房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部審計(jì)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部審計(jì)范文

摘 要 本文首先介紹了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)的必要性，提出了有效構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策，希望為我國房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前形勢(shì)下完善內(nèi)部控制體制建設(shè)提供借鑒和參考。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 企業(yè) 內(nèi)部控制 必要性 對(duì)策

當(dāng)前，隨著國家管控力度加大和行業(yè)競爭日趨激烈，我國房地產(chǎn)業(yè)步入了微利時(shí)代。這些年來，房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展，迅速成為了國家經(jīng)濟(jì)的重要成分?？v觀我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程，其中內(nèi)部的控制是非常重要的。隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也越來越受到重視，一時(shí)間企業(yè)內(nèi)部控制也成為了熱門話題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位，不但數(shù)量眾多，而且涉及資金龐大，被譽(yù)為國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表。房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，人民群眾的安居才能得到保障，與房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的企業(yè)才能帶動(dòng)發(fā)展，為國家創(chuàng)造更多的財(cái)富價(jià)值。為了保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)和良性循環(huán)，房地產(chǎn)企業(yè)建立和完善其內(nèi)部控制機(jī)制是很有必要的，這樣可以提高本企業(yè)內(nèi)部的管理和監(jiān)督的水平及效能，降低企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)管成本，以最小的耗費(fèi)獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益，提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場上的競爭實(shí)力。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)受外部環(huán)境影響較大，建設(shè)有效的內(nèi)部控制能夠抵御風(fēng)險(xiǎn)。土地是房地產(chǎn)企業(yè)的重要組成部分，屬于國家所有，受國家宏觀調(diào)控影響大，通過經(jīng)濟(jì)杠桿、價(jià)值規(guī)律引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到供需平衡；此外房地產(chǎn)經(jīng)營成果不僅受經(jīng)濟(jì)變化影響，而且受政治形勢(shì)變化的影響，變數(shù)較多。加上融資環(huán)境惡化，政策環(huán)境嚴(yán)厲，開發(fā)品質(zhì)要求越來越高，項(xiàng)目成本不斷上升。

（二）有效構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的內(nèi)在要求。為適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)展，因此對(duì)從業(yè)人員、資金投入、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理以及相關(guān)機(jī)構(gòu)配置都隨之進(jìn)一步發(fā)展，以適應(yīng)不斷發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)，以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要，從嚴(yán)管理企業(yè)，實(shí)現(xiàn)管理創(chuàng)新，使傳統(tǒng)的管理模式向現(xiàn)代企業(yè)管理過渡。

二、有效構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策

（一）強(qiáng)化對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)。對(duì)內(nèi)部控制建設(shè)認(rèn)識(shí)的缺失是我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制薄弱的根本原因。當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展的重要時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)管理者將一切管理的重心全部放在市場拓展之上，沒有認(rèn)識(shí)到企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)對(duì)企業(yè)的重要作用。針對(duì)這種情況，我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須強(qiáng)化認(rèn)識(shí)。一方面需要企業(yè)的管理者認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制建設(shè)對(duì)企業(yè)的重要作用，帶頭執(zhí)行企業(yè)的內(nèi)部控制措施。另一方面還需要企業(yè)加強(qiáng)相關(guān)的培訓(xùn)和教育，通過培訓(xùn)教育讓企業(yè)的所有員工了解到內(nèi)部控制建設(shè)對(duì)企業(yè)長期發(fā)展的重要作用，引導(dǎo)所有員工積極參與到企業(yè)的內(nèi)部控制建設(shè)過程中。

（二）完善規(guī)章制度建設(shè)，合理設(shè)置崗位。完善的規(guī)章制度建設(shè)以及合理的崗位設(shè)置是企業(yè)內(nèi)部控制的基礎(chǔ)。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)之下，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的是外部市場的擴(kuò)大，很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有將管理的重點(diǎn)放在內(nèi)部體制建設(shè)，這就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)規(guī)章制度建設(shè)薄弱，內(nèi)部崗位設(shè)置不合理，嚴(yán)重的影響了企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)。針對(duì)這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)必須完善規(guī)章制度建設(shè)，利用完整的內(nèi)部規(guī)章制度來約束員工的行為，規(guī)范企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)處理。另外，企業(yè)還需要依據(jù)權(quán)責(zé)對(duì)等以及不相容崗位分離的原則合理的設(shè)置內(nèi)部崗位，防止部分員工擁有超過其職責(zé)的權(quán)限，保證企業(yè)內(nèi)部的相互制約平衡。

（三）強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督，健全企業(yè)績效考核體系。完善的內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督是企業(yè)內(nèi)部控制的保證。目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在快速的發(fā)展過程中并沒有完善的內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督機(jī)制，很多的內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督工作都由財(cái)務(wù)部門完成，內(nèi)部審計(jì)工作的主管人員甚至直接由企業(yè)的財(cái)務(wù)部門主管人員兼任，不能嚴(yán)格的執(zhí)行內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督職能。因此，我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督部門，定期對(duì)各分子公司的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行審計(jì)和監(jiān)督，維護(hù)股東的利益。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要完善績效考核機(jī)制，利用健全的績效考核體制引導(dǎo)員工積極參與到企業(yè)的內(nèi)部控制建設(shè)之中。

（四）完善企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理。風(fēng)險(xiǎn)管理是企業(yè)內(nèi)部控制的重要組成部分。構(gòu)建完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體制是房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)部控制建設(shè)的重要目的，針對(duì)當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)管理方面存在的問題，需要具體從以下三個(gè)方面完善。第一，在保證發(fā)展速度的同時(shí)兼顧企業(yè)財(cái)務(wù)安全。目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)處速發(fā)展時(shí)期，企業(yè)發(fā)展所需要的資金大部分都是通過貸款的方式從外部獲得，企業(yè)需要在保證發(fā)展速度的同時(shí)考慮到企業(yè)財(cái)務(wù)安全，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)成本和風(fēng)險(xiǎn)。第二，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前采取可行性的措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。第三，完善企業(yè)內(nèi)部信息溝通交流機(jī)制，建立完善的信息平臺(tái)，讓企業(yè)的管理者能夠及時(shí)的與員工溝通，防止信息失誤風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（五）建立健全信息溝通系統(tǒng)。建立健全信息溝通系統(tǒng)對(duì)提高內(nèi)控制度的效率和效果作用很大，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立信息溝通體系在需要的時(shí)候識(shí)別和獲取需要的信息，進(jìn)行有效的溝通，使內(nèi)控制度在企業(yè)內(nèi)部順利的建立并落實(shí)。房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立包括集團(tuán)內(nèi)部各個(gè)企業(yè)之間重要經(jīng)營活動(dòng)的信息溝通系統(tǒng)，進(jìn)行集約化的管理，開展集成化、智能化、價(jià)值化以及網(wǎng)路化的管理新模式，使集團(tuán)公司內(nèi)外部各個(gè)分子公司和各個(gè)部分之間實(shí)現(xiàn)有效的溝通，信息順利傳遞。同時(shí)房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)建立一條暢通的反饋信息的渠道，以便對(duì)內(nèi)部控制中發(fā)現(xiàn)的問題能及時(shí)的反饋到集團(tuán)公司，及時(shí)的采取相應(yīng)的健全措施。

三、總結(jié)

總之，房地產(chǎn)企業(yè)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在飛速發(fā)展著，當(dāng)然在這個(gè)過程中也遇到了很多問題，房地產(chǎn)企業(yè)要想很好地解決這些問題，就應(yīng)該重視內(nèi)部控制建設(shè)的有效性。強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制管理，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的改革發(fā)展、管理水平的提高等等都是很有幫助的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極的重視內(nèi)部控制問題，也應(yīng)該積極的研究如何提高內(nèi)部控制的有效性。只有提高了內(nèi)部控制管理水平，才能更好地面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來的競爭，才能在競爭中不被淘汰。

參考文獻(xiàn)：

[1]杜汝芳.試論房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的建立.商業(yè)經(jīng)濟(jì).2011（11）.

第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部審計(jì)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；內(nèi)部審計(jì)；舞弊

中圖分類號(hào)：F239.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2015年5月26日

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)存在的問題

我國的內(nèi)部審計(jì)是在20世紀(jì)80年代以后發(fā)展起來的。1982年我國恢復(fù)審計(jì)制度，一系列法律法規(guī)的出臺(tái)表明我國推進(jìn)內(nèi)審工作的決心。《內(nèi)部審計(jì)暫行辦法》于1985年出臺(tái)，《中華人民共和國審計(jì)法》在1994年出臺(tái)，《關(guān)于內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)定》緊隨其后。進(jìn)入21世紀(jì)以來，《內(nèi)部審計(jì)具體準(zhǔn)則》和《內(nèi)部審計(jì)基本準(zhǔn)則》相繼出臺(tái)，這無疑有力地推動(dòng)了我國內(nèi)審工作的發(fā)展。但改革開放以來，我國才大力發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)，并沒有給企業(yè)內(nèi)審的發(fā)展創(chuàng)造良好的客觀環(huán)境，尤其是新近發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，還存在諸多不足和問題：

（一）不合理的內(nèi)審機(jī)構(gòu)設(shè)置。在大多數(shù)西方發(fā)達(dá)國家，內(nèi)部審計(jì)的產(chǎn)生主要是由于內(nèi)部管理的需要，它是內(nèi)部制衡機(jī)制的重要組成部分。而我們的內(nèi)部審計(jì)是在政府的推動(dòng)下建立和發(fā)展起來的，其機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備具有強(qiáng)大的行政命令色彩。另外，西方發(fā)達(dá)國家公司的董事會(huì)下設(shè)的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)及其審計(jì)委員會(huì)直接由董事會(huì)負(fù)責(zé)，其他部門無權(quán)干涉，獨(dú)立性很強(qiáng)。但我國大多數(shù)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)由總會(huì)計(jì)師或財(cái)務(wù)副總裁負(fù)責(zé)，一些公司還沒有專職的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，還屬于公司的會(huì)計(jì)部門或紀(jì)律委員會(huì)、監(jiān)察廳。這表明我國內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)置還不是很合理，這極大地影響了其權(quán)威性和獨(dú)立性。

（二）內(nèi)部審計(jì)人員素質(zhì)偏低，缺乏綜合型高級(jí)管理人才。房地產(chǎn)開發(fā)屬于固定資產(chǎn)直接投資管理，涉及多學(xué)科、多專業(yè)的管理內(nèi)容，從前期科研、策劃到項(xiàng)目實(shí)施階段的設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、成本控制管理，每個(gè)階段都需要多學(xué)科多專業(yè)知識(shí)的相互配合。所以，作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員必須是具有從技術(shù)到經(jīng)濟(jì)多學(xué)科知識(shí)的綜合型人才，而且其知識(shí)構(gòu)成要不斷更新，否則，就會(huì)因其管理行為的局限而使企業(yè)的管理體系產(chǎn)生漏洞。但是，目前很多公司的內(nèi)審人員來自于企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)系統(tǒng)，但由于專業(yè)知識(shí)面狹窄的限制，不具備現(xiàn)代內(nèi)部審計(jì)所要求的知識(shí)結(jié)構(gòu)；還有不少人既沒有接受過完整系統(tǒng)的專業(yè)訓(xùn)練，又缺乏必要的生產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，內(nèi)部審計(jì)就難以發(fā)揮其作用。

（三）缺乏個(gè)人誠信機(jī)制。我國每年的固定資產(chǎn)投資多達(dá)數(shù)萬億元，有大量人員在房地產(chǎn)領(lǐng)域從事工程建設(shè)等相關(guān)工作。行業(yè)的高速發(fā)展促成了專業(yè)人員的緊缺并使其產(chǎn)生極大的流動(dòng)性，專業(yè)人員的不斷流動(dòng)使很多企業(yè)忽視了對(duì)其信用度、執(zhí)業(yè)履歷的監(jiān)督和跟蹤考評(píng)，從而為舞弊行為的產(chǎn)生提供了溫床。一些人對(duì)崗位權(quán)利濫用不計(jì)后果，問題暴露后換一家單位或者換一座城市并不困難，但對(duì)企業(yè)來說，既損失了培養(yǎng)人員的成本，又損失了精心選拔的管理人員。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中存在的一些特殊問題，使得一些企業(yè)受到了損失也未必真正追究當(dāng)事人的責(zé)任，并不依制度或依法懲處，從而也放縱了其不法行為的發(fā)生。

（四）信息溝通不對(duì)等，跨區(qū)域經(jīng)營管理難度加大。房地產(chǎn)公司多為跨地域、跨業(yè)態(tài)的項(xiàng)目公司開發(fā)模式，近年來集團(tuán)化、規(guī)?；l(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸增多，管理信息不流暢的問題也愈發(fā)明顯，信息的準(zhǔn)確性、時(shí)效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一線項(xiàng)目公司成為獨(dú)立王國，個(gè)人或團(tuán)體舞弊行為時(shí)有發(fā)生，先斬后奏的現(xiàn)象屢見不鮮。項(xiàng)目公司發(fā)生的問題不能及時(shí)準(zhǔn)確地反饋，增強(qiáng)了問題的隱蔽性，助長了腐敗的滋生蔓延。例如，某企業(yè)的外埠項(xiàng)目公司在某內(nèi)裝工程施工隊(duì)伍的選擇過程中，表面上執(zhí)行企業(yè)要求的招投標(biāo)程序，但在實(shí)際操作中，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人與投標(biāo)單位暗箱操作，故意隱瞞事實(shí)情況，人為控制招投標(biāo)結(jié)果。由于信息手段的滯后，集團(tuán)公司在上報(bào)資料的審批過程中無法發(fā)現(xiàn)破綻。后期企業(yè)內(nèi)審部門在對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行例行審計(jì)時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，但損失已既成事實(shí)。

（五）房地產(chǎn)的建造價(jià)格具有隱蔽性。各種材料價(jià)格、設(shè)計(jì)、施工招投標(biāo)價(jià)格均具有隱蔽性（商業(yè)秘密）的特點(diǎn)，致使最終的建設(shè)產(chǎn)品的建造價(jià)格存在不公開性。地理位置唯一、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)復(fù)雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個(gè)開發(fā)項(xiàng)目在具有一定相關(guān)性的同時(shí)，又各具特點(diǎn)，這樣就使得造價(jià)管理相當(dāng)困難，為舞弊產(chǎn)生創(chuàng)造了溫床。又因?yàn)槭┕ろ?xiàng)目建設(shè)時(shí)間長、投資大，增大了舞弊行為的隱蔽性。一些小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)并未在每個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)后期對(duì)各種價(jià)格信息進(jìn)行整理，從而無法實(shí)現(xiàn)價(jià)格信息的內(nèi)部共享，而一些較大規(guī)模的企業(yè)也不一定設(shè)立專門部門完成此類工作，從而也無法形成一個(gè)良好的價(jià)格控制體系。同時(shí)，基礎(chǔ)價(jià)格（如材料）又具有時(shí)間性、地域性，所以社會(huì)公開的相對(duì)信息只可起到參照作用，對(duì)建造價(jià)格的控制作用非常有限。價(jià)格隱蔽性的現(xiàn)實(shí)存在，給企業(yè)的造價(jià)控制帶來了一定的困難，為舞弊行為的發(fā)生提供了機(jī)會(huì)。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)相關(guān)對(duì)策

（一）健全內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置及內(nèi)部審計(jì)制度

第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部審計(jì)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 內(nèi)部審計(jì) 價(jià)值增值 措施

內(nèi)部審計(jì)產(chǎn)生于資產(chǎn)的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，所有者與經(jīng)營者屬受托關(guān)系。它通過對(duì)企業(yè)內(nèi)部各職能部門及其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的監(jiān)督、評(píng)價(jià)和咨詢，起到堵塞漏洞、增收節(jié)支、加強(qiáng)管理、降低風(fēng)險(xiǎn)、提高經(jīng)濟(jì)效益的作用。

一、內(nèi)部審計(jì)向增值型審計(jì)轉(zhuǎn)變

“內(nèi)部審計(jì)是一種獨(dú)立、客觀的確認(rèn)和咨詢活動(dòng)，旨在增加價(jià)值和改善組織的運(yùn)營。它通過應(yīng)用系統(tǒng)的、規(guī)范的方法，評(píng)價(jià)并改善風(fēng)險(xiǎn)管理、控制及治理過程的效果，幫助組織實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)。”從國際內(nèi)審協(xié)會(huì)對(duì)內(nèi)部審計(jì)的最新定義不難看出，判斷內(nèi)部審計(jì)是否取得成功，一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)是其服務(wù)給企業(yè)提供的價(jià)值，它是內(nèi)部審計(jì)職業(yè)未來發(fā)展的方向，預(yù)示著內(nèi)部審計(jì)工作重點(diǎn)的轉(zhuǎn)變，逐漸從傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)型審計(jì)向管理型、增值型審計(jì)發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)投資大，地域分散，市場競爭激烈，存在風(fēng)險(xiǎn)高、管理難度大的問題，內(nèi)部審計(jì)要適應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，不能局限于財(cái)務(wù)審計(jì)，將工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)向于事前的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與控制，全過程把控，充分發(fā)揮內(nèi)審作用，為企業(yè)創(chuàng)造利潤，為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富。

二、內(nèi)部審計(jì)價(jià)值增值的分類

內(nèi)審部門通過采取系統(tǒng)化、規(guī)范化的方法來開展監(jiān)督、評(píng)價(jià)、保證和咨詢活動(dòng)，將有價(jià)值的信息以咨詢、建議、書面報(bào)告或其他形式呈現(xiàn)出來，為項(xiàng)目開發(fā)決策和管理提供幫助，從而實(shí)現(xiàn)其價(jià)值增值。內(nèi)部審計(jì)的價(jià)值增值可分為：

（1）直接性增值：通過查錯(cuò)揭弊的財(cái)務(wù)審計(jì)，堵塞漏洞，挽回?fù)p失。當(dāng)審計(jì)成本小于挽回的損失時(shí)，企業(yè)價(jià)值相應(yīng)增加，這是內(nèi)部審計(jì)創(chuàng)造的直接價(jià)值。

（2）間接性增值：內(nèi)部審計(jì)還會(huì)產(chǎn)生“威脅價(jià)值”，即無論內(nèi)部審計(jì)是否發(fā)現(xiàn)了問題，但因內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的存在，客觀上對(duì)項(xiàng)目開發(fā)管理者和職能部門產(chǎn)生潛在威懾作用，使他們知道因?yàn)橐粩嗟亟邮軆?nèi)部審計(jì)的監(jiān)督與檢查，不得不維持良好的內(nèi)控系統(tǒng)和工作秩序，努力改善工作績效。這種被動(dòng)的“自律”行為客觀上增加了企業(yè)價(jià)值。

（3）可計(jì)量性增值：指可直接以貨幣為單位進(jìn)行計(jì)量，這些成果可直接增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，如經(jīng)濟(jì)合同審減額，成本控制額，不當(dāng)銷售折扣，舞弊額度，提前付款，延遲收回代墊款，損失浪費(fèi)金額，不合規(guī)報(bào)銷等。

（4）不可計(jì)量性增值：指當(dāng)期內(nèi)無法用貨幣進(jìn)行計(jì)量的審計(jì)增值，具有保證項(xiàng)目開發(fā)有序進(jìn)行、提高項(xiàng)目管理水平、完善內(nèi)控制度、堵塞漏洞、挖潛增效的作用。如項(xiàng)目開發(fā)各階段風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、流程優(yōu)化、內(nèi)控制度薄弱環(huán)節(jié)及改進(jìn)措施的建議、業(yè)務(wù)咨詢等。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)價(jià)值增值的措施

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)復(fù)雜、牽涉面廣，從資金籌集到土地采購、前期策劃、項(xiàng)目招標(biāo)、工程管理、房產(chǎn)銷售、售后服務(wù)等，內(nèi)審人員要不斷更新知識(shí)結(jié)構(gòu)，從以下方面采取措施，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)全過程進(jìn)行全方位的監(jiān)督、評(píng)價(jià)和咨詢，降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提高開發(fā)效率，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部審計(jì)價(jià)值增值：

（一）內(nèi)控制度

（1）內(nèi)控體系：對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制度進(jìn)行評(píng)審，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，找出內(nèi)控制度的缺陷和薄弱環(huán)節(jié)，優(yōu)化內(nèi)控流程，完善內(nèi)控體系。

（2）內(nèi)控執(zhí)行：全程監(jiān)督和評(píng)價(jià)內(nèi)控執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)內(nèi)控執(zhí)行過程的偏差，查清產(chǎn)生的原因，分析造成的影響，提出強(qiáng)化措施，防范和化解項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）資金管理

（1）資金籌集：關(guān)注籌資渠道，評(píng)價(jià)其風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)濟(jì)合理性；籌資時(shí)間和數(shù)量能否滿足開發(fā)項(xiàng)目的需求，是否存在影響項(xiàng)目開發(fā)的情況。

（2）工程付款：審核有無提前付款、多付款、未達(dá)條件付款；更要關(guān)注有無故意拖延施工單位工程款，進(jìn)而影響開發(fā)周期與工程質(zhì)量，甚至出現(xiàn)民工鬧事，影響企業(yè)聲譽(yù)，降低企業(yè)在政府、市民中的誠信度。

（三）項(xiàng)目管理

（1）項(xiàng)目前期：審核項(xiàng)目建議書的必要性、可行性研究的充分性；項(xiàng)目定位與成本控制水平，與公司開發(fā)策略是否適應(yīng)；建設(shè)規(guī)劃、環(huán)保和消防等能否滿足國家政策強(qiáng)制性要求；項(xiàng)目開發(fā)程序的合法性。

（2）施工單位確定：全程監(jiān)督施工單位的招標(biāo)，綜合評(píng)價(jià)，選擇信譽(yù)度高、資金有保障的企業(yè)中標(biāo)，防止掛靠單位低價(jià)中標(biāo)后，施工過程扯皮，影響工程進(jìn)度和質(zhì)量。

（3）項(xiàng)目進(jìn)度監(jiān)控：通過項(xiàng)目施工階段監(jiān)控，避免項(xiàng)目管理紊亂，防范投資、安全隱患，加快工程建設(shè)進(jìn)度，提高開發(fā)項(xiàng)目投資效益。

（4）項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)控：通過施工質(zhì)量控制與質(zhì)量保證措施的監(jiān)控，重點(diǎn)關(guān)注工程材料、工程設(shè)備和施工機(jī)械的質(zhì)量管理，檢查質(zhì)量檢驗(yàn)、質(zhì)量驗(yàn)收、質(zhì)量統(tǒng)計(jì)分析等質(zhì)控體系能否有效運(yùn)行。

（5）成本控制：在開發(fā)項(xiàng)目安全、質(zhì)量、工期有保證情況下，爭取降低工程成本，特別要關(guān)注設(shè)計(jì)變更的必要性、經(jīng)濟(jì)性，現(xiàn)場收方和工程簽證的程序是否合法、資料是否完備、計(jì)量計(jì)價(jià)是否真實(shí)。

（四）材設(shè)采購

（1）甲供材料設(shè)備：審核材料設(shè)備質(zhì)量、數(shù)量、規(guī)格是否符合要求，能否滿足項(xiàng)目建設(shè)需要；監(jiān)督材料設(shè)備的招標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)；重視供貨進(jìn)度與付款情況。

（2）甲指乙供材料設(shè)備：審核材料設(shè)備質(zhì)量、數(shù)量、規(guī)格能否滿足項(xiàng)目建設(shè)需要；甲指乙供材料設(shè)備的必要性；詢價(jià)信息資料及認(rèn)價(jià)情況；供貨進(jìn)度與付款情況。

（3）乙供材料設(shè)備：審核材料設(shè)備質(zhì)量、數(shù)量、規(guī)格能否滿足項(xiàng)目建設(shè)需要；關(guān)注材料設(shè)備詢價(jià)資料記錄和保管、定價(jià)的基礎(chǔ)信息資料；核價(jià)監(jiān)督制約機(jī)制。

（4）材料設(shè)備進(jìn)場：審核驗(yàn)收制度有效性；建設(shè)、監(jiān)理和施工單位是否一起現(xiàn)場驗(yàn)收；抽查驗(yàn)收記錄，察看記錄準(zhǔn)確、完整性；見證取樣和質(zhì)量送檢；查閱出廠合格證、質(zhì)量合格證原件；主要材料設(shè)備樣品封樣，現(xiàn)場封存情況；重要設(shè)備是否按合同約定于發(fā)貨前在生產(chǎn)廠內(nèi)初檢。

（五）市場營銷

（1）營銷宣傳：評(píng)審廣告宣傳風(fēng)險(xiǎn)性，用詞是否準(zhǔn)確無歧義，有無夸大、溢美之詞，是否與項(xiàng)目開發(fā)實(shí)情相符；營銷策略推進(jìn)能否與項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度協(xié)調(diào)，是否達(dá)到預(yù)期廣告效果，費(fèi)用是否超支等。

（2）營銷提成：審核提成方案合理性；提成比例是否恰當(dāng)，能否有效調(diào)動(dòng)員工積極性，保障銷售任務(wù)完成；提成金額計(jì)算是否正確。

（3）營銷價(jià)格：關(guān)注確定價(jià)格的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)充分性，價(jià)格合理性；是否按批準(zhǔn)的營銷價(jià)格政策執(zhí)行，有無未經(jīng)授權(quán)的價(jià)格折扣。

（4）認(rèn)購簽約：房屋銷售認(rèn)購簽約的及時(shí)性，對(duì)已認(rèn)購且長時(shí)間未簽約的房源是否采取相應(yīng)的處置措施；預(yù)留房源的必要性，是否按當(dāng)前市價(jià)銷售；退房、換房、更名流程審批，資料的完備性，有無借機(jī)倒賣“樓花”賺取差價(jià)。

（5）銷售回款：對(duì)未按期付款的分期付款客戶，是否通過電話、函件等催促客戶及時(shí)繳款；是否督促客戶及時(shí)提交完備的銀行按揭資料，業(yè)務(wù)部門能否有效跟進(jìn)按揭審批、放款等環(huán)節(jié)。

（6）售后服務(wù)：客戶檔案建立與管理；接待技巧與客戶追蹤回訪情況；產(chǎn)權(quán)登記、合同備案、土地證辦理的準(zhǔn)確率和及時(shí)性。

（六）資產(chǎn)利用

（1）審核資產(chǎn)負(fù)債率水平、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是否合理，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）評(píng)審現(xiàn)有資產(chǎn)利用的合理性，能否得到高效使用，對(duì)不需用的資產(chǎn)是否及時(shí)處置。

（七）業(yè)務(wù)咨詢

充分利用內(nèi)審人員的專業(yè)知識(shí)、工作經(jīng)驗(yàn)，提供業(yè)務(wù)咨詢活動(dòng)，促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)工作有序順利進(jìn)行，提高開發(fā)效率。

（1）提供業(yè)務(wù)流程優(yōu)化、完善內(nèi)控制度的建議。

（2）結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)，開展會(huì)計(jì)核算、稅務(wù)籌劃咨詢，減輕企業(yè)稅賦，降低納稅風(fēng)險(xiǎn)。

（3）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)政策和項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量、成本控制提供咨詢，參與項(xiàng)目開發(fā)中遇到的急、難問題的商討會(huì)，提出解決問題的參考建議。

（4）把控法律風(fēng)險(xiǎn)，日常法律事務(wù)咨詢，對(duì)突發(fā)事件及時(shí)提供法律分析和應(yīng)對(duì)措施建議。

內(nèi)審人員要適應(yīng)內(nèi)部審計(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，多方面采取措施，強(qiáng)化監(jiān)控手段，事前把控風(fēng)險(xiǎn)，全程監(jiān)督和評(píng)價(jià)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部審計(jì)的價(jià)值增值，幫助企業(yè)完成開發(fā)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)較好的投資收益和社會(huì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]賈云潔.從戰(zhàn)略角度談內(nèi)部審計(jì)價(jià)值增值策略[J].審計(jì)與經(jīng)濟(jì)研究，2009年02期

第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部審計(jì)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）12-00-02

一、COSO《企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理——整合框架》（Enterprise Risk Management—Integrated Framework）簡述

2004年9月，COSO了名為《企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理——整合框架》的研究報(bào)告，它是對(duì)《內(nèi)部控制——整合框架》的補(bǔ)充和豐富，同時(shí)也標(biāo)志著“風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)代”的到來。

這一報(bào)告從原來的只公布財(cái)務(wù)報(bào)表并且只關(guān)注財(cái)務(wù)報(bào)表的可靠性，到現(xiàn)在公布由企業(yè)編制的進(jìn)行公布的所有報(bào)告。而且，涵蓋范圍也從原來的財(cái)務(wù)信息擴(kuò)展到了更廣泛的非財(cái)務(wù)信息。對(duì)主體目標(biāo)的這種分類可以使我們關(guān)注企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的不同側(cè)面。另一方面，《企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理——整合框架》提出內(nèi)部環(huán)境、目標(biāo)設(shè)定、事項(xiàng)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、控制活動(dòng)、信息與溝通和監(jiān)控八個(gè)相互關(guān)聯(lián)的風(fēng)險(xiǎn)管理構(gòu)成要素。這份企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理框架涵蓋了內(nèi)部控制，從而構(gòu)建了一個(gè)更強(qiáng)有力的概念和管理工具。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在問題分析

（一）控制環(huán)境與目標(biāo)設(shè)定方面

1.尚未形成良好的內(nèi)部控制文化。內(nèi)部控制文化包括企業(yè)員工的風(fēng)險(xiǎn)觀念、風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)管理職業(yè)道德等。內(nèi)部控制是一個(gè)需要董事會(huì)、高級(jí)管理層和各級(jí)工作人員由上而下共同努力才能實(shí)現(xiàn)的過程。目前房地產(chǎn)企業(yè)的依法合規(guī)經(jīng)營意識(shí)薄弱，特別是基層項(xiàng)目機(jī)構(gòu)部分工作人員還未充分認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性，法律意識(shí)淡薄，責(zé)任心不強(qiáng)，防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期長，許多前期形成內(nèi)部控制的缺陷潛伏在工作中，要到后期才能體現(xiàn)。因些內(nèi)部控制不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，而間接的效益也要有一定周期才能看出。而且，完善內(nèi)部控制要增設(shè)人員崗位，制定大量規(guī)章制度，增加辦事環(huán)節(jié)和程序，許多房地產(chǎn)企業(yè)就認(rèn)為加強(qiáng)內(nèi)部控制束縛了自己的手腳，影響了辦事效率。有的甚至認(rèn)為內(nèi)部控制是對(duì)自己的不信任，容易造成內(nèi)部矛盾。這也造成了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制認(rèn)識(shí)的偏差。

2.人員素質(zhì)差異。一些員工專業(yè)水平不高，識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)和防范風(fēng)險(xiǎn)的能力有限。內(nèi)部控制系統(tǒng)發(fā)揮作用必須落實(shí)到人員的實(shí)際操作，由于工作人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)、判斷錯(cuò)誤等原因而導(dǎo)致影響經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的狀況屢屢發(fā)生。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目部員工流動(dòng)性比較強(qiáng)，宣傳學(xué)習(xí)無法系統(tǒng)全面，實(shí)施控制也就無法全面到位。

3.沒有制定明確的戰(zhàn)略目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)不能根據(jù)自身實(shí)際制定相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營目標(biāo)，盲目追求業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)展與追求自身經(jīng)濟(jì)利益，無視內(nèi)部控制中的合法合規(guī)控制，違規(guī)操作，給行業(yè)和社會(huì)帶來極大的損失。

（二）事項(xiàng)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與應(yīng)對(duì)方面

1.風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)薄弱。首先表現(xiàn)為盲目追求利潤最大化。有些房地產(chǎn)企業(yè)盲目強(qiáng)調(diào)利潤，為增強(qiáng)收益能力，以不斷地?cái)U(kuò)大投資規(guī)模為戰(zhàn)略目標(biāo)，盲目擴(kuò)張使得有些房地產(chǎn)企業(yè)通過借貸解決大量的資金需求，造成企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，也就增加了房地產(chǎn)企業(yè)到期不能償債的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)高額的貸款利息，增加了企業(yè)營運(yùn)成本，加大了資金營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。

2.缺乏風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和管理。雖然有些房地產(chǎn)也設(shè)立部門對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理，但設(shè)立不夠完善，存在盲點(diǎn)與漏洞，使風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估無法發(fā)揮預(yù)防作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，工藝龐雜，在經(jīng)營過程中，由于不確定因素而導(dǎo)致企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失的案件屢有發(fā)生，例如，建筑市場中各類責(zé)任事故、層層轉(zhuǎn)包、合同糾紛屢見不鮮，使企業(yè)存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。

3.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估方法落后。近幾年來，雖然各房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有所增強(qiáng)，但是，安全防范措施還不完備，從而導(dǎo)致了企業(yè)不能有效地控制風(fēng)險(xiǎn)，不能及時(shí)地對(duì)所發(fā)生的問題采取必要的糾正措施。尚未建立系統(tǒng)、完善的客戶信息電子檔案管理等問題。

（三）信息與溝通方面

首先，缺乏有效的信息系統(tǒng)。一些業(yè)務(wù)或管理系統(tǒng)雜亂缺乏科學(xué)規(guī)劃，各系統(tǒng)之間缺乏溝通和協(xié)調(diào)，信息往往難以共享，各業(yè)務(wù)部門根據(jù)自身的業(yè)務(wù)需要，數(shù)據(jù)采集的口徑不一致，往往會(huì)產(chǎn)生誤導(dǎo)的信息或需要信息時(shí)無處可尋的狀況。其次，信息交流不夠充分。沒有及時(shí)將有關(guān)政策傳達(dá)給參與活動(dòng)的所有人員，使他們不能及時(shí)知道企業(yè)運(yùn)作的最新狀況，員工不能清楚的明白自己所承擔(dān)的特定職務(wù)，本業(yè)務(wù)在內(nèi)部控制方面有何要求，造成越權(quán)行為和責(zé)任無法落實(shí)。第三，執(zhí)行力不夠。當(dāng)項(xiàng)目基層工作人員將問題上報(bào)給管理層時(shí)，管理層未給予足夠的重視，認(rèn)為只是小問題而敷衍解決或置之不理，造成小問題不斷惡化，最終給企業(yè)行帶來了惡劣的結(jié)果。另一種情況是，管理層下達(dá)了解決方案，項(xiàng)目基層卻沒有落到實(shí)處切實(shí)執(zhí)行，使內(nèi)部控制出現(xiàn)漏洞。

（四）監(jiān)控方面

這方面主要問題是內(nèi)部審計(jì)職能弱化。一方面缺乏完整的內(nèi)部審計(jì)規(guī)章制度，許多制度存在盲點(diǎn)和漏洞；檢查走形式，監(jiān)督不嚴(yán)，許多房地產(chǎn)企業(yè)的檢查只是上級(jí)布置，下級(jí)應(yīng)付而沒有認(rèn)真對(duì)待，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的問題；另一方面一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)不足，對(duì)內(nèi)部控制的檢查頻率較低不能與房地產(chǎn)開發(fā)的制度更新速度相適應(yīng)，在一定程度上影響了內(nèi)部審計(jì)的效力。

三、改革我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施

（一）創(chuàng)建良好的內(nèi)控環(huán)境

1.堅(jiān)持矩陣的管理方式：縱向和橫向同時(shí)管理，明確各級(jí)管理層的權(quán)力，使他們各盡其職，避免因制度不完善而出現(xiàn)逃避責(zé)任，無人承擔(dān)的情況。

2.建立強(qiáng)有力的內(nèi)部控制文化：統(tǒng)一員工對(duì)內(nèi)控制度的認(rèn)識(shí)，使內(nèi)部控制成為企業(yè)內(nèi)部的自發(fā)需要，提高管理者對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)水平，將內(nèi)部控制作為企業(yè)的目標(biāo)。并加強(qiáng)人力資源管理，建立高效的人員隊(duì)伍，使風(fēng)險(xiǎn)控制融入到全體員工日常工作中。

3.重視對(duì)員工的培養(yǎng)：通過定期、持續(xù)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，內(nèi)部控制文化以及先進(jìn)理念的培訓(xùn)，培養(yǎng)員工的內(nèi)部控制意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，成為高素質(zhì)高道德的員工。

（二）構(gòu)建系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與應(yīng)對(duì)體系

1.強(qiáng)化會(huì)計(jì)核算的內(nèi)部控制系統(tǒng)。防范風(fēng)險(xiǎn)首先要從日常的業(yè)務(wù)工作做起，有效的防范操作風(fēng)險(xiǎn)，就應(yīng)該建立完善的會(huì)計(jì)系統(tǒng)。記賬崗位和對(duì)賬崗位嚴(yán)格分開，做到賬實(shí)相符；明確各項(xiàng)業(yè)務(wù)的審批權(quán)限，明確責(zé)任；健全檔案管理，完善信息系統(tǒng)，及時(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。

2.建立動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型。面對(duì)復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場，要加強(qiáng)對(duì)員工的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)培訓(xùn)提高他們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、監(jiān)測和控制市場風(fēng)險(xiǎn)的能力。同時(shí)還要定期與房地產(chǎn)各參與者進(jìn)行聯(lián)系，對(duì)各開發(fā)程序進(jìn)行評(píng)估，形成一個(gè)動(dòng)態(tài)的、能夠持續(xù)改進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)控制體系。

3.建立有效的資金審批機(jī)制。規(guī)范財(cái)務(wù)資金審批流程，在審批人員授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審，完善經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)。

4.完善防范意外風(fēng)險(xiǎn)措施。由于房地產(chǎn)市場競爭的加劇，房價(jià)的高低都很難預(yù)測，加強(qiáng)意外風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的預(yù)算，這樣可使企業(yè)在遇到突然事件時(shí)可以不影響整體的運(yùn)作，提前做好防范工作。

（三）規(guī)范內(nèi)部控制活動(dòng)

首先，明確崗位和職責(zé)。限制每個(gè)人的權(quán)限，實(shí)施嚴(yán)格而明確的職責(zé)劃分，堅(jiān)持不相容職務(wù)分離，業(yè)務(wù)操作過程中的授權(quán)、交易、記錄、管理應(yīng)當(dāng)有明確的劃分。嚴(yán)格授權(quán)，所有進(jìn)行業(yè)務(wù)交易的工作人員都應(yīng)經(jīng)過授權(quán)，防止越權(quán)交易行為。

其次，明晰責(zé)任關(guān)系。落實(shí)交接手續(xù)，使部門和員工能夠清楚知道自己的職責(zé)，一旦發(fā)生問題，能追究到個(gè)人，并可以給成績優(yōu)秀的員工一定的獎(jiǎng)勵(lì)，調(diào)動(dòng)員工的工作熱情。還有，定期檢查。每天對(duì)現(xiàn)金，重要空白憑證，業(yè)務(wù)單據(jù)，賬戶管理進(jìn)行檢查，做到賬實(shí)相符，管理層定期對(duì)業(yè)務(wù)質(zhì)量及監(jiān)控錄像進(jìn)行抽查。

（四）完善銀行內(nèi)部的管理信息系統(tǒng)

首先，董事會(huì)和管理層有責(zé)任完善信息系統(tǒng)，搭建信息交流平臺(tái)，強(qiáng)化信息披露制度。其次，完善信息反饋制度。管理層應(yīng)該給員工創(chuàng)造條件讓他們有機(jī)會(huì)能直接與管理層溝通，保障任何有關(guān)銀行經(jīng)營管理過程中遇到的問題和風(fēng)險(xiǎn)的信息能夠及時(shí)地反映到管理層那里，以便管理人員能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并糾正錯(cuò)誤的行為。此外，建立科學(xué)的信息分析體系。

（五） 構(gòu)建科學(xué)嚴(yán)密的內(nèi)外監(jiān)控體系

明確內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)察部門的監(jiān)督職責(zé)，切實(shí)做到監(jiān)管措施落到實(shí)處，定期自我檢查。發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制存在的缺陷時(shí)應(yīng)及時(shí)改正并上報(bào)，使內(nèi)部監(jiān)督能夠發(fā)揮作用。采取科學(xué)的內(nèi)部審計(jì)方法，提高內(nèi)部審計(jì)的作用，并實(shí)施責(zé)任追究制度，增強(qiáng)個(gè)人責(zé)任感。

參考文獻(xiàn)：

[1]COSO. Enterprise Risk Management—Integrated Framework，2004.

[2]田依鑫.關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題的探.2009.

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部審計(jì)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部控制 問題 對(duì)策

據(jù)權(quán)威專家預(yù)測，在國家對(duì)房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響下，將來一段時(shí)期內(nèi)，中國樓市“熱也政策，冷也政策”的格局依然顯著。并且隨著房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域、多項(xiàng)目的發(fā)展，企業(yè)管理的幅度和復(fù)雜性大大增加，企業(yè)內(nèi)部遇到的新矛盾也越來越多。面對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、內(nèi)外擠壓、市場競爭加劇的嚴(yán)峻形勢(shì)，企業(yè)必須強(qiáng)化管理內(nèi)功，從實(shí)際出發(fā)，做好內(nèi)部控制?？傊?，項(xiàng)目的運(yùn)營管理水平將直接決定項(xiàng)目的最后盈利，項(xiàng)目的運(yùn)營管理能力，將是企業(yè)最重要的核心競爭力之一。

一、內(nèi)部控制概述

內(nèi)部控制是現(xiàn)代企業(yè)加強(qiáng)管理，提高運(yùn)營效率的手段和工具，是由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策層和全體員工必須共同嚴(yán)格遵守并努力實(shí)施的旨在實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)的整套制度體系。它涵蓋了企業(yè)生產(chǎn)整個(gè)流程。所謂“控制目標(biāo)”包括以下四個(gè)方面：一是保障房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營管理活動(dòng)合規(guī)合法；二是保護(hù)企業(yè)資產(chǎn)安全，能有效地預(yù)防企業(yè)貨幣資金、實(shí)物資產(chǎn)和無形資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；三是保證企業(yè)信息特別是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息的正確可靠和及時(shí)迅速；四是提高企業(yè)運(yùn)營效率，有效地控制生產(chǎn)進(jìn)度，而且講究質(zhì)量。實(shí)踐證明，科學(xué)完善的內(nèi)部控制制度，能對(duì)企業(yè)職能部門、各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全程監(jiān)督控制，促使企業(yè)從上到下，所有人員明確目標(biāo)，履行職責(zé)，確保企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營流動(dòng)規(guī)范有序、高效保質(zhì)地進(jìn)行。這樣也就從根本上確保了房地產(chǎn)企業(yè)健康、穩(wěn)定和發(fā)展，同時(shí)實(shí)現(xiàn)投資者經(jīng)濟(jì)效益及企業(yè)價(jià)值最大化。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

目前，不少房地產(chǎn)企業(yè)尤其是后起的一些中小房地產(chǎn)企業(yè)，內(nèi)部控制滯后于市場形勢(shì)，企業(yè)運(yùn)營中暴露出內(nèi)部控制的薄弱環(huán)節(jié)，主要表現(xiàn)在：

（一）企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)不足

相當(dāng)一部分企業(yè)對(duì)建立內(nèi)部控制不重視。已訂立的制度，往往執(zhí)行不力，只停留在紙上，得不到認(rèn)真落實(shí)。遇到具體情況，過分強(qiáng)調(diào)靈活性，對(duì)內(nèi)控制度置若罔聞，不能做到有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究。使內(nèi)控失去了應(yīng)有的剛性和原則性。

（二）企業(yè)內(nèi)部控制不夠全面，缺少對(duì)企業(yè)運(yùn)營活動(dòng)的整體考量

不能結(jié)合本單位的實(shí)際情況去制定相應(yīng)的制度，只是根據(jù)一般情況，制定管理制度。控制環(huán)境、會(huì)計(jì)管理以及控制程序等方面不夠完善，沒有形成一個(gè)完整的適合本單位的內(nèi)部控制系統(tǒng)。這樣的制度存在漏洞、操作性差、制衡機(jī)制松散、審計(jì)職能弱化等問題。

（三）企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督乏力，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警不健全

監(jiān)督管理應(yīng)該是企業(yè)運(yùn)營活動(dòng)的基礎(chǔ)保障，可是很多房地產(chǎn)企業(yè)缺少合理的內(nèi)部監(jiān)督，實(shí)踐中只注重制度的制定，忽視對(duì)制度的落實(shí)情況的檢查監(jiān)督。最大的問題就是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制不健全。某些民營企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警缺少專業(yè)人員，沒有形成完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，企業(yè)一旦面臨某種風(fēng)險(xiǎn)，往往是領(lǐng)導(dǎo)者憑經(jīng)驗(yàn)說了算。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警人員發(fā)言權(quán)有限，容易造成決策失誤，以致無法有效地采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大。

（四）企業(yè)內(nèi)部人員素質(zhì)參差不齊

所謂“人員素質(zhì)”是指企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層（董事長、總經(jīng)理等高級(jí)管理人員）和企業(yè)所有員工的素質(zhì)。企業(yè)內(nèi)部控制是需要大家一起參加、相互監(jiān)督、共同制約的一項(xiàng)工作。但是在不少房地產(chǎn)企業(yè)，無論領(lǐng)導(dǎo)還是一般員工對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制制度的領(lǐng)悟和執(zhí)行水平差異很大。有些領(lǐng)導(dǎo)不能以身作則、嚴(yán)格準(zhǔn)守內(nèi)控制度的規(guī)定，甚至朝令夕改。有些員工對(duì)內(nèi)控制度態(tài)度漠然，事不關(guān)已，認(rèn)為那是領(lǐng)導(dǎo)的事情。企業(yè)內(nèi)部一些負(fù)有控制責(zé)任的工作人員，思想覺悟和專業(yè)知識(shí)水平，都有待學(xué)習(xí)提高，才能滿足新形勢(shì)下房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的要求。

（五）企業(yè)內(nèi)部溝通不暢

隨著科技的迅猛發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部控制，已經(jīng)與信息化結(jié)合在一起。企業(yè)信息化的發(fā)展對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制尤其重要，特別是一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)。然而，實(shí)際上要做到這一點(diǎn)并不容易。因?yàn)椴簧倨髽I(yè)部門之間各自為政，分割明顯，只顧本部門的工作，而缺少與其他部門的聯(lián)系和交流，甚至上下級(jí)之間也缺少信息通暢的渠道。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施

（一）營造房地產(chǎn)企業(yè)良好的內(nèi)部控制環(huán)境

良好的內(nèi)部控制環(huán)境是企業(yè)內(nèi)部控制制度制定及執(zhí)行的基礎(chǔ)保障。營造構(gòu)建良好的內(nèi)部控制環(huán)境，必須抓住以下三點(diǎn)：

第一，強(qiáng)化企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)管理層對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者必須堅(jiān)持把內(nèi)部控制作為企業(yè)管理的頭等大事來抓，認(rèn)真組織和領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)部控制制度的設(shè)計(jì)工作，并采取相應(yīng)的政策措施來保證制度的執(zhí)行及評(píng)價(jià)，領(lǐng)導(dǎo)者還必須認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制的建設(shè)不是一勞永逸、一成不變的，隨著企業(yè)的發(fā)展，市場的變化，新的情況要求企業(yè)內(nèi)部控制要不斷調(diào)整完善。

第二，完善企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層主要分為董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層三個(gè)相對(duì)獨(dú)立的板塊。其中董事會(huì)應(yīng)始終負(fù)責(zé)內(nèi)部控制的建立、健全和有效運(yùn)行，要加強(qiáng)董事會(huì)的建設(shè)。董事長及其他董事會(huì)的成員要懂法規(guī)、懂業(yè)務(wù)、懂行情。在強(qiáng)化董事會(huì)在治理結(jié)構(gòu)中的主導(dǎo)作用的前提下，務(wù)必要明確董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層各部門的職能和權(quán)限，形成三角制衡關(guān)系，確保企業(yè)的決策權(quán)、執(zhí)行權(quán)和監(jiān)督權(quán)相互分離，相互制約。

第三，加強(qiáng)企業(yè)的文化建設(shè)，加大企業(yè)內(nèi)部控制的宣傳力度。通過學(xué)習(xí)，弘揚(yáng)誠實(shí)守信、愛崗敬業(yè)的精神，增強(qiáng)員工的主人翁責(zé)任感意識(shí)，提高員工的思想品德素質(zhì)和技術(shù)業(yè)務(wù)素質(zhì)。在堅(jiān)持對(duì)員工加強(qiáng)正面教育的同時(shí)，還注意對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制制度的執(zhí)行情況進(jìn)行定期檢查考核，職權(quán)與獎(jiǎng)罰結(jié)合，實(shí)行“有功必獎(jiǎng)，有過必罰”的考核原則，激勵(lì)企業(yè)員工執(zhí)行內(nèi)控制度的積極性和自覺性，充分發(fā)揮內(nèi)部控制的管控、監(jiān)督和制衡作用。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)必須按照本企業(yè)的特點(diǎn)以及發(fā)展需求，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)相應(yīng)的內(nèi)部控制制度。這種控制既要覆蓋生產(chǎn)的整個(gè)流程，又要善于抓住關(guān)鍵，突出重要節(jié)點(diǎn)。

1.堅(jiān)持遵循不相容職務(wù)相分離原則

首先梳理企業(yè)現(xiàn)有運(yùn)營流程中不相容的職務(wù)，堅(jiān)持實(shí)行授權(quán)批準(zhǔn)與業(yè)務(wù)經(jīng)辦、業(yè)務(wù)經(jīng)辦與會(huì)計(jì)記錄、會(huì)計(jì)記錄與財(cái)產(chǎn)保管、授權(quán)批準(zhǔn)與監(jiān)督檢查等相互分離的原則，合理設(shè)置崗位，明確各自職權(quán)，形成相互牽制，相互制約，以防為主的監(jiān)控防線。一般業(yè)務(wù)要復(fù)核，重要業(yè)務(wù)實(shí)行雙簽制，杜絕一人獨(dú)立處理業(yè)務(wù)全過程的現(xiàn)象。

2.建立企業(yè)有效的會(huì)計(jì)控制系統(tǒng)

為了建立企業(yè)有效的會(huì)計(jì)控制系統(tǒng)，企業(yè)的財(cái)會(huì)人員應(yīng)該致力于完善會(huì)計(jì)處理程序，應(yīng)當(dāng)把經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)的計(jì)量、記錄及匯總的程序形成制度，確保有關(guān)人員在處理相同的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，能前后一致。這樣形成的會(huì)計(jì)記錄與財(cái)務(wù)報(bào)表真實(shí)可靠。要達(dá)到以上要求，一些中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)務(wù)之急是提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)和能力，建立高素質(zhì)的財(cái)會(huì)隊(duì)伍。企業(yè)要鼓勵(lì)并創(chuàng)造條件，使企業(yè)的財(cái)會(huì)人員通過教育和培訓(xùn)掌握本行業(yè)的最新稅收法規(guī)，熟悉新的財(cái)務(wù)準(zhǔn)則及新的操作方法，還要掌握工程管理結(jié)算、成本控制等方面的知識(shí)。

3.加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督

企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督，通常是通過內(nèi)部審計(jì)來實(shí)踐的。實(shí)質(zhì)上內(nèi)部審計(jì)是對(duì)其他內(nèi)部控制的再控制。為了合理設(shè)置內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)在內(nèi)部控制中的作用，必須堅(jiān)持兩條原則：一是獨(dú)立性原則，二是權(quán)威性原則。這樣的審計(jì)機(jī)構(gòu)通過定期的和不定期的核查審計(jì)，對(duì)企業(yè)運(yùn)營中的重大業(yè)務(wù)事項(xiàng)，對(duì)各部門的業(yè)務(wù)往來，尤其是會(huì)計(jì)部門的工作進(jìn)行了有效的管控，做到防患于未然，將問題解決在萌芽狀態(tài)，建立了以“查”為主的監(jiān)督防線。此外，還可以聘請(qǐng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制進(jìn)行審計(jì)。根據(jù)審計(jì)意見，對(duì)內(nèi)部控制系統(tǒng)進(jìn)行完善。適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需求。

（三）健全房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制預(yù)警機(jī)制

房地產(chǎn)行業(yè)是高投資、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，開發(fā)企業(yè)從取得土地、開發(fā)經(jīng)營到開盤銷售等環(huán)節(jié)都會(huì)受到來自企業(yè)內(nèi)部和外部的各種因素的影響。它的特性決定了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中存在著這樣或那樣的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，面對(duì)復(fù)雜變化的市場不能光憑經(jīng)驗(yàn)主觀判斷。企業(yè)必須建立由專業(yè)人員組成的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估預(yù)警團(tuán)隊(duì)，健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警評(píng)價(jià)機(jī)制，按照嚴(yán)格規(guī)范的程序，及時(shí)識(shí)別預(yù)警相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)內(nèi)部控制管理的薄弱環(huán)節(jié)，對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)的動(dòng)態(tài)的分析和量化預(yù)測，把風(fēng)險(xiǎn)控制在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)，迅速處理，有效地規(guī)避或降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營的良性循環(huán)。

（四）構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部通暢的信息渠道

房地產(chǎn)企業(yè)的信息化建設(shè)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)內(nèi)部控制的要求，結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的實(shí)際情況，編制內(nèi)部控制信息的收集、處理和傳遞程序，簡化內(nèi)部控制過程，打破企業(yè)內(nèi)部各部門、各團(tuán)隊(duì)之間的“門戶”，建設(shè)高度集成的信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)流程高度的融合，從而達(dá)到信息資源高度共享的目的。企業(yè)內(nèi)部各部門的人員通過暢通的信息渠道，隨時(shí)交換信息，及時(shí)溝通反饋，形成了廣泛的溝通系統(tǒng)。不僅上下之間信息暢通，而且各部門橫向之間信息暢通，不僅企業(yè)內(nèi)部信息溝通無阻，而且與企業(yè)外部相關(guān)單位也能很好溝通。這樣有利于最大限度地集思廣益，作為企業(yè)經(jīng)營控制的依據(jù)，并能及早識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)預(yù)警規(guī)避。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重要作用，越來越被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)識(shí)看重。實(shí)踐證明，只要運(yùn)用科學(xué)的對(duì)策，加大企業(yè)內(nèi)部控制的力度，不斷完善，不斷創(chuàng)新，跟準(zhǔn)時(shí)代的潮流，適應(yīng)市場發(fā)展的需求，就一定能保障房地產(chǎn)事業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部審計(jì)范文

一、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因

導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關(guān)制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)管理制度不嚴(yán)密、會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素質(zhì)差和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部對(duì)自身利益的追求等。

（一）會(huì)計(jì)法規(guī)制度和會(huì)計(jì)法規(guī)尚不完善

我國的會(huì)計(jì)制度的缺陷集中表現(xiàn)對(duì)沒有對(duì)新出現(xiàn)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)做出規(guī)定，對(duì)某些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和事項(xiàng)的核算不明確或不科學(xué)。正是由于應(yīng)用會(huì)計(jì)科目不合理及使用上的串項(xiàng)等一系列的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實(shí)，會(huì)計(jì)信息失實(shí)，收入、支出和結(jié)余虛假。我國目前的《會(huì)計(jì)法》的規(guī)定尚有待進(jìn)一步完善。例如，《會(huì)計(jì)法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責(zé)任和行政責(zé)任，而沒有規(guī)定民事責(zé)任，降低了違法人員承擔(dān)巨大成本的風(fēng)險(xiǎn)。此外，對(duì)會(huì)計(jì)人員的獎(jiǎng)勵(lì)和保護(hù)的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)人員在違背單位、個(gè)人利益而遵守《會(huì)計(jì)法》要求時(shí)，國家要從法律上給予保護(hù)。如果缺少這方面的保護(hù)，很容易造成會(huì)計(jì)信息失真。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機(jī)制不健全

房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制可分為內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制與內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的主體是決策者，但是會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)人又是由決策者直接聘任的，會(huì)計(jì)人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會(huì)計(jì)工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務(wù)，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真，沒有真實(shí)反映經(jīng)營成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)工作的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實(shí)現(xiàn)的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對(duì)其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護(hù)的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會(huì)中介機(jī)構(gòu)彼此間進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母偁帲蛘呤且恍┳?cè)會(huì)計(jì)師職業(yè)道德水平差，出具虛假的會(huì)計(jì)驗(yàn)證報(bào)告。這就使有些會(huì)計(jì)信息即使被確認(rèn)了但仍缺乏真實(shí)性。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員自身素質(zhì)較低

總的來說，我國房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員的自身素質(zhì)并不高。會(huì)計(jì)活動(dòng)的主體是會(huì)計(jì)人員。會(huì)計(jì)信息要經(jīng)過會(huì)計(jì)人員對(duì)相關(guān)要素的計(jì)量和確認(rèn)后才能生成，必然要對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)直接關(guān)系到會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高并不重視，致使會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯(cuò)誤。近年來，會(huì)計(jì)制度變化特別大，新增的內(nèi)容很多，更增加了會(huì)計(jì)核算的難度，這也影響了會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。素質(zhì)不高的會(huì)計(jì)人員即使遵守了會(huì)計(jì)法規(guī)，但受到認(rèn)識(shí)水平的局限，也可能使計(jì)量處的數(shù)據(jù)與實(shí)際情況不符，從而使會(huì)計(jì)信息不實(shí)。有些會(huì)計(jì)人員素質(zhì)較低，不按會(huì)計(jì)法核算，迎合上級(jí)或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報(bào)表，使得會(huì)計(jì)信息失真。

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二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的治理對(duì)策

（一）健全法律法規(guī)制度體系，建立科學(xué)的會(huì)計(jì)法律體系

會(huì)計(jì)工作的技術(shù)性極強(qiáng)，有它自身的工作規(guī)律。因此，會(huì)計(jì)法律法規(guī)的制定應(yīng)當(dāng)符合會(huì)計(jì)工作反映出的客觀規(guī)律，特別是關(guān)于會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的判定標(biāo)準(zhǔn)和判定方法要具有較強(qiáng)的可操作性。國家要進(jìn)一步制定實(shí)施會(huì)計(jì)法規(guī)的細(xì)則和詳細(xì)的管理會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的法規(guī)，完善會(huì)計(jì)信息的披露制度，為管理人員的責(zé)任提供明晰的法律依據(jù)，嚴(yán)肅財(cái)經(jīng)類法規(guī)，切實(shí)貫徹好以《會(huì)計(jì)法》為核心的整個(gè)會(huì)計(jì)法律體系。修訂后的《會(huì)計(jì)法》明確了會(huì)計(jì)違法行為的法律責(zé)任，尤其是加大了打擊會(huì)計(jì)提供虛假會(huì)計(jì)信息的力度。有關(guān)部門在執(zhí)法時(shí)一定要做到有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，使提供虛假會(huì)計(jì)信息者受到法律的懲罰，力保會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠性。

（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制，建立會(huì)計(jì)信息管理體制

一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要建立起強(qiáng)化其內(nèi)部管理的會(huì)計(jì)管理體系，制定內(nèi)部稽查和財(cái)務(wù)監(jiān)察制度，加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部的控制，為真實(shí)會(huì)計(jì)信息的提供打下良好的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)。完善內(nèi)部監(jiān)督，還應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)并明確相關(guān)責(zé)任，實(shí)行好內(nèi)部監(jiān)督崗位責(zé)任制，增強(qiáng)內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的真實(shí)有效性。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要健全社會(huì)監(jiān)督機(jī)制，提高會(huì)計(jì)監(jiān)督的權(quán)威性和全面性。大力倡導(dǎo)注冊(cè)會(huì)計(jì)師事業(yè)的發(fā)展，充分突顯出社會(huì)審計(jì)的客觀公正作用。同時(shí)，也要增強(qiáng)對(duì)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的相關(guān)法律責(zé)任的監(jiān)督，促使他們不斷提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)和職業(yè)道德水平。注冊(cè)會(huì)計(jì)師審查鑒定會(huì)計(jì)信息的法律責(zé)任要明確，對(duì)違反法規(guī)和職業(yè)道德的注冊(cè)會(huì)計(jì)師要加以懲處。財(cái)政、審計(jì)和稅務(wù)機(jī)關(guān)都要依法加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的審計(jì)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。各個(gè)主管部門也要擔(dān)當(dāng)起相應(yīng)的責(zé)任，要對(duì)所屬的會(huì)計(jì)人員在業(yè)務(wù)上做好指導(dǎo)，監(jiān)督和檢查其核算情況，糾正其已經(jīng)查處的問題，嚴(yán)肅處理有問題的會(huì)計(jì)人員。

（三）提高房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)，建立一支過硬的會(huì)計(jì)隊(duì)伍

房地產(chǎn)行業(yè)要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)從業(yè)人員的道德品質(zhì)、職業(yè)道德、遵守法律和業(yè)務(wù)素質(zhì)等的思想教育，讓每一個(gè)會(huì)計(jì)人員都牢牢樹立起會(huì)計(jì)行業(yè)的誠信信念，全面提高自身的綜合素質(zhì)。首先，要實(shí)行會(huì)計(jì)人員持證上崗制度，強(qiáng)化會(huì)計(jì)人員接受再教育和職業(yè)道德、法律法規(guī)的教育。對(duì)會(huì)計(jì)人員要進(jìn)行職業(yè)化的管理，完善他們的從業(yè)制度，嚴(yán)格遵守會(huì)計(jì)人員的從業(yè)和任職資格條件，由專門的機(jī)構(gòu)定期考察。其次，要加強(qiáng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，特別是計(jì)算機(jī)知識(shí)的普及，改變傳統(tǒng)的單一的會(huì)計(jì)工作方式，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代的全面的工作方式，逐漸從核算型過渡到管理型。最終使會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)與現(xiàn)代企業(yè)制度相符合，并能與國際接軌。最后，要適當(dāng)提高會(huì)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)地位，保護(hù)其合法權(quán)益。會(huì)計(jì)人員的工作積極性要充分調(diào)動(dòng)起來，將其會(huì)計(jì)職能充分發(fā)揮。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)計(jì)工作越發(fā)重要。房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)工作只有提供可靠的、真實(shí)的會(huì)計(jì)信息才能為經(jīng)濟(jì)管理服務(wù)。人們已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真是一個(gè)較為普遍的現(xiàn)象，要治理這一現(xiàn)象需要較長的時(shí)間，只有在國家、社會(huì)和房地產(chǎn)行業(yè)的一起努力下，才能徹底解決好會(huì)計(jì)信息失真的問題。

參考文獻(xiàn)：

1、方璇.企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真問題研究[J].安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2007(4).

2、關(guān)雪.企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真及審計(jì)對(duì)策[J].遼寧科技學(xué)院學(xué)報(bào)，2007(4).

3、啜華.會(huì)計(jì)信息質(zhì)量與財(cái)務(wù)約束機(jī)制研究[J].財(cái)會(huì)通訊，2009(2).

4、李益婧.會(huì)計(jì)信息失真的原因及防范對(duì)策的思考[J].吉林工商學(xué)院學(xué)報(bào)，2010(1).

5、楊翠蘭.會(huì)計(jì)信息失真的原因及對(duì)策的探討[J].達(dá)州職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2006(Z1).

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部審計(jì)范文

一、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因

導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關(guān)制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)管理制度不嚴(yán)密、會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素質(zhì)差和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部對(duì)自身利益的追求等。

（一）會(huì)計(jì)法規(guī)制度和會(huì)計(jì)法規(guī)尚不完善

我國的會(huì)計(jì)制度的缺陷集中表現(xiàn)對(duì)沒有對(duì)新出現(xiàn)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)做出規(guī)定，對(duì)某些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和事項(xiàng)的核算不明確或不科學(xué)。正是由于應(yīng)用會(huì)計(jì)科目不合理及使用上的串項(xiàng)等一系列的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實(shí)，會(huì)計(jì)信息失實(shí)，收入、支出和結(jié)余虛假。我國目前的《會(huì)計(jì)法》的規(guī)定尚有待進(jìn)一步完善。例如，《會(huì)計(jì)法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責(zé)任和行政責(zé)任，而沒有規(guī)定民事責(zé)任，降低了違法人員承擔(dān)巨大成本的風(fēng)險(xiǎn)。此外，對(duì)會(huì)計(jì)人員的獎(jiǎng)勵(lì)和保護(hù)的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)人員在違背單位、個(gè)人利益而遵守《會(huì)計(jì)法》要求時(shí)，國家要從法律上給予保護(hù)。如果缺少這方面的保護(hù)，很容易造成會(huì)計(jì)信息失真。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機(jī)制不健全

房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制可分為內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制與內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的主體是決策者，但是會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)人又是由決策者直接聘任的，會(huì)計(jì)人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會(huì)計(jì)工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務(wù)，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真，沒有真實(shí)反映經(jīng)營成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)工作的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實(shí)現(xiàn)的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對(duì)其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護(hù)的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會(huì)中介機(jī)構(gòu)彼此間進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母偁?，或者是一些注?cè)會(huì)計(jì)師職業(yè)道德水平差，出具虛假的會(huì)計(jì)驗(yàn)證報(bào)告。這就使有些會(huì)計(jì)信息即使被確認(rèn)了但仍缺乏真實(shí)性。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員自身素質(zhì)較低

總的來說，我國房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員的自身素質(zhì)并不高。會(huì)計(jì)活動(dòng)的主體是會(huì)計(jì)人員。會(huì)計(jì)信息要經(jīng)過會(huì)計(jì)人員對(duì)相關(guān)要素的計(jì)量和確認(rèn)后才能生成，必然要對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)直接關(guān)系到會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高并不重視，致使會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯(cuò)誤。近年來，會(huì)計(jì)制度變化特別大，新增的內(nèi)容很多，更增加了會(huì)計(jì)核算的難度，這也影響了會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。素質(zhì)不高的會(huì)計(jì)人員即使遵守了會(huì)計(jì)法規(guī)，但受到認(rèn)識(shí)水平的局限，也可能使計(jì)量處的數(shù)據(jù)與實(shí)際情況不符，從而使會(huì)計(jì)信息不實(shí)。有些會(huì)計(jì)人員素質(zhì)較低，不按會(huì)計(jì)法核算，迎合上級(jí)或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報(bào)表，使得會(huì)計(jì)信息失真。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的治理對(duì)策

（一）健全法律法規(guī)制度體系，建立科學(xué)的會(huì)計(jì)法律體系

會(huì)計(jì)工作的技術(shù)性極強(qiáng)，有它自身的工作規(guī)律。因此，會(huì)計(jì)法律法規(guī)的制定應(yīng)當(dāng)符合會(huì)計(jì)工作反映出的客觀規(guī)律，特別是關(guān)于會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的判定標(biāo)準(zhǔn)和判定方法要具有較強(qiáng)的可操作性。國家要進(jìn)一步制定實(shí)施會(huì)計(jì)法規(guī)的細(xì)則和詳細(xì)的管理會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的法規(guī)，完善會(huì)計(jì)信息的披露制度，為管理人員的責(zé)任提供明晰的法律依據(jù)，嚴(yán)肅財(cái)經(jīng)類法規(guī)，切實(shí)貫徹好以《會(huì)計(jì)法》為核心的整個(gè)會(huì)計(jì)法律體系。修訂后的《會(huì)計(jì)法》明確了會(huì)計(jì)違法行為的法律責(zé)任，尤其是加大了打擊會(huì)計(jì)提供虛假會(huì)計(jì)信息的力度。有關(guān)部門在執(zhí)法時(shí)一定要做到有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，使提供虛假會(huì)計(jì)信息者受到法律的懲罰，力保會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠性。

（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制，建立會(huì)計(jì)信息管理體制

一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要建立起強(qiáng)化其內(nèi)部管理的會(huì)計(jì)管理體系，制定內(nèi)部稽查和財(cái)務(wù)監(jiān)察制度，加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部的控制，為真實(shí)會(huì)計(jì)信息的提供打下良好的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)。完善內(nèi)部監(jiān)督，還應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)并明確相關(guān)責(zé)任，實(shí)行好內(nèi)部監(jiān)督崗位責(zé)任制，增強(qiáng)內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的真實(shí)有效性。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要健全社會(huì)監(jiān)督機(jī)制，提高會(huì)計(jì)監(jiān)督的權(quán)威性和全面性。大力倡導(dǎo)注冊(cè)會(huì)計(jì)師事業(yè)的發(fā)展，充分突顯出社會(huì)審計(jì)的客觀公正作用。同時(shí)，也要增強(qiáng)對(duì)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的相關(guān)法律責(zé)任的監(jiān)督，促使他們不斷提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)和職業(yè)道德水平。注冊(cè)會(huì)計(jì)師審查鑒定會(huì)計(jì)信息的法律責(zé)任要明確，對(duì)違反法規(guī)和職業(yè)道德的注冊(cè)會(huì)計(jì)師要加以懲處。財(cái)政、審計(jì)和稅務(wù)機(jī)關(guān)都要依法加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的審計(jì)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。各個(gè)主管部門也要擔(dān)當(dāng)起相應(yīng)的責(zé)任，要對(duì)所屬的會(huì)計(jì)人員在業(yè)務(wù)上做好指導(dǎo)，監(jiān)督和檢查其核算情況，糾正其已經(jīng)查處的問題，嚴(yán)肅處理有問題的會(huì)計(jì)人員。

第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部審計(jì)范文

一、COSO《企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理——整合框架》（Enterprise Risk Management—Integrated Framework）簡述

2004年9月，COSO了名為《企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理——整合框架》的研究報(bào)告，它是對(duì)《內(nèi)部控制——整合框架》的補(bǔ)充和豐富，同時(shí)也標(biāo)志著“風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)代”的到來。

這一報(bào)告從原來的只公布財(cái)務(wù)報(bào)表并且只關(guān)注財(cái)務(wù)報(bào)表的可靠性，到現(xiàn)在公布由企業(yè)編制的進(jìn)行公布的所有報(bào)告。而且，涵蓋范圍也從原來的財(cái)務(wù)信息擴(kuò)展到了更廣泛的非財(cái)務(wù)信息。對(duì)主體目標(biāo)的這種分類可以使我們關(guān)注企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的不同側(cè)面。另一方面，《企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理——整合框架》提出內(nèi)部環(huán)境、目標(biāo)設(shè)定、事項(xiàng)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、控制活動(dòng)、信息與溝通和監(jiān)控八個(gè)相互關(guān)聯(lián)的風(fēng)險(xiǎn)管理構(gòu)成要素。這份企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理框架涵蓋了內(nèi)部控制，從而構(gòu)建了一個(gè)更強(qiáng)有力的概念和管理工具。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在問題分析

（一）控制環(huán)境與目標(biāo)設(shè)定方面

1.尚未形成良好的內(nèi)部控制文化。內(nèi)部控制文化包括企業(yè)員工的風(fēng)險(xiǎn)觀念、風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)管理職業(yè)道德等。內(nèi)部控制是一個(gè)需要董事會(huì)、高級(jí)管理層和各級(jí)工作人員由上而下共同努力才能實(shí)現(xiàn)的過程。目前房地產(chǎn)企業(yè)的依法合規(guī)經(jīng)營意識(shí)薄弱，特別是基層項(xiàng)目機(jī)構(gòu)部分工作人員還未充分認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性，法律意識(shí)淡薄，責(zé)任心不強(qiáng)，防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期長，許多前期形成內(nèi)部控制的缺陷潛伏在工作中，要到后期才能體現(xiàn)。因些內(nèi)部控制不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，而間接的效益也要有一定周期才能看出。而且，完善內(nèi)部控制要增設(shè)人員崗位，制定大量規(guī)章制度，增加辦事環(huán)節(jié)和程序，許多房地產(chǎn)企業(yè)就認(rèn)為加強(qiáng)內(nèi)部控制束縛了自己的手腳，影響了辦事效率。有的甚至認(rèn)為內(nèi)部控制是對(duì)自己的不信任，容易造成內(nèi)部矛盾。這也造成了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制認(rèn)識(shí)的偏差。

2.人員素質(zhì)差異。一些員工專業(yè)水平不高，識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)和防范風(fēng)險(xiǎn)的能力有限。內(nèi)部控制系統(tǒng)發(fā)揮作用必須落實(shí)到人員的實(shí)際操作，由于工作人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)、判斷錯(cuò)誤等原因而導(dǎo)致影響經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的狀況屢屢發(fā)生。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目部員工流動(dòng)性比較強(qiáng)，宣傳學(xué)習(xí)無法系統(tǒng)全面，實(shí)施控制也就無法全面到位。

3.沒有制定明確的戰(zhàn)略目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)不能根據(jù)自身實(shí)際制定相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營目標(biāo)，盲目追求業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)展與追求自身經(jīng)濟(jì)利益，無視內(nèi)部控制中的合法合規(guī)控制，違規(guī)操作，給行業(yè)和社會(huì)帶來極大的損失。

（二）事項(xiàng)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與應(yīng)對(duì)方面

1.風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)薄弱。首先表現(xiàn)為盲目追求利潤最大化。有些房地產(chǎn)企業(yè)盲目強(qiáng)調(diào)利潤，為增強(qiáng)收益能力，以不斷地?cái)U(kuò)大投資規(guī)模為戰(zhàn)略目標(biāo)，盲目擴(kuò)張使得有些房地產(chǎn)企業(yè)通過借貸解決大量的資金需求，造成企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，也就增加了房地產(chǎn)企業(yè)到期不能償債的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)高額的貸款利息，增加了企業(yè)營運(yùn)成本，加大了資金營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。

2.缺乏風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和管理。雖然有些房地產(chǎn)也設(shè)立部門對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理，但設(shè)立不夠完善，存在盲點(diǎn)與漏洞，使風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估無法發(fā)揮預(yù)防作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，工藝龐雜，在經(jīng)營過程中，由于不確定因素而導(dǎo)致企業(yè)蒙受經(jīng)濟(jì)損失的案件屢有發(fā)生，例如，建筑市場中各類責(zé)任事故、層層轉(zhuǎn)包、合同糾紛屢見不鮮，使企業(yè)存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。

3.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估方法落后。近幾年來，雖然各房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有所增強(qiáng)，但是，安全防范措施還不完備，從而導(dǎo)致了企業(yè)不能有效地控制風(fēng)險(xiǎn)，不能及時(shí)地對(duì)所發(fā)生的問題采取必要的糾正措施。尚未建立系統(tǒng)、完善的客戶信息電子檔案管理等問題。

（三）信息與溝通方面

首先，缺乏有效的信息系統(tǒng)。一些業(yè)務(wù)或管理系統(tǒng)雜亂缺乏科學(xué)規(guī)劃，各系統(tǒng)之間缺乏溝通和協(xié)調(diào)，信息往往難以共享，各業(yè)務(wù)部門根據(jù)自身的業(yè)務(wù)需要，數(shù)據(jù)采集的口徑不一致，往往會(huì)產(chǎn)生誤導(dǎo)的信息或需要信息時(shí)無處可尋的狀況。其次，信息交流不夠充分。沒有及時(shí)將有關(guān)政策傳達(dá)給參與活動(dòng)的所有人員，使他們不能及時(shí)知道企業(yè)運(yùn)作的最新狀況，員工不能清楚的明白自己所承擔(dān)的特定職務(wù)，本業(yè)務(wù)在內(nèi)部控制方面有何要求，造成越權(quán)行為和責(zé)任無法落實(shí)。第三，執(zhí)行力不夠。當(dāng)項(xiàng)目基層工作人員將問題上報(bào)給管理層時(shí)，管理層未給予足夠的重視，認(rèn)為只是小問題而敷衍解決或置之不理，造成小問題不斷惡化，最終給企業(yè)行帶來了惡劣的結(jié)果。另一種情況是，管理層下達(dá)了解決方案，項(xiàng)目基層卻沒有落到實(shí)處切實(shí)執(zhí)行，使內(nèi)部控制出現(xiàn)漏洞。

（四）監(jiān)控方面

這方面主要問題是內(nèi)部審計(jì)職能弱化。一方面缺乏完整的內(nèi)部審計(jì)規(guī)章制度，許多制度存在盲點(diǎn)和漏洞；檢查走形式，監(jiān)督不嚴(yán)，許多房地產(chǎn)企業(yè)的檢查只是上級(jí)布置，下級(jí)應(yīng)付而沒有認(rèn)真對(duì)待，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的問題；另一方面一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)不足，對(duì)內(nèi)部控制的檢查頻率較低不能與房地產(chǎn)開發(fā)的制度更新速度相適應(yīng)，在一定程度上影響了內(nèi)部審計(jì)的效力。

三、改革我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施

（一）創(chuàng)建良好的內(nèi)控環(huán)境

1.堅(jiān)持矩陣的管理方式：縱向和橫向同時(shí)管理，明確各級(jí)管理層的權(quán)力，使他們各盡其職，避免因制度不完善而出現(xiàn)逃避責(zé)任，無人承擔(dān)的情況。

2.建立強(qiáng)有力的內(nèi)部控制文化：統(tǒng)一員工對(duì)內(nèi)控制度的認(rèn)識(shí)，使內(nèi)部控制成為企業(yè)內(nèi)部的自發(fā)需要，提高管理者對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)水平，將內(nèi)部控制作為企業(yè)的目標(biāo)。并加強(qiáng)人力資源管理，建立高效的人員隊(duì)伍，使風(fēng)險(xiǎn)控制融入到全體員工日常工作中。

3.重視對(duì)員工的培養(yǎng)：通過定期、持續(xù)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，內(nèi)部控制文化以及先進(jìn)理念的培訓(xùn)，培養(yǎng)員工的內(nèi)部控制意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，成為高素質(zhì)高道德的員工。

（二）構(gòu)建系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與應(yīng)對(duì)體系

1.強(qiáng)化會(huì)計(jì)核算的內(nèi)部控制系統(tǒng)。防范風(fēng)險(xiǎn)首先要從日常的業(yè)務(wù)工作做起，有效的防范操作風(fēng)險(xiǎn)，就應(yīng)該建立完善的會(huì)計(jì)系統(tǒng)。記賬崗位和對(duì)賬崗位嚴(yán)格分開，做到賬實(shí)相符；明確各項(xiàng)業(yè)務(wù)的審批權(quán)限，明確責(zé)任；健全檔案管理，完善信息系統(tǒng)，及時(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。

2.建立動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型。面對(duì)復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場，要加 強(qiáng)對(duì)員工的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)培訓(xùn)提高他們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、監(jiān)測和控制市場風(fēng)險(xiǎn)的能力。同時(shí)還要定期與房地產(chǎn)各參與者進(jìn)行聯(lián)系，對(duì)各開發(fā)程序進(jìn)行評(píng)估，形成一個(gè)動(dòng)態(tài)的、能夠持續(xù)改進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)控制體系。

3.建立有效的資金審批機(jī)制。規(guī)范財(cái)務(wù)資金審批流程，在審批人員授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審，完善經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)。

4.完善防范意外風(fēng)險(xiǎn)措施。由于房地產(chǎn)市場競爭的加劇，房價(jià)的高低都很難預(yù)測，加強(qiáng)意外風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的預(yù)算，這樣可使企業(yè)在遇到突然事件時(shí)可以不影響整體的運(yùn)作，提前做好防范工作。

（三）規(guī)范內(nèi)部控制活動(dòng)

首先，明確崗位和職責(zé)。限制每個(gè)人的權(quán)限，實(shí)施嚴(yán)格而明確的職責(zé)劃分，堅(jiān)持不相容職務(wù)分離，業(yè)務(wù)操作過程中的授權(quán)、交易、記錄、管理應(yīng)當(dāng)有明確的劃分。嚴(yán)格授權(quán)，所有進(jìn)行業(yè)務(wù)交易的工作人員都應(yīng)經(jīng)過授權(quán)，防止越權(quán)交易行為。

其次，明晰責(zé)任關(guān)系。落實(shí)交接手續(xù)，使部門和員工能夠清楚知道自己的職責(zé)，一旦發(fā)生問題，能追究到個(gè)人，并可以給成績優(yōu)秀的員工一定的獎(jiǎng)勵(lì)，調(diào)動(dòng)員工的工作熱情。還有，定期檢查。每天對(duì)現(xiàn)金，重要空白憑證，業(yè)務(wù)單據(jù)，賬戶管理進(jìn)行檢查，做到賬實(shí)相符，管理層定期對(duì)業(yè)務(wù)質(zhì)量及監(jiān)控錄像進(jìn)行抽查。

（四）完善銀行內(nèi)部的管理信息系統(tǒng)

首先，董事會(huì)和管理層有責(zé)任完善信息系統(tǒng)，搭建信息交流平臺(tái)，強(qiáng)化信息披露制度。其次，完善信息反饋制度。管理層應(yīng)該給員工創(chuàng)造條件讓他們有機(jī)會(huì)能直接與管理層溝通，保障任何有關(guān)銀行經(jīng)營管理過程中遇到的問題和風(fēng)險(xiǎn)的信息能夠及時(shí)地反映到管理層那里，以便管理人員能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并糾正錯(cuò)誤的行為。此外，建立科學(xué)的信息分析體系。

（五） 構(gòu)建科學(xué)嚴(yán)密的內(nèi)外監(jiān)控體系

明確內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)察部門的監(jiān)督職責(zé)，切實(shí)做到監(jiān)管措施落到實(shí)處，定期自我檢查。發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制存在的缺陷時(shí)應(yīng)及時(shí)改正并上報(bào)，使內(nèi)部監(jiān)督能夠發(fā)揮作用。采取科學(xué)的內(nèi)部審計(jì)方法，提高內(nèi)部審計(jì)的作用，并實(shí)施責(zé)任追究制度，增強(qiáng)個(gè)人責(zé)任感。

參考文獻(xiàn)：

[1]COSO. Enterprise Risk Management—Integrated Framework，2004.

[2]田依鑫.關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題的探.2009.

第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部審計(jì)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；內(nèi)部；控制

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198(2009)06-0175-02

1有關(guān)企業(yè)內(nèi)部控制

企業(yè)內(nèi)部控制是以專業(yè)管理制度為基礎(chǔ)，以防范風(fēng)險(xiǎn)、有效監(jiān)管為目的，通過全方位建立過程控制體系、描述關(guān)鍵控制點(diǎn)和以流程形式直觀表達(dá)生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)過程而形成的管理規(guī)范。

企業(yè)內(nèi)部控制主要包括下列要素：

(1)內(nèi)部環(huán)境。內(nèi)部環(huán)境是企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的基礎(chǔ)，一般包括治理結(jié)構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置及權(quán)責(zé)分配、內(nèi)部審計(jì)、人力資源政策、企業(yè)文化等。

(2)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是企業(yè)及時(shí)識(shí)別、系統(tǒng)分析經(jīng)營活動(dòng)中與實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制目標(biāo)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，合理確定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略。

(3)控制活動(dòng)?？刂苹顒?dòng)是企業(yè)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，采用相應(yīng)的控制措施，將風(fēng)險(xiǎn)控制在可承受度之內(nèi)。

(4)信息與溝通。信息與溝通是企業(yè)及時(shí)、準(zhǔn)確地收集、傳遞與內(nèi)部控制相關(guān)的信息，確保信息在企業(yè)內(nèi)部、企業(yè)與外部之間進(jìn)行有效溝通。

(5)內(nèi)部監(jiān)督。內(nèi)部監(jiān)督是企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制建立與實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，評(píng)價(jià)內(nèi)部控制的有效性，發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制缺陷，應(yīng)當(dāng)及時(shí)加以改進(jìn)。

2房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制必要性分析

內(nèi)部控制是單位為了保證實(shí)現(xiàn)經(jīng)營管理目標(biāo)，在分工負(fù)責(zé)的前提下，組織內(nèi)部經(jīng)營活動(dòng)而建立的各職能部門之間對(duì)業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行組織、制約、考核和調(diào)節(jié)的方法、程序和措施，用以明確單位內(nèi)部各職能部門的職責(zé)和權(quán)限，形成一個(gè)完整嚴(yán)密、相互聯(lián)系、相互協(xié)調(diào)、相互制約的控制系統(tǒng)的總稱。內(nèi)部控制是現(xiàn)代企業(yè)加強(qiáng)管理，提高經(jīng)營效率，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營方針和目標(biāo)的有效工具和手段，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說尤是如此。

由于房地產(chǎn)的組成部分土地，是稀缺又不可替代的資源，屬國家所有。國家利用經(jīng)濟(jì)杠桿進(jìn)行宏觀調(diào)控，利用價(jià)值規(guī)律通過市場引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到供需平衡，保證消費(fèi)者的利益。宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營的作用，比其他商品更為重要，也是企業(yè)最難以控制的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，不僅受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化的影響，而且會(huì)受政治形勢(shì)變化的影響，變數(shù)較多。加上融資環(huán)境惡化，政策環(huán)境嚴(yán)厲，開發(fā)品質(zhì)要求越來越高，項(xiàng)目成本不斷上升。因此，建立完善的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度，對(duì)于完善房地產(chǎn)公司的治理結(jié)構(gòu)和信息披露制度，保護(hù)投資者合法權(quán)益，并保證資本市場有效運(yùn)行，均有著非常重要的意義。

3我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀

(1)我國部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控意識(shí)薄弱，執(zhí)行不到位。部分房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)因企業(yè)組織類型不同而不同，主要表現(xiàn)為：民營企業(yè)，經(jīng)營者對(duì)內(nèi)部控制認(rèn)識(shí)不足，沒有充分認(rèn)識(shí)到建立內(nèi)控的重要性和必要性；在管理上實(shí)行家族制，在決策中慣用長官意識(shí)，在崗位設(shè)置上為節(jié)省人工費(fèi)用，實(shí)行一人兼多崗、一崗并多職，沒有很好地構(gòu)成內(nèi)部牽制；在貨幣資金管理、實(shí)物監(jiān)控、投資和資產(chǎn)處置等方面，沒有制定成文的內(nèi)控制度。

(2)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制體系不健全。目前，多數(shù)企業(yè)的內(nèi)部控制制度不夠全面，在控制環(huán)境、會(huì)計(jì)系統(tǒng)、控制程序等方面均有較多的不完善之處。例如沒有覆蓋所有的部門和人員，沒有滲透到企業(yè)各個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域和各個(gè)操作環(huán)節(jié)，使中小企業(yè)會(huì)計(jì)工作秩序混亂、核算不實(shí)而造成會(huì)計(jì)信息失真現(xiàn)象極為嚴(yán)重。

(3)內(nèi)控制度行為主體素質(zhì)不能完全滿足需要。大部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)會(huì)人員(尤其是基層人員)得不到有效的培訓(xùn)、提高，專業(yè)水平很難適應(yīng)新的工作形勢(shì)要求。一些不具備從業(yè)資格的人員也進(jìn)入了財(cái)會(huì)隊(duì)伍，思想素質(zhì)差，業(yè)務(wù)一知半解。

(4)企業(yè)的監(jiān)督機(jī)制不健全。目前有很多企業(yè)監(jiān)督評(píng)審主要依靠內(nèi)審部門來實(shí)現(xiàn)，而有些企業(yè)的內(nèi)審部門隸屬于財(cái)務(wù)部門，與財(cái)務(wù)部同屬一人領(lǐng)導(dǎo)，內(nèi)部審計(jì)在形式上就缺乏應(yīng)有的獨(dú)立性。另外，在內(nèi)審的職能上，很多企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作僅僅是審核會(huì)計(jì)帳目，而在內(nèi)部稽查、評(píng)價(jià)內(nèi)部控制制度是否完善和企業(yè)內(nèi)各組織機(jī)構(gòu)執(zhí)行指定職能的效率等方面，卻未能充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。

4完善我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制對(duì)策

(1)完善會(huì)計(jì)系統(tǒng)的建立。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一個(gè)有效的會(huì)計(jì)系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)能做到：①確認(rèn)并記錄所有真實(shí)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)；②及時(shí)并充分詳細(xì)地描述經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，以便在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中對(duì)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)做出適當(dāng)?shù)姆诸?；③?jì)量經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的價(jià)值，以便在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中記錄其適當(dāng)?shù)呢泿艃r(jià)值；④確定經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的期間，以便將經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)記錄在適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)期間；⑤在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中適當(dāng)?shù)乇磉_(dá)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和披露相關(guān)事項(xiàng)。

(2)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立有效的控制活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)在遵守會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，應(yīng)從本單位會(huì)計(jì)工作實(shí)際出發(fā)，建立健全和強(qiáng)化自身合理的會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)控制制度。為此應(yīng)作到：①明確規(guī)定處理各種經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的職責(zé)分工和程序方法；②職責(zé)分離；③資產(chǎn)接觸與記錄使用；④績效考評(píng)；⑤保證會(huì)計(jì)憑證和會(huì)計(jì)記錄的完整性和正確性；⑥明確規(guī)定建立財(cái)產(chǎn)清查盤點(diǎn)制度；⑦明確規(guī)定計(jì)算機(jī)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)操作權(quán)限和控制方法。

(3)建立良好的控制環(huán)境。任何企業(yè)的控制活動(dòng)都存在于一定的控制環(huán)境之中，控制環(huán)境的好壞，直接影響到企業(yè)內(nèi)部控制的遵循和執(zhí)行，以及企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)、整體戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。加強(qiáng)和完善企業(yè)內(nèi)部控制，應(yīng)注意企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的建設(shè)，包括經(jīng)營管理的理念、方式和風(fēng)格，組織機(jī)構(gòu)，授權(quán)和分配責(zé)任的方法，管理控制方法，人力資源管理政策和實(shí)務(wù)，外部環(huán)境的影響等。只有建立良好的內(nèi)部控制環(huán)境，才能保證制度的真正落實(shí)，才能真正達(dá)到內(nèi)部控制的目的。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全部經(jīng)營活動(dòng)過程中，應(yīng)樹立以下觀念：宏觀經(jīng)濟(jì)觀念、市場經(jīng)營觀念、競爭觀念和創(chuàng)新觀念等，樹立正確的房地產(chǎn)經(jīng)營思想，必須以全心全意為消費(fèi)者服務(wù)為宗旨；以提高經(jīng)濟(jì)效益為中心；以競爭和改善經(jīng)營管理為手段；以國家法律、政策為依據(jù)；以國家大局利益為準(zhǔn)繩，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)。

(4)提高管理人員對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)程度，增強(qiáng)內(nèi)部控制意識(shí)。人作為企業(yè)的主體，作為企業(yè)各項(xiàng)政策的執(zhí)行者，應(yīng)該最先從根本上提高自身對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)程度，這是提高我國企業(yè)內(nèi)部控制效果的首要條件。只有房地產(chǎn)企業(yè)各級(jí)人員認(rèn)識(shí)上得到了提高，房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)業(yè)務(wù)部門或人員才能真正的貫徹企業(yè)的各項(xiàng)制度。工作人員正確理解內(nèi)部控制的目標(biāo)和含義，重視內(nèi)部控制在管理活動(dòng)中的重要地位，樹立全面控制的概念，使內(nèi)部控制超越財(cái)務(wù)、審計(jì)的范圍，滲透到企業(yè)管理的方方面面，在業(yè)務(wù)運(yùn)作過程中才能真正相互影響、相互制約。

(5)完善房地產(chǎn)公司治理結(jié)構(gòu)，為內(nèi)控系統(tǒng)的構(gòu)建提供制度基礎(chǔ)。健全的房地產(chǎn)公司治理結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施內(nèi)部會(huì)計(jì)控制、優(yōu)化管理的前提。公司治理結(jié)構(gòu)是企業(yè)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的具體體現(xiàn)，是企業(yè)決策機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制和監(jiān)控體系等制度安排的基礎(chǔ)。有效的治理結(jié)構(gòu)是決定企業(yè)能否正常運(yùn)轉(zhuǎn)和健康成長的基礎(chǔ)性制度，是內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度的組織保證。建立和完善內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度，在治理結(jié)構(gòu)上進(jìn)一步強(qiáng)化董事會(huì)的作用，完善決策機(jī)制；健全監(jiān)控體系，設(shè)立內(nèi)部審計(jì)、稽核等專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，并賦予其相應(yīng)的監(jiān)督權(quán)；建立和改進(jìn)激勵(lì)和約束機(jī)制，要以制度約束人，強(qiáng)化責(zé)任追究制度。