建設(shè)項目消防驗收管理辦法精選(九篇)
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第1篇：建設(shè)項目消防驗收管理辦法范文
關(guān)鍵詞：安全設(shè)施；驗收；問題及對策
1引言
近些年，工程建設(shè)項目的依法合規(guī)越來越受到關(guān)注。隨著法律、法規(guī)、標準及規(guī)范的逐漸完善，政府部門出臺了《建設(shè)項目安全設(shè)施“三同時”監(jiān)督管理辦法》以及《危險化學品建設(shè)項目安全監(jiān)督管理辦法》等相應(yīng)的管理辦法，管理辦法對工程建設(shè)項目安全預(yù)評價、安全設(shè)施設(shè)計審查、安全設(shè)施施工和竣工驗收全流程提出了明確的要求。其中不涉及政府監(jiān)管的建設(shè)項目需要試運行的，試運行時長應(yīng)當不少于30日，最長不超過180日；需要取得政府安全行政許可審批的建設(shè)項目，試運行時應(yīng)當不少于30日，最長不超過360日，安全設(shè)施驗收超期未完成的“久試未驗”項目政府將責令停止建設(shè)或者停產(chǎn)、停業(yè)整頓，限期改正。
2建設(shè)項目安全設(shè)施驗收“久試未驗”存在的常見問題
2.1參建單位主觀責任意識不強，推諉現(xiàn)象嚴重
目前很多企業(yè)在制定規(guī)章制度時，往往缺乏全盤思考，也沒有在細化責任分工、激勵約束和流程設(shè)計上下工夫，而僅僅是在治標和應(yīng)急上下功夫。有的制度針對性和可行性不強，要么制定的過于繁瑣不利于執(zhí)行導致運行時無法有效監(jiān)管，要么制定過于簡單無法對日常的工作起到幫助、指導作用。還有的制度制定部門為了減少自身的工作責任將制度寫的模棱兩可，本該自己主管的業(yè)務(wù)定成多方監(jiān)管，最終造成誰也不管的局面。例如：XX工程項目管理制度中規(guī)定，項目中交后應(yīng)積極繼續(xù)完成后續(xù)的尾項整改工作，沒有明確指出項目中交后誰來負責推進后續(xù)的尾項整改工作，導致項目部和基層單位互相推諉,項目部認為項目中交了并且隨著基層單位在中交證書上簽字，項目管理責任已經(jīng)正式移交，反觀項目基層單位則認為項目沒有通過驗收就不算正式移交，最后誰也不過問項目尾項整改。而為了推進安全設(shè)施驗收工作的開展，安全管理部門只得先協(xié)調(diào)項目遺留的尾項整改事宜，使建設(shè)項目先達到具備安全驗收的條件才能再組織開展安全驗收工作。
2.2項目專業(yè)管理人員欠缺，培訓不到位
安全設(shè)施專項驗收管理需要和項目的設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位、質(zhì)量監(jiān)督站等多家單位進行溝通和配合，必須具備一定的專業(yè)基礎(chǔ)。同時要對工程建設(shè)單位安全管理、設(shè)計方案、施工、監(jiān)理、項目試生產(chǎn)以及特種設(shè)備檢測報驗等七大類，安全、工藝、生產(chǎn)、設(shè)備、電儀五個專業(yè)共計70余項資料進行收集、整理，工作量巨大。公司部室層面設(shè)立了“三同時”專項驗收崗位，但下屬基層單位的項目管理人員多為兼職管理且各單位兼職的崗位不定，有的由技術(shù)科人員兼管還有的由HSE科人員兼管。另外一些基層單位人員變動較快，有的項目管理人員剛上手能熟練的掌握工作要點及相關(guān)的資料要求，不久就被調(diào)整到其他部門或崗位。最后還有一部分原因是項目專項驗收不是主職工作，基層單位科室兼職人員在接到機關(guān)部室安排的資料清單后，沒有進行分解和研究就直接轉(zhuǎn)發(fā)至下級車間生產(chǎn)崗位。車間生產(chǎn)崗位人員在兼顧裝置安全生產(chǎn)運行的間隙抽空按自己理解進行資料填報，待填報的資料層層反饋到公司部室后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量無法達到要求，只能再次要求基層單位對資料重新提報，無形中給基層生產(chǎn)崗位增加了工作負擔同時也造成資料提報滯后。
2.3項目變更管理不規(guī)范，“搭車”現(xiàn)象嚴重
工程建設(shè)項目各階段發(fā)生變更是較為常見的。如項目實施過程中，甲方可能會突然提出新的想法，需要進行變更。但項目經(jīng)理為了讓甲方滿意沒有根據(jù)實際情況考慮便欣然答應(yīng)所有的提議，甚至變更需求可能沒有搞清楚，也沒有正式在變更系統(tǒng)里進行提報。接著項目經(jīng)理為了追趕新提案的進度，沒有全面分析變更對項目整體帶來的影響，以至于到了項目建設(shè)后期問題逐漸突顯，往往為了實施一個變更，后續(xù)需要連續(xù)做出一系列的變更匹配，拖延了工期同時也增加了很多工作量。隨意的變更也為整個項目留下較多隱患造成項目風險不可控，安全專項驗收時需要先逐項消除隱患，才能開展工作。
2.4項目超概無法進行項目整改
有的工程建設(shè)項目因為時間緊迫，初步設(shè)計深度遠遠沒有達到設(shè)計要求，例如與其它依托的公用工程系統(tǒng)兼容問題、外線等附屬工程在設(shè)計中沒有進行充分考慮，造成概算漏項?；蛘哂捎诟潘闳藛T專業(yè)知識欠缺也沒有到現(xiàn)場進行勘察，對于施工現(xiàn)場實際情況和某些特殊的施工工藝以及新型的設(shè)備不了解，需要進行追加投資或進行項目變更，使整個工程項目早早面臨超概的窘境。項目組為了避免超概過多對公司進行考核，對后續(xù)所有需要再發(fā)生費用的工作一概不予受理。導致項目安全驗收評審時專家提出的現(xiàn)場整改問題遲遲無法落實整改，而工程建設(shè)項目未完成竣工驗收也不能申請隱患治理項目對問題進行整改，最終導致安全驗收長期無法完成閉環(huán)管理造成項目“久試未驗”。
3避免建設(shè)項目安全設(shè)施驗收“久試未驗”對策
3.1完善管理制度加強監(jiān)督與考核
2021年新修訂的《安全生產(chǎn)法》將“三管三必須”正式寫入了法律條文中，安全并不只是安全專業(yè)的事，管行業(yè)要管安全，管業(yè)務(wù)要管安全，管生產(chǎn)也要管安全。要提高企業(yè)執(zhí)行力，僅僅依靠廣大干部職工的自覺性是遠遠不夠的，必須要一套完善、合理的制度作為保障。
3.2加強制度培訓、宣貫培養(yǎng)專業(yè)項目管理人員
1）基層單位設(shè)立專門的項目管理崗位，制定崗位安全生產(chǎn)責任制配合公司部室完成專項驗收工作。2）定期開展建設(shè)項目“三同時”制度的宣貫工作，明確工程建設(shè)項目消防、安全、職業(yè)衛(wèi)生等行政許可及專項驗收中各部門的職責，將需要提報的資料清單逐項制定模版樣例，便于收集資料的統(tǒng)一性和準確性。3）加強對各參建單位資料管理人員培訓，達到資料邊建設(shè)邊收集，既可以提高收集資料的效率還可以減少反復(fù)提報、修改資料的工作量和時間。
3.3加強項目變更管理源頭上把控項目進度
1）正確認識變更是不可避免的，任何項目或多或少都會存在變更的情況。但所有的參建單位都應(yīng)全面了解項目有關(guān)文件資料，充分了解項目所涉及的法律、法規(guī)標準及規(guī)范。同時加強各單位間的溝通與協(xié)調(diào)，重視加強施工圖審查環(huán)節(jié)；進行圖紙交底和圖紙會審不能流于形式。從設(shè)計階段充分考慮嚴格把控，努力減少后期變更的數(shù)量和頻次，避免工程項目建設(shè)過程中超概問題的發(fā)生。2）實施變更控制是變更管理的關(guān)鍵工作，項目經(jīng)理應(yīng)謹慎審查變更申請，包括了解變更的范圍是否已經(jīng)超過合同約定的范圍，變更方案是否合理可行，變更的原因是否清楚，變更的責任是否明確。在批準項目變更時，應(yīng)慎重考慮是否已經(jīng)超過自己的管理權(quán)限。原則上，項目經(jīng)理只能審批自己權(quán)限范圍內(nèi)的變更，即不影響工期、成本造價不發(fā)生較大偏差的變更。所有影響到原有計價基準的變更應(yīng)及時匯報項目的最高決策層進行批準。執(zhí)行變更前應(yīng)確保所有變更手續(xù)和流程都已經(jīng)經(jīng)過審批，包括變更采取的糾正措施和預(yù)防措施是否都得到落實，避免變更實施過程中出現(xiàn)次生問題或需要新增變更，拖延項目驗收的整體進度。3）當項目進入正式的驗收階段，除影響項目正常安全平穩(wěn)運行的其他變更都應(yīng)加以控制，待本次項目安全驗收完成后再進行立項實施。避免造成項目安全驗收評價報告反復(fù)修改無法及時定稿審核造成項目超期驗收。
3.4加強溝通協(xié)調(diào)推進項目專項驗收
1）建立工程項目協(xié)調(diào)月度例會機制，各專業(yè)部門參加協(xié)調(diào)解決專項驗收中遇到的問題，確定下一步工作目標。同時根據(jù)項目驗收的緊急程度不定期召開各種專題協(xié)調(diào)會，會議地點宜選在項目現(xiàn)場并由領(lǐng)導現(xiàn)場協(xié)調(diào)解決專項驗收中存在的重點、難點問題。2）采用書面通知書等溝通形式，明確任務(wù)到人以及整改完成的最終時間節(jié)點。書面溝通形式確保了溝通準確無誤，責任落實情況清晰明了，能夠最大程度保證各項工作的按時完成。
4結(jié)語
竣工驗收中的專項驗收工作雖然是竣工驗收中的難點，但只要建設(shè)單位領(lǐng)導高度重視，做好安全“三同時”各項工作，專項驗收就能夠按時完成，從而消除工程建設(shè)項目安全驗收“久試未驗”問題的發(fā)生。
參考文獻
[1]徐福海.建設(shè)項目環(huán)評竣工驗收中存在的問題及對策[J].環(huán)境與發(fā)展,2018（7）.
[2]陳海燕.建設(shè)項目竣工驗收的難點及對策[J].現(xiàn)代工業(yè)經(jīng)濟和信息化2015,（16）.
第2篇：建設(shè)項目消防驗收管理辦法范文
各位領(lǐng)導、各位同事：
大家好！
今天召開城市管理工作務(wù)虛會議，作為行政窗口的首席代表，我主要總結(jié)2019年工作情況和2020年下一步工作打算，在總結(jié)去年工作經(jīng)驗與不足之處的基礎(chǔ)上，努力完善2020年工作方式和做好2020年各項工作，下面，我講兩個方面意見。
一、2019年工作回顧
2019年城管局行政審批窗口在局領(lǐng)導的帶領(lǐng)下，在行政服務(wù)中心的支持下，以提高辦事效率和便民服務(wù)為審批，堅持“以誠為本，服務(wù)為民”的理念，按照“簡化流程、縮短時間、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的要求，優(yōu)化審批服務(wù)工作，不斷提高行政審批工作的效與質(zhì)，使城管窗口成為聯(lián)絡(luò)群眾和展示城管形象的前沿陣地。去年，具體工作總結(jié)有以下兩點：
（一）提高窗口效率，認真做好各項審批服務(wù)工作。
窗口工作作風的好壞直接影響到我局的形象和群眾的評價，我們始終以“全心全意為人民服務(wù)”的服務(wù)理念，以接好每一個電話，待好每一位申請人，理好第一件事項為目標，認真做好窗口審批工作。一是認真整理各類材料，規(guī)范窗口審批辦事要求；二是增強主動
服務(wù)意識，落實首問負責制，由受理人員聯(lián)系局各職能部門協(xié)調(diào)辦件，主動為服務(wù)對象服務(wù)；三是轉(zhuǎn)變服務(wù)方式，窗口先受理后審批及時補遺缺，把服務(wù)好辦事群眾放在首位，不讓群眾跑冤枉路；四是辦件過程中落實責任，誰受理誰負責，一次性告知辦事群眾每一個審批環(huán)節(jié)、審批時限等；五是嚴格遵守行政服務(wù)中心各項規(guī)章制度和工作紀律。截止去年底，共辦理行政審批事項180余件，其它辦理事項500余件，無一起超期件，無一起群眾投訴事項，各項工作也得到了行政服務(wù)中心的肯定和好評。
（二）統(tǒng)一審批流程，全面做好行政審批改革工作。
“放管服“改革是推動政府自身革命的“先手棋”和“當頭炮”，全縣推進服務(wù)窗口、政務(wù)平臺、審批標準、網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)和監(jiān)管力量的“4+1”行政審批服務(wù)集成改革，是“放管服”改革的具體路徑，我局窗口嚴格按照上級部門要求，認真做好“放管服”改革工作。一是精減審批事項和條件。全面梳理工程建設(shè)項目審批事項，取消不符合上位法、不合規(guī)以及不合理、不必要的審批事項。對保留審批事項的審批前置條件做到能減即減，取消沒有法律法規(guī)依據(jù)和不必要的前置條件。推行“容缺受理”機制，針對基本材料具備、次要材料遺漏或暫時缺失的情況，進行當場受理，允許辦事人在承諾期限內(nèi)補齊；二是下放審批權(quán)限。按照方便企業(yè)和群眾辦事的原則，推進落實基層便民服務(wù)中心建設(shè)，推行就近受理、審批。除龍津鎮(zhèn)外，對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)相關(guān)部門有能力承接的審批事項，下放或委托鄉(xiāng)鎮(zhèn)相關(guān)部門承接審批，公布下放審批事項清單，制定配套措施，
完善監(jiān)管制度，開展指導培訓，提高審批效能。三是合并審批事項。由同一部門實施的管理內(nèi)容相近或者屬于同一辦理階段的多個審批事項，應(yīng)整合為一個審批事項。按照文件要求，將“市政設(shè)施建設(shè)類審批”、“管道燃氣經(jīng)營者改動市政燃氣設(shè)施審批”、“工程建設(shè)涉及城市綠地、樹木審批”、“因工程建設(shè)確需改裝、遷移或者拆除城市公共供水設(shè)施審批”合并為“市政設(shè)施建設(shè)類審批”。四是實行聯(lián)合圖審和聯(lián)合審查。制定施工圖設(shè)計文件聯(lián)合審查和聯(lián)合竣工驗收管理辦法。將消防、人防、技防等技術(shù)審查并入施工圖設(shè)計文件審查，相關(guān)部門不再進行技術(shù)審查。實行建設(shè)、規(guī)劃、園林、人防、消防等聯(lián)合勘察和限時聯(lián)合驗收，統(tǒng)一竣工驗收圖紙和驗收標準，統(tǒng)一出具驗收意見。對于驗收涉及的測繪工作，實行“一次委托、聯(lián)合測繪、成果共享”。五是推行告知承諾制。對通過事中事后監(jiān)管能夠糾正不符合審批條件的行為且不會產(chǎn)生嚴重后果的審批事項，實行告知承諾制。公布實行告知承諾制的工程建設(shè)項目審批事項清單及具體要求，申請人按照要求作出書面承諾的，審批部門可以根據(jù)申請人信用等情況直接作出審批決定。對已經(jīng)實施區(qū)域評估范圍內(nèi)的工程建設(shè)項目，相應(yīng)的審批事項實行告知承諾制。
二、2020年工作打算
一是認真及時做好政務(wù)服務(wù)事項梳理及信息資源共享工作。
認真梳理在辦事項，對網(wǎng)上審批事項逐項細化上報。將“互聯(lián)網(wǎng)+
監(jiān)管”理念貫穿于行政審批全過程，轉(zhuǎn)變職能，提高效率，讓群眾百分百滿意。
二是落實制度嚴格，制定規(guī)章全面。
認真學習和嚴格執(zhí)行中心各項規(guī)章制度，注重落實監(jiān)督檢查機制，加強監(jiān)督，對違反制度行為嚴肅處理、嚴格追究，確保各項制度嚴格落實到位。保障了服務(wù)工作制度化、規(guī)范化、標準化、正規(guī)化。
第3篇：建設(shè)項目消防驗收管理辦法范文
第一條為進一步規(guī)范公益性項目建設(shè)與管理，提高投資效益，根據(jù)《市政府投資項目管理暫行辦法》（政〔〕120號）和《市市級公益性項目建設(shè)管理暫行辦法》（政〔〕2號）規(guī)定，結(jié)我區(qū)實際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱公益性項目，是指使用區(qū)本級財政性資金（括預(yù)算內(nèi)、非稅收入）、中央和省補助資金（含國債資金）以及用財政性資金作為還款來源（還款擔保）的借貸性資金投資建設(shè)的機關(guān)事業(yè)單位辦公用房及區(qū)政府指定的其它公益性設(shè)施建設(shè)項目。
第三條公益性項目實行“代建制”，代建同由項目使用單位與代建單位簽訂。
區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計局是區(qū)級公益性項目投資管理部門，具體負責政府投資項目年度計劃的編制和實施協(xié)調(diào)。
市投資控股集團是區(qū)級公益性項目的代建單位。
項目使用單位主管部門是指項目使用單位的上一級行政主管部門。
第二章職責分工
第四條區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計局在項目代建管理中的職責：
（一）項目實行“代建制”，應(yīng)在項目立項批復(fù)中予以明確。因特殊原因不實行代建的，需報區(qū)政府批準。
（二）嚴格按國家相關(guān)規(guī)定審批項目初步設(shè)計和概算，確保經(jīng)評審的項目設(shè)計內(nèi)容和概算完整、理。
第五條項目使用單位的職責：
（一）委托有資質(zhì)的工程咨詢機構(gòu)或設(shè)計單位編制項目建議書，經(jīng)主管部門審核后，于每年12月底前報區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計局。
（二）配代建單位通過招標確定有資質(zhì)的工程咨詢機構(gòu)或設(shè)計單位編制項目可行性研究報告，并按程序報批。
（三）在立項批復(fù)確定的投資額內(nèi)，對項目建設(shè)內(nèi)容、具體功能、建設(shè)標準等提出意見。
（四）辦理土地審批手續(xù)；協(xié)助代建單位辦理環(huán)評、消防許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可等開工前的法定建設(shè)手續(xù)。
（五）參與工程招標、設(shè)備（材料）采購招標，監(jiān)督代建項目的工程質(zhì)量和施工進度，參與工程竣工驗收。
（六）落實拼盤項目中區(qū)級財政投資外的資金，保證工程建設(shè)進度。
（七）對項目建設(shè)內(nèi)容和概算的調(diào)整方案進行初審、確認，監(jiān)督代建單位對政府資金的使用。
第六條代建單位投資控股集團的職責是：
（一）按“交鑰匙工程”的要求，負責項目前期工作和項目實施過程中的代建工作。
（二）會同項目使用單位招標選定建設(shè)方案；通過招標方式確定有資質(zhì)的工程咨詢機構(gòu)或設(shè)計單位編制項目可行性研究報告；組織項目初步設(shè)計和概算編制，并按規(guī)定程序報批。
（三）辦理項目開工前的法定建設(shè)手續(xù)。
（四）按照已批準的初步設(shè)計，會同項目使用單位組織設(shè)計施工圖、編制預(yù)算。
（五）委托市招投標中心，通過公開招標方式選擇勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工單位，采購重要設(shè)備和材料，簽訂有關(guān)同，并報區(qū)政府采購中心備案。
（六）嚴格按照已批準的項目內(nèi)容、項目功能、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標準和投資額組織實施項目建設(shè)，對工程參建單位進行監(jiān)督，協(xié)調(diào)參建單位在項目建設(shè)中的相關(guān)問題。
（七）按工程建設(shè)進度編制用款計劃，經(jīng)批準后，辦理資金支付。
（八）會同項目使用單位共同組織工程中間驗收和竣工驗收。
（九）收集、整理、保管從項目立項批復(fù)到工程竣工驗收等各個環(huán)節(jié)的文件資料和技術(shù)圖紙，并歸檔。
（十）辦理項目竣工決算及資產(chǎn)移交。
第七條項目使用單位主管部門要充分發(fā)揮行業(yè)主管部門的監(jiān)督管理作用，加強對項目建設(shè)全過程的監(jiān)督和指導。
區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局嚴格按照建設(shè)工程有關(guān)法律、法規(guī)，加強工程建設(shè)過程中質(zhì)量、安全的監(jiān)管。
區(qū)財政局對代建項目的財務(wù)活動實施管理和監(jiān)督，負責安排年度項目財政支出預(yù)算，按進度撥付建設(shè)資金。
區(qū)審計局對代建項目實施全過程審計監(jiān)督。
區(qū)監(jiān)察局對代建項目實行專項監(jiān)察。
規(guī)劃分局依據(jù)區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計局批準的立項文件，核定公益性項目的性質(zhì)、規(guī)模、用途等，并配市規(guī)劃局監(jiān)督項目按規(guī)劃建設(shè)。
第三章項目實施程序及管理
第八條公益性項目建設(shè)由項目使用單位編制項目建議書，經(jīng)項目使用單位主管部門審核后，于每年12月底前報區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計局。區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計局會同區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、規(guī)劃、國土、財政等部門對項目進行初審后，報區(qū)政府審定。
第九條對經(jīng)批準的公益性項目，區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計局在向項目使用單位下達立項批復(fù)時，應(yīng)同時抄送代建單位。
第十條代建單位會同項目使用單位依法通過公開招標方式選擇建設(shè)方案，并編制項目可行性研究報告，經(jīng)項目使用單位主管部門審核后，報區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計局按程序?qū)徟?/p>
代建單位會同項目使用單位，依據(jù)經(jīng)批準的項目可行性研究報告，組織項目初步設(shè)計、編制項目概算，經(jīng)項目使用單位主管部門復(fù)核后，報區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計局審批。
區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計局委托有資質(zhì)的咨詢機構(gòu)對初步設(shè)計和概算進行評審，評審?fù)ㄟ^后，及時批復(fù)初步設(shè)計和概算。
第十一條設(shè)計單位按照經(jīng)批準的初步設(shè)計和概算，設(shè)計施工圖。施工圖設(shè)計應(yīng)滿足項目功能需要，達到招投標和施工要求。
第十二條拼盤項目開工前，財政投資外的資金原則上到位不少于三分之一，并保證工程建設(shè)進度需要。
第十三條公益性項目的勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工招標，重要設(shè)備和材料的采購，應(yīng)嚴格按照《市招標投標監(jiān)督管理辦法》（市政府令第126號）等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十四條代建單位通過嚴格、規(guī)范的工程質(zhì)量保證體系、建設(shè)資金管理體系，以及專業(yè)化的管理手段，對項目建設(shè)進度、質(zhì)量和資金使用情況進行重點監(jiān)控與動態(tài)管理。
第十五條項目使用單位不得自行要求代建單位改變建設(shè)內(nèi)容或提高建設(shè)標準。
第四章概算變更與審批
第十六條代建單位必須嚴格按照已批準的概算和設(shè)計實施項目建設(shè)，嚴禁擅自提高建設(shè)標準、擴大建設(shè)規(guī)模、改變建設(shè)用途。特殊情況確需變更設(shè)計且不增加政府投資的，應(yīng)當由原設(shè)計單位編制變更設(shè)計說明，報區(qū)發(fā)展和改革統(tǒng)計局備案；凡超出概算預(yù)備費額度的變更，應(yīng)會同項目使用單位向區(qū)發(fā)展和改革統(tǒng)計局提出申請，區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計局會同區(qū)財政、審計等有關(guān)部門在三個工作日內(nèi)提出意見，報區(qū)政府批準后，辦理概算調(diào)整手續(xù)。
第十七條項目實施過程中，發(fā)生設(shè)計及概算難以預(yù)料的費用，且在經(jīng)批復(fù)的概算預(yù)備費額度內(nèi)，由代建單位研究決定并上報區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計局備案。
第五章資金撥付及竣工驗收管理
第十八條公益性項目建設(shè)資金由代建單位按照區(qū)審計局審核過的用款計劃，向區(qū)財政局提出支付意見，區(qū)財政局審核后按計劃及時足額撥付資金。
第十九條項目竣工后，由代建單位會同項目使用單位組織竣工驗收。
第二十條項目竣工經(jīng)驗收格后，區(qū)投資控股集團應(yīng)在3個月內(nèi)編制完成項目竣工決算和財務(wù)決算，報經(jīng)區(qū)審計局進行項目竣工決算審計和財務(wù)審計后，報區(qū)財政局審查批復(fù)并辦理資產(chǎn)移交手續(xù)。
第二十一條代建項目管理費是投資控股集團全面履行代建同義務(wù)所應(yīng)獲取的報酬。投資概算低于500萬元的代建項目，在投資概算中安排工程造價4%的代建項目管理費；投資算在500—1000萬元之間的代建項目，在投資概算中安排工程造價3%的代建項目管理費；投資概算在1000—10000萬元之間的代建項目，在投資概算中安排工程造價2%的代建項目管理費；投資概算高于10000萬元的代建項目，在投資概算中安排工程造價1.5%的代建項目管理費。
代建項目管理費的撥付與建設(shè)資金同步撥付，原則上可預(yù)留20%的代建管理費，待項目竣工一年后再支付。
第二十二條項目竣工財務(wù)決算審核批準后，如決算資金（不括領(lǐng)導決策和項目使用單位要求增加的投資）沒超出項目概算資金，且代建單位認真履行代建同義務(wù)，工程質(zhì)量格，按工程造價的0.5%對代建單位進行獎勵。
第六章罰則
第二十三條參與區(qū)級公益性項目建設(shè)的咨詢、評審、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位，不按國家有關(guān)規(guī)定履行職責，情節(jié)嚴重的，由有關(guān)行政管理部門按職責分工將其列入不良行為記錄名單，并依法追究責任人的法律責任。
第二十四條代建單位應(yīng)當嚴格依法進行勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理和主要設(shè)備材料的招標工作，未經(jīng)批準，擅自邀請招標或不招標的，由區(qū)有關(guān)行政監(jiān)督部門依法進行處罰。
第4篇：建設(shè)項目消防驗收管理辦法范文
一、指導思想、工作目標
指導思想：在利用、整合和規(guī)范現(xiàn)有再生資源渠道的基礎(chǔ)上統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、規(guī)模建設(shè)，形成以社區(qū)標準化回收亭和規(guī)范的回收企業(yè)、站、點為基礎(chǔ)、分揀中心為載體、綜合利用為目標的“三位一體”的再生資源回收體系。
工作目標：通過構(gòu)建再生資源回收體系，用2-3年的時間，建立起比較完善的覆蓋全區(qū)、多品種回收的再生資源回收體系，將全區(qū)90％以上的再生資源進入設(shè)立的再生資源分揀中心，再生資源主要品種回收率達到80％以上，實現(xiàn)再生資源回收產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。
二、建設(shè)標準化基礎(chǔ)設(shè)施
（一）建設(shè)標準化回收亭
1.規(guī)模。根據(jù)市政府的要求，按照統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、
交售方便、綠色環(huán)保的原則，按照每1500戶投放一個的標準，由投資有限公司在我區(qū)具體承建、安裝標準化回收亭140個（其中街道辦事處60個、街道辦事處24個、街道辦事處18個、辛安街道辦事處25個、街道辦事處7個、街道辦事處6個）。具體投放地點由投資有限公司提出初步意見，經(jīng)各街道辦事處、規(guī)劃、土地、行政執(zhí)法等部門同意后實施?；厥胀そ?jīng)國家驗收合格后，每個補貼5000元。根據(jù)我區(qū)情況，先行在街道辦事處和街道辦事處進行試點，根據(jù)試點效果逐步推進。標準化回收亭建好投入使用后，以文件的形式公布回收亭所處的位置及回收人員名單?；厥胀に采w區(qū)域內(nèi)取締一切無照經(jīng)營和走街串巷回收的經(jīng)營行為。
完成時間：2012年10月
責任單位：各街道辦事處、區(qū)規(guī)劃分局、區(qū)國土分局、區(qū)市政公用局、供電部、投資有限公司
2.標準。回收亭按照七統(tǒng)一標準（統(tǒng)一規(guī)劃、標識、著裝、價格、計量、車輛、管理）配備相應(yīng)的計量器具、回收車輛，固定回收電話等回收設(shè)備。
完成時間：2012年10月
責任單位：投資有限公司
3.從業(yè)人員。標準化回收亭從業(yè)人員應(yīng)具備初中以上文化程度，無犯罪記錄，年齡在45周歲以下，具有一定的語言能力，經(jīng)培訓合格后持證上崗。每一標準化回收亭應(yīng)配備2-3人，從業(yè)人員選擇上應(yīng)在符合上述條件的前提下，優(yōu)先考慮本次規(guī)范中未保留的有證照的回收站（點）人員和部分走街串鄉(xiāng)的回收人員。投資有限公司將管理人員、從業(yè)人員名單報區(qū)發(fā)改、公安、行政執(zhí)法和工商部門備案。
完成時間：2012年12月
責任單位：區(qū)發(fā)改局、區(qū)公安分局、區(qū)市政公用局、區(qū)工商分局、投資有限公司
4.運營。標準化回收亭設(shè)立原則上不得影響交通，考慮到回收物品日清的方便，有關(guān)部門應(yīng)給運輸車輛提供必要的方便。對正規(guī)回收人員、車輛進入小區(qū)回收不得收取費用。回收亭必須安裝治安監(jiān)控探頭。
責任單位：各街道辦事處、區(qū)公安分局、區(qū)市政公用局
5.后期規(guī)劃。對以后的舊村改造小區(qū)和新建商品樓小區(qū)、經(jīng)濟適用房小區(qū)、公共租賃房小區(qū)等，應(yīng)在規(guī)劃時考慮到標準化回收亭的配套建設(shè)。
責任單位：區(qū)規(guī)劃分局
6.宣傳。采用張貼宣傳資料和發(fā)給市民一封信等做法，加大對建設(shè)標準化回收亭的宣傳力度，讓廣大市民了解建設(shè)標準化回收亭的意義和作用，以取得市民的支持。
責任單位：各街道辦事處、區(qū)發(fā)改局、投資有限公司
（二）建設(shè)分揀中心
1.功能。分揀中心是對除危險廢物、醫(yī)療廢物和嚴控廢物以外的再生資源進行集中分揀、簡單加工、資源分流的固定場所。我區(qū)按照要求提供相應(yīng)的土地（具體土地的選址，應(yīng)充分考慮分揀中心所需的運輸方便性、規(guī)劃長遠性和環(huán)保的有關(guān)要求），土地使用手續(xù)按照區(qū)土地和規(guī)劃部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
完成時間：2012年11月
責任單位：區(qū)國土分局、區(qū)規(guī)劃分局、區(qū)環(huán)保分局、區(qū)發(fā)改局、區(qū)城建局、區(qū)公安分局、區(qū)市政公用局、供電部、投資有限公司
2.規(guī)模。分揀中心初期形成廢金屬年回收分揀能力10萬噸以上，廢紙年回收分揀能力8萬噸以上，廢塑料年回收分揀能力2萬噸以上的規(guī)模，年銷售收入5億元以上。最終形成廢金屬年回收分揀能力25萬噸以上，廢紙年回收分揀能力18萬噸以上，廢塑料年回收分揀能力7萬噸以上的規(guī)模，年銷售收入15-20億元。分揀中心逐步建立企業(yè)信息系統(tǒng)與擬建立的政府信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，積極推進“在線收廢”聯(lián)網(wǎng)建設(shè)。
完成時間：2013年12月
責任單位：區(qū)發(fā)改局、投資有限公司
3.用地要求。根據(jù)市政府的要求，考慮到我區(qū)的土地供應(yīng)情況，投資有限公司在我區(qū)建立分揀中心規(guī)劃用地為50畝左右的土地3塊。由投資有限公司按照我區(qū)提供的土地建廢鋼和有色金屬分揀中心一個，安排現(xiàn)有回收廢鋼和有色金屬的企業(yè)、站、點30個左右進入經(jīng)營；建廢塑料、廢紙和廢舊容器分揀中心一個，安排現(xiàn)有回收廢塑料、廢紙和廢舊容器的企業(yè)、站、點35個左右進入經(jīng)營；建小型回收企業(yè)、站、點集中經(jīng)營分揀中心一個（解決未進入前兩個分揀中心的65個左右小型回收企業(yè)、站、點的經(jīng)營問題）。分揀中心經(jīng)國家驗收合格后，補貼370萬元。
完成時間：2012年12月
責任單位：區(qū)國土分局
4.進入標準。分揀中心由投資有限公司投資建設(shè)，由我區(qū)現(xiàn)有規(guī)模較大的企業(yè)進入進行自主經(jīng)營或與投資有限公司以合作合資等方式經(jīng)營。進入廢鋼和有色金屬分揀中心以及廢塑料、廢紙和廢舊容器分揀中心企業(yè)的標準為：廢金屬年回收分揀能力1000噸以上，廢紙年回收分揀能力1200噸以上，廢塑料年回收分揀能力1000噸以上。具體經(jīng)營管理方面的事宜由投資有限公司和自愿入駐分揀中心的企業(yè)協(xié)商，區(qū)發(fā)改局協(xié)助投資有限公司做好企業(yè)的選擇和相關(guān)政策的解答。完成時間與建立分揀中心的時間同步。
責任單位：區(qū)發(fā)改局、投資有限公司
5.建設(shè)和管理。根據(jù)市政府的要求，由投資有限公司按照我區(qū)所提供的土地，提出分揀中心設(shè)立的可行性報告，報區(qū)發(fā)改部門審批，按照相關(guān)規(guī)定程序建立分揀中心，并負責具體管理。分揀中心建設(shè)分為分揀、加工、管理培訓、生活等四個區(qū)域，總投資約為2億元。分揀中心建成后應(yīng)符合工商、環(huán)保、治安、消防等方面的有關(guān)規(guī)定。
責任單位：區(qū)發(fā)改局、投資有限公司
三、加強行業(yè)監(jiān)督管理
（一）對原有回收企業(yè)、站、點的整合
1.按照市和我區(qū)有關(guān)要求，對目前我區(qū)具有工商營業(yè)執(zhí)照和廢金屬回收經(jīng)營許可證的185個各類回收企業(yè)、站、點進行整合。整合過程中，將目前持有廢金屬回收經(jīng)營許可證而沒有進行工商注冊的企業(yè)，有相關(guān)證照而沒有實際經(jīng)營場地，經(jīng)營場地無土地使用手續(xù)、環(huán)境污染嚴重的企業(yè)、站、點，證照到期后予以注銷。
完成時間：2012年10月
責任單位：區(qū)發(fā)改局、區(qū)工商分局
2.整合后保留的企業(yè)、站、點實行總量控制，由發(fā)改部門按照我區(qū)再生資源實際情況公布全區(qū)總量數(shù)額和各街道辦事處的總量數(shù)額，超出總數(shù)的工商部門不再進行新的注冊審批。
完成時間：2012年10月
責任單位：區(qū)發(fā)改局、區(qū)工商分局
3.整合后保留的再生資源回收企業(yè)、站、點，在分揀中心未建立前，其經(jīng)營場地應(yīng)符合城市環(huán)境、衛(wèi)生的相關(guān)要求?；厥諒U紙、廢塑料的如有環(huán)保、消防等方面的規(guī)定，應(yīng)符合其規(guī)定的要求。
完成時間：2012年10月
責任單位：區(qū)市政公用局、區(qū)環(huán)保分局、區(qū)公安分局
（二）對整合后回收企業(yè)、站、點的長效管理
1.為確保再生資源回收行業(yè)清理整頓后不出現(xiàn)新的非法收購站點的反彈，管委（區(qū)政府）將此項工作列入?yún)^(qū)綜合治理體系，由區(qū)相關(guān)部門和各街道辦事處簽訂責任狀，各街道辦事處與各村居兩委簽訂責任狀，將此項工作列入各單位的日常管理工作。
責任單位：區(qū)綜合治理委員會各成員單位
2.區(qū)相關(guān)部門在清理整頓的同時，將違法占地上的違章建筑予以拆除。土地部門根據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)，加強日常管理，解決農(nóng)村延包地違法出租的問題。
責任單位：區(qū)國土分局、區(qū)市政公用局
3.貫徹《再生資源回收管理辦法》，切實做好再生資源回收經(jīng)營者備案以及回收站點、分揀中心的環(huán)保、消防審批工作，規(guī)范再生資源的回收種類和范圍。規(guī)范生產(chǎn)性廢舊金屬回收行為，查處非法收購、倒賣電力、市政公用設(shè)施等行為。對廢棄電器電子產(chǎn)品，要按照《廢棄電器電子產(chǎn)品回收處理管理條例》的規(guī)定組織回收，交由具備相應(yīng)資質(zhì)的處理企業(yè)進行處理。對再生資源回收產(chǎn)生的危險廢物應(yīng)交由具備危險廢物經(jīng)營資質(zhì)的單位進行處理。加強對回收企業(yè)管理人員和回收拆解工人的業(yè)務(wù)培訓，提高再生資源回收行業(yè)的管理水平。
責任單位：區(qū)發(fā)改局、區(qū)工商分局、區(qū)環(huán)保分局、區(qū)公安分局、投資有限公司
四、落實有關(guān)政策措施
1.對回收經(jīng)營企業(yè)，按國家、省、市財政、稅務(wù)部門的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際情況，制定我區(qū)財政、稅收方面的優(yōu)惠政策。
責任單位：區(qū)財政局、區(qū)國稅局、區(qū)地稅分局
2.再生資源回收體系建設(shè)單位招用就業(yè)困難人員的，按規(guī)定享受就業(yè)扶持政策。
責任單位：區(qū)勞動和社會保障局、區(qū)財政局、區(qū)國稅局、區(qū)地稅分局
3.再生資源回收體系建設(shè)項目用地納入城市規(guī)劃，并在用地上給予支持。
責任單位：區(qū)規(guī)劃分局、區(qū)國土分局、區(qū)發(fā)改局
第5篇：建設(shè)項目消防驗收管理辦法范文
新版建設(shè)部商品房買賣合同范本
溫馨提示：本合同示范文本只是提供給當事人在簽訂合同時的一種參考，當事人須根據(jù)具體實際情況正確選擇適用的條款并作相應(yīng)的調(diào)整，切勿套用，訂立重大合同或者內(nèi)容復(fù)雜的合同最好咨詢相關(guān)的法律專業(yè)人士，感謝您的閱讀下載！
(合同編號：
)
合同雙方當事人：
出賣人：________________________________________________
注冊地址：_____________________________________________
營業(yè)執(zhí)照注冊號：_______________________________________
企業(yè)資質(zhì)證書號：________________________________________
法定代表人：____________聯(lián)系電話：_____________________
郵政編碼：______________________________________________
委托人：_____________地址：_________________________
郵政編碼：_____________聯(lián)系電話：_______________________
委托機構(gòu)：__________________________________________
注冊地址：______________________________________________
營業(yè)執(zhí)照注冊號：________________________________________
法定代表人：_________聯(lián)系電話：________________________
郵政編碼：______________________________________________
買受人：_______________________________________________
【本人】【法定代表人】姓名：_____________國籍______________
【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【
】_____________________
地址：__________________________________________________
郵政編碼：______________聯(lián)系電話：______________________
【委托人】【
】姓名：____________國籍：_____________
地址：__________________________________________________
郵政編碼：_______________電話：________________________
[釋義]本部分條文是確認買賣雙方當事人的主體資格.
本條款提示點：
1、出賣人的主體資格
我國現(xiàn)行法律、法規(guī)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為專營開發(fā)企業(yè)和兼營開發(fā)企業(yè)，但無論是哪種類型，都需要具備房地產(chǎn)開發(fā)主管部門頒布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì).不具備開發(fā)資質(zhì)或開發(fā)資質(zhì)已被取締的企業(yè)不能作為出賣人與相對的客戶訂立《商品房》，違者訂立的合同無效.
2、買受人的主體資格
(1)凡具備民事權(quán)利能力的法人和自然人均可作為買受人，
(2)必須具備完全民事行為能力的自然人方可作為簽約人訂立合同，
a、未滿18周歲的未成年人訂立的合同須經(jīng)其監(jiān)護人追認方可生效(已滿16周歲且以自己的勞動收入為主要生活的除外);
b、精神病人或間隙性精神病人在精神病發(fā)作期間訂立的合同須經(jīng)其監(jiān)護人追認方可生效，
(3)未成年人、精神病人的購房行為應(yīng)當由其監(jiān)護人作為法定人代為簽約，
(4)夫妻關(guān)系存續(xù)期間，除夫妻雙方另有約定，無論以夫或妻的名義購買房屋，該房屋所有權(quán)一般均視為夫妻共同財產(chǎn).
3、出賣人委托機構(gòu)
近年來，開發(fā)商委托公司進行房屋銷售的比例日益增加.在這種情形下，應(yīng)當將機構(gòu)的名稱列入本合同，并如實填寫.這樣，既明確體現(xiàn)和保障了開發(fā)商、商之間的委托合同關(guān)系，也保障了購房人的簽約知情權(quán).
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達成如下協(xié)議：
第一條
項目建設(shè)依據(jù).
出賣人以______方式取得位于_______、編號為___________的地塊的土地使用權(quán).【土地使用權(quán)出讓合同號】【土地使用權(quán)劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準文件號】為________________.
該地塊土地面積為___________，規(guī)劃用途為___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日.
出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】___________.建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為___________，施工許可證號為___________.
____________________________________________________________________.
[釋義]本條是出賣人擁有項目的取得和開發(fā)建設(shè)等前期手續(xù)告知義務(wù)的內(nèi)容，目的是為保障買受人知情權(quán).
本條款的提示點：
1、開發(fā)商土地取得方式
一般情形下，開發(fā)商取得土地的方式為受讓國家出讓的土地(出讓)或轉(zhuǎn)讓受得他人已繳納土地出讓金的土地(轉(zhuǎn)讓).特殊情形下方可獲得國家得無償劃撥地(劃撥)，如開發(fā)商開發(fā)建設(shè)規(guī)劃范疇內(nèi)得經(jīng)濟使用住房.
未變更土地性質(zhì)得集體土地使用權(quán)不能用作房地產(chǎn)開發(fā);非用于經(jīng)濟適用住房建設(shè)得劃撥地不能用作房地產(chǎn)開發(fā);工業(yè)用地出讓地不能用作房地產(chǎn)開發(fā).
2、土地使用年限
根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條的規(guī)定：“土地使用出讓最高年限按下列用途規(guī)定：(一)居住用地70年;(二)工業(yè)用地50
年;(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;(四)商業(yè)旅游、娛樂用地40年;(五)綜合或者其他用地50年.”需要注意的是，該使用年限起始于國有土地使用權(quán)出讓確定之日，而不是買受人訂立購房合同之日;經(jīng)濟使用住房因其土地系劃撥地，故不存在使用年限的問題.
3、商品房項目的名稱無論是現(xiàn)定名還是暫定名，必須與商品發(fā)預(yù)售許可證或其他相關(guān)證件的描述一致.
4、開發(fā)商必須擁有《國有土地使用權(quán)證》方可申請商品房預(yù)售資格.因此，購房者在簽訂合同之前除了知悉本條所列的[土地使用權(quán)出讓合同號]、[土地使用權(quán)劃撥批準文件號]、[劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準文件號]外,更有必要查閱開發(fā)商持有的《國有土地使用權(quán)證》.著重審查兩點：一是看開發(fā)商是否已經(jīng)足額支付土地出讓金(未繳納完畢土地出讓金的開發(fā)商一般持有《臨時國有土地使用證》而非《國有土地使用證》);二是看開發(fā)商是否已將土地辦理抵押貸款(以土地作為抵押物辦理貸款的，《國有土地使用證》上往往作備案登記).
第二條
商品房銷售依據(jù).
買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】.預(yù)售商品房批準機關(guān)為___________，商品房預(yù)售許可證號為___________.
____________________________________________________________________.
[釋義]本條是對商品房銷售的描述.
本條款提示點：
1、期房與現(xiàn)房的比較
期房即預(yù)售商品房，是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售的商品房為期房.現(xiàn)房指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，消費者在簽約后立即可以辦理入住并取得分戶權(quán)證.
期房相對于現(xiàn)房，具有下列特點：
優(yōu)勢：(1)期房一般較現(xiàn)房便宜;
(2)期房的選擇空間較現(xiàn)房大;
(3)隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，新樓盤品質(zhì)較舊盤有明顯提升.
劣勢：具備延期交付、品質(zhì)變差、權(quán)證不能按期交付等法律風險.
2、商品房預(yù)售許可證的法律效力
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效.”
3、商品房銷售的其他依據(jù)
一般來說，開發(fā)商除獲得《商品房預(yù)售許可證》外，還應(yīng)具備下列證件：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國有土地使用證》即俗稱的“五證齊全，方可預(yù)售”.
房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證有按棟編號發(fā)放、按批號編號發(fā)放等形式，購房人在購房時應(yīng)“對號入座”，提高自身風險防范能力.
第三條
買受人所購商品房的基本情況.
買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準)為本合同第一條規(guī)定的項目中的：
第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號房.該商品房的用途為___________，屬___________結(jié)構(gòu)，層高為___________，建筑層數(shù)地上___________層，地下
___________層.
該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】.
該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積___________平方米(有關(guān)公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明見附件二).
____________________________________________________________________.
____________________________________________________________________.
[釋義]本條是對合同標的物的詳細描述
本條款提示點：
本條涉及到若干建筑專業(yè)術(shù)語及建筑規(guī)范，購房人在購房時應(yīng)更加切實注意.
1、商品房的用途與房屋結(jié)構(gòu)
這兩項對于開發(fā)商而言，是其確定工程建設(shè)成本的關(guān)鍵點，專業(yè)辦公用寫字樓的工程建設(shè)成本一般比磚混結(jié)構(gòu)建筑物建筑成本高出數(shù)倍.因此，購房人在選購房屋時應(yīng)當加以落實.
商品房的用途主要有居住、辦公、商品、商住、停車等種類，其用途一經(jīng)確定，合同雙方不履行法律手續(xù)不得擅自變更.房屋結(jié)構(gòu)主要有磚混、框架、鋼混等幾種，不同結(jié)構(gòu)的房屋其使用功能和耐用程度各異.
2、層高≠凈高
層高指一層地面至上一層地面的距離，凈高則是指地面至天花板的距離，凈高=層高-樓板厚度.
購房人在選擇預(yù)售商品房時應(yīng)考慮上述兩者之間的差異.
3、陽臺
陽臺的封閉與否對計算商品房的建筑面積至關(guān)重要，根據(jù)現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)劃》的規(guī)定，封閉陽臺按全面積計算使用面積，而敞開式陽臺則按全面積的一半計算使用面積.
4、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公共部位與公用房屋分攤建筑面積及使用面積之間的聯(lián)系.
該套商品房建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公共部位與公用房屋分攤建筑面積
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)強體面積+陽臺面積
第四條
計價方式與價款.
出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計算該商品房價款：
1、按建筑面積計算，該商品房單價為(___________幣)每平方米______元，總金額(___________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整.
2、按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為(___________幣)每平方米__________元，總金額(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整.
3、按套(單元)計算，該商品房總價款為(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整.
4、__________________________________________________
.
[釋義]本條是關(guān)于商品房計價方式與價款的約定.
本條款提示點：
1、計價方式的改革
多年來，我國一直采用按照建筑面積計價的方式銷售商品房，但該種計價方式卻存在著諸多弊病，集中體現(xiàn)在總的公用建筑面積難以確定，公用建筑面積計算分攤復(fù)雜，開發(fā)商非善意誤算等.隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的活躍與發(fā)展，我國北京等地區(qū)已經(jīng)推行按套內(nèi)建筑面積計價.相信不久的將來，按套內(nèi)建筑面積計價將成為我國房地產(chǎn)市場的主要計價方式，使購房人真正能享受到“明明白白購房”的待遇.
2、購房人應(yīng)注意商品房“價外價”問題
個別開發(fā)商除收取按面積記得的總價款外，還會向購房人提出收取配套費、教育實施費等其他收費項目，因此，購房人在支付房款時應(yīng)當對這些收費項目加以關(guān)注，如開發(fā)商沒有法定收費依據(jù)的，購房人可以拒付.
第五條
面積確認及面積差異處理.
根據(jù)當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】(本條款中均簡稱面積)為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理.
當事人選擇按套計價的，不適用本條約定.
合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準.
商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第_____種方式進行處理：
1、雙方自行約定：
(1)_________________________________________________;
(2)____________________________________________;
(3)_______________________________________________;
(4)_________________________________________________.
2、雙方同意按以下原則處理：
(1)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款;
(2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房.
買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息.
買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人.產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人.
產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積
面積誤差比=────────────────_100%
合同約定面積
因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當簽署補充協(xié)議.
[釋義]本條是對房屋面積確認依據(jù)及房屋面積差異處理方式的約定.
本條款的法律依據(jù)：建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應(yīng)當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式.合同未作約定的，接以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款;(二)面積誤差比絕對值超出3
%時，買受人有權(quán)退房.買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息.買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3
%以內(nèi)(含3
%)部分的房價款由買受人補足;超出3
%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人.產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3
%以內(nèi)
(含3
%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3
%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人.
產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積
面積誤差比=------------------------------------_100%
合同約定面積
本條款提示點：
1、面積確認標準
本條規(guī)定以建筑面積或套內(nèi)建筑面積為面積確認的依據(jù)標準，但購房人在簽約時亦可主張上述兩項面積同時作為依據(jù)標準.
2、產(chǎn)權(quán)登記面積與購房人實際所得面積不符時的處理
產(chǎn)權(quán)登記面積是指房地產(chǎn)行政主管部門確認登記的面積，一般情形下產(chǎn)權(quán)登記面積即等同于購房人實際所得到的面積，但如果產(chǎn)權(quán)登記測繪單位所作出的測量結(jié)果與購房人的實得面積不符，購房人依舊有權(quán)利聘請專業(yè)測量公司重新測量，并要求房地產(chǎn)行政主管部門對原產(chǎn)權(quán)登記面積作出修正處理.
3、自行約定的方式
基于設(shè)計原因，施工原因以及其他原因，開發(fā)商在預(yù)售商品房實往往不愿意接受按《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定簽訂面積差異處理條款，而建議購房人選擇自行約定的方式，常見的約定方式包括：
(1)買受人不要求退房，按照產(chǎn)權(quán)登記面積和原約定每平方米價格實施多退少補;(該條款的約定從法律上分析仍然存在問題，如某合同原定面積為80平方米，建成面積達__0平方米，即使開發(fā)商主張該特別約定，由于約定面積差異已經(jīng)對原合同造成了實質(zhì)性破壞，法院最終還是會按法定標準而不會按約定標準裁決)
(2)正負3%內(nèi)實施多退少補，多于3%部分按原單價打折計算房價;少于3%部分按原單價上浮一定比例退還房款;
(3)將《辦法》規(guī)定的臨界點3%調(diào)整為臨界點5%;(從開發(fā)商的利益分析，此條款最符合其利益)
(4)總價包死條款，即無論產(chǎn)權(quán)登記面積是否與約定面積發(fā)生差異，均按約定總價計算房款.(對于廣泛采用通用文本約定的樓盤，購房人可選擇性使用該條款.就筆者的個人閱歷，很少有開發(fā)商在交房后因為測定面積比約定面積少而退款的，而建成后要求購房人補繳購房款的卻是屢見不鮮.)
相比而言，上述約定方式均沒有本條款第二種方式那樣更能維護購房人的合法權(quán)益，因此建議購房人在簽訂合同時選擇該種面積差異處理方式.
__市國土資源和房屋管理局擬定的“北京版式范文本”中采用的是建筑面積差異與處理條款，更重視了對購房人權(quán)益的保障.
第六條
付款方式及期限.
買受人按下列第__________種方式按期付款：
1、一次性付款______________________________________.
2、分期付款__________________________________________.
3、其他方式_________________________________________.
[釋義]本條是對付款方式及付款時間的約定
本條款提示點：
1、一次性付款
(1)一次性付款的本意是指購房人在約定期限內(nèi)向開發(fā)商支付完畢100%的購房款，但在實踐當中，不少開發(fā)商同意選擇一次性付款的客戶在簽約是只支付90%-95%的購房款，留存5%-10%的購房款至房屋交接或權(quán)證發(fā)放時再行給付.
(2)開發(fā)商為鼓勵購房人選擇一次性付款方式，往往會在商品房定價的基礎(chǔ)上給予一次性付款購房人一定比例的折扣.購房人如選擇此種付款方式，可以適時提出折扣請求.
2、按揭付款
(1)按揭付款不屬于分期付款，現(xiàn)在開發(fā)商與銀行已經(jīng)在付款方式上取得可高度一致，就是銀行為按揭客戶向開發(fā)商提供一次性付款.對開發(fā)商而言，按揭購房人在完善其按揭貸款手續(xù)后就已經(jīng)獲得了銀行支付的全額房款，購房人只是按與銀行簽訂的《》逐月向銀行還款而已.
(2)按揭付款方式所產(chǎn)生的法律關(guān)系：
a、主合同關(guān)系有兩個：一是開發(fā)商與購房人之間的商品房買賣合同關(guān)系;二是購房人與銀行之間的借款合同關(guān)系，
b、從合同關(guān)系有三個：一是購房人以所購物業(yè)作為抵押物與銀行之間發(fā)生的抵押合同關(guān)系;二是開發(fā)商為購房人貸款而向銀行提供的保證合同關(guān)系(有的銀行還要求開發(fā)商提供一定數(shù)額的保證金擔保);三是銀行與開發(fā)商之間的回購法律關(guān)系，即當購房人逾期未還款構(gòu)成違約，銀行依法處分抵押房產(chǎn)，開發(fā)商向銀行承諾無條件回購該房產(chǎn)，并將回購房款優(yōu)先直接清償銀行貸款本息，對此購房人在按揭貸款合同中予以書面確認.
(3)按揭付款條款在簽約時屬于效力待定的條款，該條款生效的必備要件是銀行同意向按揭購房人發(fā)放貸款，并與其簽訂《借款合同》，如屬不可歸責于當事人雙方的事由銀行拒絕為購房人提供按揭貸款的，則該條款對買賣雙方不具備約束力，由此造成《商品房買賣合同》不能履行雙方互不負違約責任，當事人雙方可以請求解除《商品房買賣合同》，開發(fā)商應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還購房人.但如是因為買、賣雙方作為或者不作為的行為導致銀行按揭不能，則需要由責任人承擔其相應(yīng)的違約責任，如購房人不提供或提供虛假的申貸資料，開發(fā)商拒不承擔銀行要求的保證擔保責任等.
(4)按揭付款方式后續(xù)法律問題
a、因商品房買賣合同被確認為無效或者被撤銷、解除，致使按揭貸款的目的無法實現(xiàn)，買賣雙方及銀行均有權(quán)解除按揭貸款合同，開發(fā)商應(yīng)將所收款項分別退還給購房人和銀行;
b、開發(fā)商作為擔保人為購房人按揭貸款提供保證擔保的方式有兩種：一是階段性保證擔保，即開發(fā)商提供保證擔保的保證期間為按揭貸款合同簽訂之日起至購房人獲得分戶產(chǎn)權(quán)證并將其房屋所有權(quán)辦理他項權(quán)利登記之日止;二是全程保證擔保，即開發(fā)商在購房人向銀行償還全部貸款本息之前均需承擔保證擔保責任.按最高院司法解釋的規(guī)定，購房人未按照按揭貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與銀行辦理了商品房抵押登記手續(xù)，銀行如起訴購房人要求償還貸款本息或主張房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當追加開發(fā)商為共同被告，開發(fā)商提供全程擔保的除外.如果銀行起訴時買賣人與銀行尚未完善抵押登記手續(xù)，則開發(fā)商無論是提供哪種方式的保證擔保都會被列為共同被告.
開發(fā)商盡早為購房人辦理分戶權(quán)證的意義不僅是履行自身《商品房買賣合同》所約定的義務(wù)，還具備解除自身擔保法律風險的功能和作用.從近年法院受理的案件類型分析，按揭購房人逾期付款違約糾紛已成為一類主要民事糾紛，即每個樓盤都存在著一定比例的按揭購房人逾期不歸還銀行貸款的風險隱患，開發(fā)商如不重視此類糾紛的預(yù)防和風險防范，將造成不必要的經(jīng)濟損失.
第七條
買受人逾期付款的違約責任.
買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第__________種方式處理：
1.按逾期時間，分別處理(不作累加)
(1)逾期在_____日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行;
(2)逾期超過_____日后，出賣人有權(quán)解除合同.出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的_____%向出賣人支付違約金.買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_____
(該比率應(yīng)不小于第(1)項中的比率)的違約金.
本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額;采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實際已付款的差額確定.
2.
_________________________________________________.
[釋義]本條是對購房人逾期違約金責任進行約定的條款
本條款提示點;
1、逾期付款違約責任分析
逾期付款是買賣合同中的一種典型違約行為，逾期付款未達一定期間，構(gòu)成根本違約.構(gòu)成一般違約的，守約方有權(quán)要求違約方履行合同并支付一定的違約金;構(gòu)成根本違約的，守約方除有權(quán)單方面解除合同外，還有權(quán)要求違約方支付承擔由于終止合同所造成的相應(yīng)經(jīng)濟損失.
基于一般違約與根本違約的理論依據(jù)，示范文本建立了兩種相輔相成的違約責任救濟方式.
2、如何設(shè)定一般違約與根本違約的合理期間
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定;出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外.法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月.對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅.
從上述司法解釋分析，基于商品房買賣合同所涉及的標的物是一項重大資產(chǎn)，司法解釋的擬定者期望買、賣雙方都給予違約方相對較長期限的包容和理解，不主張權(quán)利人過快的享有單方解約權(quán).因此，我們建議：在設(shè)定本條所規(guī)定的開發(fā)商有單方解約權(quán)的期間條款時，一般應(yīng)定為3個月為宜，至少不應(yīng)少于2個月，如果購房人在簽訂之后由于偶然性原因造成流動資金周轉(zhuǎn)困難而不能如期履約，購房人亦有合理期間進行調(diào)整.
3、逾期付款違約金標準的設(shè)定
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額.該《解釋》第十七條又規(guī)定：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算發(fā)法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算.逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定.
結(jié)合上述兩條司法解釋，逾期付款違約金設(shè)定的標準一般應(yīng)設(shè)在下列區(qū)間內(nèi)：不低于同期銀行活期存款利率標準，不高于同期銀行逾期貸款利率的__0%.設(shè)定的標準如果低于或高于上述期間，都有可能導致約定的條款存在法律效力上的瑕疵.
個案分析：李小姐每月要還銀行貸款5000元，按照銀行對大多數(shù)客戶執(zhí)行的5年期以上商業(yè)房貸年利率5.508%來計算：
1.調(diào)整前：按利率萬分之二點一來計算，即5000元_2.1/10000=1.05元(計算公式為：月還款額_萬分之二點一).也就是說，李小姐每拖延一天，就要多交1.05元.2.調(diào)整后：銀行新執(zhí)行的日罰息利率為5.508%_(1+30%)/365至5.508%_(1+50%)/365，為
1.96元—2.26元.對于李小姐來說，她每拖延一日，最少需交納0.98元，最多則為1.__元.?
第八條
交付期限.
出賣人應(yīng)當在_____年_____月_____日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第_____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：
1.該商品房經(jīng)驗收合格.
2.該商品房經(jīng)綜合驗收合格.
3.該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格.
4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件.
5.____________________________________________________.
但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：
1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起_____日內(nèi)告知買受人的;
2、___________________________________________________
.
[釋義]本條時對合同標的物交付時間的約定，同時約定了交付的房屋應(yīng)具備的條件.
本條款提示點
1、如何理解四項條件
所謂工程驗收是指對建筑工程本身的驗收，包括對房屋基礎(chǔ)、主體、水電、排風排氣、內(nèi)外裝飾的驗收，但不包括小區(qū)道路、綠化、停車場及其他配套設(shè)施的驗收.組織工程驗收的主體是開發(fā)商本身，由其組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位并會同當?shù)亟ㄔO(shè)質(zhì)監(jiān)單位共同參加，竣工驗收合格的，開發(fā)商應(yīng)于15日內(nèi)向建設(shè)主管部門備案.對購房人而言，如果選擇的是該條件，開發(fā)商只需要獲得建設(shè)主管部門發(fā)出的《竣工驗收備案證》即滿付條件.
該商品房經(jīng)綜合驗收合格，是指對整個小區(qū)包括主體工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、綠化等進行的整體驗收，分期綜合驗收是指對分期建設(shè)的小區(qū)按期進行綜合驗收.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件，是指開發(fā)商在獲得工程驗收備案證、規(guī)劃驗收證明、消防驗收證明、電梯安全證明、環(huán)保、供電、供水、燃氣等配套驗收證明的基礎(chǔ)上向建設(shè)主管部門申請辦理《新建住宅交付使用許可證》(全國各地對此法律文件的名稱有所區(qū)別)，待建設(shè)主管部門頒發(fā)許可證書方才滿付條件.
2、對于各條件的選擇
站在開發(fā)商的角度，往往首選第一項標準，即工程驗收合格即滿付條件，這本身也是法定的最低條件，我國《建筑法》、《合同法》均強制性規(guī)定未經(jīng)竣工驗收的工程不得交付使用.
站在購房人的角度，應(yīng)首選第四項條件，即取得商品住宅交付使用批準文件，它不僅滿足工程驗收的各項條件，還需要開發(fā)商建成的商品房具備規(guī)劃驗收、消防驗收和其他配套設(shè)施的驗收證明，能最大限度的保障購房人所購物業(yè)的質(zhì)量和功能.
__市新版《__市商品房預(yù)售合同》示范文本對本條進行修改，具體如下：“該商品房交付時應(yīng)當符合下列第1、2項和第項所列條件;該商品房為住宅的，出賣人還應(yīng)當提供《住宅質(zhì)量》和《住宅使用》.
1、該商品房已取得規(guī)劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表;
2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的該商品房面積實測技術(shù)報告書;
3、出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權(quán)屬證明;
4、滿足第十二條中出賣人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施達到的條件;
5、_________________;6__________________;7___________________.
__市于__年7月1日起已停辦商品房綜合驗收業(yè)務(wù)，原因是：廣州地區(qū)開發(fā)商與購房人有關(guān)“綜合驗收”的矛盾由來已久，一些購房人在收樓時嚴格按《__市商品住宅建設(shè)項目驗收管理辦法》規(guī)定，在收樓時要看到“綜合驗收”合格書才肯收樓，否則就認為自己的權(quán)益無法得到保證.但事實上，由于一些開發(fā)商的房地產(chǎn)項目是分期進行的，在完成全部開發(fā)前，根本不可能拿到“綜合驗收”通知書.因而，雙方在收樓有關(guān)綜合驗收手續(xù)有沒有的爭執(zhí)，也屢見不鮮.__市房管局人士對此表示，取消綜合驗收也不會對業(yè)主辦理房產(chǎn)證有任何影響.因為發(fā)放房產(chǎn)證，是以樓盤是否通過專業(yè)驗收為依據(jù)，而不是以綜合驗收為依據(jù).
3、開發(fā)商據(jù)實延期條款
(1)不可抗力僅指不可預(yù)見，不可避免并不能客服的客觀情況.造成不可抗力的原因主要有兩種情形，一是自然災(zāi)害，如洪水、地震、臺風、海嘯等;二是政府行為，如發(fā)生戰(zhàn)爭、強制征收等.在發(fā)生不可抗力的事由后，開發(fā)商必須在合同約定的期限內(nèi)將不可抗力的相關(guān)情況告知購房人，否則既使發(fā)生了不可抗力的事由開發(fā)商仍然需要承擔延期交房責任.
不可抗力的條件是非常嚴格的，開發(fā)商不得濫用不可抗力條款，即使是在__年“非典”流行期間，非疫區(qū)、非因疫情直接導致施工停頓的工程都不能認定為“不可抗力”事由，那么“雨季停工”、“技術(shù)困難”等事由就更不能成為“不可抗力”的理由.
(2)其他免責事由
對于開發(fā)商而言，按約定期限向購房人交付房屋是其主要的合同義務(wù)，非特殊原因不得免責.中消協(xié)在評點房地產(chǎn)業(yè)“霸王條款”中對本條作了重點提示，如某房地產(chǎn)開發(fā)商向購房人提供的中提出一個條款：“非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等.出賣人在交房時告知買受人即可據(jù)實予以延期交房.”
中消協(xié)對此的點評意見是：在上述原因中，有的確實可以作為免責事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實行部分或全部免責.有些則純屬開發(fā)商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、因技術(shù)上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決導致的延誤等，這種情況下應(yīng)由開發(fā)商向購房人承擔違約責任.其實像高考期間停工、辦證行為滯后等內(nèi)容是開發(fā)商可以預(yù)料并提前做好準備的，不能作為免責事由.而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的，開發(fā)商應(yīng)向消費者承擔違約責任，再依法律、依約定向第三人追償.該格式條款私自擴大自己的免責范圍，將第三方對開發(fā)商違約的風險轉(zhuǎn)嫁到消費者頭上，使開發(fā)商的逾期行為不必承擔任何責任.
第九條
出賣人逾期交房的違約責任.
除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第______種方式處理：
1、按逾期時間，分別處理(不作累加)
(1)逾期不超過_____日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行;
(2)逾期超過_____日后，買受人有權(quán)解除合同.買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當自買受人解除合同通知到達之日起____天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的_____%向買受人支付違約金.買受人要求繼續(xù)履行合同的，
合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之______(該比率應(yīng)不小于
第(1)項中的比率)的違約金.
2、____________________________________________________.
[釋義]本條是對開發(fā)商逾期交房應(yīng)承擔的違約責任的約定.
本條款的提示點：
1、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：如雙方?jīng)]有約定或者約定不明，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定.這個標準相對于購房人逾期付款責任，標準是不同的.司法解釋顯然更側(cè)重保護購房人的權(quán)益，因為從實際意義上分析：同地段同類房屋租金標準往往比全部購房款的同期銀行貸款利率還要高的多.筆者在__年曾經(jīng)辦理過一樁類似訴訟，按全部購房款的同期銀行貸款利率標準和按__市價格認證中心出具的《估價報告》體現(xiàn)的同地段同類房屋租金標準比較，兩者存在3倍的差別.
2、從約定的角度分析本條款，本條款的各項設(shè)置應(yīng)與第七條的約定相對等.如開發(fā)商逾期交付房屋的違約金比例與購房人逾期支付購房款的違約金比例相同，構(gòu)成根本違約期間相同等.
3、開發(fā)商逾期交房構(gòu)成合同解除需要承擔的責任：如果因開發(fā)商逾期交付房屋導致購房人解除《商品房買賣合同》的，開發(fā)商除了需要承擔本條款約定的違約責任外，還需要承擔購房人支付購房款后約定交房期間之前的利息損失，該損失可按照同期銀行利息標準執(zhí)行.
第十條
規(guī)劃、設(shè)計變更的約定.
經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當在有關(guān)部門批準同意之日起10日內(nèi)，
書面通知買受人：
(1)該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向;
(2)__________________________________________________;
(3)__________________________________________________;
(4)__________________________________________________;
(5)__________________________________________________;
(6)__________________________________________________;
(7)__________________________________________________.
買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù).買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更.出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房.
買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起_____天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按
__________利率付給利息.買受人不退房的，應(yīng)當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議.
[釋義]本條是對有關(guān)商品房規(guī)劃、設(shè)計變更的程序、范圍及法律后果的約定.
本條款的提示點：
1、本條款的法律依據(jù)為《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規(guī)定，該條款為：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房.商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計.經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人.買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù).買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房;買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任.”
2、本條所謂的規(guī)劃、設(shè)計變更包括法定變更和約定變更兩種.法定變更是指商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化的變更;約定變更是指合同雙方當事人在合同中明文約定的影響商品房質(zhì)量或者使用功能的規(guī)劃、設(shè)計變更.如開發(fā)商將原設(shè)計應(yīng)用的現(xiàn)澆樓板改為預(yù)制樓板，將原設(shè)計使用的隔音材料改為非隔音材料等.但是有的規(guī)劃、設(shè)計事項在原合同中沒有約定，并且不影響商品房的質(zhì)量和使用功能的，如開發(fā)商將原設(shè)計的普通電話線預(yù)埋變更為加裝以太網(wǎng)預(yù)埋，電線桿位置變更等，開發(fā)商可以不通知購房人.
