房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研范文

關(guān)鍵詞：城市化背景，房地產(chǎn)類(lèi)課程設(shè)置，教學(xué)內(nèi)容設(shè)計(jì)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33-4

基金項(xiàng)目：河北工業(yè)大學(xué)教研立項(xiàng)支持項(xiàng)目

作者簡(jiǎn)介：李素紅（1978-），女，漢族，河南湯陰人，河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，副教授，博士，研究方向：項(xiàng)目管理與風(fēng)險(xiǎn)控制

杜娟（1992-），女，河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，本科生，專(zhuān)業(yè)：工程管理

李天航（1994-），男，河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，本科生，專(zhuān)業(yè)：工程管理

1引言

房地產(chǎn)是隨著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展而發(fā)展起來(lái)的一個(gè)重要行業(yè)。城市化導(dǎo)致了人口的大量遷移和大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，導(dǎo)致了對(duì)房地產(chǎn)的龐大需求。與當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的趨勢(shì)不適應(yīng)的一個(gè)集中性問(wèn)題是人力資源的素質(zhì)和數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到需求，整個(gè)產(chǎn)業(yè)的人才現(xiàn)狀難以滿(mǎn)足企業(yè)的現(xiàn)實(shí)需求。所有的房地產(chǎn)企業(yè)都希望得到復(fù)合型人才、高端人才，即具有綜合能力的人才，包括具備深厚的專(zhuān)業(yè)能力、熟練的業(yè)務(wù)能力、優(yōu)秀的協(xié)調(diào)溝通能力、極強(qiáng)的責(zé)任心等。人才因素成為了制約房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的主要原因[1]。

在此背景下，我們要充分重視房地產(chǎn)類(lèi)人才建設(shè)所面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在培養(yǎng)人的理念、方法和制度上與時(shí)俱進(jìn)，不斷改進(jìn)。本論文旨在在房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展背景下，通過(guò)研究工程管理專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)類(lèi)課程及其教學(xué)內(nèi)容設(shè)計(jì)，結(jié)合我校的工程管理專(zhuān)業(yè)課程設(shè)置情況，改善房地產(chǎn)類(lèi)人才的培養(yǎng)體系，以培養(yǎng)適應(yīng)社會(huì)強(qiáng)大需求的房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)合型人才。

2國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)類(lèi)課程設(shè)置現(xiàn)狀

2.1 國(guó)外房地產(chǎn)類(lèi)課程設(shè)置現(xiàn)狀

國(guó)外房地產(chǎn)類(lèi)課程的高等教育產(chǎn)生較早，部分發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)發(fā)展得比較成熟。而且，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)教學(xué)的各個(gè)方面都受到社會(huì)、政府、高校等極大的重視。對(duì)比工程管理與房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)，它們分別屬于不同的學(xué)科領(lǐng)域。工程管理專(zhuān)業(yè)通常設(shè)置在工學(xué)院與土木工程相關(guān)的學(xué)系內(nèi)，也有些學(xué)校在工學(xué)院中獨(dú)立設(shè)系。而房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)通常設(shè)在商學(xué)院隸屬于工商管理學(xué)科，有時(shí)獨(dú)立設(shè)系，有時(shí)與金融、保險(xiǎn)等為同一個(gè)系。總體分析，國(guó)外的房地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)業(yè)設(shè)置特點(diǎn)[2]體現(xiàn)在：（1）加強(qiáng)通識(shí)教育的核心地位。（2）結(jié)合經(jīng)濟(jì)管理和城市規(guī)劃的專(zhuān)業(yè)課程。（3）創(chuàng)新教育教學(xué)模式。教學(xué)模式靈活多變，在教學(xué)上采用的是案例式、沙龍式課程、工作坊、角色扮演、實(shí)地考察、講座和開(kāi)展項(xiàng)目等不同的教學(xué)形式，組織學(xué)生分組討論或辯論，課外學(xué)生獨(dú)立或合作完成課程作業(yè)，并提供充分的討論和演講機(jī)會(huì)，激發(fā)學(xué)生創(chuàng)造性思考，培育團(tuán)隊(duì)精神。（4）專(zhuān)業(yè)與行業(yè)之間的聯(lián)系和合作密切。比如請(qǐng)房地產(chǎn)管理人員、房地產(chǎn)公司的決策者以及城市規(guī)劃師等行業(yè)人士授課，更好地促進(jìn)就業(yè)和服務(wù)社會(huì)。

2.2 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)類(lèi)課程設(shè)置現(xiàn)狀

對(duì)國(guó)內(nèi)大學(xué)的整體情況進(jìn)行初步調(diào)研之后，我們重點(diǎn)分析了幾所知名度較高的大學(xué)。調(diào)研結(jié)果顯示，各個(gè)學(xué)校的專(zhuān)業(yè)主干課程中都會(huì)包含房地產(chǎn)類(lèi)課程。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概論等課程；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)類(lèi)以及物業(yè)管理類(lèi)的培養(yǎng)學(xué)時(shí)相對(duì)較多；房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)、城市規(guī)劃類(lèi)和房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)、政策類(lèi)的課程大多屬于專(zhuān)業(yè)選修課程，課時(shí)較少。上述課程基本上涵蓋了工程管理專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)類(lèi)課程的主要內(nèi)容。同時(shí)房地產(chǎn)集中實(shí)踐類(lèi)課程也十分重要，一般是與其開(kāi)設(shè)的房地產(chǎn)類(lèi)課程內(nèi)容相聯(lián)系的，其中比較典型的有：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)等。我校的工程管理專(zhuān)業(yè)開(kāi)設(shè)的房地產(chǎn)類(lèi)課程很少，專(zhuān)業(yè)核心課程僅有房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)，且課時(shí)較少，因此學(xué)生無(wú)法系統(tǒng)地學(xué)習(xí)房地產(chǎn)類(lèi)課程，很難形成全面系統(tǒng)的知識(shí)體系來(lái)滿(mǎn)足房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)人才的需求。

通過(guò)上述分析，國(guó)內(nèi)大部分高校房地產(chǎn)類(lèi)相關(guān)課程欠缺，課程設(shè)置缺乏系統(tǒng)性，我校的工程管理專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)方向課程設(shè)置更不明確[3]。因此，我們結(jié)合我?，F(xiàn)狀以及調(diào)研數(shù)據(jù)資料，對(duì)房地產(chǎn)類(lèi)課程及其內(nèi)容進(jìn)行設(shè)計(jì)，具有重要的理論價(jià)值和實(shí)踐指導(dǎo)意義。

3 房地產(chǎn)類(lèi)人才培養(yǎng)的調(diào)研分析

在城市化背景下，為了更好地滿(mǎn)足社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)類(lèi)人才的需求，我們分別針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)人員和在校學(xué)生進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)研，以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)類(lèi)人才培養(yǎng)中存在的問(wèn)題，更好地設(shè)計(jì)房地產(chǎn)類(lèi)教學(xué)課程及其教學(xué)內(nèi)容。

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)研

為了有效地開(kāi)展調(diào)研工作，我們先對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的員工進(jìn)行了訪(fǎng)談，然后有針對(duì)性地設(shè)計(jì)了調(diào)研問(wèn)卷，主要圍繞房地產(chǎn)理論和實(shí)踐課程的內(nèi)容設(shè)置情況，以了解房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)學(xué)生知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和能力方面的需求。問(wèn)卷共調(diào)研了20位資深的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員。調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為大學(xué)生在從事房地產(chǎn)工作時(shí)面臨的主要困難是實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)的欠缺，著重提升大學(xué)生的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)是一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。調(diào)研顯示，企業(yè)管理人員鼓勵(lì)學(xué)生參加房地產(chǎn)類(lèi)前言講座，了解房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展方向和趨勢(shì)，建議學(xué)生多參加房地產(chǎn)類(lèi)競(jìng)賽，如房地產(chǎn)策劃大賽、算量大賽、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)競(jìng)賽等，還建議學(xué)生多參加一些社會(huì)實(shí)踐調(diào)研活動(dòng)，如房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理沙盤(pán)模擬等。在專(zhuān)業(yè)課程內(nèi)容的設(shè)置方面，大部分建議開(kāi)設(shè)建設(shè)與房地產(chǎn)法規(guī)、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)估價(jià)、物業(yè)管理等課程。

3.2 在校學(xué)生調(diào)研

學(xué)生問(wèn)卷部分主要調(diào)研了學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)類(lèi)課程的學(xué)習(xí)興趣、了解程度和對(duì)課程內(nèi)容的需求等，在考慮學(xué)生需求的情況下完善房地產(chǎn)類(lèi)課程設(shè)置。調(diào)研結(jié)果顯示，學(xué)生對(duì)于從事房地產(chǎn)行業(yè)的工作很有興趣，但是比較缺乏信心。學(xué)生不太關(guān)注房地產(chǎn)的最新發(fā)展動(dòng)態(tài)，大部分人只是主要通過(guò)網(wǎng)絡(luò)途徑偶爾關(guān)注，因此高校可通過(guò)開(kāi)設(shè)一些前沿課程或講座幫助學(xué)生了解房地產(chǎn)行業(yè)的最新發(fā)展動(dòng)態(tài)。目前高校開(kāi)設(shè)的房地產(chǎn)類(lèi)課程較少，大部分學(xué)生認(rèn)為不能滿(mǎn)足房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展對(duì)復(fù)合型人才的需求，希望學(xué)校能夠增加房地產(chǎn)類(lèi)核心課程，如房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)、房地產(chǎn)策劃等。學(xué)生非常愿意參加房地產(chǎn)類(lèi)課程實(shí)踐活動(dòng)，例如房地產(chǎn)類(lèi)競(jìng)賽、調(diào)研活動(dòng)，尤其是實(shí)習(xí)，希望增加此類(lèi)課程的開(kāi)設(shè)比例。學(xué)生主要參加了房地產(chǎn)策劃大賽和BIM（建筑信息模型）大賽，希望通過(guò)比賽能夠增強(qiáng)實(shí)踐動(dòng)手能力。總之，在學(xué)生看來(lái)，將來(lái)從事房地產(chǎn)工作，面臨的主要困難是專(zhuān)業(yè)知識(shí)不足，因此學(xué)校應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)系統(tǒng)的房地產(chǎn)類(lèi)課程體系，使學(xué)生更好地適應(yīng)社會(huì)的需求。

4 工程管理專(zhuān)業(yè)中房地產(chǎn)類(lèi)課程及其教學(xué)內(nèi)容設(shè)計(jì)

4.1 工程管理專(zhuān)業(yè)中房地產(chǎn)類(lèi)課程設(shè)置

結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)、國(guó)內(nèi)外課程設(shè)置的現(xiàn)狀以及對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)人員和工程管理專(zhuān)業(yè)在校學(xué)生的調(diào)研，本論文從理論和實(shí)踐環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)豐富多樣的房地產(chǎn)類(lèi)課程，主要從專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)課、專(zhuān)業(yè)必修課、專(zhuān)業(yè)選修課、前沿課程（或講座）、集中實(shí)踐課、專(zhuān)業(yè)競(jìng)賽六個(gè)方面進(jìn)行設(shè)計(jì)，具體設(shè)置的課程如下表所示。

4.2工程管理專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)類(lèi)課程教學(xué)內(nèi)容設(shè)計(jì)

1.專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)課

《城市規(guī)劃與管理》主要內(nèi)容包括：城市總體空間布局的原則和要求，城市工程系統(tǒng)規(guī)劃理論，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行政管理的理論，城市規(guī)劃的法規(guī)制定、城市規(guī)劃的行業(yè)管理，城市規(guī)劃的編制和審批管理，城市規(guī)劃的實(shí)施和監(jiān)督檢查管理等。

《房地產(chǎn)制度與法規(guī)》主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)法律規(guī)范概述、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地法律與制度、城鄉(xiāng)規(guī)劃法律與制度、城市房屋拆遷法律與制度、工程建設(shè)法律與制度、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律與制度、房地產(chǎn)交易法律與制度、房地產(chǎn)登記法律與制度、房地產(chǎn)中介服務(wù)法律與制度、物業(yè)服務(wù)法律與制度等。

2.專(zhuān)業(yè)必修課

《房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃》旨在提高學(xué)生對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全程策劃的能力。教學(xué)主要內(nèi)容有：項(xiàng)目的前期定位策劃（包括市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等）、項(xiàng)目的推廣整合策劃（包括項(xiàng)目的VI設(shè)計(jì)，項(xiàng)目推廣期、促銷(xiāo)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、收盤(pán)期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷(xiāo)活動(dòng)的策劃方案等）、項(xiàng)目的銷(xiāo)售招商策劃（分階段銷(xiāo)售價(jià)格的確定，項(xiàng)目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃）等。

《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》系統(tǒng)地介紹房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理全過(guò)程的理論與實(shí)踐，主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)投資決策和經(jīng)營(yíng)決策、房地產(chǎn)企業(yè)融資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工作、房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程的管理（包括勘察設(shè)計(jì)、招標(biāo)、建設(shè)等）、房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理案例等。

《房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)與合同管理》結(jié)合建筑工程管理的實(shí)際介紹了工程招投標(biāo)與合同管理，主要內(nèi)容為：房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)法規(guī)、房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概論（招投標(biāo)包括招標(biāo)、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、中標(biāo)等）；合同管理包括監(jiān)理合同、房地產(chǎn)項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)合同、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、材料設(shè)備供應(yīng)合同、保險(xiǎn)合同、擔(dān)保合同、合同管理、合同爭(zhēng)議、總分包合同、國(guó)際工程合同管理等。

《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)》是以營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程為主線(xiàn)，系統(tǒng)介紹房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的理論、內(nèi)容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及實(shí)務(wù)操作內(nèi)容，并包含案例分析和對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的新經(jīng)驗(yàn)、新成果、新理念進(jìn)行解讀。主要課程內(nèi)容包括：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)論，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易形式、房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分和市場(chǎng)定位，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，房地產(chǎn)產(chǎn)品策略，房地產(chǎn)價(jià)格策略，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道策略，房地產(chǎn)促銷(xiāo)策略，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理，房地產(chǎn)銷(xiāo)售與管理。

《物業(yè)管理》主要教學(xué)內(nèi)容包括：物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)，物業(yè)管理性質(zhì)與基本理論，業(yè)主自治管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)，前期物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)綜合管理服務(wù)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，物業(yè)管理的招投標(biāo)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力資源管理，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)管理資金等。

3.專(zhuān)業(yè)選修課

《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的功能透視，闡明房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，主要介紹房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)供求管理、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)周期、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與住房制度、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展等內(nèi)容。

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》是集經(jīng)濟(jì)學(xué)和工程技術(shù)知識(shí)于一體的一門(mén)專(zhuān)業(yè)課程，內(nèi)容包括：房地產(chǎn)的基本概念以及房地產(chǎn)價(jià)格的特征、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)估價(jià)原則與估價(jià)程序、影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部和外部因素、房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則和程序、房地產(chǎn)估價(jià)的幾種方法及其應(yīng)用、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告等。

《房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理》主要內(nèi)容包括：風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)決策、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)自留。

4.前言課程（或講座）

《房地產(chǎn)政策及最新發(fā)展動(dòng)態(tài)講座》內(nèi)容可大致包括四個(gè)方面：宏觀經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問(wèn)題解析、金融形勢(shì)與發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展等。通過(guò)多內(nèi)容、多層次的講座使學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀有初步的把握和認(rèn)識(shí)，并且逐步滲透給學(xué)生分析房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的方法，幫助學(xué)生在以后的工作中獨(dú)立認(rèn)識(shí)思考現(xiàn)象背后的本質(zhì)，及時(shí)把握住機(jī)遇。

《國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的人才戰(zhàn)略講座》主要通過(guò)邀請(qǐng)企業(yè)專(zhuān)業(yè)人士，介紹房地產(chǎn)企業(yè)所需要的各類(lèi)人才，從房地產(chǎn)企業(yè)人才招聘、人才培養(yǎng)、人才儲(chǔ)備、人才管理、績(jī)效管理、薪酬管理等角度進(jìn)行人才戰(zhàn)略分析。學(xué)生通過(guò)了解房地產(chǎn)企業(yè)的人才戰(zhàn)略，結(jié)合人力資源結(jié)構(gòu)，制定適合自身發(fā)展的職業(yè)規(guī)劃，可針對(duì)性地提高自己的技能水平，提高自身的綜合素質(zhì)。

第2篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研范文

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理措施存在的問(wèn)題反思完善

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、地產(chǎn)項(xiàng)目管理的含義

“房地產(chǎn)項(xiàng)目管理屬于工程項(xiàng)目管理的分支，它是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者對(duì)系統(tǒng)工程的方法、理論以及觀點(diǎn)的一種綜合運(yùn)用，全方位、全過(guò)程的對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的使用和建設(shè)進(jìn)行綜合管理，在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，提供給用戶(hù)一種優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，這就是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的含義?！盵1]可見(jiàn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一種集方法、理論和觀點(diǎn)于一體的綜合應(yīng)用學(xué)科，是全方位、全過(guò)程涵蓋橫向和縱向兩個(gè)維度的綜合性管控過(guò)程，是最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目城市效益和投資者效益雙贏的捷徑。

二、當(dāng)今中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中主要問(wèn)題的反思

（一）定位的準(zhǔn)確程度

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和管理的首要問(wèn)題就是準(zhǔn)確定位待開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目真正的受眾群體。房地產(chǎn)項(xiàng)目最終的服務(wù)對(duì)象是充滿(mǎn)活力的人，這就決定一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目要想獲得成功必須是真正具有靈動(dòng)性和生命力的建筑作品。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目如果缺少人氣和生命力，最終會(huì)異化為“吞噬精神的鬼魅”，就會(huì)變得恐怖之極。最典型的案例當(dāng)屬耗資50多億打造、面積達(dá)32平方公里的內(nèi)蒙古鄂爾多斯康巴什的那座“豪華新城”。那是一座現(xiàn)代化的豪華新城，計(jì)劃居住100萬(wàn)人口，然而事實(shí)上卻成了一座無(wú)人居住的“鬼城”，儼然成為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的最典型案例。這一現(xiàn)象表現(xiàn)出一些地方在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中投資巨大、開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大、規(guī)劃過(guò)于超前、建設(shè)速度過(guò)于迅速等非理性特征。絕大部分“鬼城”配套功能缺失主要糾結(jié)于絕對(duì)體量不足和相對(duì)分布不均兩種情況。絕對(duì)體量不足令整個(gè)“鬼城”規(guī)劃范圍內(nèi)基礎(chǔ)商業(yè)、公共服務(wù)、市政等配套設(shè)施建設(shè)量同居住、商務(wù)、工業(yè)等新城主導(dǎo)功能的建設(shè)體量之間不成正比，配套設(shè)施體量與主導(dǎo)功能建設(shè)量不能很好的匹配。新城開(kāi)發(fā)規(guī)劃上造成的先天性不足與缺陷，后期運(yùn)作很難完善與整改。這就要在前期的規(guī)劃定位可行性研究中，根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)貙?shí)際情況作出切合實(shí)際的定位。

大到城市片區(qū)的定位，小到一棟建筑的定位，都需要按實(shí)際市場(chǎng)需求做好細(xì)致扎實(shí)的基礎(chǔ)調(diào)研，確定完善實(shí)用的產(chǎn)品定位，而不能只靠美好愿景一廂情愿的意志定位。

項(xiàng)目前期可行性調(diào)研流于形式，缺乏有力的數(shù)據(jù)和證據(jù)支撐是做不好前期定位的。市場(chǎng)調(diào)查不充分，項(xiàng)目前期可行性調(diào)研落于形式，憑借多年其他項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)盲目決策是當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的通病。我國(guó)不少房地產(chǎn)項(xiàng)目管理前期并沒(méi)有進(jìn)行科學(xué)全面的可行性分析，項(xiàng)目定位不清，基本任務(wù)不明，與項(xiàng)目運(yùn)行相關(guān)的數(shù)據(jù)采集不足，相應(yīng)決策的證據(jù)支撐不夠，甚至連項(xiàng)目地塊周邊的基本信息的基礎(chǔ)調(diào)研工作都馬馬虎虎、甚至是走個(gè)過(guò)場(chǎng)，這些都是導(dǎo)致項(xiàng)目先天定位不足，最后無(wú)法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的直接原因。

無(wú)論城市還是片區(qū)，乃至一個(gè)建筑單體的實(shí)施，都必須結(jié)合當(dāng)?shù)貐^(qū)位實(shí)際情況由市場(chǎng)推演、合理適度的預(yù)測(cè)發(fā)展規(guī)劃定位。以人為本的原則規(guī)劃出人們喜歡去且留得住的地產(chǎn)產(chǎn)品，沒(méi)有人的空間再好看也是沒(méi)有生命力的空洞，毫無(wú)價(jià)值和意義。

（二）設(shè)計(jì)的實(shí)用程度

“在現(xiàn)實(shí)中，當(dāng)設(shè)計(jì)出現(xiàn)問(wèn)題，或者設(shè)計(jì)未達(dá)到預(yù)期的目的時(shí)，建筑師往往成了批評(píng)對(duì)象。這是因?yàn)?，只有設(shè)計(jì)師才是專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)者，設(shè)計(jì)人員應(yīng)該負(fù)有設(shè)計(jì)的責(zé)任?！盵4]眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的好壞直接決定這個(gè)項(xiàng)目的成敗。設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)理念應(yīng)該以人為本，以住戶(hù)生活舒適的程度的最大化實(shí)現(xiàn)作為設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。但是，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)往往是隨波逐流、照搬照抄西方某些建筑樣式，缺少創(chuàng)意，更缺乏對(duì)住戶(hù)細(xì)致周到的人文關(guān)懷。試想一下，這樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念怎么會(huì)取悅消費(fèi)者？怎么能夠滿(mǎn)足消費(fèi)者較高的心理預(yù)期？所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須把控在設(shè)計(jì)理念上有所突破，秉承以人為本的總體思路，符合房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本定位，充分考慮將來(lái)物業(yè)的方便和實(shí)用，適當(dāng)顧及中國(guó)傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說(shuō)的基本禁忌，充分融入項(xiàng)目管理者的人文關(guān)懷情結(jié)。只有本著這種思路設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目才能在真正意義上締造出高層次、高檔次的有形建筑產(chǎn)品和建筑藝術(shù)品。

一個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)從總體規(guī)劃到單體建筑，從整體景觀到建筑小品，從室內(nèi)裝修到飾品陳設(shè)等等，都體現(xiàn)和檢驗(yàn)著設(shè)計(jì)的實(shí)用性，歸根結(jié)底地產(chǎn)產(chǎn)品是要服務(wù)于人的。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的實(shí)用程度也是檢驗(yàn)該項(xiàng)目成功與否的重要指標(biāo)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和管理過(guò)程中不容小覷的重要因素。

（三）實(shí)施的到位程度

我國(guó)房地產(chǎn)部分在建項(xiàng)目因資金問(wèn)題而在質(zhì)量方面大打折扣。只有少數(shù)正規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)能夠真正有效的實(shí)現(xiàn)并行開(kāi)拓多種資金融通渠道，最大限度的盤(pán)活流動(dòng)資金，確保在建項(xiàng)目的卓越品質(zhì)。中國(guó)的消費(fèi)者已經(jīng)從過(guò)去單純依據(jù)產(chǎn)品價(jià)格定勝負(fù)的幼稚消費(fèi)觀念成長(zhǎng)為理性的通過(guò)產(chǎn)品綜合性?xún)r(jià)比來(lái)全面考量產(chǎn)品優(yōu)劣程度。產(chǎn)品的綜合性?xún)r(jià)比從何而來(lái)？它不僅來(lái)源于產(chǎn)品低廉的價(jià)格，更取決于產(chǎn)品自身的品質(zhì)、設(shè)計(jì)、功能、節(jié)能水平、售后服務(wù)等多重關(guān)鍵性的復(fù)雜因素。所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的理念也必須伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)者的消費(fèi)理念而與時(shí)俱進(jìn)。本人認(rèn)為：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者應(yīng)當(dāng)從以下環(huán)節(jié)入手努力提高產(chǎn)品各方面的到位情況，設(shè)計(jì)的合理性、結(jié)構(gòu)的安全性、節(jié)能環(huán)保性、功能全面性、質(zhì)量可靠性、技術(shù)先進(jìn)性、造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性、物業(yè)管理的周到細(xì)致性等?？傊?，產(chǎn)品品質(zhì)到位是房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)盛不衰、永葆青春的秘訣。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者只有嚴(yán)守品質(zhì)到位關(guān)，努力提高產(chǎn)品的綜合性?xún)r(jià)比，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

有人說(shuō)宣傳時(shí)的效果圖像仙境，但實(shí)際到手的視覺(jué)圖如陷阱。試問(wèn)：房地產(chǎn)項(xiàng)目宣傳時(shí)期的理想效果與消費(fèi)者實(shí)際獲得的建成效果因何就能相差這般遙遠(yuǎn)？這個(gè)問(wèn)題的癥結(jié)就在于房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的將理論轉(zhuǎn)化為實(shí)踐的現(xiàn)實(shí)把控程度如何。每一個(gè)環(huán)節(jié)的失控都有可能影響最后使用者的評(píng)價(jià)，無(wú)論環(huán)節(jié)多么冗繁，工藝多么復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)都需要嚴(yán)格的把控，以確保產(chǎn)品品質(zhì)百分百實(shí)施到位。

結(jié) 語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和管理是牽涉到資源重新分配和整合的過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè)想在激勵(lì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，務(wù)必在做好項(xiàng)目前期可行性定位，選擇與實(shí)力強(qiáng)大的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、營(yíng)銷(xiāo)單位形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的陣勢(shì)，用真心、誠(chéng)心、細(xì)心、愛(ài)心去打造符合現(xiàn)代購(gòu)房消費(fèi)者心理需求的房產(chǎn)。此外，有效控制質(zhì)量、設(shè)計(jì)理念、施工精細(xì)度等，會(huì)使房地產(chǎn)項(xiàng)目管理左右逢源、如虎添翼的順利推進(jìn)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 呂聞：《我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題及措施研究》，載《商》，2012年第5期，第109頁(yè)。

[2] 彭永輝：《房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的常見(jiàn)問(wèn)題及對(duì)策研究》，載《科技與企業(yè)》，2012年6月（下），第33頁(yè)。

第3篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研范文

關(guān)鍵詞:經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià);房地產(chǎn)項(xiàng)目;可行性研究

中圖分類(lèi)號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的特點(diǎn)

(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的特點(diǎn)。除大片開(kāi)發(fā)的新開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)、特別是地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等影響的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)外,一般住宅、寫(xiě)字樓、賓館等房地產(chǎn)項(xiàng)目,只作項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析即可。房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析是從微觀上判斷項(xiàng)目可行性的評(píng)估分析活動(dòng)。這里應(yīng)注意以下兩點(diǎn):

1、正確界定財(cái)務(wù)收入與財(cái)務(wù)支出。房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收入主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷(xiāo)售收入、出租房租金收入、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入等房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入。房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)支出,主要包括固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)資金、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和稅費(fèi)支出等。

2、正確計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析時(shí),應(yīng)通過(guò)計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo),進(jìn)行項(xiàng)目的投資回收期、盈利能力、清償能力和資金平衡能力的分析。

(二)房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析的特點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析主要包括:臨界值分析、敏感性分析和概率分析。這里應(yīng)注意兩方面的問(wèn)題:

1、根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)合理確定項(xiàng)目的不確定性因素及分析指標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析的主要因素包括:銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)度、預(yù)售售出比例、出租空置率、建筑容積率、可租售地產(chǎn)面積、開(kāi)發(fā)周期、項(xiàng)目總投資、土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、融資比例、融資成本等。在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)不確定性因素進(jìn)行敏感性分析時(shí),還要選定用于敏感性分析的評(píng)價(jià)指標(biāo)。這些指標(biāo)應(yīng)為:項(xiàng)目利潤(rùn)總額、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、最低產(chǎn)品售價(jià)、最低租金等。在具體選擇指標(biāo)時(shí),除了考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)外,還應(yīng)考慮分析的目的、計(jì)算的復(fù)雜程度。

2、進(jìn)行臨界值分析時(shí)應(yīng)抓住關(guān)鍵因素。臨界值分析是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)不確定性因素的變化,使項(xiàng)目達(dá)到允許的最低效益的極限值,并通過(guò)不確定性因素的臨界組合,顯示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度的一種分析方法。就房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行這種分析,應(yīng)著重選擇與之有關(guān)的敏感性因素來(lái)進(jìn)行,如土地價(jià)格、工程費(fèi)用、房屋售價(jià)、銷(xiāo)售量、房租和空置率等。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作核心

項(xiàng)目可行性研究工作可以歸為三大核心,即市場(chǎng)調(diào)研與市場(chǎng)定位、技術(shù)分析和經(jīng)濟(jì)效益分析。

(一)房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與市場(chǎng)定位。這是通過(guò)對(duì)社會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)進(jìn)行調(diào)查和分析,從市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)容量供求情況、項(xiàng)目的凈增值能力、項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力等方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)和分析;然后,在此基礎(chǔ)上確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品定位和建成后的銷(xiāo)售策略及周期計(jì)劃。

(二)技術(shù)分析。包括項(xiàng)目總進(jìn)度統(tǒng)籌安排,即前期準(zhǔn)備工作的計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷方案、主體工程、環(huán)境工程、配套工程的進(jìn)度安排、工程的給排水、供電、有線(xiàn)電視、電話(huà)、煤氣、寬帶及建設(shè)后期的道路、園林綠化、新材料、新工藝的應(yīng)用等。

(三)財(cái)務(wù)分析。包括征地期、拆遷期、建設(shè)前期、中期和銷(xiāo)售期的各項(xiàng)成本核算和稅費(fèi)支出,建設(shè)資金籌措和使用計(jì)劃,經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析等。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究改進(jìn)措施

(一)建立科學(xué)的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系。項(xiàng)目指標(biāo)評(píng)價(jià)體系是可行性分析的重要組成部分,包括規(guī)劃評(píng)價(jià)、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)、市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等。其中,經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)分兩方面,一是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有財(cái)務(wù)收支、分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、償債能力及資金平衡狀況,判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等;二是綜合評(píng)價(jià),從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度分析和計(jì)算房產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用,考察項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn),判斷項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)合理性。

(二)加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的同時(shí),加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的不確定性分析,制定多套方案以規(guī)避宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和區(qū)域市場(chǎng)變動(dòng)所帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

(三)培育專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)可行性研究市場(chǎng),規(guī)范房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)發(fā)展。國(guó)家建設(shè)相關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)可行性研究工作的管理和引導(dǎo),培育可行性研究專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。

(四)完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究審批備案制度和引進(jìn)社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。國(guó)家要加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的法律法規(guī)建設(shè),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批必須提交經(jīng)專(zhuān)業(yè)可行性研究機(jī)構(gòu)蓋章和國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師簽字認(rèn)可的可行性研究報(bào)告。

(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)

主要參考文獻(xiàn):

[1]湯炎非,楊青.可行性研究與投資決策.武漢大學(xué)出版社,1998.

第4篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理模式

當(dāng)前，項(xiàng)目管理工作已經(jīng)被廣泛的應(yīng)用于社會(huì)生活的各個(gè)領(lǐng)域，在房地產(chǎn)行業(yè)中，項(xiàng)目管理也具有十分重要的作用，是保證房地產(chǎn)質(zhì)量，提高經(jīng)濟(jì)效益的重要的手段，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目管理工作，從前期的決策到后期的營(yíng)銷(xiāo)都要積極發(fā)揮項(xiàng)目管理的作用，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)事業(yè)的良好發(fā)展。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題

1、前期準(zhǔn)備工作不到位

在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作中，做好前期的準(zhǔn)備工作是十分必要的，只有在前期做好市場(chǎng)調(diào)研，確定合理方案，才能夠指導(dǎo)后續(xù)工作的開(kāi)展。但是在實(shí)際的項(xiàng)目管理工作中，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都忽視了前期的準(zhǔn)備工作，拿到工程項(xiàng)目后，馬上開(kāi)工，沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，施工的可行性分析不到位。只是簡(jiǎn)單的根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)向以及其他房地產(chǎn)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)開(kāi)工建設(shè)，缺乏自己的特色，不能吸引消費(fèi)者，導(dǎo)致后期工作難度加大。此外，沒(méi)有經(jīng)過(guò)認(rèn)真細(xì)致的調(diào)查和分析，確定的方案也可能會(huì)存在失誤之處，給房地產(chǎn)企業(yè)造成一定的負(fù)面影響。[1]

2、監(jiān)督工作不到位

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的前期工作不到位，所以更應(yīng)該加強(qiáng)施工過(guò)程中的監(jiān)督和管理，避免風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，但是在實(shí)際的工作中，為了追求利益最大化，追趕工程進(jìn)度，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)施工的監(jiān)督和管理并不重視，出現(xiàn)問(wèn)題后，只是將實(shí)際問(wèn)題與設(shè)計(jì)圖紙對(duì)比，并從不影響經(jīng)濟(jì)利益的角度出發(fā)修改工程，對(duì)項(xiàng)目管理的質(zhì)量和效果產(chǎn)生十分不利的影響。

3、項(xiàng)目管理人員素質(zhì)能力不高

項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)能力對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理具有直接的影響，但是在實(shí)際的項(xiàng)目管理過(guò)程中，人員的配置并不理想，存在嚴(yán)重的人才浪費(fèi)現(xiàn)象。而且項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)能力也普遍不高，對(duì)項(xiàng)目管理的認(rèn)識(shí)不到位，項(xiàng)目管理的方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)了解不夠深入，影響整個(gè)項(xiàng)目管理的效果。

4、管理機(jī)制不健全

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作要順利開(kāi)展并取得實(shí)際的效果，就要建立完善的項(xiàng)目管理機(jī)制，但是目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理機(jī)制并不健全，項(xiàng)目管理工作失去控制，不利于房地產(chǎn)企業(yè)整體效益的實(shí)現(xiàn)。由于管理機(jī)制不健全，施工過(guò)程中涉及的項(xiàng)目管理的費(fèi)用支出、工程進(jìn)度，竣工后的策劃營(yíng)銷(xiāo)等都會(huì)嚴(yán)重超出預(yù)算，影響整個(gè)項(xiàng)目的收益。[2]

二、目前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的模式和對(duì)策

1、做好前期準(zhǔn)備工作

為了更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，房地產(chǎn)企業(yè)需要認(rèn)真做好項(xiàng)目工程的前期準(zhǔn)備工作，在取得項(xiàng)目開(kāi)始施工前，應(yīng)全方位的收集對(duì)項(xiàng)目工程可能產(chǎn)生影響的各方面因素，例如市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況、同行業(yè)房地產(chǎn)的情況等，從市場(chǎng)定位以及品牌戰(zhàn)略的高度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析和研究。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，房地產(chǎn)企業(yè)不能僅依靠廣告來(lái)打造自己的品牌，應(yīng)注重項(xiàng)目工程整體質(zhì)量以及后期服務(wù)工作，對(duì)自己的工程有清晰、合理的認(rèn)識(shí)，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)合同管理

房地產(chǎn)企業(yè)在做好前期準(zhǔn)備工作的基礎(chǔ)上加強(qiáng)項(xiàng)目管理意識(shí)，認(rèn)識(shí)到合同在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作中的重要作用和權(quán)利，增強(qiáng)合同管理意識(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)合同的要求確立合同，在簽訂合同時(shí)，明確相關(guān)條款，避免出現(xiàn)互相扯皮的現(xiàn)象。應(yīng)認(rèn)真閱讀合同內(nèi)容，避免隨意更改合同，造成企業(yè)雙方的利益損失。

3、完善管理制度和方法

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理應(yīng)有完善的管理制度和方法作指導(dǎo)，制定完善的、涉及項(xiàng)目工程建設(shè)全過(guò)程的管理制度，保證項(xiàng)目管理工作遇到問(wèn)題能夠及時(shí)得到解決。創(chuàng)新項(xiàng)目管理方法，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況以及項(xiàng)目工程的實(shí)際特點(diǎn)采用合適的管理方法，不照搬照抄其他房地產(chǎn)企業(yè)的管理辦法，保證項(xiàng)目管理工作順利高效的開(kāi)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員將現(xiàn)行的管理辦法與企業(yè)、項(xiàng)目的實(shí)際情況相聯(lián)系，并不斷深入管理方法，開(kāi)展動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)更新數(shù)據(jù)資料，并對(duì)項(xiàng)目管理中涉及的數(shù)據(jù)、資料進(jìn)行全面的了解和分析，做好信息反饋工作，運(yùn)用科學(xué)理方法進(jìn)行項(xiàng)目管理。此外，在管理工作開(kāi)始前，對(duì)管理方法的效果進(jìn)行分析和評(píng)估，保證管理方法的科學(xué)有效。[3]

4、提高項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)能力

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中，專(zhuān)業(yè)性的項(xiàng)目管理人員并不多，素質(zhì)能力也不高，對(duì)項(xiàng)目管理的認(rèn)識(shí)以及理論和實(shí)踐等方面能力都不到位，不能指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目工程管理。要使項(xiàng)目管理更加高效，更符合現(xiàn)代化的發(fā)展要求，就需要項(xiàng)目管理人員具備現(xiàn)代化的管理意識(shí)和理念，能夠熟練掌握電腦等計(jì)算機(jī)工具。當(dāng)前，科學(xué)技術(shù)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作中涉及的項(xiàng)目管理知識(shí)和理論也更加復(fù)雜多樣，因此，需要不斷促進(jìn)項(xiàng)目管理人員素質(zhì)能力的提高，加強(qiáng)教育培訓(xùn)工作，使每一位項(xiàng)目管理人員接受上崗前的培訓(xùn)，提高項(xiàng)目管理人員的業(yè)務(wù)能力。同時(shí)，加強(qiáng)項(xiàng)目管理人員的思想以及職業(yè)道德教育，提高他們的責(zé)任意識(shí)和使命感，能夠全心全意的、認(rèn)真負(fù)責(zé)的進(jìn)行項(xiàng)目管理。

5、完善相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)

在房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，由于法律法規(guī)的缺失，導(dǎo)致在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中經(jīng)常由于利益的驅(qū)使做出一些違背法律規(guī)范的行為，之法律法規(guī)與于不顧，鉆法律的空子，給房地產(chǎn)企業(yè)以及國(guó)家、社會(huì)的利益造成了嚴(yán)重的損害。很多房地產(chǎn)建設(shè)不招標(biāo)、不合理壓價(jià)、將工程進(jìn)行隨意的肢解發(fā)包給承包商，不依靠法律、不遵守法律。在對(duì)建設(shè)工程的監(jiān)理時(shí)，由本行業(yè)的人員開(kāi)展工作，不允許其他監(jiān)理隊(duì)伍介入，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的監(jiān)管、質(zhì)量得不到保障，進(jìn)行權(quán)錢(qián)交易、搞豆腐渣工程，嚴(yán)重威脅了人民群眾以及社會(huì)的權(quán)利和利益。[4]所以必須加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)建設(shè)，用完善的法律制度為項(xiàng)目管理作保障，并要求房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格遵守法律規(guī)范，加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督，一旦出現(xiàn)違法行為給予嚴(yán)厲的懲處，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)管理工作中十分重要的組成部分，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展具有積極地意義，要加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理就要為項(xiàng)目管理營(yíng)造良好的環(huán)境氛圍，做好項(xiàng)目管理的前期準(zhǔn)備工作，為后續(xù)工作的開(kāi)展提供科學(xué)的指導(dǎo)，完善項(xiàng)目管理制度和方法，努力提高項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)能力，健全法律法規(guī)，使房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作有法可依，順利開(kāi)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 王作城.廣東某民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式的研究[D].華南理工大學(xué)，2012.

[2] 龐然.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理研究[D].廣西大學(xué)，2008.

[3] 劉婷婭.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式研究[D].重慶大學(xué)，2008.

第5篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研范文

[關(guān)鍵詞] 風(fēng)險(xiǎn) 形成 控制 防范

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中時(shí)時(shí)處處存在著風(fēng)險(xiǎn),這可能導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目的損失甚至投資失敗,因此需要采取相應(yīng)的措施進(jìn)行規(guī)避,或?qū)L(fēng)險(xiǎn)降到最低程度,以保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資效益。因此我們需要對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的認(rèn)識(shí):

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

1.建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)客觀存在,并且無(wú)處不在。我們只能通過(guò)改變風(fēng)險(xiǎn)存在和發(fā)生的條件,降低它的發(fā)生頻率,而不可能完全消除風(fēng)險(xiǎn)。

2.建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生和造成的后果往往以偶然和不確定的形式出現(xiàn),難以預(yù)測(cè)。

3.隨著識(shí)別和抵御風(fēng)險(xiǎn)能力的增強(qiáng),能一定程度地降低或控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失程度,這也是風(fēng)險(xiǎn)的可轉(zhuǎn)化性。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)形成

風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生主要是因?yàn)槲覀儗?duì)事物的認(rèn)識(shí)和預(yù)見(jiàn)的局限性:對(duì)項(xiàng)目的環(huán)境缺乏客觀認(rèn)識(shí),對(duì)影響因素導(dǎo)致的后果缺乏預(yù)見(jiàn)性,這是導(dǎo)致工程項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。

從風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生機(jī)理分析,構(gòu)成建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要要素有三個(gè):風(fēng)險(xiǎn)因素、風(fēng)險(xiǎn)事件和風(fēng)險(xiǎn)損失。風(fēng)險(xiǎn)因素是風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的潛在原因,是造成風(fēng)險(xiǎn)損失的內(nèi)在原因。風(fēng)險(xiǎn)事件是引起損失發(fā)生的直接原因。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程,它具有周期長(zhǎng)、資金投入量大等特點(diǎn),很難在一開(kāi)始就對(duì)整個(gè)建設(shè)過(guò)程中有關(guān)費(fèi)用和建成后的收益情況做出精確的估計(jì)。因此,有必要就上述風(fēng)險(xiǎn)因素的變化而產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入研究,以使房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的處理形式

要使房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度,我們需要將風(fēng)險(xiǎn)按其性質(zhì)和特點(diǎn)區(qū)分,通過(guò)不同手段來(lái)處理不同風(fēng)險(xiǎn)。下面對(duì)幾種不同的風(fēng)險(xiǎn)處理形式進(jìn)行介紹:

1.盡可能地對(duì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防:對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn),須隨時(shí)關(guān)注政策變動(dòng),認(rèn)準(zhǔn)投資方向。對(duì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該高度重視可行性研究,加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查研究,確保投資決策的正確性,尋找投資良機(jī)。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,健全管理制度,經(jīng)常開(kāi)展財(cái)務(wù)分析,及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并處理。

2.將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁:當(dāng)無(wú)法預(yù)防或成本太高時(shí),就要盡量把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給其他主體。如,購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)是一種有效的轉(zhuǎn)移手段。或者借助合同轉(zhuǎn)移,與有關(guān)方面簽定連帶風(fēng)險(xiǎn)在內(nèi)的合同,將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去。

3.將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行拆組:當(dāng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)必須承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí),風(fēng)險(xiǎn)的拆分與組合就是一種方法。將風(fēng)險(xiǎn)分散到眾多的人或組織,或者把總風(fēng)險(xiǎn)分散化或者隔離,使某個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生不會(huì)對(duì)總目標(biāo)產(chǎn)生重大影響而使總風(fēng)險(xiǎn)得到控制。

4.風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān):當(dāng)無(wú)法避免風(fēng)險(xiǎn)又不能完全控制和預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)時(shí),風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)也是一種有效的措施。風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)只意味著承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)損失,但并不意味一定會(huì)有損失。風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)有兩種方式:一是將可能的風(fēng)險(xiǎn)損失納入到日常營(yíng)運(yùn)成本,如果風(fēng)險(xiǎn)損失實(shí)際發(fā)生則效益相對(duì)下降。另一種則是有計(jì)劃的行為,如建立庫(kù)存儲(chǔ)備防止材料供應(yīng)中斷等。

四、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)存在于開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程,我們需要認(rèn)識(shí)到控制風(fēng)險(xiǎn)的重要性,從各個(gè)方面做好項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制,并采取積極措施:

1.對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的控制措施:由于項(xiàng)目的資金需求量大,銀行貸款有限,只能通過(guò)融資保障資金的有效供給。可采取的措施有:

一是通過(guò)合作開(kāi)發(fā)融資。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期對(duì)資金運(yùn)作應(yīng)有全過(guò)程通觀考慮,制定詳細(xì)的成本計(jì)劃,準(zhǔn)確衡量資金缺口,進(jìn)行多種渠道的融資組合?？梢圆捎煤献鏖_(kāi)發(fā)的模式吸引外部資金,化解融資風(fēng)險(xiǎn)。

還可以提前預(yù)售融通民間資金。加快房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度,以便能盡早進(jìn)入銷(xiāo)售,用收入彌補(bǔ)資金不足,減少負(fù)債,并實(shí)現(xiàn)提前贏利。

2.認(rèn)真做好市場(chǎng)調(diào)研,了解審批程序及環(huán)境政策。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前,需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面而深入的調(diào)研,只有在充分認(rèn)識(shí)市場(chǎng)的前提下,才有可能立于不敗之地。在市場(chǎng)調(diào)研的過(guò)程中,需要掌握的信息應(yīng)包括:房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求現(xiàn)狀及趨勢(shì),此外,還應(yīng)對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)政策、法規(guī)制度等方面的變化、項(xiàng)目審批的必要程序、城市規(guī)劃方面的變化、銀行貸款政策、當(dāng)?shù)毓净蚱髽I(yè)的新增情況等做深入的調(diào)研。在掌握大量的信息后,還要對(duì)這些信息進(jìn)行分析、判斷、去粗取精、去偽存真,為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),分析者應(yīng)避免僅從樂(lè)觀的一面挑選數(shù)據(jù)。

3.要健全設(shè)計(jì)和施工過(guò)程的質(zhì)量控制:

一個(gè)是要建立健全設(shè)計(jì)交底與施工圖會(huì)審制度:設(shè)計(jì)交底是在施工圖完成并經(jīng)審查合格后,設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)文件交付施工時(shí),向施工及相關(guān)單位做出詳細(xì)的說(shuō)明,加深對(duì)設(shè)計(jì)文件的特點(diǎn)、難點(diǎn)、疑點(diǎn)的理解,掌握關(guān)鍵工程部位的質(zhì)量要求,確保工程質(zhì)量。施工圖會(huì)審指,承擔(dān)施工單位及建設(shè)單位、材料、設(shè)備等相關(guān)單位,在收到審查合格的施工設(shè)計(jì)文件后,在設(shè)計(jì)交底前對(duì)施工圖進(jìn)行全面審查。其目的有兩個(gè):①使施工單位和各參加單位熟悉設(shè)計(jì)圖紙,了解工程特點(diǎn)和設(shè)計(jì)意圖,找出需解決的技術(shù)難題,制定解決方案。②為了解決圖紙中存在的問(wèn)題,減少圖紙差錯(cuò),將圖紙的質(zhì)量隱患消滅在萌芽中。

另外,做好項(xiàng)目建設(shè)行為的規(guī)范和監(jiān)督:可采用監(jiān)理制度,由專(zhuān)業(yè)的監(jiān)理公司來(lái)進(jìn)行全過(guò)程質(zhì)量跟蹤監(jiān)督,同時(shí)監(jiān)理單位在設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)可進(jìn)行設(shè)計(jì)方案優(yōu)選,以減少設(shè)計(jì)圖中存在的問(wèn)題,減少設(shè)計(jì)變更的發(fā)生。同時(shí),監(jiān)理公司組織施上圖會(huì)審及設(shè)計(jì)交底,更好規(guī)范各單位的行為,提高審圖質(zhì)量。

4.要控制好合同風(fēng)險(xiǎn):首先根據(jù)工程項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際,適當(dāng)選擇計(jì)價(jià)形式,降低工程的合同風(fēng)險(xiǎn)。其次使用嚴(yán)密規(guī)范的表達(dá),完善合同條款,防止或減少爭(zhēng)議,從而減少費(fèi)用,如果在合同中表達(dá)不嚴(yán)密或者條款疏漏,很可能給工程索賠留下隱患。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)受制于多方面因素的影響,同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目由于自身的特點(diǎn)又存在著諸多的不確定因素,這很容易引起預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益的損失,嚴(yán)重的甚至導(dǎo)致項(xiàng)目虧損。我們必須首先對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的認(rèn)識(shí),然后認(rèn)真分析,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),加強(qiáng)防范和控制措施,以期為項(xiàng)目取得預(yù)期收益目標(biāo)而努力。

參考文獻(xiàn):

第6篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研范文

（沈陽(yáng)工程學(xué)院，遼寧 沈陽(yáng)　110000）

摘　要：本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才需求的發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才應(yīng)具備核心能力進(jìn)行分析，提出房地產(chǎn)人才專(zhuān)業(yè)核心能力的培養(yǎng)措施。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)；專(zhuān)業(yè)人才；核心能力

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1000-8772（2015）08-0186-01

收稿日期：2015-02-10

作者簡(jiǎn)介：何紅（1973-），女，遼寧新民人，碩士，講師。研究方向：房地產(chǎn)稅費(fèi)改革、高等教育研究。

一、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才需求的發(fā)展趨勢(shì)

房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才需求的發(fā)展趨勢(shì)主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：

第一，由傳統(tǒng)的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)為主的人才需求，向以房地產(chǎn)評(píng)估、咨詢(xún)、經(jīng)紀(jì)業(yè)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理等方向?yàn)橹鞯娜瞬判枨筠D(zhuǎn)變。城市新增人口的數(shù)量會(huì)逐步放緩直至負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也會(huì)在全國(guó)不同城市先后迎來(lái)下降甚至萎縮的發(fā)展階段。

第二，以住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理的人才需求為主，向住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)和其他類(lèi)型物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理人才需求并行發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變。

第三，由早期的對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理通才的需求，向更強(qiáng)調(diào)實(shí)操能力的專(zhuān)業(yè)化、細(xì)分化人才需求轉(zhuǎn)變。未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)投資咨詢(xún)等不同工作門(mén)類(lèi)和工作內(nèi)容的崗位對(duì)人才的具體要求的差異會(huì)拉大，相互之間的工作轉(zhuǎn)換會(huì)比較困難。隨著房地產(chǎn)逐步成熟，土地招拍掛市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的逐步規(guī)范，房地產(chǎn)評(píng)估、中介、咨詢(xún)的行業(yè)自律性組織逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，對(duì)傳統(tǒng)的土地、資金等要素的依賴(lài)性逐步降低，而房地產(chǎn)類(lèi)人力資源的重要性日益增強(qiáng)，專(zhuān)業(yè)化分工越來(lái)越細(xì)，各專(zhuān)業(yè)崗位對(duì)人力資源的要求越來(lái)越高。

二、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才應(yīng)具備核心能力分析

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等崗位群的需要，結(jié)合應(yīng)用型本科人才的培養(yǎng)特點(diǎn)，房地產(chǎn)人才應(yīng)具備的專(zhuān)業(yè)核心能力可以確定為：

1. 房地產(chǎn)投資分析

包括房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方案、投資方案、融資方案、開(kāi)發(fā)方案、營(yíng)銷(xiāo)方案及項(xiàng)目投資計(jì)劃、進(jìn)度計(jì)劃、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的編制能力；項(xiàng)目投資費(fèi)用估算、財(cái)務(wù)報(bào)表編制與財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)的能力。

2. 房地產(chǎn)策劃

包括完成房地產(chǎn)項(xiàng)目選址策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查、房地產(chǎn)項(xiàng)目STP 策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目形象策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資策劃的能力。

3. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

包括運(yùn)作房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的職業(yè)能力，達(dá)到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格的基本要求，具備全程運(yùn)作二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的能力、新建商品房銷(xiāo)售執(zhí)行的能力和經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門(mén)店、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的能力。

4. 房地產(chǎn)估價(jià)

包括運(yùn)用掌握的房地產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)，選擇合適的評(píng)估方法完成從政府基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估開(kāi)始到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拍賣(mài)土地價(jià)格的評(píng)估、房屋征收補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估及房地產(chǎn)建設(shè)和銷(xiāo)售階段的各項(xiàng)評(píng)估工作的能力。

5. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理

包括組織與管理一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程，包括市場(chǎng)調(diào)研、土地使用權(quán)的獲得、編制可行性研究報(bào)告、進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)建、領(lǐng)取五證、工程施工、銷(xiāo)售、竣工驗(yàn)收和物業(yè)管理的能力。

三、房地產(chǎn)人才專(zhuān)業(yè)核心能力的培養(yǎng)措施

1. 強(qiáng)化實(shí)踐教學(xué)，建立“一體兩翼”實(shí)踐教學(xué)平臺(tái)

實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)是培養(yǎng)房地產(chǎn)人才的重要環(huán)節(jié)，是提高學(xué)生專(zhuān)業(yè)應(yīng)用能力和在應(yīng)用中創(chuàng)新能力的關(guān)鍵。建立“一體兩翼”實(shí)踐教學(xué)平臺(tái)，應(yīng)以房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才通識(shí)實(shí)踐教育為主體，以專(zhuān)業(yè)應(yīng)用、應(yīng)用創(chuàng)新實(shí)踐教育為兩翼。專(zhuān)業(yè)通識(shí)教育實(shí)踐平臺(tái)本著專(zhuān)業(yè)知識(shí)的共性需求與應(yīng)用型人才培養(yǎng)相結(jié)合的原則，力求加大實(shí)踐教學(xué)的比重，側(cè)重對(duì)學(xué)生應(yīng)用知識(shí)的傳授和能力的培養(yǎng)。在通識(shí)教育平臺(tái)的基礎(chǔ)上，通過(guò)校企合作、無(wú)縫對(duì)接等方式，為學(xué)生提供到企業(yè)鍛煉的機(jī)會(huì)，側(cè)重培養(yǎng)學(xué)生的專(zhuān)業(yè)應(yīng)用能力。

2. 改革考核方式，引入“雙證融通”的理念

重視技能教學(xué)，將房地產(chǎn)策劃師、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等執(zhí)業(yè)資格要求的知識(shí)點(diǎn)、技能點(diǎn)融入核心課程教學(xué)中，在教學(xué)考核中，引入行業(yè)或職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并將資格考試內(nèi)容融入到教學(xué)考核內(nèi)容中，使學(xué)生在校期間扎實(shí)掌握?qǐng)?zhí)業(yè)資格考試知識(shí)系統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，以利于更快地獲取相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格。

3. 改革教學(xué)手段與方法，建設(shè)優(yōu)質(zhì)的教學(xué)資源

根據(jù)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)的需要，深入開(kāi)展產(chǎn)學(xué)合作，加強(qiáng)教學(xué)資源與環(huán)境建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)相關(guān)行業(yè)的仿真、模擬、真實(shí)的教育教學(xué)環(huán)境和實(shí)踐實(shí)習(xí)基地。

參考文獻(xiàn)：

第7篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研范文

繼金種子、酒鬼酒之后，水井坊日前公告稱(chēng)，將剝離賬面土地成本為5.3億的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。目前水井坊的營(yíng)業(yè)收入30%來(lái)自于房地產(chǎn)，在房地產(chǎn)遇冷的大背景下，其回歸白酒主業(yè)的欲望更為強(qiáng)烈。

地產(chǎn)收入占總營(yíng)業(yè)收入三成

“根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略，為集中資源發(fā)展白酒主營(yíng)業(yè)務(wù)，并結(jié)合國(guó)家宏觀調(diào)控政策及相關(guān)監(jiān)管規(guī)定，公司擬剝離郫縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?！彼辉诠嬷信?，公司全資子公司成都聚錦商貿(mào)有限公司在郫縣擁有商住用地535畝，賬面土地成本約5.3億元，目前尚未開(kāi)發(fā)。水井坊在公告中稱(chēng)，授權(quán)管理層聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，并擬訂相關(guān)剝離方案。房地產(chǎn)項(xiàng)目一度對(duì)水井坊的業(yè)績(jī)產(chǎn)生很可觀的推動(dòng)。據(jù)其年報(bào)顯示，2009年水井坊實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入16.73億元，酒業(yè)營(yíng)業(yè)收入為11.35億元，而房地產(chǎn)的營(yíng)收為5.31億元；2010年，其營(yíng)業(yè)收入為18.18億元，酒類(lèi)和房地產(chǎn)對(duì)營(yíng)業(yè)收入的貢獻(xiàn)分別是11.42億元和6.71億元，白酒營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比減少2 .71%，但房地產(chǎn)則同比大增14.9%。其收益主要來(lái)源于水井坊在全興酒廠老址上開(kāi)發(fā)建成的“蓉上坊”樓盤(pán)等。從數(shù)據(jù)上分析，近兩年，房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入占水井坊總營(yíng)業(yè)收入的三成左右。盡管房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)讓水井坊嘗到不少甜頭，但水井坊此次剝離部分項(xiàng)目并非偶然?！肮聚h的商住用地成本很低了，公司原計(jì)劃在‘蓉上坊項(xiàng)目’結(jié)束后對(duì)該土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，”對(duì)于突然剝離郫縣土地房地產(chǎn)項(xiàng)目，東方證券分析師施劍剛調(diào)研報(bào)告稱(chēng)，今年是公司產(chǎn)品銷(xiāo)量和業(yè)績(jī)?nèi)婊厣闹匾荒辏谏虅?wù)部核準(zhǔn)帝亞吉?dú)W成為公司實(shí)際控制人后，公司管理層消除了分散開(kāi)展業(yè)務(wù)精力的關(guān)鍵點(diǎn)，公司運(yùn)行將重新步入正軌?！氨O(jiān)管部門(mén)對(duì)擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)進(jìn)行再融資的要求嚴(yán)格，倘若繼續(xù)經(jīng)營(yíng)此業(yè)務(wù)，將加大再融資難度?！敝型额檰?wèn)食品行業(yè)研究員向健軍在接受南都記者采訪(fǎng)時(shí)表示。資深白酒專(zhuān)家鐵犁認(rèn)為，剝離房地產(chǎn)業(yè)將利于水井坊將2011年的報(bào)表做漂亮，利于其來(lái)年的融資。今年1―9月，水井坊實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)分別為10.59億元和2 .13億元，可以預(yù)見(jiàn)，如果今年上述賬面土地成本高達(dá)5.3億元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目得以剝離，對(duì)水井坊營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的刺激將立竿見(jiàn)影。

第8篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 項(xiàng)目成本 成本控制 有效性

一、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展成本控制的重要性分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)具有顯著的影響，成本控制的優(yōu)劣對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益具有決定性的作用。甚至可以說(shuō)，成本控制的優(yōu)劣能夠直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展有效的成本控制是十分必要的。

首先，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展成本控制能夠在一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出，從而獲取更多的經(jīng)濟(jì)利益；其次，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展成本控制能夠在一定程度上降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，從而獲得較高的收益率；再次，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展成本控制能夠在一定程度上縮短投資回收期，從而實(shí)現(xiàn)較快的資金回籠。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)，因此，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展成本控制，使資金能夠盡快的回收是尤為關(guān)鍵的?？傊?，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展成本控制既能夠節(jié)約資金投入，又能夠有效規(guī)避或者降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)唯有對(duì)其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展成本控制，方能使其內(nèi)部資源得到優(yōu)化配置，提升資源的利用率，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，使預(yù)期的投資及盈利目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)唯有開(kāi)展成本控制，方能實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和環(huán)境效益的高度一致，從而滿(mǎn)足低碳經(jīng)濟(jì)和科學(xué)發(fā)展觀的現(xiàn)實(shí)要求。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制存在的問(wèn)題分析

1、對(duì)于決策階段的成本控制缺乏足夠的重視

相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)出于籌集資金的目的做策劃報(bào)告，如此造成策劃報(bào)告的實(shí)踐性大打折扣。房地產(chǎn)企業(yè)在做策劃報(bào)告的過(guò)程中，存在著諸多問(wèn)題：沒(méi)有廣泛的搜集具有代表性的材料；沒(méi)有嚴(yán)格依照規(guī)范的要求進(jìn)行分析計(jì)算；選擇的估算指標(biāo)的合理性有待進(jìn)一步的斟酌；計(jì)算結(jié)果的可靠性有待提高等。

2、對(duì)于設(shè)計(jì)階段的成本控制缺乏足夠的重視

在相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部普遍存在一種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)：項(xiàng)目成本大都在施工階段發(fā)生，所以，只要對(duì)施工階段加以監(jiān)控，就能夠使成本支出大幅度下降。此外，很多設(shè)計(jì)單位通常只考慮設(shè)計(jì)方案的技術(shù)可行性和質(zhì)量可靠性，對(duì)于設(shè)計(jì)方案的造價(jià)沒(méi)有給予足夠的關(guān)注。結(jié)果造成設(shè)計(jì)方案不夠創(chuàng)新或者缺乏合理性，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目成本不斷增加。

3、對(duì)于計(jì)劃缺乏足夠的重視，造成成本失控

其一，長(zhǎng)久以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目缺乏前瞻性的規(guī)劃，通常造成企業(yè)的經(jīng)營(yíng)缺乏連續(xù)性，嚴(yán)重的甚至出現(xiàn)“斷層”；其二，由于在制定年度計(jì)劃的過(guò)程中缺乏可靠的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，并且有沒(méi)進(jìn)行必要的事后評(píng)估，造成年度計(jì)劃的可行性不足；其三，由于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有設(shè)置專(zhuān)門(mén)的協(xié)調(diào)和監(jiān)控部門(mén)，常常使得企業(yè)內(nèi)部各機(jī)構(gòu)之間相互推脫，造成工期過(guò)長(zhǎng)、項(xiàng)目蒙受損失。

4、招投標(biāo)的成本控制作用流于形式

由相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前真正以招投標(biāo)形式開(kāi)展的房地產(chǎn)項(xiàng)目低于六成。造成此種現(xiàn)象的一個(gè)關(guān)鍵因素在于：施工單位的競(jìng)標(biāo)價(jià)是參照《建筑安裝工程預(yù)算定額》[1]做的，而非根據(jù)企業(yè)的“自我定價(jià)”制定，房地產(chǎn)企業(yè)不想將報(bào)價(jià)信息透明化。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的招投標(biāo)未能全面落實(shí)，其成本控制作用流于形式。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的有效措施探究

1、準(zhǔn)備階段的成本控制措施

準(zhǔn)備階段的成本控制有兩大關(guān)鍵：籌劃階段的成本控制和設(shè)計(jì)階段的成本控制[2]。

（1）籌劃階段成本控制的主要工作為：進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研并以此為依據(jù)開(kāi)展投資評(píng)估分析。因?yàn)檎_的項(xiàng)目籌劃是開(kāi)展有效成本控制的基礎(chǔ)，因此籌劃階段成本控制的優(yōu)劣是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的決定性因素?；I劃階段成本的有效控制應(yīng)當(dāng)依照下述幾點(diǎn)進(jìn)行：①房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)深入探究項(xiàng)目投資的客觀環(huán)境、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)以及項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值等；②房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)調(diào)查并分析項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)期、利潤(rùn)空間等，從而為投資方案的制定提供數(shù)據(jù)支撐；③房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)分析人員應(yīng)當(dāng)選取科學(xué)的數(shù)據(jù)資料和分析方法，從而得出合理的估算結(jié)果。

（2）科學(xué)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)可以減少成本支出、縮短投資回收期，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展項(xiàng)目設(shè)計(jì)之前，應(yīng)當(dāng)做好詳盡的分析，從而保障成本管理的有效性。①房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)招投標(biāo)的形式篩選出資質(zhì)達(dá)標(biāo)、經(jīng)驗(yàn)豐富并且成果出眾的設(shè)計(jì)單位承接項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作，從而保障設(shè)計(jì)方案的技術(shù)可行性、質(zhì)量可靠性和經(jīng)濟(jì)合理性；②房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)限額設(shè)計(jì)的實(shí)施給予足夠的關(guān)注，防止在項(xiàng)目竣工結(jié)算時(shí)出現(xiàn)施工成本超支的問(wèn)題；③項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作者既要確保設(shè)計(jì)方案的期限和質(zhì)量，又要充分考慮操作便利性和施工成本等問(wèn)題，從而保障設(shè)計(jì)方案的合理、可行；④在設(shè)計(jì)方案敲定之前，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)人員進(jìn)行全面的審核，將發(fā)現(xiàn)的漏洞和缺陷加以整改，盡可能的防止在施工階段出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更的問(wèn)題，從而保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的正常運(yùn)行以及成本支出的有效控制。

2、施工階段的成本控制措施

房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段是將設(shè)計(jì)方案變成現(xiàn)實(shí)的過(guò)程，施工階段的成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制當(dāng)中最為困難的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段應(yīng)當(dāng)做好如下工作：保障項(xiàng)目質(zhì)量、控制項(xiàng)目造價(jià)、掌握項(xiàng)目進(jìn)度、減少人財(cái)物料的支出等。具體成本控制措施如下：

（1）在項(xiàng)目施工前期進(jìn)行必要的施工組織設(shè)計(jì)審查。施工組織設(shè)計(jì)既是施工單位開(kāi)展項(xiàng)目施工的指導(dǎo)性文件，又是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目質(zhì)量控制、施工成本控制等工作的基礎(chǔ)支撐。此外，施工組織設(shè)計(jì)還是處理工程糾紛和經(jīng)濟(jì)索賠的重要參考文件；

（2）強(qiáng)化對(duì)工程款的管理力度，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目順利開(kāi)展。比方說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)要將有關(guān)錢(qián)款及時(shí)結(jié)清，盡可能的不拖欠錢(qián)款，從而確保施工單位的工作積極性；

（3）堅(jiān)決執(zhí)行物資采購(gòu)的價(jià)格對(duì)比。物資采購(gòu)比價(jià)應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、公開(kāi)的原則，在確保質(zhì)量的基礎(chǔ)上，選擇價(jià)格最優(yōu)者；

（4）強(qiáng)加工程變更的管理力度。在項(xiàng)目施工階段，應(yīng)當(dāng)對(duì)成本計(jì)劃和項(xiàng)目進(jìn)度加以嚴(yán)格審查，方式由于各種因素所造成的設(shè)計(jì)變更和材料變更等；

（5）強(qiáng)化項(xiàng)目合同管理。良好的合同管理能夠保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工進(jìn)度和成本支出等都嚴(yán)格控制在合同條款所約束的范圍之內(nèi)，防止因安全事故或者質(zhì)量問(wèn)題所造成的經(jīng)濟(jì)糾紛。

3、竣工結(jié)算階段的成本控制措施

竣工結(jié)算階段的成本控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的最終環(huán)節(jié)。在竣工結(jié)算階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律法規(guī)、項(xiàng)目合同以及竣工資料等材料，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程量、驗(yàn)收記錄以及附屬工程的費(fèi)用支出等加以審核。在房地產(chǎn)項(xiàng)目完成竣工結(jié)算并交付使用后，成本控制機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，分析對(duì)比項(xiàng)目的成本支出，并提出針對(duì)性的改善建議，從而提升新項(xiàng)目的成本控制水平。由于成本控制內(nèi)容滲透在房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程當(dāng)中，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從根本處著手，對(duì)各環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制。對(duì)于竣工結(jié)算階段應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化審計(jì)，從而提高對(duì)投資費(fèi)用核算的準(zhǔn)確性。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的重要決定性因素。房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)成本控制工作給予足夠的關(guān)注，并將其真正落實(shí)到項(xiàng)目上。文章從準(zhǔn)備階段、施工階段、竣工結(jié)算階段三方面分別闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的有效措施。為房地產(chǎn)企業(yè)提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和提高經(jīng)濟(jì)效益提供了更大的可能性。

參考文獻(xiàn)

第9篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研范文

一、定位理論的要點(diǎn)

世界公認(rèn)的營(yíng)銷(xiāo)大師菲利浦•科特勒(PhilipKotler)認(rèn)為:定位是指公司設(shè)計(jì)出自己的產(chǎn)品和形象,從而在目標(biāo)顧客心中確定與眾不同的有價(jià)值的地位[1]。

我們可以發(fā)現(xiàn):定位不在定位對(duì)象本身,而是在于消費(fèi)者心智(Prospects),是使產(chǎn)品在消費(fèi)者的大腦中占據(jù)一個(gè)合適的位置,一旦這個(gè)位置確定起來(lái),就會(huì)使消費(fèi)者在形成購(gòu)買(mǎi)意愿的過(guò)程中,首先考慮某一定位于此的產(chǎn)品和服務(wù)項(xiàng)目[2]。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位特點(diǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的概念,是由市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)中的“市場(chǎng)定位”理論借鑒而來(lái)的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位就是在詳細(xì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上,選定目標(biāo)市場(chǎng),確定消費(fèi)群體,明確項(xiàng)目檔次,設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)[3]。

(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位具有前瞻性

因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)品是一種消費(fèi)者人生階段中不可或缺的產(chǎn)品,但又與其現(xiàn)實(shí)狀況以及未來(lái)預(yù)期狀況息息相關(guān);同時(shí),房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng),通常為幾年的時(shí)間。因此在市場(chǎng)定位時(shí)要考慮到消費(fèi)者在今后一段時(shí)期內(nèi)的自身狀況的變動(dòng)趨勢(shì),了解其在未來(lái)幾年內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)樓盤(pán)的前瞻性需求。例如,在實(shí)際的定位分析中需要對(duì)消費(fèi)者未來(lái)幾年內(nèi)家庭成員的增減情況、或者對(duì)其未來(lái)幾年內(nèi)事業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行考察。

(二)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位研究的區(qū)域性

區(qū)域性是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性,這一特性使土地的利用形態(tài)受到位置的嚴(yán)格限制。房地產(chǎn)區(qū)域特性主要包含自然地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境、人文環(huán)境三個(gè)方面。雖然購(gòu)買(mǎi)者可能不是來(lái)自于某一特定區(qū)域,但一旦購(gòu)買(mǎi)某一樓盤(pán)后的主要消費(fèi)行為將帶有很強(qiáng)的區(qū)域特定。因此對(duì)于特定樓盤(pán)周邊環(huán)境的調(diào)研,即區(qū)域特征分析,以及競(jìng)爭(zhēng)分析都帶著非常強(qiáng)的區(qū)域性色彩。

(三)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位研究的寬泛性

房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)具有高度復(fù)雜性的產(chǎn)品,涉及到樓宇本身、社區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、周邊環(huán)境等等方方面面,這決定了對(duì)其進(jìn)行市場(chǎng)定位的寬泛性。例如,樓宇本身涉及到建筑類(lèi)型、建筑風(fēng)格、建筑材料、外立面、面積、格局、朝向等等。由于置業(yè)消費(fèi)這一行為對(duì)于消費(fèi)者而言至關(guān)重要,因此其將會(huì)考慮上述的各個(gè)環(huán)節(jié),并且決策過(guò)程會(huì)相當(dāng)復(fù)雜,因此在進(jìn)行市場(chǎng)定位分析過(guò)程中所涉及的內(nèi)容非常廣泛[4]。

三、大慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)定位存在的缺陷及負(fù)效應(yīng)

(一)大慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)定位存在的缺陷

1.產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確,隨波逐流

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱衷于做廣告,但是宣傳手段及內(nèi)容相似,使產(chǎn)品無(wú)法在消費(fèi)者心中形成獨(dú)特的形象,消費(fèi)者很難分辨它們之間的差別。

大慶素有“百湖之城”的稱(chēng)號(hào),如今的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)也大多做起了“臨湖而居”的概念,一時(shí)間在消費(fèi)者心目中,幾乎所有的樓盤(pán)都成了臨湖的花園和別墅,都是所謂的“高檔社區(qū)”難以區(qū)分。例如麗水華城在廣告中稱(chēng):“中堅(jiān)階層,上游生活,水景傲世名宅”等等,而祥閣花園、教師湖濱花園也都在做類(lèi)似的廣告,市場(chǎng)定位最為重要的是確定和區(qū)分出目標(biāo)客戶(hù)群,而上述樓盤(pán)這種隨大流的定位方式,無(wú)疑是難以達(dá)到準(zhǔn)確定位目的的。

2.不重視創(chuàng)品牌

很多的房地產(chǎn)企業(yè)并不注意自身的品牌建設(shè),往往忽視企業(yè)自身內(nèi)部管理建設(shè)。在大慶地區(qū)具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)截止到2007年共有51家,但是在消費(fèi)者心目中真正能夠具有一定品牌效應(yīng)的卻非常少,致使在大慶地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的品牌競(jìng)爭(zhēng)幾乎是一個(gè)空白。目前,在大慶地區(qū)只有“祥閣”品牌在消費(fèi)者心中占有一定的位置。另外,黑龍江順?lè)宸康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)了一系列以復(fù)式為主住宅(創(chuàng)意空間、領(lǐng)秀1+1、美麗家園等),在業(yè)內(nèi)有一定知名度,可是對(duì)于普通消費(fèi)者而言知之甚少。

3.缺乏定位的全過(guò)程管理

市場(chǎng)定位過(guò)程包括從市場(chǎng)調(diào)研到項(xiàng)目立項(xiàng),從產(chǎn)品的細(xì)分到市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略的運(yùn)用。每一個(gè)過(guò)程都應(yīng)該涉及到定位問(wèn)題,但是由于有一些房地產(chǎn)企業(yè)在管理方式和經(jīng)營(yíng)理念上還存在著不足,因而在某個(gè)階段可能忽視定位。比如,目前大慶地區(qū)還沒(méi)有一家有一定規(guī)格的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃企業(yè),絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商只是聘請(qǐng)外地房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司給予廣告層面上的策劃,而整個(gè)市場(chǎng)定位過(guò)程是嚴(yán)重缺失的。

4.對(duì)再定位不敏感

由于企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中,采用有效的市場(chǎng)戰(zhàn)略,占領(lǐng)市場(chǎng),但是由于市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確,對(duì)企業(yè)的發(fā)展會(huì)產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。因此,企業(yè)需要對(duì)市場(chǎng)重新定位,但是就目前狀況而言,有很多的房地產(chǎn)企業(yè)卻忽視了這點(diǎn)。主要由于缺乏相應(yīng)的管理手段和系統(tǒng),大量曾經(jīng)訪(fǎng)問(wèn)、咨詢(xún)過(guò)、沒(méi)有最終成交的客戶(hù)的信息沒(méi)有得到保留,而這些潛在的、未成交的客戶(hù)資源都是花費(fèi)巨額廣告投放或通過(guò)展覽活動(dòng)吸引而來(lái)的。而這些客戶(hù)信息是項(xiàng)目在定位工作的重要依據(jù)。

(二)定位缺陷引致的負(fù)效應(yīng)

錯(cuò)誤的或者不明晰的市場(chǎng)定位所引致的重要后果,是導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)行為的扭曲和競(jìng)爭(zhēng)的盲目和無(wú)序,這在一方面造成房地產(chǎn)企業(yè)獲利能力降低,盈利空間緊縮不利于企業(yè)自身的發(fā)展;另一方面造成大量的空置房。從市場(chǎng)調(diào)查得知,消費(fèi)者并不是對(duì)房地產(chǎn)沒(méi)有需求,而是因?yàn)槭种械呢泿挪蛔悴荒苄纬捎行У男枨蟆?/p>

而房地產(chǎn)業(yè)作為重要產(chǎn)業(yè)在大慶國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要地位沒(méi)有凸現(xiàn)出來(lái),有的地區(qū)居民的收入水平和房?jī)r(jià)比價(jià)差距甚大,房型設(shè)計(jì)上的定位實(shí)用性不強(qiáng),商鋪物業(yè)由于對(duì)市場(chǎng)需求把握不準(zhǔn)確導(dǎo)致很多樓盤(pán)建成后,根本無(wú)法投入使用。例如,新村地區(qū)的龍宮現(xiàn)已經(jīng)完全廢止,毅騰商都的店鋪也大量閑置。甚至有的房地產(chǎn)公司資金嚴(yán)重不足又想涉足某些物業(yè),資金的不到位使得項(xiàng)目不能如期開(kāi)工,從而更談不上滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)的需求。

這些問(wèn)題雖然是定位不準(zhǔn)造成的,更重要的是房地產(chǎn)企業(yè)在定位時(shí)沒(méi)有把影響定位的經(jīng)濟(jì)因素、各類(lèi)專(zhuān)業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的特性、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)者、政策、法律等綜合起來(lái)進(jìn)行客觀全面的分析,而只是從某一個(gè)方面片面考慮,因此定位沒(méi)有建立在科學(xué)的基礎(chǔ)之上。由于房地產(chǎn)品本身的特殊性,決定了它在定位之前對(duì)每個(gè)影響因素要做到盡可能的量化和全方位的細(xì)致分析。

四、大慶房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議

(一)把握好市場(chǎng)定位準(zhǔn)則

1.受眾導(dǎo)向準(zhǔn)則

要打開(kāi)消費(fèi)者的心智之門(mén),關(guān)鍵是要想消費(fèi)者所想,要思考消費(fèi)者行為的背后是誰(shuí)、什么、何時(shí)、何地以及如何的問(wèn)題,要千方百計(jì)使傳播的信息變成消費(fèi)者自己想說(shuō)的話(huà),讓他在聽(tīng)到項(xiàng)目的宣傳和參觀樓盤(pán)時(shí)感到滿(mǎn)意。只有這樣,才能讓他們產(chǎn)生親切感、認(rèn)同感、信任感,從而接受產(chǎn)品,最后產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望。受眾導(dǎo)向原則,實(shí)質(zhì)上是如何突破傳播的障礙讓定位信息進(jìn)駐消費(fèi)者心靈的原則,也就是不斷強(qiáng)化消費(fèi)者滿(mǎn)意程度的原則[5]。

目前,在大慶東城區(qū)同時(shí)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的樓盤(pán)就有近二十個(gè),由于消費(fèi)者的記憶空間是有限的,項(xiàng)目沒(méi)有明確的定位和賣(mài)點(diǎn),就容易遭到消費(fèi)者的抗拒和排斥。而在競(jìng)爭(zhēng)中,處于首位的品牌和樓盤(pán)往往占有巨大的優(yōu)勢(shì)。還要說(shuō)明的是,定位成功的關(guān)鍵還是迎合消費(fèi)者的心理,使傳播的信息真正使消費(fèi)者關(guān)心的,讓消費(fèi)者感到:這正是我所需要的,這正是為我設(shè)計(jì)的住宅。例如2004年,創(chuàng)意空間一時(shí)的火爆銷(xiāo)售,就是很好地抓住了消費(fèi)者的心理。這是大慶首例采用4.7米挑高復(fù)式戶(hù)型的樓盤(pán),該樓盤(pán)抓住客戶(hù)年輕化趨勢(shì),利用客戶(hù)追求時(shí)尚心理,同時(shí)提出實(shí)現(xiàn)老少兩代分層而居的夢(mèng)想,結(jié)果受到消費(fèi)者的熱烈追捧。

2.差別化準(zhǔn)則

在大慶地區(qū),房地產(chǎn)廣告主要通過(guò)報(bào)紙、電視、路邊廣告牌等方式廣告。以報(bào)紙為例,大慶地區(qū)擁有最大讀者群的《大慶晚報(bào)》有大慶置業(yè)房產(chǎn)專(zhuān)欄,每天用整整一個(gè)版面大肆廣告宣傳,令人眼花繚亂。消費(fèi)者往往會(huì)不知如何選擇,即便看中了某個(gè)樓盤(pán),很快又被其他更新的樓盤(pán)吸引。在這樣的信息海洋中,如何才能把你的樓盤(pán)信息輸入你的目標(biāo)消費(fèi)者腦中,并留下深刻印象呢?

定位是一個(gè)雙向選擇的過(guò)程,企業(yè)在尋找目標(biāo)客戶(hù)的同時(shí),目標(biāo)客戶(hù)也在選擇企業(yè)和企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)[6]。消費(fèi)者每天會(huì)接觸到大量的難以數(shù)計(jì)的信息,面對(duì)各式各樣的房地產(chǎn)廣告,消費(fèi)者往往會(huì)不知如何選擇。市場(chǎng)定位就是要通過(guò)各種媒體和渠道向目標(biāo)市場(chǎng)傳達(dá)樓盤(pán)的特定信息,使之與對(duì)手樓盤(pán)的不同之處凸現(xiàn)在消費(fèi)者面前,從而引起消費(fèi)者的注意。當(dāng)目標(biāo)定位所體現(xiàn)的差異性與消費(fèi)者的需求相吻合時(shí),你的樓盤(pán)或品牌就能留駐消費(fèi)者心中。

3.個(gè)性化準(zhǔn)則

樓盤(pán)之間的定位有差別只意味著有距離,而距離是可以拉近的,無(wú)法拉近的卻是樓盤(pán)品牌的個(gè)性。房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位不僅僅是功能特性的展示,更多時(shí)候還是個(gè)性的體現(xiàn),只有這樣才能在眾多的樓盤(pán)中脫穎而出,才能在產(chǎn)品越來(lái)越趨向于同質(zhì)化的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中樹(shù)立自己品牌的個(gè)性和魅力。因此,市場(chǎng)定位還應(yīng)遵循個(gè)性化原則,即賦予樓盤(pán)獨(dú)有的個(gè)性,以迎合相應(yīng)的顧客的個(gè)性[7]。

(二)制定明確的競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)

競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)的明確應(yīng)建立在對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的分析基礎(chǔ)上,而不能主觀臆斷。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)可能不只一個(gè),而是一個(gè)目標(biāo)群,如利潤(rùn)、銷(xiāo)售額、市場(chǎng)份額的增長(zhǎng)等。但在目標(biāo)群中要有一個(gè)主導(dǎo)目標(biāo),而其他目標(biāo)是為實(shí)現(xiàn)主導(dǎo)目標(biāo)服務(wù)的輔助目標(biāo)。所以目標(biāo)的制定要協(xié)調(diào)一致。不能相互矛盾,也不能不分主次放在同等重要的水準(zhǔn)上。正所謂魚(yú)和熊掌不可兼得。

企業(yè)制定的競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)并非一成不變。社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境是在不斷發(fā)展變化的,企業(yè)要在這種動(dòng)態(tài)變化的市場(chǎng)環(huán)境中不斷調(diào)整競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo),以求得長(zhǎng)期的生存和發(fā)展。

(三)正確進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分