房地產(chǎn)行業(yè)審計重點精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計重點范文

內(nèi)容摘要：論文擬分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常稅收繳納過程中存在的主要問題，供有關(guān)方面進行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專項審計時做參考。

改革開放以來，特別是1998年以來，隨著《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)【1998】23號）的頒布實施，我國城鎮(zhèn)住房制度市場化程度不斷提高，城鄉(xiāng)居民住房消費觀念明顯改變，住房消費有效啟動，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)市場的發(fā)展，在不斷完善城市功能、改善居民居住條件的同時，促進了國民經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迅速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計也開始逐步形成并完善。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是不動產(chǎn)，直接決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與其他行業(yè)不同。作為審計來說，本文重點關(guān)注的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否足額及時申報繳納相關(guān)稅費，地稅部門對房地產(chǎn)行業(yè)的征管是否到位，國家相關(guān)的財稅政策是否得到落實。本文通過探尋我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各稅種存在的主要問題，并對存在的問題提出審計對策和建議。這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)審計和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重要的理論和實踐意義。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種

國務(wù)院辦公廳于2005年5月9日下發(fā)了《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》，之后國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》等文件。這些文件的主要精神就是進一步加強房地產(chǎn)稅收的征收管理，全面征收房地產(chǎn)交易過程中應(yīng)繳納的各項稅收，簡稱為房地產(chǎn)稅收。房地產(chǎn)稅收涉及的稅種較多，只有正確了解各稅種，才能更好的對其進行專項審計。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納稅費主要有：以自建建筑物以及出售不動產(chǎn)為計稅依據(jù)的營業(yè)稅及相應(yīng)城市維護建設(shè)稅、教育費附加。以應(yīng)納稅所得額為計稅依據(jù)的企業(yè)所得稅。書立、領(lǐng)受稅法列舉的應(yīng)稅憑證、按照規(guī)定計繳的印花稅。以擁有的房產(chǎn)的計稅余值和以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)的房產(chǎn)稅。個人所得稅。以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)的土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據(jù)的城鎮(zhèn)土地使用稅。建筑用地在承接出讓土地時，房地產(chǎn)開發(fā)商需向土地管理部門繳納契稅以及代收代繳的契稅。

營業(yè)稅及企業(yè)所得稅的審計

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入一般來自銷售商品房收入和出租產(chǎn)品租金收入。房地產(chǎn)開發(fā)商在每一次開盤出售產(chǎn)品時，可對外銷售的產(chǎn)品總數(shù)都非常有限，但每一單位商品的銷售金額卻非常巨大。因此，開發(fā)產(chǎn)品的一個微小的銷售百分比折扣都會影響企業(yè)收入的確認金額。在審查中，這部分對企業(yè)實際稅負影響最明顯的是企業(yè)確認為收入的銷售價格。通常企業(yè)在進行開發(fā)項目立項時，必須進行項目可行性分析，當項目由初步可行性分析深化到詳細可行性分析時，必然會進行項目的收益測算及總收入計算。

另外一種更加隱蔽的偷逃納稅手段是，不少企業(yè)假借鼓勵員工推銷本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品為名，對介紹消費者購買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的員工給予巨額現(xiàn)金獎勵。對于這些人為減少企業(yè)收入，同時變相增加員工福利的情況，應(yīng)該區(qū)分不同情況予以處理：如果企業(yè)對員工工作期間購買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品套數(shù)不限，同時折扣遠遠超過市場正常推銷產(chǎn)品給予的銷售折扣（對于前幾年房地產(chǎn)行業(yè)，該折扣一般以不超過九折為宜），則應(yīng)該將企業(yè)出售給員工的開發(fā)產(chǎn)品按照市場銷售價格，即按照稅法規(guī)定中的視同銷售價格調(diào)整企業(yè)的應(yīng)納稅銷售收入，調(diào)增營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的稅基。在審查中，還應(yīng)注意部分以出包方式將開發(fā)項目承包給施工單位建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商違反稅法規(guī)定，沒有完成代扣代繳義務(wù)的情況。

印花稅的審計

印花稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在問題較多的一個稅種。在審查中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃印花稅款特別嚴重，最嚴重的是購銷合同的稅基。大部分購銷合同幾乎均未納稅。納稅時間方面，大量企業(yè)將印花稅單列“應(yīng)交稅金——印花稅”，按照半年或者一年進行匯總繳納。現(xiàn)行稅法規(guī)定印花稅應(yīng)稅行為在發(fā)生書立合同或者書立書據(jù)時必須立即購買印花稅票并劃銷以完成繳納義務(wù)。盡管企業(yè)解釋這樣處理是為了方便統(tǒng)計各年度發(fā)生的印花稅額，但實際上是延遲繳納印花稅。

房產(chǎn)稅的審計

對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生重大稅收影響的另一主要稅種是房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅分為以房產(chǎn)余值和以租金收入計稅兩種計稅方法，稅率分別為1.2%和12%。現(xiàn)行稅法在體現(xiàn)稅收公平公正的立法原則上，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅的繳納作了以下規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對這部分商品房在出售前不征收房產(chǎn)稅。但是出售前房地產(chǎn)企業(yè)已使用或者出租、出借的產(chǎn)品應(yīng)該按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

土地增值稅的審計

土地增值稅是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤的一個重要因素。加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算，是審計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的重點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過虛構(gòu)合作開發(fā)建房模式避稅，《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中對合作開發(fā)土地有明確規(guī)定：“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！比缒撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際購得一塊土地的使用權(quán)準備修建住宅，而又同土地轉(zhuǎn)讓方簽定合作建房協(xié)議。

城鎮(zhèn)土地使用稅的審計

在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅審計時，發(fā)現(xiàn)有以下幾個問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認為征用的是耕地或者還沒有進行開發(fā)的荒地；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然與政府簽訂土地出讓合同，但由于拆遷未到位，不能進行開發(fā)施工；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出讓合同占地面積大于已辦理的土地證上的面積；有的房地產(chǎn)開企業(yè)業(yè)部分商品房已銷售，但土地證上的面積沒有減少，而不交或少交城鎮(zhèn)土地使用稅。

契稅的審計

房地產(chǎn)企業(yè)的契稅審計主要有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身所繳的國有土地使用權(quán)出讓的契稅以及代收代繳購房者的契稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期階段涉及的土地出讓金是否足額繳納，土地契稅是否及時繳納?？梢猿浞掷脟敛块T和財政部門提供的外部數(shù)據(jù)，審計時將國土部門提供的土地出讓情況和財政部門提供的出讓金繳納情況進行比對，找出未繳納土地出讓金或繳納土地出讓金不足的企業(yè)，然后分析其原因，查看相關(guān)合同；另外將國土部門提供的土地出讓情況以及發(fā)證情況表與財政部門征收的契稅數(shù)據(jù)進行比對，分析是否存在未繳納契稅。

隨著市場經(jīng)濟體制的深入進行，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的影響日益深遠。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計的情況，要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管和檢查力度，以及加快改革稅制，建立比較公正、合理、科學(xué)的房地產(chǎn)業(yè)稅制。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收審計過程中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅款發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)。因此，要遏制房地業(yè)偷逃稅行為，需要稅務(wù)部門對房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)進行跟蹤，強化對房地產(chǎn)業(yè)的全程監(jiān)控。

一是加強部門配合，建立信息傳遞制度，實現(xiàn)稅收的源泉控管。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的每一個環(huán)節(jié)都必須通過政府部門辦理相關(guān)手續(xù)，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強與土地管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系建立信息傳遞制度，及時掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業(yè)建筑成本等信息。為了增強納稅人信息的真實性，稅務(wù)人員在取得納稅人稅務(wù)登記資料后，應(yīng)到現(xiàn)場進行實地調(diào)查及到相關(guān)部門核實情況。因此稅務(wù)人員只有通過實地調(diào)查和核實，才能杜絕超范圍享受稅收優(yōu)惠的現(xiàn)象發(fā)生。

第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計重點范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；思考建議

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控問題研究

1.內(nèi)部結(jié)構(gòu)沒有協(xié)調(diào)好

在目標的實行期間必須把長期與短期目標完全有機結(jié)合起來，這往往就需要內(nèi)部的相關(guān)組織結(jié)構(gòu)能夠有效的統(tǒng)籌發(fā)展，讓各個部門能夠相互協(xié)調(diào)發(fā)展，絕對不能因小失大，為了眼前的短期目標而對房地產(chǎn)企業(yè)整個的長期目標造成影響，各個部門之間往往也會缺少溝通與交流，容易出現(xiàn)以自我為中心的現(xiàn)象，這樣就會出現(xiàn)影響房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)開展的情況。

2.對問題視而不見

對于房地產(chǎn)企業(yè)自身而言，自身發(fā)展實際上就是業(yè)務(wù)的發(fā)展與內(nèi)部的改革。不過因為崗位的分工相對較為模糊，加之受到人員的限制，部分員工存在投機取巧的情況，往往不依據(jù)制度做事，部分員工甚至存在即便發(fā)現(xiàn)問題也不會上報的情況，長期以往所存在的問題往往會不斷的積累，最終在沒有緩沖的前提下，問題就會逐漸漸漸放大最終發(fā)展成為經(jīng)濟發(fā)損失。

3.管理與發(fā)展沒有并進

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，如果想在市場經(jīng)濟中搶占更多的金融市場，就需要不斷發(fā)展對應(yīng)的業(yè)務(wù)，但是其在新業(yè)務(wù)出來之后，對應(yīng)的相關(guān)制度卻沒有在同一時間與業(yè)務(wù)同時出臺，這就會誘發(fā)一系列的問題。比如操作過程中或多或少的會存在漏洞，出現(xiàn)操作不規(guī)范的現(xiàn)象，同時在檢查過程中往往也很難真正意義上的檢查到位。不可否認的是，單純的發(fā)展全新的業(yè)務(wù)并不能真正的促使房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，而輕視業(yè)務(wù)上的管理，則會令房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到更大的阻礙。

4.內(nèi)控體系不夠健全

首先房地產(chǎn)企業(yè)制度的修訂等方面存在較大的問題，實際上房地產(chǎn)企業(yè)之間的發(fā)展也需要業(yè)務(wù)發(fā)展來作為其主要的支撐，不過其在發(fā)展的過程中沒有對有關(guān)的制度實施修訂，相關(guān)崗位和對應(yīng)的職責(zé)沒有劃分明確，這樣就和現(xiàn)實中的業(yè)務(wù)完全脫離開來。缺少科學(xué)有效的業(yè)務(wù)操作流程與定崗定位責(zé)任的相關(guān)制度，就不能有效的開展相關(guān)的業(yè)務(wù)，這樣業(yè)務(wù)操作的有關(guān)流程往往不能有效的開展，操作性相對較差，執(zhí)行起來往往也較為復(fù)雜，同時風(fēng)險也會對應(yīng)的提升。

二、加強地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理的幾點思考

1.健全內(nèi)部審計體系

要想不斷強化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的控制與管理，就需要健全權(quán)威的獨立內(nèi)部審計組織。此種審計一般針對分行的內(nèi)部審計，可直接與企業(yè)財務(wù)總部對接。因此作為房地產(chǎn)企業(yè)的直接運行與管理者，其對管理制度的制定應(yīng)該做到科學(xué)有效，不能脫離自身單位發(fā)展的實際需要，如此才能不斷的強化內(nèi)部控制與管理，同時對改革部門之間的有效合作也有很大的幫助，提升管理的質(zhì)量，不斷促進房地產(chǎn)企業(yè)改革方面的相關(guān)業(yè)務(wù)得到最快的發(fā)展。作為內(nèi)部審計組織應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制以及管理工作實施全面的監(jiān)督與檢查，在條件允許的情況下要指導(dǎo)其工作的開展。所以作為房地產(chǎn)企業(yè)審計部門應(yīng)該是獨立與權(quán)威并存。

2.加強管理

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其業(yè)務(wù)往往直接就是金錢往來，所有的流程往往均有對應(yīng)的較為特定的權(quán)限和程序，此類文件均要利用文件等形式通過簽字以落實其業(yè)務(wù)開展是否有效。作為房地產(chǎn)企業(yè)工作人員，不同的個體均應(yīng)該明確向不同的領(lǐng)導(dǎo)匯報自身不同的藥物情況與反應(yīng)對應(yīng)的業(yè)務(wù)問題，假若業(yè)務(wù)流程設(shè)計不合理，同時運行以及管理制度也不科學(xué)，就會出現(xiàn)諸如操作環(huán)節(jié)出現(xiàn)重復(fù)等問題，這樣流程也會較為復(fù)雜與繁瑣，很多房地產(chǎn)企業(yè)工作者在遇到問題的情況下出現(xiàn)不知道該向哪位領(lǐng)導(dǎo)匯報的情況。

3.健全激勵機制以不斷強化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制與管理

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，內(nèi)部控制與管理不是簡單的房地產(chǎn)企業(yè)人員管理，而是房地產(chǎn)企業(yè)各個環(huán)節(jié)與各個部門的管理。包括上級對下級的控制與管理，同時還涵蓋員工對自身的控制與管理。作為房地產(chǎn)企業(yè)一定要建立健全相關(guān)的激勵機制，通過績效考核來不斷強化其內(nèi)部的控制與管理。首先作為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到獎罰分明，對于業(yè)務(wù)較為突出的員工以及部門應(yīng)該加強其獎勵，這樣不但可以讓員工樹立工作的積極性，同時還可以使得員工或者部門為了維系自身的榮譽而在以后的工作中越來越努力，在某種程度上說可以提升員工對其內(nèi)部控制與管理的執(zhí)行水平。同時對個別人的工作行為也能夠起到積極的促進作用。同時對沒有加以獎勵的工作者也會有某種程度的激發(fā)效果，這樣能夠感染其他同事在未來的工作中更加積極進取，使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的所有員工在未來工作中更加努力。由于獎罰分明以及權(quán)責(zé)一致，因此在員工失職犯錯的要追究其對應(yīng)的責(zé)任，就房地產(chǎn)企業(yè)自身而言，違規(guī)操作是必須嚴格禁止的行為，如果員工違規(guī)操作，就一定要追究其責(zé)任，也只有真正意義上的做到公平公正，才可能使得內(nèi)部控制與管理做到建立健全，同時員工才能夠做到嚴以律己。另外還應(yīng)該將內(nèi)部控制以及管理作為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部考核的另一個方向。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)有效的自身管理同時配合內(nèi)部控制管理是企業(yè)發(fā)展的重點與難點問題。目前部分房地產(chǎn)企業(yè)股價不斷下跌，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)倒閉的情況，這使得人們更加重視內(nèi)部控制管理對企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場經(jīng)濟發(fā)展中立于不敗之地，就需要做好風(fēng)險防范工作，不斷強化內(nèi)部管理與控制，加強內(nèi)部審計工作，善于發(fā)現(xiàn)問題解決問題，從自身的實際情況出發(fā)，不斷的進行內(nèi)部控制改革，立足長遠。

作者:陳立軍 單位:河南中力房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

參考文獻

第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計重點范文

    房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理的現(xiàn)狀分析

    財務(wù)成本核算缺乏真實性、及時性,影響了科學(xué)決策①設(shè)立成本核算對象時不夠規(guī)范,由于房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模大、生產(chǎn)周期長,往往成片分期開發(fā),而且建筑產(chǎn)品是非標準產(chǎn)品,許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有能夠根據(jù)產(chǎn)品特點合理確定核算對象;②建設(shè)部門和財務(wù)部門對建造成本的確認和計量存在著差異,造成了對成本管理財務(wù)賬面與實物數(shù)量不符的現(xiàn)象;③成本費用分攤隨意性過高,造成工程成本核算脫離了經(jīng)營實際;④成本核算與施工進程不同步,造成核算結(jié)果滯后于工程進度,財務(wù)成本信息不夠準確、及時,影響了決策者判斷。

    財務(wù)成本管理控制意識淡薄開發(fā)初期房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤使管理者和員工忽視了財務(wù)成本管理的重要性,不論成本高低都能盈利,形成粗放經(jīng)營的局面。從全局和戰(zhàn)略的角度認識到精細化的管理模式,是未來房地產(chǎn)企業(yè)所必然經(jīng)歷的轉(zhuǎn)變。

    財務(wù)成本管理措施和管理方法落后房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理的方法分析,主要是利用財務(wù)管理部門的決算報告為依據(jù)。按照此方法即使分析過程中發(fā)現(xiàn)問題,由于項目已經(jīng)實施,已經(jīng)無法進行相關(guān)的彌補工作。不能及時進行事前預(yù)測和事中控制,財務(wù)成本核算顯得很被動。如果財務(wù)成本在賬面上出現(xiàn)失控狀況,則無法挽回已經(jīng)產(chǎn)生的損失,沒有真正實現(xiàn)核算型財務(wù)成本管理向管理型財務(wù)成本管理的轉(zhuǎn)換。

    房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理及控制的方法策略

    積極構(gòu)建全面預(yù)算管理體系房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括:全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的考核與分析。

    全面預(yù)算模式根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點,建議采用以項目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。項目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)項目作為預(yù)算對象,對項目建設(shè)中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對各責(zé)任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運作所制定的年度規(guī)劃。年度責(zé)任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上,將整體計劃與目標層層分解至各責(zé)任中心。各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位,負責(zé)編制、組織、匯總和完成本責(zé)任中心的年度項目預(yù)算及資金預(yù)算,從而保證公司預(yù)算總目標得以實現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個責(zé)任中心通過建立責(zé)任中心預(yù)算報表體系,及時將實際經(jīng)營信息向上一級責(zé)任中心反饋,以此實現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。

    預(yù)算的編制與執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過程,需要上下互動,反復(fù)溝通。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個責(zé)任中心的負責(zé)人,他們需要嚴格按照預(yù)算控制實際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來,如果某項實際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù),則可按照正常的審批程序進行;如果該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù),則需要按特定程序報至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預(yù)算外支出,增強企業(yè)的控制能力。

    預(yù)算的考核與分析房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評,這是指:每個月各責(zé)任中心均要對各自預(yù)算的執(zhí)行情況進行分析,房地產(chǎn)企業(yè)母公司進行匯總和分析總結(jié),召開月度分析會議并查找出現(xiàn)的問題及原因。每季度按各責(zé)任中心該季度累計的預(yù)算實際執(zhí)行情況,根據(jù)設(shè)定的績效指標對其業(yè)績進行考核,再與激勵和薪酬制度結(jié)合起來。每年度終了房地產(chǎn)企業(yè)需對全年的預(yù)算執(zhí)行情況進行整體分析,總結(jié)主要的問題,并制定和修正下年度的經(jīng)營目標,指導(dǎo)下年度預(yù)算編制和責(zé)任中心預(yù)算目標的分解。

    完善現(xiàn)有的財務(wù)管理體系

    完善財務(wù)會計體系①科學(xué)設(shè)置會計科目。根據(jù)《企業(yè)會計制度》和管理控制要求,科學(xué)設(shè)置會計科目。如在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細化核算對象,保證按產(chǎn)品名稱或樓號進行開發(fā)產(chǎn)品的歸集;在開發(fā)成本和銷售收入科目中,根據(jù)產(chǎn)品或樓號設(shè)置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發(fā)成本費用項目,細化成本對象,以便于進行不同產(chǎn)品的盈利能力分析。②統(tǒng)一會計核算程序。企業(yè)的會計科目設(shè)置要保持統(tǒng)一,在此基礎(chǔ)上增加適當?shù)撵`活性;會計單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一;財務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、財務(wù)處理程序、結(jié)賬與會計報表編制和上報程序要保持統(tǒng)一。

    建立管理會計系統(tǒng)建立管理會計系統(tǒng)的主要任務(wù)是設(shè)立責(zé)任中心。責(zé)任中心是指按照管理目標,根據(jù)各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé),將其分別確定為成本中心、利潤中心和投資中心。責(zé)任中心管理是按照每個責(zé)任中心的職責(zé)分別確定其績效考核指標、標準、辦法,并通過責(zé)任中心績效報告的形式動態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和每年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況,進而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績進行客觀評價。同時,設(shè)置科學(xué)的管理會計報告體系,向管理層及時反饋銷售進度、項目開發(fā)成本、項目管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經(jīng)營決策行為。

    健全預(yù)算會計體系,實現(xiàn)財務(wù)管理預(yù)算化房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算會計體系主要包括項目預(yù)算與資金預(yù)算兩項內(nèi)容。項目預(yù)算是企業(yè)以開發(fā)項目為預(yù)算對象,對項目建設(shè)中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進行整體預(yù)算。資金預(yù)算是指公司在對各責(zé)任中心的資金需求和使用計劃進行匯總后,根據(jù)資金狀況,對企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運作所制定的規(guī)劃。企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)圍繞目標利潤編制預(yù)計損益表、資產(chǎn)負債表和現(xiàn)金流量表,構(gòu)建企業(yè)財務(wù)預(yù)算指標體系。同時要加強管理,堅持月度分析、季度考核、年度總評相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則,定期檢查、嚴格考核、落實責(zé)任、兌現(xiàn)獎懲措施,形成以財務(wù)制度對經(jīng)濟行為定性約束、以財務(wù)預(yù)算為主對經(jīng)濟行為定量約束的格局。

    強化資金管理在資金籌措方面,首先要加強企業(yè)信用管理,信用良好的企業(yè)將能獲得條件優(yōu)厚的長期低息貸款,企業(yè)將會有更多的資金開發(fā)經(jīng)營更多的房地產(chǎn)項目,有利于做大做強。其次資金籌措要有計劃,根據(jù)企業(yè)實際需要選擇適合的資金來源。在資金使用方面要加強管理,加快資金周轉(zhuǎn)。防止企業(yè)過度預(yù)支資金,否則一旦發(fā)生債務(wù)危機就會危及到企業(yè)生存。嚴格控制管理費用支出。

    加強財務(wù)制度建設(shè),完善內(nèi)部審計制度房地產(chǎn)企業(yè)在制定財務(wù)會計制度時,應(yīng)當遵循針對性、可操作性和強制性原則,制定一套符合企業(yè)實際的財務(wù)制度:一是要設(shè)立專門的財務(wù)管理機構(gòu),統(tǒng)一負責(zé)企業(yè)的資金融通、現(xiàn)金出納、財務(wù)管理、工資核算、固定資產(chǎn)等的預(yù)算編制、決算實施工作;二是要制定相應(yīng)的財務(wù)管理制度,如現(xiàn)金、采購、報銷、稽核等制度,實行財務(wù)管理規(guī)范化和制度化;三是要具備相應(yīng)的考核制度,強化監(jiān)督機制。內(nèi)部審計工作要從事后的財務(wù)收支審計向經(jīng)濟效益審計、管理審計、內(nèi)部控制制度評價、工程項目預(yù)(決)算審計、專項審計等領(lǐng)域發(fā)展。要善于發(fā)現(xiàn)問題,及時提出解決問題的措施,從而提高整個企業(yè)的財務(wù)管理水平。

    調(diào)整并優(yōu)化資金管理體制,完善資金管理系統(tǒng)

    房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集度高的行業(yè),加強資金管理尤為重要。資金管理體制的優(yōu)化應(yīng)當從資金預(yù)算管理、信息化管理以及資金籌集等工作的日常管理進行切入。將企業(yè)的一切資金收支都納入到預(yù)算體系當中,并將不同的預(yù)算資金規(guī)劃進行結(jié)合,通過對會計核算系統(tǒng)與網(wǎng)上信息系統(tǒng)的利用,建立起包含資金預(yù)算管理系統(tǒng)、資金結(jié)算管理系統(tǒng)、資金分析決策管理系統(tǒng)以及資金全程預(yù)警系統(tǒng)在內(nèi)的信息化資金管理平臺。首先應(yīng)將資金管理納入全面預(yù)算管理體系,通過與項目預(yù)算和責(zé)任中心預(yù)算相結(jié)合的資金預(yù)算,可以實現(xiàn)對資金需求較準確的預(yù)測與動態(tài)調(diào)度;通過對資金預(yù)算實際執(zhí)行情況的分析,對房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用進行及時反饋和修正。其次,建立適應(yīng)于企業(yè)規(guī)模的資金控制模式,大型房地產(chǎn)企業(yè)、二級項目開發(fā)公司眾多,會計主體數(shù)量較大,適應(yīng)于資金調(diào)度中心模式;中小型房地產(chǎn)企業(yè),則可選用資金監(jiān)控模式。管理目標是提高資金利用效率,降低資金使用成本。

第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計重點范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)；成本管理；問題；對策

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2014）3-0122-02

房地產(chǎn)行業(yè)是社會經(jīng)濟發(fā)展過程中必不可少的一個行業(yè)，也是與人們生活質(zhì)量與水平密切相關(guān)的行業(yè)之一，更是國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)。按照當前的情況來說，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常迅速，而且房價的一路走高，使得政府分布了許多限制房價的政策，這對于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟利益起到了限制作用，也使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著一些困難。房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間不斷縮小，但與經(jīng)濟利益相關(guān)的風(fēng)險卻沒有減少。在行業(yè)競爭不斷激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)自身競爭實力的提高，就要對財務(wù)成本進行有效控制，加強財務(wù)成本管理的力度，從源頭上進行資金的合理利用。因此，筆者選擇房地產(chǎn)財務(wù)成本管理問題及對策作為研究對象是有一定的社會經(jīng)濟意義的。

1 房地產(chǎn)財務(wù)成本管理問題分析

在我國社會經(jīng)濟不斷發(fā)展的今天，不同房地產(chǎn)行業(yè)公司之間的競爭程度也提高，在這些房地產(chǎn)公司之之中，如何加強成本管理與控制是企業(yè)管理的重要組成部分。但是，我國的許多房地位企業(yè)還存在成本管理力度不足以及管理方式粗放的問題，這引起了房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)人士的高度重視。下面，我們就來對房地產(chǎn)財務(wù)成本管理存在問題進行簡要的分析：

1.1 財務(wù)成本管理重視力度不足

我國的一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者沒有給予財務(wù)成本管理工作重視，管理意識較低，沒有利用正確的態(tài)度來對待財務(wù)成本管理問題。雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)管理關(guān)注的財務(wù)成本管理，但沒有重視財務(wù)成本管理的實際實施。按照相關(guān)的數(shù)據(jù)顯示，建筑企業(yè)大部分的財務(wù)成本管理工作都發(fā)生在建筑工程的設(shè)計階段，但實際上財務(wù)人員對于建筑工程的施工成本控制管理工作沒有進行落實。還有一些財務(wù)人員認為只有建筑施工的材料以及機械設(shè)備才是財務(wù)成本管理的重點，所以對其它建筑方面的成本管理工作力度不足。房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)部門以及財務(wù)工作人員沒有對財務(wù)成本管理工作給予重視，這也就使得房地位企業(yè)的財務(wù)成本管理工作受到多種因素的限制。因此，只有房地產(chǎn)企業(yè)的負責(zé)人以及財務(wù)成本管理相關(guān)部門的工作人員加強對財務(wù)成本管理工作的重視，才能使財務(wù)成本管理工作合理性得到提高。

1.2 財務(wù)成本管理體系不健全

一部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理體系不健全，使得企業(yè)現(xiàn)存在的管理制度與企業(yè)的發(fā)展目標與方向不盡相符，這對于房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作的具體實施有著阻礙作有和，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度都不盡健全，這是一個企業(yè)的財務(wù)成本管理粗放的重要原因。對于那些具有較全面的財務(wù)管理制度的房地產(chǎn)企業(yè)，其制度大多流于形式，沒有對企業(yè)的成本管理工作起到保障作用。導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理制度不健全的原因有很多，首先，企業(yè)每一個崗位的責(zé)任不明確，科學(xué)度較低，財務(wù)管理與成本管理的責(zé)任不明，獎懲力度不足，都會影響到成本管理工作者的積極性，影響成本管理的質(zhì)量。其次，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理的方法過于傳統(tǒng)，不能跟上時代的步伐，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理效率下降。

1.3 建筑工程的預(yù)結(jié)算管理不足

工程預(yù)結(jié)算對于房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作有著直接的影響，工程預(yù)結(jié)算工作的不足會影響到房地產(chǎn)財務(wù)成本管理。首先，工程的預(yù)結(jié)算定額的更新速度較慢，傳統(tǒng)的換算法已經(jīng)不能對工程的預(yù)結(jié)算工作的真實性與準確性進行保證，繁瑣的計算會影響到建筑工程的速度與效率。另外，綜合管理在工程項目管理中的不足，會得建筑的施工與設(shè)計等不同的單位之間很難得到有效的溝通與統(tǒng)一的管理，這就使得工程管理缺少全面性，使預(yù)結(jié)算款大幅度提升，影響到房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全。更有一些人員在工程預(yù)結(jié)算問題上弄虛作假，使預(yù)算高出實際花費很多，不利于房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展。

2 房地產(chǎn)財務(wù)成本管理對策分析

面對房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的許多問題，房地產(chǎn)企業(yè)的管理越來越意識到企業(yè)成本管理問題是何等重要。下面，我們就來對房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的對策進行分析：

2.1 建立健全財務(wù)成本管理體系

加強房地產(chǎn)財務(wù)成本管理體系的建立與健全，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來講是極為重要的。加強預(yù)算的考核與分析，重視預(yù)算的編制與執(zhí)行，建立全面的預(yù)算體制是加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理的重要內(nèi)容。首先，要加強三級責(zé)任中心在企業(yè)內(nèi)部的建立，就是在企業(yè)內(nèi)部建立起成本中心與投資中心、利潤中心，建立起財務(wù)預(yù)算與項目預(yù)算、資金預(yù)算的工作，確立內(nèi)部的年度以及季度成本管理目標。對于已經(jīng)完成的工作與正在完成中的計劃要進行分層審批與執(zhí)行，加強財務(wù)成本管理體系的精細化。其次，在進行預(yù)算的編制之時，企業(yè)內(nèi)部的上級與下級要進行積極的溝通，將每一個責(zé)任中心的職責(zé)進行明確，制定完善的執(zhí)行標準。企業(yè)內(nèi)部要以月度為單位進行分析，以季度為單位進行成本管理考核，以年度為單位進行成本管理的總結(jié)。只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理問題才能得到解決。

2.2 加強企業(yè)內(nèi)部資金管理體系的建立

資金管理體系的建立與健全對于房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作效率的促進作用，加強資金的預(yù)算管理以及信息化管理，對資金進行科學(xué)合理的籌集以及日常管理是資金管理體系的重要內(nèi)容。在進行資金的預(yù)算管理以及信息化管理之時，企業(yè)的財務(wù)成本管理工作人員要對企業(yè)內(nèi)資金的收支以及納入情況進行準確的把握，將每日的現(xiàn)金流量以及月迤邐的資金預(yù)算進行核對，將日常管理工作與年度財務(wù)管理工作進行結(jié)合。另外，房地產(chǎn)財務(wù)管理工作者應(yīng)該以網(wǎng)上電子銀行以及相關(guān)的財務(wù)核算系統(tǒng)為基礎(chǔ)，建立起一個符合企業(yè)財務(wù)管理工作實際的資金預(yù)算控制與結(jié)算控制、決策控制，使房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作的全程預(yù)警體系。

2.3 對企業(yè)的財務(wù)管理體系進行升級

加強財務(wù)管理制度的改革和推廣，是對企業(yè)財務(wù)會計制度和財務(wù)費用審計制度的提高。第一，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該對財務(wù)成本管理每一個層次的人員進行授權(quán)，只有財務(wù)成本管理相關(guān)具有合理的權(quán)利，才能對成本費用的支付以及資金合同的評審進行合理飄轉(zhuǎn)。第二，要對每一個會計主體的財務(wù)數(shù)據(jù)進行有效的記錄與科學(xué)的收集，使成本管理人員的結(jié)賬以及報表編制工作具有統(tǒng)一的規(guī)范，保證成本會計的科目設(shè)置與造價會計的科目設(shè)置相一致。第三，要將全面的預(yù)算體系與核算體系進行結(jié)合，使每一個會計主體得到統(tǒng)一，完善成本管理核算系統(tǒng)。優(yōu)化和企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)升級是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理解決的關(guān)鍵，也是關(guān)鍵一環(huán)。

3 結(jié) 語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是社會和經(jīng)濟發(fā)展的重要基礎(chǔ)，加強對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對提高社會和公共生活滿意度的發(fā)展具有重要作用，房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作是房地產(chǎn)管理工作的重要內(nèi)容，筆者從房地產(chǎn)財務(wù)成本管理存在問題進行分析，提出幾點優(yōu)化對策。希望以此引起房地產(chǎn)企業(yè)管理者對于財務(wù)成本管理工作的重視，加強成本管理力度，促進房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理質(zhì)量提高，為房地產(chǎn)財務(wù)安全提供一個有力的保障，為社會和諧發(fā)展服務(wù)。

參考文獻：

[1] 郭淑華.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題與對策[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2011，（6）.

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計重點范文

一、審計尋租：建設(shè)方、工程方和審計單位三方經(jīng)濟利益分析

我國房地產(chǎn)工程項目，目前多采用事后審計的策略，即在工程項目竣工后才對各審計事項進行審計，由于不能及時審計，必然存在審計上的誤差，而這一誤差在尋租理論的影響下，將會對工程項目中三類主要利益主體產(chǎn)生廣泛的影響。

（一）尋租理論 “租”在經(jīng)濟學(xué)中又稱之為“經(jīng)濟租”，原意是指資源要素使用方獲得的超過其機會成本的利潤。經(jīng)濟租價值利益的存在，能夠吸引對這一資源要素的利用，并促進資源要素的合理流動，直至該資源要素經(jīng)濟租價值的消失，這一過程也是資源要素流動進行市場均衡調(diào)整的過程，能夠促進社會經(jīng)濟的發(fā)展。

新技術(shù)和新產(chǎn)品在剛進入市場時，由于其技術(shù)優(yōu)勢，能夠獲得差額利潤，既存在經(jīng)濟租的發(fā)展空間，從而吸引其他企業(yè)對該新技術(shù)或新產(chǎn)品的引進、開發(fā)以及深化發(fā)展，以獲取經(jīng)濟租的利益，這一過程稱之為“創(chuàng)租”或“尋利”，這是引導(dǎo)要素流動的合理的市場化行為。相反，如果未獲取當事人利益采取扭曲市場要素流動，具有道德風(fēng)險的行為，則是尋租行為。例如未獲取某一工程項目的承包權(quán)，而向相關(guān)委托方人員行賄的行為。與創(chuàng)租行為相比，尋租行為扭曲了資源要素的自由流動，尋租行為能夠為當事人帶來利益的增加，卻會引起社會整體福利的降低。

（二）三方經(jīng)濟關(guān)系 在房地產(chǎn)工程項目中主要涉及三類利益相關(guān)群體，既建設(shè)方、工程方以及設(shè)計方。三方之間的關(guān)系密切，形成利益關(guān)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)。首先是建設(shè)方和工程方之間的委托和關(guān)系，建設(shè)方作為委托方將工程項目委托工程方建設(shè)完成，并在竣工后對工程項目進行驗收，支付工程方相關(guān)款項，而工程方則是作為方，承包房地產(chǎn)的工程項目，完成任務(wù)后，獲取相關(guān)具有一定利潤空間的款項。作為委托方和方的建設(shè)方和工程方是獨立的利益主體，由于利益訴求不同，且利益存在著此消彼長的關(guān)系，故而存在一定的利益沖突，因此引進審計方對二者的關(guān)系進行協(xié)調(diào)和溝通。審計方的作用主要是協(xié)調(diào)建設(shè)方和工程方的矛盾，穩(wěn)定二者之間的均衡狀態(tài)，并分擔(dān)部分二者的風(fēng)險。

建設(shè)方、工程方以及審計方之間的經(jīng)濟關(guān)系，將三方的經(jīng)濟利益緊密連接在一起。委托方建設(shè)方的利益主要來源于工程項目成本與后期的銷售價值之間的差額，降低成本獲得更高的利潤回報是其主要的利益獲取策略，這與工程方工程項目成本報價，以及審計方的審計結(jié)果密切相關(guān)。而工程方的經(jīng)濟利益主要是在工程竣工后與建設(shè)方所結(jié)款項與其相關(guān)材料成本、人力成本以及手續(xù)費用等成本費用的差額，能夠獲得更多的工程款項和采用盡可能低的成本費用對其利益也產(chǎn)生重要影響。最后，作為有償?shù)膶徲嫹?，其費用主要來源于其承擔(dān)的審計業(yè)務(wù)。

尋租理論在我國工程項目的審計業(yè)務(wù)中普遍存在，主要表現(xiàn)為以下三種形式，首先是工程方向建設(shè)方的相關(guān)監(jiān)理人員行賄，以獲得工程項目的承包權(quán)。對建設(shè)方監(jiān)理人員行賄方便工程方在工程量、工程材料以及工程費用上作假，從而提升工程方的利潤空間；其次是審計方向建設(shè)方單位行賄，一方面是為了獲取審計業(yè)務(wù)，獲得更高的審計業(yè)務(wù)報酬，另一方面，還利用審計的信息優(yōu)勢對建設(shè)方進行一定程度的索賄。最后，則是工程方向?qū)徲嫹叫匈V，實現(xiàn)二者之間的合謀，促使二者共同對審計信息進行人為的篡改或者謊邊，使建設(shè)方利益受損。我國房地產(chǎn)工程項目事后審計的時間差以及相關(guān)事項事后難以確認情況的存在，為審計尋租現(xiàn)象提供了有利的條件。

二、房地產(chǎn)項目全過程跟蹤審計控制現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)工程項目的全過程跟蹤審計控制在現(xiàn)階段的實施過程中遇到諸多困難，這些困難不僅僅來源于建設(shè)方、工程方或者審計方的單一方面，三方均存在一定程度的弊端，促使這一策略在我國房地產(chǎn)工程項目中難以廣泛實施，解決這一難題，則必須對該審計控制現(xiàn)狀和問題有較為清晰地認識和把握。

（一）建設(shè)方角度 建設(shè)方是我國房地產(chǎn)工程項目全過程跟蹤審計控制的首要環(huán)節(jié)，而我國的房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)方在這第一道關(guān)口上還存在著較多需要改進的地方。（1）對審計機構(gòu)資質(zhì)的忽略。我國房地產(chǎn)工程項目聘用的有償審計機構(gòu)，一般是工程造價的咨詢機構(gòu)，在選擇具體的咨詢公司時，將重點集中在該公司的營業(yè)資格、業(yè)務(wù)范圍以及審計費用上，很少對審計資質(zhì)進行關(guān)注。事實上，我國工程造價咨詢公司是有甲乙等級之分的。具有甲等級資質(zhì)的咨詢公司具有較強的業(yè)務(wù)能力和執(zhí)行能力，在員工素質(zhì)上也更為優(yōu)質(zhì)，故而能夠承擔(dān)各種類型的工程審計業(yè)務(wù)。而乙等級資質(zhì)的咨詢公司，業(yè)務(wù)能力、執(zhí)行能力以及員工素質(zhì)則是良莠不齊的，拼聘請這類公司承擔(dān)審計業(yè)務(wù)具有較大的風(fēng)險。我國房地產(chǎn)工程項目由于沒有關(guān)注到這一差異，而且從成本角度出發(fā)，聘請的非專業(yè)化審計機構(gòu)的幾率更大，極大地阻礙了全過程跟蹤審計控制策略的實現(xiàn)。

（2）審計機構(gòu)準入制度的缺乏。我國很少建設(shè)房地產(chǎn)工程項目的審計機構(gòu)準入制度，使得在為工程項目選擇審計機構(gòu)時，存在較大的制度漏洞，許多審計機構(gòu)不是憑借其專業(yè)的業(yè)務(wù)能力和精湛的審計技能而獲得審計業(yè)務(wù)，而是憑借“關(guān)系”或其它途徑獲得，這形成了房地產(chǎn)工程項目全過程跟蹤審計控制的實現(xiàn)重要障礙，這些質(zhì)量參差不齊的審計機構(gòu)不僅不能夠?qū)崿F(xiàn)對審計功能的發(fā)揮，有的甚至能夠形成阻礙因素，使得審計效果差強人意，還會造成人力、物力、財力資源的浪費。故而完善的房地產(chǎn)工程項目的審計機構(gòu)準入制度迫在眉睫。發(fā)生審計尋租行為的風(fēng)險也較高，必須加強控制管理，提高審計人員的素質(zhì)和職業(yè)道德教育。

（3）審計工作內(nèi)容的不明確。我國的審計工作涉及面極為廣泛，尤其是針對全過程的跟蹤審計控制，具有更為寬闊的外延空間。從廣義上來看，全過程的跟蹤審計控制設(shè)計的內(nèi)容可以包括工程項目的投資預(yù)算、投資回報、工程程序管理、工程招投標事項以及工程方案設(shè)計等各個方面，如果將所有的事項都包含在內(nèi)，則審計人員將面臨浩如煙海的工作，不僅業(yè)務(wù)量龐大，而且雜亂，使得全過程的跟蹤審計控制難以為繼。故而必須對全過程跟蹤審計控制的內(nèi)容進行一定有條理的梳理和明確，使得審計人員能夠條理清晰的開展工作。

（4）對招投標的不規(guī)范管理。致使我國房地產(chǎn)工程項目進行全過程的審計控制舉步維艱的另一大原因在于缺乏規(guī)范的招投標管理。誠然，我國的相關(guān)合同法、招標法在找投標管理上進行了有關(guān)的規(guī)定，但是規(guī)定條款內(nèi)容過于寬泛和籠統(tǒng)，存在較大的漏洞，使得尋租行為有極大地發(fā)揮空間。故而招投標的結(jié)果往往不是最佳的結(jié)果，而使各種尋租行為博弈的結(jié)果，不僅妨礙了工程項目合理方、審計方的選擇，而且審計材料、信息的真實性將面臨較大的挑戰(zhàn)，使得全過程的審計控制在起始階段就遇到較大的障礙，難以繼續(xù)。

（二）工程方角度 工程方往往會從自身利益出發(fā)，當尋租成本低于尋租收益時，會采取尋租行為以獲得更高的利益，從而對全過程的跟蹤審計控制形成阻力。（1）合同規(guī)避審計條款的存在。合同雙方從自身利益角度會在合同中計量的載入有利于己方的條款，工程方通常會利用合同的這一特性，在合同寫入一定的條款規(guī)避審計，從而更好地維護自身的利益。例如在合同中，工程方通常將工程審計的期限規(guī)定的較短，從而使得對工程量、等審計事項的審計缺乏足夠的時間，而導(dǎo)致誤差的出現(xiàn)，全過程的審計控制的價值也大打折扣。

（2）利用工程方案規(guī)避審計。工程組織設(shè)計方案是建設(shè)方、工程方以及審計方利益分配的重要環(huán)節(jié)。組織設(shè)計方案一般是由工程方提供的，工程方利用這一優(yōu)勢，通常會在組織設(shè)計方案中按照己方的設(shè)備、組織機構(gòu)以及技能設(shè)計出最大的工程方案，以獲取更多的利益。加之，建設(shè)方和審計方在專業(yè)知識上的局限性，工程方利用這一方式更是游刃有余。工程方利用工程方案這一方式使得審計工作不能正確的對工程項目進行最優(yōu)的資源配置，也使得全過程的跟蹤審計控制的功能降低。

（3）利用材料價格規(guī)避審計。房地產(chǎn)工程項目的材料價格采用由工程方核價申請使用的方式進行，雖然，具體的材料價值是由市場根據(jù)供需狀況而形成，但是核價申請方式，卻使得工程方具有了對材料價格報價一定的主動權(quán)。工程方可以利用工程項目周期較長、材料價格波動頻繁的特點，在材料價格較高時申請重新核價，而在材料價格下降時卻仍然保持較高的價格，從而提高了工程方的利潤空間。工程方的這一舉措，促使，審計方的審計核算不能反映即期的真實資本需求狀況，出現(xiàn)審計誤差。

（三）審計方角度 審計方在房地產(chǎn)工程項目的全過程跟蹤審計控制中存在的問題主要表現(xiàn)在缺乏合理的審計指南和缺乏勝任的審計人員兩個方面。（1）缺乏合理的審計指南。審計制度在我國的發(fā)展較晚，法律規(guī)范上存在較多許多完善的地方，尤其是全過程的跟蹤審計更是近些年才出現(xiàn)的審計理論和方法，我國現(xiàn)有的法律中，只有對前有支持性的條款規(guī)定，而沒有具體的可供指導(dǎo)和參考的審計指南，從而使得全過程的跟蹤審計工作仍然只能在摸索中前進，故而，進程緩慢，效果不佳。

（2）缺乏勝任的審計人員。從工程項目的角度來說，其審計工作內(nèi)容繁多，業(yè)務(wù)量大，需要較多審計人員資本的投入，而對于審計人員來說，全過程的跟蹤審計專業(yè)性強、素質(zhì)要求高，需要審計人員極強的業(yè)務(wù)能力和責(zé)任心。但是我國對審計人員的培養(yǎng)重視力度不夠，審計人員的進入門檻相對較低，管理較為松散，使得審計人員的整體素質(zhì)不高，達不到全過程跟蹤審計控制的人員素質(zhì)要求，故而使得這一策略難以推廣。

三、房地產(chǎn)項目全過程跟蹤審計控制優(yōu)化

我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀對實現(xiàn)工程項目的全過程跟蹤審計控制的要求越來越強烈，而要實現(xiàn)應(yīng)用這一策略需要設(shè)計出合理的全過程跟蹤審計控制的合理流程。

（一）審計單位審計程序確定 審計程序關(guān)系到全過程跟蹤審計控制的貫徹實行，做好這一工作需要從以下幾個方面著手：第一，選擇最佳的審計單位。要根據(jù)項目需要選擇具有較高等級的審計單位，同時綜合考察審計單位的業(yè)績情況、業(yè)務(wù)能力、人員構(gòu)成以及業(yè)內(nèi)聲譽等多方面的信息，以便全面了解擬聘用的審計單位，為工程項目選擇最佳的審計單位。第二，對審計人員進行考察，審計工作具體是由審計人員來操作和完成，故而審計人員的素質(zhì)以及職業(yè)能力也是審計程序確定的重要內(nèi)容。全過程跟蹤審計控制對審計人員的要求較高，故而對審計人員也要進行全面的考察，不能僅局限于業(yè)務(wù)能力，對其道德素質(zhì)也是考察的重要方面。第三，簽訂審計承諾書，審計承諾書是保證房地產(chǎn)工程項目中各方利益以及調(diào)節(jié)糾紛的法律依據(jù)，能夠有效地降低全過程跟蹤神審計控制中的風(fēng)險。第四，采用先進的技術(shù)評標方法，傳統(tǒng)的采用經(jīng)濟標的方法存在較大的尋租行為空間，不利于跟蹤審計，而技術(shù)標能夠有效規(guī)避這一弊端，故而應(yīng)該廣泛采用這一招標方案。

（二）準備階段的全過程審計 房地產(chǎn)工程項目的準備階段是全過程跟蹤審計控制的基礎(chǔ)階段，這一階段審計結(jié)果將對后續(xù)的審計工作產(chǎn)生極大地影響，故而，一定要嚴把關(guān)口，為全過程的跟蹤審計奠定良好的基礎(chǔ)。具體的需要從以下幾個方面著手：首先，對工程方招標文件的嚴格把關(guān)，招標文件時建設(shè)方選擇最佳合作方的主要依據(jù)，故而不能在這一環(huán)節(jié)出現(xiàn)較大的漏洞，要全面審查招標方介紹、招標疑問解答、造價意見書、初審合同等資料。其次，對承包委托合同的審查，合同是全過程跟蹤審計控制的主要依據(jù)，故而對承包合同需要進行認真的審查，主要包括合同價款、單價以及中標價等信息，工程材料、設(shè)備等品種價格的規(guī)定以及相關(guān)利益主體權(quán)利義務(wù)的規(guī)定。再次，對工程項目合理性的審查，工程項目的建設(shè)方、工程方以及審計方對于工程項目會有不同的見解和要求，在審計的準確階段，就應(yīng)該將其明確化，并對其問題進行綜合協(xié)調(diào)，以求達成一致。最后，對工程項目方案的優(yōu)化，在準確階段需要對審計的各環(huán)節(jié)進行一定的了解，在工程項目開始前做好規(guī)劃控制工作，對設(shè)計方案進行經(jīng)濟和技術(shù)上的優(yōu)化，以采用最合理的工程成本。

（三）實施階段的全過程審計 工程項目的實施階段是全過程跟蹤審計控制的重要階段，具有承前啟后的作用，在審計過程中應(yīng)該做好以下幾個方面的工作：第一，隱蔽工程的嚴密核查，在工程項目中不乏隱蔽工程的存在，這些隱蔽工程也是尋租行為做好突破的地方和審計需要重點突破的地方，在跟蹤審計過程中一定要嚴格審查，防止漏洞的存在。第二，設(shè)計變更的謹慎審查，在工程項目中，設(shè)計變更的情況較多，對審計工作的干擾也比較大，故而需要采取謹慎的態(tài)度對待，在發(fā)生設(shè)計變更情況下需要對變更是由，變更后方案的可行性以及變更后的工程造價進行周密的核查。第三，對設(shè)備及材料價格的審查，設(shè)備以及材料價格是工程方獲取利益的重要來源之一，為此建設(shè)方和審計方應(yīng)該加強對設(shè)備及材料市場價格的知悉度，規(guī)避價格波動這一信息滯后的弊端，對工程造價進行嚴格的控制。第四，工程索賠款的嚴格控制，工程索賠是工程項目所面臨一大風(fēng)險，為了有效的防止這一風(fēng)險的發(fā)生，可以在事情對可能發(fā)生的索賠事項進行認真分析、預(yù)防措施，事中對索賠事項進行詳細記錄措施以及事后進行清晰地責(zé)任區(qū)分措施進行防范和控制。第五，合理支付進度款項，對于按期支付的工程進度款項，要進行合理的核算，既保證款項的及時支付，也能保證不占用建設(shè)方的資金。

（四）竣工階段的全過程審計 在房地產(chǎn)工程項目竣工后，還需要對驗收結(jié)果及未支付款項進行核算，主要包括：第一，實體完工的審查，這是對竣工項目的驗收以及完善，以確保項目的全面竣工，并完成對質(zhì)量的檢驗；第二，對合同履約情況的審查，這是保證審計結(jié)算的措施，主要是對工程方的承包資格、所使用材料品種、價格、數(shù)量以及相關(guān)財務(wù)憑證和其他的相關(guān)合同要件進行的審查；第三，審查結(jié)算資料的真實性和完整性況，這是確保審計結(jié)果的重要方式，其中最為重要的是對竣工圖的審查，竣工圖需要按照工程規(guī)定進行編制，否則將會影響到結(jié)算進程；第四，對審計過程的監(jiān)控，審計方也是尋租行為的主要參與者，同時也為了保證審計的客觀和公正性，需要對審計過程進行一定的監(jiān)督和控制。

四、房地產(chǎn)項目全過程跟蹤審計控制對策

對房地產(chǎn)工程項目進行全過程的跟蹤審計控制是充分發(fā)揮審計的監(jiān)督控制以及資本優(yōu)化配置功能，規(guī)避工程項目中的尋租行為，加強對工程項目管理的有效手段，結(jié)合現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)工程項目審計管理的現(xiàn)狀，需要做出以下努力：

（一）審計介入的合理定位 房地產(chǎn)工程項目中，建設(shè)方和工程方是工程項目中最為主要的利益主體，設(shè)計方是作為第三方的協(xié)調(diào)者和風(fēng)險分擔(dān)者而介入到前面二者之間的關(guān)系中，其承擔(dān)的主要職責(zé)在于實現(xiàn)對建設(shè)方以及工程方的監(jiān)督，緩解二者之間的利益沖突。故而審計方應(yīng)做好合理的介入定位，做好監(jiān)督的工作，不涉及到建設(shè)、監(jiān)理等相關(guān)工作，并在雙方的關(guān)系中堅持審計的相關(guān)制度和原則，保持公正性和客觀性，只有明確了審計方的合理定位，才能促使審計方在自身的職責(zé)范圍內(nèi)更好地發(fā)揮職能作用。

（二）審計介入時間的掌控 審計工作設(shè)計的范圍較廣，不能盲目的開展審計工作，否則只能獲得事倍功半的效果。故而需要在審計程序設(shè)計階段就工程項目的周期、工程量、工程要求進行深入的研究，進而明確審計內(nèi)容，選擇適用的審計方式，再確定合理的審計介入時間。同時，還需要根據(jù)審計程序的設(shè)定，全面履行全過程跟蹤審計的職責(zé)，履行過程中，也要注意對審計介入時間的掌控，根據(jù)審計對象的不同特點，調(diào)節(jié)審計方式，從而使審計結(jié)果更為科學(xué)合理。

（三）審計法律法規(guī)的健全 我國有關(guān)審計的法律法規(guī)存在制度落后，缺乏操作性規(guī)定的弊端，故而不能很好地發(fā)揮法律法規(guī)對審計事業(yè)的促進作用，因此，急需要完善我國審計的法律法規(guī)體系，使其成為促進我國審計規(guī)范化發(fā)展強有力的支持后盾。同時通過法律實現(xiàn)審計的制度化、規(guī)范化以及程序化能夠?qū)ぷ饧昂现\等具有道德風(fēng)險的行為進行有效地遏制和削減，促進我國工程項目管理能力的增強，也使得全過程的跟蹤審計控制能夠在我國得到廣泛的應(yīng)用。

（四）審計關(guān)鍵環(huán)節(jié)的把握 實現(xiàn)對房地產(chǎn)工程項目全過程的跟蹤審計控制，還需要結(jié)合審計力量的實際情況來進行，在目前我國審計力量還不足的情況下，實現(xiàn)審計控制效能的最大化是重點完成對關(guān)鍵環(huán)節(jié)的審計工作。這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)往往是全過程跟蹤審計過程中的樞紐，也是核心環(huán)節(jié)，做好關(guān)鍵事項的審計，能夠促使其他的審計事項能夠順利的實現(xiàn)，從而不僅節(jié)約了審計力量，也極大地提高了審計效率。

（五）審計費用的合理設(shè)置 房地產(chǎn)工程項目全過程跟蹤審計是一項工作量繁重，審計資源耗費巨大的工作，為了更好地激勵審計工作人員，使其能夠竭盡全力的為跟蹤審計工作貢獻力量，就需要合理的設(shè)置審計工作的費用。一方面，合理的審計費用有利于審計人才隊伍的培養(yǎng)，使得更多的人才加入審計行業(yè)的隊伍；另一方面，審計資源也能夠在審計費用的規(guī)范中得到整合，從而使得審計工作能夠更好地開展。

參考文獻：

第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計重點范文

【關(guān)鍵詞】財務(wù)管理 房地產(chǎn) 重要性

一、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀

企業(yè)管理的核心是財務(wù)管理，然而現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)在政策、營銷等因素的影響下，將重點逐步轉(zhuǎn)化為如何設(shè)計出迎合消費者口味的戶型，如何利用營銷手段達到售房的目的，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理的重視程度，同時也在某種程度上加大了房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)和企業(yè)發(fā)展過程中的隱患。

二、財務(wù)管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)過程中的重要性

（一）資金鏈是決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生死存亡的因素

眾所周知，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，資金投入大，這就需要企業(yè)具備一定的資金實力。房地產(chǎn)開發(fā)也不是說項目總投資是多少，企業(yè)就需要多少自有流動資金，因為在項目開發(fā)過程中資金投入和資金回流是交叉的，這就需要開發(fā)商非常清楚地了解項目運作的各個環(huán)節(jié)，具體地說就是整個項目需要分為幾個投入產(chǎn)出周期，在首個開發(fā)周期中需要投入多少資金，需要經(jīng)歷多長時間才能實現(xiàn)資金回流（達到房屋預(yù)售階段），預(yù)售房的資金是否能滿足下個開發(fā)周期的資金投入，在這個循環(huán)的過程中如何將資金的利用程度達到最大化，此過程中起決定作用的就是資金的利用率即資金的周轉(zhuǎn)速度。

（二）項目成本控制是決定開發(fā)企業(yè)成敗的關(guān)鍵一環(huán)

房地產(chǎn)企業(yè)如果只顧埋頭搞開發(fā)、搞工程、搞營銷而忽視項目從頭到尾的成本控制，那么結(jié)果只能是本末倒置。即便是工程質(zhì)量再好、營銷手法再成功，等到工程決算才發(fā)現(xiàn)原來成本超過預(yù)期。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中的概算、預(yù)算、決算充分說明了成本控制以及經(jīng)濟效益對于企業(yè)的重要性。在項目成本控制的全過程中事前和事中控制尤為重要，具體體現(xiàn)為預(yù)算控制和預(yù)算調(diào)整，企業(yè)在對項目進行概算的時候，我們可以通過項目定位估算出房屋售價，除開企業(yè)在此項目上預(yù)期達到的開發(fā)利潤，我們可以得出項目開發(fā)的成本上限。

三、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理存在的問題

（一）健全缺失的財務(wù)管理制度

由于房地產(chǎn)行業(yè)上很多民營企業(yè)起步比較晚，在制度建設(shè)方面還處于探索階段，導(dǎo)致企業(yè)在最開始的經(jīng)營運作時期，許多工作沒有一個可參照的合理制度，特別是在財務(wù)管理上。企業(yè)內(nèi)部常出現(xiàn)財權(quán)分割、資金賬外循環(huán)等情況，導(dǎo)致企業(yè)資金呈現(xiàn)分散狀態(tài)，個人私開戶頭、私設(shè)小金庫的現(xiàn)象時有發(fā)生。

（二）財務(wù)管理人員財務(wù)意識較弱

國內(nèi)許多房地產(chǎn)公司，并非由行業(yè)專業(yè)團隊構(gòu)建而成，由于缺乏專業(yè)管理水平的企業(yè)只是片面地將施工和銷售作為企業(yè)管理的重點，忽略了財務(wù)管理的重要性。還有一些企業(yè)是家族式企業(yè)，公司各個部門的具體工作全由民營業(yè)主一人決策，財務(wù)部門多安排自己的親戚或者家屬參與其中，這些人的學(xué)歷水平和專業(yè)素質(zhì)良莠不齊，復(fù)雜的關(guān)系網(wǎng)導(dǎo)致財務(wù)部門的分工、職責(zé)混亂不堪，這些人長久以來憑借著房地產(chǎn)市場的大好形式風(fēng)光無限，對工作缺乏積極性，對財務(wù)制度一知半解，更有甚者。

（三）企業(yè)各部門沒有很好地配合財務(wù)部門

在財務(wù)管理過程中光是加強對財務(wù)部門的管理意識強化是不夠的，因為公司的資金畢竟是流通于各個部門的，只有財務(wù)部門加強財務(wù)管理僅能起到引導(dǎo)作用。財務(wù)部門在和經(jīng)濟部或者工程部有財務(wù)接觸的時候常會出現(xiàn)一些矛盾，其他的部門沒有重視到財務(wù)管理的重要性，一些文件信息沒有傳遞到財務(wù)部門。例如，某企業(yè)已經(jīng)明文規(guī)定各部門的用款申請需在每月的30日之前向財務(wù)部提交，然后由財務(wù)部對各部門的用款申請進行匯總編制，再向經(jīng)理辦公會上報，經(jīng)理辦公會批準后，財務(wù)部開始籌措資金并嚴格按照用款計劃撥款?？墒枪こ滩咳狈ω攧?wù)管理的意識，或者認為財務(wù)管理是財務(wù)部門自己的事情，總是不能按照規(guī)定時間提交用款申請，對于和自己平級的部門，財務(wù)部又無權(quán)指責(zé)其拖后腿的行為，只有靠企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層出面來解決問題、化解矛盾。

（四）財務(wù)管理中缺乏嚴格的獎懲機制

任何管理政策想要得到良好的落實，必須要伴隨著嚴格的約束手段和獎勵機制。為了加強企業(yè)的財務(wù)管理、降低企業(yè)的成本消耗、進而實現(xiàn)企業(yè)最大的經(jīng)濟效益，僅靠一個完善的管理制度是不能實現(xiàn)的，建立一套合理、嚴肅的獎懲機制是非常重要的。而現(xiàn)今很多的民營房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理確實僅停留在制度的建設(shè)上，沒有實現(xiàn)良好的貫徹與執(zhí)行。由于財務(wù)主管實行的是委派制度，無形增加了財務(wù)主管手中的權(quán)力，實際工作中沒有加強對財務(wù)主管的工作績效進行系統(tǒng)考察，即便考察了績效，也沒有規(guī)范的細則或條例來評價。

四、針對我國房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題提出的有效應(yīng)對措施

（一）健全財務(wù)管理組織機構(gòu)

財務(wù)管理不是財務(wù)部門一個部門的問題，它是整個企業(yè)應(yīng)該參與的管理。企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該建立并完善財務(wù)管理體系，以財務(wù)部門作為預(yù)算的主要制定及執(zhí)行機構(gòu)，其他部門應(yīng)時刻配合財務(wù)部門的工作，為財務(wù)部門提供及時有效、準確客觀的資料和數(shù)據(jù)，為財務(wù)預(yù)算提供有效的保障。

（二）財務(wù)部門正確處理好與其他部門的關(guān)系

財務(wù)預(yù)算的有效完成是一個全員參與實踐的過程，光靠財務(wù)部門自己的力量是遠遠不夠的，財務(wù)部門應(yīng)該對于每一階段的預(yù)算目標全面的把握，在與預(yù)算目標不符時，及時向領(lǐng)導(dǎo)階層報告。領(lǐng)導(dǎo)階層也要提高財務(wù)管理的重視程度，組織合適的預(yù)算管理組織，包括完善的預(yù)算執(zhí)行部門和預(yù)算審計部門。

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計重點范文

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，自身具有兩大特點，一是與宏觀經(jīng)濟政策緊密聯(lián)系，具有明顯的周期性；二是屬于資金密集型行業(yè)，與金融體系關(guān)系密切。近十幾年，在房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的同時，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模也不斷攀升。綜觀全國，當前房地產(chǎn)處于復(fù)雜的宏觀調(diào)控期，在房地產(chǎn)調(diào)控不放松的情況下，房價回調(diào)預(yù)期愈加增強，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險外溢正在加快，未來商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)面臨較大風(fēng)險。

一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的含義及投放情況

房地產(chǎn)開發(fā)貸款，是指運用信貸資金向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。按貸款用途，分為住房開發(fā)貸款、經(jīng)濟適用住房（安居工程）開發(fā)貸款（含科教文衛(wèi)單位經(jīng)濟適用住房建設(shè)貸款）、商業(yè)用房開發(fā)貸款、高等院校學(xué)生公寓建設(shè)貸款及其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款等。按照中國人民銀行的數(shù)據(jù)，2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款全年總計新增約3313億元。這一數(shù)字較2010年、2009年減少了四成。2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款總計新增5916億元。2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計新增也高達5764億元。可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放受到來自監(jiān)管方面的壓力，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款持審慎態(tài)度，投速降低，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力、財務(wù)壓力上升；與此同時，銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險——政策性風(fēng)險、流動性風(fēng)險和系統(tǒng)性風(fēng)險逐步顯現(xiàn)。商業(yè)銀行如何把握政策導(dǎo)向，積極應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，成為銀行審計人員關(guān)注的重點。

二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險點和審計要點

房地產(chǎn)金融中的風(fēng)險，主要包括信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險、制度風(fēng)險等。在房地產(chǎn)貸款審計中既要關(guān)注宏觀層面又要關(guān)注微觀操作層面。這里只側(cè)重關(guān)注與操作風(fēng)險相關(guān)的合規(guī)審計內(nèi)容。表1中所列基本涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)內(nèi)部控制各環(huán)節(jié)及風(fēng)險點。

（一）貸款審批發(fā)放流程中的審計要點

1．貸款時項目的立項手續(xù)、土地使用證等“四證一書”手續(xù)是否齊備。對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證等四證的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款。

2．貸款時項目資本金是否足額到位。根據(jù)固定資產(chǎn)投資項目資本金的有關(guān)規(guī)定，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%，在審計中應(yīng)關(guān)注貸款時項目資本金是否及時足額到位，是否存在對自有資金嚴重不足的開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款?？梢酝ㄟ^審查企業(yè)在銀行開立的賬戶以及當?shù)亟ㄔO(shè)主管部門批復(fù)同意的資本金到位情況等證明材料，并與該項目在發(fā)改委備案登記的項目投資進行比對判斷項目的資本金是否及時足額到位。

3．開發(fā)企業(yè)是否利用已完工項目重復(fù)申請貸款，或利用同一項目在多家商業(yè)銀行重復(fù)申請貸款導(dǎo)致貸款金額超過項目投資額。比如，審計中曾發(fā)現(xiàn)某大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)某項目，分別向當?shù)貎杉疑虡I(yè)銀行申請貸款6.5億元（該項目備案投資10億元），先后獲得兩家銀行授信并簽訂貸款合同。

4．開發(fā)商是否存在向銀行多報投資額，超比例獲取貸款。通過比較開發(fā)商備案登記的項目總投資與向銀行申請貸款時的項目總投資，關(guān)注開發(fā)企業(yè)在申請貸款時是否存在通過提供虛假可研報告等資料，虛增項目投資額套取銀行貸款等。

5．核實抵押情況是否真實有效。通過實地考察當?shù)胤績r情況，并根據(jù)《土地項目評估報告》估算出項目貸款的資金擔(dān)保比例，審查土地價值是否被高估或評估報告是否虛假不真實。

（二）貸款資金回款路徑封閉式管理的審計要點

對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進行封閉管理，在開發(fā)階段，可以保證貸款資金用于項目開發(fā)；在銷售階段，通過封閉管理歸集銷售資金，保證銷售資金優(yōu)先用于還貸。否則，一旦貸款資金被挪用，有可能造成項目不能按期完成甚至爛尾，而項目銷售資金被挪用，就有可能喪失還款資金來源，貸款存在違約風(fēng)險，甚至造成貸款損失，所以貸款資金回款路徑的封閉管理是確保貸款安全性的重點。加強封閉管理賬戶的監(jiān)管，對項目結(jié)算資金和銷售回籠資金必須在封閉賬戶存入和使用。禁止從銷售回籠專戶直接對外支付項目建設(shè)資金。因房屋銷售提取抵押權(quán)證的，需先收回不低于權(quán)利價值的開發(fā)貸款。項目銷售進度達到審批書要求的起還點時，銷售回籠資金應(yīng)全部用于歸還開發(fā)貸款。

第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計重點范文

【關(guān)鍵詞】信息披露制度；房地產(chǎn)上市公司；內(nèi)部控制報告

近些年，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展以及人們生活水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)愈發(fā)熱門起來。雖然離不開商家的炒作，或是受人們傳統(tǒng)守房、蝸居觀念的影響，但房地產(chǎn)的火熱已經(jīng)成為一個不爭的事實。談到信息披露制度，我們更多地認識還是來自證券市場。它被定義為主要指公眾公司以招股說明書、上市公告書以及定期報告和臨時報告等形式，把公司及與公司相關(guān)的信息，向投資者和社會公眾公開披露的行為。然而，事實上，在市場實際運作中卻常常存在融資者或發(fā)行方與投資者信息不對稱現(xiàn)象。這些不規(guī)范的信息披露增加了投資者判斷的難度，容易誤導(dǎo)投資者，致使資源的不合理分配，擾亂證券市場秩序，那么也就會影響市場的發(fā)展效率。

該現(xiàn)象自然也存在于房地產(chǎn)行業(yè)。以下是對四家規(guī)模較大的房地產(chǎn)上市公司2012年年度報告的信息披露情況的分析。

一、研究對象的基本信息說明

本文選取滬、深A(yù)股中總資產(chǎn)規(guī)模最大的四家房地產(chǎn)公司作為研究對象，其信息披露報告統(tǒng)計狀況均來自上海證券交易所和深圳證券交易所官方網(wǎng)站。

2、金地數(shù)據(jù)參考為2011年6月至2012年6月。

二、信息披露狀況研究

（一）總體情況比較

通過在滬、深 證券交易所所得數(shù)據(jù)的初步統(tǒng)計，現(xiàn)得到2012年以上四家公司的信息披露概況。

（二）具體情況比較

總體而言，四家房地產(chǎn)上市公司在其2012年內(nèi)部控制自我評價報告中所披露的信息在內(nèi)容涵蓋范圍上處于較高水平，但從統(tǒng)計結(jié)果來看，也存在一些問題，具體來說：

1、目標設(shè)定因素

目標設(shè)定主要指公司管理層根據(jù)風(fēng)險偏好設(shè)定公司戰(zhàn)略目標，并在公司內(nèi)層層分解和落實。既然“目標設(shè)定”被劃分在內(nèi)部控制基本要素內(nèi)，那么理應(yīng)加以說明。而且，戰(zhàn)略目標應(yīng)該不涉及商業(yè)機密，并能反映出整個公司的發(fā)展方向與態(tài)勢，反映出整個公司內(nèi)部的凝聚力與在市場的競爭力，這些對投資者而言是及其重要的信息。

2、風(fēng)險對策因素

風(fēng)險對策，顧名思義，即公司管理層按照公司的風(fēng)險偏好和風(fēng)險承受能力，采取規(guī)避、降低、分擔(dān)或接受的風(fēng)險應(yīng)對方式，制定相應(yīng)的風(fēng)險控制措施。四家公司在此項因素的信息披露中顯示出較大的差距。金地將風(fēng)險因素細分為經(jīng)濟形勢、產(chǎn)業(yè)政策、融資環(huán)境、市場競爭等外部因素和組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式、研究開發(fā)、財務(wù)狀況等內(nèi)部因素，采用定量與定性相結(jié)合的方法進行分析與評估，為管理層制定風(fēng)險應(yīng)對策略提供依據(jù)。條理清晰，一目了然，給人傳達出該公司應(yīng)對風(fēng)險時堅定的信心和強烈的決心。保利則是將重點放在了應(yīng)對風(fēng)險的措施上，堅定中心與價值觀，發(fā)揮扁平化管理優(yōu)勢，以信息化、規(guī)范化和標準化為手段大力提升內(nèi)部管理。雖條理不如金地清晰，但該因素信息披露狀況還算良好。然而，萬科和招商卻為涉及該方面內(nèi)容，或者是沒有明確闡述。作為行業(yè)兩家龍頭公司，其應(yīng)對風(fēng)險的實力與信心毋庸置疑，但最好能把該因素列入來年內(nèi)部控制報告中，給投資者一個明確的交代。

3、控制活動因素

控制活動是指為確保風(fēng)險管理策略有效執(zhí)行而制定的制度和程序，包括核準、驗證、調(diào)查、復(fù)核、定期盤點、記錄核對、職能分工、資產(chǎn)保全、績效考核等。令人欣喜和滿意的是，所調(diào)研的四家房地產(chǎn)上市公司在該方面所達到的質(zhì)量遠高于之前兩項，都作了極為詳盡的描述，且分類細致，如保利達到10項控制分類，而萬科對7項控制分類的第七項進一步劃分了10個小項。這些清晰的闡述展示了各公司內(nèi)部有序的運轉(zhuǎn)流程，也展現(xiàn)了其在市場中的實力與風(fēng)采，更體現(xiàn)出在未來中決勝的信念。最好在以后的報告中，各公司都能參照該因素的完成度，認真踐行信息披露制度，使市場有效運轉(zhuǎn)。

三、研究結(jié)論

通過對以上四家房地產(chǎn)上市公司2012年內(nèi)部控制報告的調(diào)研分析，我們可以得到以下結(jié)論：

1、資產(chǎn)規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司基本都能做到及時的信息披露，且較為完整。但仍存在信息披露不完整等不足，且此為實力較強、排名靠前的上市公司，整個行業(yè)的信息披露狀況仍有待督促和提高。

2、在編輯內(nèi)部控制自我評價報告這類常規(guī)式、具有重復(fù)性的報告時，空話、套話，搬用固定模式的現(xiàn)象仍存在。站在投資者的角度盡可能地展示投資者需要的內(nèi)容，才是信息披露的初衷所在。

3、有必要明確各類型報告格式，給出相關(guān)指引，避免各有側(cè)重，缺乏部分信息的披露的狀況發(fā)生。

四、關(guān)于上市公司信息披露的幾點建議

1、加強上市公司誠信意識，完善報告的審計制度

誠信的重要性對上市公司不言而喻。在此處的誠信主要體現(xiàn)在上市公司實事求是，避免不披露。選擇性披露等狀況，從根上本使公司得到發(fā)展，而非靠虛假數(shù)據(jù)和信息。同時，有關(guān)部門進一步推進審計制度的完善，對上市公司的報告進行第三方審計，從客觀上實現(xiàn)信息披露的可靠性。

2、有關(guān)部門盡可能給出解釋性指導(dǎo)

在調(diào)研過程中，不難發(fā)現(xiàn)，信息披露狀況較好的基本都是參照了相關(guān)指引。這些指引既能規(guī)范各方的報告內(nèi)容、格式，使其形成統(tǒng)一形式，為之后的審計工作提供便利，又能夠激勵部分公司，達到一定的強制作用。與此同時，還可以鼓勵自愿披露，這都將是信息披露制度走向成熟的重要環(huán)節(jié)。

3、投資者和債權(quán)人應(yīng)重視自身能力的提高

信息披露必是在經(jīng)歷一個愈發(fā)趨近完善、可靠的過程，可是面對越發(fā)紛繁復(fù)雜的信息，信息需求主體，即投資者和債權(quán)人的判斷力也受到了挑戰(zhàn)。在這個過程中，投資者們應(yīng)不斷提升自身的信息獲取與分析的能力，尋得對自己有價值的信息，真正變投機為投資。

房地產(chǎn)上司公司信息的披露是一個復(fù)雜的課題，筆者在這里只是做了一些初步的探討。不過可以肯定的是，房地產(chǎn)上市公司信息披露得完善與否將在很大程度上影響著房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展前景。

參考文獻

[1]臧傳寶： 《論證券市場信息披露制度的經(jīng)濟學(xué)基礎(chǔ)》

第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計重點范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項目全過程跟蹤審計

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)從“支柱產(chǎn)業(yè)”逐漸淪落為宏觀調(diào)控的重點對象，去除泡沫、穩(wěn)定房價、壓縮房地產(chǎn)商利潤空間成為政府的政策導(dǎo)向，房地產(chǎn)業(yè)將很快會告別暴利時代，行業(yè)利潤將會理性回歸，行業(yè)的競爭將趨于白熱化，只有那些極少數(shù)具備卓越的精細化管理優(yōu)勢，擁有強大資本和暢通的融資渠道，擁有先進管理理念的地產(chǎn)商才會脫穎而出，做強做大。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計部門作為企業(yè)內(nèi)部獨立評價機構(gòu)，應(yīng)積極創(chuàng)新審計思路，通過有效的審計監(jiān)督和診斷，提高企業(yè)管理水平，為企業(yè)增加價值。

一、開展項目全過程跟蹤審計的必要性

開發(fā)項目具有周期長、投資額大、控制環(huán)節(jié)多等特點，建設(shè)過程中的投資決策、設(shè)計、銷售、采購、招標、施工、監(jiān)理等任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)漏洞，都可能導(dǎo)致無法挽回的損失，直接影響項目的投資效益。因此有必要對項目進行全過程、全方位的監(jiān)控。

長期以來，開發(fā)企業(yè)對項目的全程審計不很重視，審計部門的精力主要停留在工程竣工結(jié)算的審核以及項目終結(jié)后效益的分析考核上，這樣做往往是亡羊補牢。這種事后審計，對于審計發(fā)現(xiàn)的問題有的已無法整改，或不具備整改的條件；有的整改起來比較被動，通過開展全過程跟蹤審計就可以及時發(fā)現(xiàn)項目實施過程中出現(xiàn)的問題，及時提出整改方案和措施，實現(xiàn)項目效益的最大化。

二、對項目全過程審計的內(nèi)容及審計思路

開發(fā)項目全過程跟蹤審計根據(jù)項目開發(fā)流程和工作特點，可劃分為三個階段，投資決策及設(shè)計階段、項目實施階段、項目終結(jié)階段。

（一）項目投資決策及設(shè)計階段的審計。

1．開發(fā)項目可行性分析是項目投資前期工作的核心和重點，也是項目決策的重要依據(jù)，審計中應(yīng)對可行性分析報告進行全面的審查，重點關(guān)注以下內(nèi)容：

（1）結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展要求分析項目的投資環(huán)境、項目定位、市場前景、資金運作、經(jīng)濟效益、社會效益、面臨的風(fēng)險及防范措施等關(guān)鍵內(nèi)容。

（2）復(fù)核可研報告中的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、相關(guān)參數(shù)、經(jīng)濟指標等，確定項目建設(shè)在經(jīng)濟上的效益性和經(jīng)濟性。

2．設(shè)計階段是開發(fā)項目成本管理的重點環(huán)節(jié)，據(jù)有關(guān)研究表明，設(shè)計對工程造價的影響程度達到75%以上，顯而易見，優(yōu)良的設(shè)計是有效控制工程造價的關(guān)鍵，項目的工期、質(zhì)量能否保證，投資能否節(jié)約，在很大程度上也取決于設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)劣。該階段審計應(yīng)關(guān)注：（1）是否建立完善的擇優(yōu)機制選擇設(shè)計單位；（2）審查是否采用了“限額設(shè)計”法，各專業(yè)指標是否分解到位，是否設(shè)立了較強的設(shè)計審查小組，是否有相應(yīng)的獎罰機制來確保設(shè)計質(zhì)量；（3）分析設(shè)計方案是否運用了價值工程進行優(yōu)化，設(shè)計選用的材料設(shè)備是否符合項目定位。

（二）項目實施階段的審計

項目進入實施階段，審計的思路就是依據(jù)項目目標，定期審查項目階段性目標完成情況，分析項目執(zhí)行是否偏離目標，針對存在的問題提出改進措施，具體來講，應(yīng)圍繞以下幾方面開展審計工作。

1．審查項目目標。項目開發(fā)的目標大體分為：銷售目標、進度目標、成本控制目標、質(zhì)量目標、融資目標、費用控制目標。審計中應(yīng)對項目目標的編制深度、目標的可落實性、可考查性，可行性進行審查，從而形成項目實施過程審計的目標評價體系。

2．實施有效的評估。分階段對各項目標完成情況進行評估，審計中應(yīng)主要集中于分析實際績效與目標的偏差，分析產(chǎn)生偏差的原因。審計的內(nèi)容分兩個方面：一是量化的目標完成效果，這方面的審查比較客觀；二是審查責(zé)任人對偏差產(chǎn)生后的應(yīng)對措施，以及糾正行動方案的合理性，即評估責(zé)任人應(yīng)對變化的能力。

3．發(fā)現(xiàn)偏差，立刻督促項目管理組織予以糾正。在定期的項目管理審計中，若發(fā)現(xiàn)當前的工作可能影響階段目標的完成，從而影響到項目總體目標，就必須立刻督促項目管理組織提出糾正行動方案。

4．對項目目標調(diào)整的審查應(yīng)是項目實施過程中審計的重點。既要允許項目管理組織根據(jù)實際情況，在必要的情況下調(diào)整工作目標，又要防止項目組夸大客觀事實、隨意調(diào)整項目目標。在審計工作中，要重點把握調(diào)整目標的程序性、出現(xiàn)偏差與目標的關(guān)聯(lián)性以及項目責(zé)任人員的主觀努力性。（三）項目終結(jié)階段的審計

項目終結(jié)后，要集中審查項目的實際結(jié)果和決策目標是否一致、偏差是否合理；對項目的投資決策、實施過程等環(huán)節(jié)進行事后審查，以全新的角度審計項目的全過程。

1．重新審查項目投資決策的科學(xué)性，尤其要審查投資決策的預(yù)見性。對項目實施中出現(xiàn)的新情況必須認真分析，哪些是應(yīng)該能夠預(yù)見的，哪些是無法預(yù)見的。

2．重新審查對預(yù)見的風(fēng)險因素采取措施的科學(xué)性、合理性。即審查企業(yè)的變化管理中的防范風(fēng)險的能力。

3．重新審查企業(yè)的項目管理能力。審查項目責(zé)任人在項目實施中職責(zé)履行情況，項目完成情況與項目決策目標的偏差，項目績效指標與房地產(chǎn)行業(yè)平均水平的偏差。

三、對開發(fā)項目關(guān)鍵環(huán)節(jié)的審計

眾所周知，開發(fā)項目投資構(gòu)成中，建安投資占的比重很大，在建安環(huán)節(jié)中，盡管節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但浪費投資的可能性卻很大。因而要對建安環(huán)節(jié)進行重點監(jiān)控。在審計中，側(cè)重把握以下三個方面。

（一）工程招投標的審計。應(yīng)當注重審查工程建設(shè)項目在勘察、施工、供貨、監(jiān)理等合作單位的選定時，是否實行了招投標制，是否按照“公開、公平、公正”的原則進行招投標。審計應(yīng)重點審查招投標程序的合法性及操作的規(guī)范性，審查投標單位資質(zhì)和條件的有效性，審查招標小組評標辦法的合理性，審查工程標底的合理性。通過實施項目招投標的審計，從源頭上降低工程造價，提高項目的投資效益。

（二）項目合同的審計。建設(shè)合同是明確雙方當事人權(quán)利義務(wù)的有效依據(jù)，也是確保工程質(zhì)量、進度、造價的關(guān)鍵文件，因此審計應(yīng)重點關(guān)注項目工程建設(shè)是否遵守“先訂合同，后施工”原則，有無無合同施工的現(xiàn)象，合同是否響應(yīng)招投標文件，合同條款是否齊全嚴謹，如定額套用、費用計取、材料供應(yīng)、工期進度等主要條款是否明確等。

（三）工程造價控制的審計。應(yīng)當注重審查工程建設(shè)項目工程造價的控制情況，主要包括審查合同的執(zhí)行情況；現(xiàn)場簽證及設(shè)計變更等引起的索賠情況；工程的竣工結(jié)算和財務(wù)竣工決算情況；以及總體造價的控制及構(gòu)成等。審計中應(yīng)重點審查工程造價超控的情況，如設(shè)計概算超可行性研究估算、施工圖預(yù)算超設(shè)計概算、工程竣工決算超施工圖預(yù)算等問題。

參考文獻

[1]尹貽林主編，建設(shè)工程項目價值管理[M]，天津，天津人民出版社，2006