房產(chǎn)繼承解決方案精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)繼承解決方案范文

【摘要】

本文闡述了銀行房屋抵押貸款在實(shí)際貸款抵押過(guò)程中出現(xiàn)的各種各樣的問(wèn)題，并且提出了相應(yīng)的解決方案及建議。

【關(guān)鍵詞】

貸款抵押；常見(jiàn)問(wèn)題；解決辦法

房地產(chǎn)市場(chǎng)既關(guān)系到民生，也關(guān)系到宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，是一個(gè)持續(xù)受到廣泛關(guān)注的敏感問(wèn)題。房地產(chǎn)因其具有位置不可移動(dòng)、壽命長(zhǎng)久、價(jià)值量大等特點(diǎn)，已成為商業(yè)銀行發(fā)放貸款樂(lè)于采用和廣泛接受的抵押物。

在市場(chǎng)營(yíng)銷過(guò)程中，不是任意的資產(chǎn)都可用于貸款抵押，應(yīng)選擇權(quán)屬清晰、無(wú)權(quán)利瑕疵、無(wú)他項(xiàng)權(quán)利、無(wú)法定優(yōu)先受償款的資產(chǎn)用于抵押，且優(yōu)先選擇變現(xiàn)能力強(qiáng)的資產(chǎn)，于是在實(shí)際貸款抵押過(guò)程中就出現(xiàn)了各種各樣的問(wèn)題，常見(jiàn)的有以下幾類：

一、物權(quán)法第一百八十四條

下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：

（一）土地所有權(quán)；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；

（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；

（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；

（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

上述所列財(cái)產(chǎn)中常見(jiàn)的不能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的是集體土地使用權(quán)的房產(chǎn)和被依法查封的房產(chǎn)。對(duì)于集體土地使用權(quán)的房產(chǎn)可以采取通過(guò)擔(dān)保公司擔(dān)保的方式來(lái)保障；對(duì)于被依法查封的房產(chǎn)可依法解除查封手續(xù)后在辦理抵押登記手續(xù)。對(duì)于這類問(wèn)題的防范辦法是在辦理貸款申請(qǐng)時(shí)要求客戶提供房產(chǎn)檔案記錄證明。

二、《房屋登記辦法》（建設(shè)部令第168號(hào)）第三十二條

發(fā)生下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：

（一）買賣；

（二）互換；

（三）贈(zèng)與；

（四）繼承、受遺贈(zèng)；

（五）房屋分割、合并，導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（六）以房屋出資入股；

（七）法人或者其他組織分立、合并，導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

上述情形即所謂的房產(chǎn)析產(chǎn)，是指根據(jù)相關(guān)協(xié)議、法律原則和一定的標(biāo)準(zhǔn)，將共有房產(chǎn)這一財(cái)產(chǎn)分割，而分屬各所有人所有的行為。常見(jiàn)的有離婚析產(chǎn)登記和繼承登記。顧名思義，離婚析產(chǎn)是夫妻雙方因離婚，彼此就個(gè)人對(duì)房屋所占的份額進(jìn)行轉(zhuǎn)移的一種登記手續(xù)。離婚時(shí)，夫妻雙方對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，分割僅限于婚姻存續(xù)期間的共同財(cái)產(chǎn)，始于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)不能用于分割。析產(chǎn)登記是一種常見(jiàn)的房屋登記種類，主要適用于離婚析產(chǎn)，與繼承登記及贈(zèng)與登記有一定的區(qū)別。繼承登記也是很常見(jiàn)的。所謂房屋的繼承是指被繼承人死亡后，其房產(chǎn)歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。因此，只有被繼承人的房屋具有合法產(chǎn)權(quán)才能被繼承。這兩種房產(chǎn)析產(chǎn)經(jīng)常在辦理抵押登記時(shí)發(fā)生，客戶就需要先明確其完全所有權(quán)后方可辦理抵押登記。由于客戶經(jīng)理在辦理貸款申請(qǐng)的初期，調(diào)查不夠全面細(xì)致，導(dǎo)致后期抵押登記手續(xù)無(wú)法順利辦理。這類問(wèn)題在調(diào)查階段詳細(xì)調(diào)查還是能夠發(fā)現(xiàn)的。發(fā)現(xiàn)后，先去進(jìn)行析產(chǎn)登記再辦理貸款就會(huì)為客戶減少后續(xù)的麻煩，也方便客戶估算貸款所需時(shí)間。另外贈(zèng)與登記是不能辦理個(gè)人再交易住房貸款的，因?yàn)榉慨a(chǎn)的取得來(lái)源是贈(zèng)與而非再交易。

三、中華人民共和國(guó)婚姻法（新）第十八條

有下列情形之一的，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)：

（一）一方的婚前財(cái)產(chǎn)；

（二）一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費(fèi)、殘疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用；

（三）遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)；

（四）一方專用的生活用品；

（五）其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財(cái)產(chǎn)。

在貸款過(guò)程中，用婚前一方房產(chǎn)抵押的客戶越來(lái)越多，而按照新婚姻法規(guī)定應(yīng)按屬于一方房產(chǎn)來(lái)辦理抵押登記，可在銀行貸款手續(xù)辦理時(shí)大多都是按照夫妻雙方共有財(cái)產(chǎn)來(lái)辦理的。由于辦理抵押登記手續(xù)時(shí)，是按照房屋購(gòu)買時(shí)間和結(jié)婚登記時(shí)間來(lái)判斷是否為婚前一方財(cái)產(chǎn)的，客戶經(jīng)理在貸款調(diào)查期間僅憑客戶口述是無(wú)法判斷出是否為婚前房產(chǎn)的。對(duì)于這一類問(wèn)題，最好的解決辦法是要求客戶提供房產(chǎn)檔案的調(diào)檔記錄證明。根據(jù)此證明再來(lái)為客戶調(diào)整貸款方案。調(diào)檔記錄證明同樣適用于離婚析產(chǎn)登記和繼承登記，因?yàn)槭欠駷榉蚱薰灿胸?cái)產(chǎn)和需繼承房產(chǎn)都是要從房屋購(gòu)買時(shí)間這一時(shí)點(diǎn)來(lái)掐算的。

四、婚姻狀況不匹配

（一）有些客戶申請(qǐng)銀行貸款時(shí)已經(jīng)結(jié)婚，并向銀行提供了身份證、戶口、結(jié)婚證，但戶口并未更改，任然顯示未婚，而銀行一般是專人辦理抵押登記手續(xù)，并不了解客戶婚姻狀況，在辦理抵押登記時(shí)只需向登記部門提供身份證、戶口即可，有些客戶就鉆這個(gè)漏洞，只是一個(gè)人前去辦理抵押登記，容易在形成不良貸款時(shí)產(chǎn)生權(quán)屬糾紛。

（二）在辦理抵押時(shí)常出現(xiàn)問(wèn)題的還有離異人士?？蛻粼谏暾?qǐng)銀行貸款時(shí)需提交身份證、戶口、離婚證、離異未再婚證明等證明材料即可，戶口簿婚姻狀況欄不需更改。而在辦理抵押登記時(shí)不需提供離異未再婚證明，由于戶口并未更改，仍然顯示已婚，和實(shí)際情況不匹配，故常常辦理不成功。針對(duì)上述問(wèn)題最好的解決辦法就是讓客戶提供的材料證明和實(shí)際情況保持一致，提供完整連續(xù)的婚姻證明記錄。由于我國(guó)的民政部門并不是全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的，有些客戶戶口發(fā)生變動(dòng)，就鉆這個(gè)漏洞，提供的僅是一段時(shí)期內(nèi)的婚姻記錄證明，還有的客戶婚史較多，其間房產(chǎn)權(quán)屬不明確，故必須提供連續(xù)的婚姻記錄證明。

貸款過(guò)程中常出現(xiàn)的這些問(wèn)題，歸根結(jié)底還是人的問(wèn)題?？蛻艚?jīng)理在貸款申請(qǐng)、調(diào)查過(guò)程中如果及時(shí)發(fā)現(xiàn)并告知正確做法，此筆貸款就會(huì)一路暢通。鑒于此，我認(rèn)為還應(yīng)該從各個(gè)方面加大對(duì)客戶經(jīng)理的管理力度。

（一）客戶經(jīng)理必須堅(jiān)持雙人實(shí)地原則，實(shí)地查看擬抵押資產(chǎn)，核實(shí)資產(chǎn)是否權(quán)屬清晰。

（二）杜絕虛假證件、堅(jiān)持看原件，防止小貸公司的弄虛作假。

（三）杜絕虛假抵押登記，防止登記人員的內(nèi)外勾結(jié)，促進(jìn)房屋抵押貸款業(yè)務(wù)健康發(fā)展。

（四）加強(qiáng)房產(chǎn)登記、法律法規(guī)方面的培訓(xùn)，提升客戶經(jīng)理專業(yè)能力和法律意識(shí)。

（五）增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)行認(rèn)真分析，形成典型案例，歸納先進(jìn)的做法與管理經(jīng)驗(yàn)。

（六）開(kāi)展職業(yè)道德教育、法制和案例警示教育，培養(yǎng)員工誠(chéng)實(shí)守信的職業(yè)操守，筑牢員工拒腐防變的思想道德防線。

參考文獻(xiàn)：

［1］《房屋登記辦法》（建設(shè)部令第168號(hào)）

第2篇：房產(chǎn)繼承解決方案范文

目前，國(guó)內(nèi)參與家族信托及“類家族信托”業(yè)務(wù)的相關(guān)主體包括商業(yè)銀行、信托公司、保險(xiǎn)公司、第三方財(cái)富管理機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所等。國(guó)際上，家族信托的功能常被稱為“CATS”，即保密性、資產(chǎn)保護(hù)、稅務(wù)籌劃和傳承計(jì)劃。在國(guó)內(nèi)信托登記制度不完善、信托稅收制度不明確及無(wú)判例可循的現(xiàn)實(shí)條件制約下，多數(shù)從業(yè)機(jī)構(gòu)更傾向于以全權(quán)委托資產(chǎn)管理為切入點(diǎn)，在資產(chǎn)保值增值服務(wù)上下足功夫，并從不動(dòng)產(chǎn)、股權(quán)及保險(xiǎn)金信托等方面尋求創(chuàng)新的突破口。總結(jié)來(lái)看，在現(xiàn)有框架下，國(guó)內(nèi)家族信業(yè)務(wù)主要圍繞資產(chǎn)配置、事務(wù)管理、財(cái)富傳承、保險(xiǎn)信托、公益慈善及上市結(jié)構(gòu)等六個(gè)方面開(kāi)展。

資產(chǎn)配置保值增值

2013年年初，平安信托發(fā)行國(guó)內(nèi)首款家族信托――平安財(cái)富?鴻承世家系列單一萬(wàn)全資金信托。此信托產(chǎn)品募集規(guī)模為5000萬(wàn)元，合同期為50年，客戶是一位年過(guò)40歲的企業(yè)家。根據(jù)約定，信托委托人與平安信托共同管理這筆資產(chǎn)。委托人可通過(guò)指定繼承人為受益人的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)繼承。信托可設(shè)置其他受益人，可中途變更，也可限制受益人權(quán)利。信托利益分配多樣化，可選擇一次性分配、定期定量分配、不定期不定量分配、臨時(shí)分配、附帶條件分配等不同的形式。

資產(chǎn)配置是該家族信托計(jì)劃的核心功能。產(chǎn)品設(shè)計(jì)之初，根據(jù)委托人的意愿和特殊情況定制產(chǎn)品。在產(chǎn)品存續(xù)期間，還可以根據(jù)委托人的實(shí)際情況和風(fēng)險(xiǎn)偏好來(lái)調(diào)整資產(chǎn)配置方式和運(yùn)作策略。萬(wàn)全資金信托的模型此前主要針對(duì)高端法人客戶銷售，資金主要投向物業(yè)、基建、證券和集合資金信托計(jì)劃，預(yù)計(jì)年收益在4%～4.5%之間。固定管理費(fèi)年費(fèi)率為信托資金的1%，年信托收益率高于4.5%以上的部分，收取50%作為浮動(dòng)管理費(fèi)。

平安信托業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)采取平臺(tái)化運(yùn)作模式，專注于資產(chǎn)配置。一方面了解客戶的資產(chǎn)配置需求，另一方面對(duì)產(chǎn)品庫(kù)中不同條線不同產(chǎn)品的特點(diǎn)及收益風(fēng)險(xiǎn)及流動(dòng)性要素進(jìn)行評(píng)估，再根據(jù)量化、評(píng)級(jí)、風(fēng)控等技術(shù)性工作，制定與客戶預(yù)期目標(biāo)相匹配的投資方案，通過(guò)與客戶溝通，修訂方案，最終執(zhí)行定制化方案，實(shí)現(xiàn)個(gè)性化的資產(chǎn)配置。投資過(guò)程中，根據(jù)客戶需求及產(chǎn)品籃子收益、風(fēng)險(xiǎn)的變化及投資期限臨近時(shí)間，及時(shí)調(diào)整投資策略。

事務(wù)管理管理家務(wù)

事務(wù)管理類業(yè)務(wù)主要是受托管理業(yè)務(wù)，受托人按照信托文件約定和委托人意愿執(zhí)行和履行事務(wù)管理職責(zé)，主要按合同約定向指定受益人分配信托財(cái)產(chǎn)和收益。以北京銀行和北京信托的家族信托計(jì)劃“家業(yè)恒昌張氏家族單一資金信托計(jì)劃”為例。該家族信托計(jì)劃的目的是滿足失獨(dú)客戶的隔代繼承需求。張先生和老伴兒在年逾古稀之際失去了唯一的兒子，留下28歲的兒媳和兩個(gè)分別只有1歲和3歲的孫子。老兩口早年經(jīng)商創(chuàng)業(yè)積累下數(shù)億資產(chǎn)，如今面臨兒媳改嫁、孫子改姓或?qū)O子長(zhǎng)大后不成材、無(wú)法繼承家業(yè)的擔(dān)憂。于是老夫婦決定出資5000萬(wàn)設(shè)立家族信托，并約定它的受益人為其兩個(gè)孫子及其“直系血親后代非配偶繼承人”。信托財(cái)產(chǎn)投資于穩(wěn)健的金融資產(chǎn)，并對(duì)受益權(quán)分配作出如下規(guī)定：

①除非患有重大疾病，受益人在未成年之前對(duì)本金和收益沒(méi)有支配權(quán)，在未成年之前只能運(yùn)用信托財(cái)產(chǎn)的收益來(lái)支付必要的學(xué)習(xí)支出；

②18至25歲之間，受益人可以支配收益，但不能支配本金；25歲以后本金和收益均可自由支配但須兄弟和睦、一致決定；

③若受益人改姓或在張松夫婦去世后的清明節(jié)“不祭掃”等按社會(huì)公序良俗標(biāo)準(zhǔn)未盡孝道，受益人喪失對(duì)本金和收益的支配權(quán)；

④一旦受益人死亡，受托資產(chǎn)捐給慈善機(jī)構(gòu)；

⑤受益人成家立業(yè)后，本金和收益按兩人所生育的繼承人數(shù)量按比例分配。

通過(guò)該信托計(jì)劃，委托人成功的將信托財(cái)產(chǎn)保全并預(yù)留給兩個(gè)孫子和直系血親后代，并排除媳婦、女婿等姻親主張收益權(quán)的可能。受托人的主要職責(zé)是對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行投資管理，并遵照委托人意愿、按照合同約定，向受益人支付本金和收益。這表明事務(wù)管理型信托可以幫助客戶實(shí)現(xiàn)家庭事務(wù)的優(yōu)化管理。

財(cái)富傳承傳承有序

股權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)等非貨幣資產(chǎn)是超高凈值客戶家庭財(cái)富的主要表現(xiàn)形式，因此實(shí)現(xiàn)非貨幣資產(chǎn)的傳承是家族信托業(yè)務(wù)的迫切需求。國(guó)內(nèi)信托公司致力于在現(xiàn)有制度框架下推動(dòng)非貨幣型家族信托業(yè)務(wù)的創(chuàng)新。2014年，北京銀行與北京信托開(kāi)始推出房產(chǎn)管理主題的家族信托服務(wù)。北京銀行擔(dān)任家族信托的財(cái)務(wù)顧問(wèn)，一方面增大了客戶群體，另一方面還可為委托人提供一系列私人銀行增值服務(wù)。接下來(lái)以不動(dòng)產(chǎn)家族信托的案例介紹非貨幣型家族信托的操作流程。

客戶需求：委托人擁有多處房產(chǎn)，為規(guī)避子女婚姻的風(fēng)險(xiǎn)，希望將受益人設(shè)定為“直系血親后代非配偶繼承人”。與普通資金信托類似，架構(gòu)設(shè)計(jì)的核心是用信托計(jì)劃購(gòu)買自家房產(chǎn)。第一步，成立資金信托。委托人以其持有的資金設(shè)立一個(gè)單一資金信托，該資金可以是委托人的自有資金，也可以是委托人合法獲得的過(guò)橋資金，以確保所設(shè)信托的合法性，將信托受益人設(shè)定為“直系血親后代非配偶繼承人。第二步，用資金信托計(jì)劃購(gòu)買自家房產(chǎn)。

該操作流程滿足客戶資產(chǎn)隔離的需求，但產(chǎn)生很高的稅收成本。首先，資金信托購(gòu)入委托人房產(chǎn)時(shí)，需要交納二手房交易費(fèi)用，包括：個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅及契稅等。其次，信托存續(xù)期內(nèi)，信托持有房產(chǎn)需繳納房產(chǎn)持有稅，以北京為例，按公司持有房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)每年繳納對(duì)應(yīng)價(jià)值的0.84%。最后，信托終止階段，受托人將信托財(cái)產(chǎn)和收益分配給受益人，還可能發(fā)生房產(chǎn)過(guò)戶費(fèi)用。

保險(xiǎn)信托雙重保障

保險(xiǎn)信托是以保險(xiǎn)金或人壽保單作為信托財(cái)產(chǎn)，由委托人（一般為投保人）和受托人（信托機(jī)構(gòu)）簽訂人壽保險(xiǎn)信托合同，保險(xiǎn)公司將保險(xiǎn)賠款或滿期保險(xiǎn)金交付受托人，由受托人依信托合同約定的方式管理、運(yùn)用信托財(cái)產(chǎn)，并于信托終止時(shí)，將信托資產(chǎn)及運(yùn)作收益交付信托受益人的信托形式，兼具保險(xiǎn)和信托制度的雙重優(yōu)勢(shì)。2014年，信誠(chéng)人壽推出的“信誠(chéng)‘托富未來(lái)’終身壽險(xiǎn)”以保險(xiǎn)的資產(chǎn)保全功能為基礎(chǔ)，聯(lián)合中信信托為客戶打造具有獨(dú)立性、保密性以及個(gè)性化的解決方案，可視為是國(guó)內(nèi)首款保險(xiǎn)金信托產(chǎn)品。該款產(chǎn)品保額起售點(diǎn)為800萬(wàn)元，引入了信托選擇權(quán)，客戶可選擇由信托公司代為管理保險(xiǎn)金，信托公司根據(jù)委托協(xié)議作為保險(xiǎn)金受益人，根據(jù)客戶意愿管理和分配信托資金。目前，已有多家機(jī)構(gòu)推出保險(xiǎn)金信托，北京銀行與中荷人壽的合作也是業(yè)內(nèi)典范。

身故保險(xiǎn)金信托的等待期較長(zhǎng)，在資金信托生效前，受托人難以獲得管理報(bào)酬。目前，參與機(jī)構(gòu)主要在兩方面探索業(yè)務(wù)創(chuàng)新：一是將信托財(cái)產(chǎn)由身故保險(xiǎn)金拓展到生存保險(xiǎn)金。二是探索雙層保險(xiǎn)信托，受托人即作為保單的投保人又作為受益人，無(wú)論在財(cái)產(chǎn)信托階段還是資金信托階段，受托人均可獲得管理報(bào)酬。

公益慈善公私兼顧

目下，國(guó)內(nèi)公益信托已取得諸多進(jìn)展，如2002年9月，金信信托推出“受益捐贈(zèng)型慈善信托”是早期對(duì)公益性信托項(xiàng)目的探索。2008年汶川大地震后，西安信托推出“5?12抗震救災(zāi)公益信托計(jì)劃”，百瑞信托推出“鄭州慈善（四川災(zāi)區(qū)及貧困地區(qū)教育援助）公益信托計(jì)劃”。此后，重慶信托、興業(yè)信托、資金信托、長(zhǎng)安信托等也紛紛推出公益信托。萬(wàn)向信托于2014年6月發(fā)售國(guó)內(nèi)首款自然保護(hù)純公益信托等。實(shí)踐中，公益信托與家族信托相結(jié)合已經(jīng)成為富豪家族進(jìn)行慈善事業(yè)的主要方式。

曹德旺通過(guò)慈善基金會(huì)股份表決權(quán)信托，在實(shí)現(xiàn)家族企業(yè)股權(quán)捐贈(zèng)的同時(shí)，保留家族企業(yè)控制權(quán)，開(kāi)創(chuàng)了國(guó)內(nèi)慈善捐贈(zèng)的新模式。2010年2月，曹德旺首次宣布其捐股計(jì)劃，表示將捐出家族所持福耀玻璃股份的70%的股份（約7億股），成立河仁慈善基金會(huì)。隨后，福耀玻璃集團(tuán)稱為避免觸及我國(guó)法律關(guān)于全面收購(gòu)要約的相關(guān)規(guī)定，曹德旺將捐贈(zèng)股份由7億股改為5.9億股，占公司總股本的29.5%。根據(jù)曹德旺草擬的捐贈(zèng)協(xié)議，河仁基金會(huì)將在持有福耀玻璃公司部分期間，凡涉及公司大宗交易等公司事務(wù)時(shí)，將表決權(quán)授予曹德旺。2011年4月，福耀玻璃宣布收到該公司股東三益發(fā)展、耀華工業(yè)村與河仁慈善基金會(huì)簽署的《捐贈(zèng)協(xié)議書》。三益發(fā)展與耀華工業(yè)村的實(shí)際控制人均為曹德旺。本次權(quán)益變動(dòng)后，河仁基金會(huì)占福耀玻璃總股本的14.98%，三益發(fā)展仍持有福耀玻璃19.5%股權(quán)，耀華工業(yè)村不再持有福耀玻璃股份。

曹德旺捐股并不是一種典型的表決權(quán)信托，因?yàn)榈湫偷谋頉Q權(quán)信托是若干股東手中的股份集合起來(lái)以集體行使表決權(quán)，即委托人是數(shù)人。但該捐股行為具有表決權(quán)信托的實(shí)質(zhì)特征：曹德旺將其間接持有的股份轉(zhuǎn)讓給河仁基金會(huì)，由基金會(huì)享受股票收益權(quán)等股東權(quán)利，但將其表決權(quán)讓渡給曹德旺，由曹德旺代為行使表決權(quán)。在該案例中，通過(guò)慈善基金會(huì)股份表決權(quán)信托，曹德旺對(duì)福耀玻璃集團(tuán)的控制地位沒(méi)有改變，既可以繼續(xù)經(jīng)營(yíng)和管理公司，又可以實(shí)現(xiàn)慈善目的。盡管表決權(quán)信托的運(yùn)用早有實(shí)踐案例，但目前，我國(guó)對(duì)表決權(quán)信托的法律制度還處于“真空”狀態(tài)，信托業(yè)的“一法三規(guī)”中并未提及股東表決權(quán)信托，《公司法》也未規(guī)定表決權(quán)信托的行使。

上市架構(gòu)稅優(yōu)避險(xiǎn)

離岸信托可以幫助高凈值人士實(shí)現(xiàn)海外資產(chǎn)保護(hù)，規(guī)避第三方追債人以及離婚財(cái)產(chǎn)分割等。通常情況下，境內(nèi)信托和離岸信托分別被用于處理高凈值客戶在不同地域、不同法律屬性下的事務(wù)，滿足客戶不同方面的目標(biāo)訴求。采用離岸家族信托架構(gòu)的高凈值人士通常都擁有家族企業(yè)，不僅考慮資產(chǎn)隔離、財(cái)富傳承，更關(guān)注家族企業(yè)治理和企業(yè)傳承。離岸家族信托的重要功能之一是搭建紅籌架構(gòu)，通過(guò)離岸家族信托控制境內(nèi)企業(yè)，幫助中國(guó)境內(nèi)企業(yè)在境外上市。離岸架構(gòu)實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)地、上市主體設(shè)立地和上市地的“三分離”，形成了境外募集資金、境外上市的“兩頭在外”的模式。代表如龍光地產(chǎn)案例和白銀集團(tuán)案例，下面我們以白銀集團(tuán)為例來(lái)闡釋利用家族信托進(jìn)行海外上市的信托架構(gòu)設(shè)計(jì)（圖2），旨在實(shí)現(xiàn)家族企業(yè)上市的稅收最小化。上市前的重組架構(gòu)共分為七層，多層復(fù)雜架構(gòu)設(shè)計(jì)的核心在于以最低稅收成本實(shí)現(xiàn)紅籌上市。

第一層是家族信托。分別設(shè)立五個(gè)獨(dú)立的家族信托，股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰，五個(gè)家庭可以獨(dú)立掌握其所持股份，設(shè)立地選擇在耿西島，零稅收。

第二、三層是離岸控股公司。家族信托下至少設(shè)有一家離岸控股公司幫助客戶持有資產(chǎn)，離岸公司具備兩大優(yōu)勢(shì)：一是零稅收，二是股權(quán)變更靈活迅速。

第四層是上市主體――中國(guó)白銀集團(tuán)有限公司。上市主體應(yīng)設(shè)立在香港聯(lián)交所認(rèn)可的上市主體屬地，且不產(chǎn)生稅收成本。

第五層為離岸控股公司――中國(guó)白銀BVI，當(dāng)發(fā)生企業(yè)并購(gòu)，要轉(zhuǎn)讓第六層中國(guó)白銀香港的股權(quán)時(shí)，若直接在香港轉(zhuǎn)讓股權(quán)需要交納印花稅。以中國(guó)白銀BVI控制中國(guó)白銀香港，在BVI進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓可免交印花稅。

第六層為中國(guó)白銀香港，引入中國(guó)白銀香港直接控制境內(nèi)企業(yè)是因?yàn)橐韵愀酃究刂凭硟?nèi)企業(yè)可以享受分紅稅優(yōu)惠，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第45號(hào)《內(nèi)地和香港避免雙重征稅安排》規(guī)定，以香港公司持有大陸資產(chǎn)可以享受分紅稅優(yōu)惠，最多可從20%降低到5%。

第3篇：房產(chǎn)繼承解決方案范文

居住地北京

韓先生41個(gè)人獨(dú)資企業(yè)主

韓太太38全職太太

韓天闊7小學(xué)一年級(jí)

韓先生原來(lái)在一家國(guó)營(yíng)大藥廠擔(dān)任外銷藥品銷售。七年前，他開(kāi)始自己經(jīng)營(yíng)一家對(duì)外出口寵物藥品的小公司。2008年下半年出口寵物藥品市場(chǎng)就愈來(lái)愈不好，連詢價(jià)的都少了許多，韓先生認(rèn)為這是受全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響。今年韓先生已經(jīng)辭退了所有員工，只留自己一個(gè)，他認(rèn)為先要保住現(xiàn)有資產(chǎn)，將來(lái)才有可能再創(chuàng)未來(lái)。那么看看理財(cái)師是怎么幫助韓先生完成理財(cái)目標(biāo)的。

案例二：解先生家庭介紹

居住地：上海

解先生48歲私營(yíng)企業(yè)主月收入9千元，年底分紅2萬(wàn)

解太太46歲全職太太

解先生是《錢經(jīng)》雜志的忠實(shí)讀者，現(xiàn)在他的資產(chǎn)有425萬(wàn)，但在2007年其名下的房產(chǎn)和股票的價(jià)值曾高達(dá)730萬(wàn)。資產(chǎn)價(jià)格從2008年到現(xiàn)在一路下跌，特別是股票和基金的投資，從最開(kāi)始的共230萬(wàn)元投資額度，到現(xiàn)在也只有一半了。資產(chǎn)如此縮水，解先生在消費(fèi)和投資上也有了新的舉動(dòng)?？赡軐?duì)每個(gè)人來(lái)說(shuō)，理財(cái)最重要的是，對(duì)待資產(chǎn)總是要有自己的招數(shù)，這才是可取之道。

做生意要留住本金

理財(cái)師和韓先生的聯(lián)系和交往已經(jīng)快一年了，韓先生對(duì)于自己的資產(chǎn)量和投資項(xiàng)目還是很少透露，總是繞過(guò)理財(cái)師的相關(guān)提問(wèn)。然而近來(lái)韓先生和理財(cái)師聯(lián)系多了，來(lái)銀行找理財(cái)師，還主動(dòng)地打開(kāi)了話匣子。正如下文所述的，韓先生在理財(cái)上確實(shí)出了一點(diǎn)兒?jiǎn)栴}，希望理財(cái)師能提供一些幫助。

韓先生四十出頭，湖北人，身材不高，有些削瘦，但眼睛卻非常有神。以前總是見(jiàn)到韓先生穿著一身普通的夾克裝，走起路來(lái)快速有風(fēng)的樣子，看上去像IT工程師，而不像個(gè)私營(yíng)企業(yè)家。

韓先生原來(lái)在一家國(guó)有大藥廠擔(dān)任外銷藥品銷售。七年前，他開(kāi)始自己經(jīng)營(yíng)一家對(duì)外出口寵物藥品的小公司。這個(gè)行業(yè)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求不大，過(guò)去在國(guó)外市場(chǎng)可以找到一些縫隙，比如利潤(rùn)薄的，大公司不屑下力氣的品種。

“我的公司開(kāi)始幾年還不錯(cuò)，掙個(gè)辛苦錢，但是現(xiàn)在進(jìn)入全球經(jīng)濟(jì)衰退，日子就愈來(lái)愈難過(guò)了。”

“2008年下半年市場(chǎng)就愈來(lái)愈不好，連個(gè)詢價(jià)的都少，應(yīng)該是大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響吧。我已經(jīng)辭退了所有員工，只有自己一個(gè)了，真成皮包公司了，哈哈!”韓先生好像在講其他人的故事，還笑了起來(lái)。

當(dāng)理財(cái)師問(wèn)起韓先生將來(lái)企業(yè)打算怎么辦時(shí)，韓先生說(shuō)，“明年，干不干?以后干什么，我還沒(méi)有想好?！弊詈箜n先生道出來(lái)找理財(cái)師的目的，　“現(xiàn)在股市低迷，也挺好，正好可以在理財(cái)上找找錢生錢的道兒!”

PART ONE 分析家庭資產(chǎn)負(fù)債

韓先生的資產(chǎn)主要集中在投資性資產(chǎn)上，先來(lái)分析股權(quán)、投資性房產(chǎn)、金融資產(chǎn)的特性和各類資產(chǎn)給家庭資產(chǎn)帶來(lái)的影響。

1　股權(quán)

2006年，為了支持親弟弟的投資創(chuàng)業(yè)，當(dāng)然也是想分散一下全家人對(duì)自己公司收入來(lái)源上的依賴。于是韓先生入股150萬(wàn)元到弟弟的公司，在四川購(gòu)買了一個(gè)茶廠?，F(xiàn)在這家廠子的產(chǎn)品銷售量在不斷提高，市場(chǎng)定位在內(nèi)蒙、甘肅、青海一帶，品質(zhì)一般，利潤(rùn)也薄。茶廠經(jīng)營(yíng)三年了，剛剛處在不虧損狀態(tài)。而隨著新的《勞動(dòng)法》的實(shí)施，工廠的用工成本又開(kāi)始上升了，有點(diǎn)雪上加霜的感覺(jué)。

2　房產(chǎn)

自用房產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值1約萬(wàn)，2005年四月份，韓先生在北京北四環(huán)邊上買了一處135平米的房產(chǎn)用于投資，當(dāng)時(shí)8500元，每平方米?，F(xiàn)在雖然市價(jià)有些下跌但還是1.6萬(wàn)元／平方米左右。每月租金收入E3500元左右，當(dāng)然還需要承擔(dān)銀行貸款共計(jì)50萬(wàn)元，16年還清。

3　金融資產(chǎn)

韓先生在銀行選擇的都是短期理財(cái)產(chǎn)品，包括49天的票據(jù)類理財(cái)產(chǎn)品63萬(wàn)元人民幣(預(yù)期年收益率2.6％)、70天的貨幣類理財(cái)產(chǎn)品135萬(wàn)元人民幣(預(yù)期年收益率4.5％)、定期3個(gè)月20萬(wàn)美元存款(利率為0.50％)，其中銀行人民幣產(chǎn)品，客戶是無(wú)權(quán)提前贖回的。

韓先生會(huì)選擇短期的理財(cái)產(chǎn)品，正如他說(shuō)的“現(xiàn)在大部分資產(chǎn)存在銀行，以前想可能會(huì)隨時(shí)接單，生意上要用，所以就沒(méi)有考慮過(guò)銀行理財(cái)經(jīng)理推薦的長(zhǎng)期投資項(xiàng)目?！钡拇_，要保證資產(chǎn)的流動(dòng)性。就不能兼顧投資的收益性。

PART TWO分析理財(cái)目標(biāo)

韓先生說(shuō)，剛開(kāi)始做這個(gè)行業(yè)時(shí)可以達(dá)到30萬(wàn)美金的凈利潤(rùn)。可是隨著進(jìn)入進(jìn)口藥品市場(chǎng)的同行公司增多，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，公司的利潤(rùn)開(kāi)始呈下滑趨勢(shì)，自己也是通過(guò)努力維持，2008年才只有近10萬(wàn)美元的凈收入，最糟糕的是在未來(lái)幾年也沒(méi)有收入的保證了。韓先生也在思考和考察另外的投資項(xiàng)目，可能的運(yùn)作時(shí)間大概是2～3年后。

另外他感到勞累的工作使得身體狀況大不如從前，而作為家庭的經(jīng)濟(jì)支柱，還有很多愿望還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，比如自己早年曾有國(guó)外學(xué)習(xí)和工作的經(jīng)驗(yàn)，想把孩子將來(lái)去國(guó)外讀書，還有就是自己退休了可以達(dá)到財(cái)務(wù)無(wú)憂。韓先生總感到身上肩負(fù)的責(zé)任巨大，他需要及早做好家庭理財(cái)規(guī)劃，降低家庭的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。那么以現(xiàn)有資金和未來(lái)收入，韓先生期望將達(dá)到以下三個(gè)理財(cái)目標(biāo)：

PART THREE　達(dá)成目標(biāo)的步驟

現(xiàn)在全球性的經(jīng)濟(jì)衰退寒流襲來(lái)，寒風(fēng)中我國(guó)的民營(yíng)中小企業(yè)可能是受沖擊最大的群體，如何度過(guò)寒冬，不僅是國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略層次上的事情，也是每個(gè)中小企業(yè)主家庭理財(cái)規(guī)劃面臨的重大課題。韓先生在投資茶廠時(shí)就該意識(shí)到“隔行如隔山，轉(zhuǎn)型宜慎重”。因?yàn)橥顿Y茶廠并非是韓先生所熟悉的行業(yè)，如果因自己擅長(zhǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)不利，就把資源盲目地投入不熟悉的領(lǐng)域，就如同投資于風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)高的投資產(chǎn)品上，那么可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)是失去將來(lái)東山再起的基礎(chǔ)。

過(guò)去生意上的收入是家庭的唯一收入來(lái)源，現(xiàn)在韓先生生意上的收入正面臨挑戰(zhàn)，公司發(fā)展無(wú)望，但是隨著家庭孩子的成長(zhǎng)，他的家庭責(zé)任愈來(lái)愈重大，他期望充分地利用金融工具來(lái)保值和增值。

理財(cái)師認(rèn)識(shí)韓先生雖然現(xiàn)金充沛，但未來(lái)存：在諸多不確定性，由此理財(cái)師為韓先生如何實(shí)現(xiàn)家庭的夢(mèng)想和幸福，設(shè)計(jì)了具體的理財(cái)方案。

步驟一：合理籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理

財(cái)富管理之前必須考量風(fēng)險(xiǎn)，正如開(kāi)車前先要知道車有沒(méi)有剎車系統(tǒng)一樣。韓先生已是不惑之年，對(duì)未來(lái)憂慮，收入的不穩(wěn)定性和將來(lái)待機(jī)發(fā)展事業(yè)的期望，使韓先生進(jìn)入了新的階段――穩(wěn)健型理財(cái)階段。

理財(cái)師請(qǐng)韓先生填寫了理財(cái)分析表，測(cè)試結(jié)果表明：韓先生的目標(biāo)是資產(chǎn)增值保值，他有實(shí)業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)，也了解投資機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。除了愿意嘗試股票或與之掛鉤的投資，心理預(yù)期年化收益率為每年7％左右，只要相對(duì)于通貨膨脹率不貶值就好，但其風(fēng)險(xiǎn)承受能力中等，需要適度地分散風(fēng)險(xiǎn)。

韓先生具備一定的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。故在個(gè)人家庭資產(chǎn)組合配置時(shí)可據(jù)當(dāng)前投資環(huán)境景氣有所下降的情況下以穩(wěn)健投資為主，在經(jīng)濟(jì)景氣度上升時(shí)適當(dāng)增加風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的配比，以求在穩(wěn)健的基礎(chǔ)上達(dá)到增值。

企業(yè)經(jīng)營(yíng)都有風(fēng)險(xiǎn)，如果一旦出事，將來(lái)轉(zhuǎn)型后的企業(yè)資產(chǎn)要全部拿來(lái)清償。像韓先生這樣把企業(yè)資產(chǎn)作為家庭收入主要來(lái)源的，等于將家庭安全和企業(yè)掛鉤，風(fēng)險(xiǎn)非常大。韓先生作為家庭的頂梁柱，承擔(dān)著不可推卸的家庭責(zé)任，要為自己設(shè)立較高的風(fēng)險(xiǎn)保障才能在商海中拼殺而無(wú)后顧之憂。而合伙企業(yè)或者個(gè)人獨(dú)資企業(yè)則要以個(gè)人的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任，這就更要求韓先生保留一塊“神圣不可侵犯”的資產(chǎn)――保險(xiǎn)金。

根據(jù)遺屬需求法計(jì)算，對(duì)于韓先生來(lái)說(shuō)，建議補(bǔ)充定期壽險(xiǎn)、終身壽險(xiǎn)、意外險(xiǎn)保障需求，保額最少各是50萬(wàn)元、120萬(wàn)元、240萬(wàn)元，另外他缺少住院醫(yī)療的保障，該補(bǔ)充300元／天的定期住院津貼保險(xiǎn)，預(yù)估算韓先生一年的保費(fèi)總計(jì)為14000元。對(duì)韓太太而言，因?yàn)樗皇羌彝サ闹饕杖胝摺Ｗ罨镜谋Ｕ项悇e是住院醫(yī)療險(xiǎn)，最低所需日補(bǔ)助保額為300元／天；保費(fèi)約為1800元／年。

按照國(guó)際慣例，保險(xiǎn)金屬于受益人財(cái)產(chǎn)，而不是被保險(xiǎn)人的遺產(chǎn)，當(dāng)被保險(xiǎn)人生前負(fù)有債務(wù)或拖欠稅賦時(shí)，受益人可以享有保險(xiǎn)金而不必償還債務(wù)和稅賦，這與繼承人要將債務(wù)、欠稅連同遺產(chǎn)一并繼承有很大的差別。

韓先生購(gòu)買壽險(xiǎn)可以到期領(lǐng)取可觀的生存保險(xiǎn)金，而意外險(xiǎn)和住院醫(yī)療險(xiǎn)在平時(shí)也可以使韓先生得到高額的風(fēng)險(xiǎn)保障。每年只要繳納1.4萬(wàn)元的保費(fèi)，就能充分體現(xiàn)韓先生對(duì)妻子和孩子愛(ài)心責(zé)任，這也為家庭財(cái)務(wù)的長(zhǎng)期規(guī)劃順利執(zhí)行建立堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

步驟二：資金管理策略，以備企業(yè)轉(zhuǎn)型

鑒于當(dāng)前投資市場(chǎng)形勢(shì)分析：全球范圍內(nèi)股票市場(chǎng)，尤其是A股市場(chǎng)不斷震蕩，恢復(fù)尚需時(shí)日；中國(guó)降息對(duì)于國(guó)債、金融債等的推動(dòng)升值可能放緩，債券市場(chǎng)中機(jī)會(huì)可能不如2008年底多。

理財(cái)師建議韓先生把家庭資金分成三個(gè)部分管理，在保證流動(dòng)性的基礎(chǔ)上，獲得最大的收益。

緊急備用金部分的管理

留出月支出2.5倍的活期存款，作為一級(jí)流動(dòng)保障資金，約2.5萬(wàn)元。購(gòu)買月支出10倍的貨幣基金，作為二級(jí)流動(dòng)保障資金，約10萬(wàn)元。

中長(zhǎng)期的投資管理部分

結(jié)合投資市場(chǎng)的周期變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整和管理，以在經(jīng)濟(jì)快速成長(zhǎng)期獲取較高收益，而在經(jīng)濟(jì)下滑或衰退時(shí)期做好資產(chǎn)的保值并有所增長(zhǎng)?？傮w采取穩(wěn)健為主、進(jìn)取為輔的投資策略，尤其是儲(chǔ)備資金一定要有一個(gè)相對(duì)穩(wěn)健的投資，以保證未來(lái)生活品質(zhì)的穩(wěn)定。

在品種選擇中充分考慮投資產(chǎn)品相關(guān)性對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分散作用，如當(dāng)前情況下在貨幣市場(chǎng)、信貸市場(chǎng)中，依據(jù)市場(chǎng)中性投資策略進(jìn)行合理配置，同時(shí)，避免單一貨幣、單一市場(chǎng)投資的風(fēng)險(xiǎn)，適宜從全球投資市場(chǎng)中選擇產(chǎn)品?？蛇M(jìn)行低風(fēng)險(xiǎn)的債券投資或各種保本型理財(cái)。

專項(xiàng)的出國(guó)留學(xué)基金，外幣部分購(gòu)買保本的結(jié)構(gòu)型理財(cái)產(chǎn)品。

針對(duì)家庭的理財(cái)目標(biāo)，資產(chǎn)配置需要重現(xiàn)調(diào)整。比如國(guó)際市場(chǎng)上著名的瑞士研究所推出近20年的CYD市場(chǎng)中立策略類理財(cái)產(chǎn)品，可以達(dá)到年化13.13％的收益，歷史波動(dòng)性卻只有8.11％左右。這也是為了準(zhǔn)備韓先生的孩子5年后的求學(xué)費(fèi)用。

理財(cái)總有自己的招數(shù)

在雜志的讀者中，有人說(shuō)，現(xiàn)在的規(guī)劃是不到位的，還需要細(xì)化，還需要更具有指導(dǎo)性。但是作為記者，很想和眾多讀者分享一下解先生的故事，看看他是如何一步步地形成自己獨(dú)特的理財(cái)套路，我們不能給予什么評(píng)判，只希望可以給您帶來(lái)一定的參考價(jià)值。

案例二：解先生家庭介紹

解先生48歲私營(yíng)企業(yè)主月收入9千元。年底分紅2萬(wàn)元

解太太46歲全職太太

居住地上海

資產(chǎn)負(fù)債狀況

資產(chǎn)(單位：萬(wàn)元)425

1　現(xiàn)金類資產(chǎn)小計(jì)：25現(xiàn)金0.3一年期存款：18外幣存款1萬(wàn)美元

2　房產(chǎn)資產(chǎn)自住+投資房產(chǎn)：280

3　金融資產(chǎn)基金+股票+海外基金=120

初見(jiàn)解先生，他準(zhǔn)點(diǎn)出現(xiàn)在咖啡廳，正如記者所想象的那樣，一身休閑裝，溫文爾雅，他說(shuō)下午看盤后本來(lái)是有空的，可是今天非常不巧，因?yàn)閻?ài)人去醫(yī)院看病，而鐘點(diǎn)工又來(lái)家里幫忙，所以才匆忙趕到這里。

他開(kāi)始聊起了他的家庭，母親近80歲了，因?yàn)樯眢w欠佳不能住在自己的兩室一廳的房子，解先生把母親的房產(chǎn)出租，每月租金3500元，又幫助她租住在一樓的一居室，自己不時(shí)地去看望母親，每月給母親撫養(yǎng)費(fèi)1000元。

自己沒(méi)有孩子。和愛(ài)人十多年的婚姻，家庭基本還很穩(wěn)定，所以也沒(méi)有贍養(yǎng)孩子的費(fèi)用。

以前養(yǎng)老是無(wú)憂的!

當(dāng)記者問(wèn)解先生：在08年10月份我們交流時(shí)，您期望是做養(yǎng)老方面的規(guī)劃，為什么以前沒(méi)有考慮呢?解先生說(shuō)，其實(shí)這個(gè)問(wèn)題現(xiàn)在一直都在考慮，以前有時(shí)太注重眼前的生活了，沒(méi)有想那么長(zhǎng)遠(yuǎn)。

的確，他們夫妻兩人一共有兩套房產(chǎn)，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)在2007年的時(shí)候該是有350萬(wàn)元了，再加上投資的基金、股票也有上百萬(wàn)等等，正如解先生說(shuō)的“想想這就些資產(chǎn)足夠我們基本的養(yǎng)老生活了。”但是誰(shuí)也沒(méi)想到，原來(lái)150萬(wàn)元的一套房產(chǎn)，從2008年到現(xiàn)在一路下跌，現(xiàn)在可能連120萬(wàn)元也不到了，而股票和基金的投資，從最開(kāi)始的230萬(wàn)元。到現(xiàn)在也只有一半了。無(wú)論是固定資產(chǎn)還是金融資產(chǎn)都在縮水，解先生還是很為自己的未來(lái)生活憂慮。原來(lái)解先生想不想工作就提前退休，可以開(kāi)始休閑的生活方式，但是現(xiàn)在看看這些資產(chǎn)的變化的確讓人心痛，也讓人很不安，解先生的焦慮不免皺上了眉頭。

據(jù)解先生說(shuō)，目前家庭的月開(kāi)銷是1萬(wàn)元，而工資收入和房租收入也不過(guò)一萬(wàn)多，每月生活沒(méi)有什么結(jié)余。既沒(méi)有原來(lái)的高資產(chǎn)，現(xiàn)在又沒(méi)有結(jié)余，未來(lái)養(yǎng)老的確是很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。就算是未來(lái)生活標(biāo)準(zhǔn)可以降低，只要每月6千元的水準(zhǔn)，但是考慮到收入降低，還真是不堪設(shè)想呀!

現(xiàn)在的投資瓶頸

解先生說(shuō)起在2007年牛市高峰時(shí)，自己的生活是非常瀟灑的：每到周末就出去旅游，在節(jié)假日和朋友家人去國(guó)外旅游。那時(shí)的消費(fèi)真是可以用隨心所欲來(lái)形容，但是到了2008年基本就沒(méi)有到國(guó)外去旅游過(guò)。記者開(kāi)玩笑地說(shuō)，現(xiàn)在其實(shí)倒是旅游的好時(shí)節(jié)，要響應(yīng)國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需的政策。解先生無(wú)奈地說(shuō)，我們也想跟著國(guó)家的政策走，但是沒(méi)有把握這種經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，投資弄得很失敗，沒(méi)有余錢去擴(kuò)大消費(fèi)的。

解先生也找了專業(yè)理財(cái)公司為自己做理財(cái)規(guī)劃，但是發(fā)現(xiàn)最后的結(jié)果是：被套牢的資產(chǎn)一概無(wú)人問(wèn)津，倒是對(duì)于現(xiàn)金類資產(chǎn)和房產(chǎn)處置建議倒是五花八門的。他非常郁悶的是，被套金融資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的三分之一，這些所謂的“不良資產(chǎn)”沒(méi)有好的解決方案，怎么可以開(kāi)始新的理財(cái)方案呢?于是解先生現(xiàn)在開(kāi)始了自己的解救戰(zhàn)術(shù)。

當(dāng)記者問(wèn)到，現(xiàn)在是天天下午都在看盤么?解先生說(shuō)，只是今天下午要做賣單，所以得盯著股票而已，今天是賣掉了20％。當(dāng)問(wèn)及為什么這么決定的時(shí)候，他和記者分享了一個(gè)道理，大盤漲了10％的時(shí)候，你的股票中有漲的就要減倉(cāng)10％或者更多，這樣才能保證你的現(xiàn)有收益率。雖然記者也不明了這種策略的正確與否，但

是可以看出，解先生現(xiàn)在是非常用心在自己的投資上。

解先生還津津樂(lè)道自己的投資收獲，現(xiàn)在使用的操盤軟件發(fā)覺(jué)非常好用，以前都沒(méi)有好好看過(guò)，真是白交2千元，年的會(huì)員費(fèi)了?，F(xiàn)在看著大的建倉(cāng)單自己可以能跟上單了，就在這一月的行情中，自己也小有收獲。

解先生正打算等美元存款在去年7月份到期后開(kāi)始做外匯保證金，現(xiàn)在正尋找合適的平臺(tái)，想找到合規(guī)的交易平臺(tái)還真不是那么容易，他給記者介紹了FX多種外匯操作平臺(tái)，也列舉了種種的不合規(guī)，最為明顯的就是錢雖是在其公司的賬戶中，但是在國(guó)外的機(jī)構(gòu)還是沒(méi)有自己的戶頭，一旦發(fā)生問(wèn)題，錢的安全性就是最大的問(wèn)題。要在哪個(gè)平臺(tái)上交易外匯，解先生還在尋找中。

在和解先生交流中，他不時(shí)地說(shuō)到，資產(chǎn)配置理論是非常有用的。在自己參與的理財(cái)論壇和多種經(jīng)濟(jì)課程的學(xué)習(xí)中，他總是聽(tīng)到“如何賺錢的方法”，人要賺到錢，有100％的回報(bào)率，其中10％要靠自己的投資功力，5％是靠發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)的運(yùn)氣，但是85％是要靠資產(chǎn)配置?，F(xiàn)在他自己也在嘗試，主要是通過(guò)學(xué)習(xí)提高投資的功力。

對(duì)于解先生目前也很迷惑的問(wèn)題是，將來(lái)自己的資產(chǎn)組合該如何配置，現(xiàn)在已套的投資該如何解決，為了不降低將來(lái)的生活水準(zhǔn)，核心資產(chǎn)該是如何配置才更合理。這些問(wèn)題似乎都不是可以通過(guò)理論可以得到解決，但是解先生總是不斷地去學(xué)習(xí)這些新的投資方法，他說(shuō)，我現(xiàn)在非常熱衷于投資，發(fā)現(xiàn)其中的樂(lè)趣，也特別想哪天不上班了天天可以看盤，收盤后和投資的朋友一起喝喝茶和聊聊投資。也許這是解先生的未來(lái)的生活夢(mèng)想吧。

記者由解先生的投資經(jīng)歷想到的問(wèn)題是，投資到底是什么?投資該是讓人的生活更精彩，通過(guò)投資賺到更多的錢，但是投資的過(guò)程中要像解先生那樣充滿熱情和激情，才會(huì)使人覺(jué)得投資生活更有意思，如果你是厭倦看盤、分析市場(chǎng)，看著股價(jià)跌宕起伏總是心理緊張，那么你可能就不適合股市，該去尋找新的投資點(diǎn)。

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第4篇：房產(chǎn)繼承解決方案范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 樓盤銷售 建議

隨著科技的進(jìn)步和人們生活水平的提高，計(jì)算機(jī)技術(shù)和通訊技術(shù)被越來(lái)越多的應(yīng)用到了建筑業(yè)當(dāng)中，智能建筑業(yè)進(jìn)入到了高速發(fā)展期。與此同時(shí)，業(yè)主對(duì)樓盤只能化的要求越來(lái)越高，對(duì)物業(yè)管理也提出了新的要求。物業(yè)管理是樓盤銷售的重要組成部分，是房地產(chǎn)項(xiàng)目的繼承和延續(xù)，若其能夠跟上智能化建筑的步伐，加快自身的智能化、規(guī)范化建設(shè)，將會(huì)從很大程度上促進(jìn)樓盤的銷售。

一、業(yè)主新要求及物業(yè)管理在樓盤銷售中起到的重要作用

物業(yè)管理在業(yè)主選購(gòu)樓盤時(shí)變得越來(lái)越重要。傳統(tǒng)小區(qū)的物業(yè)管理在處理如用戶資料、基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)、社區(qū)服務(wù)提供方面只進(jìn)行碎片化、機(jī)械化的管理，沒(méi)有形成一個(gè)有機(jī)的統(tǒng)一體，這種模式在智能化建筑流行的今天已完全無(wú)法適應(yīng)當(dāng)前的需要。業(yè)主在挑選房產(chǎn)時(shí)往往會(huì)更加重視物業(yè)在整個(gè)社區(qū)中起到的作用，并且會(huì)關(guān)注物業(yè)管理是否能夠適應(yīng)當(dāng)前智能化、系統(tǒng)化的小區(qū)建設(shè)。

自從1988年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)才正式進(jìn)入了市場(chǎng)化運(yùn)作階段，并開(kāi)始從營(yíng)銷萌芽階段過(guò)度到了推銷階段，物業(yè)管理也開(kāi)始對(duì)樓盤的銷售產(chǎn)生影響。早起的推銷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商僅僅是在報(bào)紙雜志等媒體上刊登自己的房屋的銷售、價(jià)格等信息，手段較為單一，沒(méi)有充分利用物業(yè)管理進(jìn)行營(yíng)銷。之后，房地產(chǎn)推銷的方式開(kāi)始增多，房交會(huì)、網(wǎng)絡(luò)宣傳、樣板間、戶外廣告和電臺(tái)廣告等多角度的營(yíng)銷開(kāi)始出現(xiàn)，人們開(kāi)始注意到物業(yè)管理這一概念，并且有房地產(chǎn)公司開(kāi)始利用先進(jìn)的物業(yè)管理進(jìn)行“炒作”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了讓自己的樓盤脫穎而出，往往利用一些“噱頭”來(lái)吸引大眾的眼球，如“歐陸風(fēng)情”、“中產(chǎn)階級(jí)”等概念就是利用了西式的物業(yè)管理模式進(jìn)行樓盤的宣傳，這在當(dāng)時(shí)產(chǎn)生了不小的反響。

從2003年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷逐漸過(guò)渡到了整體全面營(yíng)銷階段，主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商將更多的關(guān)注放到了物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期階段的重要作用，并將這種作用放大進(jìn)行宣傳。在這個(gè)階段的發(fā)展過(guò)程中，消費(fèi)者越來(lái)越成為交易雙方中較為強(qiáng)勢(shì)的一方，他們對(duì)生活水平的要求有了前所未有的提升，同時(shí)，由于樓盤較多，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，更多的房地產(chǎn)商將自己的目光放在了前期利用物業(yè)管理進(jìn)行營(yíng)銷上。更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)始之前就借助物業(yè)管理公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，了解消費(fèi)者的需求，對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行定位，而取代之前在整個(gè)項(xiàng)目完工后才進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷的方式。物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主更加了解，他們往往可以直接從業(yè)主處獲得一些重要信息，以輔助房地產(chǎn)營(yíng)銷，為房地產(chǎn)公司提供更多合理、有用的營(yíng)銷策略。物業(yè)管理公司在自己經(jīng)營(yíng)過(guò)程中要時(shí)刻關(guān)注業(yè)主的需求變化，并對(duì)其進(jìn)行分析，將一些重要信息反饋給與自己合作的房地產(chǎn)企業(yè)，以確保自己可以在房地產(chǎn)營(yíng)銷項(xiàng)目中發(fā)揮更大的作用。

二、物業(yè)管理促進(jìn)樓盤銷售的策略

結(jié)合業(yè)主對(duì)當(dāng)前樓盤的新需求以及物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷產(chǎn)生的重要作用，筆者研究以下四個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略，下面做簡(jiǎn)要說(shuō)明。

1、采用全過(guò)程營(yíng)銷

所謂全過(guò)程營(yíng)銷，就是借助物業(yè)管理公司在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)階段結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，開(kāi)發(fā)商要借助房地產(chǎn)物業(yè)管理公司做好市場(chǎng)調(diào)研工作，由于物業(yè)管理公司可以直接面對(duì)業(yè)主，更加直觀的了解消費(fèi)者的具體需求，為樓盤的營(yíng)銷提出更多合理建議，并將調(diào)研結(jié)果應(yīng)用于設(shè)計(jì)當(dāng)中。在整個(gè)工程當(dāng)中，物業(yè)管理公司要結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況對(duì)樓盤進(jìn)行宣傳，注重樓盤的品牌效應(yīng)，擴(kuò)大品牌知名度，始終以客戶為導(dǎo)向進(jìn)行營(yíng)銷宣傳。當(dāng)然，不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有著自己的特點(diǎn)，物業(yè)管理公司應(yīng)該充分了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體自身特點(diǎn)進(jìn)行宣傳營(yíng)銷。另外，在全過(guò)程營(yíng)銷中，往往會(huì)有一些專業(yè)性較強(qiáng)的問(wèn)題出現(xiàn)，這時(shí)不妨求助相關(guān)專家來(lái)解決這些問(wèn)題，以期或者最專業(yè)的解決方案。

2、營(yíng)銷主體的專業(yè)化分工細(xì)化

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)銷主體多為開(kāi)發(fā)商，其往往要完成前期市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、銷售推廣等等眾多的工作任務(wù)。但由于一個(gè)企業(yè)人才量有限，所精通的領(lǐng)域各不相同，無(wú)法對(duì)上述的全部項(xiàng)目都面面俱到。因此，現(xiàn)在逐漸進(jìn)入到了專業(yè)化分工細(xì)化階段，開(kāi)發(fā)商將整個(gè)項(xiàng)目細(xì)化，這是物業(yè)管理公司的強(qiáng)項(xiàng)，它往往可以提供非常專業(yè)的服務(wù)，有時(shí)會(huì)將某個(gè)細(xì)化項(xiàng)目外包給與自己長(zhǎng)期合作的專業(yè)公司完成，這樣可以節(jié)省房地產(chǎn)公司更多的精力去進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)。

3、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷

隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的來(lái)臨，我國(guó)的物業(yè)管理也越來(lái)越走向信息化。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷將樓盤信息通過(guò)報(bào)紙、電視、電臺(tái)等傳統(tǒng)媒體向消費(fèi)者傳播，是一種直線的單向傳遞。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，誕生了一種新型的房地產(chǎn)公司借助物業(yè)管理進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式，即房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)合樓盤的特點(diǎn)，通過(guò)物業(yè)管理公司利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)通過(guò)對(duì)采購(gòu)平臺(tái)、廣告平臺(tái)、銷售平臺(tái)、信息平臺(tái)、交流平臺(tái)以及管理平臺(tái)的架設(shè)，分別與供應(yīng)商、目標(biāo)消費(fèi)群、業(yè)主等群體發(fā)生相互的信息交流，其信息流向是雙向的。與傳統(tǒng)營(yíng)銷相比，它強(qiáng)調(diào)互動(dòng)式的信息交流。消費(fèi)者可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)主動(dòng)查詢分散在各處的、感興趣的房地產(chǎn)的價(jià)格、地理位置、品牌，目前甚至可以通過(guò)三維立體虛擬樓盤，查看房產(chǎn)小區(qū)內(nèi)部環(huán)境和套型內(nèi)部的戶型布局。消費(fèi)者還可通過(guò)互動(dòng)式系統(tǒng)咨詢項(xiàng)目和產(chǎn)品信息，實(shí)現(xiàn)雙向溝通和交流，大大提高了營(yíng)銷過(guò)程中的消費(fèi)者的地位。

4、強(qiáng)化品牌戰(zhàn)略

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，價(jià)格以及概念已經(jīng)不再是房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵影響因素，品牌競(jìng)爭(zhēng)逐漸占據(jù)關(guān)鍵地位。物業(yè)管理公司就是品牌戰(zhàn)略的重要組成部分。物業(yè)管理公司應(yīng)密切關(guān)注自己品牌的培養(yǎng)和發(fā)展，在消費(fèi)者當(dāng)中樹(shù)立良好的品牌形象，并進(jìn)一步去強(qiáng)化這種形象和地位，輸出品牌的核心價(jià)值。另外，物業(yè)管理公司應(yīng)協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)做好分品牌戰(zhàn)略，在整個(gè)品牌戰(zhàn)略的指引下，讓分品牌充分發(fā)揮自己的作用，吸引風(fēng)多的消費(fèi)者購(gòu)買自己的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

以上是筆者根據(jù)自己的研究進(jìn)行的簡(jiǎn)短論述，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷著高速的發(fā)展階段，更多的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略出現(xiàn)在大眾眼前，其應(yīng)更加關(guān)注物業(yè)管理在營(yíng)銷中起到的重要作用。希望這些營(yíng)銷方式可以更好的為消費(fèi)者服務(wù)，讓消費(fèi)者更好的了解樓盤信息，購(gòu)買到自己滿意的房產(chǎn)。如果某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商僅僅將營(yíng)銷作為誤導(dǎo)消費(fèi)者的手段，那么房地產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)銷就會(huì)失去它的意義。

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第5篇：房產(chǎn)繼承解決方案范文

我們之所以在今日提出這個(gè)問(wèn)題，一是因?yàn)閯e人都還沒(méi)有來(lái)得及賺到一分錢的情況下，你就從別人的口袋里先賺到“一筆錢”，我們講這是不人性的！你說(shuō)你的特許經(jīng)營(yíng)能夠給別人帶來(lái)財(cái)富，如果你的“話”是當(dāng)真的，那你就應(yīng)該是在別人已經(jīng)先賺到錢的前提下，你才應(yīng)該去賺他（她）的錢；二是這種“別人沒(méi)有賺到錢，你就從別人口袋里先賺到錢”的，建立在20世紀(jì)以制造業(yè)大規(guī)模生產(chǎn)為英雄的工業(yè)化背景時(shí)代的，以產(chǎn)品或者企業(yè)為“中心”的這樣一個(gè)基礎(chǔ)上的營(yíng)銷觀念，必然會(huì)以“消費(fèi)者/顧客”作為人的最本質(zhì)需求為中心的真正的人性化的營(yíng)銷觀念所取代！《交互式特許經(jīng)營(yíng)》就是在這樣一個(gè)歷史背景條件下而誕生的。

一、傳統(tǒng)特許經(jīng)營(yíng)難于突破的瓶頸

1、無(wú)級(jí)特許難上青天

我們先說(shuō)什么叫“有級(jí)特許”？舉一例子，比如你取得了麥當(dāng)勞在上海的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，你就不可以向張三同志再授于他在上海經(jīng)營(yíng)麥當(dāng)勞的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)；或者你雖然取得了麥當(dāng)勞在上海的獨(dú)家特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，你雖然可以向上海市區(qū)域內(nèi)的李四同志再授于他在上海經(jīng)營(yíng)麥當(dāng)勞的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，但是你卻不可以向上海市區(qū)域外的任何一個(gè)城市和地方的任何一個(gè)人再授于他經(jīng)營(yíng)麥當(dāng)勞的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)；反過(guò)來(lái)，如果可以那么就是“無(wú)級(jí)特許”。

我們知道，特許經(jīng)營(yíng)的終極目的是要在某一個(gè)行業(yè)內(nèi)迅速獲取相對(duì)壟斷的利潤(rùn)，要達(dá)此目的就要解決二大難題：一是店（鋪）要做到在短時(shí)間內(nèi)迅速低成本擴(kuò)張，并且能夠像蜘蛛網(wǎng)一樣遍及每一個(gè)城市、每一個(gè)街道、甚至每一個(gè)住宅小區(qū)；二是要做到能夠讓足夠多的顧客以你的店（鋪）所提供的產(chǎn)品或商品為終身消費(fèi)對(duì)象。

怎樣解決第一個(gè)難題？有二種方式：第一種方式是收取極低的或者不收取特許授權(quán)費(fèi)和特許權(quán)維持使用費(fèi)且有高品牌（如麥當(dāng)勞）而“有級(jí)特許”；第二種方式是不收取特許授權(quán)費(fèi)和特許權(quán)維持使用費(fèi)而“無(wú)級(jí)特許”，至于解決第二個(gè)難題我們?cè)谙旅嫣接?。第一種方式在傳統(tǒng)特許經(jīng)營(yíng)的思維觀念下，比如麥當(dāng)勞僅僅只收取1~2萬(wàn)元的特許授權(quán)費(fèi)和特許權(quán)維持使用費(fèi)，這種只有象征性意義的特許費(fèi)就把麥當(dāng)勞的品牌和經(jīng)營(yíng)模式賣給任何人，恐怕麥當(dāng)勞是不會(huì)干的！麥當(dāng)勞都不愿意干，那么其它想干的公司和企業(yè)的品牌和經(jīng)營(yíng)模式我想恐怕也不會(huì)值太多的錢，否則，我們今天就應(yīng)該看到有許多特許經(jīng)營(yíng)的公司和企業(yè)早就已經(jīng)把它們的店（鋪）迅速低成本擴(kuò)張到了中國(guó)的每一個(gè)城市、每一個(gè)街道、甚至每一個(gè)住宅小區(qū)了！

海爾、聯(lián)想這樣的中國(guó)知名企業(yè)今天它們的專賣店都沒(méi)有做到，試想一下，其它特許經(jīng)營(yíng)的公司和企業(yè)呢？這說(shuō)明有高品牌的特許經(jīng)營(yíng)公司和企業(yè)（如麥當(dāng)勞）和有高品牌的（可能進(jìn)行特許經(jīng)營(yíng)的）公司和企業(yè)（如海爾、聯(lián)想）收取極低的或者不收取特許授權(quán)費(fèi)和特許權(quán)維持使用費(fèi)而按“有級(jí)特許”的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)把它們的店（鋪）迅速低成本擴(kuò)張到了中國(guó)的每一個(gè)城市、每一個(gè)街道、甚至每一個(gè)住宅小區(qū)了是行不通的，或者說(shuō)幾乎是難于辦到的！因?yàn)榻裉鞌[在我們面前的事實(shí)就足以證明這一點(diǎn)。

道理在哪里？我們分析一個(gè)復(fù)雜的事件一定要用簡(jiǎn)單的“理論”，我們面對(duì)一個(gè)復(fù)雜的事件如果試圖用復(fù)雜的“理論”去解釋，成功的可能性幾乎是為零的。其實(shí)這是一個(gè)很簡(jiǎn)單的道理：無(wú)論是麥當(dāng)勞也好，海爾、聯(lián)想也好，任何一個(gè)想加盟者對(duì)她們來(lái)講，開(kāi)一個(gè)麥當(dāng)勞特許加盟店，或者開(kāi)一個(gè)海爾、聯(lián)想的加盟連鎖專賣店，這個(gè)“店”從本質(zhì)上講，同不加盟（麥當(dāng)勞或者海爾、聯(lián)想）而自己開(kāi)一個(gè)餐館，自己開(kāi)一個(gè)電腦專賣店，開(kāi)一個(gè)家用電器專賣店，靠吸引顧客進(jìn)餐館就餐獲得單一的銷售利潤(rùn)和把電腦、家用電器（比如冰箱）賣出去獲得單一的銷售利潤(rùn)并沒(méi)有什么區(qū)別！

誰(shuí)敢說(shuō)在這個(gè)世界上，只要是著名的、高品牌的（特許經(jīng)營(yíng)）公司和企業(yè)，你只要加盟它們，你一定就會(huì)300%地賺錢呢？不會(huì)！那就說(shuō)明不一定，不一定就說(shuō)明它們雖然很著名也有高品牌，但是，很著名和高品牌是不可以保證你一定就會(huì)300%地賺錢的，換一句話說(shuō)，很著名和高品牌是不足于抗拒你經(jīng)營(yíng)的一切風(fēng)險(xiǎn)的。你要抗拒你經(jīng)營(yíng)的一切風(fēng)險(xiǎn)，麥當(dāng)勞或者海爾、聯(lián)想就必須要“把你經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)降低到最小，同時(shí)又把你獲取利潤(rùn)的各種機(jī)會(huì)增加到最大”！但是，這一點(diǎn)它們做不到，它們只能做到，比如麥當(dāng)勞只能給你“一個(gè)品牌和一個(gè)傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式”，海爾、聯(lián)想只能給你“一個(gè)品牌和一個(gè)產(chǎn)品”，僅此而已?？墒悄銓⒁鎸?duì)的風(fēng)險(xiǎn)卻有：

在一般情況下，你要成功經(jīng)營(yíng)一個(gè)生意，你就需要克服以下障礙：

1）、足夠的創(chuàng)業(yè)資本；

2）、足夠的生意經(jīng)驗(yàn)；

3）、足夠的管理才能；

4）、良好的人際關(guān)系；

5）、一定的知識(shí)結(jié)構(gòu)；

6）、積極的成功心態(tài)；

7）、優(yōu)秀的推銷技能；

8）、卓越的品質(zhì)產(chǎn)品；

9）、一個(gè)優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)。

這九個(gè)環(huán)節(jié)就相當(dāng)于一只木桶上的九塊木板，木桶里水的高度不是取決于最長(zhǎng)的那一塊木板而是取決于最短的那一塊木板，這就是“木桶短塊理論”。木桶里的水就相當(dāng)于你的財(cái)富，舉個(gè)例子，你財(cái)富的多少可能不是由于你有“足夠的創(chuàng)業(yè)資本”這個(gè)“最長(zhǎng)的木板”決定的，而恰恰可能是由于你沒(méi)有“足夠的管理才能”這個(gè)“最短的木板”決定的；其二，人對(duì)成功有一種本能的恐懼，這種本能的恐懼來(lái)自于人性的弱點(diǎn)---懶惰，就是因?yàn)槿诵缘倪@種懶惰，所以，無(wú)論是男人或者女人總是想以最小的代價(jià)而獲取最大的回報(bào)！

特許經(jīng)營(yíng)這種經(jīng)營(yíng)模式只要你有一定的創(chuàng)業(yè)資本（還不要充足）這塊木板，其余的8塊木板別人就暫替你“搞掂”！你那有不喜洋洋之理？但是凡事都是利弊各半，別人替你“搞掂”其余的8塊木板，你付出的代價(jià)就是先給別人一筆錢，然后每年再給別人一筆錢，這就是交換。那么，是不是你加盟一家特許經(jīng)營(yíng)公司采用特許經(jīng)營(yíng)方式以后，你就會(huì)高枕無(wú)憂而不存在任何經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)了呢？非也！你還要面對(duì)以下風(fēng)險(xiǎn)∶

（1）、交納“特許授權(quán)費(fèi)”和每年的“特許權(quán)維持費(fèi)”；

（2）、特許經(jīng)營(yíng)模式是否科學(xué)、正確；

（3）、激勵(lì)機(jī)制是否人性；

（4）、教育和培訓(xùn)（自己和他人）如何跟進(jìn)；

（5）、商品種類是否齊全、質(zhì)量是否卓越；

（6）、商品配送、調(diào)換解決方案；

（7）、顧客如何忠誠(chéng)進(jìn)店購(gòu)物；

（8）、售后服務(wù)解決方案；

（9）、其它問(wèn)題∶如店鋪選址、商圈劃定、電腦系統(tǒng)建設(shè)等。

我們相信，如果一家特許經(jīng)營(yíng)公司不能夠很好地替你解決這9大難題，不用講即便是你加盟了這家特許經(jīng)營(yíng)公司，你的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)仍然是很大！所以，別的我們不說(shuō)，麥當(dāng)勞或者海爾、聯(lián)想光是收你一大筆“特許授權(quán)費(fèi)”和每年的“特許權(quán)維持費(fèi)”就夠你“苦”老大一陣子！這怎么能夠說(shuō)是“把你經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)降低到最小”呢？而且你也才有“一種單一的銷售利潤(rùn)（‘返利’從本質(zhì)上講它還是屬于銷售利潤(rùn)的范疇）”，這又怎么能夠說(shuō)是“把你獲取利潤(rùn)的各種機(jī)會(huì)增加到最大”呢？麥當(dāng)勞或者海爾、聯(lián)想都難于做到“把你經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)降低到最小，同時(shí)又把你獲取利潤(rùn)的各種機(jī)會(huì)增加到最大”！如果是別的所謂特許經(jīng)營(yíng)企業(yè)和其它（可能進(jìn)行特許經(jīng)營(yíng)的）企業(yè)，你相信它們?cè)趥鹘y(tǒng)思維模式下能夠做得比麥當(dāng)勞或者海爾、聯(lián)想更好嗎？

綜合上述，我們可以得出一個(gè)結(jié)論：第一種方式在特許經(jīng)營(yíng)的傳統(tǒng)思維模式下，你的店（鋪）要做到在短時(shí)間內(nèi)迅速低成本擴(kuò)張，并且能夠像蜘蛛網(wǎng)一樣遍及每一個(gè)城市、每一個(gè)街道、甚至每一個(gè)住宅小區(qū)幾乎是難于做到的。那么，第一種方式難于做到，我們就可以考慮第二種方式。

第二種方式是特許經(jīng)營(yíng)誕生一個(gè)世紀(jì)以來(lái)，不曾有過(guò)和發(fā)生過(guò)的事情，不用講如果今日和今后第二種方式要發(fā)生，它必然是要有對(duì)傳統(tǒng)特許經(jīng)營(yíng)營(yíng)銷觀念的創(chuàng)新和重大突破！因?yàn)樵趥鹘y(tǒng)特許經(jīng)營(yíng)的思維觀念下，不收取一分錢的特許授權(quán)費(fèi)和特許權(quán)維持使用費(fèi)，而且特許經(jīng)營(yíng)公司和企業(yè)還要賺到錢，尤其在今天微利的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，幾乎是很難的！

2、被授權(quán)方必須要向特許授權(quán)方交納一定的費(fèi)用或者購(gòu)買其產(chǎn)品

文章一開(kāi)始，我們就提出來(lái)一個(gè)思考問(wèn)題：21世紀(jì)的特許經(jīng)營(yíng)究竟會(huì)是一個(gè)什么樣子？如果我們不收取一分錢的“特許授權(quán)費(fèi)”和“特許權(quán)維持使用費(fèi)”，那么，傳統(tǒng)特許經(jīng)營(yíng)還能否運(yùn)行下去呢？從理論上講答案應(yīng)該是可行的，可今天的問(wèn)題在于我們不知道如何才能夠構(gòu)架出這個(gè)全新的特許經(jīng)營(yíng)模式？從人性的角度講，不收取一分錢的“特許授權(quán)費(fèi)”和“特許權(quán)維持使用費(fèi)”是最人性的，這一點(diǎn)上面我們已經(jīng)講過(guò)，就因?yàn)樗亲钊诵缘?，所以它的生命力也將是最?qiáng)大的！但是，在傳統(tǒng)特許經(jīng)營(yíng)的這種以產(chǎn)品或者企業(yè)為“中心”的營(yíng)銷觀念下，是難于接受特許經(jīng)營(yíng)不收取一分錢的“特許授權(quán)費(fèi)”和“特許權(quán)維持使用費(fèi)”這個(gè)現(xiàn)實(shí)的。由于觀念上的難于突破而造成了特許經(jīng)營(yíng)模式上的難于突破，所以，要突破就必須打破傳統(tǒng)特許經(jīng)營(yíng)的思維模式。

3、被授權(quán)方缺乏自我復(fù)制和更新的能力

被授權(quán)方在被授予特許經(jīng)營(yíng)權(quán)后，他就期望著盡快賺大錢，這是一個(gè)人的正常心理，也就是因?yàn)樘卦S經(jīng)營(yíng)給人們灌輸?shù)倪@種心理（潛意識(shí)），造成了人們對(duì)特許經(jīng)營(yíng)企業(yè)一種不正常的心態(tài)！總以為我只要加盟一家特許經(jīng)營(yíng)企業(yè)后，所有的風(fēng)險(xiǎn)別人都替我承擔(dān)或者解決了，從而又造成了被授權(quán)方對(duì)特許授權(quán)方（特許經(jīng)營(yíng)企業(yè)）的嚴(yán)重依賴性，這種依賴性使得被授權(quán)方始終處于一種“等待”的心理希望，從而缺乏自我復(fù)制和“主動(dòng)”更新的能力！又由于被授權(quán)方不可以再向其它人授予特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，她更沒(méi)有“主動(dòng)”更新的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，這又加鋸了這種心理“等待”，所以，在傳統(tǒng)特許經(jīng)營(yíng)的思維模式下，想讓被授權(quán)方“主動(dòng)”自我復(fù)制和更新以獲得更大的發(fā)展，從而帶動(dòng)特許授權(quán)方（特許經(jīng)營(yíng)企業(yè)）的發(fā)展是難于突破的。

1、什么是交互式特許經(jīng)營(yíng)？

1)、定義

特許授權(quán)方把它的商品、商標(biāo)等和交互式合作營(yíng)銷（ICM）商業(yè)模式授權(quán)給同意按照合同條件來(lái)運(yùn)作的，而被授權(quán)方不需要向特許授權(quán)方支付首期特許授權(quán)費(fèi)和今后繳納持續(xù)特許權(quán)使用費(fèi)的法人或者自然人，雙方按照彼此的約定共同建立“三網(wǎng)合一”的交互式營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)體系，以達(dá)雙方共贏的集產(chǎn)品物流、零售和消費(fèi)者為一體的經(jīng)營(yíng)模式。

2）、交互式特許經(jīng)營(yíng)與傳統(tǒng)特許經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)區(qū)別

見(jiàn)下表：

2、交互式特許經(jīng)營(yíng)如何增加加盟者獲利的各種機(jī)會(huì)

上面我們講過(guò)，特許經(jīng)營(yíng)要解決二大難題，其中一個(gè)是要使你的店（鋪）在短時(shí)間內(nèi)迅速低成本擴(kuò)張，并且（至少在理論上）能夠像蜘蛛網(wǎng)一樣遍及每一個(gè)城市、每一個(gè)街道、甚至每一個(gè)住宅小區(qū)，但是，我們通過(guò)分析得出一個(gè)結(jié)論：在特許經(jīng)營(yíng)的傳統(tǒng)思維模式下，你的店（鋪）要做到在短時(shí)間內(nèi)迅速低成本擴(kuò)張，并且能夠像蜘蛛網(wǎng)一樣遍及每一個(gè)城市、每一個(gè)街道、甚至每一個(gè)住宅小區(qū)幾乎是難于做到的，其原因就在于：傳統(tǒng)特許經(jīng)營(yíng)在舊有的營(yíng)銷觀念下很難“把你經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)降低到最小，同時(shí)又把你獲取利潤(rùn)的各種機(jī)會(huì)增加到最大”！

要做到這一點(diǎn)就必然要有對(duì)傳統(tǒng)特許經(jīng)營(yíng)的營(yíng)銷觀念進(jìn)行徹底的創(chuàng)新和重大突破！交互式特許經(jīng)營(yíng)就是在這樣的一種歷史背景下獲得突破的，這里由于篇幅所限，關(guān)于交互式特許經(jīng)營(yíng)如何從營(yíng)銷觀念的突破，而實(shí)現(xiàn)整個(gè)交互式特許經(jīng)營(yíng)模式架構(gòu)的詳細(xì)實(shí)施步驟，有的已涉及我們的商業(yè)機(jī)密，我們只有省去，這一點(diǎn)還望讀者見(jiàn)諒！不過(guò)我們覺(jué)得智者自會(huì)明察秋毫，其實(shí)文章中我們?cè)缫寻呀换ナ教卦S經(jīng)營(yíng)的“靈魂”講出來(lái)了，剩下的我們相信智者自會(huì)感悟。

下面我們就來(lái)談一下，交互式特許經(jīng)營(yíng)是如何把加盟者獲取各種利潤(rùn)的機(jī)會(huì)增加到最大的，它的方法是：把過(guò)去加盟者加盟傳統(tǒng)特許經(jīng)營(yíng)而只能獲得一種“單一銷售利潤(rùn)”的收入機(jī)會(huì)，擴(kuò)大到總共可獲得“7種利潤(rùn)”的收入機(jī)會(huì)，見(jiàn)下。

1）、商品零售收入

你加盟一家傳統(tǒng)特許經(jīng)營(yíng)公司或企業(yè)，它給你（統(tǒng)一）提供商品，商品銷售的價(jià)格是統(tǒng)一的，你是不能隨便改變的，比如你加盟一家銷售個(gè)人用品（如化妝品）的傳統(tǒng)特許經(jīng)營(yíng)公司，賣個(gè)人化妝品，一瓶洗發(fā)水的價(jià)格是23.5元，你就不能夠擅自作主把它賣到26.5元，所以，你的銷售利潤(rùn)一般是不變的。你想獲得更多的銷售利潤(rùn)只有二個(gè)辦法：一是拼命擴(kuò)大銷量；二是拼命壓底商品進(jìn)價(jià)。

一般來(lái)講，特許經(jīng)營(yíng)公司或企業(yè)給你提供的商品價(jià)格是不變的，所以你的商品進(jìn)價(jià)也很難壓得太底，那就剩下一個(gè)只有拼命擴(kuò)大銷量的辦法，但是這又出現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題：更多的商品銷量必然意味著更多的顧客！但更大的問(wèn)題在于：傳統(tǒng)特許經(jīng)營(yíng)公司或企業(yè)是“永遠(yuǎn)”不會(huì)替你解決足夠多的顧客去你的店（鋪）買你的商品的，所以，從本質(zhì)上講，你又回到了自己投資自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的孤獨(dú)的傳統(tǒng)零售店（鋪），也就是說(shuō)，你的加盟店（鋪）如果沒(méi)有足夠多的顧客走進(jìn)來(lái)買你足夠多的商品，你同樣會(huì)面臨“破產(chǎn)”的危險(xiǎn)！一個(gè)最主要的原因：就是你獲取利潤(rùn)的機(jī)會(huì)過(guò)于單一！而交互式特許經(jīng)營(yíng)就不是這樣，它除了商品零售利潤(rùn)外，還有其它獲取利潤(rùn)收入的機(jī)會(huì)。

2）、教授和培訓(xùn)其它交互式特許加盟商收入

這是你的第二項(xiàng)收入（詳細(xì)的計(jì)算方法可見(jiàn)《交互式合作營(yíng)銷（ICM）傭金激勵(lì)機(jī)制》一文）。為什么你可以獲得這個(gè)收入？是因?yàn)榻换ナ教卦S經(jīng)營(yíng)把發(fā)展加盟商的特許權(quán)委托給了你，由你去親自推薦和發(fā)展加盟商；你親自推薦和發(fā)展的加盟商（它的特許權(quán)由公司授予）它也可以再去推薦和發(fā)展其它加盟商，其它加盟商（它的特許權(quán)也由公司授予）也同樣可以再去推薦和發(fā)展其它加盟商……這就叫“無(wú)級(jí)特許”。傳統(tǒng)特許經(jīng)營(yíng)是不可以這樣做的，這其中最根本的愿因是它不知道這樣“無(wú)級(jí)特許”后，它們相互之間的利益不知道怎么樣分割才算是人性科學(xué)合理！而交互式特許經(jīng)營(yíng)之所以能夠做到“無(wú)級(jí)特許”就是因?yàn)樗诵钥茖W(xué)合理地巧妙解決了這個(gè)難題。

那么，這樣“無(wú)級(jí)特許”后你的收入怎樣體現(xiàn)呢？這里我們不舉例來(lái)詳細(xì)給你計(jì)算，其計(jì)算方法在《交互式合作營(yíng)銷（ICM）傭金激勵(lì)機(jī)制》一文中會(huì)有說(shuō)明，我們只是在這里告訴你：通過(guò)公司授予你的特許權(quán)，無(wú)論是你親自推薦和發(fā)展的加盟商或者是你間接推薦和發(fā)展的加盟商，它們統(tǒng)統(tǒng)的銷售（總）額是與你的收入有密切關(guān)系的，也就是講，它們的銷售（總）額是計(jì)算你第二項(xiàng)收入的依據(jù)。這里我們給你一個(gè)大概的參考數(shù)目：假設(shè)你親自推薦和間接推薦的加盟商在一定時(shí)間內(nèi)（比如一個(gè)季度）的銷售（總）額為300萬(wàn)，那么你的第二項(xiàng)收入大約為3萬(wàn)（注意：這只是一個(gè)假設(shè)數(shù)）。

3）、教授和培訓(xùn)其它業(yè)務(wù)推廣代表收入

這是你的第三項(xiàng)收入（詳細(xì)計(jì)算方法可見(jiàn)《交互式合作營(yíng)銷（ICM）傭金激勵(lì)機(jī)制》一文），這里我們也只作一個(gè)簡(jiǎn)單的說(shuō)明。

本文第1頁(yè)我們講過(guò)：特許經(jīng)營(yíng)的終極目的是要在某一個(gè)行業(yè)內(nèi)迅速獲取相對(duì)壟斷的利潤(rùn)，要達(dá)此目的就要解決二大難題。第二大難題是要做到能夠讓足夠多的顧客以你的店（鋪）所提供的產(chǎn)品或商品為終身消費(fèi)對(duì)象；在剛才我們也講過(guò)，傳統(tǒng)特許經(jīng)營(yíng)公司或企業(yè)是“永遠(yuǎn)”不會(huì)替你解決足夠多的顧客去你的店（鋪）買你的商品的，所以，即使是你加盟一家特許經(jīng)營(yíng)公司，也開(kāi)了店（鋪），可沒(méi)有足夠多的顧客進(jìn)你的店（鋪）購(gòu)物，你仍然居有巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)！

交互式特許經(jīng)營(yíng)的偉大和可敬之處就在于它成功地解決了讓一個(gè)顧客走進(jìn)你的店鋪里心甘情愿地掏腰包購(gòu)物并且是終身購(gòu)物的事情，實(shí)際上這句話的意思是告訴你：經(jīng)營(yíng)交互式特許經(jīng)營(yíng)，你最大的財(cái)富是去建立分布于全國(guó)甚至全球的龐大的“顧客消費(fèi)群體網(wǎng)絡(luò)”！這里有三個(gè)概念：顧客、消費(fèi)和網(wǎng)絡(luò)。“顧客”是指走進(jìn)店鋪購(gòu)物的人；“消費(fèi)”是指人為了維護(hù)生命、健康和精神愉悅而消耗物質(zhì)和財(cái)富；“網(wǎng)絡(luò)”是指顧客與顧客之間要像電腦與電腦之間連接起來(lái)行成一張龐大的網(wǎng)絡(luò)一樣，也行成一張龐大的顧客網(wǎng)絡(luò)！我們知道，電腦是會(huì)消費(fèi)的（比如上網(wǎng)電腦就要“吃錢”），如果你是ISP（互聯(lián)網(wǎng)提供商）那么你就賺錢了。同樣的道理：顧客走進(jìn)店鋪購(gòu)物消費(fèi)，如果這個(gè)“顧客”是你的，那么你也就賺錢了，如果全中國(guó)的顧客都是你的，那么你就要賺大錢了！當(dāng)然這是一個(gè)比喻，我們是想用這個(gè)比喻來(lái)告訴你：屬于你的顧客越多，顧客網(wǎng)絡(luò)越大，那么你的第三項(xiàng)收入也就越多，當(dāng)然你的財(cái)富也就越多！

你經(jīng)營(yíng)交互式特許經(jīng)營(yíng)的最終目的就是你要建立起一個(gè)永遠(yuǎn)屬于你的“顧客消費(fèi)群體網(wǎng)絡(luò)”！至于說(shuō)這個(gè)“顧客消費(fèi)群體網(wǎng)絡(luò)”能夠給你帶來(lái)多少第三項(xiàng)收入，這里我們也不舉例來(lái)詳細(xì)計(jì)算，其計(jì)算方法在《交互式合作營(yíng)銷（ICM）傭金激勵(lì)機(jī)制》一文中會(huì)有說(shuō)明，我們這里只是給你一個(gè)大概的參考數(shù)目：假設(shè)你親自推薦和間接推薦的“顧客消費(fèi)群體網(wǎng)絡(luò)”在一個(gè)月內(nèi)的凈消費(fèi)“總”額為10萬(wàn)的話，那么，你的第三項(xiàng)收入大約為3000~10000元/月（即一年3.6萬(wàn)~12萬(wàn)）。

請(qǐng)你注意：

一個(gè)顧客消費(fèi)群體一旦形成一定的規(guī)模，他就會(huì)相對(duì)穩(wěn)定，相對(duì)穩(wěn)定這就意味著其消費(fèi)也相對(duì)穩(wěn)定，消費(fèi)相對(duì)穩(wěn)定就意味著你第三項(xiàng)收入（比如3000~10000元/月）也相對(duì)穩(wěn)定！如果這個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的“顧客消費(fèi)群體網(wǎng)絡(luò)”的消費(fèi)行為永遠(yuǎn)不會(huì)停止，那么你口袋里的貨幣也就永遠(yuǎn)不會(huì)停止增長(zhǎng)！如果這個(gè)“顧客消費(fèi)群體網(wǎng)絡(luò)”無(wú)限膨脹長(zhǎng)，那么你口袋里的貨幣就會(huì)像在資本市場(chǎng)里財(cái)富被無(wú)限放大一樣而無(wú)限不封頂?shù)卦鲩L(zhǎng)！所以，你光第三項(xiàng)的年收入過(guò)百萬(wàn)也不是不可能的。這是你經(jīng)營(yíng)交互式特許經(jīng)營(yíng)最具魅力、也最吸引人的地方。

以上第二項(xiàng)和第三項(xiàng)收入它最重要的是特性是它的不在職性和世襲性，也叫做不在職收入和世襲收入，下面將會(huì)講到。

4）、個(gè)人知識(shí)產(chǎn)權(quán)，如書籍、錄音帶、DVD光盤等的銷售收入

這是你的第四項(xiàng)收入，交互式特許經(jīng)營(yíng)每年需要對(duì)加盟商、業(yè)務(wù)推廣代表和普通顧客進(jìn)行上百萬(wàn)人次的培訓(xùn)，這是任何一個(gè)人都可以平等展示自己風(fēng)采的舞臺(tái)，從某種角度講，也是一個(gè)生意。比如，你可以把你經(jīng)營(yíng)交互式特許經(jīng)營(yíng)成功的經(jīng)驗(yàn)灌制成錄音帶委托特定機(jī)構(gòu)來(lái)賣給其它的加盟商、業(yè)務(wù)推廣代表，如果能夠賣出去10萬(wàn)盒，一盒10元，那么就是100萬(wàn)，我個(gè)人認(rèn)為你至少可以賺10萬(wàn)！這難道不是你又一個(gè)獲取收入的機(jī)會(huì)嗎？傳統(tǒng)特許經(jīng)營(yíng)可給不了你這個(gè)機(jī)會(huì)。

5）、演講費(fèi)收入

這是你的第五項(xiàng)收入，你還可以通過(guò)演講來(lái)把你經(jīng)營(yíng)交互式特許經(jīng)營(yíng)的成功經(jīng)驗(yàn)分享給大家，這種分享是你知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)、信息等等腦力勞動(dòng)的付出，所以你理應(yīng)獲得回報(bào)，這難道不是你又一個(gè)獲取收入的機(jī)會(huì)嗎？傳統(tǒng)特許經(jīng)營(yíng)可也給不了你這個(gè)機(jī)會(huì)。

6）、公司股票/股權(quán)收入

這是你的第六項(xiàng)收入，如果你是公司的高級(jí)顧員，你可以獲得公司的股權(quán)收入；如果你是公司的加盟商和業(yè)務(wù)推廣代表你還可以以更優(yōu)惠的價(jià)格購(gòu)買公司的股票，購(gòu)買股票是一種投資獲利方式。雖然購(gòu)買股票會(huì)有很大的風(fēng)險(xiǎn)，但是，你去購(gòu)買一家發(fā)展前景不看好的公司的股票和購(gòu)買經(jīng)營(yíng)交互式特許經(jīng)營(yíng)的具有巨大發(fā)展前景公司的股票，你認(rèn)為誰(shuí)的風(fēng)險(xiǎn)更大呢？

7）、附加收入

這是你的第七項(xiàng)收入，我們?cè)凇督换ナ胶献鳡I(yíng)銷（ICM）普及常識(shí)讀本》中可知：交互式合作營(yíng)銷（ICM）是一個(gè)很寬泛意義上的營(yíng)銷模式和盈利系統(tǒng)，它不僅僅局限在商品分銷零售領(lǐng)域，它還可以向其它領(lǐng)域或行業(yè)延伸。我們舉一個(gè)例子來(lái)說(shuō)明這個(gè)收入你是怎樣獲得的。

比如，你可以通過(guò)公司授予你的特許權(quán)推薦某城市的優(yōu)秀連瑣餐館（不連瑣也可以）來(lái)跟公司合作，合作的目的實(shí)際上就等于把這一家連瑣餐館也變成為一個(gè)“零售終端”，我們可以把這個(gè)零售終端叫做“交互式餐館”。這樣一來(lái)，你推薦和間接推薦的顧客到“交互式餐館”就餐時(shí)，她們的消費(fèi)額就相當(dāng)于你店鋪里賣出去的商品所產(chǎn)生的銷售額一樣，如果有你推薦和間接推薦的足夠多的顧客到“交互式餐館”就餐，那么就相當(dāng)于你店鋪里賣出去足夠多的商品，足夠多的商品也就意味著你得到了足夠多利潤(rùn)。

這難道不是你又一個(gè)獲利的機(jī)會(huì)嗎？我們完全有理由可以這樣講，傳統(tǒng)特許經(jīng)營(yíng)是給不了你這個(gè)機(jī)會(huì)的！再比如，“交互式加油站”、“交互式酒店”、“交互式保險(xiǎn)”……你一百個(gè)放心，你推薦和間接推薦的這些顧客也回像去你的商店一樣，心甘情愿地掏腰包而且終身去消費(fèi)，為什么的原因我們已經(jīng)在相關(guān)的文章里做了大量的論述，我們?cè)谶@里就不再重復(fù)了。

你把以上交互式特許經(jīng)營(yíng)的7項(xiàng)收入加起來(lái)，我們雖不敢保證你100%成功，但是，我們可以100%地保證說(shuō)：只要你兢兢業(yè)業(yè)努力去做了，你失敗的風(fēng)險(xiǎn)是非常小的！“傳統(tǒng)特許經(jīng)營(yíng)”和“交互式特許經(jīng)營(yíng)”究竟誰(shuí)優(yōu)誰(shuí)劣？誰(shuí)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)更??？誰(shuí)的獲利機(jī)會(huì)更多？誰(shuí)的發(fā)展空間更大？誰(shuí)的生命力更強(qiáng)？誰(shuí)更具有競(jìng)爭(zhēng)力？誰(shuí)更道德？誰(shuí)更人性？誰(shuí)的未來(lái)更輝煌？我們永遠(yuǎn)不會(huì)說(shuō)我們有多么偉大、有多么了不起！我們只是永遠(yuǎn)認(rèn)為：“群眾的眼睛是雪亮的”，我們把真理講出來(lái)，放在你的面前，你去判斷、分析、討論和明察。

交互式特許經(jīng)營(yíng)通過(guò)把加盟者“過(guò)去”只能獲得一種單一銷售利潤(rùn)的收入機(jī)會(huì)擴(kuò)大到“現(xiàn)在”總共可獲得7種收入機(jī)會(huì)的方式，實(shí)現(xiàn)了把加盟者獲取各種利潤(rùn)的機(jī)會(huì)增加到最大的承諾，從而大大降低了加盟者經(jīng)營(yíng)交互式特許經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)！那么，交互式特許經(jīng)營(yíng)又是怎樣把“加盟者經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)降低到最小”的呢？

3、交互式特許經(jīng)營(yíng)如何降低加盟者經(jīng)營(yíng)的各種風(fēng)險(xiǎn)

1）、什么叫不在職收入？

上面我們說(shuō)過(guò)，以上第二項(xiàng)和第三項(xiàng)收入它最重要的是特性是它的不在職性和世襲性，也叫做不在職收入和世襲收入。我們先談一談在職收人。所謂在職收人就是有勞動(dòng)才有收入，一但勞動(dòng)停止，收入也就隨之停止，工薪族的收入一般就屬于這種收入。“不在職收入”是不勞動(dòng)還有收入，但它不是不勞而獲，“不勞而獲”是指從來(lái)不付出、不勞動(dòng)而靠剝削他人獲得的收入；而“不在職收入”雖然它也不勞動(dòng)，但它的收入不是剝削他人獲得的收入，而是指一個(gè)人在他能勞動(dòng)的時(shí)候，為他人、為企業(yè)、為社會(huì)、為國(guó)家付出勞動(dòng)，這個(gè)勞動(dòng)可能是有形的，如生產(chǎn)工人的勞動(dòng)；也可能是“無(wú)形”的，如教師、作家的勞動(dòng)，在他干不動(dòng)或者退休或者干脆想休息了以后，還有收入。

社會(huì)上常見(jiàn)的“不在職收入”有，比如銀行利息、退休金、保險(xiǎn)賠償金、版權(quán)收入、知識(shí)產(chǎn)權(quán)收入、養(yǎng)老金、醫(yī)療保險(xiǎn)等等。人們之所以拼命工作就是期望有一天能有較穩(wěn)定的、持續(xù)的、有保障的不在職收入。交互式特許經(jīng)營(yíng)（ICMF）所獲得的收入就是不在職收入，“不在職收入”是人們最希望獲取的一種收入，因?yàn)樗芙o人們帶來(lái)希望、安全和保障。在傳統(tǒng)商業(yè)模式中，幾乎找不到一種能讓普通老百姓都能夠獲得“不在職收入”的商業(yè)模式！所以，交互式特許經(jīng)營(yíng)（ICMF）商業(yè)模式無(wú)疑在這一點(diǎn)上比傳統(tǒng)特許經(jīng)營(yíng)更具有獨(dú)到的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這一獨(dú)到的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)就大大降低了加盟者的生存和保障風(fēng)險(xiǎn)。

2）、什么叫世襲收入？

世襲就是代代相承，就是說(shuō)特許經(jīng)營(yíng)公司發(fā)給你的“不在職收入”，當(dāng)有一天你去逝后，特許經(jīng)營(yíng)公司可以把“不在職收入”按照你指定的繼承人按法律程序像遺產(chǎn)一樣來(lái)繼承！就好像你留下一幢房產(chǎn)，這幢房產(chǎn)是你生前的合法所得，你去逝后，你當(dāng)然有權(quán)利來(lái)處置它一樣，因?yàn)?，這個(gè)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)是你生前同特許經(jīng)營(yíng)公司一起努力的合法所得！在你去逝后，你當(dāng)然可以像處置房產(chǎn)一樣來(lái)處置它，比如，拍賣、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與和繼承等，不僅如此，如果你不想拍賣、轉(zhuǎn)讓和贈(zèng)與，那么，你就可以一代一代繼承下去，這就叫世襲收入。

在傳統(tǒng)商業(yè)模式中，一般是只要你離開(kāi)公司，尤其是你死亡了，不管你生前對(duì)公司有多么巨大的貢獻(xiàn)，只要是你不存在了，你對(duì)公司創(chuàng)造的價(jià)值那怕還在產(chǎn)生巨大的效益，永遠(yuǎn)就跟你及你的后代一點(diǎn)關(guān)系都沒(méi)有了，我們講這是不人性的！！就相當(dāng)于公司剝削了你創(chuàng)造的勞動(dòng)成果！而交互式特許經(jīng)營(yíng)（ICMF）這種21世紀(jì)的新型商業(yè)模式，它的可敬之處就在于它“始終”承認(rèn)你所創(chuàng)造價(jià)值的“延續(xù)性”！就跟版權(quán)和專利權(quán)一樣。

3）、特許授權(quán)費(fèi)和特許權(quán)維持使用費(fèi)

這“二個(gè)費(fèi)”公司是一分錢都不收取的！傳統(tǒng)特許經(jīng)營(yíng)就是靠特許授權(quán)費(fèi)和特許權(quán)維持使用費(fèi)來(lái)生存的，所以它當(dāng)然要收取這“二個(gè)費(fèi)”；而交互式特許經(jīng)營(yíng)不是靠特許授權(quán)費(fèi)和特許權(quán)維持使用費(fèi)來(lái)生存，它是靠建立“三網(wǎng)合一”的交互式人店合一分銷網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)來(lái)生存的，所以它當(dāng)然不必要收取這“二個(gè)費(fèi)”，這“二個(gè)費(fèi)”往往都是很大的數(shù)目！因而不收取它，這就大大降低了加盟者的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

4）、科學(xué)、正確的特許經(jīng)營(yíng)模式

關(guān)于這一點(diǎn)，我們?cè)凇?1世紀(jì)企業(yè)建設(shè)超級(jí)分銷通道要突破的二大難關(guān)》、《華潤(rùn)5年做500億這樣完成……》、《一場(chǎng)悄悄來(lái)臨的營(yíng)銷觀念革命》、《再談?lì)櫩统蔀榻?jīng)營(yíng)者的營(yíng)銷觀念革命（上、下）》、《傳統(tǒng)特許經(jīng)營(yíng)面臨世紀(jì)挑戰(zhàn)》等文章中均有論述，這里我們就不在過(guò)多重復(fù)。這里我們用一句話對(duì)交互式特許經(jīng)營(yíng)模式的科學(xué)性和正確性來(lái)給它作一個(gè)總體概括：人性、公平、道德、系統(tǒng)化、網(wǎng)絡(luò)化、低風(fēng)險(xiǎn)、高收益！

5）、人性化的激勵(lì)機(jī)制

詳情可見(jiàn)《交互式合作營(yíng)銷（ICM）傭金激勵(lì)機(jī)制》一文，這里我們也用一句話來(lái)給它作一個(gè)總體概括：你任何一點(diǎn)的付出都要給你回報(bào)，并且能夠讓你通過(guò)自己的努力可以獲得無(wú)限不封頂收入的，多勞多得而且是“不在職收入”和“世襲收入”的人性化的收入分配制度。

6）、教育和培訓(xùn)如何跟進(jìn)

在某種意義上說(shuō)，經(jīng)營(yíng)特許經(jīng)營(yíng)的成功就是教育和培訓(xùn)的成功，誰(shuí)敢說(shuō)世界快餐連鎖巨頭麥當(dāng)勞的成功跟它的教育和培訓(xùn)沒(méi)有最大的直接關(guān)系呢？同樣的道理，為了保證加盟商經(jīng)營(yíng)交互式特許經(jīng)營(yíng)的成功，公司會(huì)自建有或者委托專門的教育和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)加盟商進(jìn)行長(zhǎng)期的、不間斷的、一對(duì)一的、科學(xué)的教育和培訓(xùn)，以促使加盟商盡快地熟悉交互式特許經(jīng)營(yíng)的理念、方法和技巧，最終把你的生意做成功。

7）、種類齊全、質(zhì)量卓越的商品

交互式特許經(jīng)營(yíng)的終級(jí)目標(biāo)是建立全國(guó)最大的分銷體系和最大的零售終端網(wǎng)絡(luò)店鋪，并且去掉了中間環(huán)節(jié)而直面終端，所以，一方面在交互式特許經(jīng)營(yíng)分銷體系和零售終端店鋪里假貨失去了它存在的理由；另一方面公司只向加盟商提供全國(guó)和全球品量卓越的、上萬(wàn)種商品，從而給予加盟商充足的選擇機(jī)會(huì)。

8）、人性的商品配送、調(diào)換解決方案

在傳統(tǒng)特許經(jīng)營(yíng)的模式下，如果你店鋪里的商品由于某種特殊的原因沒(méi)有完全賣出去，你得自個(gè)兒兜著！而在交互式特許經(jīng)營(yíng)的模式下，你店鋪里由于某種特殊的原因沒(méi)有完全賣出去的商品，公司有專門的“調(diào)換貨制度”和專門的部門來(lái)負(fù)責(zé)把某處賣不出去的商品在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)換，以降低加盟商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

9）、顧客進(jìn)店忠誠(chéng)購(gòu)物

前面我們講到過(guò)，交互式特許經(jīng)營(yíng)的偉大和可敬之處就在于它成功地解決了讓一個(gè)顧客走進(jìn)你的店鋪里心甘情愿地掏腰包購(gòu)物并且是終身購(gòu)物的事情，實(shí)際上它就是解決了顧客進(jìn)店忠誠(chéng)購(gòu)物的問(wèn)題。我們知道，要讓一個(gè)顧客走進(jìn)你的店鋪是一件再簡(jiǎn)單不過(guò)的事情，而要讓一個(gè)顧客在你的店鋪里心甘情愿地掏腰包購(gòu)物卻是一件不簡(jiǎn)單的事情！傳統(tǒng)特許經(jīng)營(yíng)之所以做不到讓一個(gè)顧客在你的店鋪里心甘情愿地掏腰包購(gòu)物，是因?yàn)樗臓I(yíng)銷觀念是以“企業(yè)”或者說(shuō)是以“產(chǎn)品”為中心的。

過(guò)去的100年我們就不去說(shuō)它了，而未來(lái)的100年我們則完全可以這么說(shuō)：如果有誰(shuí)成功地解決了讓一個(gè)顧客在你的店鋪里心甘情愿地掏腰包購(gòu)物的事情，不用講這家公司一定是全世界特許經(jīng)營(yíng)最有影響力的公司之一！那么，你加盟這樣的特許經(jīng)營(yíng)公司，也不用說(shuō)你的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也是所有特許經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)中最小的。

交互式特許經(jīng)營(yíng)之所以叫“交互式”，就是因?yàn)樗岩粋€(gè)普通的顧客轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)經(jīng)營(yíng)全國(guó)連鎖零售終端網(wǎng)絡(luò)店鋪的老板！從而把顧客走進(jìn)你的店鋪里掏腰包購(gòu)物的“純買賣”關(guān)系變成了經(jīng)營(yíng)自己生意的“投資”關(guān)系，也就是講，這個(gè)時(shí)候她不是買你的商品而是在做她自己的生意！世界上任何一個(gè)人，只要她是人，她永遠(yuǎn)不會(huì)關(guān)心別人的利益，她永遠(yuǎn)只會(huì)關(guān)心自己的口袋！這是人的本性，所以，這個(gè)顧客只會(huì)走進(jìn)你的店鋪（別忘了，你的店鋪是她的“口袋”）并且心甘情愿地掏腰包購(gòu)物而不會(huì)走進(jìn)你旁邊、你對(duì)面、你附近的任何一家你的競(jìng)爭(zhēng)店鋪購(gòu)物，這就是交互式特許經(jīng)營(yíng)的過(guò)人魅力之處。解決了顧客走進(jìn)你的店鋪并且讓她心甘情愿地掏腰包購(gòu)物的最關(guān)鍵的問(wèn)題，你還擔(dān)心什么呢？其實(shí)你最需要的就是你的眼見(jiàn)、氣魄、超人的膽識(shí)和過(guò)人的智慧！

10）、售后服務(wù)解決方案

交互式特許經(jīng)營(yíng)（公司）建立具有中國(guó)特色的“無(wú)因退貨保證”和“賠償基金制度”，即消費(fèi)者由于在你的店鋪購(gòu)買商品后，在規(guī)定的使用期限內(nèi)，其人身因使用商品而受到傷害而給予消費(fèi)者先行賠付的一種制度。試想一下，如果你是一名消費(fèi)者，你在這種店鋪里購(gòu)買商品你放心嗎？

到這里我們來(lái)做一個(gè)總結(jié)：通過(guò)以上措施我們可以看到，交互式特許經(jīng)營(yíng)成功地實(shí)現(xiàn)了：“把加盟者經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)降低到最小，同時(shí)又把加盟者獲取利潤(rùn)的各種機(jī)會(huì)增加到最大”的承諾，因而，加盟者就很愿意跟公司合作，也很愿意跟你合作。

第6篇：房產(chǎn)繼承解決方案范文

關(guān)鍵詞：房屋所有權(quán)；侵權(quán)；賠償原則；計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

中圖分類號(hào)：DF41 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.09.83 文章編號(hào)：1672-3309（2013）09-190-02

隨著我國(guó)住房制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房屋成為我國(guó)居民家庭財(cái)產(chǎn)的主要構(gòu)成部分，對(duì)于絕大多數(shù)家庭和個(gè)人而言，當(dāng)其房屋所有權(quán)受到了侵害，返還財(cái)產(chǎn)的訴求未能實(shí)現(xiàn)，又未能得到充分的賠償，其損失對(duì)于當(dāng)事人而言往往不可承受。因此，探討房屋所有權(quán)侵權(quán)賠償?shù)馁r償原則和計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題在理論與實(shí)踐中十分必要。房屋所有權(quán)侵權(quán)行為分為部分侵權(quán)與完全侵權(quán)兩種，房屋所有權(quán)部分侵權(quán)指侵權(quán)人對(duì)于房屋所有權(quán)人占有、使用、收益、處分中的任何一項(xiàng)或多項(xiàng)權(quán)利的侵害；房屋所有權(quán)完全侵權(quán)是指侵權(quán)人對(duì)于房屋所有權(quán)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的侵害，這種侵害涉及對(duì)房屋的占有、使用、收益、處分的全部權(quán)利。本文僅就房屋所有權(quán)完全侵權(quán)的賠償原則和計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題進(jìn)行討論。

一、房屋所有權(quán)侵權(quán)方式與法律規(guī)定

房屋所有權(quán)侵權(quán)案例在房地產(chǎn)交易活動(dòng)中大量發(fā)生，常見(jiàn)的有以下類型：一是無(wú)權(quán)處分房產(chǎn)的行為人處分他人房產(chǎn)，如房屋的受委托管理人對(duì)房屋進(jìn)行出售。二是部分享有房屋所有權(quán)的共有人，在其他共有人不知情的情況下處分房屋。例如登記在夫妻一方名下的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記人在配偶不知情的情況下擅自處分的行為。三是盜取他人證照或偽造證照處分他人房屋的行為。

在房屋所有權(quán)受到侵害時(shí)，被侵權(quán)人往往通過(guò)提起民事、撤銷民事行為的方式追求返還財(cái)產(chǎn)，但是返還財(cái)產(chǎn)的訴求受到了《物權(quán)法》106條設(shè)定的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的制約，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)的受讓人出于善意取得、給付合理價(jià)格并經(jīng)過(guò)登記的，受讓人便取得了不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。在這種情況下，被侵權(quán)人只能通過(guò)侵權(quán)賠償?shù)姆绞竭M(jìn)行救濟(jì)。

房屋所有權(quán)侵權(quán)行為涉及民事法律規(guī)范中物權(quán)保護(hù)和侵權(quán)責(zé)任的問(wèn)題。

《物權(quán)法》第三章設(shè)立了專門保護(hù)物權(quán)的方式，即物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，包括返還原物請(qǐng)求權(quán)、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)四種方式，強(qiáng)化了對(duì)物權(quán)的保護(hù)。除此之外，物權(quán)人在權(quán)利遭受損害時(shí)也可以請(qǐng)求損害賠償。[1]涉及侵權(quán)賠償?shù)木唧w條款為《物權(quán)法》第37條：“侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請(qǐng)求損害賠償，也可以請(qǐng)求承擔(dān)其他民事責(zé)任。”

《侵權(quán)責(zé)任法》也將所有權(quán)的侵權(quán)賠償納入其調(diào)整范圍，《侵權(quán)責(zé)任法》第二條規(guī)定：“侵害民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)依照本法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。本法所稱民事權(quán)益，包括生命權(quán)、健康權(quán)、姓名權(quán)、名譽(yù)權(quán)、榮譽(yù)權(quán)、肖像權(quán)、隱私權(quán)、婚姻自、監(jiān)護(hù)權(quán)、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、著作權(quán)、專利權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、發(fā)現(xiàn)權(quán)、股權(quán)、繼承權(quán)等人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益。”但是《侵權(quán)責(zé)任法》更像一部“人身?yè)p害賠償法”，其所重點(diǎn)關(guān)注的是人身?yè)p害賠償問(wèn)題，因此直接涉及財(cái)產(chǎn)損失賠償?shù)囊?guī)定較少，僅僅有第19條和第20條的規(guī)定。[2]

關(guān)于房屋所有權(quán)侵權(quán)賠償?shù)膯?wèn)題，雖然《物權(quán)法》與《侵權(quán)責(zé)任法》都有涉及，但是條目較少，規(guī)定較為原則。最高人民法院也沒(méi)有頒布過(guò)任何涉及財(cái)產(chǎn)性賠償?shù)乃痉ń忉?，可?jiàn)財(cái)產(chǎn)損失的賠償一直沒(méi)有成為立法和司法解釋的一個(gè)重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。[3]下面，筆者將從房屋所有權(quán)侵權(quán)賠償?shù)脑瓌t和計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)方面進(jìn)行探討。

二、房屋所有權(quán)侵權(quán)賠償?shù)脑瓌t

當(dāng)事人的房屋所有權(quán)遭受侵害時(shí)，會(huì)產(chǎn)生直接財(cái)產(chǎn)損失和間接財(cái)產(chǎn)損失。

直接財(cái)產(chǎn)損失包含房屋的自身價(jià)值和附有價(jià)值。房屋的自身價(jià)值是房屋的自有價(jià)值，主要表現(xiàn)為房屋的市場(chǎng)售價(jià)；房屋的附有價(jià)值是指附屬在房屋的添附物和資金，主要表現(xiàn)為房屋的裝修價(jià)值、購(gòu)買房屋繳納的稅款和繳存的公共維修基金等。當(dāng)事人的房屋所有權(quán)遭到侵害時(shí)，不僅房屋的自身價(jià)值遭受損失，而且附有價(jià)值也隨之受到損失。因此，房屋所有權(quán)的直接財(cái)產(chǎn)損失應(yīng)適用完全賠償原則，即賠償被侵權(quán)人的實(shí)際損失，包含房屋的自身價(jià)值和附有價(jià)值。

間接財(cái)產(chǎn)損失包括當(dāng)事人在取得該房屋前所產(chǎn)生的的購(gòu)買和登記成本以及因房屋所有權(quán)受到侵害而產(chǎn)生的支出增加和收益減少。購(gòu)買和登記成本主要表現(xiàn)為交通費(fèi)用、誤工費(fèi)用、登記費(fèi)用、委托費(fèi)用等。因房屋所有權(quán)受到侵害而產(chǎn)生的支出增加和收益減少包括：所有權(quán)受侵害的房屋是被侵害人居住房屋的，其權(quán)利受損后購(gòu)買房屋前的租房成本；房屋出租收益的損失；不動(dòng)產(chǎn)用于經(jīng)營(yíng)用途因被侵權(quán)而產(chǎn)生的停產(chǎn)停業(yè)損失等。

房屋所有權(quán)的間接財(cái)產(chǎn)損失應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件具體情況對(duì)間接財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)行具體區(qū)分，分別適用完全賠償原則和適當(dāng)賠償原則。對(duì)于客觀上已經(jīng)發(fā)生的被侵權(quán)人能夠證明的間接財(cái)產(chǎn)損失，應(yīng)適用完全賠償原則，法院應(yīng)予以全部支持。對(duì)于客觀上已經(jīng)發(fā)生或?qū)?lái)必然發(fā)生，但又無(wú)法確定或者在審判時(shí)無(wú)法預(yù)測(cè)的間接財(cái)產(chǎn)損失，則需要根據(jù)法律的基本價(jià)值和具體案情統(tǒng)籌考慮適當(dāng)賠償?shù)臄?shù)額。采用此原則是基于間接財(cái)產(chǎn)損失的客觀性和必然性，但準(zhǔn)確數(shù)額往往難以確定和預(yù)測(cè)的考慮。例如被侵權(quán)人喪失居住房屋時(shí)，其權(quán)利受損后購(gòu)買房屋前的租房成本也會(huì)在具體情形中差異較大，這主要表現(xiàn)在被侵害人購(gòu)買存量房屋與購(gòu)買新建房屋，購(gòu)買現(xiàn)房與購(gòu)買期房從購(gòu)買到入住的時(shí)間間隔存在較大差別，而這種差別在案件判決時(shí)不能夠進(jìn)行預(yù)測(cè)，只能在一定期限幅度內(nèi)予以適當(dāng)賠償。

適當(dāng)賠償原則作為完全賠償原則的補(bǔ)充，二者的聯(lián)系與區(qū)別僅限于在賠償原則的區(qū)分。在實(shí)踐中確定具體數(shù)額的層面， 不能在二者之間建立某種機(jī)械的數(shù)量范圍關(guān)系，例如：不能機(jī)械地認(rèn)為適當(dāng)賠償原則下的賠償數(shù)額必然少于完全賠償原則下的賠償數(shù)額。

三、房屋所有權(quán)侵權(quán)賠償?shù)挠?jì)算標(biāo)準(zhǔn)

《侵權(quán)責(zé)任法》第19條規(guī)定：侵害他人財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)損失按照損失發(fā)生時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格或其他方式計(jì)算。筆者認(rèn)為：房屋所有權(quán)侵權(quán)賠償不應(yīng)機(jī)械地按照損失發(fā)生時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，理由如下：

1.房屋的市場(chǎng)價(jià)格在損失發(fā)生時(shí)和實(shí)際賠償時(shí)會(huì)產(chǎn)生價(jià)格變動(dòng)，其價(jià)格變動(dòng)從近20年的房地產(chǎn)市場(chǎng)形式來(lái)看以升值為主導(dǎo)趨勢(shì)，有時(shí)短期內(nèi)還出現(xiàn)了價(jià)格激增。如果不考慮此因素而以損失發(fā)生時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算必然會(huì)導(dǎo)致被侵權(quán)人實(shí)際財(cái)產(chǎn)額的減損貶值。例如一套房屋在損失發(fā)生時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格是200萬(wàn)，但經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)的訴訟期限后，損失發(fā)生時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格卻買不到同區(qū)位同面積的房屋了。

2.位于優(yōu)勢(shì)區(qū)位的房屋，例如：位于核心商務(wù)區(qū)的房屋、列入重點(diǎn)學(xué)校招生學(xué)區(qū)的房屋、毗鄰風(fēng)景名勝區(qū)的房屋等，其市場(chǎng)交易往往處于有價(jià)無(wú)市的行情，即便發(fā)生過(guò)市場(chǎng)交易也是個(gè)案，其交易價(jià)格不能完全代表市場(chǎng)價(jià)格。此類情況的房屋市場(chǎng)價(jià)格難以采集確定。

3.含有特別價(jià)值的房屋，例如：帶有歷史文物屬性的老宅，列入文化和自然保護(hù)區(qū)內(nèi)的房屋，此類房屋的價(jià)值無(wú)法用市場(chǎng)價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)去衡量。

因此，房屋所有權(quán)的侵權(quán)損害賠償不適于按照損失發(fā)生時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，而應(yīng)考慮其他方式。對(duì)于能夠采集市場(chǎng)價(jià)格的不動(dòng)產(chǎn)，賠償數(shù)額應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)考慮合理的資產(chǎn)增值或減值，這種計(jì)算方法最合理地保護(hù)了被侵權(quán)人的財(cái)產(chǎn)額，同時(shí)也能讓侵權(quán)人承擔(dān)惡意拖延訴訟時(shí)間的不利后果。

對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格難以采集和含有特別價(jià)值的房屋，應(yīng)根據(jù)涉案房屋的情況和具體案情進(jìn)行衡平價(jià)值觀的綜合判斷。綜合判斷應(yīng)考慮以下因素：（1）房屋所在的位置和環(huán)境；（2）房屋有無(wú)可以參照比附的市場(chǎng)價(jià)格；（3）房屋的特別價(jià)值，如文物價(jià)值、情感價(jià)值；（4）損失該房屋對(duì)當(dāng)事人生活方式的影響；（5）損失該房屋對(duì)當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)收益的影響；（6）損失該房屋而產(chǎn)生的其他損失，如因損失該房屋而產(chǎn)生的違約賠償。例如：甲擁有位于某歷史文化古城區(qū)的百年祖宅，平時(shí)以游客對(duì)該老宅的付費(fèi)參觀和在老宅內(nèi)出售旅游商品為生，那么當(dāng)甲的房屋所有權(quán)遭到侵害后，其喪失的不僅僅是房屋所有權(quán)，而且喪失了原來(lái)固有的收入來(lái)源和對(duì)于祖業(yè)的情感寄托，此類房屋所有權(quán)侵權(quán)案件在計(jì)算賠償時(shí)應(yīng)綜合考慮以上因素進(jìn)行判斷。

結(jié)語(yǔ)

鑒于房屋在我國(guó)人民財(cái)產(chǎn)構(gòu)成中日益重要和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)生活中交易活躍的現(xiàn)實(shí)，本文以物權(quán)保護(hù)和侵權(quán)賠償?shù)囊暯菍?duì)房屋所有權(quán)侵權(quán)賠償原則和計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了探討。在社會(huì)生活和司法實(shí)踐中，房屋所有權(quán)的物權(quán)保護(hù)和司法救濟(jì)仍然以返還財(cái)產(chǎn)、恢復(fù)原所有權(quán)為主要法律救濟(jì)途徑；當(dāng)返還財(cái)產(chǎn)、恢復(fù)原所有權(quán)的訴求無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，訴諸于侵權(quán)賠償就成為法律救濟(jì)的補(bǔ)充解決方案。本文所述的房屋所有權(quán)侵權(quán)賠償原則和計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)盡最大可能的對(duì)于被侵權(quán)人的權(quán)利保護(hù)以支持，以期在以后的立法活動(dòng)中將此部分內(nèi)容不斷充實(shí)和完善。

參考文獻(xiàn)：

第7篇：房產(chǎn)繼承解決方案范文

續(xù)寫西長(zhǎng)安街上的經(jīng)典傳奇

延續(xù)千百年京西歷史神韻與貴胄之源，西長(zhǎng)安街承載皇家園林的權(quán)貴氣質(zhì)和大院的紅色榮耀，成為“東富西貴”的真實(shí)寫照。隨著2008年奧運(yùn)盛事的完美閉幕，擁有五棵松體育館等奧運(yùn)場(chǎng)館的西長(zhǎng)安街沿線，不僅成為北京與世界對(duì)話的窗口，更成為擁有國(guó)際化、高品位的宜居之地。

“在北京新城市規(guī)劃的影響下，西部區(qū)域作為生態(tài)發(fā)展帶，不僅為居住在西長(zhǎng)安街沿線的業(yè)主提供了宜居的生活空間，還為高檔住宅的開(kāi)發(fā)提供了地理之便，加上西部區(qū)域一直以來(lái)居住人口的素質(zhì)都較高，在‘天時(shí)、地利、人和’的三重優(yōu)勢(shì)下，為京城西部高檔住宅的開(kāi)發(fā)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?！比A高萊斯副總經(jīng)理公衍奎表示。

如今的京西，作為金融街和海淀高科技園區(qū)的后花園，為時(shí)代新實(shí)力人士提供庇蔭。同時(shí)，石景山區(qū)充分利用歷史遺存的自然、人文景觀發(fā)展旅游事業(yè)，十分重視現(xiàn)代游樂(lè)與服務(wù)設(shè)施的開(kāi)發(fā)建設(shè)，先后建立了融高科技游樂(lè)器械、現(xiàn)代化園林于一體的石景山游樂(lè)園和北京國(guó)際雕塑公園等眾多游樂(lè)服務(wù)及交通設(shè)施，形成了完善的旅游服務(wù)體系。

目前，區(qū)域周邊的城市主干道有長(zhǎng)安街、玉泉路、西四環(huán)、京石高速、蓮花池西路，快速抵達(dá)的便捷交通優(yōu)勢(shì)則成為石景山目前最大的城市配套優(yōu)勢(shì)：緊鄰四環(huán)主干道，快速抵達(dá)中關(guān)村：永定路實(shí)現(xiàn)了該區(qū)域到西長(zhǎng)安街2.6公里距離的全線貫通，暢通無(wú)阻的蓮石路使得該區(qū)域同西客站、金融街實(shí)現(xiàn)一線通，南下京石高速走廣安門大街可直達(dá)宣武門。

除了繼承西長(zhǎng)安街的地界優(yōu)勢(shì)和地鐵公交多種形式的便捷交通，以及休閑娛樂(lè)和石景山體育館等奧運(yùn)比賽場(chǎng)館的大力建設(shè)，還有散布在區(qū)域周圍的人文科技院校形成的濃郁的文化氛圍，該區(qū)域越來(lái)越吸引一些具有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)的開(kāi)發(fā)商把目光從熙攘的東邊轉(zhuǎn)移而來(lái)。經(jīng)過(guò)數(shù)年的發(fā)展，這一片區(qū)域已經(jīng)讓注重生活品質(zhì)的京城購(gòu)房者趨之若鶩，同時(shí)也成為北京城市住宅最集中的發(fā)展區(qū)域之一。

在眾多房企爭(zhēng)相進(jìn)駐西長(zhǎng)安街沿線的背景下，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)作為國(guó)內(nèi)知名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，以極具戰(zhàn)略性的眼光發(fā)現(xiàn)了京西房產(chǎn)的居住價(jià)值，在成功打造了京西知名居住區(qū)“遠(yuǎn)洋?山水”之后，2008年再度重磅出擊，為對(duì)于居住品質(zhì)有著美好追求目標(biāo)的都市精英們，全新提供了另一個(gè)完美的宜居品質(zhì)社區(qū)――遠(yuǎn)洋?沁山水。

據(jù)記者了解，遠(yuǎn)洋?沁山水位于城市主干道玉泉路西側(cè)，南臨城市快速路蓮石路，北至魯谷路。該項(xiàng)目毗鄰西長(zhǎng)安街，優(yōu)越的地理位置實(shí)現(xiàn)了立體式的交通網(wǎng)絡(luò)，步行5分鐘可搭乘地鐵1號(hào)線，出行社交隨心所欲。此外，遠(yuǎn)洋?沁山水將規(guī)劃建設(shè)成為集居住、商務(wù)、購(gòu)物、公園休閑、全套教育解決方案為一體的國(guó)際生態(tài)復(fù)合區(qū)，不僅為人們提供了一個(gè)安居樂(lè)業(yè)的完美居所，更續(xù)寫了西長(zhǎng)安街上的經(jīng)典傳奇。

國(guó)際雕塑公園旁的品質(zhì)住宅

一百多年前，恩格斯就警示說(shuō)，不要過(guò)分陶醉于我們對(duì)自然界的勝利。對(duì)于每一次這樣的勝利，自然界都報(bào)復(fù)了我們。近幾年，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在著一些非理性觀念。重新審視人與自然的關(guān)系，協(xié)調(diào)人與自然的關(guān)系，成為當(dāng)今房地產(chǎn)界高度關(guān)注的議題之一。

如今，“公園地產(chǎn)”在國(guó)外已經(jīng)是個(gè)成熟概念，經(jīng)過(guò)近百年的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，“公園地產(chǎn)”在房地產(chǎn)中已經(jīng)是稀缺、高價(jià)值、高品質(zhì)、高端人群、升值潛力的代名詞。追溯公園地產(chǎn)的身影，無(wú)論是倫敦的海德公園、巴黎的凡爾賽花園，還是東京的新宿御苑，無(wú)一例外都是所在城市極具代表性的城市公園。同時(shí)，它們所在的地方又都是商業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)，更是高檔住宅的聚集區(qū)。為了給居住者營(yíng)造最完美的宜居氛圍，遠(yuǎn)洋?沁山水特?fù)裰穱?guó)際雕塑公園旁，讓生活在其中的人們可以隨享162公頃主題園林給生活帶來(lái)的樂(lè)趣，這一切完全就是自然的饋贈(zèng)。

緊鄰遠(yuǎn)洋?沁山水的北京國(guó)際雕塑公園，總規(guī)劃面積162公頃，作為北京十大精品公園之一，在“將綠色的園林生態(tài)型公園與高雅的雕塑藝術(shù)相融合，以自然環(huán)境為本，以人為本”的理念下，經(jīng)過(guò)5年多的開(kāi)發(fā)，已經(jīng)發(fā)展成為北京市最大的雕塑主題公園和國(guó)家級(jí)的雕塑文化藝術(shù)園區(qū)，也將成為未來(lái)遠(yuǎn)洋?沁山水業(yè)主最佳的放松身心所在。在北京國(guó)際雕塑園中，遠(yuǎn)洋?沁山水的業(yè)主們不僅能欣賞到優(yōu)美的園林環(huán)境，更能感受到高層次的雕塑藝術(shù)帶來(lái)的文化沖擊，讓舒適的生活氛圍在這里得到完美的展現(xiàn)。

除了北側(cè)的國(guó)際雕塑公園，遠(yuǎn)洋?沁山水項(xiàng)目的西側(cè)是占地14公頃的城市綠化帶。由超過(guò)10萬(wàn)株，近百種苗木構(gòu)成，成為一個(gè)天然的“綠肺”，凈化著空氣，阻隔著塵埃以及城市噪音。

此外，為了給未來(lái)的居住者提供最完美的居住氛圍，總占地面積約11萬(wàn)平方米，建筑面積約32萬(wàn)平方米的遠(yuǎn)洋?沁山水，整體建筑設(shè)計(jì)為新古典主義風(fēng)格，外立面采用高檔石材和面磚，6～21層板式設(shè)計(jì)，二居戶型多為4梯2戶，三居則為2梯2戶。其內(nèi)部景觀是別具特色的歐洲新古典主義園林組團(tuán)，高低起伏的景觀設(shè)計(jì)，將平坦的地勢(shì)利用微地形優(yōu)化處理，創(chuàng)造出具有豐富景觀層次感的立體式主題園林，將遠(yuǎn)洋?沁山水打造出一個(gè)空間自由生動(dòng)、自然優(yōu)美的高品質(zhì)居住環(huán)境。

根據(jù)國(guó)際先例，以及對(duì)北京房地產(chǎn)走勢(shì)的分析，公園地產(chǎn)將是京城房地產(chǎn)市場(chǎng)上“績(jī)優(yōu)股”中的“強(qiáng)勢(shì)股”。因?yàn)?，公園地產(chǎn)在北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)中屬稀缺品種，有公園的社區(qū)更是少得屈指可數(shù)，而市場(chǎng)需求數(shù)量猛增，由此促進(jìn)了公園地產(chǎn)的發(fā)展前景。同時(shí)，都市土地供應(yīng)日益稀少，將導(dǎo)致公園地產(chǎn)擁有良好的升值空間。此外，伴隨著北京朝國(guó)際大都市方向發(fā)展的步伐加快，人們亦期盼京城的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠?qū)崿F(xiàn)與國(guó)際接軌，因此加大了對(duì)公園地產(chǎn)的需求。由此可見(jiàn)，遠(yuǎn)洋?沁山水擁有無(wú)可限量的市場(chǎng)行情。

完美教育配套　讓孩子贏在起跑線上

在全球化的背景下，教育越來(lái)越成為培養(yǎng)人才最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，著眼于未來(lái)，中國(guó)能夠成為世界經(jīng)濟(jì)文化強(qiáng)國(guó)，最根本的還是需要從孩子的教育開(kāi)始。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)深諳教育的重要性，作為

一個(gè)切實(shí)將社區(qū)文化當(dāng)成頭等大事的開(kāi)發(fā)企業(yè)，一直以來(lái)為社區(qū)的“小業(yè)主”們尋求最優(yōu)質(zhì)的教育平臺(tái)是其始終不曾懈怠的工作。

據(jù)記者了解，遠(yuǎn)洋?沁山水為居住于此的人們，提供了優(yōu)質(zhì)的教育配套資源。作為重要的社區(qū)教育配套之一的幼兒園，將和已投入使用的景山學(xué)校遠(yuǎn)洋分校形成教育鏈的完美對(duì)接。讓業(yè)主完全免除后顧之憂，為孩子創(chuàng)造出一個(gè)智慧而堅(jiān)實(shí)的未來(lái)。

據(jù)悉，新建成的北京景山學(xué)校遠(yuǎn)洋分校位于緊鄰遠(yuǎn)洋?沁山水的遠(yuǎn)洋山水社區(qū)內(nèi)部，總建筑面積約2.4萬(wàn)平方米，除教室外，還有實(shí)驗(yàn)室、計(jì)算機(jī)教室、美術(shù)教室、舞蹈教室等各專項(xiàng)教育配套，滿足孩子們?cè)诔砷L(zhǎng)中的素質(zhì)教育要求。遠(yuǎn)洋分校沿襲景山學(xué)校教育體系，實(shí)行12年制教育，即可以完成小學(xué)6年、中學(xué)6年的一貫制教育。

除了自身配套的良好教育資源外，遠(yuǎn)洋?沁山水周邊還分布著北京市十一學(xué)校、海淀區(qū)五一小學(xué)、北京市七一小學(xué)等知名中小學(xué)，以及中國(guó)科學(xué)院研究生院、中國(guó)科技大學(xué)研究生院、首鋼工學(xué)院、中國(guó)信息大學(xué)、北京鋼鐵學(xué)院分院、北方工業(yè)大學(xué)、中國(guó)社科院研究生院大學(xué)部、國(guó)家檢察官學(xué)院、北京中山學(xué)院等高等院校。區(qū)域內(nèi)優(yōu)良的教育資源和良好的人文底蘊(yùn)，不僅給遠(yuǎn)洋?沁山水的業(yè)主們提供了方便子女入學(xué)的先天優(yōu)勢(shì)，更讓“望子成龍”的家長(zhǎng)們實(shí)現(xiàn)讓孩子贏在起跑線上的美好心愿。遠(yuǎn)洋?沁山水樣板間盛情開(kāi)放

開(kāi)啟長(zhǎng)安街宜居新時(shí)代

自2003年開(kāi)始，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在京西打造的百萬(wàn)平方米大盤――遠(yuǎn)洋山水一直引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)，遠(yuǎn)洋品牌深入人心。

2008年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)京西又一力作橫空出世，“遠(yuǎn)洋?沁山水”以更加優(yōu)越的地理位置，更加稀缺的城市生態(tài)景觀資源及絕版配套，再次續(xù)寫了長(zhǎng)安街宜居新時(shí)代。

10月18日，“長(zhǎng)安生活臻幕開(kāi)啟”遠(yuǎn)洋?沁山水樣板間開(kāi)放典禮隆重舉辦。遠(yuǎn)洋?沁山水樣板間開(kāi)放活動(dòng)，吸引了媒體記者、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)新老客戶500余人，隆重的揭曉儀式、精彩的文藝演出、人性化的樣板間體驗(yàn)、驚喜的互動(dòng)抽獎(jiǎng)，將活動(dòng)一次次推向。

據(jù)記者了解，遠(yuǎn)洋?沁山水總建筑面積約32萬(wàn)平方米，除了14棟6～12層板式高品質(zhì)住宅外，還將打造五星級(jí)酒店、區(qū)域商業(yè)中心及雙語(yǔ)幼兒園等絕版配套。項(xiàng)目距長(zhǎng)安街玉泉路地鐵站僅400米，玉泉路、蓮石路、京石高速、地鐵1號(hào)線等在此交會(huì)，交通極其便利。此外，項(xiàng)目北側(cè)是總占地達(dá)162萬(wàn)平方米、長(zhǎng)安街最大的市政公園――北京國(guó)際雕塑公園，項(xiàng)目西側(cè)是占地14公頃的城市綠化帶，生態(tài)景觀資源得天獨(dú)厚。

第8篇：房產(chǎn)繼承解決方案范文

不過(guò)，真正的私人銀行并非這么簡(jiǎn)單。這項(xiàng)起源于16世紀(jì)的瑞士、為超級(jí)富翁家族服務(wù)的金融業(yè)務(wù)在中國(guó)真正開(kāi)始半年，當(dāng)鋪天蓋地的宣傳終于落為平淡時(shí)，每一位面向本土的私人銀行家都知道，中國(guó)的頂端客戶需要更實(shí)在、更貼身的服務(wù)――這完全與已經(jīng)發(fā)展了幾百年的歐洲不同，也與五年之前發(fā)展起來(lái)的大眾理財(cái)服務(wù)不同。

這條路并非一帆風(fēng)順。

老錢和新錢

西歐仍舊是最成熟的理財(cái)市場(chǎng)之一。與美國(guó)不同，歐洲擁有全球最大一部分“老錢”――與主要遺產(chǎn)繼承和其他更傳統(tǒng)的資產(chǎn)增長(zhǎng)相聯(lián)系，而不是企業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富。在歐洲，很大比例的產(chǎn)業(yè)公司仍然是私有的，特別是在德國(guó)和意大利。

在美國(guó)和加拿大，財(cái)富增長(zhǎng)的重要推動(dòng)因素是眾所周知的，多數(shù)美國(guó)富裕家庭或個(gè)人都是自力更生型，美國(guó)私人銀行的目標(biāo)就是這些“新錢”，它們分別來(lái)自私人商業(yè)經(jīng)營(yíng)、公司職業(yè)以及專業(yè)工作。

更新的錢積聚在以中國(guó)為代表的新興市場(chǎng)，它們最大的特征是高速增長(zhǎng)。

亞洲大蛋糕

毋庸置疑，中國(guó)是亞洲最大的理財(cái)市場(chǎng)，中國(guó)家庭金融財(cái)富總額約為2.5萬(wàn)億美元，實(shí)際上，大中華地區(qū)（包括中國(guó)大陸、香港以及臺(tái)灣市場(chǎng)）目前囊括了亞洲財(cái)富總量的45%左右。

離岸業(yè)務(wù)的天堂

對(duì)“老錢”提供服務(wù)的私人銀行而言，很大一部分是離岸業(yè)務(wù)，這反映了多數(shù)歐洲國(guó)家稅收很高、一些國(guó)家的政治不穩(wěn)定，以及缺乏國(guó)內(nèi)投資機(jī)會(huì)。

哪里有最多的百萬(wàn)富翁？

2006年持有超過(guò)100萬(wàn)美元管理資產(chǎn)額的家庭大約有960萬(wàn)。

世界上幾乎一半的百萬(wàn)資產(chǎn)家庭都集中在北美地區(qū)，歐洲家庭在其中占據(jù)四分之一的比例，亞太約占五分之一。拉美、中東和非洲加起來(lái)僅占6.9%。

你離超級(jí)富豪有多遠(yuǎn)

美林(Merrill Lynch)和凱捷集團(tuán)(Capgemini)在其最近的《全球財(cái)富報(bào)告》(World Wealth Report)中指出，全球10萬(wàn)位超級(jí)富豪（可投資資產(chǎn)超過(guò)3000萬(wàn)美元）的資產(chǎn)去年增長(zhǎng)16.8%，而人數(shù)也增加了逾10%。該研究表明，超級(jí)富豪與普通富裕階層的差距正日益擴(kuò)大。

哪里最賺錢？

雖然2006年對(duì)大多數(shù)財(cái)富管理機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)是一個(gè)豐收之年，但利潤(rùn)率的多寡也是相差巨大。在波士頓咨詢對(duì)全球各地的財(cái)富管理機(jī)構(gòu)的調(diào)查中，亞太和拉美的利潤(rùn)率位居榜首，拉美平均利潤(rùn)率為55.1%、亞太地區(qū)為45.5%，而北美銀行的財(cái)富管理業(yè)務(wù)利潤(rùn)率僅為29.4%。

蛋糕還是陷阱？

BCG大中華區(qū)合伙人兼執(zhí)行董事鄧俊豪發(fā)現(xiàn)，盡管亞太地區(qū)的管理資產(chǎn)額增長(zhǎng)較快，毛利率和凈利率在過(guò)去四年中卻是下降的。全球排行第一的UBS的私人銀行業(yè)務(wù)在中國(guó)的進(jìn)展似乎并不順利，這只是外資私人銀行的代表之一。而本土私人銀行也在致力于跟自身制度作斗爭(zhēng)――銀行上層還在以商業(yè)銀行的模式管理私人銀行。

整個(gè)市場(chǎng)里獲益最多的也許是私人銀行家們，因?yàn)閬喬貐^(qū)的人才供應(yīng)偏少，2004-2006年客戶經(jīng)理薪酬增長(zhǎng)了近一倍。根據(jù)波士頓咨詢的統(tǒng)計(jì)，亞太平均薪酬占每個(gè)客戶經(jīng)理營(yíng)收的比例從2004年的17%增加到2006年的23%；然而在北美，這個(gè)數(shù)字從20.7%增加到了21.3%。一位前中資銀行的客戶經(jīng)理說(shuō)他跳槽到了外資銀行后，年薪馬上翻番。他的那些業(yè)務(wù)能力不錯(cuò)的同事也經(jīng)常接到獵頭的挖角電話。

大家都意識(shí)到服務(wù)一個(gè)真正的頂端客戶對(duì)私人銀行家的依賴程度。通常而言，客戶經(jīng)理加入一家財(cái)富管理機(jī)構(gòu)會(huì)帶過(guò)去他們25%到60%的客戶――這個(gè)比例取決于資產(chǎn)的“黏度”以及客戶到底有多有錢。許多最富有的客戶是長(zhǎng)期客戶，因?yàn)樗麄兏赡芨S他們的客戶經(jīng)理。

這僅僅是具有行業(yè)背景的人員爭(zhēng)奪，對(duì)那些具備銷售復(fù)雜金融產(chǎn)品潛質(zhì)的行業(yè)外人才，財(cái)富管理機(jī)構(gòu)一般需要花大力氣培訓(xùn)。一般來(lái)說(shuō)，財(cái)富管理機(jī)構(gòu)在18-24個(gè)月內(nèi)就會(huì)知道一名新的客戶經(jīng)理能否勝任，但是通常需要花費(fèi)更長(zhǎng)的時(shí)間把一名客戶經(jīng)理請(qǐng)出公司。

利潤(rùn)為王

在筆者的追蹤采訪中，本土私人銀行也會(huì)犯美國(guó)私人銀行業(yè)曾經(jīng)犯過(guò)的錯(cuò)誤：盡管美國(guó)市場(chǎng)富有誘惑，但許多機(jī)構(gòu)很難實(shí)現(xiàn)并保持營(yíng)利性增長(zhǎng)，部分原因是他們無(wú)法使自己產(chǎn)生足夠的差異性。而業(yè)務(wù)模式與客戶群的不匹配導(dǎo)致財(cái)富管理機(jī)構(gòu)用為更有錢的客戶設(shè)計(jì)的高成本模式來(lái)為不那么富有的客戶提供服務(wù)，這影響了利潤(rùn)率。

在零售市場(chǎng)抽離出來(lái)的本土私人銀行部門甚至還習(xí)慣于以前的經(jīng)營(yíng)模式：為大眾市場(chǎng)的零售市場(chǎng)提供服務(wù)而且經(jīng)濟(jì)效益大多相差無(wú)幾。那么，有才華、有經(jīng)驗(yàn)的客戶經(jīng)理要求更高的薪酬回報(bào)；銀行要實(shí)現(xiàn)優(yōu)先服務(wù)和高質(zhì)量的服務(wù)，需要全球的流程和額外的管理費(fèi)用；運(yùn)做更為復(fù)雜的產(chǎn)品需要更成熟的能力和更多的投資等等。

一些私人銀行的部門老總也意識(shí)到這一點(diǎn)，以不恰當(dāng)?shù)臉I(yè)務(wù)模式為某一群體的客戶提供服務(wù)肯定不能成功，并往往無(wú)利可圖。例如，一家理財(cái)機(jī)構(gòu)利用一個(gè)高凈值模式為小客戶提供服務(wù)，結(jié)果是該銀行30%的客戶需要銀行倒貼成本，而另外24%的客戶無(wú)法為銀行帶來(lái)任何利潤(rùn)。

“難搞”的客戶

客戶也是一個(gè)大問(wèn)題。在中國(guó)銀行私人銀行（北京）總經(jīng)理王磊看來(lái)，中國(guó)的頂端客戶真的不知道什么是私人銀行?！斑@也就是我這么賣力宣傳的原因！”，他打趣說(shuō)：“這是一個(gè)窄眾的層面，很多富裕人士不知道有這么一個(gè)機(jī)構(gòu)能提供這樣的服務(wù)。這么貼身的幫他打理財(cái)富、跟蹤每一個(gè)動(dòng)態(tài)。但另一個(gè)方面，我們又無(wú)時(shí)無(wú)刻不在和客戶較勁。”根據(jù)波士頓咨詢出版的《2006年全球財(cái)富報(bào)告：站在客戶的視角》中的調(diào)查，中國(guó)許多高凈值客戶都是白手起家的第一代企業(yè)家，習(xí)慣于掌控全局和做決策。私人銀行家不得不平衡他們的主動(dòng)性和科學(xué)理念之間的矛盾。

“很現(xiàn)實(shí)的例子，今年的股票市場(chǎng)火爆，一方面要引導(dǎo)客戶去參與這個(gè)千載難逢的機(jī)會(huì)而又要去灌輸長(zhǎng)期投資的觀念”，王磊解釋說(shuō)：“比如，在五年前、或者十年前，那些有八百萬(wàn)的人現(xiàn)在還有這么多資產(chǎn)嗎？可能有些人的資產(chǎn)在以更快的速度增長(zhǎng)，但只是少數(shù)！對(duì)于那些富有冒險(xiǎn)精神的第一代，我們會(huì)在他們想拿出一筆錢來(lái)博一下的時(shí)候，提醒資產(chǎn)永續(xù)增長(zhǎng)的重要性?！?/p>

不過(guò)即使是最具投資者教育理念的私人銀行家都知道，收益才是客戶最看重的，那些超級(jí)富豪也不例外。

你能幫我賺

更多的錢嗎？

在七年前全球市場(chǎng)陷入低谷時(shí)，一位對(duì)沖基金經(jīng)理發(fā)表了他對(duì)私人銀行家的忠告：如果你還以擁有豪華的門把手和山羊皮腳凳的會(huì)談室為榮的話，還是趁早離開(kāi)這個(gè)行業(yè)吧。他說(shuō)的沒(méi)錯(cuò)，對(duì)于客戶而言，服務(wù)質(zhì)量是區(qū)分私人銀行的因素之一，但還有更重要的。

當(dāng)IBM商業(yè)咨詢服務(wù)(IBM Business Consulting Services)詢問(wèn)私人客戶選擇私人銀行的原因時(shí)，投資業(yè)績(jī)排在服務(wù)質(zhì)量、保密性和安全性、投資建議質(zhì)量、形象和名譽(yù)，以及現(xiàn)有客戶的推薦之后。但當(dāng)一家私人銀行在投資業(yè)績(jī)上表現(xiàn)糟糕時(shí)，客戶的看法就不同了。IBM進(jìn)行的《2005年歐洲財(cái)富和私人銀行業(yè)調(diào)查》(European Wealth and Private Banking Industry Survey 2005)發(fā)現(xiàn)，客戶更換私人銀行的前三大原因包括不佳的投資業(yè)績(jī)和投資建議。

事實(shí)上，中國(guó)的富豪們也期望通過(guò)私人銀行找到更高收益的捷徑，但如果能確保本金的安全，那就更完美了。

業(yè)績(jī)的實(shí)現(xiàn)路徑

富人們追尋業(yè)績(jī)的行為可能會(huì)被私人銀行業(yè)務(wù)改變一下方向。私人銀行可能不止幫你賺更多的錢――如果一位客戶無(wú)須繳稅，那么投資業(yè)績(jī)可能會(huì)更出色。而家庭信托、遺產(chǎn)規(guī)劃、稅務(wù)建議和慈善活動(dòng)等等都能提高“業(yè)績(jī)”。

筆者還了解到另一位中行的私人銀行顧問(wèn)文博士的故事：在美國(guó)次級(jí)抵押債券的危機(jī)席卷全球時(shí)，一位從事大宗電纜買賣的客戶正要購(gòu)買一批幾千萬(wàn)的銅線電纜。當(dāng)文博士得知消息之后馬上給客戶打了一通電話。他建議：銅價(jià)可能受美國(guó)抵押債危機(jī)而大幅下跌，應(yīng)當(dāng)推遲購(gòu)買！而在商品市場(chǎng)企穩(wěn)后才通知客戶購(gòu)買。這筆買賣讓客戶節(jié)省了一百多萬(wàn)。

同理的業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)路徑還包括：上市、房產(chǎn)置業(yè)等等。

私人銀行

能提供更多？

如果“更多”是指某家銀行白金卡的高爾夫活動(dòng)，也許沒(méi)有哪位富豪會(huì)感興趣。了解他們的私人銀行家?guī)?lái)了更新鮮的增值服務(wù)。王磊闡述了他的視角：“我認(rèn)為私人銀行是體驗(yàn)式的服務(wù)。好比去一家格調(diào)不錯(cuò)的咖啡館，你感覺(jué)很好，除了咖啡和甜點(diǎn)的滋味不錯(cuò)，還有環(huán)境、音樂(lè)、服務(wù)員的態(tài)度等等因素來(lái)潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲。到最后，這杯咖啡的味道可能不那么重要了。”

王磊這么思考是有道理的。讓普通人遙不可及的這些富裕人群肯定擁有更大的能量，他們可能會(huì)對(duì)花錢買不到的東西、精神層面的增值服務(wù)更為重視。

按照這個(gè)思路，私人飛機(jī)試駕活動(dòng)也赫然寫在王磊的計(jì)劃里。

一個(gè)好開(kāi)始

寫在他工作日志里的還有新產(chǎn)品計(jì)劃。在與總行產(chǎn)品設(shè)計(jì)部多次交涉之后，他們終于走出了私人銀行產(chǎn)品創(chuàng)新的第一步，靈感來(lái)自私募基金。如果能為客戶提供一個(gè)即富有彈性又定位清晰的投資產(chǎn)品，這不同于市面上的公募基金、大眾化（好像適合于所有人）的銀行理財(cái)產(chǎn)品，而是真正站在客戶角度考慮的產(chǎn)物。這些頂端客戶有一定的風(fēng)險(xiǎn)承受能力、他們的資金額度更高。

對(duì)此，王磊表示，這是一個(gè)好開(kāi)始，這意味著不是總行從上到下的單向產(chǎn)品銷售，而是有雙向的溝通，我們能隨時(shí)反饋客戶的需求。

當(dāng)然，這類似于私人銀行和客戶之間的雙贏。在海外經(jīng)驗(yàn)中，財(cái)富管理機(jī)構(gòu)一直在提高對(duì)高利潤(rùn)率產(chǎn)品的關(guān)注，比如貸款、對(duì)沖基金、結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品、不動(dòng)產(chǎn)基金以及私募基金。

在國(guó)外的私人銀行里，富人們走得更遠(yuǎn)。這些本來(lái)滿足于由股票或債券構(gòu)成投資組合的頂端客戶開(kāi)始尋求不同的投資組合方式，并對(duì)另類投資市場(chǎng)表現(xiàn)出興趣。

盡可能讓產(chǎn)品

貼近你的客戶

私人客戶投資經(jīng)理與經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)(Association of Private Client Investment Managers and Stockbrokers)副首席執(zhí)行官約翰?巴拉斯(John Barrass)表示：“高凈值個(gè)人明白市場(chǎng)上有什么，對(duì)新投資產(chǎn)品、高回報(bào)率和市場(chǎng)波動(dòng)性都有認(rèn)識(shí)。”該協(xié)會(huì)是為私人客戶理財(cái)?shù)挠?guó)交易機(jī)構(gòu)。

今年Tru-Est集團(tuán)旗下PAM的財(cái)富管理獎(jiǎng)項(xiàng)則表明，為高凈值個(gè)人理財(cái)?shù)淖顑?yōu)秀管理人目前采取一種更加透明的投資流程，以及一種更為嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理流程。

摩根大通私人銀行的重點(diǎn)主要放在流動(dòng)凈資產(chǎn)在2500萬(wàn)至5000萬(wàn)美元之間的超高凈值客戶身上。2001年股市低迷之后，該行從產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型的投資方式，轉(zhuǎn)而采取流程主導(dǎo)的方式，后一種方式由更廣泛或更開(kāi)放的結(jié)構(gòu)構(gòu)成，物色公司內(nèi)外最好的財(cái)富管理人、基金和產(chǎn)品。不過(guò)，盡職調(diào)查在公司內(nèi)部完成。

他們開(kāi)始向客戶提供一支由投資者、財(cái)富顧問(wèn)、信貸及信托專家組成的多專業(yè)團(tuán)隊(duì)，并由一位資深私人銀行家負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)?？蛻魧で蟪^(guò)基準(zhǔn)的回報(bào)，而客戶需求促使從僅以股票和債券為重點(diǎn)的相對(duì)回報(bào)，轉(zhuǎn)向包括對(duì)沖基金、商業(yè)地產(chǎn)和一些私人股本在內(nèi)更為靈活的投資組合，以尋求絕對(duì)回報(bào)。