房產(chǎn)投資的特點精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)投資的特點范文

通過房產(chǎn)投資者的角度分析購首付比例、貸款利率、稅收政策、房屋租售比、通脹率以及房價增長率等六個不確定因素對動態(tài)分析評價指標凈現(xiàn)值的影響，描述了不確定因素的變動對房產(chǎn)投資者投資效果的作用，以達到分析不確定性因素對房產(chǎn)投資者如何作用的目的。

【關(guān)鍵詞】

單因素；敏感性分析；凈現(xiàn)值；房產(chǎn)投資

0 引言

敏感性分析是考察投資項目涉及的各種不確定因素對投資項目基本方案經(jīng)濟評價指標的影響。通過敏感性因素分析，評估投資項目效益對不確定性因素的敏感程度，可粗略的預(yù)測投資項目可能承擔(dān)的風(fēng)險，為進一步風(fēng)險分析打下基礎(chǔ)。

本文重點探討單因素敏感性分析，通過檢驗房產(chǎn)投資中不確定性因素對房產(chǎn)投資項目的影響，獲取對房產(chǎn)投資者投資效益影響最大的因素。

1 敏感性分析的概念

敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對投資項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷投資項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。單因素敏感性分析是指每次只改變一個因素的數(shù)值來進行分析，估算單個因素的變化對投資項目效益產(chǎn)生的影響。多因素分析則是同時改變兩個或兩個以上因素進行分析，估算多因素同時發(fā)生變化的影響。為了找出最為關(guān)鍵的敏感性因素，單因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。

2 單因素敏感分析的方法步驟

2.1 確定分析指標

投資項目分析指標的確定，一般是根據(jù)投資項目的特點、不同的研究階段、實際需求情況和指標的重要程度來選擇，與進行分析的目標和任務(wù)有關(guān)。

本文重點分析投資者確定進入房產(chǎn)投資后，對房產(chǎn)投資項目進行可行性分析。經(jīng)濟分析指標選擇投資房產(chǎn)的凈現(xiàn)值。

凈現(xiàn)值是指把投資項目計算期內(nèi)各年的財務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個給定的標準折現(xiàn)率（基準收益率）折算到投資期初（投資項目計算期第一年年初）的現(xiàn)值之和。該指標在用于投資方案的經(jīng)濟評價時，如果凈現(xiàn)值大于等于零，項目可行。反之則不可行。

凈現(xiàn)值系數(shù)計算公式如下：

對于房產(chǎn)投資者而言：

房產(chǎn)投資者購入房屋時所支付的房款，為投資者投資現(xiàn)值。

如果房產(chǎn)投資者購入房產(chǎn)后出租，則每年會產(chǎn)生租金收入，該收入為房產(chǎn)投資者現(xiàn)金流入。如果房地產(chǎn)投資者貸款購買房產(chǎn)，則每年會產(chǎn)生利息支出，該支出為房產(chǎn)投資者現(xiàn)金流出。

如果房產(chǎn)投資者第n年賣出房屋后，會收入賣房款并承擔(dān)一定稅負。其差額減去房產(chǎn)投資者償還貸款余額后所得值則為房產(chǎn)投資者第n年所得殘值。

可見，影響房產(chǎn)投資者凈現(xiàn)值主要因素為購房所需支付房款、每年凈現(xiàn)金流量、賣房款、國家稅負以及銀行貸款等五個方面。

2.2 選取不確定因素

不確定因素指在投資項目分析與評價過程中涉及對投資項目效益有一定影響的基本因素。敏感性分析不可能也不需要對投資項目設(shè)計的全部因素都進行分析，而只是對可能對投資項目收益影響較大的重要的不確定因素進行分析。

本文認為對房產(chǎn)投資者而言，影響房產(chǎn)投資者凈現(xiàn)值主要因素為購房所需支付房款、每年凈現(xiàn)金流量、賣房款、國家稅負以及銀行貸款等五個方面?？蓺w納為國家政策及市場兩類因素。

2.2.1 國家政策的不確定性因素

國家政策的不確定性因素包括國家政策規(guī)定的購房首付率、稅收政策以及貸款利率。

購房首付率，是指國家政策規(guī)定投資者購買房屋時不能全部申請商業(yè)貸款，投資者需先付第一期付款，余下房款再從銀行貸款。其影響投資者購房所需支付房款，公式如下：

式中，Qn——第n年后房價增長率；

T——國家政策規(guī)定的投資者賣房所承擔(dān)的稅率；

貸款利率，是指國家政策規(guī)定的商業(yè)貸款利率。其影響投資者的銀行貸款以及所支出的利息。為簡化計算，本文假定投資者貸款選擇等額本息還款方式，每月支付固定利息。每年利息支付公式如下：

4 結(jié)論

經(jīng)上述論證及實踐應(yīng)用，本文可以得出如下結(jié)論：

敏感性分析在一定程度上定量描述了不確定因素變動對房產(chǎn)項目投資效果的影響。有助于投資者對項目不確定因素的不利變動所能允許的風(fēng)險程度，從而制定應(yīng)變方案或重新對不確定因素進行重新評估，減小投資項目風(fēng)險。

對本文中的例子而言，房產(chǎn)價格增長率對房產(chǎn)項目投資影響最為關(guān)鍵。投資者能否合理評估未來房價增長率在房產(chǎn)投資中占重要地位。房產(chǎn)投資者更應(yīng)對投資項目的預(yù)期價格增長率進行研究預(yù)測，從影響房價的各個因素進行評估預(yù)測，合理評估未來房產(chǎn)價格增長率，避免房產(chǎn)投資帶來的風(fēng)險。

【參考文獻】

[1]朱獻忠 投資項目經(jīng)濟評價中不確定性分析方法研究[J] 沿海企業(yè)與科技，2006年

第2篇：房產(chǎn)投資的特點范文

摘 要 從經(jīng)濟學(xué)角度簡單分析房產(chǎn)稅對房價的影響，說明房價在長期會上漲。毫無疑問，房產(chǎn)稅難以改變中國今后幾十年房價上漲的趨勢，其作用是使房價上漲過程平穩(wěn)，不至于產(chǎn)生過多泡沫。房產(chǎn)稅真正要解決的是炒房囤房也就是效率與公平的問題，而不是房價上漲的問題。本文通過分析房產(chǎn)稅現(xiàn)存問題，提出了房產(chǎn)稅改革的一些措施。

關(guān)鍵詞 房產(chǎn)稅 公平效率 改革措施

一、 房產(chǎn)稅對房價的影響

1.房產(chǎn)稅對房價的短期影響。需求方面：由于房產(chǎn)稅的征收對象主要是經(jīng)營性房產(chǎn)，其開征對消費性需求并無太大影響，因為居民的消費主要還是自住，房產(chǎn)稅并沒有涉及到他們的利益。而在投資需求方面，房產(chǎn)稅的開征會使投資性房地產(chǎn)的持有成本上升，投資回收期延長，對投資者造成一定的資金壓力，導(dǎo)致投資成本與風(fēng)險加大。根據(jù)資產(chǎn)組合理論，一項資產(chǎn)的需求量與其預(yù)期收益成正比，與相對于其他資產(chǎn)的風(fēng)險成反比，而投資性房地產(chǎn)的風(fēng)險與不確定性的增加以及預(yù)期收益的降低都會使投資性需求下降。所以總體上房產(chǎn)的需求會下降。

供給方面：由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，短期內(nèi)房地產(chǎn)商的房屋供給不變。但前面提到，房地產(chǎn)投資收益的下降以及持有房產(chǎn)的不確定性會使資金從房地產(chǎn)投資市場轉(zhuǎn)到其他市場，部分投資者會拋售手中多余的房產(chǎn)，或為了減輕負擔(dān)而將房屋出租，這必然會導(dǎo)致房屋供給的增加。

短期內(nèi)，房產(chǎn)需求下降，而供給增加，房價下降。

2.房產(chǎn)稅對房價的長期影響。長期來看，房地產(chǎn)供給取決于土地的供給，而土地作為稀缺資源，供給是不變的。如前所述，房產(chǎn)稅的征收主要是對投資性房地產(chǎn)而言的，對消費性房產(chǎn)并無太大影響。隨著房產(chǎn)稅的完善，投機者會回歸理性，而由于人口的持續(xù)增長，消費性房產(chǎn)需求會以一定比例增加。

長期內(nèi)，房產(chǎn)需求增加，而供給不變，房價上漲。

通過簡單的經(jīng)濟學(xué)分析，我們知道房產(chǎn)稅的短期目標是為了降低房價，使房價回歸到一個比較理性的價格，但長期來看，房產(chǎn)稅難以改變中國今后幾十年房價上漲的趨勢，它的目的其實是對沖房價上漲，使其上漲過程平穩(wěn)，不至于產(chǎn)生過多泡沫。

二、房產(chǎn)稅的內(nèi)涵

當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場還有許多問題和矛盾亟待解決，特別是房屋空置的問題，如果購買者不以入住為目的，而是把房產(chǎn)作為投資放在那里，那么這個投資者就已經(jīng)成為了房屋的供給者。既然是供給者，而房屋卻空著，這就說明了房地產(chǎn)市場的效率低下，因為房產(chǎn)資源沒有得到充分利用。為了解決房屋空置造成的效率低下問題，增加持有空置房屋的成本是必要的。因而，房產(chǎn)稅是解決炒房囤房即效率與公平問題的必要手段。

首先，如果沒有征收房產(chǎn)稅，那些投資者就會“無代價”地持有多套房產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的供求信息不對稱，房價會飛速上漲，進而加劇投資者炒房囤房的現(xiàn)象，以至于空置房越來越多。而如前所述，房產(chǎn)稅的征收會使投資者出售空置房，從而提高房地產(chǎn)市場的效率。其次，我國現(xiàn)在面臨的很嚴峻的一個問題是貧富差距過大，盡管收入造成了一定的貧富差距，但關(guān)鍵還是在擁有住房和沒有住房之間的差別，不收房產(chǎn)稅，會加劇社會不公平和貧富差距問題。征收房產(chǎn)稅后，房屋供給增加，可以緩解房價上漲過快的問題，使得更多的人有房屋居住，更重要的是，政府可以用這部分稅收提供公共產(chǎn)品比如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，像美國政府，它對于這部分稅收的用途有很明確的規(guī)定，即投入地方基礎(chǔ)設(shè)施特別是教育的建設(shè)。所以說征收房產(chǎn)稅對于為居民提供公平的競爭起點，防止貧富差距過大有很重要的意義。

三、房產(chǎn)稅現(xiàn)存問題

雖然說房產(chǎn)稅能夠抑制房價的過快上漲，對解決效率與公平的問題也起了很大的作用，但我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅還是存在著很多弊端。我國的房產(chǎn)稅設(shè)立于1986年，該稅的課稅對象、計稅依據(jù)和稅率等早已不符合現(xiàn)階段我國的經(jīng)濟發(fā)展狀況。從總體上看，現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在許多問題。

1.征稅范圍過窄。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅只在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，但是隨著農(nóng)村經(jīng)濟的快速發(fā)展，很多地區(qū)的農(nóng)村已達到普通城鎮(zhèn)的生活水平，像這樣的農(nóng)村卻不用繳納房產(chǎn)稅，這樣就使得我國房產(chǎn)稅的征收難以體現(xiàn)公平原則，同時也為一些避稅的企業(yè)提供了有利條件，在很大程度上限制了房產(chǎn)稅收入的增長。

2.計稅依據(jù)不合理。我國房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定房地產(chǎn)的計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納。而近些年來，我國經(jīng)濟高速增長使得房產(chǎn)大幅升值，以余值為計稅依據(jù)實際上大大縮小了稅基。即便是最近進行試點的上海和重慶，其計稅依據(jù)也存在問題。它們是以交易價格為計稅依據(jù)，從長期來看，房地產(chǎn)價格呈穩(wěn)步上升的趨勢，因此，以交易價格為稅基對房產(chǎn)征稅，有利于以前買房的人，這種情況下，那些具有購買需求和支付能力的潛在納稅人受到鼓勵，會盡快買房，這顯然不符合國家“引導(dǎo)住房消費”的政策目標。而且以交易價格為稅基會增加空置房的現(xiàn)象，違背了開征房產(chǎn)稅的本意。比如有一幢100萬元的房子，如果按每年0.8%的稅率征收，那房屋持有者每年得交8000元的房產(chǎn)稅，如果按交易價格為稅基確定房產(chǎn)稅，只要房價上漲超過0.8%，房屋持有者就不會賣出房產(chǎn)，因為他還是有利可圖的。

3.房地產(chǎn)市場稅費過于混亂。從房地產(chǎn)征收環(huán)節(jié)看，目前可以分為取得、交易和保有這三大環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)稅種繁多，且稅負水平差異也很大。房地產(chǎn)商取得土地時支付的稅金主要有契稅、耕地占用稅以及土地及開發(fā)費。在房地產(chǎn)交易過程中，房產(chǎn)商要支付營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、所得稅、土地增值稅、印花稅以及教育附加費，買房者要支付印花稅和契稅，可以看出，我國在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的稅種較多，稅負水平明顯偏重。根據(jù)稅負轉(zhuǎn)嫁與歸宿的一般規(guī)律，需求彈性小、供給彈性大的商品課稅較易轉(zhuǎn)嫁，而房產(chǎn)的特點就是需求彈性小和供給彈性大，所以交易環(huán)節(jié)對房產(chǎn)商征的稅費轉(zhuǎn)嫁到了購買者身上。在保有環(huán)節(jié)，涉及到房產(chǎn)稅，而現(xiàn)行房產(chǎn)稅對居民自住房免征稅，對出租房屋因征收困難，也基本沒有征收。因此，目前我國房地產(chǎn)稅制體系中，流通環(huán)節(jié)稅收較重，保有環(huán)節(jié)較輕。

四、房產(chǎn)稅改革的措施

1.擴大房產(chǎn)稅的征稅范圍。房產(chǎn)稅是一種比較穩(wěn)定的稅源，由于我國城鎮(zhèn)土地使用稅與房產(chǎn)稅的征稅范圍過于狹隘，使得我國財政缺乏穩(wěn)定收入。針對過窄的征稅范圍，從擴大稅基的角度出發(fā)，提出一些改革的設(shè)想：第一，擴大對行政機關(guān)和事業(yè)單位的房產(chǎn)征稅。在對企業(yè)和個人經(jīng)營性房產(chǎn)征稅的同時，對行政機關(guān)和事業(yè)單位的房產(chǎn)業(yè)征稅，有利于平衡企業(yè)個人與事業(yè)單位之間的稅收負擔(dān)，促進行政機關(guān)與事業(yè)單位加強預(yù)算管理，節(jié)約用房，避免房產(chǎn)資源的浪費。第二，對居民的部分非經(jīng)營性房產(chǎn)征稅。這主要是針對目前空置房過多的現(xiàn)象而設(shè)置的，居民如果有兩套及以上的房產(chǎn)，無論其是否經(jīng)營或自住，都應(yīng)征收房產(chǎn)稅。第三，對開發(fā)商建好但不出售的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。這樣就會減少開發(fā)商的囤房炒房現(xiàn)象，增加房屋的供給，減少房產(chǎn)的空置率，提高房地產(chǎn)市場的效率。

2.合理調(diào)整計稅依據(jù)。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)原值，這顯然與市場經(jīng)濟的發(fā)展不相符，應(yīng)將房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)統(tǒng)一為房地產(chǎn)的評估價值，主要有兩方面原因：首先，如果簡單的按交易價格來征房產(chǎn)稅，當(dāng)房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求是，房價就會上漲到其價值以上，當(dāng)房地產(chǎn)市場供過于求時，房地產(chǎn)價格就可能下降到其價值以下，所以交易價格并不總能真實反映房產(chǎn)的價值，以交易價格為稅基可能會對市場造成扭曲；其次，按房產(chǎn)評估價值計征有助于地方財政可持續(xù)發(fā)展，地方財政的房產(chǎn)稅收入會隨著房產(chǎn)的的增值而相應(yīng)增加，這不僅有利于地方財政收入的增長，而且有利于滿足地方基本公共產(chǎn)品的需求，隨著地方基本公共產(chǎn)品的健全，房產(chǎn)繼續(xù)升值，這樣就形成一個良性循環(huán)，使房地產(chǎn)市場以一個合理的水平發(fā)展。當(dāng)然，現(xiàn)階段來看，評估房地產(chǎn)的價值是有難度的，雖然房產(chǎn)具有不易隱藏的特點，但我國地廣人多，住房很多，稅務(wù)機關(guān)人員有限，而且專業(yè)素質(zhì)不過硬，征收起來難度很大，所以稅務(wù)機關(guān)要和其他部門緊密聯(lián)系，建立一個共享的信息平臺，對房產(chǎn)進行詳細的記錄和切實有效的監(jiān)管；另一方面，還需要建立專門的資產(chǎn)評估機構(gòu)，對房產(chǎn)價值進行評估，這樣房產(chǎn)稅的征收才會更加便利。

3.建立一套完善的稅費體系，統(tǒng)一稅制，逐步擴大稅基和征收范圍。應(yīng)該在綜合考慮房地產(chǎn)取得、交易和保有環(huán)節(jié)的總體稅負后，本著“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的改革思路對房地產(chǎn)三個環(huán)節(jié)的稅費簡化歸并。對現(xiàn)有的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅等和房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的一些費用進行整合，合理簡化稅費，統(tǒng)一稅基，減少重復(fù)征稅。就目前我國的具體情況來看，可以通過加重房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負來解決房地產(chǎn)市場的一系列問題。保有環(huán)節(jié)的稅收主要包括房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，其總額占地方財政收入的比重比較低，2009年房產(chǎn)稅收入804億元，僅占當(dāng)年地方稅收收入的3%。所以，有必要加大房產(chǎn)稅的征收力度，提高稅率，擴大征收范圍，這樣一方面能解決稅費混亂的局面，另一方面，保有環(huán)節(jié)的征稅使持有兩套及以上的住房者減少投機行為，增加了房產(chǎn)的供給。

4.確立地方政府在房產(chǎn)稅征收和使用中的主體地位，明確房產(chǎn)稅的用途。為了有效發(fā)揮房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用，我們應(yīng)借鑒美國等市場經(jīng)濟國家的經(jīng)驗，明確房產(chǎn)稅的征收和使用歸地方政府所有。通過擴大房產(chǎn)稅的征收范圍，增加房產(chǎn)稅的收入，提高房產(chǎn)稅占稅收總額的比重，滿足地方政府的財政需要，使房產(chǎn)稅成為為地方政府籌集財政資金的主要來源。其次，征得的房產(chǎn)稅應(yīng)大部分用于地方政府的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，比如教育支出、治安環(huán)境的改善等，另一部分則用于建經(jīng)濟適用房和廉租房，這樣就會改善房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

參考文獻：

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[3]賈康.房產(chǎn)稅改革：美國模式和中國模式.民生民意.2011(1).

[4]劉洪玉.房產(chǎn)稅改革的國際經(jīng)驗與啟示.改革.2011(2).

第3篇：房產(chǎn)投資的特點范文

建筑設(shè)計專業(yè)科班出身，為投資房產(chǎn)打下基礎(chǔ)

“我們與別人最大的區(qū)別就是專業(yè)度，市場上很多人就算因為投資房產(chǎn)而獲得了20%或者更高的回報率，在很大程度上只是順應(yīng)了整體市場的機會，不能算是個人的投資本領(lǐng)。”何千濤說自己公司最大的特點就是專業(yè)度。如果用專業(yè)度來衡量投資房產(chǎn)的人群，普通老百姓一般都是利用業(yè)余時間踩盤、了解，與何千濤的投資公司在時間、人力上投入的深度和廣度確實不能相比，這也注定了他的投資回報率從來都遠超市場的一般溢價水平。

冰凍三尺，非一日之寒，何千濤現(xiàn)如今的專業(yè)水準，全是從小耳濡目染，并經(jīng)由了長期的實戰(zhàn)積累而得。何家一直從事建筑行業(yè)，父親是當(dāng)?shù)刈钤绲母呒壒こ處煟愕蒙鲜墙ㄖ兰?。何千濤大學(xué)期間也主修建筑學(xué)專業(yè)，這樣早期的知識積累為他進入到房產(chǎn)投資領(lǐng)域起到了非常關(guān)鍵性的作用。在上世紀末期，中國房地產(chǎn)行業(yè)商品化才剛剛起步，何千濤便敏銳地察覺到了其中蘊藏的巨大商機，并將個人的發(fā)展與這種城市化進程緊密的結(jié)合在了一起。當(dāng)時他在成都早期開發(fā)銷售的項目中嘗試購買了一些房產(chǎn)，而在短短2-3年后所產(chǎn)生的回報率大大超出了自己的預(yù)期。他購買的第一套物業(yè)是上世紀成都的一個商鋪，當(dāng)時以2000元/㎡購入，在后來的幾年內(nèi)，價格連續(xù)攀升，現(xiàn)在已經(jīng)達到4萬元/㎡。這樣的經(jīng)歷讓何千濤在感到興奮和驚喜的同時，更促進了他進一步學(xué)結(jié)投資規(guī)律，久而久之便逐漸形成了自己的投資理念?；貞洰?dāng)時的情形，何千濤對記者說：“因為我本身是學(xué)習(xí)建筑學(xué)的，所以對城市規(guī)劃發(fā)展以及房子價值本身有很好的判斷，我當(dāng)時所選的房子在一個小區(qū)里面，無論是區(qū)位、樓層、戶型還是采光通風(fēng)，基本上全都是最好的，這樣也為以后的升值做了保障?！痹诤吻约嘿徺I的房產(chǎn)都成了一匹匹投資黑馬之后，他身邊的朋友也開始找到他，讓他幫他們做投資。無一例外，這些人在何千濤的參謀與策劃下，也都取得了極高的投資回報率。就這樣，在無數(shù)次的實戰(zhàn)中，何千濤在成都房產(chǎn)投資圈中建立起了較高的威信，并且形成了相應(yīng)的資金整合能力。

各部門綜合分析，保證投資下手穩(wěn)、準、狠

有了大量的操作經(jīng)驗和資金積累之后，何千濤在2007年正式成立了成都創(chuàng)博房產(chǎn)投資管理有限公司，開始為投資者提供專業(yè)的房產(chǎn)投資咨詢顧問服務(wù)。公司設(shè)立有政策數(shù)據(jù)部、市場調(diào)研信息部、投資客戶部、資產(chǎn)管理部等部門，每個部門各司其職，形成了一套完善的房產(chǎn)投資服務(wù)體系。政策數(shù)據(jù)部負責(zé)研究預(yù)測國家房地產(chǎn)的政策走向以及房產(chǎn)市場規(guī)律，同時對國土部、建設(shè)部、房地產(chǎn)管理部門等的數(shù)據(jù)進行收集分析，并對土地供應(yīng)、價格走勢、一手房和二手房的供應(yīng)量、成交量、成交價格等做好精準的統(tǒng)計分析。市場調(diào)研信息部主要對擬投資項目進行市場調(diào)查從而篩選出一些優(yōu)質(zhì)的投資項目?！坝袝r我們還要作一些深入的專題調(diào)研，如對歷史上房產(chǎn)價格波動較大的區(qū)域包括中國香港以及日本、美國等地的房地產(chǎn)行業(yè)進行深入研究，從他們已經(jīng)成熟了的地產(chǎn)行業(yè)中借鑒經(jīng)驗?！焙吻f。 記者在創(chuàng)博公司的墻上發(fā)現(xiàn)了一些房價和政策的分析表格，據(jù)市場調(diào)研部員工介紹，他們每周都會對房產(chǎn)行業(yè)的重要數(shù)據(jù)進行標注，以形成整體。而在平時的調(diào)研過程中，涉及的考察和比較會更加繁瑣，當(dāng)遇到投資額較大的項目時，作分析涉及的數(shù)據(jù)表格會多達十幾個。

在實際的操作過程中，何千濤的房產(chǎn)投資經(jīng)營模式靈活多樣，投資客戶部便是這種靈活模式的制定部門。有的時候，為了打消客戶疑慮，創(chuàng)博公司會采用“入股合作”的方式與客戶共同投資，并把自有股份作風(fēng)險擔(dān)保。這樣一來，投資房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)按股份辦在投資人名下，有房產(chǎn)證作保障，投資資金完全安全可控。創(chuàng)博公司的辦事效率極高，曾經(jīng)有一個物業(yè)，從了解項目信息到簽訂合同僅用一天時間，而一年后投資收益高達200%，這也成為了創(chuàng)博公司精準、敏捷的投資特點的最好例證。因為對于他們來說，一個項目出來，綜合判斷它的區(qū)域整體情況、周邊項目布局以及自身的配套設(shè)施等等方面，很快就能將其價格定位是否準確判斷地八九不離十，而從來不會被樓盤廣告所影響?！跋袷袌錾嫌行╉椖块_盤就一搶而光的情況，大多數(shù)是因為開發(fā)商市場調(diào)查不準，把價格定低了。我們曾經(jīng)遇到過某一個區(qū)域內(nèi)120㎡的戶型已經(jīng)飽和，最稀缺的是80㎡的，但那家開發(fā)商掌握的情況并不準確，結(jié)果把80㎡的價格反而定的偏低，我們當(dāng)即就建議投資客戶對80㎡的戶型下單！一年之后，買了80㎡房子的客戶都取得了超高的回報率，而那個片區(qū)120㎡的戶型則成了滯銷品?！焙吻@樣對記者說。對于已經(jīng)敲定投資合作的客戶，資產(chǎn)管理部則會為他們進行房產(chǎn)租賃、招商、物業(yè)管理等的服務(wù)，讓客戶既省心，又能使物業(yè)價值得到更優(yōu)質(zhì)的提升。憑借著這種精益求精的務(wù)實精神，創(chuàng)博公司對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀和微觀都有了精準的把控，使其多年來以來一直運營良好。

逆市而為，投資房產(chǎn)不走尋常路

建立在強大的市場分析和經(jīng)驗借鑒的基礎(chǔ)上，何千濤總能將市場看得很透徹。在2011年底，樓市寒冰的節(jié)點之下，各種“樓市黃金十年已過，房地產(chǎn)輝煌不再”的言論漫天飛舞，但他在評房網(wǎng)的采訪中堅信聲稱，未來3-10年內(nèi)，房產(chǎn)依然是一個很好的投資項目，并且2012年樓市回暖可期，相關(guān)文章至今有案可查。而今年從春天開始出現(xiàn)的樓市“小陽春”和持續(xù)到7、8月份的小高峰期，都證明了他獨有的綜合判斷力和眼光。

憑借著這樣的前瞻能力，何千濤在商業(yè)地產(chǎn)投資上也打了漂亮的一戰(zhàn)。在2009-2010年，那時候大多數(shù)人還在熱衷于住宅投資，他已經(jīng)著手對商業(yè)地產(chǎn)進行考察，并把投資重點轉(zhuǎn)移到了商業(yè)項目上來。當(dāng)2011年商業(yè)地產(chǎn)局面明朗時，何千濤早已經(jīng)完成了其在商業(yè)地產(chǎn)中的投資布局?！霸缭?-3年前，我們在研究市場的時候，就已經(jīng)預(yù)測到未來的寫字樓市場不容樂觀，因此我們在為客戶選擇投資產(chǎn)品時，選擇了有價值的商鋪而規(guī)避了存在滯漲危險的寫字樓，后來的事實證明我們是對的?！焙吻龑τ浾哒f。

在投資商業(yè)地產(chǎn)的過程中，何千濤還常?！耙渣c帶面”，曾經(jīng)在一條街道上先后購買了幾個商鋪，從而帶動這條街道的商業(yè)業(yè)態(tài)品質(zhì)在短短2年內(nèi)大幅提升，租金水平遠超同區(qū)域的其它街道。對此，他頗有成就感：“我親自去過其中一條街道，進入到一家商鋪后詢問他們對商鋪的看法，連售貨員都在說：‘這條街是一家投資公司帶動起來的，他們買了少量的商鋪后，將整條街的價值都提升了’?！?/p>

在未來十年內(nèi)，房產(chǎn)行業(yè)依舊是好的投資產(chǎn)品

在記者詢問何千濤關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況時，他表示，目前市場整體機會不是很大，但在局部依然有商機可捕捉?！艾F(xiàn)在有些優(yōu)質(zhì)項目開發(fā)商為了年前收回資金，必須迅速出貨，這樣就為投資客們提供了一些入手的機會?！焙吻@樣判斷當(dāng)前的房產(chǎn)投資。而對于未來更長的時間內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的走勢，他表示，未來的10年，房地產(chǎn)依舊是投資的好地方，過去十年可能有七年都在漲，那么未來十年可能只是上漲的年限相對少些，漲幅沒有過去那么猛罷了，但是好的投資機會總還是有的。他說：“我們目前對客戶說的就是，有錢先揣在包包里，等到時機成熟，我們會告訴你們。只要不買股票，讓錢不縮水就好。這也是我們對客戶的一種負責(zé)態(tài)度?！?/p>

在采訪的過程中，何千濤接了不少個電話，談話內(nèi)容都與當(dāng)日土地拍賣有關(guān)，經(jīng)記者詢問得知，他是在聯(lián)系土地拍賣的事情。何千濤表示，今年上半年土地流拍較多，正是入手土地的好時機，同時也為客戶找到了資金出處。何千濤的投資公司近幾年來，通過資源的整合，成功參與開發(fā)了兩個房地產(chǎn)項目，均取得了豐厚的收益和回報。

在中國房地產(chǎn)行業(yè)的波浪中，何千濤幾經(jīng)波峰與波谷，在市場一片低迷的情況下敢于出手，在很多人都被商業(yè)項目套牢的時候卻已經(jīng)提前脫手，他幾進幾出，都精準地把握了投資脈搏，可謂是做到了專業(yè)。

記者手記

第4篇：房產(chǎn)投資的特點范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 決策要素 時機 物業(yè)類型 規(guī)模

近年來，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國國民經(jīng)濟新的增長點。作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)在國家經(jīng)濟發(fā)展中具有舉足輕重的作用。由于中國房地產(chǎn)投資市場的復(fù)雜性和特殊性，房地產(chǎn)投資決策難度增加，投資主體面臨如房地產(chǎn)企業(yè)對未來的投資前景看不清狀況、消費者對住宅價格判斷模糊、銀行對房地產(chǎn)金融風(fēng)險擔(dān)憂等諸多困惑。因此，分析影響房地產(chǎn)投資決策的要素顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)投資決策概述

房地產(chǎn)投資決策是指在房地產(chǎn)開發(fā)投資活動中，房地產(chǎn)開發(fā)商對擬建房地產(chǎn)投資項目的必要性和可行性進行技術(shù)經(jīng)濟論證，對不同的房地產(chǎn)投資方案進行比較選擇，并做出判斷和決定的過程。[1]由于房地產(chǎn)本身具有的物理和經(jīng)濟特征，房地產(chǎn)投資也表現(xiàn)出區(qū)別于其他項目投資的固有特性。首先，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，項目投資數(shù)額巨大，對金融倚賴性高。另外，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性問題較突出，投資者一般不愿將資金投入到那些難以更換用途的物業(yè)，如特種廠房、碼頭等，而商場、寫字樓、公寓等，常被各種公司租用，更換使用性質(zhì)方便，更能吸引投資者注意；其次由于房地產(chǎn)可作為抵押擔(dān)保，并且一般能夠安全地按期收回貸款，所以易取得金融機構(gòu)的支持。由于房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟生活中的重要性，各國政府對房地產(chǎn)市場投資都十分關(guān)注，常常將對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)調(diào)控作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟的一個重要方面，房地產(chǎn)投資額也因而受到政府政策的影響；最后，房地產(chǎn)的不可移動性及回收期長等特點，使得房地產(chǎn)投資長期受未來宏觀經(jīng)濟、社會、政治、法律法規(guī)，以及自然、環(huán)境等多方面因素變化所產(chǎn)生的不利影響，風(fēng)險因素多，風(fēng)險水平相對較高。因此，正確合理的房地產(chǎn)投資決策對投資開發(fā)商意義重大。

房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的成功不僅取決于決策者個人的素質(zhì)、知識和能力，并與認識和掌握決策的理論知識、基本內(nèi)容和類型、應(yīng)用科學(xué)決策的理論方法有著密切關(guān)系。房地產(chǎn)投資決策可按以下四個步驟進行：第一，提出房地產(chǎn)投資決策的目標―要求解決什么問題；第二，制定房地產(chǎn)投資的行動方案―有幾種可能方案；第三，對房地產(chǎn)投資項目做經(jīng)濟評價、社會評價和環(huán)境評價，進行投資方案的比較，最后確定出最佳的房地產(chǎn)投資方案；第四，采取合理的步驟，按照科學(xué)的方法執(zhí)行和檢驗最佳的房地產(chǎn)投資方案。①投資策略是實現(xiàn)正確投資決策的先決條件，按照投資策略進行項目決策是科學(xué)決策的基本要求。

影響房地產(chǎn)投資決策的因素多而復(fù)雜，對其中重要的因素系統(tǒng)分析很有必要，這對投資主體的科學(xué)合理決策及獲得巨大收益具有深遠意義。現(xiàn)歸納出影響房地產(chǎn)投資決策的最重要的五個因素進行具體分析。

二、房地產(chǎn)投資決策要素分析

（一）時機的決策分析

投資時機總是存在于投資主體的外部環(huán)境中，與投資主體、投資目標和投資形式的特定性緊密關(guān)聯(lián)，也與特定的投資類型相聯(lián)系。房地產(chǎn)投資時機分析的基本模式一般有以下四種：

環(huán)境因素分析模式：房地產(chǎn)投資時機是房地產(chǎn)環(huán)境中的一些宏觀因素和微觀因素在特定時期、以一定方式結(jié)合在一起形成的，其中的經(jīng)濟、社會和政策因素的變化構(gòu)成了投資時機的實質(zhì)內(nèi)涵。在具體分析商業(yè)房產(chǎn)投資時機時，可針對特定的商業(yè)房產(chǎn)羅列出可能蘊涵收益的各種因素的可能變化，也可把各種因素劃分成宏觀和微觀因素、直接和間接因素來進行綜合分析。

壽命周期分析模式：房地產(chǎn)投資時機與房地產(chǎn)壽命周期息息相關(guān)，在房地產(chǎn)壽命周期的不同階段，對不同的物業(yè)和不同的主體蘊涵著不同的收益機會。在商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)營的全過程中，會經(jīng)歷商業(yè)用地選擇、商業(yè)房產(chǎn)建設(shè)、商業(yè)房產(chǎn)租售、商業(yè)房產(chǎn)管理及商業(yè)房產(chǎn)退化等階段，商業(yè)房產(chǎn)投資者可根據(jù)自己的投資目標和實力來選擇不同階段的投資機會。

開發(fā)價值分析模式：房地產(chǎn)類型的多樣性及投資者實力和開發(fā)能力的差異決定找尋特定主體的適宜開發(fā)類型與開發(fā)項目是房地產(chǎn)投資獲利的關(guān)鍵。商業(yè)房產(chǎn)的價值包含了相當(dāng)部分的無法量化的服務(wù)價值與無形收益，對這些價值進行正確判別會為特定的投資者帶來獲利的機會。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析模式：產(chǎn)業(yè)發(fā)展與變化規(guī)律是一般性把握商業(yè)房產(chǎn)投資時機的基本點。把握不同產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換發(fā)展的有利時機來進行相關(guān)物業(yè)開發(fā)，將會有巨大的收益回報。不同類型商業(yè)房產(chǎn)的需求常隨不同商業(yè)部門的興衰而定，城市產(chǎn)業(yè)演進可能在不同時期帶來不同商業(yè)經(jīng)濟活動的繁榮，把握產(chǎn)業(yè)演進變化的規(guī)律性，有助于正確選擇投資時機。

（二）區(qū)位的決策分析

房地產(chǎn)地段的選擇對房地產(chǎn)投資的成敗有著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)具有增長性很大程度上取決于區(qū)位土地的增值，區(qū)位理論是投資地段選擇的理論基礎(chǔ)，而在具體的決策分析中可采用以下一些方法：

因素分析法。具體分析影響房地產(chǎn)區(qū)位價值的各種自然因素、經(jīng)濟因素、社會因素和行政因素，在對不同地段的因素比較中把握優(yōu)勢地段的形成、發(fā)展和變化規(guī)律。明確能提升特定地域商業(yè)房產(chǎn)價值的各種宏觀因素和微觀因素，通過預(yù)測這些因素的改變把握優(yōu)勢地段的形成與轉(zhuǎn)變。

假設(shè)開發(fā)法。運用假設(shè)開發(fā)法的原理，通過對擬選地塊的不同用途的收益與成本進行估算，在不同物業(yè)估價值中選擇能為企業(yè)帶來最大投資價值的地塊。正確預(yù)測特定地段的最佳利用方向，在綜合分析投資企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境的基礎(chǔ)上，把握那些能為投資者帶來最大收益的地段

竟價地租曲線法。以商業(yè)用地的竟價地租曲線為基礎(chǔ)，在正確判別自身實力的情況下，確定對開發(fā)主體來說最為有利的商業(yè)房產(chǎn)投資地段。對商業(yè)用地收益的正確判別依賴于投資者對城市經(jīng)濟活動規(guī)律性和城市土地價值演進規(guī)律的正確把握。

威爾遜購物模式法。在商業(yè)經(jīng)濟活動高度發(fā)達的城市，可借助于威爾遜購物模式來進行商業(yè)優(yōu)勢地段的選擇。在特定商業(yè)房產(chǎn)和競爭性房產(chǎn)相互爭奪消費者的過程中，消費群體的大小在很大程度上決定了商業(yè)房產(chǎn)的理想規(guī)模大小，從而也就為特定商業(yè)房產(chǎn)的區(qū)位選擇[2]確定了標準。

（三）開發(fā)內(nèi)容的決策分析

在選擇房地產(chǎn)作為投資對象之前，投資方向的正確把握要求確定最適宜的投資類型。按物業(yè)類型把房地產(chǎn)分為商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)用房和住宅房地產(chǎn)。不同用途的房地產(chǎn)投資的投資成本、投資風(fēng)險和利潤獲取都是不同的。在房地產(chǎn)的不同物業(yè)類型中進行選擇需把握以下要點：選擇一塊土地，是作商業(yè)用途還是工業(yè)用途，此時可借助于土地竟價模型來進行。即城市不同區(qū)位上，把一特定地塊用于商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)還是工業(yè)房產(chǎn)開發(fā)，凈收益是不同的。商業(yè)凈收益大于工業(yè)凈收益，表示是進行商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的較理想地段。只有在商業(yè)利用價值超過同一區(qū)位的工業(yè)利用價值之時，選擇此地作商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)才是合理的。當(dāng)然，如果在商業(yè)店鋪、寫字樓或旅館酒店的物業(yè)類型中進行選擇，同樣的方法也是適用的。若已選定了一宗特定地塊，還可運用假設(shè)開發(fā)法的原理來對其不同的用途進行選擇，這種方法的基本公式為：

工業(yè)宗地價=預(yù)期工業(yè)房產(chǎn)售價-預(yù)期開發(fā)費用-正常開發(fā)利潤

商業(yè)宗地價=預(yù)期商業(yè)房產(chǎn)售價-預(yù)期開發(fā)費用-正常開發(fā)利潤

若商業(yè)宗地價大于工業(yè)宗地價，則可認為選擇該地塊是合理的。

（四）規(guī)模的決策分析

商業(yè)房產(chǎn)的最佳規(guī)模應(yīng)綜合考慮企業(yè)、地域與產(chǎn)品特性等多方面因素。企業(yè)在進行商業(yè)房地產(chǎn)投資時，不僅要考慮物業(yè)因素，還要考慮企業(yè)資本狀況、市場地位、經(jīng)營能力等多方面綜合因素，努力尋求企業(yè)資源的合理配置。如對于那些有主導(dǎo)產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)，其物業(yè)投資的最優(yōu)規(guī)模要結(jié)合產(chǎn)品價值與物業(yè)價值來考慮。而對于完全面向市場的商業(yè)房產(chǎn)，不論是寫字樓還是商業(yè)店鋪，其開發(fā)投資規(guī)模還要考量該類型物業(yè)的市場存量。在具體實施時可考慮使用：剩余面積=可供面積-成交面積這個公式粗略估算出當(dāng)前市場的供求狀況，并對主要的競爭對手（或潛在對手）的實力進行嚴密分析，在此基礎(chǔ)上，才能最終確定商業(yè)房產(chǎn)的最優(yōu)規(guī)模。

鑒于現(xiàn)行我國房地產(chǎn)市場的特殊狀況，房地產(chǎn)投資者愈發(fā)難以確定投資規(guī)模。房地產(chǎn)市場供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地產(chǎn)投資者應(yīng)根據(jù)市場信息和狀況嚴格控制開發(fā)規(guī)模，以保證市場的供求平衡。一方面，開發(fā)商在具體的房產(chǎn)投資規(guī)模決策時，從房地產(chǎn)開發(fā)費用出發(fā)，運用盈虧平衡分析方法，即使投資項目的收入和支出達到平衡時的最低生產(chǎn)水平和銷售水平，確保投資項目產(chǎn)生最優(yōu)的經(jīng)濟效益；另一方面，房地產(chǎn)投資商應(yīng)以市場為導(dǎo)向，正確預(yù)測出市場需求量。必要時，運用經(jīng)濟控制方法論，建立房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模優(yōu)化數(shù)學(xué)模型，以便為房產(chǎn)開發(fā)商和政府管理部門制定決策提供理論參考。[3]

（五）質(zhì)量的控制決策

商業(yè)房產(chǎn)的投資質(zhì)量包括其本身質(zhì)量和管理服務(wù)質(zhì)量兩方面。從投資者的角度來看，房地產(chǎn)投資質(zhì)量的基本內(nèi)涵就是商業(yè)房產(chǎn)租約對雙方權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，主要包括：租賃期限、租金修訂期、租約修訂條件和對租戶責(zé)任的說明；也包括影響投資者收入的物業(yè)本身的物理性能，如區(qū)位、樓齡、時尚程度、施工質(zhì)量、樓宇規(guī)模與內(nèi)部布局的合理性等。但租戶對房地產(chǎn)的質(zhì)量卻與投資者有著截然不同的理解。

表1 房地產(chǎn)投資者和用戶的質(zhì)量觀點比較

因此，對房地產(chǎn)投資者而言，房地產(chǎn)質(zhì)量目標的確定應(yīng)綜合考慮用戶要求的量、價格以及建設(shè)成本和利潤，從而達到用戶愿意購買、投資者對回報滿意的雙層次質(zhì)量水平。

三、房地產(chǎn)投資決策建議

(一)做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場定位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資戰(zhàn)略必須以企業(yè)的總體經(jīng)營戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，來研究企業(yè)的市場定位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場定位是以了解和分析消費者的需求心理為核心和出發(fā)點，設(shè)定自己獨特的與競爭者有著顯著差別的特征，以引起消費者認同。準確的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場定位，必須做好企業(yè)的分析、發(fā)掘和培育企業(yè)的核心能力及目標市場的定位。通過分析企業(yè)在價值創(chuàng)造環(huán)節(jié)中的優(yōu)勢并相應(yīng)確定企業(yè)的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和體系，使核心能力得以維繼發(fā)揚?？傊?，通過企業(yè)的分析，發(fā)現(xiàn)和培育企業(yè)的核心能力，發(fā)掘一個目標市場，就構(gòu)成了企業(yè)的角色定位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角色定位最終要清晰準確地表明企業(yè)的產(chǎn)品范圍、市場消費群、地理范圍等因素。

(二)做好房地產(chǎn)項目可行性研究

房地產(chǎn)項目的可行性研究是指項目建成前，對擬建項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟、技術(shù)等方面進行調(diào)查研究，對可能的方案進行技術(shù)經(jīng)濟分析和比較論證，對項目建成后的經(jīng)濟效益進行預(yù)測和評價。在此基礎(chǔ)上，對擬建項目的技術(shù)先進性和實用性、經(jīng)濟合理性和有效性，以及建設(shè)的必要性和可行性進行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評價，由此得出如何投資的結(jié)論性建議，為項目投資決策提供科學(xué)依據(jù)。充分的市場分析和調(diào)研是做好房地產(chǎn)項目可行性研究的先決條件。[4]

(三)做好房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理

房地產(chǎn)業(yè)是典型的高風(fēng)險行業(yè)，為了減少房地產(chǎn)投資的風(fēng)險損失，當(dāng)務(wù)之急是加強和完善房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理。明智的投資者不會因有風(fēng)險而采取無風(fēng)險經(jīng)營的保守做法，而是學(xué)會管理風(fēng)險獲取足夠的風(fēng)險利潤。風(fēng)險管理日益受到房地產(chǎn)開發(fā)商的重視，可以采取如下策略：風(fēng)險回避，即選擇相對風(fēng)險小的投資項目或放棄那些相對風(fēng)險較大的投資項目。這是一種較為保守的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險的辦法，能夠?qū)L(fēng)險控制在較低水平內(nèi)。但這種策略通常會降低獲取高額利潤的機會；投資組合，房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當(dāng)?shù)捻椖窟x擇、搭配投資各種類型的房地產(chǎn)，以降低投資風(fēng)險的房地產(chǎn)投資策略。

參考文獻：

[1]李江宏.房地產(chǎn)投資策略及其決策.市場論壇[J],2008

[2]洪開榮.房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)[M],武漢大學(xué)出版社,2006

第5篇：房產(chǎn)投資的特點范文

關(guān)鍵詞:基建項目 投資建設(shè) 分布式能源 納稅籌劃

項目投資建設(shè)期是納稅籌劃工作實施的起點，對于資本密集型基建投資項目來說，基建期的納稅籌劃尤為重要。本文所述項目投資建設(shè)期是指基建項目從籌建到竣工驗收之間的時期。我們應(yīng)結(jié)合各項目的具體情況，因地制宜實施籌劃，實現(xiàn)納稅目標。

一、納稅籌劃的含義及特點

(一)納稅籌劃的含義

筆者認為，納稅籌劃是指納稅人在不違法的前提下，有意識地運用稅法等相關(guān)知識，系統(tǒng)地對經(jīng)濟活動做出預(yù)先安排，達到降低納稅人涉稅風(fēng)險和稅負的目的，并服務(wù)于企業(yè)價值最大化財務(wù)管理目標的過程。

(二)納稅籌劃的基本特點

1、合法性

合法至少不違法，是納稅籌劃區(qū)別于偷稅、漏稅行為的基本特征。

2、計劃性

指納稅人在經(jīng)濟活動發(fā)生前，就應(yīng)對經(jīng)濟活動做出預(yù)先安排。

3、經(jīng)濟性

經(jīng)濟性是一切經(jīng)濟行為的生命，納稅籌劃的最終目的是服務(wù)于納稅人企業(yè)價值最大化的經(jīng)濟性目的。

4、專業(yè)性

納稅籌劃工作經(jīng)常要用到會計、稅法及其他經(jīng)濟法規(guī)等各方面知識，有很強的專業(yè)性和綜合性。

二、納稅籌劃分類

從稅款計算的基本公式（稅基*稅率=應(yīng)納稅額）可知，納稅基本要素是稅基、稅率和應(yīng)納稅額。由此角度，筆者認為，納稅籌劃依據(jù)節(jié)稅因素的不同，可以分為四種類型：

(一)減少稅基式納稅籌劃

是指納稅企業(yè)通過縮小稅基的方式來減輕應(yīng)納稅額的籌劃方法。

(二)選取低稅率式納稅籌劃

是指企業(yè)合理安排自身經(jīng)濟活動，使其涉稅行為適用低稅率，達到少交稅的目的。

(三)回避或延遲納稅義務(wù)式納稅籌劃

是指納稅人采取合理方法，改變經(jīng)濟行為的性質(zhì)使之符合非應(yīng)稅行為的范疇，或減少應(yīng)稅交易環(huán)節(jié)，從而達到回避或延遲納稅的方法。

(四)利用稅收優(yōu)惠納稅籌劃

是通過利用稅法中規(guī)定的減免稅規(guī)定來減輕或免除納稅的方法。

在實際制定納稅籌劃方案時，鑒于納稅籌劃是綜合性很強的工作，我們往往難以將這四種類型完全分開。本文將納稅籌劃分為四個類型，有助于理清納稅籌劃工作的思路，下文在闡述具體每個納稅籌劃要點時，都將其歸為其中一類，但都可能涉及其他類型。

三、項目投資建設(shè)期間納稅籌劃的重要性

項目投資建設(shè)期在納稅籌劃實務(wù)中的重要性，是由納稅籌劃工作的“計劃性”和“經(jīng)濟性”特點決定的，特別對于資本密集型的投資項目則更是如此。

對于資本密集型投資項目，基建期將投入大量建設(shè)資金，合理的納稅籌劃會節(jié)省大量稅收支出，降低投資成本。項目投資建設(shè)完后，投資成本已發(fā)生，生產(chǎn)經(jīng)營活動已經(jīng)定型，生產(chǎn)經(jīng)營階段的納稅籌劃的重大方向已經(jīng)難以改變，在計劃之外的臨時性的避稅措施常常不經(jīng)濟而不具實施價值。

四、廣州大學(xué)城分布式能源站概況

(一)分布式能源發(fā)展現(xiàn)狀及特點

分布式能源是世界能源應(yīng)用技術(shù)的重要發(fā)展方向，在西方發(fā)達國家，分布式能源已得到了大規(guī)模應(yīng)用，效益良好。目前，我國處于分布式能源發(fā)展的起步階段。

天然氣分布式能源相對于傳統(tǒng)煤電熱聯(lián)產(chǎn)項目，主要有三大優(yōu)勢：一是潔凈，以天然氣為一次能源，溫室氣體排放極少。二是能源梯級利用、就近供應(yīng)，損耗低，利用率高達80％以上。三是燃機發(fā)電設(shè)備啟停方便，具備調(diào)峰能力，提高了電網(wǎng)供電的可靠性和安全性。

(二)廣州大學(xué)城分布式能源站概況

廣州大學(xué)城分布式能源站由燃機電廠、區(qū)域供冷和集中供熱三個相對獨立的業(yè)務(wù)板塊組成，實現(xiàn)電、冷、熱三聯(lián)供，是國內(nèi)首個大型、高效、環(huán)保的分布式能源系統(tǒng)。該系統(tǒng)以天然氣作為一次能源，發(fā)電上網(wǎng)、發(fā)電余熱生產(chǎn)冷氣、煙氣余熱回收制備生活熱水。

該系統(tǒng)屬資本密集型投資項目，特別是發(fā)電系統(tǒng)的燃機和制冷系統(tǒng)的主設(shè)備都是技術(shù)先進、高效率、高價值的進口設(shè)備。該系統(tǒng)的三大業(yè)務(wù)板塊固定資產(chǎn)主要包括，燃機電廠板塊：發(fā)電設(shè)備、廠房、送出工程；區(qū)域供冷板塊：制冷設(shè)備、廠房、冷水管網(wǎng)；集中供熱板塊：熱水生產(chǎn)設(shè)備、廠房、熱水管網(wǎng)、蒸汽管網(wǎng)。

五、分布式能源項目投資建設(shè)期稅收籌劃的應(yīng)用

(一)減少稅基

1、購進固定資產(chǎn)的增值稅進項稅額應(yīng)抵盡抵

09年以后，符合條件的固定資產(chǎn)增值稅進項稅額可以抵扣，建議在工程承包的過程中采用分項承包的方式，將可以抵扣進項稅的設(shè)備單獨簽訂合同，避免可以抵扣進項增值稅的設(shè)備，因為合同或發(fā)票的原因而不能抵扣。

2、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，充分利用財務(wù)杠桿實現(xiàn)利息的抵稅作用

目前我國正處于分布試能源發(fā)展的起步階段，短期內(nèi)需投入大量建設(shè)資金，在立項核準時，盡可能按照規(guī)定的項目建設(shè)資本金的最低比例申報審批，以期通過金融機構(gòu)取得更多債務(wù)資金。一方面能以有限的股權(quán)資本引入更多的債務(wù)資本，另一方面在預(yù)期項目投資收益高于借入資金成本條件下，利息支出可以在企業(yè)所得稅稅前扣除，利用利息的抵稅作用，獲取財務(wù)杠桿收益，取得更高的投資回報。

3、減少房產(chǎn)造價，減少房產(chǎn)稅稅基

在工程設(shè)計、建設(shè)階段，在合理的情況下，盡量不要將附屬設(shè)施、公共費用等支出計入房產(chǎn)，因為自用房產(chǎn)需要按房產(chǎn)的余值計交房產(chǎn)稅，房產(chǎn)造價越高應(yīng)交的房產(chǎn)稅就會越高。

以上做法有以下三重避稅好處：首先，減少了自用房產(chǎn)稅的稅基，從而節(jié)省房產(chǎn)稅；其次，部分符合條件的物資，其增值稅進項稅可以抵扣。另外，通常房產(chǎn)的折舊年限長于設(shè)備，設(shè)備的年折舊額高于房產(chǎn)，折舊的抵稅作用使得企業(yè)所得稅納稅延后。

不要將土地成本計入房產(chǎn)價值，根據(jù)新會計準則的應(yīng)用指南規(guī)定，自行開發(fā)建造廠房等建筑物時，土地使用權(quán)賬面價值可不計入建筑物建造成本，即房產(chǎn)原值中不含土地使用權(quán)價值。

4、選取一般納稅人客戶作為專用或附屬設(shè)施的投資主體，分散整個項目的投資成本

對于增值稅一般納稅人客戶，在建設(shè)初期可以與之簽訂協(xié)議，由客戶投資其專用的供冷、供熱管道和終端設(shè)備，一方面減少了項目公司的投資；另一方面，因為客戶投資資產(chǎn)進項稅額可以抵扣，不增加項目整體的稅收支出，由客戶投資的設(shè)備成本少了一次轉(zhuǎn)嫁交易環(huán)節(jié)，減少了銷售環(huán)節(jié)的增值稅負擔(dān)。

對于增值稅小規(guī)模納稅人客戶，因沒有增值稅進項稅抵扣資格，其投資資產(chǎn)的進項稅不可抵扣，會造成整個系統(tǒng)的稅負成本增加，所以不建議將能夠抵扣增值稅的資產(chǎn)由其投資。

(二)選取低稅率

1、進口設(shè)備的關(guān)稅籌劃

(1)在相同條件下選擇關(guān)稅低的進口設(shè)備。該項目的制冷主機和燃機都是進口設(shè)備，其價值占整個項目造價三成以上，設(shè)備進口關(guān)稅一般較高，因此在進口設(shè)備的國際招標之前，應(yīng)該充分了解有關(guān)的關(guān)稅政策，在設(shè)備性能和價格相當(dāng)?shù)那闆r下，選擇關(guān)稅較低的設(shè)備，達到節(jié)稅目的。

(2)合理分配進口設(shè)備服務(wù)費和備品備件等費用。對于技術(shù)先進的進口設(shè)備，通常需要委托外方供應(yīng)商提供技術(shù)培訓(xùn)或維修服務(wù)，在對外付匯時需代交營業(yè)稅、所得稅。在進口關(guān)稅低或免稅時，在合理可行的條件下，可將這部分費用計入主設(shè)備價值，享受低稅或免稅政策。

2、對于三聯(lián)供項目，靈活安排產(chǎn)量，對不同性質(zhì)客戶簽訂不同投資、銷售或服務(wù)合同

(1)根據(jù)產(chǎn)品不同稅率，相同條件下多產(chǎn)低稅率產(chǎn)品。電力，冷氣、熱水和蒸汽增值稅稅率分別為17%和13%。在投資建設(shè)期，需要對各項產(chǎn)品的需求量和利潤貢獻作出測算，預(yù)留必要產(chǎn)能，以便靈活安排生產(chǎn)。在經(jīng)濟可行的前提下，靈活安排三種不同產(chǎn)品的產(chǎn)銷量，在利潤貢獻率相同的條件下盡量生產(chǎn)稅率低的冷氣和熱力，降低增值稅稅負，實現(xiàn)低稅率避稅。

(2)銷售產(chǎn)品稅率與提供服務(wù)的稅率不同，分別簽訂產(chǎn)品銷售合同和服務(wù)合同。上文提及的專用管道和終端設(shè)備由其自行投資的部分客戶，若將該部分資產(chǎn)維護服務(wù)委托給項目公司，對于維護費用的計收一般有兩種方法：一是將維護業(yè)務(wù)的成本計入冷氣或熱水產(chǎn)品的售價，計交13%的增值稅，而日常維護成本一般是人工費用，很少有可抵扣的進項稅，因此這部分的服務(wù)收入的實際流轉(zhuǎn)稅率約13%。另一種是單獨簽訂維護合同按約5%的稅率計交營業(yè)稅及其附加，顯然第二種方法的實際稅負低。

(三)回避涉稅環(huán)節(jié)

1、將電、冷、熱三聯(lián)供納入同一納稅主體，減少納稅中間環(huán)節(jié)，平衡所得稅

在合作經(jīng)營過程中，為避免因三聯(lián)供項目獨立經(jīng)營而增加的交易環(huán)節(jié)新增的稅費，建議合作各方出資設(shè)立合資公司，將電、冷、熱三個子項目全部納入合資公司，一方面可以避免增加的涉稅交易環(huán)節(jié)而可能增加的稅負，另一方面可以平衡企業(yè)所得稅稅負，實現(xiàn)各子項目之間的經(jīng)營盈虧相互抵扣，避免多交、早交所得稅。

2、避免以不動產(chǎn)出租或銷售等涉稅交易

對于三聯(lián)供分布式能源項目控股投資方來說，有時為獲得土地資源或引入投資資金等原因，需與其他公司進行合作，需要將房地產(chǎn)等實物納入到合資公司，此時應(yīng)避免以不動產(chǎn)出租或銷售等涉稅交易。稅法規(guī)定，以土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)作價對外進行股權(quán)投資不屬出租或銷售行為，不征營業(yè)稅，也不計收入，因此對于不動產(chǎn)，則可以投資入股的方式納入到合資公司，避免交易環(huán)節(jié)產(chǎn)生的營業(yè)稅和所得稅。

在部分股東以房地產(chǎn)等大宗實物資產(chǎn)出資時，其價值往往較高，在合資的過程中可能會與股東各方約定的目標股權(quán)比例和最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)發(fā)生沖突，為達到目標股權(quán)比例和最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)，并避免不動產(chǎn)交易產(chǎn)生的稅費，以下兩種投資方式可供借鑒，舉例說明如下：

例如，整個三聯(lián)供項目需投資20億元，該合資公司建設(shè)期最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)是資產(chǎn)負債率為80%，則股東各方需投入的所有者權(quán)益資本為4億元，若該公司由甲、乙兩方股東投資設(shè)立，出于各種考慮，甲乙雙方約定的目標股權(quán)投資比例是甲方以現(xiàn)金出資占70%股份，乙方以房地產(chǎn)實物出資，占30%股份，出資額為1.2億元，而乙方擬投資資產(chǎn)評估價值為2億元。

(1)乙方房地產(chǎn)估價大于應(yīng)出資額，先以評估價對合資公司進行注資，并計算相應(yīng)的股權(quán)比例，對于超過原約定的目標股權(quán)比例的部分，可以與甲方約定，將超過約定目標股權(quán)比例部分的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給甲方。

(2)不新設(shè)合資公司，以房地產(chǎn)所屬的乙公司為殼公司，進行重組，乙公司的股東先將乙公司中與三聯(lián)供資產(chǎn)不相關(guān)的資產(chǎn)剝離，再由甲股東公司對剝離后的乙公司注資，然后甲股東與乙公司的原股東之間，再對持有的乙公司的股權(quán)進行重組交易，使股東雙方持股比例達到原約定目標值。

3、規(guī)劃集團各成員公司的組織形式，匯總繳納企業(yè)所得稅

對于一個大型專業(yè)的分布式能源集團公司來說，投資的分布式能源項目可能有很多，在項目公司設(shè)立時，對于屬集團公司控股的公司，應(yīng)設(shè)為分公司組織形式，以使各成員公司利潤盈虧相抵后繳納企業(yè)所得稅。

(四)充分利用稅收優(yōu)惠政策

預(yù)先申請CDM項目注冊，享受減排轉(zhuǎn)讓收入的所得稅定期減免優(yōu)惠。天然氣分布式能源項目具有清潔環(huán)保的特點，溫室氣體排放量極低，具備CDM項目注冊的條件，注冊成功后可以在國際上轉(zhuǎn)讓溫室氣體減排量，獲取收入。根據(jù)規(guī)定CDM項目的注冊申請必須是在項目建成之前，因此在項目建設(shè)前就應(yīng)開始CDM項目的注冊申請。稅法對企業(yè)實施CDM 項目符合要求的凈所得制定了優(yōu)惠政策，自取得第一筆減排量轉(zhuǎn)讓收入所屬納稅年度起，所得稅“三免三減半”。為最大限度獲得CDM項目減排量轉(zhuǎn)讓收入，充分享受“三免三減半”優(yōu)惠，公司應(yīng)該合理安排基建時間，盡量將項目投產(chǎn)并取得第一筆CDM項目減排量轉(zhuǎn)讓收入時間安排在年初，因為減免稅優(yōu)惠是從公司取得第一筆CDM項目減排量轉(zhuǎn)讓收入開始計算的，安排在年初可將整個年度取得的CDM收益納入免稅范圍，最大程度享受該稅收優(yōu)惠。

第6篇：房產(chǎn)投資的特點范文

不動產(chǎn)是指不能移動或者如果移動就會改變其性質(zhì)、損害其價值的有形財產(chǎn),包括土地及其定著物,包括物質(zhì)實體及其相關(guān)權(quán)益。在《保險公司不動產(chǎn)投資試點管理辦法》(征求意見稿)中,“不動產(chǎn)”被定義為建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施,以及該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。而“不動產(chǎn)投資”,則指保險公司為獲取投資回報,運用保險資金,通過認購不動產(chǎn)金融產(chǎn)品或以物權(quán)、股權(quán)、債權(quán)等方式,投資不動產(chǎn)的行為。因為動產(chǎn)和不動產(chǎn)有時是可以互變的,而房地產(chǎn)業(yè)是不動產(chǎn)中性質(zhì)較為穩(wěn)定的一項,最為符合保險資金投資特點。

保監(jiān)會主席吳定富在接受采訪時表示,保險資金投資不動產(chǎn)細則有望于近期出臺,屆時保險資金將不允許投資居民住宅、不允許參與房地產(chǎn)開發(fā)、不允許直接投資商業(yè)房地產(chǎn)等項目。但是,其主要目的是為了防止炒房等行為,而對于其投資范圍做出的適當(dāng)限制。

(一)投資渠道窄且收益率偏低

吳定富曾表示,“在中國目前保險業(yè)處于初級發(fā)展的階段,在承保這塊的利潤比較低的情況下,要使企業(yè)做大做強,保險資金的運用在某種程度上更具有特殊的重要性,對保險業(yè)健康持續(xù)發(fā)展、防范風(fēng)險、做大做強,具有非常重大的意義”。

國外統(tǒng)計資料也顯示,只有當(dāng)保險公司的資金年收益率在7%以上時,其經(jīng)營才能進入良性發(fā)展軌道。我國的投資收益率還未到此水平,2009年度保險資金投資收益率6.41%,同比提高4.5個百分點。僅憑債券、基金、股票、存款為主的匱乏的投資渠道很難到達,保險資金投資股票的收益一般為10%,但風(fēng)險較大。債券收益率在5%上下,雖然安全但收益相對偏低。而地產(chǎn)的平均投資收益率約在8%左右,其安全性和收益率保險公司來說吸引力很大相對于4%的保險資金平均收益率,投資地產(chǎn)后,收益將翻番。

(二)拓寬渠道——房地產(chǎn)業(yè)

按照保監(jiān)會公布數(shù)據(jù),截止2009年底,中國保險業(yè)的總投資額為2.69萬億元人民幣。如果按照國外通行的保險業(yè)在房地產(chǎn)的投資比例——限額占總投資額的15%,進行計算,并假設(shè)30%的資金流入海外市場,進入全國樓市的保險資金大約可達2825億元。因此,保險資金的去向吸引了房地產(chǎn)市場的目光。而且,我們知道保險資金的投資在于追求長期性、穩(wěn)定性、累計性、負債性。而房地產(chǎn)業(yè)的流動性較低,短期內(nèi)不易變現(xiàn),投資規(guī)模大、期限長,比較符合保險資金穩(wěn)健投資的特點。

二、房地產(chǎn)市場發(fā)展空間分析

2009年度胡潤百富榜中,前十名中,房地產(chǎn)富豪有8位。房地產(chǎn)富豪卷土重來,無疑與當(dāng)前中央政府的政策緊密相關(guān),08年10月下旬國家和上海市出臺有關(guān)完善住房保障、促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施后,市場反應(yīng)比較積極,交易量有所回升。與金融危機前的政府嚴厲的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控措施形成鮮明的對比。

(一)房地產(chǎn)行業(yè)近況

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布2009年1~12月全國房地產(chǎn)市場運行情況。2009年,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元,比上年增長16.1%。12月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為103.66,比11月份提高0.88點。

其中,由數(shù)據(jù)我們不難發(fā)現(xiàn)在國家經(jīng)濟刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等因素的影響下,今年我國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)遠好于預(yù)期,出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況。

(二)投資房地產(chǎn)的原因

1.剛性需求的存在

剛性需求,是指商品供求關(guān)系中受價格影響較小的需求,房產(chǎn)也屬于其中之一,不論價格的高低,人們的需求都存在,而且都是必需的。房子也可以說是一種特殊的必須品,房子是建立在經(jīng)濟基礎(chǔ)之上的,但對于中國人而言,擁有自己的房子的思想是根深蒂固的,只要可以,都愿意花費巨資購買房子。而且,隨著社會的發(fā)展,我國的家庭規(guī)模也逐漸減小由原本的四世同堂變?yōu)橐粋€個小家庭,因此其對于房子的需求也在不斷增加,無論城市居民對住宅面積、質(zhì)量要求的提高等因素?zé)o一不對房地產(chǎn)需求構(gòu)成強有力的支撐,促使其價格提高。

2.土地資源稀缺

根據(jù)最新一輪的土地變更調(diào)查,截至2008年12月31日,中國耕地總面積為18.2574億畝。在2008年度,全國耕地面積凈減少了29.0萬畝。2008年度全國耕地面積凈減少量比上年度下降了50%。我國房地產(chǎn)需求旺盛,使得土地資源消耗急劇上升。土地資源的稀缺,就勢必使得土地成本增大。而現(xiàn)在隨著建筑材料、人工成本的暴漲、資金成本以及各類稅費的增加也同樣使得房地產(chǎn)價格不斷上漲。

3.通貨膨脹

根據(jù)國外資料顯示,房價隨CPI的增加而增加。美國在第二次石油危機期間,通貨膨脹形勢最為嚴峻,CPI上升了13%,與此同時房價卻未大幅度下跌,仍然保持增速為正。在通貨膨脹背景下,租金隨通貨膨脹率而上升,且租金波動幅度要小于房價,這對房價形成支撐作用,租金持續(xù)在一個高水平上,房價就難以下降。

相比較發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程來看,中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程,其總體發(fā)展水平還處于產(chǎn)業(yè)的成長階段。而且,很多發(fā)達國家的房地產(chǎn)價格的拐點大都存在于其城市化率達到65%以上,因此對于中國這個發(fā)展中國家來講于中國經(jīng)濟的迅速增長,城市化進程的推進,社會結(jié)構(gòu)進入轉(zhuǎn)型期,居民購買力和購買意向增強,都為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供強勁動力。因此,在房產(chǎn)業(yè)還存在很大的發(fā)展的空間,在人民幣升值預(yù)期、國民的消費水平的提高等因素的影響下,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展必然是勢不可擋。綜上所述,投資房地產(chǎn)是可行,可以獲取一定利益

三、保險資金投資房地產(chǎn)的物業(yè)類型

第7篇：房產(chǎn)投資的特點范文

關(guān)鍵詞：調(diào)控；房價；增值；投資

一、本輪政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控

房產(chǎn)是否還值得投資？要回答這個問題，首先要對本輪政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景進行回顧：自2010年1月10日，國務(wù)院辦公室發(fā)出通知，要求在房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展之后，國家要先后出臺多項房地產(chǎn)調(diào)控政策，其目的在于遏制投資、投機性購房，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

相對于此前的調(diào)控，2011年5月份以來，調(diào)控最大的特點是“抬高門檻，強化力度”，以抑制房價的進一步上漲。主要表現(xiàn)在：首先，在政府監(jiān)管方面，進一步落實地方政府責(zé)任，要求地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力來合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標并予以公布，同時落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制。其次，在金融政策方面，要強化差別化住房信貸政策，加強對投資及投機購房的控制。最后，在限購政策方面，要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。

與此同時，央行加息、上調(diào)存款準備金率等措施的推出，提高了購房持有成本。加息和存款準備金率上調(diào)的疊加效應(yīng)也將逐步釋放，進一步影響市場預(yù)期。由于房地產(chǎn)業(yè)對資金的依賴程度較高，存款準備金率上調(diào)之后，肯定會凍結(jié)一部分流動資金，同時信貸投放也受到影響。銀根收緊對房地產(chǎn)行業(yè)的負面影響還是顯而易見的，對房地產(chǎn)行業(yè)、開發(fā)商、機構(gòu)及個人投資者起到抑制作用。

正是經(jīng)過本輪政府宏觀控制，限購、限貸、限價的強硬措施下，房價由快速走高到上漲趨勢放緩，最終得到有效抑制，2011年上半年房價漲幅趨緩，下半年回落，目前已是2012年，政府調(diào)控房價措施依然未見松動。

二、探究房地產(chǎn)市場是否值得投資

目前，市場觀望氣氛濃烈，投資者手中即使有資金也不去操作，市場悲觀情緒蔓延，動則預(yù)言房價下調(diào)20%-30%，甚至50%。房地產(chǎn)市場要崩盤的言論也已經(jīng)出現(xiàn)，并且有數(shù)據(jù)、有依據(jù)。但是整個房地產(chǎn)市場到底會何去何從，房價會如何演變，有待于理性思考，冷靜觀察。對于未來房地產(chǎn)市場，房產(chǎn)價格的判斷，有必要先理清以下幾方面。

第一，要正確看待房價的構(gòu)成。房價=土地取得成本+開發(fā)建造成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤。簡單的說就是土地價格加上建筑物的價格及其他費用就是了。目前高房價的產(chǎn)生原因，一是來源于房產(chǎn)建筑物本身的客觀原因：城市土地資源的稀缺性導(dǎo)致建設(shè)用地價格高（通過土地拍賣、市場化所得）；建筑材料及建筑人員成本的上升、有關(guān)稅費的高負擔(dān)導(dǎo)致資金成本的加大。二是來源于房產(chǎn)作為一種商品必然有商品本身及市場價值規(guī)律方面的原因：開發(fā)商追求的利潤最大化；房產(chǎn)價格上升趨勢中，資本的逐利性；城市化進程及對自身居住環(huán)境的改善形成的居住型房產(chǎn)的需求以及經(jīng)濟發(fā)展與繁榮過程中形成的商業(yè)房產(chǎn)及辦公經(jīng)營型房產(chǎn)的需求；人民幣對外幣的升值，導(dǎo)致外資的流入；人民幣自身長期貶值，導(dǎo)致國內(nèi)投資者購買房產(chǎn)作為實物投資，實現(xiàn)保值增值。

由此可見，房價的高漲，既有房產(chǎn)建筑物本身的客觀原因，也有來源于房產(chǎn)作為一種商品必然有商品本身及市場價值規(guī)律方面的原因等諸多因素綜合形成房價上漲的動力，并非開發(fā)商一方所為，所以說把房價高漲一味追究與開發(fā)商是不理性的，也是不合理的?，F(xiàn)在的高房價，其重要原因是房產(chǎn)客觀本身成本的大幅增加即貨幣貶值而形成的通脹的必然。

第二，理性面對房產(chǎn)增值形式的變化。這一輪房產(chǎn)價格的上漲是在由2000年起的近十年的時間內(nèi)。尤其是后期的快速上漲、利益兌現(xiàn)，更加劇了投資熱情及熱錢的涌入。所以目前的房價既是價值的體現(xiàn)，又是資本推高的結(jié)果。但這種房價一路走高，短期內(nèi)迅速走高，甚至個別案例一天一個價的情況，在目前及未來一段時間內(nèi)不會再出現(xiàn)，換言之，通過購買房產(chǎn)，短期內(nèi)暴漲而實現(xiàn)資產(chǎn)迅速增值的時代已經(jīng)過去。在未來，房產(chǎn)的增值是依靠長期持有而形成的自然增值，經(jīng)濟的發(fā)展、城市的發(fā)展等而形成的資產(chǎn)增值，另外房產(chǎn)對避免通脹還可以起到相對保值的作用。

隨著本輪政府對房價的調(diào)控，房地產(chǎn)市場的主體――開發(fā)商、投資者、投機者等都將回歸理性。開發(fā)商對利潤的期望和追求趨于合理，投資者對投資對象的選擇和考慮會更加謹慎，投機者的炒作和盲目性會收斂和慎重。政府提前對房地產(chǎn)市場的泡沫進行擠壓和干預(yù)，其方式是激進和強硬的，甚至不惜誤傷剛性需求、居住型需求以及正常投資者，但從長遠來說，對整個房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、健康、發(fā)展是有益的，甚至更有利于房產(chǎn)投資價值的體現(xiàn)。

雖然放眼目前的房地產(chǎn)市場，近期部分過分虛高的房價會回落，甚至部分資金鏈斷掉的項目公司會不惜虧本回籠資金，造成個別項目房價大幅跳水的案例，但房地產(chǎn)市場整體不會崩盤。未來的房價并不會一路走跌，而是會出現(xiàn)分化，真正具有價值的房產(chǎn)價格將依然堅挺，甚至還有上升的空間。而相當(dāng)一部分房產(chǎn)則經(jīng)過政策及市場的洗禮后，其價格會合理回歸價值，整個市場整體會更加健康和穩(wěn)定。房產(chǎn)作為商品，商品的價格圍繞價值波動是非常合理和現(xiàn)實的。作為實物商品的房產(chǎn)，在現(xiàn)金不斷貶值的趨勢下，房價也會上漲，只不過價格上升方式將是溫和的。

第三，作為一般個人投資房產(chǎn)來說，更要樹立正確的房產(chǎn)投資觀，著手于長期，著眼于未來，要有長期投資持有房產(chǎn)的理念，拋棄短線暴富的想法以及靠投機炒作的方式去謀得利益，要以長期持有的手段來最終實現(xiàn)穩(wěn)定的年化投資收益率從而達到資金保值增值的目的，這也是與房地產(chǎn)市場長期健康、穩(wěn)定發(fā)展的宏觀調(diào)控目標相符合的。

三、結(jié)束語

由于我國城市化進程的長期性，必然導(dǎo)致城市建設(shè)用地的稀缺性，土地價格必然是其價值的體現(xiàn)；人民幣對外長期升值和其本身長期貶值造成通脹的必然性。房產(chǎn)作為實物投資，是一個有效的保值增值的途徑；本次房價的下跌，并非房地產(chǎn)市場泡沫的破裂而引起的市場自行調(diào)節(jié)行為，而是政府政策強硬干預(yù)的結(jié)果，使泡沫提前破裂，風(fēng)險提前釋放，市場予以分化，秩序予以規(guī)范，品質(zhì)予以保障，使整個房地產(chǎn)市場更加健康，其價格更符合其實際價值，更具有投資性；房產(chǎn)投資是個人投資者樹立良好的投資觀、理財觀、消費觀的重要途徑，是個人資產(chǎn)積累的有效手段，也是現(xiàn)金保值增值的有效途徑。

目前我國的國民經(jīng)濟依舊穩(wěn)定健康，相信在未來也將長期穩(wěn)定良好發(fā)展?；诖?，房產(chǎn)的價格即使有波動，房價的上漲、下跌有其周期性（回顧我國近二十年的房地產(chǎn)市場，已經(jīng)經(jīng)歷了幾個周期，但房產(chǎn)價格始終還是保持上升趨勢的），但從長遠來看，經(jīng)過本輪政府有史以來最強硬的政策調(diào)控后，房地產(chǎn)市場會更加健康，投資者也會更加理性。

第8篇：房產(chǎn)投資的特點范文

關(guān)鍵詞:房產(chǎn)市場；現(xiàn)狀；法律規(guī)制

一、我國房產(chǎn)市場現(xiàn)狀及存在的問題

1.房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模越來越大

我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模越來越大，這是一個突出的情況。據(jù)國家統(tǒng)計局出版的《中國大型房地產(chǎn)與建筑業(yè)企業(yè)—2004》年鑒，2003年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達到37123個，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10154億元，企業(yè)資產(chǎn)總值40486億元，經(jīng)營總收入9137億元，利潤總額506億元。這表達的是2003年的事。2005年1-8月，房地產(chǎn)業(yè)共完成投資9958.42億元人民幣，比2004年同期增長23.9%。在國家統(tǒng)計局列舉的二十個行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)投資完成總額的比重僅次于制造業(yè)（27.5%），位居第二。2005年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6193.06億元，同比增長23.5%。這些數(shù)字說明整個房地產(chǎn)業(yè)在數(shù)量達到了一個空前的規(guī)模，而且從投入的資金來看，房地產(chǎn)業(yè)也遠遠超過其他大部分行業(yè)?？梢哉f房地產(chǎn)在我國的經(jīng)濟發(fā)展中有舉足輕重的意義。

2.房價問題是房產(chǎn)市場的核心問題

住房不是簡單的商品，具有很強的“公共產(chǎn)品”的屬性。老百姓只有“居者有其屋”，社會才能長治久安，經(jīng)濟才能持續(xù)發(fā)展。房價得建立在普通百姓能承擔(dān)的范圍內(nèi)，最近兩年，我國的房價飛速上漲把約70%的民眾隔離在市場之外，從而這個經(jīng)濟問題轉(zhuǎn)換成社會問題甚至政治問題，才引起了政府的密切關(guān)注。房產(chǎn)價格雖依據(jù)市場，但是價格嚴重超出消費群體的承載能力，市場必然出現(xiàn)了問題，盡管對我國房地產(chǎn)業(yè)是否已經(jīng)出現(xiàn)比較嚴重的泡沫存在著很大爭議，是否確實存在嚴重的泡沫問題也尚未有定論，但普通城鎮(zhèn)居民的家庭收入增長遠遠趕不上飆升的房價，商品房空置率居高不下已是不爭的事實。

二、房價居高不下的原因分析

國民經(jīng)濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國住宅仍將成為持久的消費熱點。我國居民的生活水平不斷提高，拉動房地產(chǎn)市場需求。1978年至2004年，我國城鎮(zhèn)化水平由17.9%提高到41.8%，城鎮(zhèn)人口從1.7億增加到5.4億，全國城市總數(shù)由193個增加到661個。 能否抑制房地產(chǎn)出現(xiàn)的泡沫，關(guān)鍵要看政府的調(diào)控政策能否落實。落實政策的難點在于能否平衡各方面的利益關(guān)系，特別是地方政府的利益。房地產(chǎn)業(yè)的絕大部分稅種，都屬于地方稅，為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產(chǎn)業(yè)大開方便之門，以房地產(chǎn)大企業(yè)的投資帶動地方經(jīng)濟的發(fā)展，如果地方政府只顧自己利益，國家各項政策措施就難以落實，抑制房地產(chǎn)泡沫的希望就會落空。只有把各項政策貫徹落實到位，抑制房地產(chǎn)泡沫才有希望。 　三、對規(guī)范房產(chǎn)市場的法律規(guī)制建議

1.調(diào)控房價漲幅的必要性

關(guān)系到百姓安居樂業(yè)的問題，老百姓只有“居者有其屋”，社會才能長治久安，經(jīng)濟才能持續(xù)發(fā)展。據(jù)世界主要國家和地區(qū)人均GDP在1000美元至3000美元階段的消費結(jié)構(gòu)變動規(guī)律，居民住房消費支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消費超過收入30％的家庭，即存在過度負擔(dān)。據(jù)我國主流媒體一項調(diào)查，目前31.8％的購房者月供占到月收入的50％以上，已超過國際上公認的住房消費警戒線。當(dāng)居民手中的錢大部分用于償還房子的貸款，而嚴重影響了其他的家庭消費，他們就成了“房奴”。中國開發(fā)房地產(chǎn)的資金主要來源于銀行的貸款。與國際上的主要金融機構(gòu)相比，中國金融機構(gòu)的抗風(fēng)險能力相對較弱，如果中國房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴重泡沫并破滅，對金融機構(gòu)產(chǎn)生的殺傷力更大，對整體經(jīng)濟的影響程度也就更深。

2.明確房產(chǎn)市場的發(fā)展模式

目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的許多問題也在于沒有對房地產(chǎn)市場根據(jù)中國的實際情況作一個清楚的定位。今年的政府工作報告中明確地提出了要確立“具有中國特點的住房建設(shè)和消費模式”這個目標。這是對目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的清楚定位。當(dāng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場是一個消費者的市場時，那么政府必然會出臺一系列政策來保護住房消費者的利益，并采取相應(yīng)的信貸政策、稅收政策來遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資行為?？梢哉f，盡管早幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策對這方面有所明確，但是出臺的政策效果十分有限。因為，要形成具有中國特色的住房消費模式，也就得生產(chǎn)適應(yīng)這種消費模式的住房產(chǎn)品。把一個剛發(fā)展起來的國內(nèi)房地產(chǎn)市場或是看作消費品市場或是看作投資品市場。如果中國也以國際慣例把房地產(chǎn)市場作為投資品市場而不是消費品，那么無論是發(fā)展模式還是政策效果都將完全不一樣了。

3.多種調(diào)控手段相結(jié)合

要真正實現(xiàn)房產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展，房價得到控制，單單依靠一兩種手段是不會達到效果的。除了國家制定法律和一系列的調(diào)控政策以外，還要綜合運用各種手段，包括稅收、信貸、監(jiān)管等其他的規(guī)制方式，這樣才能達到預(yù)期的目的。房價上漲的原因的多樣的這就決定了規(guī)制房價的方式也要多樣化。多種政策要結(jié)合起來。稅收和信貸相結(jié)合，在各個方面都加強監(jiān)管，尤其在市場交易中能堅持客觀公正的輿論導(dǎo)向。在對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管方面，最好能建立一個專門的監(jiān)管機構(gòu)，專門收集市場的不誠信，不規(guī)范的行為和現(xiàn)象，提出相應(yīng)的整改方案，向政府的管理機構(gòu)或國家權(quán)力機關(guān)做出建議甚至立法的提案最初來源。

參考文獻：

[1] 楊 波:《影響房地產(chǎn)價格的宏觀因素——以北京、深圳為例》中國物價 2008.

第9篇：房產(chǎn)投資的特點范文

美元升值的背景下，可選擇的渠道除了兌換美元貨幣，購買美元理財產(chǎn)品、美元股票、QDII債基外，還有海外房產(chǎn)等。在美元升值的大背景下，投資者需要根據(jù)自身經(jīng)濟狀況和風(fēng)險承受能力選擇合適的標的進行投資。

美元理財產(chǎn)品 收益率2%+升值

收益率等級：低

風(fēng)險等級：低

投資者風(fēng)險偏好：穩(wěn)健型

隨著美元對人民幣的不斷升值，美元理財產(chǎn)品慢慢進入了投資者的視野之中。2015年下半年，美元理財產(chǎn)品量價齊漲，截止到2016年2月17日，美元兌人民幣的中間價為6.5260，與2015年6月相比，升值幅度超過5%。相關(guān)人士介紹，美元的走高激發(fā)了投資者購買美元理財產(chǎn)品的興趣。

根據(jù)普益財富公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年我國商業(yè)銀行一共發(fā)行了1467款外幣理財產(chǎn)品，其中美元理財產(chǎn)品903款，在整個外幣理財產(chǎn)品發(fā)行量中占比超過50%。進入2016年，美元理財產(chǎn)品的強勁勢頭依舊延續(xù)，所發(fā)行的美元理財產(chǎn)品的平均預(yù)期收益率為1.87%，與2015年9月的1.42%相比，上升了0.45個百分點。其中興業(yè)銀行發(fā)行的某款浮動收益型美元理財產(chǎn)品的預(yù)期年化收益率最高，達到2.2%。

目前美元理財產(chǎn)品的平均預(yù)期收益率遠低于同期發(fā)行的人民幣理財產(chǎn)品。據(jù)融360數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)發(fā)行的人民幣理財產(chǎn)品平均收益率為4.07%，雖然已大不如前，但是平均收益率仍高于美元理財產(chǎn)品近2.2個百分點。這也就意味著，只有美元兌人民幣貶值超過2.2%，購買美元理財產(chǎn)品才算劃算。

理財專家建議，選擇美元理財產(chǎn)品投資，還需要注意以下幾點：第一，留意產(chǎn)品類型，是浮動收益還是固定收益;第二，產(chǎn)品的期限要和自己的資金使用效率相匹配，其中可能有理財空白期，在分析收益率時需要把這些因素計算進去;第三，要了解產(chǎn)品的投向。

對于投資者而言，如果手里有些散錢，對風(fēng)險的偏愛程度不高，追求穩(wěn)健投資，不妨購買一些美元理財產(chǎn)品。相關(guān)專家認為，從中長期來看，美元走強是大趨勢，美元理財收益有望迎來一波中線反彈。

美股 海外股市風(fēng)險難測

收益率等級：不定

風(fēng)險等級：高

投資者風(fēng)險偏好：進取型

說起美股市場，很多人可能不算熟悉，但是說到阿里巴巴、華為、百度這類知名企業(yè)的上市地，大家就都不陌生了，這類企業(yè)都是在美國上市的。中國企業(yè)都想在美股市場中掘一把金，由此可一窺美股自身的吸引力了。以蘋果股票為例，蘋果股價在過去的10年里上漲了4400%。股價的一路狂飆，讓當(dāng)初那些錯過蘋果的人叫苦不迭。當(dāng)下，美元升值了，美國資本市場日漸向榮，一些投資者也有了購買美股的意愿。

美股在最近幾年的增長勢頭強勁，投資的年平均增長率達到8.3%，與A股市場的暴漲暴跌相比，美股市場更加成熟穩(wěn)定，不僅擁有更多的優(yōu)良資產(chǎn)和豐富的交易品種，還具備T+0、無漲跌停板限制、雙向交易等靈活機制，且在股票定價方面安全邊際也更高，具有更高的投資價值。

相關(guān)專家認為，雖然美股看起來很美，道瓊斯指數(shù)實現(xiàn)6年連漲，但是2015年美股的表現(xiàn)已大不如前，這也加劇了2016年美股走勢的不確定性，其中風(fēng)險不容忽視。

QDII債基 隨著美元的強勢而走俏

收益率等級：中低

風(fēng)險等級：低

投資者風(fēng)險偏好：進取型

隨著全球資本市場的不斷震蕩、A股的不斷下滑，風(fēng)險成為了投資者投資的重要考量因素，美聯(lián)儲的加息、美元的升值拓展了投資者的通道，以美元資產(chǎn)為投資標的的QDII債券基金開始走俏。

QDII債券基金以美元投資為主，可以享受美元升值的預(yù)期收益，同時投資于債券市場，所承擔(dān)的市場風(fēng)險較小，并且具備投資、申贖時間靈活的特點，適合有意配置美元資產(chǎn)的投資者參與。債券QDII基金的門檻較低，投資者1000元人民幣，甚至100美元就可以購買，遠低于國內(nèi)的銀行理財產(chǎn)品。除此之外，境外美元債券的風(fēng)險低，預(yù)期收益率較高。相對于境內(nèi)人民幣債券市場，境外債市信用利差偏大，債券預(yù)期收益率明顯高于境內(nèi)人民幣債券。

QDII債基的走俏受益于美元的持續(xù)走強。2015年下半年開始，人民幣兌美元持續(xù)貶值，到2016年1月11日，人民幣即期匯率貶值4.4%。相關(guān)專家認為，美元的升值預(yù)期仍然存在，從近期各大機構(gòu)的2016年QDII布局策略來看，伴隨著美元加息周期開啟，比較看好主要投資美國等成熟市場的QDII產(chǎn)品。

對于投資者而言，購買時需要注意兩點，首先應(yīng)該選擇業(yè)績比較靠前的品種，這代表其業(yè)績有持續(xù)性;其次，要對收益率保持理性態(tài)度。從海外市場看，不少產(chǎn)品的收益率非常高，但是其實背后風(fēng)險也很大。投資者在購買前應(yīng)該在各類型資產(chǎn)的收益率、期限、風(fēng)險方面?zhèn)渥愎φn，從而選擇到最適合自己的一類。

海外房產(chǎn) 最高租金回報率達到10%

收益率等級：高

風(fēng)險等級：高

投資者風(fēng)險偏好：激進型產(chǎn)品

2015年底，王先生在美國舊金山購買了一套房產(chǎn)。在他看來，投資是首要目的，因此會首先關(guān)注升值空間。教育作為第二位，配套、旅游度假等增值服務(wù)作為第三位。

曾幾何時，買房對于很多人而言都是投資首選，尤其是在樓市的“黃金十年”期，一波又一波的投資者流連于樓市間忘返。但是隨著中國樓市的“跌跌不休”，投資者們開始把眼光轉(zhuǎn)戰(zhàn)到了海外，海外置業(yè)成為了他們的新選擇。當(dāng)下，中國人購買美國房產(chǎn)成為了一道風(fēng)景線。

無論是選擇美國購房還是去歐洲置業(yè)，吸引投資者的無外乎是環(huán)境、教育和醫(yī)療，以及預(yù)期回報率等因素。目前美國的房地產(chǎn)市場開始回暖，投資價值開始顯現(xiàn)。與國內(nèi)樓市相比，美國房地產(chǎn)市場優(yōu)勢較為突出。美國房產(chǎn)的收益率比較穩(wěn)定，沒有大規(guī)模的房產(chǎn)建設(shè)，不太可能像中國一樣出現(xiàn)暴漲，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)以自住、改善需求以及人口的遷移引起的需求為主。