不動產(chǎn)管理風(fēng)險精選(九篇)

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第1篇：不動產(chǎn)管理風(fēng)險范文

摘要：自中國平安于2013年7月以2.6億英鎊買入英國倫敦金融城的標志性建筑-勞合社大樓之后，中國保險業(yè)企業(yè)開始頻繁出海購置不動產(chǎn)，并一躍成為中國對外房地產(chǎn)投資的主力軍。本文將對我國保險業(yè)海外房地產(chǎn)投資的現(xiàn)狀、進行房地產(chǎn)投資的原因及其存在的風(fēng)險進行全面的分析，并提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：TMT行業(yè)；海外并購；風(fēng)險

一、保險業(yè)海外不動產(chǎn)投資現(xiàn)狀

自2013年7月中國平安從以2.6億英鎊的高價購得倫敦金融城的標志性建筑之一―勞合社大樓后，中國保險業(yè)企業(yè)的目光開始紛紛投降海外不動產(chǎn)市場，且短短兩年時間內(nèi)，中國保險業(yè)企業(yè)已完成多筆影響巨大的海外不動產(chǎn)投資。中國進行海外不動產(chǎn)投資具有金額普遍較大，且投資標的多位于核心地段特點。中國保險業(yè)近兩年的主要海外不動產(chǎn)投資項目如下：

二、保險業(yè)進行海外不動產(chǎn)投資的原因

1.收益較高且相對穩(wěn)定：相對于其他投資而言，投資于不動產(chǎn)，尤其是商業(yè)物業(yè)比如寫字樓或酒店，其投資收益率高。以中國平安并購勞合社大樓為例，中國平安買下后將有超過三分之二會租給勞合社倫敦公司，根據(jù)其支付的租金估算，若能夠以相似的價格出租整座勞合社大樓，則中國平安可憑借租金收入在10年左右收回此次投資的成本，估算可得中國平安可以得到約6%～9%的年投資回報率，不可謂不高且收益穩(wěn)定。

2.國內(nèi)缺乏相匹配的標的：與進行海外不動產(chǎn)投資相比，國內(nèi)的不動產(chǎn)投資面臨投資回報率偏低的問題，以國內(nèi)大多數(shù)一線城市寫字樓市場為例，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市寫字樓市場的凈回報率目前只在4%至5%之間。

3.有助于抵御通脹：保險企業(yè)投資不動產(chǎn)在中長期內(nèi)，能夠在一定程度上抵御通貨膨脹。保險資金若投資于債券等一些具有固定利息的產(chǎn)品，其所獲得的實際收益是其名字收益減去通貨膨脹的影響之后的收益，在高通脹的情況下實際收益率還有可能為負，使保險資金不能實現(xiàn)保值增值，甚至?xí)H值。而投資于海外不動產(chǎn)，不動產(chǎn)的價格會隨著物價的普遍上漲而相應(yīng)的增加，從而抵消一部分通貨膨脹所帶來的損失。因此，在通貨膨脹較高的情況下，進行海外不動產(chǎn)投資是應(yīng)對通貨膨脹的一個重要手段。

4.政策的支持：2014年8月，保險業(yè)國十條公布，提出要進一步提升保險業(yè)的對外開放水平，使“引進來”和“走出去”能夠更好地結(jié)合。且在國十條6個月前，保監(jiān)會曾就保險業(yè)地對外投資水平作出規(guī)定，其要求保險資金境外投資余額合計不高于該公司上季末總資產(chǎn)的15%。按照此項規(guī)定，我國保險業(yè)在2015年初地總資產(chǎn)超過10萬億人民幣，但是目前其海外投資地比例只占總資產(chǎn)地10%左右，因此保險業(yè)還有相當(dāng)大地空間可以進行海外投資。

三、保險業(yè)海外不動產(chǎn)投資存在的風(fēng)險

1.流動性風(fēng)險：在進行海外不動產(chǎn)投資時，在所需投入的資金量較大，而收回投資所需要的時期較長，這就加大了投資資金的機會成本且降低了其變現(xiàn)能力，導(dǎo)致進行海外不動產(chǎn)投資的保險企業(yè)將要面臨較大的流動性風(fēng)險。如果保險公司突然面臨了較大規(guī)模的資金需求而必須將位于海外的不動產(chǎn)變現(xiàn)時，由于在海外信息的獲取較為困難可能難以尋找倒合適的交易對象，因此將很難以較為合理的價格將其出售，可能將不得不面臨被迫將其折價出售的選擇，而這一選擇將給使保險公司蒙受較大的損失。

2.匯率風(fēng)險：在海外投資不動產(chǎn)時，由于存在著匯兌的過程因此匯率的變動會引起投資收益的變化。而匯率又極其容易受到各種因素的影響而發(fā)生改變，比如各國政府的貨幣政策、財政政策、匯率政策以及國際市場供求關(guān)系等因素。因此，保險公司在進行海外不動產(chǎn)投資時，要對可能發(fā)生的匯率變動所帶來的風(fēng)險建立相對完善的防范機制來進行應(yīng)對。

3.利率風(fēng)險：利率風(fēng)險是指在進行海外不動產(chǎn)投資時由于市場利率的波動使保險公司投資收益發(fā)生變動的風(fēng)險，由于不動產(chǎn)投資所需的資金較多，所以可能面臨較大的利率風(fēng)險。一般來說，當(dāng)市場利率上升時，不動產(chǎn)等長期資產(chǎn)可能面臨資產(chǎn)縮水的狀況，由此保險公司將面臨損失。

4.人才缺乏風(fēng)險：保險公司在進行海外不動產(chǎn)投資時，需要各方面的專業(yè)人才統(tǒng)籌合作，而由于保險企業(yè)的海外不動產(chǎn)投資剛剛起步，可能會有專業(yè)人才缺乏的問題，使保險公司在項目的可行性和操作性方面處于信息不對稱的劣勢，使保險公司有可能蒙受損失。

5. 經(jīng)營風(fēng)險：保險公司進行海外不動產(chǎn)投資，在交易成功后如果選擇自己進行經(jīng)營管理，則使保險公司也面臨這這一方面較大的風(fēng)險。因為物業(yè)經(jīng)營管理從選擇項目、控制價格到確定客戶，每個環(huán)節(jié)都有其相應(yīng)的風(fēng)險，而保險公司缺乏進行這方面管理的經(jīng)驗，一旦經(jīng)營出現(xiàn)偏差和失誤，保險公司將會蒙受較大的損失。

四、建議

1. 投資前進行盡職調(diào)查：在保險企業(yè)進行海外不動產(chǎn)投資之前，一定要對投資標的進行詳細全面的調(diào)查，慎重進行選擇。需要進行調(diào)查的內(nèi)容主要包括，標的所在地的經(jīng)濟、政治、法律、行業(yè)發(fā)展等對不動產(chǎn)投資可能產(chǎn)生影響的各種因素等。保險企業(yè)務(wù)必要在科學(xué)、求實的基礎(chǔ)上做好投資項目的可行性研究和評估工作，以便盡可能獲取詳盡的信息，使企業(yè)能夠有充分的信息來判斷其將要投資的不動產(chǎn)項目是否合理。

2. 大力促進相關(guān)人才的吸收與培養(yǎng)：進行海外不動產(chǎn)投資，國內(nèi)保險企業(yè)面臨的一個難題就是專業(yè)人才的數(shù)量不足和經(jīng)驗缺乏。進行海外不動產(chǎn)投資的專業(yè)人員，不僅應(yīng)具備不動產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)知識和過硬的海外投資實踐操作經(jīng)驗，還應(yīng)該把握世界各國的經(jīng)濟發(fā)展趨勢。當(dāng)前，保險公司普遍缺乏進行海外不動產(chǎn)投資所需要的專業(yè)人才。在這一方面，首先保險業(yè)企業(yè)可以大力引進海外不動產(chǎn)投資方面的人才，另一方面也要致力于這方面人才的培養(yǎng)。

3. 選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y模式：進行海外不動產(chǎn)投資的方式分為直接投資和間接投資。目前我國保險企業(yè)進行海外不動產(chǎn)投資時的主要方式是直接投資，比如購買不動產(chǎn)，如寫字樓、酒店等。與此同時，國外保險公司在不動產(chǎn)投資領(lǐng)域，已經(jīng)從直接投資為主轉(zhuǎn)向間接投資為主。因為間接投資能夠提升資產(chǎn)的流動性以及降低相應(yīng)風(fēng)險。我國的保險企業(yè)在進行海外不動產(chǎn)投資時應(yīng)進行綜合考慮，積極探索多種不動產(chǎn)投資模式，拓寬投資思路，選擇最為恰當(dāng)?shù)耐顿Y模式進行投資。

4.投資和管理過程中持續(xù)的風(fēng)險防范：在保險業(yè)企業(yè)進行海外不動產(chǎn)投資的整個過程中，包括前期調(diào)查，中期投資以及后續(xù)的管理過程都存在著各種個樣的風(fēng)險。因此保險公司應(yīng)該建立一套完善的風(fēng)險防范機制，持續(xù)對可能出現(xiàn)的風(fēng)險進行監(jiān)控，并建立能夠應(yīng)對可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險的應(yīng)急系統(tǒng)。（作者單位：中央財經(jīng)大學(xué)）

參考文獻：

[1]譚艷斌.我國保險資金投資境外不動產(chǎn)風(fēng)險防控探析[J].吉林金融研究，2014

第2篇：不動產(chǎn)管理風(fēng)險范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)不動產(chǎn)；輕資產(chǎn)；金融創(chuàng)新改革

0.前言

隨著我國經(jīng)濟市場的快速發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)競爭壓力的加大，我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商需盡快順應(yīng)國家政策改變傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，由原本的對外銷售轉(zhuǎn)而擴大對內(nèi)營運管理，并通過資產(chǎn)證券化和表外基金等方式推動商業(yè)不動產(chǎn)的輕資產(chǎn)化模式形成。也正是由于金融環(huán)境的變化，國家對于住宅地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，使利率不斷下行，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的供給不足等因素迫使投資者無法最大化的滿足房地產(chǎn)商的需求。因此權(quán)衡市場供給與需求之間的張力和吸附力，改變市場‘資產(chǎn)荒’過度化的出現(xiàn)，推行發(fā)展金融產(chǎn)品的改革尤為重要，以縱向的多投資屬性和橫向的極大市場容量相結(jié)合為基準，既要保證基礎(chǔ)資產(chǎn)的必要收益率，又要降低不同投資者的綜合風(fēng)險，而這種創(chuàng)新改革則為不動產(chǎn)的資產(chǎn)證券化。

1.資產(chǎn)證券化發(fā)展特性

我國的商業(yè)地產(chǎn)相對于其他行業(yè)進入證券市場的門檻較高，手續(xù)費過重，對于股權(quán)化籌資方式阻力較大，而傳統(tǒng)的商業(yè)模式經(jīng)營主要通過凈資產(chǎn)收益率（ROE）體現(xiàn)，而高ROE會體現(xiàn)較高的財務(wù)杠桿，因此債務(wù)籌資不宜過大，若企業(yè)經(jīng)營不善，過度化的資產(chǎn)直接導(dǎo)致負債率過高，加大了財務(wù)和經(jīng)營風(fēng)險。一種低成本，長期使用的資金運行模式將作為商業(yè)地產(chǎn)商的需求渴望。

在我國資產(chǎn)證券化可以將傳統(tǒng)意義上的運營的模式進行轉(zhuǎn)變，從資產(chǎn)原本的持有經(jīng)營到證券化的經(jīng)營退出。主要通過基金作為表外業(yè)務(wù)持有，利用REITs來實現(xiàn)所有者權(quán)益，最終達到上市退出，從而進一步控制了資本成本率，改善了經(jīng)營狀況。幫助企業(yè)最大化地調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增大信用評級，提高融資效率。

2.商業(yè)不動產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

我國的房地產(chǎn)在國家宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)控下，狂熱地產(chǎn)時代逐漸消退，從2016年下半年開始，國家一舉改革，對地產(chǎn)市場層層加碼，而對于商業(yè)不動產(chǎn)而言，雖投資出現(xiàn)上升，但由于整體實體經(jīng)濟處于下行，增速放緩，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)去庫存壓力逐漸增大。

過度化的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)首先由我國快速升級的消費結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)引起，隨著人們消費水平的增加，商業(yè)地產(chǎn)需求量增加，引發(fā)地產(chǎn)開發(fā)過熱，也使得優(yōu)質(zhì)商業(yè)集群出現(xiàn)，特別是大型的購物中心，港口城市發(fā)展，帶了高投資回報率；其次，地方政府的大力引導(dǎo)，為增加城市建設(shè)和形象，招商引資，推動商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)；最后，商業(yè)化經(jīng)營主體的不斷增加，以及開發(fā)商地產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)驗日益成熟，對于國家政策的把控力度增強（如從2016年我國開始逐步實行的住宅限購），使得大量開發(fā)商主動從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

3.商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化意義

（1）符合我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的客觀要求。由于房地產(chǎn)的資金回籠周期長，投資資金大，市場的流動性較差，因此房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)存在著投資風(fēng)險集中化現(xiàn)象，而風(fēng)險和利潤存在正相關(guān)的聯(lián)系，這必然使得地產(chǎn)價格抬升，支付能力下降，從而限制地產(chǎn)自身發(fā)展，不動產(chǎn)證券化能把巨額的不動產(chǎn)價值轉(zhuǎn)化為有價證券實施，快速籌資，分散投資機構(gòu)風(fēng)險。

（2）盤活金融市場。銀行作為主要的金融機構(gòu)，起到融資中介的作用，而銀行的貸款來源主要依靠存款，不動產(chǎn)的證券化的持有，可以擴大銀行的資金來源，改善現(xiàn)有銀行資金存貸比不足現(xiàn)象，使得銀行的實有資金得到相應(yīng)保證，從而盤活銀行，加大銀行綜合業(yè)務(wù)發(fā)展。

（3）引導(dǎo)居民資金分流，弱化證券風(fēng)險。不動產(chǎn)證券化作為貨幣市場和資本市場發(fā)展的橋梁。資產(chǎn)證券化新金融產(chǎn)品（如CMBs和REITs）的出現(xiàn)，可以把流動性較差的不動產(chǎn)通過證券化，在資本市場進一步流通，使原本的積淀資本進行分化，充分改善資金的調(diào)配和利用，緩解市場通貨膨脹壓力，保證了合理化投資的結(jié)構(gòu)和多元化的證券市場，減輕了證券市場的供給和需求壓力。

（4）能夠提高不動產(chǎn)市場公平性。我國不動產(chǎn)市場交易的運行機制很大程度上缺乏監(jiān)管，投機風(fēng)氣在房地產(chǎn)行業(yè)盛行，打亂了市場應(yīng)有的良好運作平衡和秩序，無疑會加速市場的泡沫經(jīng)濟和通貨膨脹的形成，而商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化模式的運用能夠保證市場的公平性，它是一種完全將經(jīng)營者和投資者分離的運營模式、一種完全由證券市場的專家管理的經(jīng)營模式，確保商業(yè)不動產(chǎn)市場秩序的正?；?/p>

（5）社會資源的再分配。能夠調(diào)動開發(fā)商對于商業(yè)不動產(chǎn)的社會資源的分配意愿，資產(chǎn)證券化模式的_展能夠弱化政府的主導(dǎo)性，讓商業(yè)資金的來源更為寬廣，這樣可以促使地產(chǎn)開發(fā)商更為有效地保證資金的快速調(diào)度，充分利用好社會資源。

（6）刺激輔助相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化會進一步促使中介托管行業(yè)盛行，由于不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化方式會委托專業(yè)租賃和管理業(yè)務(wù)，而這種業(yè)務(wù)投資的周期長，這不但可以使商業(yè)不動產(chǎn)不會因為地產(chǎn)炒作或資本虛化而帶來價格飛漲，也不會使得投資風(fēng)險增大。而且這種良性循環(huán)營運可以帶動輔助行業(yè)的蓬勃發(fā)展。

第3篇：不動產(chǎn)管理風(fēng)險范文

[摘 要] 不動產(chǎn)登記檔案主要是對不動產(chǎn)的類型、建造、交易、登記等活動的記錄、整理與保存，不動產(chǎn)登記檔案的管理由國家機關(guān)部門負責(zé)，而且國家也制定了不動產(chǎn)登記檔案管理制度，以維護物權(quán)交易市場秩序和安全，規(guī)范不動產(chǎn)登記檔案管理。

[關(guān)鍵詞] 不動產(chǎn)；檔案管理；特征；作用研究

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 05. 096

[中圖分類號] D923.2 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）05- 0181- 01

1 不動產(chǎn)登記檔案管理的特征

（1）不動產(chǎn)登記管理本身具有唯一性和公開性的特征。不動產(chǎn)登記檔案能夠?qū)δ骋惶囟▍^(qū)域內(nèi)的不動產(chǎn)物權(quán)自然狀況和權(quán)利歸屬狀況進行真實客觀的反映，也可以作為一項主要的證明對不動產(chǎn)物權(quán)進行公示。不動產(chǎn)登記檔案的唯一性是由不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬的唯一性所決定的，換言之就是由國家部門對不動產(chǎn)登記檔案管理進行保管、整理與利用?？偠灾骋恍姓^(qū)域內(nèi)的不動產(chǎn)登記檔案管理，由同一份檔案對特定的不動產(chǎn)物權(quán)及其他權(quán)限進行統(tǒng)一限制與登記，以準確、及時反映出這一特定區(qū)域內(nèi)不動產(chǎn)的變更信息，進而為社會提供更多的便利，為物權(quán)交易安全提供保障。

不動產(chǎn)制度的誕生帶動了不動產(chǎn)檔案的建立，建立不動產(chǎn)檔案一方面可以起到物權(quán)公示的作用，對交易雙方的合法權(quán)益進行維護；另一方面在于保障交易的安全。因此我國的不動產(chǎn)登記檔案管理是具有公開特征的，這個特征的存在也使檔案發(fā)揮出應(yīng)有的功能。因此，不僅需要公開記錄內(nèi)容，還可以供相關(guān)部門、當(dāng)事人、具有利害關(guān)系人查詢與利用，這與不動產(chǎn)登記檔案建立的初衷是相符合的。

（2）不動產(chǎn)登記管理在內(nèi)容上具有法定性和規(guī)范性特征。國家授權(quán)不動產(chǎn)登記檔案管理，機關(guān)部門以法律為依據(jù)對檔案進行管理與制作，我國的《物權(quán)法》也在進一步出善中，其中專門針對不動產(chǎn)檔案管理的相關(guān)法律也在進一步完善中。從我國現(xiàn)有物權(quán)法律中可以了解到國家機關(guān)部門是不動產(chǎn)登記檔案管理制作主體，法律賦予了不動產(chǎn)登記檔案的形成與制作，因此是法定性的，且其社會公信力也比較高。

不動產(chǎn)物權(quán)的登記方式主要為簿冊，登記格式具有嚴格的規(guī)范標準，使登記內(nèi)容保持一定的規(guī)范性。而且還需要明確登記內(nèi)容，按照不同的分類進行排列，避免發(fā)生登記混亂現(xiàn)象，還要注意保證登記內(nèi)容的完整性，避免遺漏和錯誤。不動產(chǎn)登記檔案的規(guī)范性能夠保持其具有的法律效力，進而使法律的嚴肅性及國家尊嚴的到維護，更好的發(fā)揮出不動產(chǎn)登記檔案的作用。

2 不動產(chǎn)登記檔案管理的作用

（1）是提高社公信力的保障，同時加快了不動產(chǎn)物權(quán)“公示原則”的實現(xiàn)。物權(quán)公示原則的實現(xiàn)是不動產(chǎn)登記的主要目的，根據(jù)不動產(chǎn)登記對某一特定區(qū)域內(nèi)的不動產(chǎn)歸屬于變更進行準確記載與反映，以公開的方式為相關(guān)機關(guān)、當(dāng)事人、利害關(guān)系人提供查詢與利用便利。因此，只有通過公式才能夠保障不動產(chǎn)登記檔案作用的發(fā)揮。當(dāng)發(fā)生實際權(quán)力狀況與國家賦予的不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)力狀況的不相符，則可以以不動產(chǎn)登記檔案的公示原則為依據(jù)，利用國家法律保障交易行為的合法性與有效性。有效保障了物權(quán)交易雙方的利益，而且有利于構(gòu)建社會主義和諧社會，促進社會的和諧與穩(wěn)定。

公示原則是實現(xiàn)不動產(chǎn)登記檔案功能與作用的有效途徑，因此，不動產(chǎn)登記檔案不僅能夠使社會公信力得到提高，而且也是公示原則得以實現(xiàn)的重要載體。物權(quán)公示原則是不動產(chǎn)登記實現(xiàn)的主要方式，通過不動產(chǎn)的記錄對不動產(chǎn)的現(xiàn)有狀況進行反映，例如物權(quán)的變動與權(quán)力情況，并且以公示的方式呈現(xiàn)出社會，為有需要的人提供風(fēng)險規(guī)避信息。

（2）能夠規(guī)避風(fēng)險，并具有作為權(quán)威文件證明不動產(chǎn)的物權(quán)狀況的作用。不動產(chǎn)登記檔案具有的公示性特征表明了不動產(chǎn)檔案可以向社會全面公開。如果雙方需要就某物權(quán)進行交易，就可以通過自主查詢來了解所交易物權(quán)的情況和信息，將不動產(chǎn)登記檔案信息置于透明狀態(tài)，利害關(guān)系人就可以根據(jù)查詢到的信息進行風(fēng)險的規(guī)避，而保障交易安全，減少不法交易行為。

在同一特定不動產(chǎn)上不能有相互排斥的多個物權(quán)同時存在原則是不動產(chǎn)物權(quán)擁有很強的排他效力的原因所在。在這個原則下，在法律范圍內(nèi)不動產(chǎn)登記檔案就具有了唯一性，而且不動產(chǎn)檔案管理是國家賦予的，也決定了其具有的權(quán)威性，在發(fā)生物權(quán)糾紛時可以直接作為最有效的證據(jù)，其他文件難以滿足這種性質(zhì)。

（3）不動產(chǎn)檔案具有的作用是長久性的。不動產(chǎn)登記檔案管理屬于國家機關(guān)部門所管理的，而且受到法律保護，那么不動產(chǎn)登記檔案的作用就應(yīng)該是長久性的。在物權(quán)交易變更頻繁的時期，只有使交易雙方能夠執(zhí)行調(diào)查相關(guān)內(nèi)容才能夠保障交易的安全。國家也出臺了相關(guān)規(guī)定來維持交易市場的穩(wěn)定。當(dāng)發(fā)生產(chǎn)權(quán)交易糾紛時，只要提供出不動產(chǎn)實體和不動產(chǎn)登記檔案，就可以對物權(quán)權(quán)屬問題作出確定。因此，就需要不動產(chǎn)實體和檔案的同時存在。不動產(chǎn)登記檔案的持久性是不動產(chǎn)登記檔案管理的基礎(chǔ)，在這個基礎(chǔ)上衍生出更多的管理方式和手段。

第4篇：不動產(chǎn)管理風(fēng)險范文

關(guān)鍵詞：婚姻法；司法解釋；銀行業(yè)

文章編號：1003-4625(2012)02-0119-02　中圖分類號：F830.4　文獻標志碼：A

一、《婚姻法》司法解釋對銀行業(yè)的有利影響

(一)有利于保障所抵押的銀行債權(quán)安全

對婚前一方名義購買且支付首付款、婚后雙方共同還貸的不動產(chǎn)，對其權(quán)屬認識不一，可能造成不動產(chǎn)分割后部分銀行債權(quán)懸空?！痘橐龇ń忉?三)》對此進行了明確，夫妻一方婚前購買的不動產(chǎn)以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下，但婚后由夫妻共同還貸的，如果雙方未能就不動產(chǎn)歸屬達成協(xié)議，則不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記方，未歸還的銀行貸款也應(yīng)由其償還，且產(chǎn)權(quán)登記方需向另一方進行公平補償。這就意味婚姻關(guān)系結(jié)束時，對于一方婚前購置的不動產(chǎn)，不需要變更權(quán)屬，也不需要變更還貸的債務(wù)人和抵押人，有利于保持銀行債權(quán)的穩(wěn)定。

(二)有利于銀行提高中間業(yè)務(wù)的管理水平

《婚姻法解釋(三)》基本按照“誰出資、誰所有、誰受益”的原則來確定不動產(chǎn)的權(quán)屬，將極大改變民眾的行為方式，購買不動產(chǎn)時相關(guān)資金支付、還貸等行為的進一步規(guī)范，對銀行服務(wù)也提出了更高要求。例如，誰支付首付款、雙方支付數(shù)量，以及婚后共同還貸情況等，都需要銀行出具相關(guān)證明或原始單據(jù)。銀行可以對相關(guān)產(chǎn)品進行調(diào)整，使得交易記錄更為規(guī)范、透明，且能夠作為公證、審判的證據(jù)。同時，《婚姻法解釋(三)》明確了夫妻一方個人財產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的孳息、自然增值不是夫妻共同財產(chǎn)，這可能導(dǎo)致部分即將結(jié)婚的客戶，要求銀行出具其所有的存款、債券的相關(guān)證明，以此確認是“婚前財產(chǎn)”，便于婚后孳息、自然增值的“確權(quán)”。

二、《婚姻法》司法解釋給銀行業(yè)“四項考驗”

(一)大量的“加名”現(xiàn)象，考驗銀行抵押品管理能力

《婚姻法解釋(三)》正式實施后，很多地方出現(xiàn)了未在不動產(chǎn)權(quán)屬證明上署名的夫妻一方要求“加名”的現(xiàn)象。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，對于依靠銀行貸款購買不動產(chǎn)，且以該不動產(chǎn)作為抵押的，若想在房產(chǎn)證上加上另外一方的名字，應(yīng)當(dāng)征得貸款銀行的同意。抵押物上所有權(quán)的變動對貸款銀行的利益有著至關(guān)重要的影響。一方面，抵押物從個人所有變成共同所有，如果離婚后對共同所有的不動產(chǎn)進行分割，而相關(guān)銀行債權(quán)尚未到期，這可能會導(dǎo)致借款人償債能力不足，部分債權(quán)懸空等問題；另一方面，實踐中也存在夫妻雙方共同支付首付且使用共同財產(chǎn)還貸，但為了避免繁瑣的手續(xù)，只在不動產(chǎn)權(quán)屬證明上記載一方的名字，對本就屬于共有財產(chǎn)的“加名”要求雖然不會對銀行的債權(quán)構(gòu)成太大的影響，但是是否允許借款人“加名”，如何做好“加名”以后的風(fēng)險防控應(yīng)當(dāng)成為銀行應(yīng)對《婚姻法解釋(三)》實施而考慮的重要問題。

(二)夫妻一方處置房產(chǎn)的行為，考驗銀行風(fēng)險管理的能力

一是夫妻一方擅自處分共有房產(chǎn)的糾紛可能引發(fā)銀行聲譽風(fēng)險?！痘橐龇ń忉?三)》根據(jù)合同法中善意取得的原理，設(shè)定了有利于善意第三人的條款。對于尚未還清貸款的共有房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，根據(jù)債務(wù)轉(zhuǎn)移的相關(guān)規(guī)定，第三人要完成“善意取得”必須經(jīng)過銀行同意并得到其在變更產(chǎn)權(quán)方面的協(xié)助。但對于銀行而言，這同時也是一個敏感的角色，夫妻中另一房產(chǎn)共有人可能會認為銀行沒有盡到相關(guān)的義務(wù)，而是與擅自處分的一方“狼狽為奸”使其遭受財產(chǎn)損失，進而將銀行卷入糾紛的漩渦。因此，除確保本行債權(quán)不受侵害外，銀行還有必要考慮處置不當(dāng)可能帶來的風(fēng)險。二是夫妻離婚后債務(wù)人變更使得銀行面臨信用風(fēng)險。司法實踐中審理涉及不動產(chǎn)分割的離婚案件時，法院或債務(wù)人極少主動通知作為債權(quán)人的銀行參加訴訟，直至新債務(wù)人持離婚判決書到銀行要求辦理變更貸款手續(xù)時，銀行才得知法院判決變更了其債務(wù)人。由于銀行對變更后的債務(wù)人資信不了解，或變更后的債務(wù)人可能不具備銀行發(fā)放貸款條件，這就使銀行面臨履約還款能力不足所導(dǎo)致的信用風(fēng)險。

(三)夫妻共同財產(chǎn)的新規(guī)定，考驗銀行個人存款業(yè)務(wù)管理的能力

銀行存款利息是最常見的法定孳息，根據(jù)《婚姻法解釋(三)》的規(guī)定，夫妻一方個人財產(chǎn)存入銀行產(chǎn)生的利息，應(yīng)認定為一方的個人財產(chǎn)。本規(guī)定的出臺，對銀行個人儲蓄存款業(yè)務(wù)管理的精細化程度提出了更高的要求。具體而言就是，對于夫妻一方要求支取配偶的個人存款本息的，對其授權(quán)手續(xù)是否真實有效應(yīng)當(dāng)做深入細致的審查，否則在無授權(quán)或授權(quán)無效的情況下辦理了支取存款本息業(yè)務(wù)的，將給銀行引發(fā)客戶糾紛。

(四)婚后父母為子女購置房產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定，對銀行常規(guī)信貸操作方式帶來考驗

本次司法解釋規(guī)定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，該不動產(chǎn)為其個人所有，不屬于夫妻共同財產(chǎn)；如果婚后由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，盡管房產(chǎn)登記在一方子女名下，但該房產(chǎn)可認定為雙方按各自父母的出資份額按份共有。這將對銀行依照產(chǎn)權(quán)登記確定借款人的身份，主要審查產(chǎn)權(quán)人的還款能力，并以其所有房屋作為抵押的常規(guī)做法造成一定的沖擊。一方面，加大了銀行審查難度；另一方面，涉及不動產(chǎn)權(quán)屬變更或處置時，可能因共有權(quán)人未在抵押合同簽字引發(fā)糾紛，或?qū)е碌盅簾o效。

三、相關(guān)建議

(一)加強業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，全面掌握有關(guān)法律知識

建議銀行業(yè)金融機構(gòu)加強對《婚姻法解釋(三)》的學(xué)習(xí)，了解新舊解釋的不同之處。同時，可以對《民法通則》、《婚姻法》、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等相關(guān)法律法規(guī)的相關(guān)內(nèi)容進行系統(tǒng)的梳理和學(xué)習(xí)，做到融會貫通，熟練掌握各類情況下不動產(chǎn)及其他資產(chǎn)的權(quán)利歸屬，充分評估對相關(guān)業(yè)務(wù)可能帶來的影響，以便有效控制個貸風(fēng)險，提高經(jīng)營服務(wù)水平，準確高效地配合相關(guān)部門開展公務(wù)。

(二)嚴控各類風(fēng)險，防止債權(quán)受到損失

一是各銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)從完善貸后管理制度的高度出發(fā)，及時修訂內(nèi)部制度及法律文書，重點是重新審視本行關(guān)于抵押物管理、貸款擔(dān)保合同等重要法律文書、抵押權(quán)證管理等重要工作內(nèi)容，結(jié)合實際，制定和完善相關(guān)的制度和操作規(guī)程，在維護銀行合法利益的同時，配合客戶維護家庭穩(wěn)定和自身合法權(quán)利的要求。二是明確不動產(chǎn)的權(quán)利歸屬。銀行在辦理不動產(chǎn)抵押的個貸時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)司法解釋，除了解財產(chǎn)是共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn)外，還要了解實際首付出資情況，并要求借款人及配偶明確還貸資金來源，個貸的抵押物如為共有不動產(chǎn)，即使夫妻一方不是個貸借款人，仍應(yīng)當(dāng)簽字知曉債權(quán)存在并同意將夫妻共同財產(chǎn)進行抵押。三是銀行應(yīng)要求夫妻雙方共同到商業(yè)銀行辦理貸款申請，將夫妻雙方列為共同還款人，要求雙方在借款及抵押合同上簽字。

(三)做精個人儲蓄業(yè)務(wù)，有效應(yīng)對新問題

進一步提高個人儲蓄存款管理的精細化程度。加快完善個人儲蓄存款相關(guān)管理制度，重點區(qū)分夫妻一方個人存款、夫妻共有存款，對本息支取環(huán)節(jié)的審查程序及要件制定更為細致，具有針對性的制度。

第5篇：不動產(chǎn)管理風(fēng)險范文

【關(guān)鍵詞】保險集團 不動產(chǎn)投資 投資物業(yè)類型

一、不動產(chǎn)投資模式概述

保險集團投資不動產(chǎn)可以描述為，保險集團公司通過其專業(yè)保險公司聚集保險資金，通過集中而專業(yè)對不動產(chǎn)類資產(chǎn)的投資，以期使保險資金保值增值、提高償付能力、擴大經(jīng)營利潤的經(jīng)營活動。

不動產(chǎn)投資模式：按照保監(jiān)會將保險集團公司投資不動產(chǎn)主要模式分為：股權(quán)投資、債券投資和物權(quán)投資三類。

二、我國保險集團進行不動產(chǎn)投資動因分析

（一）保險集團進行不動產(chǎn)投資的必要性和緊迫性

在我國，一方面隨著近幾年持續(xù)低利率和保險主體的不斷增多，我國保險業(yè)也面臨著嚴峻的償付能力不足問題。并且我國的保險投資行為尚不成熟，尚未構(gòu)建全面系統(tǒng)的保險資金投資模式，所以需要加強對保險資金投資的研究并促進其發(fā)展。另一方面我國保險主體資產(chǎn)負債匹配缺口較嚴重，保險資金運用面臨的突出問題，就是保險資金收益和結(jié)構(gòu)不能有效支持負債，主要表現(xiàn)為：投資收益率低、資產(chǎn)負債期限錯配、債券投資波動大。

（二）我國保險集團不動產(chǎn)投資的前景廣闊

近年我國保險行發(fā)展迅速。根據(jù)2014年底的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我國保險公司資產(chǎn)總額超過10萬億元，按最新資金監(jiān)管比例，保險公司可投資不動產(chǎn)的資金規(guī)模超過 2.49 萬億元，近三年政策的逐漸松動和保險行業(yè)的蓬勃發(fā)展為保險集團進行不動產(chǎn)投資創(chuàng)造了有利條件。

在國家金融轉(zhuǎn)型的大趨勢下，保險集團將獲得前所未有的資金運用空間，其各類投資將以市場為導(dǎo)向，來滿足保險集團的負債匹配需要，而不動產(chǎn)投資作為其中最重要的資產(chǎn)配置方式之一，被各保險集團大力推進。

三、我國保險集團不動產(chǎn)投資規(guī)模低于國際水平的原因

我國保險集團不動產(chǎn)投資程度明顯低于國際水平（大多處于 15%～33%之間）。在保險集團資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)中無論是總量還是比例都與國際保險集團有著顯著差距，產(chǎn)生這些差距大體有兩方面原因，初步分析如下：

（一）市場形成的時間差異

國外保險集團不動產(chǎn)投資開展較早，不動產(chǎn)專業(yè)投資平臺和專業(yè)平臺配套公司也是經(jīng)過長期運作經(jīng)營，而國內(nèi)不動產(chǎn)投資開展較晚。例如，美國國際集團（AIG）早在 1973年就收購房地產(chǎn)企業(yè) AIG Lincoln，來為其不動產(chǎn)專業(yè)平臺公司（AIG環(huán)球投資）進行投資配套。

（二）政策監(jiān)管差異造成的影響

由于我國保險行業(yè)不動產(chǎn)投資監(jiān)管政策的嚴格限制，我國保險集團對于不動產(chǎn)投資被限定在有限的范圍內(nèi)。2010 年的實施的《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》中對于不動產(chǎn)投資的方式和標的都做出了嚴格的界定，其中嚴格禁止保險公司投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅，這與國外保險集團尤其是非壽險集團不動產(chǎn)投資的實際不一致，我國非壽險集團不動產(chǎn)投資被顯著限制。

四、展望和相關(guān)建議

（一）保險行業(yè)發(fā)展

1.財產(chǎn)保險將受到政策驅(qū)動增長。

財產(chǎn)保險的政策驅(qū)動增長分為兩個方面：一是巨災(zāi)保險體系的建立和農(nóng)業(yè)保險的擴大。另一個是隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，將帶來巨大的工程保險市場。

2.稅延政策的啟動將推動壽險市場的巨大發(fā)展。

與之相配套的養(yǎng)老保險也必然將享受這一優(yōu)惠政策，從而帶來養(yǎng)老保險的巨大發(fā)展。此外住房反向抵押養(yǎng)老保險試點也將給壽險發(fā)展帶來巨大契機。

3.大類資產(chǎn)管理時代的到來。

2014年1月保監(jiān)會正式將保險投資從單項審批改變成大類監(jiān)管，這給即將超過10萬億的保險資金帶來更加寬闊的運用隨著保險環(huán)境的改善，保險監(jiān)管的完善，保險集團對不動產(chǎn)業(yè)務(wù)的熟悉，不動產(chǎn)投資將在2015年給保險集團資產(chǎn)配置提供更優(yōu)質(zhì)的選擇。

（二）保險集團投資不動產(chǎn)建議

1.集團公司投資管理層面。

壽險資金由于其期限結(jié)構(gòu)的特點可用于不動產(chǎn)投資，同樣財險資金只要滿足沉淀資金充裕和有穩(wěn)定的現(xiàn)金流也可以視為長期資金投資不動產(chǎn)。集團公司作為集團內(nèi)保險資金的統(tǒng)一運用人，要做好對各類資產(chǎn)組合的分配，對各類投資項目集中使用資金，體現(xiàn)資金規(guī)模效益，減少內(nèi)部交易成本。集團要主導(dǎo)個投資平臺進行主動投資，尋超市場機遇，完成保險資金的保值增值。

2.專業(yè)平臺建設(shè)方面

以國外成熟保險集團的投資不動產(chǎn)經(jīng)驗來看，正如前文所述，建議一個專業(yè)的獨立的不動產(chǎn)投資平臺對保險集團有著不可或缺的意義。一方面可以提升投資效率，避免集團直接投資帶來的內(nèi)部損耗，另一方面可以靈活使用投資方式，對持有、經(jīng)營、出讓物業(yè)做好應(yīng)對。專業(yè)投資平臺的優(yōu)勢：一是從業(yè)人員專業(yè)化避免運營風(fēng)險，提高收益；二是專業(yè)子公司單獨核算，避免集團內(nèi)部交易成本提高，使集團交易成本低于市場成本；三是子公司模式運行，對集團公司有風(fēng)險隔離作用，可由子公司代持物業(yè)及物業(yè)項目公司，防止直接投資風(fēng)險。

3.保險集團投資不動產(chǎn)實施方面。

堅持長期持有、穩(wěn)定回報的投資策略，積極探索多種創(chuàng)新性投資模式，投資物業(yè)類型根據(jù)集團特征不同而有所側(cè)重。

參考文獻：

[1] AIG.2014 AIG Annual l Report[R] .2015.

[2]Asina De Branche. Real Estate Investment by Insurance Companies：the European Experience[R] .CRNIRM， 2009.

[3]卓志，鄔潤龍.保險資金投資城市基建的探索[J].成都：財經(jīng)科學(xué)，2003（03）.

第6篇：不動產(chǎn)管理風(fēng)險范文

關(guān)鍵詞：收益法；不動產(chǎn)估價；還原率；報酬率

中圖分類號：F23文獻標識碼：A

一、引言

收益法也稱為收益還原法，是不動產(chǎn)評估領(lǐng)域常用的估價方法之一，廣泛應(yīng)用于評估具有收益或潛在收益的不動產(chǎn)項目，比如商業(yè)用地、寫字樓、酒店、商場，等等。使用收益法的關(guān)鍵在于預(yù)期收益和還原率兩項參數(shù)的確定，但實踐中由于預(yù)期收益及其風(fēng)險情況很難準確預(yù)測，使得預(yù)期收益和還原率的取值較為主觀隨意，也使得估價結(jié)果經(jīng)常受到質(zhì)疑。本文通過實證分析，針對收益法應(yīng)用中存在的若干問題提出對策建議。

二、收益法應(yīng)用中的問題實證分析

本文對133份土地估價報告進行了系統(tǒng)研究，運用相關(guān)統(tǒng)計原理和統(tǒng)計軟件，并結(jié)合對估價師和估價專家的訪談，系統(tǒng)總結(jié)了收益法在土地和房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用特點以及存在的問題。

（一）預(yù)期收益的求取存在的問題

1、缺乏動態(tài)分析。樣本數(shù)據(jù)顯示：部分估價報告通常假設(shè)未來年凈收益不變，直接使用有限年期的報酬資本化公式（公式1）得到評估結(jié)果，求取客觀租金時僅簡單通過估價時點的截面數(shù)據(jù)確定，很少調(diào)查估價對象歷史收益情況，缺少對市場行情的分析和判斷。

V＝ 1- （1）

式中，V：不動產(chǎn)在估價時點收益價格；a：預(yù)期凈收益；r：還原率；n：收益期限。

2、缺乏對租賃合同的細致分析?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》5.3.3條規(guī)定：“有租約限制的，租約期內(nèi)租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^租金?！北M管如此，樣本報告中對租賃合同各項條款的披露和分析依然很欠缺，尤其對潛在收益的獲取有影響的條款缺少描述。此外，在合同租金與市場租金差異較大的情況下，也并沒有進行相應(yīng)的解釋和說明。

3、缺乏對估價對象潛在收益內(nèi)涵的說明。比如，對于以租金收入為主要收益來源的不動產(chǎn)，典型的此類物業(yè)如寫字樓和購物中心，其潛在收益一般除了包括租金收入以外，還包括押金及其利息收入、停車費收入等，因此在預(yù)期收益的測算過程中有必要對潛在收益的內(nèi)涵進行詳細地說明和解釋，但從樣本數(shù)據(jù)看這一點常常受到忽略。

4、未考慮不動產(chǎn)以外投資收益的剝離。有些情況下，求取的不動產(chǎn)凈收益中既包括不動產(chǎn)本身產(chǎn)生的收益，也包括不動產(chǎn)以外的投資所帶來的收益，比如家具等一些固定資產(chǎn)、品牌和特許經(jīng)營權(quán)等無形資產(chǎn)帶來的收益，若不將這部分收益剝離，便會造成不動產(chǎn)價值的高估。

（二）還原率的求取存在的問題

1、還原率的確定主觀性較強。通過對估價報告樣本數(shù)據(jù)的分析發(fā)現(xiàn)，還原率的取值在時間序列上缺乏一定規(guī)律性，即便在市場波動較大或者銀行存款利率調(diào)整較為頻繁的情況下，依然難以發(fā)現(xiàn)還原率的相關(guān)變化規(guī)律，還原率的這種無規(guī)律性恰恰源于還原率的確定過于主觀。同時，對還原率的求取過程也沒有進行詳細的闡述，不夠嚴謹。

2、安全利率的取值思路存在偏差。安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法又稱為累加法，因其使用便捷，常為評估師所采納，樣本數(shù)據(jù)也表明該方法是還原率求取的主流方法。我國《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中均規(guī)定：“安全利率可選取同一時期一年期國債年利率或央行公布的一年期存款利率”，但樣本中卻出現(xiàn)了使用一年期貸款利率作為安全利率，這一做法違背了安全利率是一種無風(fēng)險利率的本質(zhì)。

3、風(fēng)險調(diào)整值的確定主觀性強。風(fēng)險調(diào)整值是累加法中另一項關(guān)鍵的參數(shù)，但風(fēng)險調(diào)整值的大小大多由評估師憑主觀經(jīng)驗給出，缺少風(fēng)險的量化和細化過程，這就難以保證還原率的取值客觀合理。

4、實質(zhì)利率的概念存在誤用。實質(zhì)利率的概念是由臺灣學(xué)者林英彥提出的，其含義是指以銀行一年定期存款利率為基礎(chǔ)，用物價指數(shù)調(diào)整后扣除一成（10%）的所得稅得到的實質(zhì)利率作為土地還原率；而樣本報告中有的將1～3年的貸款利率為基礎(chǔ)，用物價指數(shù)調(diào)整得到實質(zhì)利率，即：

實質(zhì)利率＝

并將實質(zhì)利率作為安全利率的取值，再加上風(fēng)險調(diào)整值后才得到土地還原率。但從實質(zhì)利率的概念來看，林英彥教授提出的實質(zhì)利率是求取土地還原率的一種方法，而不是安全利率的確定方法，不需要再加上風(fēng)險調(diào)整值，說明實質(zhì)利率的概念在一定程度上存在誤用和混淆。

三、相關(guān)參數(shù)解析及公式選擇

還原率和預(yù)期收益的確定過程中存在以上諸多問題，反映出收益法在目前應(yīng)用過程中存在著不科學(xué)、不合理之處。本文認為，應(yīng)從參數(shù)取值的定性分析和定量分析著手，同時應(yīng)根據(jù)不同情形選擇適當(dāng)?shù)氖找娣ü竭x擇。

（一）參數(shù)的定性分析。定性分析是定量分析的基礎(chǔ)，這里的定性分析包括對參數(shù)的影響因素分析、參數(shù)取值的動態(tài)分析和估價對象的客觀情況分析。

1、對各項參數(shù)的影響因素分析。預(yù)期收益取值的影響因素分析可以從外部影響因素和內(nèi)部影響因素兩個方面著手，前者包括：①估價對象的區(qū)位狀況分析，主要分析地理位置、交通因素對收益的影響；②市場供求狀況的分析，市場供給和需求的現(xiàn)狀對預(yù)期收益可能產(chǎn)生的影響；③外部性影響，如估價對象周邊的環(huán)境因素等。

后者包括：①估價對象用途，不同用途的不動產(chǎn)收益模式、收益的增長能力、收益法的風(fēng)險水平均不同；②估價對象本身的品質(zhì)，比如建筑年代、外觀、裝修情況、物業(yè)管理水平等。還原率取值的影響因素分析同樣也可以從外部因素和內(nèi)部因素兩個方面著手，前者一般包括經(jīng)濟形勢、市場行情、市場利率、位置、投資增值前景等，后者一般包括承租人狀況、收益穩(wěn)定性、建筑物經(jīng)濟壽命、建筑年代等。

2、對各項參數(shù)取值進行動態(tài)分析。通過對各項參數(shù)如租金、費用等過去若干年的歷史數(shù)據(jù)進行收集、調(diào)查、分析，結(jié)合委托方的相關(guān)預(yù)測以及市場行情合理判斷未來各項收益和支出的變動趨勢。

3、對估價對象的客觀條件分析。盡管我們的估價規(guī)范（則）強調(diào)為得到客觀合理價格應(yīng)采用客觀收益作為估價依據(jù)，但很多情況下不得不考慮估價對象本身的特殊性。比如，在簽有租賃合同的情況下，租約期內(nèi)收益應(yīng)使用租約中簽訂的租金而不能使用客觀租金。此外，隨著全國各地地標性建筑物的增加，并且這些地標性建筑多為高檔寫字樓或酒店，對于這類地標性建筑物的評估，相對缺乏可比案例，因此很難通過市場調(diào)查得到客觀收益水平，這種情況下更應(yīng)該側(cè)重物業(yè)本身的特殊性和唯一性。

（二）參數(shù)的定量分析

1、還原率的量化方面。采用累計法計算還原率的關(guān)鍵在于風(fēng)險調(diào)整值的確定，本文認為可以通過專家打分法和層次分析法等方法建立風(fēng)險因素的修正體系，進行系統(tǒng)的測量。也可以借鑒美國資本資產(chǎn)定價模型法（CAPM法），通過測算不動產(chǎn)市場風(fēng)險相對市場投資組合風(fēng)險的反應(yīng)程度，計算風(fēng)險溢價水平。

安全利率的取值方面，由于我國存款利率沒有完全市場化，且房地產(chǎn)投資期相對較長，使用長期國債利率或許是更好的選擇。從國外經(jīng)驗看，美國和日本通常取10年期國債利率作為安全利率。

2、客觀收益的量化方面。本文認為測算市場客觀租金時，可借鑒市場比較法中的比較因素修正體系。

（三）收益法公式的選擇

1、根據(jù)評估的價值類型選擇適當(dāng)?shù)氖找娣ü?。所謂價值類型，是指評估的是不動產(chǎn)市場價格還是不動產(chǎn)長期的價值，價值類型不同，評估思路不同。由于直接資本化法中的資本化率和凈收益值均是從市場中提取得到，可以說直接資本化法是一種市場導(dǎo)向的方法，因此直接資本化法更適合轉(zhuǎn)讓價值評估，評估值更接近估價時點的市場價格；而報酬資本化法主要是從長期投資的角度考慮，可以說是一種利潤或報酬導(dǎo)向的方法，因此報酬資本化法更適合評估長期持有型物業(yè)，以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流為特點的不動產(chǎn)評估，評估值更接近不動產(chǎn)的長期價值。直接資本化法與報酬資本化法中的參數(shù)均有來自市場的分析，對于同一宗不動產(chǎn)兩種方法評估的不動產(chǎn)價格不應(yīng)有較大的差異，通常兩種方法可以同時使用，以相互校驗。

2、根據(jù)估價對象所處狀態(tài)選擇適當(dāng)?shù)氖找娣ü?/p>

情形一：若估價對象已進入經(jīng)營穩(wěn)定期，估價師預(yù)期估價對象未來收益無大幅變化時，可以使用公式2：

V＝ 1- （2）

式中，V：估價時點收益價格或現(xiàn)值；A：未來凈收益；Y：報酬率或折現(xiàn)率；n：收益年限。

情形二：對于有租約限制的不動產(chǎn)評估，預(yù)期收益的需要分段測算，即租約期內(nèi)收益應(yīng)使用契約租金，而租約期外的租金應(yīng)使用市場租金，這種情況下適宜用報酬資本化法中的折現(xiàn)現(xiàn)金流分析。

情形三：對于新建或在建不動產(chǎn)評估，不動產(chǎn)經(jīng)營需要若干年才能達到穩(wěn)定狀態(tài)，這種情況下也適宜用折現(xiàn)現(xiàn)金流分析。

值得說明的是：國內(nèi)在使用報酬資本化法評估不動產(chǎn)價值時，通常預(yù)測估價對象從估價時點開始到土地使用權(quán)終止日或建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束的時點各期的凈收益，以一定的報酬率折現(xiàn)加總后得到估價對象的價格；而美國、臺灣地區(qū)和日本在使用報酬資本化法時通常計算兩部分內(nèi)容，一部分計算估價對象在設(shè)定的持有期限內(nèi)的凈收益，通常設(shè)定的投資持有期限在5～10年之間，因為對估價師來說，預(yù)測短期的收益比預(yù)測長期的收益更容易，并預(yù)測估價在未來5～10年的總收益，將各期的凈收益以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)后加總；另一部分計算估價對象在持有期末的價值，通常的方法是將持有期末當(dāng)年或次年的凈收益用期末資本化率折現(xiàn)到估價時點并扣除相應(yīng)的稅費，由于不動產(chǎn)剩余經(jīng)濟壽命的縮短以及預(yù)測未來數(shù)十年后的凈收益風(fēng)險較大，因此期末還原率的取值一般高于期初還原率，其常用的公式為：

V＝+ （3）

其中，V：估價對象的收益價格；CFi：各期凈收益；Y：報酬率或折現(xiàn)率；n：折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析期間；i：各年期；PR：期末價值。

期末價值（再出售價值）的求取公式為：

PR＝ （4）

其中，Rn：期末還原率；CFn+1：第n+1期的凈收益。

四、幾點建議

（一）還原率的取值應(yīng)與估價對象所處階段相匹配。一般情況下，高風(fēng)險對應(yīng)高還原率，低風(fēng)險對應(yīng)低還原率，假設(shè)估價對象為一處寫字樓，按照其所處的階段劃分為項目建設(shè)期、租賃期、經(jīng)營期，美國的估價教材中一般認為這三個階段的風(fēng)險依次下降，即項目建設(shè)期風(fēng)險最大，其次是租賃期，經(jīng)營期風(fēng)險相對較小，還原率的取值也依次遞減。因此，應(yīng)首先對估價對象所處階段進行合理判斷，在此基礎(chǔ)上調(diào)整還原率的大小。

（二）還原率的取值應(yīng)與預(yù)期收益的取值相匹配。在預(yù)期收益取值較為保守的情況下，還原率的取值可以相對較低，在預(yù)期收益取值較為樂觀的情況下，還原率的取值可以相對較高。

（三）建議通過市場調(diào)查和投資者調(diào)查的方式對市場行情、投資者預(yù)期進行定期調(diào)研，并由估價協(xié)會組織或委托咨詢機構(gòu)組織實施這項工作，定期向社會調(diào)查數(shù)據(jù)和調(diào)查報告，估價師便可以依據(jù)這一權(quán)威的調(diào)查結(jié)果應(yīng)用于相關(guān)參數(shù)值的確定。

（作者單位：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)）

主要參考文獻：

[1]Tsoyu Calvin Lin.The development of REIT markets and real estate appraisal in Taiwan.Journal of Real Estate literature.Vol 15，No.2，2007.

[2]美國評估學(xué)會著.不動產(chǎn)估價（第11版）.北京：地質(zhì)出版社，2001.

第7篇：不動產(chǎn)管理風(fēng)險范文

SOHO尚都是一個面積達170，000平米的多功能房地產(chǎn)開發(fā)項目，占地2.2公頃，位于北京最集中的都市開發(fā)區(qū)域———CBD（中央商務(wù)區(qū)）內(nèi)。SOHO尚都的平均售價為22000元/平米，其租金在2006年底的價格達到375.00元/平米•月-525.00元/平米•月。2007年7月SOHO中國的純商業(yè)地產(chǎn)SOHO尚都開始運營，但是隨著時間的推移，曾經(jīng)創(chuàng)造中國商業(yè)地產(chǎn)銷售神話的SOHO尚都出現(xiàn)歇業(yè)和退租現(xiàn)象，隨后出現(xiàn)大規(guī)模歇業(yè)，使人們對SOHO中國的商業(yè)運營模式產(chǎn)生懷疑。SOHO中國的商業(yè)運行模式是：SOHO尚都的目標客戶瞄準投資客，將產(chǎn)品定位為投資品，通過媒體炒作以高價將所有商鋪銷售一空，獲得開發(fā)利益最大化。開發(fā)商將整個物業(yè)進行分割出售，即出售所有的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，而且公司不保留任何物業(yè)，在物業(yè)出售完畢后，不對物業(yè)進行統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，而是由投資者根據(jù)自己的需要各自進行物業(yè)管理。這種運營模式的優(yōu)點，可以為SOHO中國迅速回籠資金，獲得巨大的短期收益；投資者也可以擁有產(chǎn)權(quán)，并根據(jù)自己的意愿對產(chǎn)權(quán)進行處置，以獲取最大的投資收益。但是，這種模式使開發(fā)商失去長期擁有物業(yè)并獲得長期效益的機會，也使一些投資者由于房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的專業(yè)知識匱乏而造成對物業(yè)管理失敗，面臨著投資失敗的風(fēng)險。造成SOHO中國商業(yè)模式失敗的原因有以下兩個方面：第一，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商在處理建成物業(yè)時往往采用“只售不租”的模式，將所有產(chǎn)權(quán)分割出售給投資者；在銷售完物業(yè)之后并不對后期的物業(yè)進行統(tǒng)一的經(jīng)營與管理，而由投資者自行管理。這就造成物業(yè)不能統(tǒng)一規(guī)劃，物業(yè)的業(yè)態(tài)分布不合理，各物業(yè)管理者均從自身利益經(jīng)營物業(yè)，這很容易導(dǎo)致整個物業(yè)的經(jīng)營與管理失敗。另外，商業(yè)房地產(chǎn)租金的預(yù)期收益水平已遠遠超出了市場能承受的范圍，造成銷售商鋪的租金與市場脫節(jié)，導(dǎo)致投資者招商難和運營難，這也是目前中國商業(yè)地產(chǎn)面臨的普遍問題，把商鋪的價格提升到一個非理性的程度，嚴重透支了業(yè)主和商戶的未來收益，這也是造成部分物業(yè)的投資者難以為繼的一個重要原因。

二、我國商業(yè)房地產(chǎn)形成SOHO中國商業(yè)運營模式的原因分析

SOHO中國的商業(yè)運營模式普遍存在于我國商業(yè)地產(chǎn)中，經(jīng)過筆者對全國房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)運營模式的研究發(fā)現(xiàn)，形成這種經(jīng)營模式的原因可以從房地產(chǎn)公司和投資者這兩個方面進行分析說明。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司所面臨的困境2007年國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)公司的數(shù)量達到62518家[1]，僅上市的房地產(chǎn)公司就有幾百家。房地產(chǎn)公司的數(shù)量是自建國以來最多的一個時期，但仔細研究這些房地產(chǎn)開發(fā)公司就會發(fā)現(xiàn)，雖然這些公司的綜合實力的差異很大，但是不論房地產(chǎn)公司實力的強弱，他們都面臨著共同的問題———自有資金率低（如表1）。從圖中可以看出從2004—2007年我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金自有率平均為30%左右，這樣的資金自有率顯然不能適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要，因為房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)。由于自有資金少，所以國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司對已建成的商業(yè)地產(chǎn)均采用“只售不租”的模式，這樣做是為了迅速回籠資金，彌補自有資金短缺的不足。目前，我國獲取土地使用權(quán)的途徑主要是通過“招拍掛”（招標、拍賣、掛牌制度簡稱）的方式，開發(fā)商在獲得土地的使用權(quán)時就會消耗其大量的自有資金，開發(fā)公司自有資金剩余不多，必須借助貸款來進行后期的開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)一項房地產(chǎn)的時候，一般要先用自有資金支付一些必須的土地稅費和其他前期投入，在達到銀行的貸款要求之后，就向銀行提出貸款申請，然后利用貸款完成后續(xù)的建設(shè)開發(fā)。開發(fā)商在商業(yè)房地產(chǎn)建成之后對其產(chǎn)權(quán)進行分割出售，迅速回籠資金，還清貸款，而剩余的資金和利潤用于競拍土地和下一輪的房地產(chǎn)投資開發(fā)。這就是我國房地產(chǎn)開發(fā)公司的一般開發(fā)流程，從這個過程中可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)公司急于分割出售商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是為了回籠資金，迅速進入下一輪的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)或土地儲備。銀行貸款的高額利息，使房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)建成后必須全部出售，以便迅速回籠資金償還貸款，減少整個開發(fā)成本。鑒于我國商業(yè)房地產(chǎn)“只售不租”經(jīng)營模式所帶來的問題，一些業(yè)內(nèi)人士提出改變經(jīng)營模式的建議，即借鑒國外的“只租不售”或“租售結(jié)合”的經(jīng)營模式。這兩種經(jīng)營模式雖然不可以使開發(fā)商的資金迅速回籠，并有可能增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本，但可以使開發(fā)商長期持有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，獲得長期的收益，逐步緩解房地產(chǎn)自有資金率低的問題，并從中獲得更高的經(jīng)營收益。從長遠來看，“只租不售”或者“租售結(jié)合”的經(jīng)營模式所獲得的收益要遠遠高于“只售不租”的經(jīng)營模式。但是，筆者對國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)公司的研究發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)還沒有一家房地產(chǎn)開發(fā)公司對物業(yè)形成“只租不售”或“租售結(jié)合”的長期經(jīng)營觀念。例如，作為我國房地產(chǎn)開發(fā)公司領(lǐng)軍的萬科集團，在對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目均采用出售物業(yè)的經(jīng)營理念，而不保留任何物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。

（二）個人投資者面臨的困境我國個人投資者對商業(yè)房地產(chǎn)的投資現(xiàn)狀與美國等發(fā)達國家相比，存在著投資渠道單一和投資者的個人資金少的缺點。[2]33-34目前，國內(nèi)現(xiàn)行的商業(yè)房地產(chǎn)的投資渠道主要是購買房地產(chǎn)類股票和直接購買分割后的商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，存在這種投資現(xiàn)狀的原因是由于我國的個人投資者還沒有足夠的資金購買整棟商業(yè)物業(yè)。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)分析，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率在1999年由負轉(zhuǎn)正，隨后便進入上升軌道。2007年，全行業(yè)的平均利潤率略高于10%，比全社會平均值高出4個百分點，可見房地產(chǎn)行業(yè)是高利潤行業(yè)。而投資者的投資心理是將資金投向回報率高的行業(yè)，這就驅(qū)使個人投資者希望將自己的投資資金投到商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域。但是，從我國的個人投資者的角度來看，能夠?qū)⑽飿I(yè)進行整棟購買的投資者相對較少。從最早的投資幾百萬的客戶，發(fā)展到現(xiàn)在有投資幾千萬的客戶。這反映了中國市場的發(fā)展和財富積累的階段，但還遠沒有發(fā)達國家那樣財富集中，我們的市場定位不能超越中國財富積累的歷史階段。所以，投資者只能購買經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)商分割后的產(chǎn)權(quán)，然后將其進行出租獲利。在出租的過程中投資者是從自己利益最大化的角度出發(fā)，不對整體的物業(yè)管理或者業(yè)態(tài)分布進行考慮，這往往導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理混亂，進而不能達到投資者的收益預(yù)期，使投資者的收益得不到保障。而房地產(chǎn)開發(fā)商由于沒有商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)就不能有效地協(xié)調(diào)投資者的利益，也就不能有效地組織商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理。這最終造成個人投資者在花費大量的資金購買產(chǎn)權(quán)之后，無法保障其穩(wěn)定預(yù)期收益的困境。[3]50-51

三、解決SOHO中國商業(yè)運營模式問題的出路

目前，國際上個人投資商業(yè)房地產(chǎn)相對較成熟的途徑有兩種，一種是以日本為代表的不動產(chǎn)投資信托，另一種是以美國為代表的美國不動產(chǎn)投資信托。

（一）日本的不動產(chǎn)投資信托對我國的啟示日本的不動產(chǎn)信托分為兩種。一種是信托型不動產(chǎn)證券化，是由商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司將其開發(fā)的不動產(chǎn)的所有權(quán)分割成為較小的單位，并將這些分割后的產(chǎn)權(quán)進行出售。投資者得到產(chǎn)權(quán)之后，可以由房地產(chǎn)開發(fā)公司對其統(tǒng)一收回管理或者委托信托公司統(tǒng)一管理，以達到不動產(chǎn)證券化的目的。這樣就保證產(chǎn)權(quán)經(jīng)過分割出售的商業(yè)房地產(chǎn)，雖然在產(chǎn)權(quán)上是投資者獨自擁有的，但是經(jīng)過對產(chǎn)權(quán)管理權(quán)的回收，仍然能對后期的物業(yè)進行統(tǒng)一管理和規(guī)劃，使商業(yè)房地產(chǎn)具有穩(wěn)定的收益。日本的另外一種不動產(chǎn)投資信托形式是組合型不動產(chǎn)證券化（流程如圖1所示），是由不動產(chǎn)公司與投資者合作成立任意組合，共同持有不動產(chǎn)的所有權(quán)，再以任意組合的名義將不動產(chǎn)出租給原不動產(chǎn)公司以負責(zé)經(jīng)營管理，而收取的租金收入再依比例分配給合作人（即投資者），到期時若合作人決定將不動產(chǎn)出售，則處分所得也依出資比例還給合作人。日本的這種兩種運營模式都適合解決目前我國個人投資商業(yè)房地產(chǎn)模式所存在的困境。根據(jù)信托型不動產(chǎn)證券化的模式，對我國那些已經(jīng)進行分割出售的商業(yè)房地產(chǎn)來說，可以由開發(fā)商對產(chǎn)權(quán)的管理權(quán)進行回收，然后對整個物業(yè)進行統(tǒng)一的管理和合理的業(yè)態(tài)分布，這樣就可以避免投資者各自為戰(zhàn)的局面，同時提高投資者收益的穩(wěn)定性，也能為房地產(chǎn)開發(fā)商提供持續(xù)的收益。而根據(jù)組合型不動產(chǎn)證券化的模式，我國的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司與個人投資者合作成立任意組合，共同持有不動產(chǎn)的所有權(quán)，在以任意組合的名義將不動產(chǎn)出租給商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司或委托給第三方物業(yè)管理公司，對物業(yè)進行統(tǒng)一的規(guī)劃和經(jīng)營管理。在獲得收益之后再依比例分配給投資者，在合同到期后由投資者決定是否繼續(xù)持有物業(yè)，若繼續(xù)持有只需續(xù)簽合同即可；若將所有的產(chǎn)權(quán)出售，則需要將售后資金按照比例還給合作者。運用組合型不動產(chǎn)證券化即可以使房地產(chǎn)開發(fā)商在與投資者簽訂證券組合合同的時候回籠一部分資金，又可以使開發(fā)商長期持有物業(yè)管理權(quán)，獲得長期收益。對于投資者來說，可以在擁有商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的同時，依靠統(tǒng)一的物業(yè)經(jīng)營管理獲取穩(wěn)定的投資收益。

（二）美國不動產(chǎn)投資信托對我國的啟示美國的不動產(chǎn)信托類型是在房地產(chǎn)項目沒有開發(fā)之前，由負責(zé)開發(fā)物業(yè)的房地產(chǎn)公司對要開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行可行性評估，并對項目的未來收益做一個評估分析。通過委托信托公司或由開發(fā)公司自行將房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權(quán)進行信托證券化，并向社會公開發(fā)行信托證券，籌集社會資金。利用籌集的資金進行房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)，在物業(yè)建成之后，進行統(tǒng)一的物業(yè)管理，獲得預(yù)期的收益；然后，將至少90%收益按照投資者出資的比例分配給投資者，投資者在信托運行期間可以轉(zhuǎn)讓其收益憑證。美國的這種不動產(chǎn)投資信托的模式在我國的成型案例很少，但是美國不動產(chǎn)投資信托的模式可以很好地解決目前國內(nèi)個人投資商業(yè)房地產(chǎn)出現(xiàn)的問題，值得我們借鑒。根據(jù)美國的不動產(chǎn)投資信托的模式，開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)物業(yè)之前就可以委托信托公司對物業(yè)進行產(chǎn)權(quán)證券化，然后再將證券化的產(chǎn)權(quán)面向投資者進行發(fā)售以獲取商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)資金。這樣對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，可以減少向銀行的貸款額或者不貸款，即有利于房地產(chǎn)開發(fā)商節(jié)約開發(fā)成本，同時也可以使整個房地產(chǎn)項目由于充足的資金而減少建設(shè)周期。對于投資者來說，這種模式不但能夠購買到商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，而且也不必考慮后期的物業(yè)管理。在商業(yè)房地產(chǎn)項目建成運營之后，不僅可以保障開發(fā)商和投資者的經(jīng)濟利益，也會使開發(fā)商避免開發(fā)過程中的資金短缺，也能滿足投資者對商業(yè)房地產(chǎn)投資的愿望。

雖然，日本和美國的不動產(chǎn)投資信托可以解決我國個人投資商業(yè)房地產(chǎn)存在的問題。但是，我國現(xiàn)有的不動產(chǎn)投資信托管理辦法中有關(guān)資金信托計劃不得超過（含）200份，且每份合約金額不得超過（含）5萬元的限制，是影響當(dāng)前不動產(chǎn)投資信托發(fā)展的因素之一。另外，不動產(chǎn)投資信托在我國還沒有形成完善的運作模式，對受托人的有效約束和激勵機制尚未完全形成，容易發(fā)生受托人的道德風(fēng)險。所以，我們要克服不動產(chǎn)投資信托實施的不利條件，建設(shè)適應(yīng)不動產(chǎn)投資信托發(fā)展的社會和法律環(huán)境。

第8篇：不動產(chǎn)管理風(fēng)險范文

或許在常人看來，那些足球明星從來就不必為錢發(fā)愁，因為他們的年薪動輒數(shù)百萬歐元，另外還有大把廣告收入，似乎無需像普通工薪階層那樣進行理財投資。殊不知，職業(yè)球員吃的其實是“青春飯”，目前看似風(fēng)光無比的他們，享受高薪的時間最多也不過十幾年。如果在退役前沒有全面的理財規(guī)劃，一旦告別了綠茵場而又沒有其他謀生技能的話，就將面臨著“坐吃山空”的窘境。今天，就讓我們一起走進球員的金錢世界，來一次球員理財面面觀。

理財之四大途徑

實業(yè)

實業(yè)投資，是指投資人出資開辦生產(chǎn)或者貿(mào)易類的企業(yè)，從日常經(jīng)營中獲得利潤的投資方式，也是整個市場經(jīng)濟體系的重要基礎(chǔ)。

通常情況下，實業(yè)投資除了需要出資人投資之外，往往還需要他們參與日常的經(jīng)營管理。不過對于整天忙于比賽和訓(xùn)練的職業(yè)球員來說，顯然不可能分出太多精力去客串董事長或總經(jīng)理，因此球員所參與的實業(yè)投資，一般并沒有太復(fù)雜的盈利模式，而是大多集中在酒吧、飯店和時裝店這類傳統(tǒng)行業(yè)上。尤其開飯店成為很多球員的首選，這一投資除了能夠保持健康的現(xiàn)金流之外，有時也會便于他們招待朋友。

在崇尚美食文化的意大利，包括卡納瓦羅和維耶里在內(nèi)的許多球員都擁有自己的飯店。其中維耶里的飯店不僅開在了米蘭城（與布羅基合開，店名為“擁抱與親吻”），還包括他兒時呆過的悉尼（店名為“維耶里廚房”）。效力于國際米蘭的J.薩內(nèi)蒂，同樣在進行實業(yè)投資時放眼全球，他不僅在米蘭開設(shè)了一家阿根廷風(fēng)味的餐館，還在布宜諾斯艾利斯買下了一個加油站。

證券

證券投資的方向包括股票、債券以及基金等有價證券，相比實業(yè)投資，它的優(yōu)點在于投資者無需直接參與經(jīng)營管理，缺點在于風(fēng)險具有更大的不可控性。在證券投資中，風(fēng)險與收益之間通常呈正比，也就是“收益越高，風(fēng)險越大”。證券投資既有可能上演一夜暴富的神話，也可能令投資者瞬間傾家蕩產(chǎn)。

以美國股市近年來的走勢而言，道瓊斯工業(yè)指數(shù)2003年底從不到10,000點開始起步，到2007年10月一舉突破14,000點大關(guān)，期間讓所有投資人都在牛市中賺了個盆滿缽滿。然而在那之后，隨著次貸危機的爆發(fā)，指數(shù)在過去一年內(nèi)出現(xiàn)了連續(xù)下滑，最低時曾經(jīng)迫近7000點關(guān)口，無數(shù)投資人在這輪跌幅超過40%的熊市中損失慘重。

絕大多數(shù)職業(yè)球員都沒有接受過專業(yè)的投資培訓(xùn)，也未必看得懂各家公司的財務(wù)報表，因此在證券投資的過程中，他們通常將事務(wù)全權(quán)委托給證券經(jīng)紀人來處理，避免牽扯過多精力。不過也有例外，比如十幾年前曾在AC米蘭當(dāng)過隊友的帕努奇、阿爾貝蒂尼和科斯塔庫塔三人，就合辦了一家專門進行股票買賣的投資公司，其中帕努奇非常熱衷于充當(dāng)“操盤手”的角色。

不動產(chǎn)

所謂不動產(chǎn)，是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，簡言之就是土地與房屋。與其他類型的投資相比，不動產(chǎn)投資所需要的資金量大，獲得回報的形式主要有兩種：一是通過出租不動產(chǎn)獲得穩(wěn)定的租金收入；二是未來以更高價格售出以獲得差價收入。根據(jù)傳統(tǒng)理論，由于土地資源的稀缺性，從長期來看，大多數(shù)不動產(chǎn)的價格處于上升通道之中。但如果不動產(chǎn)價格在短期內(nèi)被投機性資金爆炒到不合理的高度，那么其跌幅往往也會極具殺傷力。比如直接導(dǎo)致目前全球金融風(fēng)暴的美國次貸危機，其導(dǎo)火索正是美國房價在經(jīng)歷過度炒作后的大幅下跌。

對于那些出身貧寒的球員來說，由于童年大多有過與家人共同擠在狹小空間內(nèi)居住的經(jīng)歷，因此在成名之后，他們往往在購買不動產(chǎn)方面表現(xiàn)出特別的熱情。羅納爾多是其中的佼佼者，他在荷蘭、西班牙、意大利以及巴西國內(nèi)等多處擁有房產(chǎn)，投資總額高達數(shù)千萬美元。2007年年底，他還在巴西里約熱內(nèi)盧海岸的國王灣買下了一座小島，享受了一下當(dāng)“島主”的感覺。

保險

除了以上三種途徑外，保險也是投資理財中的一個大類。有關(guān)這部分內(nèi)容，本期“明星學(xué)院”文章《足球保險學(xué)》將會有具體闡述。

小小羅理財規(guī)劃建議書

客戶資料

姓名：克里斯蒂亞諾?羅納爾多

出生日期：1985年2月5日

性別：男

職業(yè)：足球運動員

公司：曼聯(lián)足球俱樂部

年收入：920萬英鎊（數(shù)據(jù)來源――2008年《福布斯》雜志）

收入狀況

本客戶的收入目前主要來自于兩方面：一是工資收入，每年可以從曼聯(lián)俱樂部獲得約600萬英鎊；二是廣告收入，每年可以從耐克、奧迪等贊助商那里獲得300萬英鎊左右。

未來展望

保守估計，本客戶職業(yè)生涯的巔峰期還能延續(xù)五至十年，在未來這段時間內(nèi)，每年應(yīng)該都能獲得近千萬英鎊的收入。大約十年之后，也就是本客戶進入30歲以后，他的競技狀態(tài)應(yīng)當(dāng)會逐漸退步，收入也會隨之下降。因此本次理財規(guī)劃的重點是幫助他在未來十年內(nèi)，利用當(dāng)下的收入進行理財運作，確保他在職業(yè)生涯末期以及退役后可以獲得豐厚回報。

理財建議

一、本客戶從曼聯(lián)俱樂部領(lǐng)取的工資目前以英鎊進行結(jié)算，而從整個外匯市場的大勢來看，美國政府在奧巴馬上臺之后可能改變此前“弱勢美元”的政策，美元對英鎊的匯率有望上升，因此建議本客戶將部分英鎊收入兌換成美元，以回避英鎊匯率下降的風(fēng)險。

二、針對全球股市目前的低迷現(xiàn)狀，對于兌換來的美元，建議暫時不要投入到股市，而是考慮購買美國長期國債，目前十年期美國國債的年利率穩(wěn)定在2.49%，三十年期國債的年利率為2.91%，都高于英鎊每年2%的銀行利息收入（數(shù)據(jù)截至去年年底）。

三、借助于獲得2008年歐洲金球獎所收獲的巨大人氣，本客戶可以考慮推出個人的商業(yè)品牌，用于飯店或者時裝店的經(jīng)營。開店地點首選英國和葡萄牙，未來可以進一步擴展到其他國家。

四、與2007年的房價頂峰期相比，英國房價在2008年下半年的跌幅超過了25%，根據(jù)專家預(yù)測，今年還可能下跌10%。在這種背景下，不建議在今年進行大規(guī)模的不動產(chǎn)投資，但是可以逢低吸納一部分租金收入穩(wěn)定的不動產(chǎn)，投資期限預(yù)計在五至十年。

五、鑒于本客戶所從事的行業(yè)具有一定危險性，如果在球場上遭遇受傷等意外狀況，那么有可能在財政收入方面出現(xiàn)大幅下跌。為了規(guī)避風(fēng)險，建議向保險公司進行投保?？紤]到俱樂部贊助商AIG（美國國際集團，一度為全球最大市值的保險公司）由于受次貸危機面臨破產(chǎn)威脅，因此不建議找該公司進行投保。

六、本客戶平時對于購買名車以及各類奢侈品具有濃厚興趣，因此建議在資產(chǎn)組合中保持一定比例的現(xiàn)金，以免出現(xiàn)由于刷爆信用卡而產(chǎn)生的流動性風(fēng)險。

綜上所述，建議本客戶對現(xiàn)有資金進行如下分配：

50%――美國中長期國債

25%――英鎊定期存款

10%――實業(yè)投資

5%――不動產(chǎn)投資

5%――保險投資

第9篇：不動產(chǎn)管理風(fēng)險范文

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；反向抵押貸款；活躍老化；社會福利

中圖分類號：C913.6 文獻標識碼：A 文章編號：1008-4428（2017）03-133 -02

一、前言

我國近年來隨著快速的人口高齡化，退休后20余載的黃金暮年如何能安心、安定地度過，長照保險、醫(yī)療保健、健康促進等相關(guān)議題皆引起社會各界廣泛的討論。而國民雖可以社會保險制度的國民年金、私人的退休金及動產(chǎn)來維持基本生計，但因老化及慢性疾病等所引起的身體機能衰退，暮年生活中尚存有各式的風(fēng)險與需調(diào)適的生活型態(tài)，皆需有長期且穩(wěn)定的資金以維持既有的生活水平與實現(xiàn)期待，因此安定的財源即為我們所探尋之標的?！耙苑筐B(yǎng)老”是于東西方先進國家中，為政府或民間團體實際運作的資產(chǎn)活用制度。而我國內(nèi)政部與經(jīng)建會等相關(guān)部會現(xiàn)亦正著手規(guī)劃草案當(dāng)中。本文擬將現(xiàn)階段國內(nèi)已探討的內(nèi)涵再予整理，提出參考意見，博征各界看法，以找尋符合本土化與國情之因應(yīng)策略。

二、何謂以房養(yǎng)老

以房養(yǎng)老即是反向抵押貸款（Reverse Mortgage，簡稱：RM），其內(nèi)涵為長者將自有田宅向融資機關(guān)（政府或金融機構(gòu)）抵押，來換取生活資金，至死亡前后償還本息的貸款方式。申貸者（債務(wù)人）可于貸款期間持續(xù)居住其所抵押的自有住宅內(nèi)無須遷離。而一般的房屋貸款是，隨著貸款期間的增加，因為有定期償還本息之故，負債會愈來愈少；但反向抵押貸款恰好與其相反，負債金額與負債期間成正比。此制度在英國、美國、法國、日本皆有推展，適合使用反向抵押貸款制度者為老后生活資金不充裕，但坐擁田宅的高齡者。

三、推行以房養(yǎng)老之必要性

我國高齡者與子女共住的比例有逐年遞減，而獨居老人與兩老相依的人數(shù)有逐年遞增的趨勢，依賴政府補助生計的老人人口之增加，是政府推行以房養(yǎng)老制度的背景之一。不論因金融風(fēng)暴致使子女奉養(yǎng)長者之能力降低，或因擁有田宅而不符低收入戶之條件，長者將自有不動產(chǎn)透過抵押貸款，每月取得維持生活的足額資金，可避免長者向子女伸手，維持其尊嚴，保持經(jīng)濟自立。

此外，藉由經(jīng)政府或金融機關(guān)等鑒價后所訂之融資金額，使長者亦可實現(xiàn)其未完成之夢想（包含生命體驗、傳統(tǒng)技藝等的傳承）與自我實現(xiàn)。面對高齡少子女化的時代潮流，政府亦有透過此制度安定廣大老人人口暮年生活之社會性、政治性、文化性等需求的必要。

四、研究目的

我國雖受儒家思想之教化，但因受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)及社會結(jié)構(gòu)改變的影響，欲依舊維持三代同堂及家庭照顧的生活模式較有困難，而家庭功能的外部化、長者自主生活意識的抬頭及暮年期間的持續(xù)延展等，長者需自行面對各式的生活挑戰(zhàn)，這些皆需有安定的經(jīng)濟基礎(chǔ)方能做長久的規(guī)劃因應(yīng)。

綜觀歐亞先進各國陸續(xù)推展“以房養(yǎng)老”以因應(yīng)其國內(nèi)人口老化課題，我國實施國民年金年數(shù)尚短，如何透過此項制度的研討，了解與其他國家之實施背景與國情的差異，以建構(gòu)多元的融資機構(gòu)之參與及合理且永續(xù)的官民配套運作機制是本研究的目的。而亞洲國家受家族主義的根基影響深遠，安土重遷、財留子孫以永續(xù)發(fā)展家業(yè)的傳統(tǒng)思維是否會沖擊著此制度的推進？但隨著高齡少子化的潮流，遺產(chǎn)要素與戰(zhàn)后嬰兒潮其重視個人價值觀的觀點，此制度的推廣普及是時間的問題。冀由本文引發(fā)讀者共同為這片土地與居民構(gòu)思出永續(xù)共生的方向。

五、困境與因應(yīng)對策

由相關(guān)文獻的整理，觀察我國推行以房養(yǎng)老將面臨哪些困境？并提出本文觀點及因應(yīng)對策。

（一）金融機構(gòu)流動性之風(fēng)險

金融機構(gòu)主要是以存放款業(yè)務(wù)為主，持有大筆不動產(chǎn)恐造成流動性不足及拍賣風(fēng)險提高。此外銀行資金來源系為短期資金，反向抵押貸款為長期現(xiàn)金流出，在資金管理調(diào)度上亦是一大挑戰(zhàn)。

（二）房價波動風(fēng)險

根據(jù)美國HECM的經(jīng)驗，反向抵押貸款的存續(xù)期間長達十年以上，房屋變現(xiàn)為未來唯一之現(xiàn)金流入，因此房價波動的風(fēng)險使銀行僅針對不動產(chǎn)增值空間較大區(qū)域，才有承做意愿；或以較低成數(shù)核貸，因而影響申貸者辦理意愿。

（三）申貸者壽命風(fēng)險

申貸者余命的不確定性，將使金融機構(gòu)對于房屋產(chǎn)權(quán)取得時點無法掌握，最后可能導(dǎo)致借款金額大于房屋處分價值，造成債權(quán)無法回收之風(fēng)險。

（四）利率波動風(fēng)險

若以房養(yǎng)老年金每期固定，因此每期的貸款成本均因利率的變化而異，進而影響契約Y束時已貸本息金額，及契約存續(xù)期間的長短。利率可分固定型及指數(shù)型，雖然固定型利率可解決利率波動風(fēng)險的問題，但林哲群（2009）認為以指數(shù)型利率所計算的每期可貸金額較大。

（五）金融機構(gòu)商譽之風(fēng)險

申貸者死亡后，房屋所有權(quán)將轉(zhuǎn)移至金融機構(gòu)，倘若申貸者的遺孤將無住所，一旦金融機構(gòu)要求清屋趕人，可能造成負面的社會觀感；辦理該業(yè)務(wù)時，申貸者通常須支付一些費用，最后得到的現(xiàn)金可能不如預(yù)期的多，恐引起老年人誤解銀行超收費用，侵害其權(quán)益；本項產(chǎn)品之適用對象為長者，容易對產(chǎn)品及契約規(guī)范有誤解而引起客訴，對金融機構(gòu)之形象將有負面影響。

（六）房屋擔(dān)保品維護的風(fēng)險

在申貸者死亡前，房屋均由申貸者使用，如申貸者未修繕或惡意破壞，將造成房屋跌價損失，進而影響金融機構(gòu)之債權(quán)回收。

（七）豁免債務(wù)的風(fēng)險

依國外經(jīng)驗，本項貸款多具“無負凈值抵押保證條款”的特性，借以保證申貸者的債務(wù)以房屋的價值為限，不足清償?shù)牟糠?，貸款金融機構(gòu)不得向申貸者或其繼承人追索，亦即免除申貸者剩余的債務(wù)，將造成金融機構(gòu)的損失。

（八）房屋鑒價及變現(xiàn)的問題

銀行目前房屋貸款除設(shè)定不動產(chǎn)抵押權(quán)外，主要系考量未來申貸者的償債能力。此產(chǎn)品完全倚賴不動產(chǎn)價值，需要對于不動產(chǎn)未來長期價值波動有一定程度的判斷能力，才能做出較精確的訂價，此非金融機構(gòu)的專業(yè)；依目前銀行處分不動產(chǎn)程序多僅能透過法拍程序，對于房屋價值將嚴重低估，且依現(xiàn)行銀行法規(guī)定，銀行承受擔(dān)保品必須在四年內(nèi)處分，壓縮了銀行處分不動產(chǎn)的時間，銀行勢必增加相關(guān)的人力及作業(yè)成本，以加速不動產(chǎn)的處分。又如遇房地產(chǎn)不景氣，亦將影響不動產(chǎn)之拍賣時效。

（九）國人存在“有土斯有財”的觀念

由于此一觀念，多數(shù)的老年人將房屋視為一生中最重要的資產(chǎn)，并希望此資產(chǎn)由下一代來繼承。

六、應(yīng)對策略

以房養(yǎng)老試辦初期政府定位為社會福利措施，未來實行恐面臨前小節(jié)所述之困境，本文認為應(yīng)就張金鶚（2009）所提之三項模式同步施行，以金融商品的角度定位以房養(yǎng)老措施，而符合弱勢老人族群者再輔以社會福利機制配合；不應(yīng)僅以社會福利措施主導(dǎo)整個制度而設(shè)限。倘若以房養(yǎng)老制度以商業(yè)角度視之，前述之困境，僅需政府另設(shè)相關(guān)法案，并大力倡導(dǎo)及設(shè)置公正咨詢機構(gòu)，此等問題即不存在。

前述困境，在金融機構(gòu)流動性之風(fēng)險方面，銀行僅為扮演資金貸放者的角色，房屋鑒價及變現(xiàn)處理由不動產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)承受。因此，金融機構(gòu)所面臨房屋擔(dān)保品維護的風(fēng)險及房屋鑒價與變現(xiàn)的問題亦不存在。房價波動風(fēng)險及利率波動風(fēng)險，在商品化以房養(yǎng)老機制下，是由貸款人所承擔(dān)的，在該資金非占養(yǎng)老所需之極大比例情況下，此風(fēng)險問題亦不存在。另外，金融機構(gòu)可能衍生的商譽風(fēng)險，包含清屋趕人、銀行超收費用及可貸金額與相關(guān)費用的疑慮，以貸放自由市場機制視之，此等問題在正常市場運作下是不會產(chǎn)生的，其中因?qū)ο鬄殚L者，容易對產(chǎn)品及契約規(guī)范有誤解而引起客訴之問題，政府應(yīng)提供公正咨詢服務(wù)及保護貸款人機制，能降低這類事情發(fā)生。申貸者壽命風(fēng)險方面及免除申貸者剩余債務(wù)的豁免債務(wù)風(fēng)險，由保險公司承做長壽保險理賠機制可解決，即在辦理以房養(yǎng)老時，每期所領(lǐng)取的年金部分金額需用來支付所設(shè)定的年金終止日后保險給付的保險費。當(dāng)年金給付期間愈長，相對可領(lǐng)取的每期年金金額較少，而每期所需繳納的長壽保險費用將愈低；反之，當(dāng)年金給付期間愈短，相對可領(lǐng)取之每期年金金額較多，而每期所需繳納之長壽保險費用則愈高。

以房養(yǎng)老能否順利在我國推動并蓬勃發(fā)展，乃需克服國人“有土斯有財”的傳統(tǒng)繼承觀念；然而，此一觀念在二十一世紀的今天，年輕一代的工作場域多非鄰近于原生家庭或與父母同居，而是大多在外地甚至國外。因此對于繼承居住的需求已不再像傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會般的強烈，反倒是一種代間資產(chǎn)交換的形式（子女繼承父母財產(chǎn)，同時奉養(yǎng)年邁雙親）。在今日的社會，時?？陕勛优疇幃a(chǎn)及有失扶養(yǎng)父母之責(zé)的狀況發(fā)生。過去代間資產(chǎn)交換的形式已動搖，居住繼承的需求亦在減少當(dāng)中，長者的年老生活尊嚴，及自我實現(xiàn)的需求意識逐漸形成。“有土斯有財”的傳統(tǒng)繼承觀念，對嬰兒潮后出生的新一代而言，可謂已成為過去前人的文化特質(zhì)，對自己生涯經(jīng)濟的需求與分配更有自我意識，以房養(yǎng)老的傳統(tǒng)阻力在現(xiàn)在與未來將持續(xù)弱化。

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