房地產(chǎn)資產(chǎn)管理制度精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理制度范文
關鍵詞：固定資產(chǎn)管理；管理工作；資產(chǎn)管理制度；對策分析
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）03-00-01
固定資產(chǎn)是企業(yè)開展生產(chǎn)經(jīng)營及其他業(yè)務的重要保障，是不可替代的企業(yè)主要生產(chǎn)資料。企業(yè)要實現(xiàn)良性發(fā)展，必須重視和抓好固定資產(chǎn)管理，提高固定資產(chǎn)的管理水平和經(jīng)營效率。目前，部分國有企業(yè)固定資產(chǎn)管理制度不健全，在固定資產(chǎn)管理方面都缺乏行之有效的管理制度，有的制度不適應實際情況的發(fā)展和變化。
一、國有企業(yè)在固定資產(chǎn)管理方面存在的問題分析
（一）固定資產(chǎn)管理意識淡薄。目前國企的資產(chǎn)管理形成了重購置、輕管理的錯誤觀念，國企的資產(chǎn)管理意識淡薄，對固定資產(chǎn)的使用效益不夠重視。誰購建誰擁有，誰擁有誰使用，部門利益唯重，個人利益放在首位，私用甚至占為已有，儀器設備的利用率很低，重復購置或閑置浪費等現(xiàn)象很多。
（二）固定資產(chǎn)管理制度不夠完善。國企在因定資產(chǎn)管理方面未形成完整的資產(chǎn)內(nèi)部控制體系，目前有多數(shù)國企實行多部門多頭管理，賬物分管的分類歸口管理模式，缺乏統(tǒng)一的管理機構，各部門間缺乏有效的溝通與協(xié)調(diào)，導致一些國企在資產(chǎn)管理中賬務不清、責權不明現(xiàn)象，而且在資產(chǎn)購置、處置等環(huán)節(jié)，隨意性很大。
（三）固定資產(chǎn)價值嚴重失真。當前，國企普遍存在自身資產(chǎn)價值不實的現(xiàn)象。一是由于資產(chǎn)盤虧、報廢或房屋拆除等各種正常因素而導致的固定資產(chǎn)價值減少，但是未能及時辦理減值手續(xù)，也未作出必要的賬務處理，造成賬面上的價值要大于實物的價值。二是因為客觀原因而造成的基建工程竣工后沒有及時辦理決算手續(xù)，也未能入賬，確認新增加的固定資產(chǎn)價值周期顯得太長，以致資產(chǎn)管理部門和財務部門對新增固定資產(chǎn)的價值認定不一致。
（四）固定資產(chǎn)賬實不符。有些企業(yè)對固定資產(chǎn)管理不規(guī)范：一是只設置固定資產(chǎn)總賬和明細賬，但沒有實物卡片賬，長期未對固定資產(chǎn)進行清查、盤點，最終導致賬物不符、賬賬不符，造成固定資產(chǎn)記錄不清；二是利用“小金庫”等賬外資金違規(guī)購建的固定資產(chǎn)，為逃避監(jiān)管而不入固定資產(chǎn)賬或部分入賬；三是會計差錯，即已報廢、盤虧的固定資產(chǎn)未及時進行賬務處理，造成賬有實無。
（五）固定資產(chǎn)核算不規(guī)范，造成企業(yè)利潤反映不真實：有的企業(yè)購置固定資產(chǎn)不按規(guī)定的資金渠道列支，而故意在成本、費用中列支，沖減當期利潤；有的長期掛往來賬；任意多提、少提或不提折舊，折舊成了某些企業(yè)調(diào)節(jié)利潤的調(diào)節(jié)器。
（六）固定資產(chǎn)產(chǎn)權不明晰，造成國有資產(chǎn)流失：國有企業(yè)固定資產(chǎn)中涉及產(chǎn)權問題的項目主要表現(xiàn)是房屋和土地。由于歷史上國有企業(yè)用地多采用財政劃撥形式，企業(yè)的一些房地產(chǎn)項目存在房產(chǎn)證、土地使用權證等證照不全，產(chǎn)權不清的現(xiàn)象，這些房地產(chǎn)長期歸企業(yè)使用，雖然不存在第三方對其產(chǎn)權進行要求，但為保證固定資產(chǎn)的安全、完整，這些房地產(chǎn)應該補辦相關證照，補辦證照往往需要一筆不小的稅費支出，加重企業(yè)負擔。因此企業(yè)不愿意主動補辦相關證照。隨著企業(yè)股份制改造，按新會計制度規(guī)定，無產(chǎn)權的固定資產(chǎn)不得入賬，隨之就產(chǎn)生了由于證照不全而未納入賬內(nèi)管理的房屋和土地，它們的出租收入及變賣收入也游離于賬外，形成企業(yè)的賬外賬，最終造成了國有資產(chǎn)流失。
二、國有企業(yè)的固定資產(chǎn)管理對策
（一）強化固定資產(chǎn)管理意識。國企管理者的思想認識是行動的指南，因此，國企管理者的思想對其行動起到了十分重要的作用。加強管理不但能消除混亂，而且能夠保證效益，更能創(chuàng)造出良好的效益，所以，必須強化固定資產(chǎn)管理的責任感與使命感。從企業(yè)決策層到固定資產(chǎn)的使用者，都應當充分認識到加強固定資產(chǎn)管理的重要性與必要性。
（二）建立健全固定資產(chǎn)管理制度，推行固定資產(chǎn)崗位責任制，即對固定資產(chǎn)的購買、使用、調(diào)撥、報損、報廢各個環(huán)節(jié)進行管理控制。對固定資產(chǎn)實行雙重管理，即單位會計按現(xiàn)行制度進行記賬管理，設立專門賬薄，以賬控物。使用固定資產(chǎn)的責任部門實行責任管理，責任部門設置臺賬，記載使用、維修、保養(yǎng)情況。加強對固定資產(chǎn)的定期盤點，做到與財務賬目一一對應，達到賬實相符的目的。根據(jù)會計制度規(guī)定，企業(yè)固定資產(chǎn)應定期或每年至少盤點一次。但在實際工作中，固定資產(chǎn)的盤點往往因為人手少、工作任務重而流于形式，這也是賬實不符等違規(guī)現(xiàn)象長期未整改的直接原因。因此，固定資產(chǎn)的盤點工作必須認真落實，從小、從細抓起，對發(fā)現(xiàn)的賬實不符、盤盈、盤虧等歷史遺留問題及時進行整改，使資產(chǎn)的安全、完整得到充分保障，提高會計信息質(zhì)量。
（三）推進企業(yè)固定資產(chǎn)管理信息化。由于國有企業(yè)的固定資產(chǎn)規(guī)模龐大，種類繁多，各項管理工作僅靠傳統(tǒng)的手工管理、手工統(tǒng)計已遠不適應工作要求，必須實現(xiàn)管理工作的信息化，包括固定資產(chǎn)的采購、入庫、保管、使用、折舊、報廢、租借等種種變動情況，借助計算機管理使固定資產(chǎn)管理達到科學化、現(xiàn)代化的目標，提高管理工作的時效性、透明度和效果。
（四）建立企業(yè)資產(chǎn)管理責任追究制度。對國有企業(yè)固定資產(chǎn)管理情況應進行定期專項審計，實施嚴格的審計監(jiān)督，將企業(yè)資產(chǎn)運營狀況，企業(yè)資產(chǎn)保值增值等指標納入對經(jīng)營者任期內(nèi)業(yè)績考核。對資產(chǎn)管理不善，企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量下降，給予嚴肅的處罰，對于失職、讀職、甚至違法犯罪，造成國有資產(chǎn)重大損失的，要追究其法律責任。
（五）提高固定資產(chǎn)管理人員的綜合素質(zhì)。國企固定資產(chǎn)管理人員的自身素質(zhì)高低直接決定著固定資產(chǎn)管理的成效。因此，一定要將固定資產(chǎn)管理隊伍建設列入到企業(yè)的整體規(guī)劃之中，落實專兼職資產(chǎn)管理人員，建立管理人員網(wǎng)絡，并充分調(diào)動他們的工作熱情和積極性。選拔出一批思想進步、具有較強責任心，熟悉政策，而且懂業(yè)務與管理的人才構建固定資產(chǎn)管理隊伍。提高他們對固定資產(chǎn)管理重要意義的理解，使其真正能夠喜愛資產(chǎn)管理工作，廉潔奉公，遵紀守法，將全身心投入到工作中去，逐步實現(xiàn)企業(yè)固定資產(chǎn)管理的科學、規(guī)范、快速、高效等各項要求。
參考文獻：
第2篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理制度范文
金融資產(chǎn)管理公司不良資產(chǎn)的來源
目前我國金融資產(chǎn)管理公司不良資產(chǎn)的來源，包括金融機構、非金融企業(yè)兩個渠道。其中，金融機構包括商業(yè)銀行以及各類非銀行金融機構。金融資產(chǎn)管理公司從金融機構獲得不良資產(chǎn)，通常是以公開競標或協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式收購的不良資產(chǎn)包。金融資產(chǎn)管理公司從非金融企業(yè)獲得的不良資產(chǎn)主要是應收賬款及其他不良債權，具體包括逾期應收款、預期可能發(fā)生違約的應收款以及債務人存在流動性問題的應收款等。
金融資產(chǎn)管理公司每年收購自金融機構的不良資產(chǎn)占比已降至50%以下。從已經(jīng)上市的信達、華融兩家金融資產(chǎn)管理公司的報表來看，自金融機構及非金融機構購入的不良資產(chǎn)規(guī)模均呈上升趨勢，但來自金融機構的不良資產(chǎn)占比持續(xù)下降，非金融企業(yè)類不良資產(chǎn)目前已是金融資產(chǎn)管理公司主要的收入來源。
金融資產(chǎn)管理公司收購自金融機構的不良資產(chǎn)主要采用“收購轉(zhuǎn)讓”方式處置，收購自非金融企業(yè)的逾期債務主要采用“收購重組”方式處置。其中，收購轉(zhuǎn)讓模式，不修改原債務中的賬面金額、期限等要素，通過轉(zhuǎn)讓給債務人或債務人關聯(lián)方獲得價差收益。采用收購轉(zhuǎn)讓方式處置的不良資產(chǎn)主要來自金融機構，特別是來自商業(yè)銀行的不良貸款。而收購重組模式中，金融資產(chǎn)管理公司則會與債務人協(xié)商更改原債務中的金額、期限等條款，使債務與債務人還款能力相匹配。采用收購重組方式處置的不良資產(chǎn)，以來自非金融企業(yè)為主。
金融資產(chǎn)管理公司承接銀行不良貸款激增
在將不良貸款公開招標轉(zhuǎn)讓與打包賣給金融資產(chǎn)管理公司之間，商業(yè)銀行更青睞后者。根據(jù)財政部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)的《金融企業(yè)不良資產(chǎn)批量轉(zhuǎn)讓管理辦法》（財金[2012]6號）規(guī)定，金融機構出售內(nèi)含10戶（項）以上不良貸款的批量不良資產(chǎn)包，一級市場只能協(xié)議轉(zhuǎn)讓給金融資產(chǎn)管理公司。而10戶（項）以下的不良資產(chǎn)處置則可以通過公開招標、競價等形式向社會投資者轉(zhuǎn)讓。然而，由于公開轉(zhuǎn)讓不良資產(chǎn)需要披露很多信息，銀行通常并不情愿，因此金融資產(chǎn)管理公司仍是銀行不良貸款處置的最主要渠道。從上市銀行報表中只能看到2014年以來銀行通過核銷與轉(zhuǎn)出形式出表的不良貸款規(guī)模已經(jīng)大于留在報表內(nèi)的新增不良規(guī)模，從信達、華融等上市金融資產(chǎn)管理公司的報表中，則可以觀察銀行轉(zhuǎn)出的不良貸款的情況。
信達、華融均顯示來自股份制銀行、城商行的收購轉(zhuǎn)讓類不良資產(chǎn)規(guī)模在2015年明顯增加，從大型銀行收購的不良資產(chǎn)規(guī)模占比則出現(xiàn)萎縮。金融資產(chǎn)管理公司獲得不良資產(chǎn)的兩大類渠道分別是金融機構和非金融企業(yè)，而信達、華融兩家上市金融資產(chǎn)管理公司的報表中都專門披露了每年從金融機構收購的不良貸款的規(guī)模構成數(shù)據(jù)。2015年，信達從股份制銀行、城商行及農(nóng)商行收購的不良資產(chǎn)無論是絕對規(guī)模還是相對占比都出現(xiàn)明顯提升，而從大型銀行收購的不良資產(chǎn)規(guī)模則出現(xiàn)下降，占比也相應萎縮。華融的報表反映出的情況也類似，來自股份制銀行、城商行及農(nóng)商行的不良規(guī)模及占比明顯上升。
金融資產(chǎn)管理公司來自股份制、城商行不良資產(chǎn)占比的提高，顯示這些銀行正面臨更嚴重的信用風險壓力。在此前我國經(jīng)濟增長速度尚未下行時，股份制及城商行在經(jīng)營行為上通常相對大型銀行更為激進，風險偏好更高；例如民生銀行曾大力開展高收益率、高風險的小額貸款業(yè)務，再如興業(yè)銀行在同業(yè)業(yè)務上的創(chuàng)新，開啟了以出表、非標等為重要特征的影子銀行大發(fā)展的時代。目前調(diào)結構成為經(jīng)濟的主題，從各種小型銀行自身披露的不良資產(chǎn)率數(shù)據(jù)，以及從金融資產(chǎn)管理公司報表上顯示出的中小銀行快速增長的不良資產(chǎn)出表規(guī)模，都顯示其信用風險壓力較重。
資產(chǎn)管理公司的不良資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率大幅上升
由于金融資產(chǎn)管理公司也需滿足資本充足率監(jiān)管，因此銀行不良貸款出表力度的大幅增加，也導致信達、華融等大型金融資產(chǎn)管理公司收購轉(zhuǎn)讓類不良資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率提高。目前國內(nèi)的金融資產(chǎn)管理公司須滿足12.5%的資本充足率監(jiān)管標準。因此，面對著商業(yè)銀行2015年在不良率觸及1.67%“政策閥值區(qū)域”后劇增的不良貸款出表意愿，信達、華融等大型金融資產(chǎn)管理公司報表能夠擴大的規(guī)模卻有限。于是，信達、華融等大型金融資產(chǎn)管理公司明顯的提高了收購與轉(zhuǎn)讓不良資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)效率。信達2015年“當年轉(zhuǎn)讓不良資產(chǎn)規(guī)模/年初規(guī)模”已達106%，而華融的該周轉(zhuǎn)率指標更是高達142%。
隨著大型金融資產(chǎn)管理公司收購、轉(zhuǎn)讓不良資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的提高，單項資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓凈收益率急劇下降，但由于占款時間下降，所以內(nèi)部收益率保持穩(wěn)定。信達證券2012年時的“當年轉(zhuǎn)讓不良資產(chǎn)規(guī)模/年初規(guī)模”比率為40%，意味著購入的一筆不良貸款平均要兩年半之后才會出售；而2015年時上述比例提升至106%，意味著購入的不良貸款平均經(jīng)過1年時間就再度出售。金融資產(chǎn)管理公司持有不良貸款的時間期間縮短，期間負債企業(yè)經(jīng)營狀況改善的程度自然也相應減少，因此金融資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓該筆不良貸款時收入的價款相比其自身購入時的溢價率就會縮小。從報表看，信達不良資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓凈收益率從2011年的145%降至2015年的8%；華融則從2012年的26%降至2015年的4%。然而，如果考慮到高周轉(zhuǎn)模式占用金融資產(chǎn)管理公司自身資金的時期也縮短，因此兩家金融資產(chǎn)管理公司收購轉(zhuǎn)讓不良資產(chǎn)的內(nèi)部收益率則均保持穩(wěn)定。
需要特別指出的是，上述不良資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度加快，不一定說明不良資產(chǎn)很快得到償還，而更可能是被轉(zhuǎn)讓給2014年以來大量成立的地方級金融資產(chǎn)管理公司。同時，金融資產(chǎn)管理公司處置不良資產(chǎn)的方法有“收購轉(zhuǎn)讓”與“收購重組”兩種，上述出現(xiàn)周轉(zhuǎn)率提高現(xiàn)象的僅限于“收購轉(zhuǎn)讓”類。而“收購重組”類需等待欠款人按重組后的金額和期限完成還款，該類資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率可能的提升空間有限。
金融資產(chǎn)管理公司承接的銀行不良貸款可能包括“臨時出表”的通道業(yè)務，但隨著2016年初監(jiān)管收緊，未來該種情況有望減少。在2015年商業(yè)銀行不良率陸續(xù)觸及1.67%政策頂之后產(chǎn)生的不良貸款出表規(guī)模中，不排除有部分是銀行在季末或年末等關鍵時間節(jié)點將金融資產(chǎn)管理公司作為通道，利用同業(yè)資金或者理財資金對接不良資產(chǎn)，實現(xiàn)不良資產(chǎn)出表，以降低不良率。
金融資產(chǎn)管理公司承接不良資產(chǎn)能力近于飽和
若銀行繼續(xù)按照2015年的速度將不良資產(chǎn)出售給金融資產(chǎn)管理公司，則將在2017年四季度至2018年三季度之間達到金融資產(chǎn)管理公司行業(yè)資本能夠承接的上限，若未來銀行不良出表速度較2015年進一步增加，則將更快到達金融資產(chǎn)管理公司資本可承接上限。據(jù)測算，四大金融資產(chǎn)管理公司距離現(xiàn)有資本最大可承接的不良規(guī)模尚有4800億剩余空間，省級地方金融資產(chǎn)管理公司尚有約2700億剩余空間，如果地市級金融資產(chǎn)管理公司能在較快時間內(nèi)成立40余家，還可額外增加約3700億剩余空間。因此，若未來銀行繼續(xù)保持出售給金融資產(chǎn)管理公司行業(yè)4000千億不良的速度，則四大金融資產(chǎn)管理公司與省級金融資產(chǎn)管理公司的承接上限將在2017年四季度達到，如果加上未來可能大量成立的地市級金融資產(chǎn)管理公司，則可推遲到2018年三季度達到金融資產(chǎn)管理公司行業(yè)能夠容納不良規(guī)模上限。
若銀行不良暴露速度進一步加快，則金融資產(chǎn)管理公司行業(yè)的承接能力或不足以支撐至2017年四季度，屆時銀行要么通過ABS等其他途徑實現(xiàn)不良資產(chǎn)出表，要么容許表內(nèi)不良率大幅攀升。值得注意的是，不論銀行將不良資產(chǎn)出售給金融資產(chǎn)管理公司，還是將不良資產(chǎn)證券轉(zhuǎn)化成ABS出售，銀行本身均須承擔不良貸款出售折價帶來的損失。因此，金融資產(chǎn)管理公司、ABS等不良資產(chǎn)出表途徑，能改善的只是銀行表內(nèi)不良率這一指標，而無法避免銀行資本被不良資產(chǎn)損失侵蝕的問題。隨著我國經(jīng)濟調(diào)結構進入深水區(qū)，一旦不良資產(chǎn)損失的涌現(xiàn)導致銀行資本充足率降低，則可能限制銀行發(fā)放新的貸款的能力，造成社會總需求的被迫萎縮，對于資本市場也將為造成較大的擾動。
金融資產(chǎn)管理公司來自房地產(chǎn)業(yè)的逾期賬款增勢放緩
由于房地產(chǎn)業(yè)向銀行貸款長期受政策限制，因此商業(yè)銀行表內(nèi)的分行業(yè)貸款不良率數(shù)據(jù)無法真實反映房地產(chǎn)行業(yè)信用現(xiàn)狀。在我國2009～2010年的“四萬億”經(jīng)濟刺激期間，房地產(chǎn)價格快速上漲，帶動了房地產(chǎn)開發(fā)投資的熱潮。2011年之后，房地產(chǎn)相關刺激政策逐漸退出，前期投資興建的房屋開始成為越積越多的庫存；另一方面，2011年之后金融監(jiān)管部門收緊了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道，導致房企的資金鏈條日益吃緊。雖然房企面臨庫存積壓、融資受限的窘境，但商業(yè)銀行報表內(nèi)披露房地產(chǎn)開發(fā)貸款的不良率卻低于全行貸款的總不良率，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的資產(chǎn)質(zhì)量“顯得很健康”。之所以如此，是因為大部分房地產(chǎn)開發(fā)債務根本沒有進入商業(yè)銀行資產(chǎn)負債表。自從2011年金融監(jiān)管部門逐漸收緊房企融資后，各個商業(yè)銀行普遍對房地產(chǎn)開發(fā)貸款采取了壓縮規(guī)模與白名單管理制度，即對于大部分到期開發(fā)貸款不再續(xù)貸從而實現(xiàn)規(guī)模壓縮，只有進入銀行自身白名單的少數(shù)規(guī)模排名國內(nèi)前列、資金鏈穩(wěn)健、土地儲備質(zhì)量較高的房企才能得到后續(xù)貸款。
房地產(chǎn)行業(yè)信用狀況更真實的反映在金融資產(chǎn)管理公司報表中。前文已述及，金融資產(chǎn)管理公司的不良資產(chǎn)來源包括金融機構渠道以及非金融企業(yè)渠道，其中來源于非金融企業(yè)渠道的不良資產(chǎn)占比已經(jīng)超過50%，對于這些企業(yè)應收賬款金融資產(chǎn)管理公司主要采用債務重組的方式進行處置。2015年信達報表顯示，其重組類不良資產(chǎn)中，來自房地產(chǎn)行業(yè)的不良資產(chǎn)占比高達54%；而華融2015年報表顯示其表內(nèi)重組類不良資產(chǎn)中有高達66%來自房地產(chǎn)行業(yè)。
金融資產(chǎn)管理公司不良資產(chǎn)中房地產(chǎn)行業(yè)占比高有兩個原因，一是房地產(chǎn)行業(yè)債務質(zhì)量惡化的后果，二是房地產(chǎn)行業(yè)債務的抵押物質(zhì)地較好因而更受金融資產(chǎn)管理公司青睞。金融資產(chǎn)管理公司對于從非金融企業(yè)收購的逾期應收賬款，通常需要進行債務重組，將債務的還款現(xiàn)金流重新安排以適應企業(yè)自身未來一段時間的還款能力，某些情況下金融資產(chǎn)管理公司還會自行投入一些現(xiàn)金，幫助企業(yè)完成停滯的項目。由于出現(xiàn)還款困難的房地產(chǎn)開發(fā)商手中通常有未完成的在建項目、或是已建成但受制于市場、限購等因素而銷售不暢的樓盤，只要重新安排債務償還期限、適量投入現(xiàn)金幫助完成在建項目，金融資產(chǎn)管理公司最終成功收回預期賬款的概率很大。因此，房地產(chǎn)行業(yè)逾期應收賬款在金融資產(chǎn)管理公司收購重組類不良資產(chǎn)中占比高，并不一定能說明房企債務的惡化程度；而金融資產(chǎn)管理公司表內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)規(guī)模及占比的縱向變化，能夠更好的反映房地產(chǎn)業(yè)債務資產(chǎn)質(zhì)量的變遷。
金融資產(chǎn)管理公司表內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)不良債權規(guī)模及占比縱向變化顯示， 2015年起地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量惡化趨勢有好轉(zhuǎn)苗頭。2012～2014年間，房地產(chǎn)業(yè)融資途徑受到嚴格限制，銷售端也受限購限貸壓制，隨著房企自身歷史現(xiàn)金積累漸漸消耗，開發(fā)商資金鏈條日益緊張。在金融資產(chǎn)管理公司報表上，這體現(xiàn)為2012～2014年房地產(chǎn)業(yè)不良資產(chǎn)規(guī)?？焖倥噬?。信達表內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)不良資產(chǎn)2012年末余額為339億元，2013年末大增79%至608億元，2014年進一步增長63%至991億元。但2015年末，信達表內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)不良資產(chǎn)規(guī)模出現(xiàn)下降，年末余額928億元，同比減少6%。這可能因2015年房地產(chǎn)業(yè)融資限制政策放松，不少房企發(fā)行公司債融資，緩解了資金壓力；同時，各地住宅限購政策放松，多地銷售回暖。正是行業(yè)上述改善，導致信達表內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)不良資產(chǎn)余額2015年出現(xiàn)萎縮。另一方面，華融公司表內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)不良資產(chǎn)余額在2014年之前的變化與信達類似，其中2013年、2014年余額同比增速分別高達48%、71%。但華融2015年末情況與信達出現(xiàn)矛盾，華融2015年末房地產(chǎn)業(yè)不良資產(chǎn)余額同比增幅38%，雖然增速也較上年回落，但余額絕對值仍在增長。這說明2015年房地產(chǎn)行業(yè)的回暖，確實給部分開發(fā)商的債務質(zhì)量帶來改善，部分開發(fā)商成功清償欠款，這可能是導致信達表內(nèi)房企不良資產(chǎn)規(guī)模萎縮的原因，但2015年來的房市回暖中各地分化較為嚴重，三四線城市的庫存壓力仍大，因此也就出現(xiàn)了華融表內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)不良資產(chǎn)繼續(xù)攀升的現(xiàn)象。
金融資產(chǎn)管理公司表內(nèi)非房地產(chǎn)行業(yè)的債務信用質(zhì)量惡化
2015年金融資產(chǎn)管理公司表內(nèi)重組類不良債務總體信用質(zhì)量繼續(xù)惡化，既然其中規(guī)模占比過半的地產(chǎn)也債務質(zhì)量已有好轉(zhuǎn)勢頭，那么可推論其余非地產(chǎn)行業(yè)債務質(zhì)量正在加速惡化。
金融資產(chǎn)管理公司表內(nèi)已經(jīng)過重組的貸款再次逾期的比例在2015年繼續(xù)上升，說明債務人信用狀況已低于重組時金融資產(chǎn)管理公司的預期。金融資產(chǎn)管理公司處置不良資產(chǎn)有兩種方式，一種是不改變原有貸款的金額、期限，而是通過將再次將不良貸款轉(zhuǎn)讓獲得價差收入；另一種是金融資產(chǎn)管理公司會與欠款人協(xié)商并簽訂債務重組合約，通常涉及降低原有債務規(guī)模，延展原有債務還款期限等。對于采用債務重組處置模式的不良資產(chǎn)，由于重組協(xié)議簽訂時已充分考慮了逾期欠款人實際的還款能力，因此只要欠款人財務狀況沒有再次出現(xiàn)進一步惡化，金融資產(chǎn)管理公司理應按照重組后的條款如期收到現(xiàn)金流。但兩大金融資產(chǎn)管理公司報表數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過重組后的不良資產(chǎn)，再次發(fā)生逾期現(xiàn)象的比例正在上升。信達表內(nèi)收購重組類不良資產(chǎn)再次違約的比例，在2013年時為1.6%，2014年攀升至2.6%，2015年進一步攀升至3.0%；而且這些重組類不良資產(chǎn)再次逾期的期限也越來越長（表 1）。華融表內(nèi)收購重組類不良資產(chǎn)再次逾期比例在2015年也較2014年出現(xiàn)了上升（表 2）。
非房地產(chǎn)行業(yè)重組類債務資產(chǎn)質(zhì)量2015年仍在加速惡化。一方面，信達、華融重組類債務再次逾期的比例仍在升高；另一方面，金融資產(chǎn)管理公司重組類債務中占比一半以上的房地產(chǎn)行業(yè)債務資產(chǎn)質(zhì)量2015年已經(jīng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)勢頭，那么整個重組類不良資產(chǎn)逾期比例在2015年的攀升，只能解釋為除了房地產(chǎn)行業(yè)外的其他行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量發(fā)生繼續(xù)惡化，很多企業(yè)無法按期償還重組后的債務。
第3篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理制度范文
一、高校固定資產(chǎn)管理現(xiàn)狀及存在的問題
目前，高等學校獲得固定資產(chǎn)資金的來源渠道比較多，出資主體不斷地增加，投資方式靈活多變。除了國家財政撥款外，還有貸款、學費、國債、社會引資、捐贈等投資。最近幾年高等學校除用于校園、校舍、實驗室和儀器設備等固定資產(chǎn)的投入以外，還有相當部分用于學生宿舍、學生食堂等后勤社會化的建設主要依靠貸款資金，這與以前形成的固定資產(chǎn)在產(chǎn)權性質(zhì)上相比較是有差異的，不同投資形成的資產(chǎn)差異構成了高校資產(chǎn)的多元結構。當前，高等學校固定資產(chǎn)的管理水平比較落后，究其原因，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1.多頭建賬及賬物不符。許多學校資產(chǎn)管理不歸口，一部分在后勤，一部分在教務，也有的學校在財務。賬物不符主要表現(xiàn)為有賬無物、有物無賬和賬物不匹配。造成賬物不符的原因，一是固定資產(chǎn)采購入賬不規(guī)范，不入固定資產(chǎn)便可報銷，形成固定資產(chǎn)虛列；二是利用其它資金購建固定資產(chǎn)，但為逃避監(jiān)管而不入固定資產(chǎn)賬或部分入賬；三是資產(chǎn)管理部門與財務部門脫節(jié)，對即已報廢、盤虧的固定資產(chǎn)未及時進行賬務處理。賬實不符問題來源于多年的積累，并未得到根除。
2.固定資產(chǎn)的報廢處置不規(guī)范。高校閑置和淘汰的固定資產(chǎn)主要源于以下三種因素：一是高校內(nèi)部整合閑置造成的房屋土地資產(chǎn)閑置；二是設備的更新?lián)Q代造成固定資產(chǎn)淘汰而產(chǎn)生的閑置，主要是指電子設備的更新?lián)Q代；三是房屋拆遷、設備報廢的隨意性，拆舊建新手續(xù)不及時辦理，修舊利廢不能合理的下賬。在處置的過程中要確保程序的公開、公平、公正，最大限度實現(xiàn)資產(chǎn)保值、增值，嚴防資產(chǎn)流失。
3.房屋、土地產(chǎn)確權不完整。高校合并資源整合，實現(xiàn)互惠雙贏目標，就必須保證其資產(chǎn)的產(chǎn)權清晰，固定資產(chǎn)中涉及產(chǎn)權問題的項目主要是房地產(chǎn)。由于歷史上高校使用的土地大多是劃撥形式、管理制度的松散造成房地產(chǎn)購建資金來源多元化以及辦證意識淡薄等原因，存在房產(chǎn)證、土地使用權證等證照不全的現(xiàn)象，這些房地產(chǎn)長期歸高校使用，雖然不存在第三方對其產(chǎn)權進行要求，但為了保證固定資產(chǎn)的安全、完整，這些房地產(chǎn)須補辦相關證照，但這些土地房屋的歷史資料補充困難。另外，社會化引資建設的項目，利息、利潤等如何計入成本，沒有明確的政策。
4.基建新建項目和修繕項目竣工決算造價不完整?；椖康目⒐Q算是基建項目成本的準確反映，是入賬原值的確定依據(jù)，因此，高校內(nèi)部都有一套完整的竣工決算審批操作規(guī)程。但在實際工作中，經(jīng)常出現(xiàn)已經(jīng)辦理竣工決算的基建項目仍需要追加投資的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在：一是審計報告的不完整性，經(jīng)常出現(xiàn)追加項目；二是修繕工程不入固定資產(chǎn)賬，按維修費列支。近年來，國家逐步推行國有土地使用權有償使用制度，一些基建項目靠行政劃撥方式取得的土地使用權，面臨著支付土地出讓金的局面，從而需要追加投資。
5.資產(chǎn)管理過程中的違規(guī)處罰不到位。根據(jù)固定資產(chǎn)管理制度規(guī)定要求，高校應該對造成上述違規(guī)現(xiàn)象的責任人進行處罰。但實際上，這種處罰往往只是一種文件，是一種形式，這也是高校監(jiān)管不力的通病。此外，近幾年，由于人才不辭而別，資產(chǎn)一并流失，又難以追回，造成了資產(chǎn)管理者責任意識差，對固定資產(chǎn)的管理工作不重視，結果形成惡性循環(huán)，產(chǎn)生更多的違規(guī)現(xiàn)象。
二、加強固定資產(chǎn)管理的對策
1.切實提高對固定資產(chǎn)管理工作重要性的認識。學校分管校領導和固定資產(chǎn)管理部門都要高度重視固定資產(chǎn)管理，要廣泛宣傳，認真貫徹國家對固定資產(chǎn)管理工作提出的各項要求，進一步加強對固定資產(chǎn)管理工作重大意義的理解和認識，把固定資產(chǎn)管理提高到關系學校教學、科研和產(chǎn)業(yè)等工作順利開展、關系學校生存和發(fā)展的高度來認識。只有管理意識提高了，才能管好、用好固定資產(chǎn)，使其保值、增值，發(fā)揮其最大的使用效益。
2.建立健全規(guī)章制度。建立高效合理的固定資產(chǎn)管理體系，既要有完善的宏觀管理法規(guī)制度，又要有適合各高校實際情況的內(nèi)部規(guī)章制度。教育行政主管部門、國有資產(chǎn)管理部門、財政資金管理部門和外部債權單位均要求高等學校固定資產(chǎn)存在良好的管理機制，確保資產(chǎn)信息真實，強調(diào)信息披露的相關可比性、管理的科學有效性，進而可以對各高校的固定資產(chǎn)狀況有比較清晰的認識，合理評價固定資產(chǎn)使用效果與管理效率。同時，各高校又存在個體差異，固定資產(chǎn)的類別差異很大，在遵循統(tǒng)一管理制度的基礎上，結合自身特點，制定本單位操作性較強的管理規(guī)章。
3.加強固定資產(chǎn)審計，發(fā)揮審計監(jiān)督在固定資產(chǎn)管理中的作用。由于固定資產(chǎn)在高校資產(chǎn)總額中所占的比重較大，固定資產(chǎn)的安全與完整對一個學校的發(fā)展影響極大，因而加強對固定資產(chǎn)管理的審計監(jiān)督，保護學校資產(chǎn)的安全、完整，維護學校的合法權益，實現(xiàn)固定資產(chǎn)的保值增值是學校內(nèi)部審計的一項重要工作。審計部門、財務部門、國資管理部門、資產(chǎn)使用部門要對固定資產(chǎn)進行定期清查盤點，對于盤盈、盤虧的固定資產(chǎn)要查明原因及時進行賬務處理。在審計過程中要著重對固定資產(chǎn)管理中內(nèi)控制度的健全性和有效性進行符合性測試，檢查內(nèi)控制度的落實情況，以保證固定資產(chǎn)賬實相符，賬賬相符、賬卡相符，促使學校固定資產(chǎn)管理水平不斷提高。
4.實行固定資產(chǎn)有償使用管理，提高固定資產(chǎn)利用率。要改變固定資產(chǎn)部門所有、重復購置、使用效益低、積壓浪費等現(xiàn)象，要做到：（1）學校加強調(diào)控、統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，打破院系、部門、學科、專業(yè)的界限。根據(jù)各學科、專業(yè)的教學、科研任務，把相近的實驗室進行分類、合并、重新組合，建成跨學科、專業(yè)的實驗室，充分利用現(xiàn)有的固定資產(chǎn)。（2）發(fā)揮經(jīng)濟杠桿作用，在現(xiàn)有的條件下，實行固定資產(chǎn)有償使用。既可節(jié)約資金，又可減少固定資產(chǎn)重復購置和閑置浪費問題，從而提高固定資產(chǎn)利用率。
第4篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理制度范文
關鍵詞：房地產(chǎn)公司；財務管理；問題；對策
隨著市場經(jīng)濟的不斷改革發(fā)展和變化，我國的房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅面臨著一些來自于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的壓力，而且也面臨著來自于一些客戶、競爭者和法律法規(guī)方面的壓力，尤其是在財務風險方面更為嚴重。因此，在當前這樣的經(jīng)濟環(huán)境下，我們有必要對房地產(chǎn)公司的財務管理體系做出優(yōu)化，以便于其適應當前的社會發(fā)展。
一、房地產(chǎn)公司財務管理的特點
在當前環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的財務管理特點主要體現(xiàn)在兩個方面，一方面是房地產(chǎn)公司所面臨的財務風險更大了，另一方面是房地產(chǎn)公司的財務管理難度增加了。
1.房地產(chǎn)公司所面臨的財務風險加劇。近些年來，我國的國內(nèi)經(jīng)濟在不斷地發(fā)展著，這也使得我國的城市化水平有了顯著的增加。因此，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了十分顯著的發(fā)展優(yōu)勢，這促使房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入增大，籌備物資的資金增多，造成財務管理的周期延長。在這樣相對較長的開發(fā)經(jīng)營周期當中，會使房地產(chǎn)的經(jīng)營管理面對著諸多的不穩(wěn)定和不確定因素，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和投資項目都面臨著多重的結果，也使得房地產(chǎn)的開發(fā)所面臨的風險加劇。
2.房地產(chǎn)公司財務管理的難度加大。在當前環(huán)境下，關于房地產(chǎn)的開發(fā)主要涉及到了來自很多方面的問題，所以這就導致了房地產(chǎn)公司財務關系也面臨著一些復雜性和多樣性的選擇。通常債權人、債務人、投資人、公司內(nèi)部職員、被投資的單位和開發(fā)公司之間的關系都屬于房地產(chǎn)公司財務關系范疇之內(nèi)。除此之外，房地產(chǎn)公司內(nèi)部的各個單位之間或者和上級單位以及各個管理部門之間的關系也屬于房地產(chǎn)公司財務關系，具體來說表現(xiàn)在很多的方面，比如被拆遷單位或者居民住宅，勘察設計等，這些都和房地產(chǎn)企業(yè)的大量的、頻繁的資金交往存在直接的關系。由此看來，在當前這種環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理難度是有所增加的。
二、房地產(chǎn)公司財務管理的基本現(xiàn)狀分析
1.房地產(chǎn)企業(yè)管理制度存在漏洞，不夠合理。房地產(chǎn)公司是資金密集型的一類公司，對資金的流動性要求比較高。但是在實際房地產(chǎn)公司中，基本的管理制度不夠規(guī)范，在財務管理環(huán)節(jié)尚未形成有約束力的標準。這方面的原因主要如下：部分房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，由于自身的實力較弱，在公司制度建設方面投入不足，公司缺乏明確清晰的管理制度；一些房地產(chǎn)公司制定的管理制度缺乏實際的靈活性，操作性很差，在涉及到資金管理時財務管理部門受公司高層領導影響較大，缺乏一定的獨立性；公司的長期戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰，在財務處理方面有時過于看重短期利益而忽視對長期公司戰(zhàn)略發(fā)展的考量。
2.成本管理和財務預算的意識淡薄。一般來說，房地產(chǎn)公司在開發(fā)項目之前要對項目的營利性做一定的評估調(diào)查，要對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面細致研究分析，這是做好預算資金安排的前提。但是現(xiàn)實中一些房地產(chǎn)公司，限于自己的資金實力較弱，在項目開發(fā)前期做得財務預算工作不到位，沒有深人詳細的可行性調(diào)查研究報告，缺乏一線的具體資料，導致預算資金與實際項目投資出現(xiàn)較大偏差，影響了公司的現(xiàn)金流。
3.房地產(chǎn)公司融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)為資金密集型的、高風險性的行業(yè)，資金周轉(zhuǎn)周期長，在遇到資金困難的情況時，必須要通過融資扶持企業(yè)發(fā)展。但是在實際融資中，很多公司的融資渠道相對來說比較單一，往往主要依靠銀行貸款。在新形勢下，公司的融資會面臨困難，因為隨著國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的政策的出臺，銀行融資監(jiān)管進一步趨緊，尤其是對于中小企業(yè)而言，國家政策根本無法滿足于企業(yè)融資需求。
4.財務管理人員的素質(zhì)不高。一些中小型的房地產(chǎn)公司財務管理人員的專業(yè)水平不夠高，在涉及復雜的財務處理方面略顯經(jīng)驗不足。還有就是諸多的管理經(jīng)營者如出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來做，涉及到現(xiàn)金管理的工作都是交予自己的親屬去做，這樣難免會出現(xiàn)管理的漏洞。財務管理水平不高，已經(jīng)是影響房地產(chǎn)公司融資的主要障礙，投資者在投資時會根據(jù)公司的現(xiàn)金流情況、償債能力、公司發(fā)展前景等考察公司的基本情況，而財務管理水平的高低直接影響相關財務指標的優(yōu)劣。
三、房地產(chǎn)公司財務管理工作的優(yōu)化措施
1.健全財務管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)要建立完善的財務管理制度，具體可以從以下方面入手：一是要從企業(yè)自身實際出發(fā)，將企業(yè)的成本管理、預算管理、財務分析、資產(chǎn)管理等各個方面融入到財務制度中，確保財務數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性；二是要設立相應的財務管理機構，規(guī)范財務管理制度：如建立相應的報銷制度、采購制度、現(xiàn)金制度、稽核制度，充分實現(xiàn)財務管理的制度化和規(guī)范化；三是建立健全的考核制度，根據(jù)企業(yè)各崗位的需要，明確工作人員的責任和義務，強化監(jiān)督機制，強化財務人員的責任心，規(guī)范財務行為和工作程序,提高會計質(zhì)量。
2.提高決策者的財務管理意識。房地產(chǎn)公司的高層領導者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，堅持樹立財務管理。財務管理是企業(yè)的核心理念，切實把眼光從利潤轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來。企業(yè)領導要加強自身的管理技能學習，通過參加管理培訓班來提高經(jīng)營理念和管理水平，也可以通過和同行業(yè)人士的交流來學習和提高管理水平。
3.擴大房地產(chǎn)公司則務管理的資金籌集。如果想要在當前環(huán)境下促進房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展，必須要結合當下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀對整個房地產(chǎn)行業(yè)做出分析，經(jīng)過分析之后，我們可以得出，房地產(chǎn)企業(yè)必須要具備有足夠的資金來作為維持房地產(chǎn)企業(yè)正常運轉(zhuǎn)的基本保證。因此，對資金的籌備工作是應該擺在第一位需要解決的問題。具體來說，需要從四個方面進行：第一，依托銀行貸款并將其作為資金籌備的主要方式，在此基礎上拓展其他形式的金融業(yè)務，比如商業(yè)匯票和保函等；第二，要制定出一種合理有效的打入資本市場的途徑，比如發(fā)行股票或者債券進行融資；第三，房地產(chǎn)公司需要對外籌集資金，以此方式來加大本企業(yè)的市場占有份額，擴大企業(yè)在市場上的競爭實力；第四，對融資左式進行創(chuàng)新，可采取多種方法進行。
4.提高財務人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)公司應該以不斷夯實財務管理為基礎，切實規(guī)范財務管理和財務基礎，努力把財務管理水平提高到最佳。財務工作是一項專業(yè)性比較強的業(yè)務工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進行財務管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規(guī)較為熟悉的人員。同時還要考核員工的職業(yè)道德和專業(yè)勝任能力，要求員工不僅要具備優(yōu)秀的專業(yè)勝任能力，而且還要有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。
5.加強風險控制。房地產(chǎn)公司財務管理中的風險控制主要從以下方面入手：一是要了解當下的法律環(huán)境，尤其是在現(xiàn)有的市場環(huán)境下，企業(yè)必須要以法律為依托，規(guī)范各項業(yè)務活動和經(jīng)濟活動，科學進行利潤分配，強化企業(yè)理財職能；二是要了解企業(yè)所在的經(jīng)濟環(huán)境，要以我國國民經(jīng)濟為導向，深入公司體制改革，適應我國的市場經(jīng)濟體制，一切從實際出發(fā)，及時調(diào)整公司的經(jīng)營方式，以此來提高自己的市場應變能力。
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第5篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理制度范文
財務部門和資產(chǎn)管理部門是固定資產(chǎn)主要的監(jiān)管部門，然而現(xiàn)實中的監(jiān)管機制不健全，而主要監(jiān)管部門的賬務通常與實物不相符，或者財務部門與資產(chǎn)管理部門的賬務不相應，造成監(jiān)管困難。對固定資產(chǎn)的租賃監(jiān)管不到位現(xiàn)在有很多事業(yè)單位都有部分閑置的固定資產(chǎn)可出租，比如車輛、房屋、場地設施等，可用以增加單位的收入；然而，有的事業(yè)單位并沒有將收入入賬，而是被有關人員中飽私囊，造成行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)極大損失。
二、對行政事業(yè)單位資產(chǎn)進行有效管理的策略研究
(一)樹立依法管理國家財產(chǎn)的意識觀念
事業(yè)單位在進行固定資產(chǎn)采購、派發(fā)、報廢等管理時，應遵循同家相關財經(jīng)法律法規(guī)進行，使事業(yè)單位固定資產(chǎn)的管理有法可依。應提高管理人員的法律意識，使其清楚國家利益的重要性。
(二)建立健全的行政事業(yè)單位資產(chǎn)配置標準
資產(chǎn)采購的預算要具有科學性和合理性，建立健全完善的資產(chǎn)流動機制，能夠有效的配置資產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)的優(yōu)化，使資產(chǎn)達到效用的最大化。為了減少部門間資產(chǎn)配置不合理的現(xiàn)象，相關部門管理者需要相互配合，制定規(guī)范的資產(chǎn)配置標準，并根據(jù)相關的規(guī)定對資產(chǎn)采購預算進行編制，另外，行政事業(yè)單位的大部分資產(chǎn)都是來自國家的財政撥款，根據(jù)國家公共財政管理原則，行政事業(yè)單位需要制定完善的資產(chǎn)流動體制，加強調(diào)整行政事業(yè)單位富余資產(chǎn)，達到資產(chǎn)的效用最大化，避免浪費現(xiàn)象的出現(xiàn)。
(三)加強完善行政事業(yè)單位資產(chǎn)管理監(jiān)控，杜絕資產(chǎn)流失
就目前來說，我國的行政事業(yè)單位資產(chǎn)管理比較落后，沒有一個規(guī)范性的管理模式。不僅在一定程度上加強了管理，提高了行政事業(yè)單位的工作效率，降低了資產(chǎn)在流通中的缺失而且還完善制度和規(guī)范流程，進一步推動了資產(chǎn)管理的改革。另一個方面，還在資產(chǎn)合理配置，檢查和核算上進行監(jiān)督控制，為行政單位創(chuàng)造了新的資產(chǎn)，節(jié)約成本。我國現(xiàn)正倡導實行節(jié)約型社會，那么作為行政單位應首當其沖，做帶頭作用，完善資產(chǎn)管理監(jiān)控，建立一個美好和諧的社會。
(四)創(chuàng)建行政事業(yè)單位管理新機制，規(guī)范管理制度
行政事業(yè)單位資產(chǎn)管理機制需要理論與實際相結合，發(fā)揮最高的效用率。例如:建立固定資產(chǎn)問責制，使被動變?yōu)橹鲃?，與相關組織簽訂協(xié)議書，做到不管是在資產(chǎn)配置、使用還是處置中每個步驟都有人員監(jiān)管并能解決好相關問題做出對應措施。在管理制度上，根據(jù)《會計法》等相關會計法律，行政事業(yè)單位應制定相應制度。使行政事業(yè)單位資產(chǎn)管理的力度得到提高。例如:(1)建立登記制度。在資金重置，建設，捐贈等方面登記人賬，無論是總賬還是明細賬都應做好登記。(2)建立驗收制度。在物資登記入庫時，應由管理部門驗收入庫，財務部負責驗收查詢。(3)建立清理盤點制度。行政事業(yè)單位中的會計部門應該在每個月或者季度，進行盤點清算，對單位中的盈虧方面做好處理。(4)建立損壞賠償制度。在行政事業(yè)單位資產(chǎn)管理中，對于人員惡意損壞或造成浪費的，應追究其相關責任進行處理。
(五)提高事業(yè)單位財務管理人員的專業(yè)水平與個人素質(zhì)
(1)強化對財管人員的責任意識與法律意識，并對其進行定期考核，對固定資產(chǎn)的管理責任加以明確，把責任直接分派給個人，實行工作表現(xiàn)與年終獎金聯(lián)系的激勵機制，從而有效管理固定資產(chǎn)。(2)加強培養(yǎng)專業(yè)人員，不斷提高財務人員的業(yè)務素質(zhì)水平，堅定拒絕無證上崗現(xiàn)象，規(guī)范財務賬目，確保賬物相符。(3)注意成本本意識，對固定資產(chǎn)管理辦法加以創(chuàng)新，從而使得固定資產(chǎn)的管理水平與效率不斷提高。
三、結語
第6篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理制度范文
關鍵詞：內(nèi)部控制 稅收籌劃 會計核算
前言：
本文試圖從內(nèi)部控制入手，強調(diào)內(nèi)部控制在房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中運用細節(jié)，以期能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)會計核算和發(fā)展有一定幫助。
針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，內(nèi)部控制主要要素如下：
一、內(nèi)部環(huán)境
1.經(jīng)營宗旨；以房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為主要業(yè)務，以提供優(yōu)良產(chǎn)品、創(chuàng)造最好的經(jīng)濟效益和社會效益、維護全體股東的利益為中心，保持公司資產(chǎn)保值增值。
2.組織機構：根據(jù)國家有關法律法規(guī)和企業(yè)章程，建立規(guī)范的公司治理結構和議事規(guī)則，明確決策、執(zhí)行、監(jiān)督等方面的職責權限，形成科學有效的職責分工和制衡機制。
二、風險評估
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要風險包括：國家宏觀經(jīng)濟政策調(diào)險、房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇風險（投資風險）、產(chǎn)品質(zhì)量風險、資金安全風險（籌資風險）、稅收風險。
三、控制活動
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制措施包括：不相容職務分離控制、授權審批控制、會計系統(tǒng)控制、財產(chǎn)保護控制、預算控制、運營分析控制和績效考評控制等。
1.不相容職務分離控制主要有：收款及貨幣資金、采購與付款、存貨、工程項目、固定資產(chǎn)、籌資、成本與費用、擔保、合同、預算、計算機系統(tǒng)。
2.授權審批控制。（1）一般授權：預算控制活動、日常經(jīng)費支出、職工薪酬支出、集中支付、合同審批、資金籌集、財務報告報出、利潤分配方案、人事管理、信息披露、印鑒申請、計算機維護、其他。
（2）特別授權：投資事項、擔保、抵押事項、關聯(lián)方交易、重大項目改造、立項、招投標工作。
（3）臨時授權。
3.會計系統(tǒng)控制要求企業(yè)嚴格執(zhí)行國家統(tǒng)一的會計準則，加強會計基礎工作，明確會計憑證、會計賬簿和財務會計報告的處理程序，保證會計資料真實完整。
4.關鍵控制點。
（1）收款：收款控制流程應當科學嚴密；收入的確認條件、款項的定期核對、與收入有關的憑證記錄的管理要求等應當明確。
（2）采購與付款：采購與驗收管理流程及有關控制措施應當清晰，對施工單位選擇、工程合同簽訂、工程驗收等應當有明確規(guī)定；付款方式、程序、審批權限和與客戶對賬辦法應當明確。
（3）存貨及工程項目：項目的立項要經(jīng)過適當?shù)姆治龊蜎Q策程序；按照規(guī)定通過招投標確定施工方或供應方；簽訂規(guī)范的施工合同；應當對工程質(zhì)量和進度進行監(jiān)督。
（4）固定資產(chǎn)：決策和審批程序應當明確；固定資產(chǎn)成本核算、計提折舊、和減值準備、處置等會計處理應當符合國家統(tǒng)一的會計準則規(guī)定。
（5）籌資：建立嚴格的籌資業(yè)務授權審批制度，明確審批人的授權批準方式、權限、程序、責任及相關控制措施；建立籌資執(zhí)行環(huán)節(jié)的控制制度，對籌資合同的訂立與審核、資金的收取等作出明確規(guī)定。
（6）貨幣資金：職責分工、權限范圍和審批程序應當明確，機構設置和人員配備應當科學合理；貨幣資金有關的票據(jù)購買、保管、使用、銷毀等應當有完整的記錄，銀行預留印鑒和有關印章的管理應當嚴格有效。
（7）成本費用控制：編制預算符合實際，預算應經(jīng)有效審批；費用的原始交易記錄應當完整、準確、合法；費用開支應經(jīng)過有效審批；越預算費用應經(jīng)合理的審批。
（8）會計系統(tǒng)：一般會計控制應根據(jù)國家制定的會計準則去執(zhí)行；管理層應根據(jù)經(jīng)濟業(yè)務合理使用會計科目；管理層應當合理設置崗位職責并有效劃分系統(tǒng)權限；管理層應設計合理的會計核算流程。
（9）合同：權責分配和職責分工應當明確，合同應當實行分級和歸口管理；合同審核應當建立不同部門會同審核制度，財務部門、審計部門和合同歸口管理部門應對合同出具審核意見。
（10）預算控制:預算編制應符合要求，預算指標適當細化；預算編制和調(diào)整應經(jīng)批準；嚴格按預算執(zhí)行；預算考評措施要得到嚴格落實。
5.財產(chǎn)保護控制要求企業(yè)建立財產(chǎn)日常管理制度和定期清查制度，采取財產(chǎn)記錄、實物保管、定期盤點、賬實核對等措施，確保財產(chǎn)安全。企業(yè)應當嚴格限制未經(jīng)授權的人員接觸和處置財產(chǎn)。
6.運營分析控制要求企業(yè)建立運營情況分析制度，經(jīng)理層應當綜合運用生產(chǎn)、購銷、投資、籌資、財務等方面的信息，發(fā)現(xiàn)存在的問題，及時查明原因并加以改進。
7.績效考評控制要求企業(yè)建立和實施績效考評制度，科學設置考核指標體系，將考評結果作為確定員工薪酬以及職務晉升、評優(yōu)、降級、調(diào)崗、辭退等的依據(jù)。
四、信息與溝通
企業(yè)應當將內(nèi)部控制相關信息在企業(yè)內(nèi)部各管理級次、責任單位、業(yè)務環(huán)節(jié)之間，以及企業(yè)與外部投資者、債權人、客戶、供應商、中介機構和監(jiān)管部門等有關方面之間進行溝通和反饋。發(fā)現(xiàn)的問題，應及時報告并解決。
五、內(nèi)部監(jiān)督和評價
內(nèi)部監(jiān)督和評價分為日常監(jiān)督評價和專項監(jiān)督評價，主要涉及以下內(nèi)容：內(nèi)部控制是否在風險評估的基礎上涵蓋了企業(yè)層次的風險和所有重要求的業(yè)務流程層面的風險；內(nèi)部控制設計的方法是否適當，內(nèi)部控制建設的時間進度安排是否科學、階段性工作要求是否合理；內(nèi)部控制設計和運行的組織是否有效。
六、會計核算的細節(jié)考慮
（一）會計科目設置細節(jié)
企業(yè)應嚴格按照會計準則的要求設置和使用會計科目。企業(yè)會計準則對企業(yè)明細科目設置并未明確規(guī)定，但應當考慮稅法規(guī)定、社會效益指標、企業(yè)預算、內(nèi)部管理、企業(yè)業(yè)績考核的需求。
（二）資產(chǎn)管理細節(jié)
第7篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理制度范文
為加強街道集體資產(chǎn)管理，維護集體資產(chǎn)的安全和完整，確保集體資產(chǎn)的合理配置和有效使用，促進其保值增值和街道各項事業(yè)的健康發(fā)展，結合街道實際情況，經(jīng)街道黨工委、辦事處研究決定，制定本年度考核辦法。
一、指導思想
堅持以科學發(fā)展觀為指導,以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和和諧發(fā)展為目標,正確把握城市建設與經(jīng)濟發(fā)展,經(jīng)濟建設與社會穩(wěn)定,考核目標與客觀困難的關系,進一步調(diào)整和完善考核機制,繼續(xù)加大對招商招租工作力度,實現(xiàn)街道經(jīng)營性集體資產(chǎn)的保值增值。
二、考核對象
蠡湖科技創(chuàng)業(yè)園管委會、蠡湖胡埭工業(yè)園區(qū)管委會、湖濱路商業(yè)街管理辦公室、蠡園房地產(chǎn)開發(fā)公司、蠡湖市場、供銷社、農(nóng)服中心、商業(yè)樓宇資產(chǎn)管理辦公室等8個直屬單位的主要負責人。
三、考核內(nèi)容
對街道相關直屬單位執(zhí)行集體資產(chǎn)管理制度的情況進行年度考核，并將考核結果納入年度目標管理考核，街道托管經(jīng)營性資產(chǎn)合同租金收繳完成100%得全額年終報酬，未完成的適當扣除年終報酬。
（一）招租獎
按街道規(guī)定完成經(jīng)營性資產(chǎn)的招租，完成招租面積的80%得基本獎，每超額1%并到賬獎勵1000元，以此類推。
（二）應收獎（含售樓金）
1、商業(yè)街管理辦、蠡湖科技創(chuàng)業(yè)園、街道樓宇辦按合同完成租金收繳并上交至街道財政賬戶，完成90%得基本獎，每超額1%獎勵2000元，以此類推。
2、科技創(chuàng)業(yè)園售樓款按售樓合同收繳并到賬，完成80%得基本獎，每超額1%獎勵2000元，以此類推。
（三）超額獎
經(jīng)營性資產(chǎn)租金超出規(guī)定招租價格，超額部分按實際到賬數(shù)返回20%，作為獎勵。
（四）稅收獎
1、2012年蠡湖科技創(chuàng)業(yè)園管委會載體全年稅收達到8000萬元(其中:科研大廈7000萬元,科創(chuàng)中心1000萬元)，胡埭工業(yè)園全年稅收達到10000萬元，樓宇辦載體全年稅收達到3500萬元(其中:商務大廈稅收2500萬元,翡翠大廈稅收1000萬元)，商業(yè)街管理辦公室全年稅收達到4000萬元(其中:商業(yè)街總稅收3000萬元,商旅大廈1000萬元)，蠡湖市場全年稅收達到40萬元,供銷社全年稅收達到25萬元。每超額完成稅收任務5%，獎勵2000元，(不包括房地產(chǎn)稅收)。
2、2012年引進規(guī)模企業(yè)稅收額度大的，按單項獎勵標準參照《蠡湖街道招商引資獎勵實施辦法》執(zhí)行。
（五）品牌獎
1、引進的世界500強、國內(nèi)500強工商企業(yè)，獎勵標準參照《蠡湖街道招商引資獎勵實施辦法》執(zhí)行。
2、引進的知名商業(yè)品牌企業(yè)，按照工商部門核定的知名品牌為準，并工商、稅務注冊在我街道,市級品牌獎勵（必須在市內(nèi)有三家門店以上）3000元/家，省級品牌4000元/家，全國品牌5000元/家，國際品牌6000元/家。
（六）獎勵原則
為確保集體資產(chǎn)的合理配置和有效使用，促進其保值增值和街道各項事業(yè)的健康發(fā)展，原則上以獎勵為主，最終獎勵金額由街道考核領導小組確定（獎勵超出上年基數(shù)一定比例的，也可納入下一年業(yè)務費）。未完成下達目標同比例適當扣除全年基本獎金，最多扣除不超過年終獎金的15％，最終扣除基本獎勵由街道考核領導小組另行確定。
（七）業(yè)務費用（蠡湖科技創(chuàng)業(yè)園管委會、湖濱路商業(yè)街管理辦公室、商業(yè)樓宇資產(chǎn)管理辦公室）
1、科研大廈售樓業(yè)務費按照銷售合同額到賬3‰計算。
2、科研大廈、蠡湖大廈、商業(yè)街管理辦公室招租業(yè)務費按照當年簽訂合同額到賬8%計算。
3、全年使用的業(yè)務費用最高不得超過20萬元，超額部分滾入下一年度使用，以此類推。
第8篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理制度范文
改革開放以來，隨著土地使用制度改革的深化，土地資源的資產(chǎn)價值得到體現(xiàn)，逐步適應城市建設、企業(yè)改革、經(jīng)濟結構調(diào)整的需要。但目前國有土地資產(chǎn)通過市場配置的比例不高，透明度低；劃撥土地大量非法入市，隱形交易；隨意減免地價，擠占國有土地收益的現(xiàn)象嚴重，使得大量應由國家取得的土地收益流失到少數(shù)單位和個人手中。這不僅嚴重影響了對土地的保護和合理開發(fā)、利用，而且滋生腐敗現(xiàn)象。為加強國有土地資產(chǎn)管理，切實防止國有土地資產(chǎn)流失，現(xiàn)就有關問題通知如下：
一、嚴格控制建設用地供應總量
嚴格控制土地供應總量是規(guī)范土地市場的基本前提。只有在嚴格控制土地供應總量的前提下，才能有效發(fā)揮市場配置土地資源的基礎性作用，充分實現(xiàn)土地資產(chǎn)價值，提高土地資源利用效率。各級政府必須嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計劃，嚴格控制新增建設用地供應總量。要抓住經(jīng)濟結構調(diào)整的有利時機，把土地利用引導到對存量建設用地的調(diào)整和改造上來，優(yōu)化土地利用結構。
各地要加大對閑置土地的處置力度，積極穩(wěn)妥地解決歷史遺留問題，最大限度地減少國有資產(chǎn)的損失。對依法應無償收回的閑置土地，要堅決收回。
堅持土地集中統(tǒng)一管理，確保城市政府對建設用地的集中統(tǒng)一供應。各地不得違反國家有關規(guī)定擅自設立工業(yè)園、科技園、開發(fā)區(qū)等各類園、區(qū)，經(jīng)批準設立的市轄區(qū)工業(yè)園、科技園、開發(fā)區(qū)等各類園、區(qū)的土地必須納入所在城市用地統(tǒng)一督理、統(tǒng)一供應。對已經(jīng)列入城市建設用地范圍的村鎮(zhèn)建設和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地也要按城鎮(zhèn)化要求，統(tǒng)一規(guī)劃、開發(fā)。
為增強政府對土地市場的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度。市、縣人民政府可劃出部分土地收益用于收購土地，金融機構要依法提供信貸支持。
二、嚴格實行國有土地有償使用制度
嚴格執(zhí)行《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》關于劃撥用地范圍的規(guī)定，任何單位和個人均不得突破。除法律規(guī)定可以采用劃撥方式提供用地外，其他建設需要使用國有土地的，必須依法實行有償使用。國土資源部要依據(jù)法律規(guī)定，抓緊制訂具體的劃撥用地目錄。
土地使用者需要改變原批準的土地用途、容積率等，必須依法報經(jīng)市、縣人民政府批準。對原劃撥用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、出租或改變用途后不再符合劃撥用地范圍的，應依法實行出讓等有償使用方式；對出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應按規(guī)定補交不同用途和容積率的土地差價。
各地要加強對經(jīng)濟適用住房建設用地的管理。經(jīng)濟適用住房建設用地必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計劃，嚴格控制占用耕地，嚴禁開發(fā)商以開發(fā)經(jīng)濟適用住房名義牟取暴利。要對經(jīng)濟適用住房的建設標準和銷售對象作出嚴格規(guī)定，具體辦法由建設部制定。
要進一步加強國有土地收益的征收和管理，任何單位和個人均不得減免和擠占挪用土地出讓金、租金等土地收益。對于低價出讓、租賃土地，隨意減免地價，擠占挪用土地收益，造成國有土地資產(chǎn)流失的，要依法追究責任。
三、大力推行國有土地使用權招標、拍賣
為體現(xiàn)市場經(jīng)濟原則，確保土地使用權交易的公開、公平和公正，各地要大力推行土地使用權招標、拍賣。
國有建設用地供應，除涉及國家安全和保密要求外，都必須向社會公開。商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)用地和其他土地供應計劃公布后同一地塊有兩個以上意向用地者的，都必須由市、縣人民政府土地行政主管部門依法以招標、拍賣方式提供，國有土地使用權招標、拍賣必須公開進行。要嚴格限制協(xié)議用地范圍。確實不能采用招標、拍賣方式的，方可采用協(xié)議方式。采用協(xié)議方式供地的，必須做到在地價評估基礎上，集體審核確定協(xié)議價格，協(xié)議結果向社會公開。
四、加強土地使用權轉(zhuǎn)讓管理
土地使用權要依法公開交易，不得搞隱形交易。劃撥土地使用權未經(jīng)批準不得自行轉(zhuǎn)讓。出讓和承租國有土地使用權首次轉(zhuǎn)讓，必須符合法律規(guī)定和出讓、租賃合同約定的條件。土地使用權交易要在有形土地市場公開進行，并依法辦理土地登記。土地行政主管部門要加強對出讓、租賃合同的管理，受讓人和承租方未付清全部出讓金、租金的，不得為其發(fā)放土地使用證，未達到法律規(guī)定和合同約定的投資開發(fā)條件的，土地使用權不得轉(zhuǎn)讓。
土地使用權抵押應當依法辦理抵押登記。設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，受讓人應當依法與土地所在地的土地行政主管部門簽訂土地使用權出讓合同，從拍賣價款中繳納土地使用權出讓金后，抵押權人方可優(yōu)先受償。
以營利為目的，房屋所有人將以劃撥方式取得國有土地使用權后所建房屋出租的，應將租金中所含土地收益上繳國家。
國有土地使用權轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓雙方必須如實申報成交價格。土地行政主管部門要根據(jù)基準地價、標定地價對申報價格進行審核和登記。申報土地轉(zhuǎn)讓價格比標定地價低20%以上的，市、縣人民政府可行使優(yōu)先購買權。
五、加強地價管理
市、縣人民政府要依法定期確定、公布當?shù)氐幕鶞实貎r和標定地價，切實加強地價管理。凡尚未確定基準地價的市、縣，要按照法律法規(guī)規(guī)定和統(tǒng)一的標準，盡快評估確定；已經(jīng)確定基準地價的市、縣，要根據(jù)土地市場價格變化情況，及時更新。要根據(jù)基準地價和標定地價，制定協(xié)議出讓最低價標準。基準地價、協(xié)議出讓土地最低價標準一經(jīng)確定，必須嚴格執(zhí)行并向社會公開。各級人民政府均不得低于協(xié)議出讓最低價出讓土地。要抓緊建立全國地價動態(tài)監(jiān)測信息系統(tǒng)，對全國重要城市地價水平動態(tài)變化情況進行監(jiān)測。
六、規(guī)范土地審批的行政行為
各級人民政府和土地行政主管部門掌握著土地審批和資產(chǎn)處置權力，責任重大，必須切實加強制度建設，規(guī)范行政行為，從制度上杜絕土地資產(chǎn)流失和腐敗行為的發(fā)生。
（一）堅持政企分開，政事分開。土地行政主管部門一律不得興辦房地產(chǎn)開發(fā)公司等企業(yè)。土地估價、土地交易等中介服務機構必須與行政機關及其所屬事業(yè)單位脫鉤。
（二）堅持規(guī)范管理，政務公開。土地行政主管部門建設用地審批管理、土地資產(chǎn)處置等要嚴格執(zhí)行辦文制度，所有報件和批文均按規(guī)定程序辦理。要增強服務意識，將辦事制度、標準、程序、期限和責任向社會公開。要抓緊建立建設用地信息、地價和土地登記資料可查詢制度。
（三）堅持內(nèi)部會審，集體決策。土地行政主管部門內(nèi)部要盡快健全各類審批事項的內(nèi)部會審制度。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征用、用地審批、土地資產(chǎn)處置、供地價格確定等，一律要經(jīng)過內(nèi)部會審，集體決策。
第9篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理制度范文
一、我市國有資產(chǎn)管理改革的基本做法
（一）設立專司機構，明確職能定位。2004年市政府發(fā)文成立了**市非經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理局（以下簡稱國產(chǎn)局），正縣級事業(yè)機構，掛靠市財政局，由市財政局副局長兼任國產(chǎn)局局長。市國產(chǎn)局編制12人，內(nèi)設綜合、產(chǎn)權管理、資產(chǎn)評價三個科室，從而明確了行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)的管理主體。市國產(chǎn)局作為管理行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)的專司機構，按照統(tǒng)一政策、分級管理的原則，對全市行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)工作進行宏觀管理；對市本級行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)實施監(jiān)督管理。同時，在職能定位上，將其定位在延伸財政職能上，資產(chǎn)管理工作緊緊圍繞財政中心工作來進行。
（二）推動資產(chǎn)的整合。在保證行政事業(yè)單位正常運轉(zhuǎn)的前提下，對資產(chǎn)優(yōu)化整合是國有資產(chǎn)管理體制改革的重要內(nèi)容，是提高資產(chǎn)使用效益的主要方面。市本級先后啟動了行政中心、建設大廈、文化藝術中心、老干部活動中心等重點資產(chǎn)整合項目。通過這些資產(chǎn)整合項目的實施，既完善了城市功能，改善了機關辦公條件，又整合了大量的閑置房地產(chǎn)，從而激活存量資產(chǎn)，實現(xiàn)保值提效。通過盤活行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)，拓寬了財政收入渠道，增加了地方可用財力，實現(xiàn)了資產(chǎn)管理和資金管理的有效結合。近幾年，通過統(tǒng)一管理國有產(chǎn)權，對國有資產(chǎn)統(tǒng)一整合運營，全市累計實現(xiàn)國有資產(chǎn)收入5億多元，
（三）改革國有資產(chǎn)的配置模式。在全市初步建立了資產(chǎn)構建預算制度。資產(chǎn)購建預算是從源頭上管理資產(chǎn)“進口”的主要環(huán)節(jié)，是規(guī)范資產(chǎn)配置，實現(xiàn)資產(chǎn)配置科學性、均等性、計劃性的重要的國有資產(chǎn)管理制度，是部門預算的一個重要組成部分。資產(chǎn)構建預算從制度層面可以有效解決在資產(chǎn)配置上的盲目性、隨意性和失衡性，減少了盲目配置、重復配置，節(jié)約了財政資金，是“**模式”一個重要亮點，在全國國有資產(chǎn)管理工作會議上交流推廣。
（四）實行產(chǎn)權集中管理。市政府授權市國產(chǎn)局對市級行政事業(yè)單位的產(chǎn)權集中統(tǒng)一管理，將原來市級各行政事業(yè)單位的《房屋所有權證》、《國有土地使用證》集中收繳到市國產(chǎn)局，由市國產(chǎn)局代表市政府擁有市級所有行政事業(yè)單位全部國有資產(chǎn)的產(chǎn)權并對所管資產(chǎn)行使產(chǎn)權管理、收益管理和財務管理權，對單位辦公用房實行余缺調(diào)劑，徹底杜絕和防止因所有權不明而引發(fā)的各種國有資產(chǎn)流失現(xiàn)象。產(chǎn)權變更后各占有使用國有資產(chǎn)的行政事業(yè)單位只有資產(chǎn)使用權，沒有資產(chǎn)處置權，有效的解決了資產(chǎn)分散管理中存在的隨意處置國有資產(chǎn)的問題。
二、改革目前所面臨的困境
我市的行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理改革雖然取得了一定的成效，但與市委、市政府的要求、與社會經(jīng)濟發(fā)展的要求還有一定的差距，在行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)改革深化中遭遇瓶頸，主要體現(xiàn)在以下三個方面：
（一）目標定位。我市的國有資產(chǎn)管理改革當初是以資源整合為切入點的，是以保值提效為目標的，是在整合置換中盤活存量資產(chǎn)，提高資產(chǎn)效益，增加財政收入。因此我們的工作重心在整合置換上，市政府還就此下發(fā)了三年整合規(guī)劃。盡管規(guī)劃中提出了宜租則租、宜處置則處置，宜開發(fā)則開發(fā)的運營思路，但作為運營主體的資產(chǎn)開發(fā)沒有取得突破性進展。從目前的情況看把目標僅僅定位在整合上是不能把資產(chǎn)這篇文章做大的，必須把目標定位在經(jīng)營上，通過有效的經(jīng)營，把文章做大。
（二）體制束縛。行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)所有權屬政府，市非經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理局是政府授權管理市級行政事業(yè)單位資產(chǎn)的一個行政機關，不具備投融資資格，也不具備經(jīng)營開發(fā)資格。由于缺乏一個對資產(chǎn)有效經(jīng)營的平臺，因此無法對資產(chǎn)開展有效的經(jīng)營。因此要適應新形勢，把資產(chǎn)經(jīng)營這篇文章做大，就必須搭建一個公司化的經(jīng)營平臺，實現(xiàn)對資產(chǎn)的有效經(jīng)營。
（三）思想解放不夠。這幾年改革過程中我們也一直思考如何有效的利用好國有資產(chǎn)，也考慮到開發(fā)經(jīng)營，但由于擔心不符合國家對行政事業(yè)單位資產(chǎn)管理的要求和規(guī)定，擔心過度商業(yè)化，會增大政府風險，因而，讓猶豫禁錮了我們的思路，捆住了我們的手腳，制約了我們的工作。
三、深化我市國有資產(chǎn)管理體制改革的建議
（一）、我市資產(chǎn)基本狀況
資產(chǎn)經(jīng)營的基本思路
金融危機爆發(fā)后，擴大內(nèi)需保增長的任務十分繁重，特別是我們**以投資帶動為主要特征的增長方式，在突破發(fā)展中保增長的任務更重、壓力更大，對資金的需求也更加迫切。因此，我們必須審時度勢，充分運用所擁有的資產(chǎn)優(yōu)勢，進一步解放思想，深化改革，調(diào)整工作思路，轉(zhuǎn)變工作重心，把把工作重心由過去的以整合為重點，轉(zhuǎn)向以全面經(jīng)營為重點；把運營方式由以置換為重點轉(zhuǎn)向開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、出租并舉，有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、資源性資產(chǎn)經(jīng)營并重的軌道上來。對于目前具備通過轉(zhuǎn)讓、開發(fā)、出租進行直接經(jīng)營的房地產(chǎn)可直接開展經(jīng)營，對于目前不具備直接經(jīng)營條件的房地產(chǎn)，可通過房地產(chǎn)抵押融資的方式，實行買地開發(fā)滾動經(jīng)營，或者以直接投資的方式進行資產(chǎn)經(jīng)營，使所有的房地產(chǎn)都能夠成為政府可經(jīng)營的資本。實現(xiàn)真正盤活國有資產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)資本化，實現(xiàn)資產(chǎn)效益最大化，實現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營可持續(xù)發(fā)展的目標。經(jīng)過有效運營，力爭五年內(nèi)為市本級建設融資3--5億元，全市實現(xiàn)國有資產(chǎn)收益10億元以上，其中市本級5億元以上。
（三）加快體制轉(zhuǎn)變，構建經(jīng)營平臺
調(diào)整管理體制，構建經(jīng)營平臺，是實現(xiàn)資產(chǎn)資本化，對資產(chǎn)進行有效經(jīng)營的基礎。因此，我們建議成立**市公共資產(chǎn)投資運營公司，將市本級的行政事業(yè)資產(chǎn)整體打包，以劃撥過戶、授權經(jīng)營或參股等形式注入公共資產(chǎn)投資運營公司，同時將市非經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理局更名為“**市公共資產(chǎn)管理局”，實行市公共資產(chǎn)投資運營公司與市公共資產(chǎn)管理局實行兩塊牌子，一套人馬。由市公共資產(chǎn)管理局行使行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)監(jiān)督管理的職能。由市公共資產(chǎn)投資運營公司行使管資產(chǎn)的經(jīng)營、開發(fā)、融資、投資職能。使公共資產(chǎn)投資運營公司具有投融資、經(jīng)營開發(fā)、物業(yè)管理三個資產(chǎn)經(jīng)營平臺的功能，其運行目標為：
投融資平臺
打造成我市繼城司之外的又一重要融資平臺，利用國有資產(chǎn)，以抵押擔保的形式，通過銀行貸款、發(fā)行債券等方式,吸引各種社會資金進入重點建設領域。具體可以采取以下方式：
一是抵押貸款。以國有資產(chǎn)整合為基礎，在充分進行風險評估的基礎上，以資產(chǎn)作抵押，加強同國家政策性銀行、商業(yè)銀行和非銀行金融機構的合作,形成以銀行貸款為基礎,其他金融機構資金為補充的信貸融資格局，為政府實現(xiàn)經(jīng)濟社會發(fā)展目標提供融資服務。
三是開展股權合作。對于關乎全市經(jīng)濟布局和產(chǎn)業(yè)結構戰(zhàn)略性調(diào)整的競爭性領域項目，資產(chǎn)投資運營公司代表市政府和市財政(國資)局作為出資人，用市場化方式對此類項目的市屬國有股權進行管理,依照《公司法》行使股東權利,履行股東義務。
四是啟動民間借貸。對項目不大、有營利的項目可鼓勵干部職工入股，募集項目發(fā)展資金。但此方式籌集資金量少，風險大。
五是積極發(fā)展多元化融資體制。特許經(jīng)營權是政府重要的無形資產(chǎn)，因此在項目建設上可運用“建設—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓”的方式，即BOT模式進行融資。它是指政府和項目發(fā)起人簽訂特許權轉(zhuǎn)讓的協(xié)議，由項目發(fā)起人組織成立的項目公司承擔大型基礎設施項目的融資設計、建設、運營和維護的任務，同時，在規(guī)定的特許期內(nèi)，擁有該項目的所有權并收取費用，用來償還項目的債務，并獲得預期的投資回報。在特許期結束后，項目將無償移交給政府。利用這種形式，對于我市自有資金匱乏，但同時具有機遇優(yōu)勢、項目優(yōu)勢的實際情況，可以以此引進資金，擴展籌資渠道，增加籌資規(guī)模，切實解決建設資金供需之間的矛盾具有很強的現(xiàn)實意義和可操作性。
經(jīng)營開發(fā)平臺
按照宜開發(fā)則開發(fā)、宜處置則處置、宜出租則出租的工作思路，充分利用現(xiàn)有資產(chǎn)，繼續(xù)促進資源優(yōu)化整合，加快開發(fā)經(jīng)營，擴大投資范圍，實現(xiàn)資產(chǎn)增值。經(jīng)營開發(fā)平臺主要職能為：
一是資產(chǎn)經(jīng)營的載體和主體，負責資產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、出租等經(jīng)營業(yè)務。
二是負責對原政府部門投資舉辦的經(jīng)濟實體進行整合，并對其實行集約化、集團化、規(guī)?；?jīng)營，充分發(fā)揮資產(chǎn)的規(guī)模效益。
三是進行自主開發(fā)。對增值潛力大，開發(fā)價值高的項目，實行自主開發(fā)，以實現(xiàn)國有資產(chǎn)收益最大化。對有的資產(chǎn)可按照開發(fā)--轉(zhuǎn)讓（出租）的方式進行經(jīng)營，對有的資產(chǎn)可按照抵押--融資--收購（征地）--開發(fā)--轉(zhuǎn)讓（出租）的方式進行經(jīng)營。
四是夯實公司職責。按年度簽訂國有資產(chǎn)保值增值責任書，通過規(guī)范資產(chǎn)運營，建立國有資產(chǎn)補償機制，向財政上交國有資產(chǎn)收益、按期收繳國有資產(chǎn)占用費、土地出租收益金和利潤等手段，保證國有資產(chǎn)安全完整的運行，實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值。
物業(yè)管理平臺
一是為行政事業(yè)提供統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)服務，維持辦公資產(chǎn)的簡單再生產(chǎn)（資產(chǎn)維護），節(jié)約財政支出。
二是公平參與物業(yè)市場競爭和經(jīng)營。
需要配套的政策
一是成立**市公共資產(chǎn)運營投資公司，并將市非經(jīng)營性國有資產(chǎn)管理局更名為“**市公共資產(chǎn)管理局”，兩套機構合署辦公，實行兩塊牌子一套人馬。
