房地產(chǎn)管理企業(yè)分析精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)管理企業(yè)分析主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產(chǎn)管理企業(yè)分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 品牌 企業(yè)文化

戰(zhàn)略管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用具有重要的作用。戰(zhàn)略管理可以為企業(yè)提出明確的發(fā)展方向和目標(biāo)，為企業(yè)迎接一切機遇和挑戰(zhàn)創(chuàng)造良好的條件，可以將企業(yè)的決策過程和外部環(huán)境聯(lián)系起來，使決策更加科學(xué)化和規(guī)律化。我國房地產(chǎn)市場競爭激烈，要想在競爭中處于優(yōu)勢地位，必須加強房地產(chǎn)的戰(zhàn)略管理，這樣才能夠從長遠(yuǎn)出發(fā)，考慮企業(yè)的長期發(fā)展，是企業(yè)在市場競爭中能夠獲得較快發(fā)展。在現(xiàn)代市場競爭中，品牌無疑是一重要因素。每個成功的企業(yè)都有自己成功的品牌，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。所以加強房地產(chǎn)企業(yè)的品牌建設(shè)就成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要內(nèi)容之一。

1 加強房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)的意義

1.1 獲得品牌溢價 品牌本身就具有價值，品牌也成為市場競爭的一個新維度。好品牌可以吸引消費者的注意，增強消費者的信賴，培養(yǎng)消費忠實度，擴大潛在的消費群體。據(jù)調(diào)查，在地理位置等條件近似的情況下，北京萬科“城市花園”的房子要比沒有品牌的房子售價每平方米平均高20-30%。

1.2 有利于跨地域經(jīng)營 品牌是企業(yè)獲得規(guī)模效應(yīng)的最好工具。企業(yè)塑造出強勢的品牌以后，會被消費者接受，在很大程度上消除地域的影響。而沒有品牌的企業(yè)在其他地域開展業(yè)務(wù)時，往往會遇到當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的阻礙。品牌好的企業(yè)可以利用自己的優(yōu)勢品牌直接與消費者建立良好的關(guān)系，進(jìn)而拓展市場。

1.3 提升企業(yè)的融資能力 房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項目具有周期長、投資額大、收益高的特點。資金是制約房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸，房地產(chǎn)企業(yè)一般通過房地產(chǎn)信貸、上市融資和房地產(chǎn)信托融資等方式進(jìn)行融資。在融資過程中，品牌知名度高的企業(yè)容易獲得金融機構(gòu)的信任，在融資中具有一定的優(yōu)勢。此外，房地產(chǎn)企業(yè)品牌企業(yè)又具備了到資本市場直接融資的機會。如：2008年，保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬科、北辰實業(yè)、中糧地產(chǎn)分別發(fā)行43億元、14億元、59億元、17億元、12億債券進(jìn)行融資。

1.4 提高客戶對于樓盤缺陷的承受能力 一個樓盤的開發(fā)會存在一定的缺陷，無論是樓盤本身的設(shè)計，或者樓盤的地理位置，或者樓盤的周圍環(huán)境等。但品牌樓盤可以憑借其品牌影響力來減輕客戶對于樓盤缺陷的不滿，因為優(yōu)質(zhì)品牌對房地產(chǎn)后驗性品質(zhì)因素的擔(dān)保可在一定程度上抵消某些缺陷。如深圳萬科在上海開發(fā)的城市花園，雖然其位置在七寶這個曾經(jīng)比較偏僻的地方，但憑借公司的強大品牌影響力，還是成功了。

2 房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)存在的問題

2.1 品牌戰(zhàn)略意識不強 在我國雖然房子價格不斷攀升，但從整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來說，品牌意識不強，沒有形成品牌效應(yīng)。在我國存在許多中小房地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)很少關(guān)注品牌建設(shè)，雖然他們也獲利不少，但相對于品牌建設(shè)來說，還是需要更多的資金儲備。我國房地產(chǎn)業(yè)總體上仍處在房屋建造階段，還沒有建立起完整的產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈體系。房地產(chǎn)的競爭主要集中在產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈的某個環(huán)節(jié)上，這種競爭無形中降低品牌的擴大效應(yīng)，這也是房地產(chǎn)企業(yè)對品牌沒有重視的原因之一。

2.2 品牌定位不清 品牌定位是為了在市場上樹立一個明確的，有別于競爭對手品牌的、符合消費者需要的形象，增強消費者對品牌的識別度和信任感。在品牌建設(shè)中，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自己的經(jīng)營方向和自身的實力與發(fā)展方向，對自己的品牌進(jìn)行建設(shè)，無論是高檔社區(qū)還是經(jīng)濟住宅都是需要品牌來為自己增強競爭力。而在品牌建設(shè)中，高檔社區(qū)與經(jīng)濟住房的品牌推廣的方法也是不一樣的，要根據(jù)市場情況進(jìn)行積極的品牌建設(shè)。

2.3 品牌缺乏企業(yè)文化內(nèi)涵 品牌不僅僅是反映不同企業(yè)及其產(chǎn)品之間差別的標(biāo)識，還體現(xiàn)一個企業(yè)的內(nèi)在價值和文化內(nèi)涵。在目前的房地產(chǎn)企業(yè)的品牌中大部分企業(yè)只是在做品牌，單純是一句口號，或一句宣傳語。在品牌建設(shè)中沒有融入文化元素。品牌建設(shè)要以企業(yè)文化為依歸，如果品牌沒有文化內(nèi)涵，不能夠包含企業(yè)文化，那么品牌也是行之不遠(yuǎn)的。只有有文化的品牌，才能展示出豐富的內(nèi)容，讓人們感受到品牌的文化關(guān)懷，從而對品牌產(chǎn)生信任。

2.4 忽視品牌的維護(hù) 在房地產(chǎn)企業(yè)中，有的企業(yè)建立了自己的品牌，但在日常工作中忽視對品牌的維護(hù)，以為品牌建立以后就可以高枕無憂了。其實，在品牌建立以后，對品牌的維護(hù)是及其重要的。大多數(shù)開發(fā)企業(yè)在短時間內(nèi)借助傳統(tǒng)的營銷手段迅速拉開知名度，卻不注重持續(xù)管理。因此，不能維持長期的品牌領(lǐng)先地位，無法實現(xiàn)品牌資產(chǎn)的積累。

3 結(jié)束語

戰(zhàn)略管理對房地產(chǎn)企業(yè)來說具有重要作用，尤其是中國房地產(chǎn)是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，具有無限的發(fā)展?jié)摿?。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，品牌越來越成為企業(yè)發(fā)展的重要因素。所以房地產(chǎn)企業(yè)要注重品牌建設(shè)，增強品牌的戰(zhàn)略管理，為企業(yè)注入活力，為企業(yè)在市場競爭中打下堅實的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1]翟健茹.淺談房地產(chǎn)品牌建設(shè).大眾文藝.2011年第6期.

[2]尚曉玲，丘磐.房地產(chǎn)品牌的網(wǎng)絡(luò)營銷模式探討.改革與戰(zhàn)略 2008年第7期.

[3]唐世定.浙江房地產(chǎn)品牌建設(shè)與發(fā)展.浙江樹人大學(xué)學(xué)報.2005年第8期.

[4]周巍.我國房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略實施路徑.山西財經(jīng)大學(xué)學(xué)報.2008年第5期.

第2篇：房地產(chǎn)管理企業(yè)分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 全面成本管理 成本控制 經(jīng)濟效益

房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)開發(fā)的數(shù)量、質(zhì)量、成本、利潤以及對環(huán)境的影響是其必須考量的問題，這不僅關(guān)系到自身的經(jīng)濟利益，更涉及到所應(yīng)承擔(dān)的社會責(zé)任。房地產(chǎn)市場是我國GDP的主要支撐點之一，同時也會影響與此相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，如涉及金融業(yè)的房地產(chǎn)抵押，涉及中介服務(wù)的房地產(chǎn)估價、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等，這為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了一個亟待解決的問題，即如何在保證房地產(chǎn)增量的同時，帶動相關(guān)行業(yè)的良性發(fā)展。筆者認(rèn)為，加強成本管理是解決這一重要問題的核心辦法。

一、價值鏈體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力

在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)之間的競爭是整個價值鏈的競爭，波特的觀點印證了價值鏈在企業(yè)競爭中的地位，即消費者心目中的價值由一連串企業(yè)內(nèi)部物質(zhì)與技術(shù)上的具體活動與利潤構(gòu)成，當(dāng)與其他企業(yè)競爭時，其實是內(nèi)部多項活動的競爭，而非某一項活動的競爭。如果企業(yè)的競爭優(yōu)勢沒有體現(xiàn)在整個價值鏈中，將呈現(xiàn)“跛腳”的狀態(tài)，當(dāng)優(yōu)勢難以彌補其劣勢時，或其劣勢正是競爭企業(yè)的優(yōu)勢時，極有可能在市場競爭中步履艱難，其優(yōu)勢的發(fā)揮也將受到限制。

雖然企業(yè)價值的增加有內(nèi)在價值和外在價值外之分，如果將其概括為價值鏈，可以將其分為基本活動和支持性活動，基本活動貫穿于企業(yè)的整個供、產(chǎn)、銷及售后服務(wù)，支持性活動包括計劃的制定、人力資源管理、財務(wù)管理、研究與開發(fā)等。在這些活動中，每一項活動都關(guān)系到企業(yè)的競爭力，都應(yīng)該上升到戰(zhàn)略的高度加以考量。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，要善于培養(yǎng)在價值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上的核心競爭力，在形成“拳頭競爭力”的同時，在成本管理方面樹立系統(tǒng)控制觀念，從原材料供應(yīng)商直至產(chǎn)品的最終消費者，從開發(fā)設(shè)計到售后服務(wù)，都要上升到戰(zhàn)略的高度將其所涉及的活動及社會資源進(jìn)行有效整合，分析如何全面、系統(tǒng)地利用好自然資源和社會資源。這樣才能實現(xiàn)對成本的有效控制，并使之降至可控、合理的范圍內(nèi)。

二、成本效益原則是規(guī)避成本三維不確定性的有效手段

不合理的時間、單價和數(shù)量對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言將產(chǎn)生難以估量的成本，主要表現(xiàn)在工期的長短、工程造價的高低及工程項目的大小。當(dāng)三維特性難以控制時，企業(yè)將面臨巨大的風(fēng)險。為有效地控制成本，采用科學(xué)合理的應(yīng)對方案，應(yīng)遵循成本效益原則。企業(yè)面對三維特性帶來的控制風(fēng)險，不能面面俱到全線抵御，應(yīng)自始至終貫徹重要性原則，集中精力控制好收入大、易控制且控制成本低、容易出現(xiàn)大問題的關(guān)鍵點。在講求重要性的同時，也應(yīng)遵循例外管理原則，要格外關(guān)注各種重要的例外情況，如對脫離標(biāo)準(zhǔn)的重大差異、發(fā)生超出預(yù)算的支出等應(yīng)加大控制力度，在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上嚴(yán)格加強審批手續(xù)等；而對正常的費用支出，應(yīng)本著從簡的原則，盡可能降低控制成本。

三、基本環(huán)節(jié)成本管理是全面成本管理的核心

加強對每一個房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制，能充分體現(xiàn)全面成本管理的內(nèi)涵，將成本控制在定額范圍內(nèi)或成本預(yù)期內(nèi)，從而實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟利益最大化的目標(biāo)。

（一）項目投資決策和設(shè)計階段的成本管理

在這一環(huán)節(jié)不僅要建立投資集體決策機制，關(guān)鍵是要嚴(yán)格遵循投資決策程序，從投資可行性報告的審議到投資估算的審查，必須嚴(yán)格執(zhí)行決策程序，必要時可以采用一票否決制來呈現(xiàn)決策程序的嚴(yán)肅性。尤其是在目標(biāo)地塊的價格以及未來經(jīng)濟利益的流入等方面，公司財務(wù)部門應(yīng)提供科學(xué)合理、符合客觀實際、充分詳實的分析與評價。雖然該環(huán)節(jié)的可行性研究費、規(guī)劃設(shè)計費、市政設(shè)施配套費、環(huán)評費和異地綠化費等標(biāo)準(zhǔn)，在不同地域有所不同，但這些費用均可控，因此在符合政策的前提下，盡可能降低相關(guān)成本是可行的。

（二）土地取得成本的管理

作為資源的土地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賴以生存和追求經(jīng)濟效益的核心利益所在，加強土地成本的控制和管理旨在降低土地資源的取得成本，充分發(fā)揮和挖掘土地資源的最大價值，在增加其性價比的同時，為企業(yè)創(chuàng)造更大的財富。在該環(huán)節(jié)，可控費用包括：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費、拆遷安置費、提前搬家獎勵費、菜地建設(shè)基金等。不可控費用包括：失業(yè)生活補助費、社保費、土地使用權(quán)工本費和契稅等。在控制和管理好可控成本的同時，控制土地資源取得成本是重中之重，而其關(guān)鍵在于如何降低資金成本，如果能夠延期付款或分期付款則是最佳決策。

（三）規(guī)劃與勘測設(shè)計成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃與勘測設(shè)計工作，不僅涉及到相關(guān)費用的高低，還將對招投標(biāo)及項目施工產(chǎn)生巨大影響。因此，在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實現(xiàn)全面成本管理的關(guān)鍵。該環(huán)節(jié)成本控制與管理的途徑不僅要建立并遵守方案圖紙會審制度與程序，還應(yīng)做好對下列可控成本如異地綠化費、人防建設(shè)費、招標(biāo)管理費、合同鑒證費、勘探放線費、鉆探費、工程監(jiān)理費和設(shè)計費等的控制與管理。如方案設(shè)計要有設(shè)計概算或設(shè)計預(yù)算，應(yīng)制定與成本控制有關(guān)的制度，對設(shè)計者優(yōu)化設(shè)計付出的額外勞動給予獎勵等。

（四）招投標(biāo)成本管理

項目招標(biāo)包括設(shè)計、監(jiān)理、施工、供應(yīng)、銷售及物業(yè)管理等單位，投標(biāo)主要指參與政府建設(shè)工程的投標(biāo)。招投標(biāo)過程中除進(jìn)行程序化管理外，該環(huán)節(jié)的相關(guān)費用一定要做到可預(yù)測、能控制，堅持標(biāo)的的嚴(yán)格審查制度。要考慮到市場價格變化、自然地理條件、業(yè)內(nèi)頒布的各種定額以及國內(nèi)施工水平等因素，制定科學(xué)合理的招投標(biāo)項目標(biāo)的，對招投標(biāo)過程中的費用以彈性預(yù)算進(jìn)行控制。

（五）施工環(huán)節(jié)的成本管理

通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策和設(shè)計、土地取得、規(guī)劃與勘測設(shè)計、招投標(biāo)等環(huán)節(jié)的成本控制與管理，以盡可能地控制費用，在這一環(huán)節(jié)如果要保質(zhì)保量完成施工任務(wù)而降低施工成本的可能性微乎其微，發(fā)生超預(yù)算的可能性比較大。因此，應(yīng)從組織、經(jīng)濟、技術(shù)、合同等多方面采取有效措施才能減少不必要的浪費，實現(xiàn)經(jīng)濟利益最大化。監(jiān)理單位及相關(guān)人員應(yīng)嚴(yán)格按程序和規(guī)定對工程進(jìn)行考核和計量。公司財務(wù)部門應(yīng)對施工階段的資金使用計劃進(jìn)行詳細(xì)的審核，按施工進(jìn)度及工程項目進(jìn)行分解安排資金；嚴(yán)格按程序和合同規(guī)定對工程價款及材料款進(jìn)行支付與結(jié)算，對工程進(jìn)度款按10%作為質(zhì)量保證金滯后支付，從而掌握工期與質(zhì)量的主動權(quán)；采用計算機技術(shù)及其他先進(jìn)的計量手段對施工過程進(jìn)行成本跟蹤控制，及時發(fā)現(xiàn)偏離目標(biāo)值的原因并采取措施予以糾正；可聘請或會同社會中介機構(gòu)對施工過程進(jìn)行全程跟蹤審計等。

（六）銷售的成本管理

銷售環(huán)節(jié)費用的高低取決于以下因素：由開發(fā)規(guī)模和檔次決定的公司戰(zhàn)略性的營銷方案、稅收、銷售制度及相關(guān)規(guī)定、對費用控制的措施等。除稅收這一不可控因素外，其他因素都是可控的，如營銷現(xiàn)場費、廣告費、費、銷售獎勵等。對于可控費用，公司應(yīng)建立相關(guān)的預(yù)算制度，嚴(yán)格控制各項銷售費用的開支規(guī)模與范圍。財務(wù)部門所具有的決策職能決定了必須參與營銷方案的制定，與銷售部門保持良好的溝通，落實分析資金的使用情況，采用預(yù)警制度控制已接近限額的費用開支和未達(dá)到預(yù)期的回款，嚴(yán)格費用報銷制度等。

四、期間稅費的管理是全面成本管理的窗口

作為企業(yè)費用組成內(nèi)容的期間稅費，外部人可以通過其觀測出企業(yè)管理水平的高度。期間費用包括管理費用、營業(yè)費用和財務(wù)費用，營業(yè)費用已通過銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行了控制，財務(wù)費用的控制應(yīng)該體現(xiàn)于整個資金鏈，如何管好、用好資金并降低資金成本，關(guān)系到企業(yè)能否高效經(jīng)營。因此，財務(wù)費用的管理核心是提高資金周轉(zhuǎn)率，實行預(yù)算管理。在保證資金鏈正常運轉(zhuǎn)的前提下，在籌措資金繁多的渠道中，選擇資金成本率低、風(fēng)險小、周期短、貸款條件限制低的借款種類，控制好資金存量。如在不影響誠信的前提下采用分期、延期付款方式也可以降低資金成本。在管理費用的管理中，財務(wù)部門是費用控制的主要責(zé)任單位，采取計劃限額方式較為適合，控制點是標(biāo)準(zhǔn)的制定和限額控制。在費用標(biāo)準(zhǔn)制定方面，除執(zhí)行國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)外，企業(yè)可以根據(jù)自身經(jīng)營特點及業(yè)務(wù)需要，制定符合客觀實際的費用開支標(biāo)準(zhǔn)，如差旅費、通訊費等。有些費用可以根據(jù)客觀情況編制彈性預(yù)算或零基預(yù)算，本著厲行節(jié)約的原則，在上年實際支出的基礎(chǔ)上考慮其合理性，盡可能減少費用開支，將費用開支定額分解到各個職能部門，如交通費、辦公費等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中，涉及的相關(guān)稅費包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、殘疾人基金、維修基金以及相關(guān)手續(xù)費、登記費。這些稅費對企業(yè)而言是不可控的，但必須加強管理，按規(guī)定正確計算并按時交納，盡可能防止漏稅及交納滯納金，以免給企業(yè)帶來不必要的費用開支。然而，仍應(yīng)關(guān)注合理避稅的可行性以及由此給企業(yè)帶來的經(jīng)濟利益。

五、確定目標(biāo)成本關(guān)系到企業(yè)全面成本管理的成敗

進(jìn)行成本控制與管理，必須有控制的標(biāo)準(zhǔn)，這就要求對即將發(fā)生的成本進(jìn)行科學(xué)合理的估算，以便對費用的發(fā)生進(jìn)行有效控制，從而確認(rèn)企業(yè)的盈利水平。這實際上是對項目投入資金進(jìn)行的估算，不僅滿足融資計劃的需要，也是進(jìn)行項目可行性分析不可或缺的內(nèi)容。預(yù)測的目的在于對未來經(jīng)營的不確定性根據(jù)歷史經(jīng)驗及市場變化來進(jìn)行科學(xué)的預(yù)判，以確定資金耗費的額度，防范經(jīng)營風(fēng)險。成本預(yù)測應(yīng)以年度經(jīng)營目標(biāo)為前提，是年度內(nèi)項目規(guī)劃、設(shè)計、建造成本及所有可能發(fā)生的費用總和。

目標(biāo)成本的預(yù)測要點應(yīng)包括如下內(nèi)容：根據(jù)公司年度利潤目標(biāo)與預(yù)計產(chǎn)值倒扣成本；根據(jù)“由下而上”的成本費用資料平衡成本；根據(jù)委托的特點考慮長期協(xié)作能夠降低的成本；根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢及政策與新型材料、技術(shù)的運用可能增減的成本；根據(jù)公司管理要求應(yīng)該降低的成本。對目標(biāo)成本進(jìn)行控制時，項目成本應(yīng)按相對指標(biāo)分解到各責(zé)任部門進(jìn)行控制，如規(guī)劃設(shè)計成本按總投資額的一定比例由總工辦負(fù)責(zé)控制等；對期間費用應(yīng)按公司的相關(guān)規(guī)定，按絕對額分解到各責(zé)任部門控制。各責(zé)任部門應(yīng)按一定的比例設(shè)定預(yù)計費用，將其中的一部分集中到綜合計劃部門統(tǒng)一管理，以便隨時進(jìn)行調(diào)劑。對于修正的目標(biāo)成本，經(jīng)審議通過后應(yīng)重新下達(dá)。為了保證目標(biāo)成本的剛性，對于增加變動的責(zé)任部門不應(yīng)再享受公司給予的獎勵。

六、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)成本管理是以全面成本管理為前提，以價值鏈為紐帶，以造價、工期和質(zhì)量為保證，全員參與的全面、全過程的科學(xué)管理體系。只有樹立成本效益觀念，從戰(zhàn)略的高度視整個價值鏈為目標(biāo)，分析如何全面、系統(tǒng)地利用好企業(yè)擁有的自然資源和人力資源，加強對成本的有效控制和管理，才能達(dá)到降低成本和提高效益的目的。在全過程成本管理過程中，做好成本預(yù)測工作才能更好地將責(zé)任落實到實處，只有將目標(biāo)成本分解、落實到每個責(zé)任部門，通過簽訂成本費用控制責(zé)任書，加大對目標(biāo)成本的考核力度，才能使企業(yè)高效地完成自己的經(jīng)營目標(biāo)。X

參考文獻(xiàn)：

1.韓瀟峰.房地產(chǎn)開發(fā)中成本管理的探討[J].現(xiàn)代商業(yè)，2009，（14）.

2.馬都.房地產(chǎn)項目成本控制[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2006.

3.馬海敏.對房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)管理和成本控制問題的探討[J].財會研究，2012，（1）.

4.王其霞.淺析房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制[J].商業(yè)經(jīng)濟，2010，（19）.

5.余源鵬.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理與成本控制管理實務(wù)[M].北京：機械工業(yè)出版社，2011.

作者簡介：

第3篇：房地產(chǎn)管理企業(yè)分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理

中圖分類號： F235 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

房地產(chǎn)經(jīng)營是從事房地產(chǎn)業(yè)的人對房地產(chǎn)項目進(jìn)行的經(jīng)濟營建,主要表現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟關(guān)系.而房地產(chǎn)管理是房地產(chǎn)從業(yè)者對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資源,方案進(jìn)行人性化,科學(xué)化,經(jīng)濟化的優(yōu)化操作和整合.其實,房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)貫穿房地產(chǎn)的經(jīng)營與管理中,或者說房地產(chǎn)經(jīng)營與管理涵蓋在房地產(chǎn)的整個流程,通過合理,有效的房地產(chǎn)經(jīng)營與管理以達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)利潤最大化,風(fēng)險最小化,資源整合最優(yōu)化,最終實現(xiàn)社會責(zé)任化。

1、成功經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)所需要的核心競爭力

房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭能力就是指可以給企業(yè)帶來巨額利潤,并且是在企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營過程中形成的、很難被競爭對手模仿的那種獨特的資源、知識和能力。它是房地產(chǎn)企業(yè)在房屋的建設(shè)、銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中形成的具有自己獨特的競爭優(yōu)勢的經(jīng)營實力,是企業(yè)的文化、技術(shù)、產(chǎn)品、管理等各方面能力在市場上綜合優(yōu)勢的反映。房地產(chǎn)企業(yè)非常重要的核心競爭力包括三大資源、三大能力和四種意識。三大資源是指人力資源、資金資源和土地資源。三大能力是指營銷策劃能力、規(guī)劃設(shè)計能力和創(chuàng)新能力。四種意識是指品牌意識、服務(wù)意識、文化意識和信用意識。房地產(chǎn)企業(yè)必須具有創(chuàng)新的品牌意識,重視自己的品牌,維護(hù)自己的品牌。培養(yǎng)品牌意識,樹立自己的品牌,是房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的重要方面。品牌經(jīng)營是房地產(chǎn)企業(yè)核心經(jīng)營的核心,它對消費者和房地產(chǎn)企業(yè)都具有非常重要的意義,對提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭能力,要求轉(zhuǎn)變企業(yè)的經(jīng)營機制,強化企業(yè)人才培養(yǎng)機制和人力資源管理機制,提升企業(yè)的融資能力,提高企業(yè)營銷策劃能力,建立企業(yè)文化和誠信機制,增強企業(yè)的團(tuán)體凝聚力,進(jìn)行企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和品牌創(chuàng)新。

2、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營基本要素

2.1房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理

優(yōu)秀的上進(jìn)的企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理素質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)的第一基

本素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理大體上可以總結(jié)為一個根本、兩個側(cè)重點和三個建設(shè)。一個根本就是指在管理上,房地產(chǎn)企業(yè)要做到以人為本；兩個側(cè)重點就是指房地產(chǎn)企業(yè)要做到標(biāo)準(zhǔn)化管理并且要實施IS09000質(zhì)量保證體系；而三個建設(shè)是指房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地進(jìn)行進(jìn)步的制度建設(shè)、先進(jìn)的企業(yè)文化建設(shè)和有競爭能力的組織建設(shè)。

2.1.1必須具有自己獨特的企業(yè)經(jīng)營理念和企業(yè)精神,更要尊重人性,盡可能多地考慮企業(yè)員工和客戶的利益,為社會做盡可能多的益事,并把以人為本的這一理念作為指導(dǎo)企業(yè)發(fā)展的最高行為準(zhǔn)則,也可以說實施以人為本的管理是房地產(chǎn)企業(yè)成功的根本所在。

2.1.2房地產(chǎn)企業(yè)實施IS09000質(zhì)量保證體系是非常迫切和必要的,它是企業(yè)成功經(jīng)營的基礎(chǔ)。而IS09000質(zhì)量保證體系是全世界頂級專家經(jīng)過對全球成千上萬的成功企業(yè)的質(zhì)量管理進(jìn)行總結(jié),并且經(jīng)過科學(xué)周密的研究論證而形成的企業(yè)管理質(zhì)量體系。

2.1.3房地產(chǎn)企業(yè)要取得成功,就必需進(jìn)行與時俱進(jìn)的制度建設(shè)、先進(jìn)的文化建設(shè)、有競爭能力的組織建設(shè),這也可以說是房地產(chǎn)企業(yè)成功經(jīng)營的前提條件。

2.2外包管理

隨著經(jīng)濟全球化和社會分工的不斷發(fā)展,企業(yè)的專業(yè)化的生產(chǎn)經(jīng)營要求越來越強。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外,必需不斷培養(yǎng)自己的專業(yè)化經(jīng)營,把更多的優(yōu)勢資源配置在自己專業(yè)化的領(lǐng)域,發(fā)揮自己更大的競爭優(yōu)勢。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必需把大多數(shù)的工作,如項目的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)管理、監(jiān)理、銷售等,以外包的形式分包出去。房地產(chǎn)企業(yè)切忌“小而全、大而全”的思想,應(yīng)在充分發(fā)揮自身優(yōu)勢的基礎(chǔ)上,通過外包充分合理地利用外部優(yōu)秀的專業(yè)化資源進(jìn)行經(jīng)營管理,從而達(dá)到提高生產(chǎn)效率、降低成本,增加資本流通效率和企業(yè)應(yīng)對各種風(fēng)險的能力。這樣企業(yè)就可以把自己的主要資源充分合理的利用在培養(yǎng)自己核心競爭能力的方面,從而不斷地提高企業(yè)的競爭能力。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須培養(yǎng)自己的優(yōu)質(zhì)的外包管理素質(zhì)。

3、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理方式

3.1建立風(fēng)險預(yù)警體系

建立房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警體系，便于房地產(chǎn)企業(yè)更自覺、更系統(tǒng)地管理項目開發(fā)過程中的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目有自己的特點，風(fēng)險不能完全用定量指標(biāo)來衡量, 很多情況下僅憑管理者的主觀分析來判斷風(fēng)險。因而，在預(yù)測企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險時,應(yīng)建立合理的風(fēng)險指標(biāo)體系，引入“A計分法”，即把影響企業(yè)風(fēng)險的經(jīng)營因素列出,再根據(jù)其影響大小賦予不同的值,然后根據(jù)企業(yè)實際情況對各影響因素做標(biāo)記，加總有標(biāo)記的各項分值，最后與臨界值比較來評價經(jīng)營風(fēng)險狀況。依據(jù)建立的風(fēng)險指標(biāo)體系，并憑借以往房地產(chǎn)開發(fā)項目中的經(jīng)驗和歷史數(shù)據(jù)，運用先進(jìn)的技術(shù)和手段，加以整理分析，通過信息中心收集的最新信息和數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行風(fēng)險預(yù)警，如果發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，立即啟動風(fēng)險預(yù)警，并采取相關(guān)措施，進(jìn)行風(fēng)險防范。

3.2創(chuàng)新營銷方法

3.2.1實行分期付款：靈活的付款方式是促進(jìn)房地產(chǎn)銷售的有效方式，也是目前大多數(shù)國家房地產(chǎn)業(yè)銷售的成功經(jīng)驗。分期付款是指在取得房屋居住權(quán)時已交納了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。

3.2.2實行貸款購房：也稱為按揭方式，是指由金融機構(gòu)或其他機構(gòu)提供給消費者用于購買住房的貸款及其擔(dān)保，購房者提供全部房屋價款的20%~30%作為購房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開發(fā)公司為購房者提供不可撤銷的全部擔(dān)保。購房者須按貸款合同規(guī)定的還款方式與期限每月到銀行歸還貸款本息。

3.2.3預(yù)租預(yù)售：為了分散投資風(fēng)險，減輕借貸壓力，投資者可以通過預(yù)租預(yù)售的形式出售房地產(chǎn)。若在一個項目開發(fā)前就能采取這種措施，會減少風(fēng)險，增加安全性，但是，預(yù)售價一般要比工程完工后的最終售價低，造成一些損失。投資者取得的收益會因其風(fēng)險的降低而減少。因此，在投資決策時，應(yīng)正確處理收益與風(fēng)險之間的關(guān)系。

3.3建立健全企業(yè)的財務(wù)管理體系

從企業(yè)的高管到普通的財務(wù)人員都要深刻地認(rèn)識到財務(wù)工作的重要性和對企業(yè)的深遠(yuǎn)影響。從而企業(yè)要重視財務(wù)管理工作，突出財務(wù)工作在企業(yè)日常管理中的重要位置。在企業(yè)管理體系的建設(shè)當(dāng)中首先要嚴(yán)格遵守國家相關(guān)的制度，從企業(yè)財管管理工作的特點出發(fā)，根據(jù)企業(yè)自身的規(guī)模等特色，建立健全符合本企業(yè)的現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理體系。要強化財務(wù)管理工作的預(yù)算和反應(yīng)機能，以財務(wù)預(yù)算作為重要手段，及時反饋出企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀。實現(xiàn)財務(wù)信息的時時分析與管理，為企業(yè)的經(jīng)營決策提供準(zhǔn)確而又科學(xué)的參考依據(jù)。

3.4豎立良好的企業(yè)形象和自身品牌

對自己的企業(yè)要有個正確的市場定位，有合理而又有前瞻性的市場定位。這就要求企業(yè)要對細(xì)分自己的市場，根據(jù)現(xiàn)有的資金實力，業(yè)務(wù)能力和資金募集能力寺確定企業(yè)發(fā)展的方向。房地產(chǎn)與質(zhì)量是息息相關(guān)，因為它的產(chǎn)品需要輕受長時間的考驗。加強對質(zhì)量的控制，從設(shè)計到施工直到最后的驗收與售后工作，都要保證質(zhì)量第一的理念貫徹到底。品牌不是固定的，它需要不斷地創(chuàng)新。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須有創(chuàng)新的意識與觀念，掌握核心競爭力，改變產(chǎn)品單一，特色不突出的缺點。突出企業(yè)自己的優(yōu)勢，創(chuàng)造出既符合時代的潮流，又有底蘊的房地產(chǎn)產(chǎn)品。培養(yǎng)和創(chuàng)造出突出的企業(yè)文化，一個特點鮮明的企業(yè)文化，可以凝聚起員工的向心力，還可以感染到消費者，讓消費者增加對些企業(yè)的認(rèn)可程度，增加潛大消費者的規(guī)模。

3.5加強資金管理

資金運用和管理的好壞,直接關(guān)系到企業(yè)的正常運行和整體效益,提高資金的運行效率就顯得尤為重要。所以對企業(yè)內(nèi)部資金運行應(yīng)進(jìn)行靜態(tài)控制、實時監(jiān)控、動態(tài)管理、集中管理、統(tǒng)一調(diào)配、監(jiān)督控制,實行資金按調(diào)度使用,制定嚴(yán)格的用款制度,重點掌握工程項目資金的來龍去脈。通過加強資金管理也可以做到深化成本管理。

第4篇：房地產(chǎn)管理企業(yè)分析范文

最近幾年，我國的城市化進(jìn)程逐步加快，城市住房的需求量節(jié)節(jié)攀升，隨之帶動的就是房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，但是也使得房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)要想在這激烈的市場環(huán)境下取得一定的市場份額，占據(jù)更加有力的競爭地位，房地產(chǎn)企業(yè)必須對自身的市場競爭力進(jìn)行提高，在內(nèi)部控制方面要積極采取措施進(jìn)行完善。因此，對新時期房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并提出合理的提高方案對于實務(wù)界和理論界都具有一定的現(xiàn)實意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計管理現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部審計的重視程度有所缺乏

內(nèi)部審計能否在一個企業(yè)中良好的開展下去，很大程度上取決于內(nèi)部審計工作能否保持自身的獨立性以及權(quán)威性。而內(nèi)部審計的獨立性和權(quán)威性則取決于企業(yè)的管理層對內(nèi)部審計工作的支持和重視。從這個邏輯來看，房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部審計工作的支持和重視程度越高，內(nèi)部審計工作的權(quán)威性和獨立性就有所保障，進(jìn)而促使內(nèi)部審計工作得以在企業(yè)內(nèi)部良好的開展。但是，就目前房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀而言，很多房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部審計工作都沒有給予足夠的重視，認(rèn)為內(nèi)部審計工作僅僅是財務(wù)部門的工作，在開展內(nèi)審工作時就直接從財務(wù)部門選派人員，或者日常的監(jiān)督審計都是由財務(wù)人員兼職，這樣的工作狀況難以滿足內(nèi)部審計的職責(zé)分離等要求，內(nèi)部審計形同虛設(shè)。不單單如此，在房地產(chǎn)企業(yè)，除財務(wù)部門之外，其他部門對內(nèi)部審計工作的認(rèn)識也有一定偏差，有些房地產(chǎn)企業(yè)的部門甚至對內(nèi)部審計的工作存在抵觸和排斥的心理，從而造成內(nèi)部審計工作無法正常開展下去。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)賦予內(nèi)部審計的職能較為狹窄

我國對內(nèi)部審計人員的職能定位是服務(wù)和監(jiān)督，既要對企業(yè)管理層級的經(jīng)濟行為進(jìn)行監(jiān)督，又要對其經(jīng)濟行為負(fù)責(zé)，擔(dān)負(fù)兩重角色。這兩重角色一旦分配不好或者內(nèi)部審計人員利用不當(dāng)，就會造成內(nèi)部審計人員的日常工作難以開展，處于兩難境地。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計大部分偏向的是事中審計和事后審計，沒有進(jìn)行事前的防御，審計的價值并不是很高，而且，日常的內(nèi)部審計工作都是將審計目標(biāo)集中在資產(chǎn)安全、差錯防弊以及對財務(wù)資料完整性和真實性的分析檢查，這些工作的進(jìn)行雖然可以在一定程度上解?Q問題，但是在房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理提高以及經(jīng)營效率的改善等方面沒有太大的幫助。房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的資金量都是非常大的，財務(wù)杠桿較高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)對風(fēng)險管理的相關(guān)工作應(yīng)當(dāng)尤為注重，而風(fēng)險管理工作的進(jìn)行離不開內(nèi)部審計，擴大內(nèi)部審計職能，賦予內(nèi)部審計人員更多的權(quán)力是目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計管理亟待解決的問題。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計部門在人員構(gòu)成方面有所欠缺

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計人員很大一部分都是由財務(wù)部門的人員借調(diào)過來的，對于內(nèi)部管理需要的其他與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的知識，特別是建造預(yù)算等知識有所缺乏。有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計部門是臨時設(shè)置的，對于日常的審計工作沒有予以足夠的認(rèn)識，更不用說培養(yǎng)專業(yè)的內(nèi)審人員。內(nèi)部審計部門缺乏專業(yè)的內(nèi)審人員，而一旦出現(xiàn)較多的審計項目就需要從其他部門借調(diào)相關(guān)人員來對審計工作進(jìn)行輔助，在這樣的人員構(gòu)成下，房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部審計中的管理審計以及績效審計的要求難以滿足。再加之缺乏專業(yè)的內(nèi)審人員，在對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計管理進(jìn)行綜合分析時難以及時發(fā)覺實質(zhì)性、深層次的問題，在這種情況下，不僅內(nèi)部審計的作用無法真正得以體現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力也難以得到提高。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計管理的相關(guān)措施

（一）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時的轉(zhuǎn)變對內(nèi)部審計的觀念

作為內(nèi)部控制制度重要的組成部分之一的內(nèi)部審計，房地產(chǎn)企業(yè)同樣應(yīng)當(dāng)予以足夠的重視，原因在于房地產(chǎn)企業(yè)涉及的金額都是巨大的，內(nèi)部審計可以通過風(fēng)險管理等形式來對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行控制和預(yù)防，不僅可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平以及日常的運行效率，還可以促使房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力的提高。

通過前面的敘述已經(jīng)知道，企業(yè)的管理層對內(nèi)部審計的重視程度很大程度上決定了內(nèi)部審計工作能否順利地開展下去。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層應(yīng)當(dāng)及時改變傳統(tǒng)的觀念，學(xué)習(xí)內(nèi)部審計的相關(guān)知識，了解內(nèi)部審計對企業(yè)的重要程度，然后提高內(nèi)部審計在房地產(chǎn)企業(yè)中的地位，將內(nèi)部審計的重要作用予以明確。不論是政策方面還是資金方面，管理層都應(yīng)當(dāng)予以支持，確保內(nèi)部審計工作可以有效開展下去。在實際的工作中，內(nèi)審部門的負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)企業(yè)最高管理層管理和任免，在內(nèi)部控制、財務(wù)報告以及日常的經(jīng)營決策等工作中，內(nèi)部審計都應(yīng)當(dāng)參與進(jìn)去。與此同時，內(nèi)審部門應(yīng)當(dāng)保持與最高管理層的及時溝通和交流，一旦發(fā)現(xiàn)問題，要及時的采取相關(guān)的整改措施，并保證這些整改措施都能得到有效的落實，確保房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計部門的權(quán)威性和獨立性。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將內(nèi)部審計部門的工作范圍進(jìn)行擴大

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計工作僅僅局限于財務(wù)和經(jīng)營這個兩個領(lǐng)域，對管理領(lǐng)域涉及的較少，而在房地產(chǎn)企業(yè)開展審計工作時又僅僅是事中審計和事后審計，對于事前的審計工作，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)審管理沒有予以足夠的重視?；诖?，對內(nèi)部審計部門工作范圍的擴大就可以從以下幾個方面著手：首先，內(nèi)部審計的工作范圍必須要涉及到管理領(lǐng)域，相關(guān)的授權(quán)審批等工作內(nèi)部審計部門都要參與，特別是對于風(fēng)險管理，內(nèi)部審計應(yīng)當(dāng)尤為注重。房地產(chǎn)行業(yè)本身的財務(wù)杠桿較高，對于風(fēng)險的防范就應(yīng)當(dāng)尤為注重，將風(fēng)險管理納入到內(nèi)部審計的工作中勢在必行。其次，內(nèi)部審計工作應(yīng)當(dāng)注重事前審計，進(jìn)行全過程審計，要知道良好的事前審計工作不僅可以大大減少事中審計和事后審計的工作內(nèi)容，還可以減少工作差錯的產(chǎn)生概率。最后，內(nèi)部審計要對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險進(jìn)行控制和預(yù)測，注重企業(yè)的管理效率以及內(nèi)部控制，不僅可以確保企業(yè)整體的管理水平得到提高，還可以為企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極建設(shè)內(nèi)部審計人員隊伍

內(nèi)審人員的職業(yè)素養(yǎng)以及內(nèi)部審計部門的人員構(gòu)成對內(nèi)部審計質(zhì)量的影響是非常大的，因此，內(nèi)審人員應(yīng)當(dāng)不斷地加強自身的知識面以適應(yīng)新時期審計的嚴(yán)要求和高標(biāo)準(zhǔn)，積極進(jìn)行知識的更新，對國家出臺的相關(guān)法律法規(guī)以及經(jīng)濟的改革方案等要牢記于心，不應(yīng)局限于內(nèi)部審計的知識，對于新時期最新的經(jīng)濟管理知識也要加以涉獵。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，定期對內(nèi)部審計人員進(jìn)行房地產(chǎn)運營、設(shè)計、營銷、成本、工程、稅收等知識培訓(xùn)，促使每個內(nèi)審人員有能力對各個部門進(jìn)行審計，方便內(nèi)審工作的安排。

除此之外，對于內(nèi)審人員而言，最為重要的是職業(yè)道德，內(nèi)審人員工作的內(nèi)容可以存在一定的偏向，但是職業(yè)道德沒有偏向可言。要在思想上將內(nèi)審工作神圣化，對企業(yè)負(fù)責(zé)，對企業(yè)的管理和日常經(jīng)營負(fù)責(zé)，恪守原則，從實質(zhì)上將內(nèi)部審計的獨立性進(jìn)行提高。在內(nèi)部審計人員的職業(yè)素養(yǎng)提高后，內(nèi)審隊伍的建設(shè)就應(yīng)當(dāng)加強重視。使內(nèi)審團(tuán)隊和諧，互幫互助是內(nèi)審部門隊伍建設(shè)必不可少的工作。

第5篇：房地產(chǎn)管理企業(yè)分析范文

關(guān)鍵詞：項目群管理 特征 難點

在國家對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行連續(xù)調(diào)控的形勢下，我國房地產(chǎn)業(yè)已形成多個大型房地產(chǎn)集團(tuán)逐鹿的格局。房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)為了實現(xiàn)既定戰(zhàn)略目標(biāo)，需要同時建設(shè)多個不同的項目，不僅每個項目要實現(xiàn)投資、質(zhì)量和進(jìn)度等要求，而且所有項目完成后才能達(dá)到企業(yè)共同的目標(biāo)，提高市場占有率，增強企業(yè)市場競爭力，實現(xiàn)集團(tuán)化規(guī)模增長。

1、房地產(chǎn)企業(yè)項目群管理的內(nèi)涵與特點

1.1房地產(chǎn)企業(yè)項目群管理的內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)項目群管理是按企業(yè)發(fā)展為項目開發(fā)設(shè)計總譜，并幫助企業(yè)從全局的需要出發(fā)，有效整合項目資源，使其在統(tǒng)一的平臺上，協(xié)調(diào)一致地實現(xiàn)總體目標(biāo)。項目群管理是企業(yè)層面對多個項目的管理，是企業(yè)戰(zhàn)略的體現(xiàn)及細(xì)化。 房地產(chǎn)集團(tuán)的所有項目都是圍繞企業(yè)的愿景、使命及戰(zhàn)略而展開的，項目群管理是高效地完成一系列房地產(chǎn)項目而使企業(yè)的愿景、使命及戰(zhàn)略得以實現(xiàn)的基石。

1.2主要特點

房地產(chǎn)企業(yè)項目群管理最大的特點就是：多項目并發(fā)、階段性資源投入以及多專業(yè)協(xié)作。

（1）多項目并發(fā)

面對供不應(yīng)求的市場需求和眾多的投標(biāo)機會，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會面臨多項目并發(fā)的問題，如何對項目進(jìn)行篩選、評估、計劃、執(zhí)行與控制已經(jīng)成為許多房地產(chǎn)企業(yè)所急需解決的問題。與單個項目管理不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常需要在假定存在多個項目的前提下，思考如何協(xié)調(diào)和分配現(xiàn)有的項目資源，以期獲取最佳項目實施組合。

（2）階段性資源投入與多專業(yè)協(xié)作

房地產(chǎn)項目本身存在嚴(yán)格的專業(yè)分工和協(xié)作，從方案設(shè)計到初步設(shè)計，再到施工圖設(shè)計，存在多專業(yè)的分工與協(xié)作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)的具體項目操作過程中，存在嚴(yán)格的階段劃分和專業(yè)協(xié)作。一個完整的建筑設(shè)計項目經(jīng)常按照國家標(biāo)準(zhǔn)被劃分為不同的項目階段，每個階段都需要不同的專業(yè)人員參與，因此存在階段性資源投入的特點。從具體的生產(chǎn)環(huán)節(jié)看，在資源保障的情況下，既存在同一批設(shè)計人員參與到多個項目的方案設(shè)計階段，又存在不同的項目階段需要同一批設(shè)計人員參加。

2、房地產(chǎn)企業(yè)各發(fā)展階段的項目管理特征

由于項目群管理本質(zhì)上也是一種項目管理，因此項目群生命周期與項目生命周期類似，在這里，我們簡單地將項目群生命周期劃分為三個階段：初創(chuàng)期、成長期和成熟期。

（1）初創(chuàng)期

房地產(chǎn)企業(yè)在初創(chuàng)期主要靠項目經(jīng)理個人做項目，企業(yè)項目管理基本上屬于空白，在創(chuàng)業(yè)階段、發(fā)展初期階段的公司大多如此。當(dāng)項目開始多起來時，企業(yè)發(fā)現(xiàn)單靠個人，項目無法提供客戶合理的價值或由于發(fā)展起來后，不能及時補充上合適的項目經(jīng)理就隨便抓人來，但由于經(jīng)驗稚嫩，不能完成項目或項目失敗開始增加，企業(yè)意識到這些問題，公司開始設(shè)立獨立的崗位或投入一定的資源進(jìn)行管理，此情形通常存在于發(fā)展階段的公司，此時通常是某副總或總監(jiān)負(fù)責(zé)公司所有項目，開始有一些項目管理方面的制度，通常為技術(shù)部門制度。

（2）成長期

處在成長期的房地產(chǎn)企業(yè)一般要進(jìn)行專業(yè)化擴張，企業(yè)開始建立項目過程管理相關(guān)制度，投入相應(yīng)資源進(jìn)行項目過程管理，開始建立企業(yè)項目管理知識庫、建立企業(yè)定額等企業(yè)項目管理關(guān)鍵數(shù)據(jù)庫，此階段公司大多發(fā)展到一定程度甚至是開始進(jìn)入成熟期，在此階段企業(yè)對項目的成本控制要求開始加強。

（3）成熟期

在成熟期，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行一體化、多元化發(fā)展戰(zhàn)略，鞏固自己的市場份額。此時企業(yè)擁有完善的項目管理體系制度，組建專業(yè)的PMO來開展企業(yè)管理，項目管理知識庫能滿足大多數(shù)類似項目應(yīng)用，企業(yè)項目成本標(biāo)準(zhǔn)化，此階段為高級階段，通常為成熟期企業(yè)，各個項目資源能通過企業(yè)合理進(jìn)行配備，且個人影響力為最低。

3、房地產(chǎn)企業(yè)項目群管理的重點和難點

項目群管理雖來源于項目管理，但它無論從戰(zhàn)略高度，還是管理范圍、管理內(nèi)涵、復(fù)雜性、不確定性都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越于項目管理。它不僅包括范圍管理、時間管理、成本管理、人力資源管理、質(zhì)量管理、溝通管理、風(fēng)險管理、采購管理、綜合管理，還包括協(xié)同管理、知識管理等體現(xiàn)項目群管理特點的管理要素。項目群管理有自身的重點和難點。

（1）項目群的風(fēng)險管理。由于項目群組織龐大且處于動態(tài)變化中而極易產(chǎn)生隱性風(fēng)險，影響組織終極目標(biāo)的完成，必須建立項目群風(fēng)險集成平臺，將各個單體的隱性風(fēng)險轉(zhuǎn)化成顯性風(fēng)險在組織內(nèi)部共享分解。按照復(fù)雜系統(tǒng)理論，項目群的基本結(jié)構(gòu)屬于星型結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)具有容錯性，一條支線差錯能由其它線路彌補。項目群管理者可以通過調(diào)配資源，化解某個子項目或單元的差錯，保證實現(xiàn)項目群的最終目標(biāo)。

（2）項目群的HR管理。項目群經(jīng)理的能力水平直接影響到組織實施知識管理的水平和組織戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。項目群經(jīng)理應(yīng)該注重學(xué)習(xí)型組織開放性文化的建立培養(yǎng)，讓戰(zhàn)略層、運作層共享知識良性互動，才能形成有效的執(zhí)行力。但目前存在的項目群管理者多是從那些優(yōu)秀的項目管理者中提升而來的，這些項目群管理者中絕大多數(shù)雖說擔(dān)任著項目群管理的角色，但是其思想、理念、行為、態(tài)度均還處在項目管理的層次上，從而導(dǎo)致項目群利益的受損。因此，在提升項目管理者職位的同時，如何有效地提升他們的能力是必須面臨的一個重要問題。

（3）項目群的協(xié)同管理。項目群管理的一個首要作用就是協(xié)調(diào)群內(nèi)各個項目之間的關(guān)系，但是具體下來如何協(xié)調(diào)，怎樣協(xié)調(diào)才會令各個項目都滿意，最終得到“1 + 1>2”的效果，這是項目管理研究的重點也是難點。目前在項目群的管理過程中，主要按照績效競爭的機制對待單個項目之間的關(guān)系，對績效好的項目重點照顧，包括物資的優(yōu)先供給，管理上給予盡量多的授權(quán)等。在這種情況下項目之間的協(xié)作無疑會大打折扣，從而也就降低了項目群的管理績效和整體利益，阻礙組織戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。

4、結(jié)語

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將會面對項目群管理問題，項目群管理必將會成為項目管理新的發(fā)展階段。

參考文獻(xiàn)：

第6篇：房地產(chǎn)管理企業(yè)分析范文

摘 要：本文首先對WSR方法論進(jìn)行了簡單的分析，然后分析了在房地產(chǎn)企業(yè)中如何通過WSR方法論的應(yīng)用來實現(xiàn)企業(yè)的規(guī)范的管理，可供參考。

關(guān)鍵詞：WSR方法論；房地產(chǎn)企業(yè)；管理；應(yīng)用

近些年來，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，行業(yè)競爭也日益激烈，企業(yè)想要在市場上獲得長期的生存和發(fā)展，就必要采取先進(jìn)的手段，強化內(nèi)部的管理，提高企業(yè)的綜合實力。來更好的應(yīng)對市場競爭。

1、關(guān)于WSR方法論

WSR方法論是有我國著名系統(tǒng)科學(xué)專家顧基法教授和朱志昌博士在1994年提出的，即物理、事理以及人理方法論的簡稱，在WSR方法論中融入了許國治和錢學(xué)森等科學(xué)家的物理和事理的思想，從本質(zhì)上看，其是我國學(xué)者在西歐系統(tǒng)工程方法論中融入了東方哲學(xué)的思辨。隨后有很多學(xué)者對WSR方法論進(jìn)行了研究，有人認(rèn)為物理就是指對某項系統(tǒng)項目的問題進(jìn)行處理的過程匯總，人們所面對的所有的客觀存在的規(guī)律；事理是指對某項系統(tǒng)項目問題進(jìn)行處理時人們針對所面對的客觀規(guī)律所應(yīng)用的機理；人理是指在對某項系統(tǒng)項目的問題進(jìn)行處理時，參與到其中所有人之間的關(guān)系以及變換的情況。筆者就他們對WSR方法論的理解進(jìn)行分析概括，可以對其這樣進(jìn)行理解：物理就是需要解決問題所面臨的包括法律、自然環(huán)境、物質(zhì)運動以及技術(shù)應(yīng)用的原理等在內(nèi)的客觀規(guī)律等；事理是在人的作用下所產(chǎn)生的包括對事物認(rèn)識的角度、在處理問題中所使用的方法手段以及組織體系等在內(nèi)的一些事物；人理主要就是指在系統(tǒng)中所有參與者之間的關(guān)系、人際關(guān)系和利益關(guān)系等等。

對WSR方法論進(jìn)行剖析，可以將其的整個工作過程劃分為：對領(lǐng)導(dǎo)意圖的理解目標(biāo)的形成調(diào)查分析建立模型建議的提出關(guān)系的協(xié)調(diào)實施。整個過程如下圖圖1所示。在圖1中，意圖不斷包括領(lǐng)導(dǎo)的，其他的有重要影響的意圖也不能忽視，所以對領(lǐng)導(dǎo)意圖進(jìn)行擴展，將其擴展為理解意圖。其中目標(biāo)的形成、調(diào)查分析以及策略的確定這三個步驟并沒有嚴(yán)格的順序要求，要針對實際情況具體分析，關(guān)系的協(xié)調(diào)是貫穿于整個過程中的始終的。在整個過程完成之后，通過實施的結(jié)果和意圖之間的對比，如果相符則表示目標(biāo)完成，否則應(yīng)該進(jìn)行必要的修改，這時當(dāng)然還包括對目標(biāo)的合理性進(jìn)行分析，若目標(biāo)存在問題，則應(yīng)該修改目標(biāo)，否則應(yīng)對其它的步驟進(jìn)行修改，直到目標(biāo)實現(xiàn)為止。

2、通過WSR方法論的應(yīng)用實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)管理的規(guī)范

2.1通過WSR方法論對房地產(chǎn)企業(yè)的管理進(jìn)行分解

在房地產(chǎn)中企業(yè)中，應(yīng)用WSR方法論進(jìn)行管理，首先應(yīng)從物理、事理和人理這三個方面進(jìn)行分解，下面將從三個方面對房地產(chǎn)企業(yè)管理中的相關(guān)因素進(jìn)行分析，為后面的實施奠定基礎(chǔ)。

2.1.1物理

在房地產(chǎn)企業(yè)中，物理主要包括：第一，房地產(chǎn)在開展所有經(jīng)營活動的過程中，都必須建立在遵循相關(guān)法律法規(guī)（土地管理相關(guān)法規(guī)、經(jīng)濟法、房地產(chǎn)銷售相關(guān)法規(guī)、合同法等）的前提下；第二，企業(yè)的辦公條件，這主要是指企業(yè)所有的硬件和軟件設(shè)施；企業(yè)所有員工的技術(shù)條件以及企業(yè)所有以經(jīng)營活動中的開發(fā)流程；第三，國家房地產(chǎn)的經(jīng)濟形勢，這主要包括準(zhǔn)備開發(fā)地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的土地政策、其它競爭企業(yè)的實力、市場的消費實力、客戶類型、物業(yè)類型以及消費傾向等。

2.1.2事理

在房地產(chǎn)企業(yè)中，事理主要包括：第一，設(shè)計組織結(jié)構(gòu)以及構(gòu)建規(guī)章制度、企業(yè)文化以及愿景；第二，開發(fā)環(huán)節(jié)的實施方法，這主要包括如何獲取土地、設(shè)計的確定、工程招投標(biāo)工作的開展方式的確定、造價核算審計等工作開展方式的確定、施工管理開展的方法以及銷售方式的確定等；第三，企業(yè)所有員工工作方法以及考核方法的制定等；第四，員工工作能力的提高以及培訓(xùn)工作；第五，企業(yè)和其它相關(guān)單位（設(shè)計單位、材料供應(yīng)單位、施工單位、監(jiān)理單位、銀行、土地以及政府都相關(guān)機構(gòu)等）之間合作合同的擬定；第六，向部門和員工下達(dá)的目標(biāo)，這也作為考核的基本依據(jù)。

2.1.3人理

在房地產(chǎn)企業(yè)中，人理主要包括：第一，企業(yè)員工對企業(yè)文化和愿景的理解以及員工意識和企業(yè)目標(biāo)的一致性；第二，員工對企業(yè)的認(rèn)同程度以及忠誠程度；第三，員工之間溝通以及人際關(guān)系的協(xié)調(diào)；第四，企業(yè)和各相關(guān)單位（設(shè)計單位、材料供應(yīng)單位、施工單位、監(jiān)理單位、銀行、土地以及政府都相關(guān)機構(gòu)等）關(guān)系的維護(hù)等。

2.2依據(jù)WSR方法論的基本步驟開展管理活動

在對WSR方法論以及其在房地產(chǎn)企業(yè)中的情況形成了充分的認(rèn)識之后，可以將其應(yīng)用與房地產(chǎn)的管理當(dāng)中。第一，理解意圖，主要包括房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)意圖的理解，也就是指企業(yè)希望在市場上處于什么樣的位置，也包括對領(lǐng)導(dǎo)意圖、目標(biāo)客戶以及員工意圖的理解。只有對所有相關(guān)者的意圖充分理解之后，才能進(jìn)行圍繞這個意圖來開展所有的后續(xù)活動；第二，根據(jù)意圖，將和意圖相符合的目標(biāo)制定出來，這主要包括企業(yè)在行業(yè)中想要達(dá)到的地位、占有率以及行業(yè)認(rèn)同度等目標(biāo)。對產(chǎn)品以及目標(biāo)客戶進(jìn)行市場定位，然后將財務(wù)經(jīng)濟效益目標(biāo)制定出來；第三，為了實現(xiàn)所指定的目標(biāo)，進(jìn)行調(diào)查分析，這里所說的調(diào)查同時包括內(nèi)部調(diào)查和外部調(diào)查，也就是要做到全面調(diào)查分析。其中內(nèi)部調(diào)查主要是對企業(yè)所處的行業(yè)地位、資金情況、員工素質(zhì)以及項目的可行性等進(jìn)行調(diào)查分析；而外部調(diào)查主要是對原材料供應(yīng)環(huán)境、目標(biāo)客戶以及工程技術(shù)條件等進(jìn)行調(diào)查。做好對內(nèi)外部的全面調(diào)查，為后續(xù)策略的創(chuàng)建提供可靠的參考依據(jù)；第四，在進(jìn)行了全面的調(diào)查分析之后，進(jìn)行策略的創(chuàng)建，這主要包括對土地獲取、融資、設(shè)計管理、施工管理、成本管理、營銷以及物業(yè)管理等策略的擬定；第五，接下來就是解決方案的提出，這主要包括土地競拍方案、融資計劃、設(shè)計方案、施工圖紙設(shè)計、招標(biāo)文件的編制、施工管理方案的制定、專項方案的提出以及營銷方案的制定等；第六；實施，在實施的整個過程中，要始終和所指定的目標(biāo)意圖相一致，當(dāng)然在實施的過程中，如果發(fā)現(xiàn)所制定的意圖存在一定的問題，可進(jìn)行必要的修改，以保證所有活動的開展；第七，在房地產(chǎn)企業(yè)中，在以上的這些步驟中，都離不開關(guān)系的協(xié)調(diào)，關(guān)系的協(xié)調(diào)是貫穿整個過程中的。

結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)想要在競爭日益激烈的市場中長期立足并占有充分的競爭優(yōu)勢，就必須要提高自己的綜合實力，這當(dāng)然離不開優(yōu)質(zhì)高效的管理。而事實上，房地產(chǎn)企業(yè)管理是非常復(fù)雜的，基于WSR方法論的特點對其進(jìn)行分解，可以使其結(jié)構(gòu)化規(guī)范化。在WSR方法論的應(yīng)用中，要注意他們之間是相關(guān)聯(lián)的，同時也是有區(qū)別的，需要共同作用，才能使其作用在最大限度上得到發(fā)揮，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合管理水平。（作者單位：1.成都航空職業(yè)技術(shù)學(xué)院；2.成都師范學(xué)院）

參考文獻(xiàn)

[1] 竹隰生，劉念.WSR方法論在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的應(yīng)用[J].價值工程.2012（5）.

[2] 榮玫，韓傳峰.基于WSR基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)管理研究[J].華東經(jīng)濟管理.20ll（6）.

[3] 顧基發(fā)，唐錫晉，朱正祥.物理一事理一人理系統(tǒng)方法論綜述[J].交通運輸系統(tǒng)工程與信息.2007（16）.

[4] 張彩江，孫東川.WSR方法論的一些攝念和認(rèn)識[J].系統(tǒng)工程.200l（6）.

第7篇：房地產(chǎn)管理企業(yè)分析范文

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險管理 財務(wù)預(yù)算

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險概述

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務(wù)風(fēng)險主要集中在投資開發(fā)過程之中，因為潛在的各種不受控的內(nèi)部因素與外部因素的影響而導(dǎo)致其財務(wù)狀況發(fā)生惡化，進(jìn)而使得企業(yè)的實際收益與所預(yù)期的收益之間產(chǎn)生較大的差值，從而影響企業(yè)的經(jīng)濟效益而引發(fā)的一系列風(fēng)險?？陀^的講，財務(wù)風(fēng)險是不可避免的，但是通過提高財務(wù)管理的水平、提升財務(wù)人員的素質(zhì)、最小化財務(wù)風(fēng)險等措施可以減小其所造成的影響，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常運行，實現(xiàn)企業(yè)利潤與價值的最大化。

一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險具有如下幾個特點：風(fēng)險不確定性、風(fēng)險可控性、資本構(gòu)成不合理、資金周轉(zhuǎn)周期較長。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險大多是由于其財務(wù)成本的變化給企業(yè)所帶來的各種損失，主要包括：利率風(fēng)險、稅率變動風(fēng)險、政策性風(fēng)險、通脹風(fēng)險、償還賬務(wù)風(fēng)險、投資風(fēng)險、運營風(fēng)險、利潤分配風(fēng)險。流動性風(fēng)險及施工風(fēng)險[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理常見問題

（1）企業(yè)資金構(gòu)成不合理，負(fù)債率過高

已有數(shù)據(jù)表明，債務(wù)資本在房地產(chǎn)企業(yè)籌資來源中所占到比重已經(jīng)高達(dá)80%，這一數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的水平。其原因一方面是因為房地產(chǎn)行業(yè)對于資金的需求量巨大，同時資金回籠速度較慢，因此房地產(chǎn)企業(yè)往往在建設(shè)過程中大量透支信貸資金，從而使得權(quán)益資本所占的比重急速下降，債務(wù)風(fēng)險大為增加。

（2）財務(wù)預(yù)算管理制度不完善

部分房地產(chǎn)企業(yè)存在對于財務(wù)預(yù)算的重要性缺乏認(rèn)識，一旦出現(xiàn)預(yù)期收益難以達(dá)到，則無法從財務(wù)指標(biāo)中細(xì)化分析，更無法實現(xiàn)對于企業(yè)未來償債能力、利潤率等進(jìn)行預(yù)測，也就難以實現(xiàn)對于日常資金的科學(xué)管理，最終將會使得企業(yè)成本大幅提升，從而影響效益造成虧損。

（3）對于日常資本管理不到位

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對于資金的管理意識淡漠，使得盲目投資、資金浪費的現(xiàn)象時而發(fā)生，而在項目開發(fā)過程中，缺乏對于資金的有效監(jiān)管，進(jìn)而使得資金的利用率低下。再加上房地產(chǎn)企業(yè)的在形勢好轉(zhuǎn)的情況下，任意增發(fā)或新設(shè)項目，導(dǎo)致企業(yè)對于財務(wù)風(fēng)險的掌控能力大大降低。

（4）財務(wù)管理人員素質(zhì)參差不齊

部分房地產(chǎn)企業(yè)由于相關(guān)的財務(wù)主管思維觀念老化、知識陳舊，對于財務(wù)管理信息化、軟件化認(rèn)知能力差，在這一情況下，企業(yè)的實際經(jīng)營狀況與財務(wù)現(xiàn)狀很難得到真實、實時的反映，進(jìn)而導(dǎo)致決策層在分析判斷時極易造成決策失誤，以方大財務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因分析

引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的因素主要可分為外部因素與內(nèi)部因素，其中外部因素具體為宏觀經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境、市場環(huán)境、自然環(huán)境等；內(nèi)部因素具體為財務(wù)管理水平、風(fēng)險決策水平、資本結(jié)構(gòu)及企業(yè)的經(jīng)營能力等。

1.外部因素

房地產(chǎn)企業(yè)作為一個政策主導(dǎo)性行業(yè)，其關(guān)乎著國計民生，故而它的發(fā)展?fàn)顩r與政府的政策制定與實施之間緊密相關(guān)。政策的影響對于房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展是最為重要的，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該實時觀察經(jīng)濟政策的變化，隨著抓緊各種投資機會，防止財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。在市場因素方面，房地產(chǎn)企業(yè)在項目選擇時一定要定位明確，健全相關(guān)的配套設(shè)施，制定有效合理的符合市場的發(fā)售政策，尤其是在市場低迷的情況下，應(yīng)更加注重市場的重要性，慎重選擇投資時機，以盡可能的規(guī)避風(fēng)險。

2.內(nèi)部因素

資金對于企業(yè)而言其重要性不言而喻，相應(yīng)地財務(wù)管理工作的水平直接決定了企業(yè)發(fā)展的快慢。我國的房地產(chǎn)企業(yè)是政策支柱性產(chǎn)業(yè)，故而在房地產(chǎn)行業(yè)中國有企業(yè)或是國有控股企業(yè)在其中占據(jù)了大多數(shù)。而國有企業(yè)在發(fā)展過程中所積累的一些弊端，比如組織機構(gòu)冗余、人浮于事、內(nèi)部監(jiān)督不利、效率低下等不利因素都或多或少的影響著房地產(chǎn)企業(yè)的實際運行，進(jìn)而造成房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)各個分公司直接盲目申請與利用資金，忽視長遠(yuǎn)發(fā)展，隨意分配收益等等。此外有些企業(yè)對于財務(wù)管理的認(rèn)識度不足，認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤主要取決于所謂的機遇，在實際管理過程中實行粗放式的管理機制，風(fēng)險抵御程度相對較差。

誘發(fā)財務(wù)風(fēng)險的因素有很多，而決策則是其中比較重要的一種。受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境的波動與實際財務(wù)狀況信息獲取的不準(zhǔn)確、延時等因素的制約，再加上確定投資開發(fā)之前未能進(jìn)行系統(tǒng)全面的調(diào)研，由于決策失誤所導(dǎo)致的企業(yè)經(jīng)濟利益受到損失的現(xiàn)象時有發(fā)生。不僅所投資的成本難以順利足額的收回，嚴(yán)重時甚至?xí)霈F(xiàn)企業(yè)資金鏈斷裂的危機，產(chǎn)生無可估量的損失。因此，企業(yè)應(yīng)不斷增強財務(wù)風(fēng)險決策的能力，積極引入專業(yè)的風(fēng)險領(lǐng)域人員，提升自身的決策水平。

房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)周期較長，從購得土地、選擇好的投資項目一直到竣工為止，常常要經(jīng)歷一個甚至是好幾個會計年度。在整個生命周期內(nèi)，企業(yè)往往要與多家企業(yè)合作，此外為了保證項目的施工進(jìn)度，房屋的質(zhì)量以及周邊居民的生活環(huán)境，整個開發(fā)過程必須有眾多職能部門的監(jiān)督。如果企業(yè)在此過程中，無法較好的協(xié)調(diào)與不同單位之間的關(guān)系，勢必導(dǎo)致相關(guān)問題的產(chǎn)生。一旦如此，必然使得施工周期被認(rèn)為延長，與之相關(guān)的人力物力等成本都將相應(yīng)地增加，投資利潤率降低，嚴(yán)重時甚至?xí)飘a(chǎn)清算。因此，企業(yè)的自身經(jīng)營能力對于項目的建設(shè)開發(fā)至關(guān)重要。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范與管理對策研究

1.優(yōu)化資金構(gòu)成，擴展資金渠道

一般情況下，財務(wù)風(fēng)險的程度與資本成本中權(quán)益資本的比重構(gòu)成正比關(guān)系的，在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)企業(yè)可嘗試通過信托基金及自身信貸記錄擴展資金渠道，從而實現(xiàn)降低債務(wù)資本導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識到自身的風(fēng)險抵御能力，對于權(quán)益資本與信貸資本比重實現(xiàn)科學(xué)化、最優(yōu)化的統(tǒng)籌與管理，實現(xiàn)盡可能地降低財務(wù)風(fēng)險。

2.完善財務(wù)預(yù)算制度，有效預(yù)防風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在施工建設(shè)過程中，應(yīng)避免只關(guān)注工期及工程質(zhì)量而忽略財務(wù)管理預(yù)算的問題，從而有效避免出現(xiàn)在建項目中途清算，導(dǎo)致企業(yè)利潤受到損傷。相關(guān)財務(wù)管理人員在項目投資之前即應(yīng)有效開展資金籌集、使用、成本收入比、利潤分配等相關(guān)工作的統(tǒng)籌安排。在項目預(yù)算上應(yīng)該統(tǒng)籌全局，對于整個建設(shè)過程的所有工作進(jìn)行預(yù)算分析，以有效降低應(yīng)決策不當(dāng)所引起的風(fēng)險。

3.加強對于流動性資金的管理，切實提高資金利用率

在日常運營過程中，應(yīng)切實重視資金的流動性管理，嚴(yán)格執(zhí)行資金的計劃，努力滿足運營管理對于資金的需求。對于大筆資金的往來需要加強財務(wù)稽核，做好銀行對賬，保證項目應(yīng)需資金的充沛。此外，要制定合理的應(yīng)收賬款政策，減少資金的浪費與低效率使用，提高資金的周轉(zhuǎn)率，規(guī)范相關(guān)的報賬管理流程及資金使用透明度，確保在建項目的順利進(jìn)行。

4.提高相關(guān)人員的財務(wù)管理意識及能力

財務(wù)管理人員應(yīng)完善三大基本報表，決策者應(yīng)有效利用三大基本報表進(jìn)行相關(guān)風(fēng)險決策能力分析。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在積極引進(jìn)高素質(zhì)人才的同時努力提高所在人員的專業(yè)技能，增強其專業(yè)能力及信息化管理的意識與技能。此外應(yīng)在觀念上正正真真重視財務(wù)管理的作用，切實補上企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理這塊短板，有效減少企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生頻率。

參考文獻(xiàn)：

[1]史映旗.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理研究.中國高新技術(shù)企業(yè).2008（02）：79-83.

[2]胥朝陽，王靜.財務(wù)管理原理.武漢：武漢理工大學(xué)出版社.2006.

[3]樊幻靈.中國房地產(chǎn)金融.開發(fā)與經(jīng)營.2010（01）：25-27.

第8篇：房地產(chǎn)管理企業(yè)分析范文

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)部門;政工隊伍;內(nèi)部管理;制度建設(shè)

一、引言

我國房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展已有四十年的歷史，隨著房產(chǎn)企業(yè)的迅速壯大，企業(yè)前期沒有注意的問題也漸漸暴露了出來，很多知名的房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中退卻了光環(huán)，房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)歷了幾度低迷。企業(yè)的管理與隊伍的建設(shè)都是企業(yè)發(fā)展的動力，同時也決定著房產(chǎn)企業(yè)下一步的生死。

二、房產(chǎn)部門內(nèi)部政工隊伍現(xiàn)狀

房產(chǎn)企業(yè)雖然發(fā)展的時間比較長，但真正知名的房地產(chǎn)企業(yè)還比較少，主要的原因是企業(yè)沒有重視企業(yè)內(nèi)部政工人事和隊伍建設(shè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)性人才缺失，以及政工隊伍在思想教育上不夠先進(jìn)，甚至內(nèi)部還暴露出腐敗問題。

三、房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部存在的問題

(一)房產(chǎn)部門內(nèi)部管理及制度的完善。由于長期內(nèi)部控制不能產(chǎn)生直接的經(jīng)濟價值，而間接的收益需要長期的時間才能看出，很多的房地產(chǎn)企業(yè)于是把重心放在了房地產(chǎn)商品的開發(fā)和銷售這一塊，因此它們在追求收益的時候容易片面地將企業(yè)的內(nèi)部控制理解為成本控制或者內(nèi)部控制，這種片面的理解會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)過分追求利益實現(xiàn)的最大化，或者加強了內(nèi)部權(quán)力的集中化，這種行為都會束縛房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，影響房地產(chǎn)的品牌價值或者激發(fā)內(nèi)部的矛盾，都是非常不利于房地產(chǎn)企業(yè)管理的。企業(yè)沒有形成完整的制度建設(shè)也是當(dāng)前我國房地產(chǎn)部門一直存在的問題，某些企業(yè)只具備一些基本的內(nèi)部管理制度，像有些企業(yè)具備了財務(wù)管理制度，但是在財務(wù)控制的評價制度上卻沒有詳細(xì)的描述.以及經(jīng)濟合同上的內(nèi)容不明確，這都是現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)重的問題。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理及制度在理解上要比較全面，現(xiàn)在很多的企業(yè)在認(rèn)知上有很大的欠缺，例如企業(yè)在制度上沒有規(guī)范說明事前的預(yù)防控制，從而習(xí)慣性有事態(tài)嚴(yán)重時對事情控制的陋習(xí)很影響房產(chǎn)部門的執(zhí)行力。

(二)隊伍建設(shè)松散。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)屬于初期發(fā)展階段，缺少憂患意識，因此風(fēng)險意識還很淡薄，房地產(chǎn)部門內(nèi)部管理上更是普遍意識不清，對完善房地產(chǎn)企業(yè)管理制度更是毫無警覺。缺乏系統(tǒng)性、全局性的房產(chǎn)部門內(nèi)部急需提高憂患感，沒有憂患意識，就沒有主動積極、系統(tǒng)地進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的制度改進(jìn)。因此，在整個的房產(chǎn)企業(yè)的隊伍建設(shè)上缺乏一定的紀(jì)律，造成房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的凌亂。

(三)政工人事人員慵懶。房產(chǎn)企業(yè)長期由于不重視企業(yè)的思想政治建設(shè)，工業(yè)內(nèi)部的政工人事在企業(yè)內(nèi)的執(zhí)行力就會降低，政工人事權(quán)利就會削弱，慢慢整個政工人事人員會慵懶。思想政治建設(shè)是企業(yè)內(nèi)部組織凝聚力的核心建設(shè)，而企業(yè)弱化了內(nèi)部的政工人事會造成員工與企業(yè)的間隙，久而久之，非常不利于企業(yè)的長期發(fā)展，嚴(yán)重危害了企業(yè)的效率。無論是房地產(chǎn)企業(yè)，還是其他的企業(yè)，一定要做好管理秩序上的調(diào)整，要有嚴(yán)格的管理制度來約束人員的素質(zhì)。

(四)房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)氣不正。由于長期只注重抓經(jīng)濟效益，對于內(nèi)部思想政治和黨團(tuán)組織的建設(shè)較弱，導(dǎo)致行業(yè)在發(fā)展當(dāng)中，經(jīng)常發(fā)生違紀(jì)違法的行為，內(nèi)部管理松散，文化缺失，信仰不足，導(dǎo)致經(jīng)營信譽不佳，質(zhì)量不高，風(fēng)氣不正，影響整個行業(yè)的健康發(fā)展。

(五)隊伍內(nèi)部思想有待提高。房產(chǎn)企業(yè)一直是國家稅收的重要來源，也是國民經(jīng)濟增長的主要產(chǎn)業(yè)，所以長期以來，房產(chǎn)企業(yè)在思想建設(shè)上疏于管理，房產(chǎn)內(nèi)部的政工干部過去一直處于閑置，致使企業(yè)隊伍建設(shè)出現(xiàn)很多弊病，隊伍的思想先進(jìn)性有待提高，內(nèi)部的秩序紊亂，企業(yè)的文化缺失，嚴(yán)重影響到了房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

四、房產(chǎn)的內(nèi)部管理和制度建設(shè)的措施

(一)強化隊伍管理。房產(chǎn)企業(yè)隊伍長期的慵懶會引發(fā)很多的問題，因此，在隊伍管理上要進(jìn)行約束。相比傳統(tǒng)的管理模式而言，企業(yè)的內(nèi)部隊伍建設(shè)太過于松弛，企業(yè)缺乏相應(yīng)的制度約束，在管理上要防止隊伍的腐敗之風(fēng)，也要防止隊伍的不作為，要設(shè)立相應(yīng)的獎懲機制從而調(diào)動內(nèi)部的參與性，并提升政工人事的職能，最好是定期安排政工人事干部對企業(yè)隊伍進(jìn)行思想政治教育。

(二)改善思想政治工作。隊伍的純潔決定了企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵布局，企業(yè)要做好內(nèi)部干部廉潔工作建設(shè)，充分發(fā)揚一個優(yōu)秀政工人員的作風(fēng)，使整個企業(yè)的思想得到進(jìn)化，企業(yè)才能進(jìn)一步做大、做強，只有企業(yè)管理干部作風(fēng)沒有問題，企業(yè)的員工才能更相信企業(yè)，他們才能將自己奉獻(xiàn)給企業(yè)，才能為企業(yè)不斷提供動力，企業(yè)才能經(jīng)久不衰。

(三)深化管理及制度改革。嚴(yán)格管理企業(yè)，在創(chuàng)新上實現(xiàn)管理制度的現(xiàn)代化，促使房產(chǎn)企業(yè)由傳統(tǒng)的管理模式成功過渡到現(xiàn)代企業(yè)管理模式。強化房產(chǎn)部門內(nèi)部管理是實現(xiàn)現(xiàn)代化企業(yè)制度的必要性要求，也是現(xiàn)代企業(yè)必須要走的路，合理完善、嚴(yán)密分工的房產(chǎn)部門是現(xiàn)代化企業(yè)能夠在現(xiàn)代大轉(zhuǎn)型浪潮中成功升級的保障，企業(yè)的經(jīng)營管理是企業(yè)發(fā)展的心臟，房產(chǎn)內(nèi)部管理及制度是企業(yè)經(jīng)營管理制度中重要的組成部分，企業(yè)的凝聚力正是依靠這樣的制度來保障得以實現(xiàn)的。嚴(yán)格的企業(yè)管理，制度上加快完善能夠?qū)⑵髽I(yè)帶入核心增長點的前沿，為企業(yè)新的發(fā)展做好奠基。合理的管理制度，能夠有利于人才的吸引。高能力和素質(zhì)的人才是企業(yè)的未來發(fā)展的動力，有利于營造企業(yè)員工良好的工作環(huán)境，極利于企業(yè)的高速運轉(zhuǎn)，為企業(yè)業(yè)績的良心發(fā)展注入了強心劑，對于企業(yè)的日常效率也是大有益處，進(jìn)而大大提高企業(yè)的營業(yè)額，并進(jìn)一步加快企業(yè)的轉(zhuǎn)型，為企業(yè)的壯大發(fā)展提供了強大的幫助。房產(chǎn)部門內(nèi)部管理制度的靈活性可以注重培養(yǎng)廣大人才，當(dāng)今，在房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競爭中，企業(yè)的人才是企業(yè)發(fā)展的血液，對于能夠承接大任的人才是企業(yè)綜合發(fā)展的最好養(yǎng)料，也是公司得以延續(xù)的保障。提高房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理及制度建設(shè)，有利于客戶對公司的滿意度與忠誠度加分。著名的廣告設(shè)計師說過最優(yōu)秀的廣告就是不做廣告，意思就是企業(yè)良好的品牌效應(yīng)是廣大消費者最樂意購買的產(chǎn)品，往往具有品牌價值的企業(yè)不會花過多的時間去打廣告。品牌價值是客戶長期對企業(yè)業(yè)務(wù)品質(zhì)的綜合性認(rèn)可度的衡量，公司想要有品牌價值就必須注重產(chǎn)品的核心競爭力以及服務(wù)品質(zhì)，而這些要想發(fā)展，就需要企業(yè)內(nèi)部文化的引導(dǎo)，歸根到底還是需要房產(chǎn)部門內(nèi)部的管理及制度上的建設(shè)。企業(yè)的制度建設(shè)與企業(yè)的人才資源以及企業(yè)的形象是相輔相成的。

(四)樹立廉潔公平的企業(yè)風(fēng)氣。房產(chǎn)企業(yè)隊伍的廉潔是保障企業(yè)內(nèi)部團(tuán)結(jié)的重要力量，房產(chǎn)部門應(yīng)該努力發(fā)揚公平、公正的企業(yè)風(fēng)氣，建立合理的廉潔機制，隊伍企業(yè)內(nèi)部存在的不正之風(fēng)要嚴(yán)厲打擊，絕不姑息一切損害隊伍建設(shè)的萌芽。建立完備的監(jiān)督機制，無論是政工干部，還是人事，對于存在違反紀(jì)律的人員要堅決查處，嚴(yán)格查辦。只有企業(yè)內(nèi)部的廉潔，才能為企業(yè)的發(fā)展謀求可能。

五、結(jié)語

房產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部建設(shè)是提升隊伍水平，杜絕企業(yè)內(nèi)部混亂，加強隊伍建設(shè)，強化企業(yè)凝聚力的重要舉措，也是企業(yè)發(fā)展壯大的堅實基礎(chǔ)。房產(chǎn)企業(yè)在激烈的競爭中要想取得優(yōu)異的成績，就必須要在企業(yè)的內(nèi)部管理制度上有一定的優(yōu)越性，完善管理制度是企業(yè)內(nèi)部文化的核心，也是打造企業(yè)品牌文化的重要條件。

【參考文獻(xiàn)】

［1］朱玲玲．當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)的必要性及對策研究［J］．經(jīng)營管理者，2015，12(17):237～238

第9篇：房地產(chǎn)管理企業(yè)分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建筑企業(yè) 營改增 成本管理 應(yīng)對措施

營改增于2012年1月1日在上海拉開帷幕，經(jīng)過一次又一次的改革，現(xiàn)已基本實現(xiàn)營改增的全覆蓋。房地產(chǎn)建筑業(yè)雖是傳統(tǒng)行業(yè)但近幾年來不斷發(fā)展已成為支撐我國經(jīng)濟的重要行業(yè)，在房地產(chǎn)建筑業(yè)推行營改增必然在建筑業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)模式、特殊項目模式、成本費用、制度流程、財務(wù)指標(biāo)、資金使用、會計核算、稅務(wù)管理等方面產(chǎn)生影響。

建筑業(yè)營改增會確保稅負(fù)只減不增，因為這是這一時期營改增的基本要求。減稅后的好處可能被產(chǎn)業(yè)鏈上各組成部分所共享。

一、營改增對房地產(chǎn)建筑企業(yè)成本管理的影響

（一）造成房地產(chǎn)建筑企業(yè)周轉(zhuǎn)資金緊張

由于我國現(xiàn)階段的城市化建設(shè)水平和經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r尚未達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平，因此造成了我國房地產(chǎn)建筑業(yè)資金到位時間與繳納稅收時間不在一個時間段。這就需要企業(yè)在建筑完成之前就準(zhǔn)備好需繳納的稅收，從而大大影響到了企業(yè)施工的進(jìn)度拉長了施工時間，對企業(yè)的生存帶來巨大的挑戰(zhàn)。

營改增后，行業(yè)的經(jīng)營凈現(xiàn)金流將會增加，但會造成資金流通不暢的問題，會增加企業(yè)的風(fēng)險，但國企的影響會小于民營企業(yè)。21世紀(jì)的中國企業(yè)之間的競爭愈加的激烈，一旦建筑企業(yè)因為資金流通不暢，必然會使企業(yè)的收支平衡被打破，而一旦收支平衡被打破，就會造成企業(yè)的收益不能供應(yīng)建筑企業(yè)下一季度的建筑投入，從而影響到企業(yè)的下一步計劃，這就會使企業(yè)進(jìn)入惡性循環(huán)，影響到企業(yè)的生存根本。

（二）使房地產(chǎn)建筑企業(yè)的成本計算更為的復(fù)雜和困難

很明顯的是自從在建筑企業(yè)推行營改增的稅收方式后，加大了稅收的計算難度，需要稅務(wù)核算人員懂得大量的計算知識，尤其是對于營改增的基礎(chǔ)知識以及核算原理的掌握。這樣不僅加大了建筑施工企業(yè)的計算難度還會促使計算問題的不斷出現(xiàn)，也會增多對專業(yè)人員的成本投入，加大企業(yè)的稅務(wù)核算成本，加大企業(yè)的資金流出。

營改增的自驗要從確保收入及時入賬、銷項稅金計提正確、抵扣規(guī)范、查驗是否有屬于職工福利或用于非應(yīng)稅項目、免稅項目的購進(jìn)貨物抵扣了進(jìn)項稅而未做進(jìn)項稅轉(zhuǎn)出處理、確保應(yīng)交增值稅賬面數(shù)與申報數(shù)一致、發(fā)票開具規(guī)范等各個方面入手，過程十分的復(fù)雜。

（三）房地產(chǎn)建筑企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)中可用于抵扣的成本占比過低

從查看當(dāng)前建筑企業(yè)的成本構(gòu)成中可以發(fā)現(xiàn)，在總成本中占比比例最高的是材料費，然后是人工成本費用，而機械費用成本構(gòu)成比重較低。那么，從這一層面上來講，若想提高機械費用有機成本的構(gòu)成比重，則必須相對減少對勞動力的投入，加大生產(chǎn)資料在建筑企業(yè)的比重，從而增加企業(yè)可用于抵扣的進(jìn)項稅額，減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。機械使用費用在企業(yè)成本構(gòu)成比率中占比較高的企業(yè)在稅改以后企業(yè)整體稅負(fù)則有可能會下降；但是一些小型企業(yè)，或者機械費用成本構(gòu)成占比較低的建筑企業(yè)的稅負(fù)將會增加，從而導(dǎo)致其難以繼續(xù)生存下去。

（四）房地產(chǎn)建筑企業(yè)的部分成本支出難以獲得進(jìn)項稅額抵扣

“營改增”的實施是國家為了有效解決重復(fù)征稅、從根本上減輕企業(yè)的稅負(fù)壓力、使得企業(yè)能夠獲得更加公平合理的發(fā)展機會而采取的一項財政政策。從理論上來講，稅改后企業(yè)所承擔(dān)的稅負(fù)應(yīng)該會有所降低。但事實上，由于建筑企業(yè)所處的復(fù)雜的發(fā)展環(huán)境，使企業(yè)發(fā)生的部分成本無法獲得進(jìn)項稅額抵扣，比如建筑施工單位所購買石材、砂等材料因受客觀條件約束，還要采取現(xiàn)金交易的方式，所以多由施工項目所在地的老百姓來供應(yīng)，，往往無法取得有效抵扣憑證。除此以外，建筑企業(yè)因其工作環(huán)境的特殊性，部分財務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)較低，對增值稅相關(guān)知識的認(rèn)識不足，內(nèi)部管理較為松散等均會影響到企業(yè)的稅負(fù)。

二、建筑企業(yè)營改增下的應(yīng)對措施

（一）改進(jìn)建筑企業(yè)會計核算

為適應(yīng)增值稅的要求，企業(yè)要合理的設(shè)置會計崗位，培養(yǎng)優(yōu)秀的核算人員。除此之外，企業(yè)自身還應(yīng)該對核算項目作出調(diào)整。首先，企業(yè)可以在應(yīng)交增值稅下增加進(jìn)項稅額、減免稅額、已交稅額、營改增抵減稅額、轉(zhuǎn)出未交增值稅、進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出、轉(zhuǎn)出多交增值稅等詳細(xì)的項目，以確保建筑企業(yè)增值稅的詳細(xì)記錄。其次，還要對企業(yè)的減稅免稅項目進(jìn)行核算，確保項目的準(zhǔn)確和完備。

還要加強增值稅關(guān)于發(fā)票的管理，培訓(xùn)更多的企業(yè)辦稅人員進(jìn)行網(wǎng)上認(rèn)證，這樣做可以節(jié)省辦稅人員往返辦稅服務(wù)廳的時間，提高企業(yè)發(fā)票認(rèn)證的效率，可以與時展接軌，更好的認(rèn)證發(fā)票的真?zhèn)巍?/p>

（二）增加硬件設(shè)備的投入，提升企業(yè)核心競爭力

硬件設(shè)備技術(shù)手段是企業(yè)得以在經(jīng)濟活動中暢行的必要條件。房地產(chǎn)建筑企業(yè)與其他單位相比，施工生產(chǎn)所使用的機械設(shè)備所占比重更大。稅改后，不管是租賃的、還是外購的機械設(shè)備等均可以以17%的增值稅稅率與銷項稅額進(jìn)行抵扣，這要比稅改后建筑業(yè)既定的11%的稅率整整高了6個點。從這一角度來看，國家實施“營改增”對房地產(chǎn)建筑企業(yè)發(fā)展影響巨大、意義深遠(yuǎn)。故此，房地產(chǎn)建筑企業(yè)應(yīng)該不失時機進(jìn)行更新舊設(shè)備、購進(jìn)新設(shè)備，加強企業(yè)硬件設(shè)備的構(gòu)建，一方面能夠提高企業(yè)的機械化水平和生產(chǎn)效率，同時也使企業(yè)能夠獲得足夠多的進(jìn)項稅額進(jìn)行抵扣，從而降低企業(yè)稅負(fù)。此外，新設(shè)備的更新不僅能夠提高房地產(chǎn)建筑企業(yè)的生產(chǎn)水平與工作效率，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟價值，同時新設(shè)備的引進(jìn)有利于減少能源的消耗與排放，降低環(huán)境污染。所以，房地產(chǎn)建筑企業(yè)應(yīng)該抓住這一發(fā)展機遇，加快設(shè)備的改造與技術(shù)手段的更新，不斷加大新技術(shù)的研發(fā)力度。

與此同時，房地產(chǎn)建筑企業(yè)要努力加快信息化建設(shè)的進(jìn)程，用現(xiàn)代化的管理手段提升企業(yè)層次。針對房地產(chǎn)建筑企業(yè)項目多、分布廣的特點，企業(yè)要有意識的加大信息化建設(shè)的投入，加快信息化平臺的建設(shè)速度。有針對性地加強信息化建設(shè)能有效提高員工的工作效率與工作質(zhì)量。房地產(chǎn)建筑企業(yè)應(yīng)注意構(gòu)建信息化管理平臺，不斷提高對子分公司和項目組的整合與聯(lián)系。

（三）做好建筑企業(yè)在采購原料時的籌劃

新時期企業(yè)的發(fā)展還需要延長企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，可以增設(shè)原材料的子公司。營改增后規(guī)定母（總）公司與子公司具有獨立的繳納增值稅的義務(wù)。房地產(chǎn)建筑業(yè)通過設(shè)立子公司不但可以使企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的縱深度增加，還可以拓寬企業(yè)的收入來源，增加公司的收入，并且可以實現(xiàn)企業(yè)增值稅稅收統(tǒng)籌的目的。這樣，當(dāng)母公司在工程項目建設(shè)中向子公司采購原材料不僅可以避免增值稅進(jìn)項發(fā)票與企業(yè)全稱不一致的問題，還可以通過提高子公司工程材料價格的方法，獲取更多的進(jìn)項稅額抵扣，減少企業(yè)的建筑成本。

（四）對非核心業(yè)務(wù)實行外包，增加企業(yè)效益

非核心業(yè)務(wù)外包指的是將企業(yè)的非核心板塊的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)交給第三方專業(yè)化公司進(jìn)行運作的一種管理模式。非核心業(yè)務(wù)外包的廣泛使用使得許多知名企業(yè)均取得了較大的成功?！盃I改增”后，將房地產(chǎn)建筑企業(yè)的非核心業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)包給最有發(fā)展優(yōu)勢和資源充沛、經(jīng)驗成熟的、具有增值稅一般納稅人資格的專業(yè)企業(yè)，不僅實現(xiàn)了企業(yè)附屬部門的從屬業(yè)務(wù)與主要業(yè)務(wù)的分離，進(jìn)項稅額的有效抵扣，還提升了房地產(chǎn)建筑企業(yè)的盈利能力，有助于幫助企業(yè)實現(xiàn)企業(yè)的效益最大化。這樣，房地產(chǎn)建筑企業(yè)可以將更多的時間、精力、人力、資源等集中到核心板塊業(yè)務(wù)的發(fā)展上，為企業(yè)創(chuàng)造更高的價值。同時，房地產(chǎn)建筑企業(yè)盡量挑選能夠提供增值稅專用發(fā)票的的材料商，作為長期穩(wěn)定的合作伙伴，保證企業(yè)取得足夠多的可抵扣憑證。此外，房地產(chǎn)建筑企業(yè)也可以借助國家實施稅收政策調(diào)整的機會改變企業(yè)的管理模式，將企業(yè)的管理工作重心放在人工成本的降低上，最大限度的降低無法抵扣的成本費用支出，完善抵扣鏈條，增加企業(yè)經(jīng)濟效益。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)建筑企業(yè)若將營改增政策運用的好則可以減少企業(yè)的成本，增加企業(yè)的收入，加快國民經(jīng)濟的發(fā)展和轉(zhuǎn)型等方面有積極影響，但目前企業(yè)在營改增過程中成本費用、資金使用、會計核算、稅務(wù)管理等方面都存在問題，尤其是在企業(yè)成本管理方面產(chǎn)生了資金周轉(zhuǎn)緊張、稅收計算困難等不利影響，制約著企業(yè)成本的管理。所以為了發(fā)揮營改增對建筑企業(yè)的積極影響，減少不利影響，我們應(yīng)該改進(jìn)建筑企業(yè)的會計核算、加強增值稅的進(jìn)項稅額管理、做好建筑企業(yè)在采購原料時的籌劃。只有這樣才能更好地讓建筑企業(yè)規(guī)避風(fēng)險，在市場競爭愈加激烈的21世紀(jì)，占有一席之地，只有這樣我們的建筑企業(yè)才能取得長遠(yuǎn)持久的發(fā)展，獲取更多的企業(yè)利益。

參考文獻(xiàn)：

[1].李佩.“營改增”對房地產(chǎn)建筑企業(yè)成本管理的影響極其應(yīng)用[J].商，2016（12）