創(chuàng)新結算模式，積極合理使用浮游資金。其次，利用現(xiàn)代物流集成信息化模塊，對物流信息資源進行整合，物流板塊業(yè)務信息做到無縫鏈接，減少資源的浪費和流失。

3.強化財務監(jiān)管，全面提高財務管理水平。要從企業(yè)內部加強財務管理，就要建立健全物流企業(yè)的內部監(jiān)控制度，并使之有效運行。一方面，要強化對物流企業(yè)法人代表的管理，真正貫徹責權利相結合的原則以約束其行為；加強公司治理結構建設，合理設置財務機構，為財務監(jiān)管做好組織準備。另一方面，理順物流企業(yè)集團財務部門的組織結構，必要時建立財務中心，核心在于資金調度中心和財務核算中心，對物流企業(yè)的資金運轉形成有效約束，監(jiān)督資金運行使用的效率。同時加強財務部門工作的合規(guī)合法性，建立完善企業(yè)各項內部管理制度并保證有效執(zhí)行，從各角度加強與改善企業(yè)的經營管理，最終實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。

4.加快物流企業(yè)財務信息化建設，提高財務數(shù)據(jù)的準確性。物流的信息化、自動化、網絡化和智能化是現(xiàn)代物流發(fā)展的先決條件，擁有快速、暢通的信息流通渠道和完善的服務管理才能促使物流企業(yè)快速發(fā)展?？砷_發(fā)和使用恰當?shù)呢攧哲浖?，對企業(yè)物流系統(tǒng)做出專門設計，或將“通用軟件”作針對性的改進，統(tǒng)籌兼顧，做出全面、系統(tǒng)的財務管理程序。財務指標要能量化，財務數(shù)據(jù)要便于收集，計算、匯總方法要簡單易行。物流企業(yè)的財務人員也要始終參與系統(tǒng)設計和升級，根據(jù)財務管理需要及時調整系統(tǒng)的某些功能，為新的財務分析視角、新的管理重點提供良好的依據(jù)和保障，積極推進物流企業(yè)的財務信息化管理。應將網絡財務逐步融入到企業(yè)的資源規(guī)劃系統(tǒng)中，實現(xiàn)實時報告和遠程在線處理，實施財務與業(yè)務的協(xié)同處理，提高財務數(shù)據(jù)的準確性，整合財務資源，對市場做出快速互動的反應。

參考文獻：

【1】宋佩新：淺談企業(yè)如何構建現(xiàn)代財務管理體系【J】甘肅科技，2010，(17)

第7篇：不動產運營管理范文

財富如何在家族企業(yè)內傳承，一直是“家里人”和“門外客”關注的話題。

很多亞洲的家族企業(yè)就隨著創(chuàng)業(yè)一輩的隱退而最終走向沒落。以去年新鴻基的分崩離析為例，郭氏三兄弟在長達6年的爭權、爭產之后，終于達成共識，平分了上千億家財。

在這一點上，貝西莫信托的創(chuàng)始人亨利?菲普斯做的非常好，他并沒有通過家族信托等工具，將自己的觀點強行綁定在兒孫身上，而是建議他們隨著時代的變化不斷調整。正因如此，菲普斯家族不僅避免了蕭墻之戰(zhàn)，還成為了美國知名的家族財富管理機構。

如今，這個老牌信托已經通過全球16個分部及850余名員工，為超過2200名高凈值家族管理著將近1000億美元的財富。

在這2200位客戶中，除去一小部分為本家族成員外，大部分是擁有1000萬美元以上可投資金融資產的精英家族，更有一群政商名流，例如美國前總統(tǒng)喬治?布什、美國前財政部長唐納德?里根以及《財富》美國企業(yè)1000強名單中的45名CEO。

2005年，貝西默信托被《國際私人銀行家》雜志評為杰出家族辦公室，2014年又被家族財富報告評為美國頂級聯(lián)合家族辦公室。曾有獨立研究機構對500名高凈值客戶做調查，貝西默信托在2005及2006年連續(xù)被評為“聲譽最佳”的財富管理公司。

權力制衡

曾經是卡內基鋼鐵公司小股東的亨利?菲普斯，與安德魯?卡內基是小時候的親密玩伴，亨利對數(shù)字十分敏感，最初擔任卡內基的會計，后來成為了他的合伙人。

J?P?摩根計劃組建美國鋼鐵公司，卡內基意識到自己的企業(yè)已經成為摩根志在必得的一塊肥肉，最終以4.8億美元賣掉了它，亨利也在其中分得了5000萬美元的股票和1750美元的債券。

事實上，在這之前菲普斯的家族辦公室已有雛形。出售企業(yè)后，亨利將大部分錢奉獻給公益事業(yè)和家庭，隨著子女的成長，他對家族辦公室的要求不斷增加。由于亨利通過信托將財富平分給子女，1907年，他將所有家族信托與FO（家族辦公室）的職責組合起來，成立了貝西默信托公司。

后來亨利又組建了一家投資公司，貝西默投資公司當時持有約1750萬美元的房地產與股票，以及2300萬美元的債券。亨利將這些不動產和債券大批贈與后代，總計分給子女4500萬美元。

1930年，由5名菲普斯家族的第二代成員牽頭，成立了貝西默證券，負責家族大部分資產的聚集及投資。到此，一個互相制衡、又步步為營的經營架構開始顯現(xiàn)。

貝西默信托擁有貝西默證券90%以上的流通股，而后者有受托監(jiān)管權，但貝西默證券的管理仍由董事會負責。兩家企業(yè)有著明確的分工：貝西默信托負責金融、信托和財富管理;而貝西默證券則掌管上市公司股票交易、長期股權投資、不動產和PE投資。

貝西默證券能自由的進行投資，但財富的分配卻由貝西默信托根據(jù)規(guī)定進行管理。這種雙層結構不僅避免了兄弟企業(yè)爭奪資源，又通過不同分工凸顯出FO的兩大主要功能：一方面對家族財富進行管理再創(chuàng)造，另一方面確保家族財富世代傳承。

亨利退出FO后，將董事長的位置留給了自己的長子約翰?菲普斯，約翰又將掌門人的位置留給了兒子奧格登?菲普斯。直到20世紀50年代，約翰?金斯利――一名公司高管被提名為家族兩家旗艦公司的CEO。從此，菲普斯家族開始逐漸將運營管理的位置讓給職業(yè)經理人，家族則通過董事會進行監(jiān)督，保持控制權。

“家族計劃”

在貝西默信托全球16間辦公室中，都鑲嵌著一封亨利親筆留下的家書，這封家書不僅對子女影響深厚，也在企業(yè)內部有著不可取代的地位。在這封信里，亨利闡述了自己的“家族計劃”。

1911年，亨利將所有股票和債券平分給5名子女，為了防止爭奪的出現(xiàn)，他在家書中強調財富應盡量保持在家族內部，在向外人出售FO持有的股票或債券前，家族成員應該有機會用公平的價格優(yōu)先購買。

除此之外，他還希望每項決策都得到5名子女的共識，當異議出現(xiàn)的時候，應投票決定。相比之下，愛馬仕家族在雖然當初設計了良好的溝通決策機制，但傳承到第六代時，權力出現(xiàn)了明顯傾斜，內部的多數(shù)重要職責均由杜邁一支擔任。

早期賦予子女同等權利的好處是，直到100多年后的今天，菲普斯家族中也沒有出現(xiàn)一支獨大的情況，5個分支擁有同等控制權。

如今，亨利的曾孫斯圖爾特?詹尼擔任貝西默信托的董事長，他表示：“我們從不想上市或帶入新的投資者，也不想改變家族內部平均分配的股權結構?！?/p>

5名二代成員更遵守了父親的勸告，他們學習卡耐基公司，十年沒有分紅。分紅政策仍在平衡家族成員生活需求和企業(yè)發(fā)展的資金需求。

平衡原則

作為一家全能型的FO機構，貝西默信托的家族管理屬于其中的軟實力，而金融投資屬于硬兵器，守護者客戶的金融資產。

亨利?菲普斯做事向來謹慎，在卡內基鋼鐵公司擔任財務管理的時候，就曾嚴苛的控制成本，其中的另一個合伙人在傳記中寫道，“菲普斯在公司支出上有如剎車，在削減成本上有如惡魔”。

“平衡增長”始終是他投資理念，目標則是如何將組合的風險降到最低，實現(xiàn)長期增長。

21世紀初，各家私人銀行開放了多種創(chuàng)新投資產品，這讓貝西默信托失去了大量客戶，但當互聯(lián)網泡沫破裂及2007年金融海嘯后，投資者更看重投資的可靠性，而并無不良貸款投資的貝西默信托再次成為超高凈值家族避險的港灣。

貝西默前任董事總經理羅伯特?埃利奧特回憶道，“在美國次貸危機爆發(fā)前，拍賣利率證券因其便捷的融資方式及流動性廣受關注。連續(xù)4個月投資于此的貝西默信托敏銳的發(fā)現(xiàn)，這些流動性很強的短期工具可能難以變現(xiàn)，于是在2008年及時拋售了手中全部的ARS”。

第8篇：不動產運營管理范文

關鍵詞：房地產企業(yè)；財務管理；現(xiàn)狀；對策

一、前言

房地產企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，項目開發(fā)投入的資金量較大，資金回籠周期較長，如果運營管理不善，勢必會引發(fā)各種社會問題。因此，有必要采取措施加強財務管理，以促進房地產企業(yè)“溫和”發(fā)展。

二、房地產企業(yè)財務管理的現(xiàn)狀

1.財務管理制度有待落實

盡管當前我國有許多房地產企業(yè)已經建立了相應財務管理制度，但是由于高層管理者對財務管理工作重視程度不高，既定的財務管理工作并未真正地落到實處。這就導致財務制度在有些情況下形同虛設，且隨著時間推移，很容易造成企業(yè)的經營管理不到位、信息披露不準確現(xiàn)象頻發(fā)。而且，部分地產企業(yè)財務管理權責不夠分明，影響信息傳遞及溝通效率，導致財務信息缺乏真實性和可靠性。除此以外，我國有些房地產企業(yè)的財務信息化管理仍滯留在傳統(tǒng)的、基礎的會計核算階段，無法及時搜集與反饋財務核算信息、財務績效評價，偏離了戰(zhàn)略財務管理的理念。

2.企業(yè)財務結構問題

據(jù)相關資料統(tǒng)計，2015年房地產企業(yè)平均資產負債率為66%，以房地產開發(fā)貸款政策為例：住宅開發(fā)項目自有資金比例不低于35%，商業(yè)開發(fā)項目自有資金比例不低于50%，房地產行業(yè)的發(fā)展依賴大量外部資金，如何選擇合適的融資渠道是首要問題。房地產企業(yè)會根據(jù)自身現(xiàn)有規(guī)模、項目施工進度選擇銀行間市場、信托計劃、保險資管計劃、券商資管計劃、房地產私募基金等融資渠道。由于目前銀監(jiān)會、保監(jiān)會、證監(jiān)會等監(jiān)管機構的融資信息無法完全對稱，部分地產企業(yè)在資金壓力迫使下，可能會引入兩種以上融資渠道進行組合，加大資金杠桿，增加了財務管理的風險。

3.資本回收風險

作為不動產投資行業(yè)之一，房地產業(yè)相對于一般企業(yè)，投資回報周期較長、資金回籠期間風險較大[1]。以二三線城市為例，開發(fā)面積約十萬方的地產項目完成立項報批、施工建造、開盤預售、竣工交付的這一個完整開發(fā)周期需要四至五年的時間。在這段時期內，地方宏觀調控、產品競爭力、金融業(yè)政策波動、購房人投資偏好等不定因素都會導致潛在的運營風險。在建設項目一旦啟動，外部融資陸續(xù)注入，時間越久，資金機會成本就越高，持續(xù)投資，資金回收難度系數(shù)持續(xù)增加。如果在市場行情回暖和房價逐步攀高雙重態(tài)勢下，開發(fā)貸款與資金回籠風險不易顯現(xiàn)；一旦房地產業(yè)進入下行通道，市場成交均價大幅回落，銀行業(yè)為規(guī)避經營風險而收緊經營性貸款政策、提高居民購房按揭貸款門檻，就會導致房地產企業(yè)進退兩難，陷入被動局面，直至資金鏈斷裂。

三、改善房地產企業(yè)財務管理的對策

1.完善財務管理制度，加強執(zhí)行力完善

房地產企業(yè)的財務管理制度。首先，企業(yè)在掌控和預測外部環(huán)境和內部條件變化的基礎上，制定科學的、可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)戰(zhàn)略。財務部門根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標，結合企業(yè)自身的經營項目現(xiàn)狀以及企業(yè)財務管理特點，以管理層的角審視項目開發(fā)環(huán)節(jié)中涉及財務管理活動的工作內容角度，發(fā)現(xiàn)問題，提出解決方案，制定明確的規(guī)定。只有通過在經營活動中實踐協(xié)作，重新梳理的房地產財務管理制度、及時改善瑕疵環(huán)節(jié)，才能更加有效地滲透于企業(yè)自身發(fā)展的各個環(huán)節(jié)中、優(yōu)化業(yè)務流程，避免出現(xiàn)財務管理活動混亂的現(xiàn)象，從而實現(xiàn)降低企業(yè)運營風險的目的。其次，房地產企業(yè)在制定財務管理制度的過程中必須兼顧企業(yè)的其他管理制度，保證財務管理制度與其他制度的協(xié)調性，優(yōu)化企業(yè)的資源配置，減少企業(yè)內耗。財務績效評價是一項長期而核心的工作，除了貫徹對“盈利能力、資產結構、運營能力、公司成長性”的財務定量評價，還需要結合企業(yè)特點，落實財務定性評價，即對一段時期內企業(yè)的財務管理制度制定與執(zhí)行、全面預算、資金管理、財務核算、財務信息化、財務人員綜合素質、財務風險進行整體評估，與行業(yè)先行企業(yè)管理水平對比，取長補短，自我完善。

2.加強財務內控建設，為其預算提供條件

身處全球化信息時代，計算機信息技術以及網絡技術的快速發(fā)展，我國各行各業(yè)已經將熱門高新技術引入自身建設發(fā)展中。房地產業(yè)在國家基礎建設中有不可忽視的重要作用，為了應對市場經濟的要求，保證房地產企業(yè)財務管理工作的順利開展，房地產企業(yè)應該加強財務內控建設，將信息化技術應用于內控建設中，為房地產企業(yè)的預算、采購和銷售等工作提供有利條件，實現(xiàn)乃至超越“三算合一”主要目標。為此，企業(yè)管理層必須加大財務管理信息化的資金投入，及時更新所需的軟件和硬件，引進專業(yè)技術團隊，有針對性的進行專業(yè)軟件開發(fā)，持續(xù)開展財務管理人員的專業(yè)技能培訓[2]。其次，企業(yè)管理層需要善于發(fā)現(xiàn)財務管理職能與各職能部門工作環(huán)節(jié)的協(xié)作特點，加大信息化建設的宣傳力度，讓財務信息化理念深入每個部門，從而配合信息化建設的推進。房地產企業(yè)可以運用信息化技術和網絡資源建立相對完善的信息數(shù)據(jù)庫，并將關聯(lián)的財務管理信息資源存儲于信息庫中，以便財務管理人員及時統(tǒng)籌相關部門、下屬分子公司、乃至大型集團公司的資金運作，最大化提高工作效率。

3.健全財務審核體系，加大監(jiān)管內控力度

健全財務審核體系，加大監(jiān)管內控力度，應該從以下幾點入手：第一，增強財務管理意識。房地產企業(yè)的職能部門負責人要高度重視財經法規(guī)以及財務管理制度，單位員工才能認識到財務管理與企業(yè)的健康發(fā)展息息相關，從源頭上改變財務管理意識落后的狀況，進而減少財務管理制度推行過程中的阻力因素。第二，房地產企業(yè)應該成立或對外委托獨立的財務監(jiān)督機構，加大對基礎財務工作的監(jiān)管力度，從而將財務管理制度落到實處。與此同時，房地產企業(yè)還要對企業(yè)制度的建設和執(zhí)行進行督促和監(jiān)察，以便保證財務管理工作能充分發(fā)揮其價值，保證財務管理工作的效率。第三，房地產企業(yè)應該從財務管理程序上避免企業(yè)高級管理人員權利獨攬現(xiàn)象，要對權利進行合理拆分和制衡，努力實現(xiàn)決策、執(zhí)行和監(jiān)督的三權分立。為此，房地產企業(yè)必須在經濟活動中，將房地產建設所涉及的項目進行科學論證，并采用集體決策的方式，避免將決策權集中于個人，從而實現(xiàn)權力制衡的目的，提高財務管理水平[3]。

4.合理選擇企業(yè)融資形式，確定融資策略

房地產企業(yè)在選擇融資方式時要綜合考慮融資成本、企業(yè)風險、信息傳遞、資本結構等各方面的因素。其中考慮順序為：第一，考慮內部積累，鑒于這種方法融資阻力小、風險小、無發(fā)行成本。第二，考慮借貸，此類方法速度快、彈性大，保密性好，是信用等級高的企業(yè)進行融資的最佳途徑。第三，有價證券，這類方法一般傾向于先發(fā)行公司債券。企業(yè)不能無償使用籌集的融資本金，應該在付出相應代價后，再向股東、債券持有人等資金支付利息和股息報酬。而企業(yè)在融資過程總中必須注意控制融資成本，如支付股利、利息、手續(xù)費、傭金等。另外，在確定融資策略之前，企業(yè)必須了解融資策略的種類：其一，配合型融資策略，實際上是一種理想型模型，難以真正實現(xiàn)。其二，冒險型融資策略，這類融資策略使資金需求能通過大比例短期負債通融。其三，保守型融資策略，其短期負債比率較低，可以降低公司無法償還到期債務的風險，但是長期負債融資成本高于短期融資。房地產企業(yè)要做的是，立足于當前的實際情況，合理選擇企業(yè)融資形式，科學制定融資策略。

近期政府提出“以債轉股去化融資杠桿”的構思，目的是減輕企業(yè)的償債壓力，這對于房地產業(yè)會有一定促進，但銀行方面會損失資金的機會成本，只能作為權宜之計，長久之計還在于調整地產行業(yè)產能結構。另外在操作層面，銀行入股上市公司可以在二級市場靈活買入與減持，但銀行入股非上市公司就缺乏有效的退出機制。目前只能寄期望政府可以及時出臺上市公司“債轉股”初步試行方案；同時為非上市企業(yè)量身打造方案，例如銀監(jiān)會等監(jiān)管部門制定股權對價的仲裁機制、出臺相關準入及安全退出政策。

四、結束語

總而言之，面對日益嚴峻的國際、國內形勢，部分房地產企業(yè)應該認清自身財務管理現(xiàn)狀，認真研究并采取有效對策，積極應對財務管理制度不健全、企業(yè)財務結構不合理、投資回收風險大，財務管理工作者能力不均等問題，促進房地產企業(yè)的進一步發(fā)展。

參考文獻

[1]徐珊.房地產企業(yè)財務管理存在的問題及改進措施[J].企業(yè)改革與管理，2014，15（6）：180-222.

[2]陳素均.關于房地產企業(yè)財務管理現(xiàn)狀及對策探析[J].房地產導刊，2014，11（34）：14.

第9篇：不動產運營管理范文

為了給區(qū)內資產項目以及如皋地區(qū)其他資產項目提供優(yōu)質高效的企業(yè)后勤與資產運作服務，以市場化的資產運營管理辦法提升服務水準和資產回報水平。2020年11月6日至7日，XX集團副總經理石勇帶領資產運營事業(yè)部XXX一行四人，赴蘇州科技企業(yè)股權服務有限公司、港華商業(yè)管理有限公司、蘇州工業(yè)園區(qū)國際科技園產業(yè)管理有限公司、上海海鴻福船物業(yè)管理有限公司四家企業(yè)進行實地考察學習，主要就物業(yè)項目運營情況等方面進行了深入廣泛的交流，使考察人員受益匪淺?，F(xiàn)將有關情況及總結分析匯報如下。

一、 考察基本情況

蘇州科技企業(yè)股權服務有限公司坐落于東沙湖基金小鎮(zhèn)，是全國唯一由交易所轉型發(fā)展而來的專業(yè)投融服務機構，依托元禾控股和東吳證券兩大股東的資源稟賦，從一個基金公司發(fā)展成為擁有200個基金公司入駐的基金平臺，為科創(chuàng)企業(yè)提供值得信賴的資本服務。蘇州科服主要通過托管的方式為基金小鎮(zhèn)的入駐企業(yè)提供服務，包括大樓建設、招商引資、企業(yè)服務、后勤保障等。

蘇州工業(yè)園區(qū)國際科技園產業(yè)管理有限公司是為了適應國際科技園的迅速發(fā)展，為入駐的高科技企業(yè)提供更好的服務應運而生。該公司目前所管轄的物業(yè)項目范圍涵蓋金雞湖區(qū)域項目、獨墅湖區(qū)域項目以及正在建設中的桑田島項目，經營范圍涉及體育健身、工程承接、美食廣場、商務會所的建設及運營。該公司將保安、保潔、綠化等常規(guī)物業(yè)管理項目外包，更多的精力致力于研究對科技企業(yè)的深度服務，使科技園的產業(yè)管理向專業(yè)化、集約化方向發(fā)展。同時他們將設施設備等資產上印有二維碼，全部實現(xiàn)了信息化，使得資產保值增值有數(shù)據(jù)體現(xiàn)。目前國際科技園面臨的最大問題是停車難的問題，他們采用“定車不定位、常停車和臨停車分開”的方式。該公司的服務定位是成為科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)的服務商，從企業(yè)孵化階段一直服務到成熟階段，不斷優(yōu)化投資環(huán)境，使得蘇州國際科技園能夠真正成為創(chuàng)業(yè)企業(yè)的搖籃。

蘇州港華商業(yè)管理有限公司是蘇州港華燃氣有限公司出資成立的全資子公司，主要承接寫字樓及廠區(qū)的物業(yè)服務項目，目前擁有15人的管理團隊，其中2人負責大廈的招商?？疾炝私獾礁廴A燃氣原先的物業(yè)全部外包，在實際管理過程華掌握了物業(yè)管理的精髓，于是成立自己的物業(yè)公司。目前由于傳統(tǒng)燃氣業(yè)務不斷萎縮，為了適應市場新要求，港華公司不斷摸索，采取“一縱一橫”兩條線同時抓，一方面是經營好主營的燃氣業(yè)務，另一方面以專業(yè)的物業(yè)管理服務為依托，考慮提供增值服務，拓展新業(yè)務。蘇州港華商業(yè)管理有限公司屬于國資企業(yè)，他們指出在自營物業(yè)管理的過程中也會遇到不少問題。物業(yè)本身屬于勞動密集型的行業(yè)，流動率較高，且從業(yè)人員的素質普遍不高。作為國資性質的企業(yè)，他們用人都嚴格按照國家勞動部門相關法律法規(guī)，經常會因為用工方面的問題導致訴訟風險。港華徐總建議用人方面還是采用外包或者與專業(yè)的物業(yè)公司合作等方式更為靈活方便。

上海海鴻福船物業(yè)管理有限公司是由中國船舶工業(yè)集團公司所屬上海江南造船廠投資參股的股份制專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)。該公司獲得上海市第一批工業(yè)園區(qū)標準化試點物業(yè)企業(yè)稱號，具備服務中船江南長興造船基地項目、南通濱海園區(qū)項目、南京紅楓科技園等大型企業(yè)和園區(qū)管理經驗，擁有相對成熟的工業(yè)園區(qū)標準化管理體系及運作模式。海鴻公司主要致力于用專業(yè)的物業(yè)管理方法服務園區(qū)新開發(fā)的樓宇、辦公樓、廠區(qū)以及住宅等。

二、 開發(fā)區(qū)當前物業(yè)管理業(yè)務情況分析

目前資產運營事業(yè)部所管理的不動產有：新悅廣場、北郊商業(yè)街、區(qū)域內剩余店面房、新生民營小區(qū)、寶林工業(yè)園、安置小區(qū)、宏皓水處理公司等。通過招投標程序，目前為我們服務的物業(yè)公司包括采林、鼎盾、藍盾、臻誠、海鴻、印木，共六家單位，每年支付給第三方的物業(yè)管理服務費用約450萬元。

結合各家第三方物業(yè)服務的現(xiàn)狀，總結出如下當前物業(yè)管理方面存在的問題：

1.服務的物業(yè)公司較多，管理較為分散，不利于統(tǒng)一管理。

2.外包物業(yè)公司以盈利為目的，服務質量難以控制。外包物業(yè)公司為了保證自己的利潤，在招投標的價格基礎上，通過嚴格控制自身的成本投入，這就導致物業(yè)服務質量普遍不高。

3.物業(yè)公司不負責收費，都是由政府負責收取所有的費用收取整理后交由物業(yè)公司管理，沒有充分發(fā)揮物業(yè)公司的價值。收取費用牽扯了國有公司人員過多的精力，即使有物業(yè)公司，但是也沒有把國有公司人員從繁雜的事務中解脫出來。

三、相關想法與建議

通過對以上幾家服務型企業(yè)的走訪，總結發(fā)現(xiàn)以下兩點：一是業(yè)務模式不斷升級。由物業(yè)管理后勤服務為基礎，漸漸向外輻射，通過縱橫合作，不斷拓展業(yè)務，逐漸升格為綜合運營，利潤前景更高；二是物業(yè)管理后勤服務逐步成為國有公司放棄的業(yè)務類型，一般都是將物業(yè)管理專項服務業(yè)務委托給更加專業(yè)性的服務企業(yè)。