房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點范文

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；形成原因；防范對策

所謂房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，是指房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資、融資、使用資金和利潤分配等活動中由于主客觀因素對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的重大影響，房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要是由負(fù)債引起的，這成為制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成的原因

（一）缺乏完善的財務(wù)管理體系

雖然我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起步比較晚，但是由于國家政策的影響和市場需求量的增加，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景廣闊，在近幾年來迅速發(fā)展起來，這就使得很多開發(fā)商一味追求經(jīng)濟(jì)效益，而把財務(wù)管理問題置于腦后。由于對財務(wù)管理的不重視，很多企業(yè)的財務(wù)部門都不能認(rèn)識到財務(wù)風(fēng)險的客觀性，財務(wù)管理人員的素質(zhì)也參差不齊，領(lǐng)導(dǎo)的不重視使得財務(wù)部門不能發(fā)揮應(yīng)有的作用，在規(guī)章制度方面更是無人問津，導(dǎo)致規(guī)章制度不健全，財務(wù)管理體系不完善，增加了財務(wù)風(fēng)險的形成。

（二）對財務(wù)預(yù)算不夠重視

房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)需要很長的時間才能完成，從規(guī)劃設(shè)計開始，要經(jīng)過可行性研究、建筑安裝、拆遷、配套工程、綠化工程，一直到產(chǎn)品上市，這個時間是比較長的，周期越長，在產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)過程中的不確定因素就越多，風(fēng)險也就越大，因此更應(yīng)該做好財務(wù)預(yù)算工作，這樣才能降低風(fēng)險的形成。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)只想著讓產(chǎn)品盡快上市，沒有對土地成本、資金運作、經(jīng)濟(jì)效益等作出詳細(xì)的財務(wù)預(yù)算和分析，使得資金的使用過于盲目，增加了產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，同時增加了財務(wù)風(fēng)險。

（三）資本結(jié)構(gòu)不科學(xué)

利息的減稅在一定程度上能夠增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，但是房地產(chǎn)企業(yè)往往舉債過度，這就使利息減稅帶來了經(jīng)濟(jì)效益被抵消，并且隨著企業(yè)負(fù)債比重的增加，利息負(fù)擔(dān)也越來越嚴(yán)重，企業(yè)的還債能力不斷降低，財務(wù)風(fēng)險勢必會不斷增加。房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債籌資的資本成本比其他方式籌資的成本低，但單項資本成本的高低不能作為衡量資本高低的標(biāo)準(zhǔn)，總資本成本才能作為衡量負(fù)債水平的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化。

（四）融資渠道單一

我國的企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動時，往往采用融資的方式為自己籌集資金，主要的融資方式有銀行貸款、發(fā)行債券、企業(yè)基金、股權(quán)投資、信托融資等等，但是我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式過于單一，主要憑借商業(yè)銀行的貸款來籌集資金，滿足企業(yè)投資的需要。房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面的法律體系不健全，直接制約了融資渠道的開展，在行業(yè)發(fā)展以來，主要還是依靠銀行進(jìn)行融資，沒有形成多元化的資金支撐體系，因此風(fēng)險比較集中，不能通過分散風(fēng)險的方式降低財務(wù)風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范對策

（一）完善部門和制度建設(shè)

思想上的重視對行動有直接的指導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)首先要加強對財務(wù)管理的重視，具體做法是完善財務(wù)管理機構(gòu)。從經(jīng)營者來說，不但要重視財務(wù)管理，還要懂得財務(wù)管理，并不斷學(xué)習(xí)有關(guān)財務(wù)管理的知識，了解會計信息，提高風(fēng)險意識，只有領(lǐng)導(dǎo)重視起來，才能對財務(wù)管理人員做表率，發(fā)揮財務(wù)管理部門的作用。其次，建立健全財務(wù)管理內(nèi)控制度，完善的財務(wù)管理內(nèi)控制度不僅能夠保障企業(yè)的資金安全，還有利于保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的順利進(jìn)行。再次，建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，企業(yè)不僅要學(xué)會風(fēng)險發(fā)生后如何降低風(fēng)險帶來的危害，更要重視風(fēng)險的預(yù)警，防患于未然，把風(fēng)險發(fā)生的幾率降到最低。

（二）加強財務(wù)預(yù)算工作

由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長，因此財務(wù)預(yù)算存在很多的不確定因素，財務(wù)預(yù)算對企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的影響也十分明顯，因此，企業(yè)應(yīng)該加強財務(wù)預(yù)算工作，以財務(wù)預(yù)算為基礎(chǔ)，對企業(yè)資金的收集和使用做出具體的分配和安排。在進(jìn)行項目預(yù)算時，財務(wù)部門應(yīng)該對項目的可行性、設(shè)計費用、開發(fā)成本、間接費用、借款計劃、經(jīng)營收入等都列入預(yù)算范圍之中，提高財務(wù)預(yù)算的全面性。在進(jìn)行資金預(yù)算時，財務(wù)部門應(yīng)該根據(jù)企業(yè)對資金的需求現(xiàn)狀制定明確的財務(wù)預(yù)算體系。

（三）建立科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)

資本結(jié)構(gòu)主要由負(fù)債的規(guī)模和結(jié)構(gòu)組成，因此，科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)應(yīng)該包括適度的負(fù)債規(guī)模和合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得負(fù)債經(jīng)營帶來了高效利益，降低因為負(fù)債帶來了財務(wù)風(fēng)險，就需要控制負(fù)債率，堅持適度的原則，當(dāng)資本的收益大于籌資的資本，資產(chǎn)的負(fù)債率就越高，如果資產(chǎn)的負(fù)債率過高，又會對企業(yè)的償債能力帶來影響，因此企業(yè)應(yīng)該以流動資本及時補充負(fù)債資本，降低負(fù)債率。就負(fù)債結(jié)構(gòu)來說，長期資產(chǎn)應(yīng)該有長期負(fù)債資金支持，短期資產(chǎn)應(yīng)該有短期負(fù)債資金支持，如果長期資產(chǎn)由短期資金支持，或者短期資產(chǎn)由長期資金支持，那么就會出現(xiàn)不合理的現(xiàn)象，企業(yè)的償債能力會受到影響，也將影響正常的經(jīng)營活動。

（四）明確戰(zhàn)略目標(biāo)

融資是房地產(chǎn)企業(yè)一項重要的經(jīng)濟(jì)活動，房地產(chǎn)的決策能力就是行使企業(yè)的融資、投資、利益分配等活動，滿足資金使用者的需要的能力，因此，提高房地產(chǎn)企業(yè)的決策能力對企業(yè)融資有一定的幫助，而融資渠道的擴(kuò)大對于分擔(dān)財務(wù)風(fēng)險又有著重要的意義。企業(yè)可以建立多元化的戰(zhàn)略目標(biāo)，對企業(yè)財務(wù)認(rèn)真做出可行性分析，企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)也需要大量籌集外部資金，負(fù)債籌集資金會為房地產(chǎn)帶來財務(wù)杠桿效應(yīng)，企業(yè)應(yīng)該采用積極的籌集策略，加強對資金的管理。擴(kuò)大融資渠道，降低籌資產(chǎn)生的風(fēng)險。

三、總結(jié)：

房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國的新興行業(yè)，發(fā)展時間短本身就促進(jìn)了財務(wù)風(fēng)險的形成，加之企業(yè)的不重視或者防范手段落后等原因，使得財務(wù)風(fēng)險成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的阻礙，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在思想上重視財務(wù)風(fēng)險管理，在制度上健全風(fēng)險管理和財務(wù)預(yù)警體系，在手段上宏觀監(jiān)測和微觀監(jiān)測相結(jié)合，這樣才能有效降低財務(wù)風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；管理

我國在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中同時也重視對基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，并且也在不斷的提高城鎮(zhèn)化建設(shè)，人們對于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在這樣的大背景環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迎來了一個大的加速時期。在初始我國為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康快速發(fā)展，開展了一系列的扶持政策，但是隨著經(jīng)濟(jì)的增長速度，房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的過程中存在的問題也逐漸凸顯出來，首當(dāng)其沖的就是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的概念

風(fēng)險一詞主要是指不能明確各種事件發(fā)生的概率，并且也不能控制事件發(fā)生對于主體所造成損失的大小，而且也不確定事件發(fā)生時是否可以承擔(dān)損失的概率。通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動方面進(jìn)行劃分，一共可以分為以下四個階段：第一個階段是籌資階段，第二個階段是投資階段，第三個階段是資金回收階段，第四個階段是收益分配階段。并且通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的這四個階段進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，在每個階段所產(chǎn)生的對應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險為：一是籌資風(fēng)險，其主要的內(nèi)容是負(fù)債規(guī)模的大小以及房地產(chǎn)企業(yè)是否有能力償還的問題；二是投資風(fēng)險，主要的內(nèi)容是對于房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目中的不確定因素的損失情況分析以及項目實施的可行性分析等；三是資金回收風(fēng)險，主要的內(nèi)容是企業(yè)在后期回收款項以及存貨方面的控制；四是收益分配風(fēng)險，主要是指在企業(yè)獲得收益后企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的問題[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金時的途徑通常是以下三種，分別是通過發(fā)行股票以及向銀行進(jìn)行貸款和發(fā)行債券。后兩者都需要支付一定的利息，通過這種負(fù)債經(jīng)營可以有效地解決房地產(chǎn)企業(yè)自身運營中投資多以及項目周期長的問題。但是企業(yè)在進(jìn)行籌資的過程中所產(chǎn)生的財務(wù)杠桿是一把雙刃劍，所以需要企業(yè)充分的對自身實際情況進(jìn)行考量再選擇負(fù)債的規(guī)模。房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險主要體現(xiàn)在以下三點：第一點是償付風(fēng)險，主要是企業(yè)對負(fù)債的償還方面；第二點是債務(wù)資金成本的變動風(fēng)險；第三點是再融資成本以及籌資渠道的變動風(fēng)險[2]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的管理策略

(一)在籌集資金方面的風(fēng)險管理

在籌集資金方面的風(fēng)險管理主要包括以下幾點：一是房地產(chǎn)企業(yè)要加強自身對于資本結(jié)構(gòu)的建設(shè)，一定要將自身的發(fā)展情況與完善的資本結(jié)構(gòu)理論相結(jié)合，并且將權(quán)衡理論作為建設(shè)的基礎(chǔ)，對于負(fù)債規(guī)模需要符合房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)實情，太大的負(fù)債規(guī)?？赡軙苯訉?dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)或者貶值。主要的原因是由于房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債規(guī)模過大的話會導(dǎo)致企業(yè)在負(fù)債運營的過程中出現(xiàn)沒有資金償還的現(xiàn)象，并且這種無法償還的風(fēng)險也是隨著負(fù)債規(guī)模的擴(kuò)大而增加的。二是要擴(kuò)展籌集資金的渠道，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用最為廣泛的籌資手段就是向銀行申請貸款，從而忽視了債券籌資這種籌資方法，債券籌資在其他領(lǐng)域都取得了良好的成效，所以目前我國也在大力支持房地產(chǎn)企業(yè)使用這種方法進(jìn)行籌資。房地產(chǎn)投資信托主要是指房地產(chǎn)企業(yè)聚集多個投資商進(jìn)行籌資，并且為每個投資商都發(fā)放受益憑證，通過委托專業(yè)的投資機構(gòu)進(jìn)行管理，最后再將資金收益發(fā)放給投資商[3]。此外籌資渠道還有包括海外地產(chǎn)基金、私募方式籌集資金、典當(dāng)融資以及合作開發(fā)等，企業(yè)可以根據(jù)自身的實力選擇籌資的渠道。

(二)對投資方面的風(fēng)險管理

為了有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)的財務(wù)風(fēng)險，就需要企業(yè)在開展新的項目的同時要嚴(yán)格的對項目進(jìn)行可行性分析，并且要對項目所涉及的各個環(huán)節(jié)做出報告，例如項目的投資成本等。首先房地產(chǎn)企業(yè)需要對投資的項目進(jìn)行可行性分析，并且對項目的每個環(huán)節(jié)都需要進(jìn)行預(yù)算統(tǒng)計，從而提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力，企業(yè)要明確市場的需求，從而再考慮自身的經(jīng)濟(jì)效益。其次，企業(yè)在整個可行性分析的過程中需要注意以下幾點：第一是該項目的市場需求；第二是當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃以及政策是否影響到該項目的開發(fā)；第三是該項目施工地點的周邊環(huán)境因素。房地產(chǎn)項目的開發(fā)不僅可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來客觀的經(jīng)濟(jì)效益，同時也可以促進(jìn)房地產(chǎn)項目周邊的發(fā)展，所以在投資項目前一定要充分的進(jìn)行可行性分析，并且將動態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合，從而做到多方面多角度的研究[4]。

(三)在房地產(chǎn)企業(yè)運營中的風(fēng)險管理

在對房地產(chǎn)企業(yè)正常運行中的財務(wù)風(fēng)險管理中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要有財務(wù)風(fēng)險的意識，從而在面對財務(wù)危機時才不會出現(xiàn)措手不及的情況。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個高投資、高風(fēng)險的高危行業(yè)，這也就致使房地產(chǎn)企業(yè)在正常運營中同樣要承擔(dān)大量的風(fēng)險，所以房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的發(fā)展環(huán)境下就需要提高對財務(wù)風(fēng)險的意識程度，在日常的運營中就應(yīng)該加強風(fēng)險管理的建設(shè)，從而做到有備無患。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時刻的關(guān)注市場經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)的最新動態(tài)，并且積極地響應(yīng)國家的政策制度，在企業(yè)內(nèi)部針對所處的環(huán)境狀態(tài)適時的進(jìn)行調(diào)整，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)對于財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對能力。房地產(chǎn)企業(yè)在日常不僅需要提高風(fēng)險意識，同時也需要對企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)部門增強管理，樹立科學(xué)的發(fā)展觀念，提高企業(yè)自身的信譽度，并且加快企業(yè)資金的流通速度。在進(jìn)行資金管理方面還應(yīng)該進(jìn)行全面的預(yù)算，從而避免企業(yè)在運營的各個環(huán)節(jié)中出現(xiàn)非法的情況造成資金的流失，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

(四)在房地產(chǎn)企業(yè)資金分配方面的風(fēng)險管理

針對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點以及發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額作為在分配決策過程中的主要財務(wù)指標(biāo)，主要的原因就是現(xiàn)金流量可以有效的反映出企業(yè)的現(xiàn)金收支狀況，因此現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)比企業(yè)的利潤更加重要，由此可以說明就算房地產(chǎn)企業(yè)的利潤在上升，但是如果企業(yè)的現(xiàn)金流量在持續(xù)下降，那么長遠(yuǎn)來看企業(yè)的盈利其實是在下降的[5]。

(五)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制度對財務(wù)風(fēng)險的管理

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的建設(shè)主要涉及以下三個方面：一是對市場情況的掌握；房地產(chǎn)企業(yè)需要建設(shè)專門的信息收集分析部門或人員，從而對市場的情況進(jìn)行調(diào)研，并且及時的掌握其他房地產(chǎn)企業(yè)的工作情況以及國家出臺的相關(guān)政策，從而企業(yè)可以采取有效的防范措施并且提高企業(yè)的應(yīng)變能力。二是要加強企業(yè)內(nèi)部工作人員的自身素質(zhì)，從而提升企業(yè)的總體工作水平；三是要加強企業(yè)對于財務(wù)方面的管理和控制，建立完善的財務(wù)管理制度，避免為不法分子造成可乘之機。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)目前仍是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要組成部分，并且有著較好的發(fā)展前景。本文旨在探究房地產(chǎn)企業(yè)在面對激烈的市場競爭、突出的內(nèi)在矛盾以及外在調(diào)控壓力的情況下，是如何科學(xué)有效的進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險管理，從而實現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點范文

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；防范措施

［中圖分類號］F293.33［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）22-0101-02

1 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點

第一,房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量巨大。與其他一般企業(yè)相比較,房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時,投資規(guī)模巨大,一個項目的投資少則上千萬元,多則上億元,這樣使得房地產(chǎn)企業(yè)在項目實施過程中，現(xiàn)金的流入與流出總額和規(guī)模都呈現(xiàn)出其他企業(yè)無法比擬的特點。

第二,現(xiàn)金流分布不均。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項目的過程中,現(xiàn)金的流出量波動比較大,單筆金額之間的差額巨大,會多次出現(xiàn)現(xiàn)金流出的高峰與低谷,而且現(xiàn)金的流入也因房地產(chǎn)企業(yè)銷售策略與銷售周期的安排而出現(xiàn)不均勻的分布態(tài)勢。

第三,資金周轉(zhuǎn)期較長且流向復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)投資項目時,一般資金的回收期比較長,不同于一般企業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營的過程中,一般其資金回收期都在一年以上,有時甚至可以長達(dá)數(shù)年,而對于企業(yè)來說,資金具有很強的時間價值,房地產(chǎn)企業(yè)在項目前期的現(xiàn)金流出必然會導(dǎo)致企業(yè)資金成本大幅度增加,而較長的開發(fā)周期會給企業(yè)帶來更大的財務(wù)風(fēng)險。與此同時,在整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中,房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的生產(chǎn)組織要比一般產(chǎn)品組織復(fù)雜很多,其內(nèi)部項目信息、物資流動、資金都呈現(xiàn)網(wǎng)狀形態(tài),而且在此過程中,牽涉的協(xié)調(diào)單位眾多,這就勢必影響企業(yè)的資金流向,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金流向復(fù)雜。

第四,現(xiàn)金流受宏觀政策因素影響較大。國家的政策因素對房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動起著決定性的作用,土地作為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)的必備生產(chǎn)資料,直接決定了房屋的價格,而我國實行土地公有制,國家壟斷了土地的一級市場,因此國家有關(guān)土地的政策、法規(guī)與調(diào)控政策都會對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流造成巨大的影響,而且,由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與開發(fā)不能完全依靠企業(yè)的自有資金去運轉(zhuǎn),因此需要通過各種渠道向外部融資,而其融資的過程必須符合國家的法律法規(guī),所以房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流受國家宏觀政策影響較大。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因分析

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理是產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的根本原因。一方面,房地產(chǎn)企業(yè)過度舉債會抵消由于利息減稅而增加的企業(yè)收益,由于隨著房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)比重的不斷增加,其利息負(fù)擔(dān)也在不斷加重,那么房地產(chǎn)企業(yè)的還債能力也在不斷地降低,而房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險卻在不斷地加大,此時房地產(chǎn)的投資者和債權(quán)人都會要求提高資金的報酬率,以獲得相應(yīng)的補償,這樣就會提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合資本成本。另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債籌資的資本的成本低于企業(yè)以其他方式籌資的成本,但是房地產(chǎn)企業(yè)不能僅用單項資本成本的高低作為其衡量標(biāo)準(zhǔn)。它必須要以總資本成本最低作為其負(fù)債水平才較為合理。所以,房地產(chǎn)企業(yè)要通過不斷優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu),降低其財務(wù)風(fēng)險,最終達(dá)到企業(yè)利益最大化這一目標(biāo)。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理環(huán)境的復(fù)雜多樣性

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)管理環(huán)境相對比較復(fù)雜,而且目前我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)關(guān)系混亂也增加了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的重要原因之一。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間在利益分配、資金管理和使用等方面管理不夠,往往做不到權(quán)責(zé)明確。造成資金利用率低下,嚴(yán)重影響資金的安全性,而財務(wù)管理人員在資金管理的過程忽視客觀情況,根據(jù)其主觀判斷進(jìn)行財務(wù)預(yù)測、決策,使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險不斷增加。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過于單一

企業(yè)融資可以通過銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、基金、信托融資、股權(quán)投資等,但是,就目前而言,我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要是依靠商業(yè)銀行貸款來維持企業(yè)投資的資本需求,融資渠道過于單一。由于我國房地產(chǎn)在融資方面缺乏科學(xué)有效的法律體系,影響了我國房地產(chǎn)融資渠道的開展,導(dǎo)致除銀行貸款外,其他融資方式受限和發(fā)展緩慢,難以形成多元化資金支撐體系和風(fēng)險分擔(dān)體系,進(jìn)而造成了我國房地產(chǎn)企業(yè)融資困難。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行進(jìn)行融資,導(dǎo)致其對信貸政策過于敏感,增加了我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

2.4 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險意識淡薄

我國的房地產(chǎn)行業(yè)較國外房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚,但是由于我國良好的發(fā)展政策和市場經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展,我國房地產(chǎn)業(yè)在這期間內(nèi)迅速發(fā)展,空前繁榮。在這樣的情況下,很多房地產(chǎn)企業(yè)忽視了我國房地產(chǎn)行業(yè)所存在的風(fēng)險,對企業(yè)管理松懈,許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員對財務(wù)風(fēng)險的客觀性認(rèn)識不足,進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險不斷增加。事實上,房地產(chǎn)企業(yè)只要存在生產(chǎn)和財務(wù)活動,就一定會產(chǎn)生相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險。

2.5 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策調(diào)控因素

我國的整體經(jīng)濟(jì)仍然處在上升趨勢當(dāng)中,但是隨著近年來我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的強勁增長勢頭,國家和地方的有關(guān)房地產(chǎn)的各類宏觀調(diào)控之聲一直如影相隨,國家出臺了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策,主要是通過運用金融貨幣政策、土地政策和稅收政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場。在這種不利的宏觀經(jīng)濟(jì)及政策的環(huán)境中,由于房地產(chǎn)企業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策密切聯(lián)系,難免會受到巨大的沖擊,而這種沖擊勢必會增加我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

3 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的防范措施

3.1 加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理能力建設(shè)

加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理能力建設(shè)主要可以從三個方面進(jìn)行。

第一,加強房地產(chǎn)企業(yè)的基本決策能力。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理主要是圍繞企業(yè)資金運動而進(jìn)行有效的融資、投資、資金回收和利潤分配等管理活動,而房地產(chǎn)企業(yè)的基本決策能力的主要內(nèi)容就是行使以上企業(yè)基本的職責(zé),進(jìn)而滿足資金使用者的需要能力。建設(shè)的重點在于滿足企業(yè)的預(yù)算和現(xiàn)金流所需的資金,實施恰當(dāng)、有效的風(fēng)險控制,確保信息的可靠性以及對財務(wù)、經(jīng)營過程進(jìn)行適當(dāng)、有效的監(jiān)督與控制,不斷地提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者的財務(wù)管理素質(zhì)。

第二,加強房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略匹配能力。企業(yè)戰(zhàn)略可以分為多元化戰(zhàn)略、一體化戰(zhàn)略、防御戰(zhàn)略和強化戰(zhàn)略,企業(yè)的財務(wù)可行性分析是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略中重要的環(huán)節(jié),執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略需要企業(yè)從外部籌集大量資金,而負(fù)債籌資能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來財務(wù)杠桿效應(yīng),因此房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)策劃要以增減加財務(wù)杠桿效益為出發(fā)點,采用積極的籌資策略,大量提高債務(wù)比重,加強資金管理,降低資金成本,減少籌資風(fēng)險。

第三,提高財務(wù)信息的整合能力。財務(wù)信息的整合能力是指將房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作與其他經(jīng)營部門等非財務(wù)部門的工作通過信息平臺進(jìn)行結(jié)合,共享信息,在實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)的過程中形成合力,共同提高企業(yè)績效。

第四,提高房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)改進(jìn)能力。財務(wù)管理的持續(xù)改進(jìn)能力使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作進(jìn)行資源配置的最優(yōu)方法的探索,從而持續(xù)改進(jìn)企業(yè)的財務(wù)業(yè)績。

3.2 完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制是其自動預(yù)警和維護(hù)系統(tǒng)。因此,應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)企業(yè)各有關(guān)部門間,建立嚴(yán)格的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制程序與相互制約措施,同時在企業(yè)內(nèi)部實行重大事項報告制度與集體決策制度,避免舞弊事件和決策失誤的發(fā)生,特別是在資金調(diào)度、資產(chǎn)處置、提供擔(dān)保、銷售結(jié)算和對外投資等方面,必須明確決策人員和財務(wù)人員、保管人員與經(jīng)辦人員之間的工作程序和職責(zé)權(quán)限,從而有效規(guī)避因管理松懈或內(nèi)部控制不嚴(yán)給企業(yè)造成的財務(wù)風(fēng)險。

3.3 完善房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理系統(tǒng)

完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理系統(tǒng),就必須首先將房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理納入全面預(yù)算管理體系,通過與責(zé)任中心預(yù)算和項目預(yù)算相結(jié)合的資金預(yù)算方式,實現(xiàn)企業(yè)對資金需求較準(zhǔn)確的預(yù)測和動態(tài)調(diào)度,進(jìn)而降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本,提高其資金使用效率,同時,通過對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)資金預(yù)算的實際執(zhí)行情況分析,對其資金使用進(jìn)行及時反饋與修正。

參考文獻(xiàn):

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［3］ 周霞,陳光明.后金融危機時代房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制分析［J］.會計之友,2012(1).

第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點范文

房地產(chǎn)行業(yè)作為一項周期性長、投資較大、成本項目較多的項目，其會計核算的內(nèi)容涉及也相對較多。首先，在核算過程中，企業(yè)會計要對建房過程中需要購買的各種建筑材料及加工設(shè)備的采購做出核算；其次，是對于固定資產(chǎn)做出的核算。實時對固定資產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)督，及時做好固定資產(chǎn)減少、損耗、減值等相關(guān)記錄，加強其管理工作；再次，是對成本的核算。會計不僅要對編制開發(fā)經(jīng)營費用支出計劃進(jìn)行負(fù)責(zé)，還需要負(fù)責(zé)開發(fā)成本計劃，同時對二者的執(zhí)行狀況進(jìn)行監(jiān)督，對生產(chǎn)經(jīng)營費用進(jìn)行歸集、分配，對工程和產(chǎn)品開發(fā)的成本進(jìn)行計算，對生產(chǎn)經(jīng)營費用和開發(fā)產(chǎn)品成本進(jìn)行分析、考核等；最后，是對企業(yè)銷售及獲得的經(jīng)濟(jì)利潤的核算。該項工作作為房地產(chǎn)行業(yè)會計核算中最重要的一部分，直接關(guān)系到企業(yè)的利益。在該環(huán)節(jié)，會計不僅僅要參與銷售計劃與利潤計劃的制定，還需要對銷售、利潤以及企業(yè)需要繳納的稅款做出細(xì)致的結(jié)算。

盈利作為房地產(chǎn)行業(yè)追求的目標(biāo)決定了會計核算對于行業(yè)的重要性。房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)只有通過會計人員及時地對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計，通過核算及審計相關(guān)工作及時地向企業(yè)高層提供相關(guān)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，才有利于企業(yè)管理者進(jìn)行企業(yè)目標(biāo)的制定，以保證企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，增強企業(yè)的市場競爭力。同時，會計核算工作還可以通過報表向企業(yè)內(nèi)部提供相關(guān)的財務(wù)信息，為企業(yè)內(nèi)部發(fā)展提供數(shù)據(jù)支持，以利于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)制定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算存在的一些問題

就目前而言，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了會計核算專管部門，但一些核算問題仍然比較突出，在一定程度上影響了企業(yè)的運轉(zhuǎn)效率，增加了企業(yè)風(fēng)險。首先，在房地產(chǎn)行業(yè)，會計核算的科目設(shè)置較為復(fù)雜。因為房地產(chǎn)企業(yè)運轉(zhuǎn)周期長、資金投入大、項目施工較為分散等特點，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會計核算工作相對復(fù)雜，難度也較大，同時也在一定程度上對核算的準(zhǔn)確性產(chǎn)生了一些不利影響。很多房地產(chǎn)企業(yè)的會計人員在登記相關(guān)賬目時經(jīng)常將新賬建立在年終結(jié)賬之后，這樣就會使賬目處理變得麻煩而復(fù)雜，在很大程度上增加了會計核算的工作量、降低了其工作效率，影響企業(yè)的發(fā)展；另外，房地產(chǎn)行業(yè)在財務(wù)風(fēng)險披露方面存在嚴(yán)重的不足。房地產(chǎn)一直都是各行業(yè)中的高風(fēng)險行業(yè)，特別是財務(wù)風(fēng)險（投資風(fēng)險、籌資風(fēng)險、利率風(fēng)險以及匯率風(fēng)險），應(yīng)通過披露進(jìn)行有效的防范。所以，房地產(chǎn)企業(yè)會計人員必須做好財務(wù)管理相關(guān)工作，注意對各種財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行披露，從而做到規(guī)避風(fēng)險，以保障企業(yè)利益；最后，房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算在合作建房項目中仍舊存在諸多弊端。合建房項目是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)的主要由房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行建房土地投資而另外的機構(gòu)負(fù)責(zé)房屋建筑的資金的多機構(gòu)、企業(yè)合作的項目。這樣，利潤分配就會出現(xiàn)房產(chǎn)分配和利潤分配兩種形式。盡管會計的利潤核算工作非常簡單，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)會加大其經(jīng)營成本，使開發(fā)成本的概念變得不那么清晰，從而使利潤分配得公正性受到質(zhì)疑。

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點范文

一、投資決策

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，先期的決策分析，往往是一項房地產(chǎn)項目能否成功的關(guān)鍵。只有前期定好了方向，把握好了時機，將資金管理應(yīng)用到位，在后期的操作中，才能有效地規(guī)避風(fēng)險，為項目的成功做好鋪墊。

一般來說，該階段所遇到的風(fēng)險，主要包括財務(wù)風(fēng)險、政策風(fēng)險以及銀行信貸風(fēng)險等。其中財務(wù)風(fēng)險和銀行信貸風(fēng)險兩個風(fēng)險點尤值得房地產(chǎn)企業(yè)格外關(guān)注。

財務(wù)風(fēng)險系數(shù)的高低，通常和房地產(chǎn)企業(yè)的投資負(fù)債率的大小有關(guān)。投資負(fù)債比率越大，財務(wù)風(fēng)險系數(shù)就越高；反之，則會越低。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金的籌集時，無論是通過銀行貸款，還是通過其他方式，一定要對其中可能潛藏的風(fēng)險進(jìn)行充分預(yù)估，比如銀行貸款政策在未來一段時間內(nèi)是否可能變化？信貸利率是增是減？企業(yè)將來是否有足夠的現(xiàn)金流去償還債務(wù)本息？

二、土地獲取

在投資決策做出之后，接下來最為關(guān)鍵的，自然是拿地。

這一步往往是整個流程中最容易產(chǎn)生風(fēng)險的環(huán)節(jié)。土地使用制度的變化，可能會使房地產(chǎn)企業(yè)的項目預(yù)算成本大幅增加，也可能會使得土地的使用年限發(fā)生改變；而土地產(chǎn)權(quán)不清，不僅會給房地產(chǎn)企業(yè)在獲取土地過程中帶來手續(xù)上的困難，而且還可能會給企業(yè)帶來一些法律風(fēng)險。近幾年，因拆遷引起的經(jīng)濟(jì)糾紛越來越多。房地產(chǎn)企業(yè)在征地過程中，一定要對土地?fù)碛姓撸ㄆ胀ㄊ忻?、老百姓等）的心理進(jìn)行充分分析。通過這一系列的工作，將風(fēng)險降至最低，使得房地產(chǎn)企業(yè)在拿地的過程中實現(xiàn)利益最大化。

三、施工建設(shè)

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在施工階段，所追求的目標(biāo)，自然是在既定的成本下，“按時”、“保質(zhì)”、“安全”地完成項目的施工建設(shè)。在此過程中，所遇到的風(fēng)險，也多半和這4個因素有關(guān)：即項目成本風(fēng)險、時間風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險和施工安全風(fēng)險。任何一個點出了問題，都可能會對預(yù)期收益產(chǎn)生影響。比如，在施工過程中，如果安全風(fēng)險防范措施不足而出現(xiàn)施工事故，造成人員傷亡，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要承擔(dān)事故帶來的經(jīng)濟(jì)損失，而且還要承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任；而如果雙方不能就賠償方案達(dá)成一致，還可能對施工工期產(chǎn)生影響，這樣，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要承擔(dān)逾期交付而產(chǎn)生的違約損失，還可能使該地產(chǎn)項目錯過最佳租售時機，進(jìn)而對項目收益產(chǎn)生直接影響。

第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)管理

一、引言

我國房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)二十多年的持續(xù)發(fā)展，在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有較強的支撐作用。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到資金投入金額巨大，屬于資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及產(chǎn)業(yè)板塊多、資金投入時間長、財務(wù)風(fēng)險和管控風(fēng)險大，由此也使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理業(yè)需要依照房地產(chǎn)開發(fā)的項目特點和企業(yè)管控模式，借助信息化管控體系，將可能出現(xiàn)的風(fēng)險消滅在萌芽狀態(tài)，來實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康快速發(fā)展。

二、房地產(chǎn)財務(wù)管理的內(nèi)容

傳統(tǒng)意義上的財務(wù)管理是對資金的使用和分配，結(jié)合房地產(chǎn)資金投入大、周轉(zhuǎn)期限一般較長的特點，房地產(chǎn)財務(wù)管理的核心是資金的籌集和使用，也就是房地產(chǎn)融資和房地產(chǎn)資金的投放，房地產(chǎn)開發(fā)項目的利益分配重點體現(xiàn)在對項目的管控程度和開發(fā)節(jié)奏的把控上。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特色顯著，在遵守國家法律和會計規(guī)章的前提下，做好成本控制和核算、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的周轉(zhuǎn)效率、減小房地產(chǎn)項目的資金占用成為財務(wù)人員，甚至是房地產(chǎn)企業(yè)管理者的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，不僅僅要在成本核算上做上功夫，還要在稅務(wù)風(fēng)險管控、提高資金回報率上做好前置性考慮。從而才能充分發(fā)揮財務(wù)管理的分析指導(dǎo)功能，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航。經(jīng)過二十多年的充分競爭和持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化運營、規(guī)模化發(fā)展特點越來越突出，其財務(wù)管理可以概括為以下幾個方面：

(一)房地產(chǎn)財務(wù)管理效率和管理水平持續(xù)提高

隨著社會文化水平的提高，財務(wù)人才隊伍對房地產(chǎn)項目開發(fā)投資長、資金大的行業(yè)特點和周期屬性的認(rèn)識程度不斷成熟，伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)全過程的越來越規(guī)范，貫穿房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營整個階段的管理水平穩(wěn)步提高，特別是隨著信息化水平的引入，整個房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理效率逐步提高，財務(wù)管理水平上升到前所未有的高度。

(二)房地產(chǎn)財務(wù)管理挑戰(zhàn)越來越高

房地產(chǎn)開發(fā)項目從土地獲取到竣工交付，至少需要兩到三年的時間、甚至更長，項目開發(fā)涉及到跨地域情況居多，同時隨著房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模集中程度越來越高，千億級的房地產(chǎn)企業(yè)不斷增加，行業(yè)呈現(xiàn)集中化趨勢，強者恒強的時代已經(jīng)來臨。規(guī)?；?、集中化、跨地域的生產(chǎn)經(jīng)營特點，使得房地產(chǎn)財務(wù)管理面臨的管理難度和管理挑戰(zhàn)越來越多，不同地域的政府收費政策不同、監(jiān)管特點有所區(qū)別，對財務(wù)人員的要求也越來越高。整體性上，房地產(chǎn)財務(wù)管理的困難程度增加。

(三)房地產(chǎn)財務(wù)管控風(fēng)險越來越高

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，面臨的各種不確定性會有所增加。房地產(chǎn)財務(wù)管理水平的高低直接影響了開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)效益，甚至直接決定了投資項目的成敗，所以在整個項目投資和開發(fā)建設(shè)運營過程，預(yù)防各類財務(wù)風(fēng)險，提供財務(wù)管控水平，成為各個房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大難題。另一方面，伴隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)公開市場融資越來越多，政策監(jiān)管風(fēng)險和公開市場財務(wù)披露也客觀上提高了對房地產(chǎn)財務(wù)管控的要求。因此，房地產(chǎn)財務(wù)管控風(fēng)險越來越高。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)財務(wù)管理的特點

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近十年的黃金發(fā)展期，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大。而隨著房地產(chǎn)政策調(diào)控的不斷多元化，房地產(chǎn)財務(wù)管理也呈現(xiàn)出獨有的特點。

(一)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理方面

中央政府對房地產(chǎn)監(jiān)管日趨嚴(yán)格，地方政府對房地產(chǎn)的調(diào)控措施越來越豐富和密集多。在土地獲取階段增加的自有資金要求、開發(fā)前期階段支付各項規(guī)費和保證金、建設(shè)階段要支付的材料款和工程款的結(jié)算等要求，給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來巨大的壓力和風(fēng)險。同時隨著房地產(chǎn)行業(yè)限購、限貸、限售、限簽、限價等政策的日益嚴(yán)格，同時伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的集中化和規(guī)模化，房地產(chǎn)企業(yè)的資金優(yōu)勢越來越向大型房地產(chǎn)企業(yè)集中。無形當(dāng)中給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來的風(fēng)險。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集方面

2016年以來，人民銀行、銀監(jiān)會等各個監(jiān)管機構(gòu)頻頻發(fā)文規(guī)范房企融資，公開募集資金不得用于土地款、開發(fā)貸款條件調(diào)高、信托融資通道被限制、房地產(chǎn)債券發(fā)行被叫停、資管新規(guī)暫停了房地產(chǎn)資管類產(chǎn)品、委托貸款新規(guī)出臺、銀行理財辦法出臺、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化窗口指導(dǎo)趨嚴(yán)、金融機構(gòu)聯(lián)合授信辦法出臺、監(jiān)管層禁止房地產(chǎn)企業(yè)融資公司債與票據(jù)互還。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)外部融資主要依靠銀行開發(fā)貸款、信托融資、企業(yè)債券等渠道，客觀上使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險較大、財務(wù)成本偏高。如何取得成本低、額度高的外部融資成本房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集面臨的難題。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)稅費管理方面

房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的稅種有契稅、增值稅、增值稅附加(城建稅、教育費用附加、地方教育費用附加)、土增稅、所得稅、土地使用稅、印花稅等多種，涉及的各類政策性費用更是種類繁多。如何在企業(yè)全面發(fā)展的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌安排協(xié)調(diào)好稅費對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流和成本的影響，提高企業(yè)內(nèi)部競爭力，成為考驗財務(wù)人員的重中之重。

四、房地產(chǎn)財務(wù)管理的建議

(一)培養(yǎng)專業(yè)的財務(wù)人員隊伍

財務(wù)人員水平直接影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平。無論是校招生逐步培養(yǎng)、還是社會化高薪招聘，培養(yǎng)專業(yè)財務(wù)人才隊伍，提高房地產(chǎn)財務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)并長期為企業(yè)服務(wù)是最終目的。專業(yè)、穩(wěn)定、高效的財務(wù)人員隊伍，不僅提高可以提高解決財務(wù)問題的能力，而且可以防范財務(wù)風(fēng)險，甚至可以提出合理化的企業(yè)發(fā)展建議，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。

(二)健全財務(wù)管控體系

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不斷做強做大，全國性房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)信息化水平發(fā)展很快，財務(wù)業(yè)務(wù)一體化水平取得了長足的發(fā)展。對房地產(chǎn)財務(wù)工作者而言，具備的系統(tǒng)管理思維、優(yōu)化財務(wù)邏輯關(guān)系、健全完善的房地產(chǎn)管理財務(wù)管理和控制體系，實現(xiàn)有效的財務(wù)管控成為克敵制勝的法寶。同時財務(wù)人員在實際業(yè)務(wù)開展中，還要統(tǒng)籌考慮人力資源、成本管理等協(xié)同業(yè)務(wù)內(nèi)容，制定符合企業(yè)財務(wù)管理目標(biāo)的實施方案，使得具體工作順利貫徹落實，發(fā)揮財務(wù)管控作用，才能使財務(wù)工作成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)外部政府關(guān)聯(lián)單位多、合同合作方多的特點，客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高財務(wù)管理風(fēng)險防范水平，按照事前、事中、事后三個不同時段控制財務(wù)業(yè)務(wù)風(fēng)險，縮小、降低、甚至避免因為財務(wù)管理帶來的風(fēng)險和損失。只有建立健全的財務(wù)管控體系、具備良好的風(fēng)險管理理念，對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險有充分的認(rèn)識，才能真正防范財務(wù)風(fēng)險。

(三)強化財務(wù)成本管理職責(zé)

房地產(chǎn)的成本管理水平直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作者領(lǐng)導(dǎo)者，不僅要對項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等整體情況有所了解，還要根據(jù)開發(fā)項目的開發(fā)進(jìn)展情況，利用財務(wù)的反映和監(jiān)督職責(zé)，通過控制手段實現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)的無效成本最低、有效成本最大化。在房地產(chǎn)合約規(guī)劃和成本管理方面，發(fā)揮財務(wù)對資金流向的把控作用，建立獨立、完善的成本管理制度和集中采購體系，避免稅務(wù)風(fēng)險、降低財務(wù)成本、延緩現(xiàn)金流出，為企業(yè)發(fā)展的形成強大的支撐。

(四)做好稅務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳預(yù)征稅款比較多、金額比較大，對企業(yè)現(xiàn)金流的影響更是重要。稅務(wù)管理是財務(wù)管理的重要組成部分。借助專業(yè)的稅務(wù)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理水平不斷提高。隨著國家減稅降稅措施和簡化行政審批的不斷推進(jìn)，通過財務(wù)人員與稅務(wù)部門的密切聯(lián)系，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)了預(yù)繳稅款的返還，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

五、結(jié)束語

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)；風(fēng)險管理；問題；探討

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，為了讓企業(yè)的發(fā)展更加穩(wěn)定，對財務(wù)風(fēng)險的管理工作引起了高度的重視，但是在對于房地產(chǎn)風(fēng)險管理的調(diào)查當(dāng)中發(fā)現(xiàn)，財務(wù)管理當(dāng)中成本管理不夠細(xì)致、資金的結(jié)構(gòu)也不太合理、管理人員風(fēng)險意識不夠等方面的問題，這些問題對于房地產(chǎn)的管理工作有阻礙作用，嚴(yán)重地影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，這篇文章主要對房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險管理當(dāng)中存在的問題進(jìn)行探究得出一系列的對應(yīng)方法。

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)的狀況及財務(wù)風(fēng)險管理問題

在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)仍在我國國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，因城施策，出臺了一系列限購、限貸政策措施，企業(yè)資金回籠較慢，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，同時形成了極端的發(fā)展現(xiàn)象，一些規(guī)模比較大的房地產(chǎn)公司融資相對容易，資金越來越集中在少數(shù)大房地產(chǎn)企業(yè)中，中小型房企融資困難，面臨資金緊張，逐漸被兼并或退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，這就要求房地產(chǎn)管理過程中解決財務(wù)風(fēng)險管理方面的問題。

二、導(dǎo)致房地產(chǎn)管理風(fēng)險發(fā)生的因素

（一）成本控制的能力不夠

房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中，由于工作量比較大，程序煩瑣，對于成本的控制不夠細(xì)致就會造成財務(wù)管理的風(fēng)險。目前在我國的房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中對成本的控制能力不夠，比如對于成本控制的管理制度不夠完善，審核過程不夠全面，都會對房地產(chǎn)的成本控制造成很大的影響，如成本控制不好很容易增加房地產(chǎn)的成本，造成浪費，同時也增加了房地產(chǎn)的投資風(fēng)險，會影響房地產(chǎn)的有效發(fā)展。

（二）資金結(jié)構(gòu)的不合理

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，尤其是在項目運作初期，取得土地使用權(quán)、辦理施工手續(xù)等投入資金比較大，房地產(chǎn)項目開發(fā)的時候需要大量的周轉(zhuǎn)資金，這樣才可以使一個項目能夠正常運行起來，在目前階段我國的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展當(dāng)中，由于資金的結(jié)構(gòu)不合理，籌集資金的渠道方法單一，使得房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展當(dāng)中有很大的風(fēng)險，資金的結(jié)構(gòu)不合理問題，容易造成資金短缺，資金鏈斷裂，房地產(chǎn)工程項目就無法正常運轉(zhuǎn)，面臨不得不停工的現(xiàn)象，同時會影響項目的開發(fā)進(jìn)程，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失，增加房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險。

（三）管理員工的風(fēng)險意識不強

財務(wù)管理人員在房地產(chǎn)的開發(fā)管理工作當(dāng)中占有重要地位，所以要不斷地提高管理人員的綜合素質(zhì)，增加他們的管理水平技能，從目前我國的房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中，財務(wù)管理人員并沒有樹立正確的風(fēng)險意識，同時管理技能以及相關(guān)的知識掌握的還不夠，隨著科學(xué)技術(shù)的不斷創(chuàng)新，相關(guān)部門對于管理工作的重視程度不夠，從而導(dǎo)致了管理工作質(zhì)量達(dá)不到要求的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展?fàn)顩r。

三、有效加強房地產(chǎn)風(fēng)險管理的制度

（一）制定有效的成本管理制度

經(jīng)過一系列對于房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險管理的分析報告顯示，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)在發(fā)展當(dāng)中，由于成本控制方面把握的不夠精確，導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)展的過程當(dāng)中面臨許多的風(fēng)險，嚴(yán)重影響了企業(yè)的發(fā)展，面對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要做好管理工作，制定有效的成本管理制度，同時結(jié)合項目實施的實際狀況，對項目的投資成本進(jìn)行動態(tài)跟蹤并嚴(yán)格控制，結(jié)合實際情況進(jìn)行不斷的完善和管理，有效避免出現(xiàn)成本變動異常的情況。

（二）建立多種融資渠道

不合理的資本構(gòu)成將會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)項目開發(fā)工期無法得到保障。因此，要想使房地產(chǎn)企業(yè)可以不斷地持續(xù)發(fā)展，避免資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象發(fā)生，要建立合理的靈活多變的融資渠道。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身特點，繼續(xù)發(fā)展多方式的融資渠道，打破傳統(tǒng)融資渠道的局限，開展多元化的融資渠道為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展打下了牢固穩(wěn)定的基礎(chǔ)。除通過銀行貸款外，可以采取信托、債券、基金等多方式的融資渠道，有效地提高房地產(chǎn)資金結(jié)構(gòu)的合理性。

（三）增強財務(wù)管理人員的文化素養(yǎng)

當(dāng)前房地產(chǎn)財務(wù)人員的文化素養(yǎng)不夠，將對房地產(chǎn)財務(wù)管理工作產(chǎn)生重大影響，甚至影響房地產(chǎn)的健康發(fā)展。所以，要全面的提高財務(wù)人員的文化素養(yǎng)。首先，要對財務(wù)人員進(jìn)行素質(zhì)教育，使房地產(chǎn)財務(wù)管理人員樹立正確合理的風(fēng)險意識。在復(fù)雜又繁亂的財務(wù)工作的過程當(dāng)中，財務(wù)人員要不斷提高自身的財務(wù)風(fēng)險意識，以防止企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。其次，開展財務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。既要重視對財務(wù)人員的理論培訓(xùn)，同時又要重視對財務(wù)專業(yè)技能的培訓(xùn)，養(yǎng)成積極學(xué)習(xí)，不斷提高財務(wù)管理人員的文化素養(yǎng)。同時房地產(chǎn)企業(yè)的管理層也應(yīng)該適當(dāng)學(xué)習(xí)財務(wù)知識，樹立風(fēng)險觀。保證房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中做出正確的發(fā)展決策，盡量降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展奠定一個堅實的基礎(chǔ)。

四、結(jié)語

綜上所述，在國家對于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的環(huán)境下，我們要不斷地提高房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險意識和防范意識，同時做好一系列應(yīng)對房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險問題的對策，以積極樂觀的態(tài)度去面對房地產(chǎn)管理當(dāng)中遇到的問題。自上而下，從管理人員到基層的員工，構(gòu)成一個全面的房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險解決體系，從制度上、流程上控制財務(wù)風(fēng)險，保證房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，為我國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)揮其重要的作用。

參考文獻(xiàn)

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［3］王吉.新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀與對策研究［J］.中國國際財經(jīng)（中英文）,2017（19）.

第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)業(yè)； 財務(wù)風(fēng)險； 預(yù)警分析； 風(fēng)險防范

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是個資金密集型行業(yè)，高投入、高回報、高風(fēng)險。由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠(yuǎn)未實現(xiàn)規(guī)范化。在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率不斷攀升，企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險，其可持續(xù)發(fā)展面臨著嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，如何有效防范和降低財務(wù)風(fēng)險已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、謀發(fā)展而迫切需要解決的問題。因此，建立房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制，以便企業(yè)管理層及時采取有效措施，避免或減少財務(wù)風(fēng)險對企業(yè)的威脅，對房地產(chǎn)業(yè)具有重要的理論價值和現(xiàn)實意義。

企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的預(yù)警研究在國外開展較早，Altman曾運用多元變量分析法對企業(yè)的財務(wù)困境進(jìn)行預(yù)測，提出了多元Z值判定模型；Coat和Fant使用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對這些模型進(jìn)行了修正；后來，Kahya等提出了一個使用時間序列累計和Cumulative Sums（CUSUM）統(tǒng)計方法的財務(wù)困境研究模型。在國內(nèi)，吳世農(nóng)、黃世忠較早介紹了企業(yè)的破產(chǎn)分析指標(biāo)和預(yù)測模型；周首華等利用Compustat PC Plus會計資料庫中的4 160家公司數(shù)據(jù)為檢驗樣本建立了F分?jǐn)?shù)模式；陳靜（1999）、張玲（2000）、陳曉（2000）等采用國內(nèi)A股市場數(shù)據(jù)對此命題進(jìn)行了實證研究。在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警研究領(lǐng)域，龍勝平、張麗麗、酈大海、李建中分別利用各種預(yù)警模型對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行了分析。但由于部分公司通過操縱利潤、弄虛作假而導(dǎo)致財務(wù)指標(biāo)不準(zhǔn)，使得僅采用財務(wù)指標(biāo)作為判別依據(jù)進(jìn)行預(yù)警與防范的有效性大打折扣?；诖?，本文通過引入非財務(wù)指標(biāo)采用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析，以期提高預(yù)警信息的準(zhǔn)確性，并提出了相應(yīng)的風(fēng)險防范措施。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況與財務(wù)風(fēng)險類型

（一）財務(wù)現(xiàn)狀分析

由于我國房地產(chǎn)市場開發(fā)較晚，公司自有資金十分有限，房地產(chǎn)開發(fā)對資金的巨大需求使得房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率向來比較高，表1為我國部分大型上市房地產(chǎn)企業(yè)2010年和2011年的年報數(shù)據(jù)。從表1中可以看到房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍在60%以上，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營現(xiàn)象嚴(yán)重，資金結(jié)構(gòu)不合理。

（二）財務(wù)風(fēng)險分析

1.非系統(tǒng)性風(fēng)險

非系統(tǒng)性風(fēng)險是由特定經(jīng)營環(huán)境的變化引起的不確定性而對個體產(chǎn)生影響的特有風(fēng)險，源于房地產(chǎn)企業(yè)自身特有的經(jīng)營活動和財務(wù)活動。資金結(jié)構(gòu)是否合理、財務(wù)管理水平高低等，都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的非系統(tǒng)性風(fēng)險。

2.資本運動風(fēng)險

（1）融資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)資金需要量大，房地產(chǎn)項目的每一個階段都需要大量的資金流。目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要依靠銀行貸款和預(yù)售房款，隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷落實，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款及居民購房按揭貸款受到更多的限制，這使得房地產(chǎn)企業(yè)融資困難；同時借貸融資也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率偏高。

（2）投資風(fēng)險。房地產(chǎn)項目投資所需資金量大、回收期長、周轉(zhuǎn)率低，項目還需要一些建設(shè)條件，加上房地產(chǎn)企業(yè)本身缺乏對風(fēng)險的預(yù)測，使得房地產(chǎn)企業(yè)從投產(chǎn)到回收乃至產(chǎn)生利潤都存在較大的不確定性。

（3）資金營運風(fēng)險。資金營運是指企業(yè)將所有的資金通過流動、優(yōu)化配置等各種方式進(jìn)行有效運營，以實現(xiàn)資本增值的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)項目周期長，政策法規(guī)、供求關(guān)系、利率等各種環(huán)境會發(fā)生變化，加大了企業(yè)變現(xiàn)風(fēng)險。

（4）收益分配風(fēng)險。我國房地產(chǎn)企業(yè)是從20世紀(jì)80年代開始發(fā)展的，目前尚未實現(xiàn)規(guī)范化，也沒有完整系統(tǒng)的企業(yè)規(guī)劃，因此在分配上往往缺乏合理的分配策略，收益分配缺乏穩(wěn)定性和多樣性，分配行為不規(guī)范易受政策條件的限制等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因分析

（一）宏觀因素

1.外部環(huán)境復(fù)雜多變

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)，國家為了保證國民經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展，常常運用財政、稅收、金融、土地等各項政策來對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。目前，針對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)過熱現(xiàn)象，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策進(jìn)行抑制，一次比一次嚴(yán)厲，針對性更強。另外，自2007年爆發(fā)次貸危機以來，全球經(jīng)濟(jì)急劇下滑，金融危機逐漸演變成經(jīng)濟(jì)危機，在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，國際市場經(jīng)濟(jì)的劇烈震蕩勢必對中國企業(yè)造成巨大沖擊。

2.項目開發(fā)經(jīng)營周期長

房地產(chǎn)項目從規(guī)劃階段開始，要經(jīng)歷市場調(diào)研、可行性研究、征地、拆遷、安置、建設(shè)施工、物業(yè)、綠化、房屋銷售等多個階段，項目周期長，不確定因素多，財務(wù)風(fēng)險也隨之變大。

（二）微觀因素

1.企業(yè)財務(wù)風(fēng)險意識淡薄

目前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員及企業(yè)經(jīng)營者對財務(wù)風(fēng)險普遍缺乏足夠的認(rèn)識和了解，風(fēng)險防范、預(yù)警意識不強，不能從根本上把握風(fēng)險的本質(zhì)。在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，經(jīng)營者對房地產(chǎn)行業(yè)的市場定位、發(fā)展趨勢很難把握，造成他們對財務(wù)活動中資金的籌集、運用、投資等各環(huán)節(jié)的控制更加困難。

2.企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理

出于財務(wù)杠桿以及各方面利益的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中會有各種舉債行為，導(dǎo)致債務(wù)資金比例過大，特別是對銀行信貸的依賴程度較高，一旦資金鏈發(fā)生斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)將陷入困境。

3.企業(yè)內(nèi)部控制不健全

長期以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏一套全面系統(tǒng)的管理體系和監(jiān)督機制，獎懲和激勵政策不完善，內(nèi)部各部門以及人員之間權(quán)責(zé)不明，導(dǎo)致在資金管理、利益分配等方面存在嚴(yán)重的問題。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)選擇與預(yù)警分析

（一）財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)的選擇

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)的選擇，應(yīng)遵循全面性原則、邏輯性原則、有效性原則、客觀性原則、敏感性原則，同時還應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身特點選擇能夠衡量房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)目標(biāo)以及財務(wù)風(fēng)險的指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況復(fù)雜，面臨的不確定因素多，一方面要選擇能直接反映企業(yè)財務(wù)狀況的財務(wù)比率指標(biāo)，另一方面也要有能夠反映企業(yè)財務(wù)狀況的非財務(wù)指標(biāo)。

借鑒國內(nèi)外的實證研究成果并結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)實際情況，筆者選擇短期償債能力、長期償債能力、營運能力、盈利能力、現(xiàn)金流量、發(fā)展能力作為評價房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的財務(wù)指標(biāo)，具體內(nèi)容參見表2。

相對來說，非財務(wù)指標(biāo)難以量化，但是引入非財務(wù)指標(biāo)能更全面地反映企業(yè)的財務(wù)狀況，這里選定如表3所示的非財務(wù)指標(biāo)。

（二）我國上市房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析

1.預(yù)警模型選擇

財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型比較多，本文選用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析。Zeta模型實際上是一個多變量線性函數(shù)模型，通過對企業(yè)多個財務(wù)比率進(jìn)行匯總，求出一個總判別值來預(yù)測企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。Altman、Haldeman和Narayanan曾運用Zeta模型對1969—1975年間53家破產(chǎn)企業(yè)和58家非破產(chǎn)公司進(jìn)行了實證分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，Zeta模型用于預(yù)測五年和一年的財務(wù)危機的企業(yè)精度分別為70%和91%，而且越接近財務(wù)危機發(fā)生的時間，預(yù)測精度越高。其模型如下：

Z=6.56X1+3.26X2+6.72X3

+1.05X4

其中：X1為營運資產(chǎn)/總資產(chǎn)；X2為留存收益/總資產(chǎn)；X3為息稅前利潤/總資產(chǎn)；X4為股東權(quán)益/總負(fù)債。

判別標(biāo)準(zhǔn)為：Z

2.財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析

運用Zeta模型對表1中所列的我國部分上市房地產(chǎn)公司2009年至2011年的財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，得出如表4所示的財務(wù)預(yù)警信息，從中可以看出樣本企業(yè)的財務(wù)處于安全狀態(tài)，但2011年與2010年相比，所有公司的Zeta值均下降了，表明國家宏觀調(diào)控政策的作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況開始變差。

五、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施

（一）宏觀防范措施

1.關(guān)注政策變動，加強投資環(huán)境監(jiān)測

我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國家相比，受政府政策影響更大，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時刻關(guān)注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度、政策動態(tài)。通過對各項政策的關(guān)注和研究，既有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資開發(fā)方向，預(yù)測投資環(huán)境，繼而預(yù)測未來，又有利于房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政策變動及時調(diào)整投資策略，有效控制企業(yè)的投資方向，防范投資風(fēng)險。

2.制定合理的稅務(wù)籌劃策略

房地產(chǎn)行業(yè)是個周期長、稅費多的行業(yè)，制定合理的稅務(wù)籌劃策略對企業(yè)成本控制、風(fēng)險防范具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)首先要根據(jù)自身的特點選擇會計制度中收入、成本、費用、資產(chǎn)、負(fù)債等會計要素的確認(rèn)、計量和記錄方法，然后再制定合理的稅務(wù)籌劃策略；選擇合適的存貨成本計價方法、固定資產(chǎn)折舊方法、銷售收入確認(rèn)時間、壞賬準(zhǔn)備的提取等會計政策進(jìn)行納稅籌劃。要完善會計核算工作，注重稅收籌劃方案的整體性，達(dá)到合理避稅、降低成本的效果。

3.加強房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作

目前，房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡且區(qū)域性較強，在市場份額和土地供應(yīng)都相對有限的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合作走異地擴(kuò)張和開發(fā)之路，利用優(yōu)勢互補增強綜合實力。現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售不暢，資金回收慢，聯(lián)合買地、共同開發(fā)能降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，加強企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，尤其是將合作市場投向二、三線城市，潛力巨大。因為目前二、三線城市正值迅速發(fā)展時期，受國家宏觀調(diào)控措施的影響比一線城市滯后，通過合作轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線甚至三、四線城市是房地產(chǎn)企業(yè)分散財務(wù)風(fēng)險的有效路徑。

（二）微觀防范措施

1.增強財務(wù)風(fēng)險意識，提高財務(wù)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的財務(wù)風(fēng)險意識，特別是財務(wù)人員，要善于發(fā)現(xiàn)問題，抓住非正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，深入分析并及時提出解決方案。財務(wù)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和財務(wù)管理技能、水平，學(xué)會對資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤表、所有者權(quán)益變動表的分析利用，改變以往依靠經(jīng)驗或者主觀判斷進(jìn)行決策的習(xí)慣，根據(jù)企業(yè)客觀情況和外部環(huán)境做出科學(xué)合理的判斷和決策。

2.健全風(fēng)險管理體系

面對激烈的市場競爭和多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身出發(fā)建立完善風(fēng)險管理體系，對房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的風(fēng)險進(jìn)行全面監(jiān)控，通過對企業(yè)風(fēng)險的識別、計量、防范、控制等進(jìn)行監(jiān)督管理，降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，及時消除不良隱患。

3.基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實施全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中要明確自己的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，以戰(zhàn)略為依據(jù)，以價值鏈分析為前提條件，以平衡計分卡為手段，以作業(yè)成本管理為基礎(chǔ)構(gòu)建現(xiàn)代全面預(yù)算管理模式，尋求降低各項活動成本的方法，優(yōu)化企業(yè)的管理流程與作業(yè)流程，對房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險十分有用。

4.拓寬融資渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)

銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中占據(jù)著主導(dǎo)地位，但受政府宏觀政策影響大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險增大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極尋找多元化的籌資組合來規(guī)避風(fēng)險，如尋找風(fēng)險投資者、天使投資者進(jìn)行股權(quán)融資，推動股票市場、債券市場、吸納民間資金、發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金，探索各種投資組合，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險。

5.完善內(nèi)部控制制度

雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了內(nèi)部控制制度，但是內(nèi)部控制的執(zhí)行情況不容樂觀，企業(yè)內(nèi)部各部門的職責(zé)不明，相互配合不協(xié)調(diào)，運營效率有待提升。房地產(chǎn)企業(yè)要積極開展內(nèi)部控制建設(shè)工作，根據(jù)外部環(huán)境變化及內(nèi)部管理要求，修訂完善公司內(nèi)部控制制度及流程匯編，建立科學(xué)的決策機制、有效的監(jiān)督機制和涵蓋經(jīng)營管理相關(guān)環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制體系，以提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平和風(fēng)險防范能力。

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第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的特點范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；問題；措施

[中圖分類號] F240 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] B

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理存在的問題

（一）財務(wù)管理意識薄弱的問題

我國的房地產(chǎn)企業(yè)大多都是家族式的企業(yè)，企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)完全操作企業(yè)的最高管理層，從而導(dǎo)致效率低下，管理水平偏低等缺陷。而且企業(yè)橫向之間和縱向之間在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，從而造成資金使用效率低下，資金鏈斷裂，增加了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。同時，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財政管理大權(quán)掌控在決策者手中，重銷售輕管理的現(xiàn)象及其嚴(yán)重。很多往來業(yè)務(wù)都沒有記錄在冊，基本都是走形式，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的賬本都一式兩份，其中一份是為應(yīng)付檢查。以上因素導(dǎo)致了企業(yè)在核算方法上停留在簡單的收付記賬法，財務(wù)人員的財會專業(yè)知識嚴(yán)重缺乏，應(yīng)用水平不高，最終使得企業(yè)財務(wù)管理停滯在較低水平。這樣就導(dǎo)致了財務(wù)人員制作的財務(wù)報表不能真實地反映企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，企業(yè)決策者根據(jù)財務(wù)報表進(jìn)行決策，就會使得財務(wù)決策失誤，進(jìn)而嚴(yán)重影響企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。

（二）不重視預(yù)算管理職能

一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然口口聲聲說重視財務(wù)管理制度，但在實際管理過程中，由于對突發(fā)事件預(yù)期不足等原因，從而導(dǎo)致預(yù)算額度偏離實際需求，有一些企業(yè)沒有從土地成本成本、資金周轉(zhuǎn)、投資回報率等方面進(jìn)行財務(wù)分析，不能將實際情況與企業(yè)財務(wù)管理相結(jié)合，只是將預(yù)算停留在具體數(shù)字和表格層面上，預(yù)算管理職能未能發(fā)揮充分的作用。很多房地產(chǎn)企業(yè)編制財務(wù)預(yù)算的目的僅僅是將預(yù)算任務(wù)交給財務(wù)部門進(jìn)行審批、控制。由于財務(wù)部門與上級之間信息不對稱，只能根據(jù)企業(yè)申報的預(yù)算額度決定是否批準(zhǔn)支出，不能對企業(yè)所有支出的必要性做出正確的判斷，從而影響了企業(yè)預(yù)算的執(zhí)行效果，降低了企業(yè)管理效率。

（三）企業(yè)內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控機制不健全

財務(wù)是企業(yè)資金進(jìn)出的總閘門，通過財務(wù)控制可以幫助預(yù)防和化解金融風(fēng)險。但在現(xiàn)實生活中，一些房地產(chǎn)公司由于管理體制、人員素質(zhì)等因素的制約，財務(wù)控制往往顯得非常乏力。主要表現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理無法統(tǒng)一，上級財會部門不能有效地管理下屬單位的財務(wù)，使得中央的調(diào)控措施和政策法規(guī)不能認(rèn)真貫徹下去，資金周轉(zhuǎn)緩慢，財會信息不能及時、準(zhǔn)確傳遞，從而削弱了企業(yè)財務(wù)的集中統(tǒng)一管理，這無疑對經(jīng)營風(fēng)險的產(chǎn)生起了一種“促進(jìn)”作用。但是我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)雖建立內(nèi)部監(jiān)控機制但也未嚴(yán)格執(zhí)行，特別是有的企業(yè)將管理與監(jiān)督合并在一起，使得權(quán)責(zé)不明責(zé)任很難追究，監(jiān)管機制形同虛設(shè)，由此增加了財務(wù)風(fēng)險。

（四）低效的資金管理問題

資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理活動的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理有助于實現(xiàn)預(yù)期收益，完成既定的發(fā)展目標(biāo)。大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有計劃的使用資金，在資金比較多時就隨意開支，不分必要與非必要，資金不足時很容易因無法進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)而使得企業(yè)陷入財務(wù)危機。有的企業(yè)在項目啟動前不對項目資金的使用做整體的計劃，在資金使用時只考慮對單一項目的影響，忽略了企業(yè)的整體利益。也有企業(yè)認(rèn)為資金越多越好，使得企業(yè)大量的閑置資金以備不時之需，從而造成資金的嚴(yán)重浪費、資金使用效率低下。

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的措施

（一）優(yōu)化企業(yè)的融資行為

融資行為對于企業(yè)來說是一項非常重要的財務(wù)活動，成功的融資行為，不僅會解決企業(yè)的財務(wù)危機，還會給企業(yè)帶來巨大的利潤。然而，不恰當(dāng)?shù)娜谫Y行為，會給企業(yè)帶來巨大的風(fēng)險，導(dǎo)致無法償還，甚至導(dǎo)致企業(yè)的倒閉。所以，對企業(yè)融資風(fēng)險的控制是刻不容緩的，必須作為企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的重心工作。房地產(chǎn)企業(yè)本身就是資金密集、生產(chǎn)周期長、風(fēng)險高的產(chǎn)業(yè)，所以公司制定合理的資金運用方案和合理的融資方案尤為重要。企業(yè)一定要選擇正確的融資方案和融資渠道，謹(jǐn)記融資的目的是保證經(jīng)營活動的可持續(xù)。

（二）建立健全的財務(wù)風(fēng)險管理機制

財務(wù)風(fēng)險管理是一個識別風(fēng)險和評估風(fēng)險、評價風(fēng)險、控制風(fēng)險、處理風(fēng)險損失的過程。應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的措施是在風(fēng)險識別、評估和評價的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，所以風(fēng)險識別、評估、評價是極其重要的。企業(yè)要想及時解決出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險，就需要制定詳細(xì)科學(xué)的財務(wù)計劃和方案，健全財務(wù)管理系統(tǒng)，對財務(wù)決策采取科學(xué)的方法。想要健全財務(wù)風(fēng)險管理的機制，首先要建立科學(xué)的統(tǒng)計分析制度，利用現(xiàn)有的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計分析，從而對未來風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測，目的在于及時發(fā)現(xiàn)問題從而采取相應(yīng)的措施來控制風(fēng)險。第二，建立完善的客戶管理制度，房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入量很大，生產(chǎn)期很漫長，企業(yè)的經(jīng)營活動依賴于客戶的資金，客戶信用的好與壞很大程度上決定企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，所以對客戶的信用、資金的評估就顯得尤為重要了。第三，建立科學(xué)的內(nèi)部管理制度。企業(yè)的經(jīng)營決策在企業(yè)內(nèi)部必須進(jìn)行嚴(yán)格的評估、審查、預(yù)測，用科學(xué)的方法和多角度去分析，避免決策失誤造成風(fēng)險。

（三）提高管理人員風(fēng)險意識

企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險想要得到有效的治理，最好的方法是完善企業(yè)的內(nèi)部管理體制。要讓企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理人員明確，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險是貫穿于整個經(jīng)營管理過程中的，所以財務(wù)管理人員必須在財務(wù)工作的每一個環(huán)節(jié)做好風(fēng)險防范工作。完善企業(yè)內(nèi)部管理體制就是完善企業(yè)內(nèi)部的控制制度，提高財務(wù)管理人員風(fēng)險意識和防范意識。

首先，著力加強企業(yè)財務(wù)人員的專業(yè)知識和道德水平。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員綜合素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視財會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考試，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財務(wù)人員能夠很好地滿足企業(yè)的需要，其中財務(wù)人員的道德水平的提高是尤為重要的。其次，完善財務(wù)管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營特點和財務(wù)管理制度缺陷，在企業(yè)的經(jīng)營過程中不斷地探索，從而構(gòu)建內(nèi)部的財務(wù)控制體系，并根據(jù)實際情況不斷的完善。在企業(yè)的資金管理中，要嚴(yán)格按照財務(wù)管理制度來直營，定期查賬對賬，對賬實不符的情況要及時查找原因。

（四）組合投資策略

由于宏觀政策對房地產(chǎn)行業(yè)影響很大，房地產(chǎn)行業(yè)不是很穩(wěn)定，所以房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行投資時，就需要組合投資策略來降低風(fēng)險系數(shù)。房地產(chǎn)企業(yè)通過聯(lián)營、多種經(jīng)營以及對外投資等多元化的投資策略來分散企業(yè)所承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險。尤其是當(dāng)某個房地產(chǎn)項目的風(fēng)險非常大時，企業(yè)可以通過和其他公司共同合作，從而減少了投資風(fēng)險，同時也避免了投資風(fēng)險過大而產(chǎn)生的財務(wù)危機。由于房地產(chǎn)市場的需求不穩(wěn)定，企業(yè)可以采取多種經(jīng)營方式，比如企業(yè)可以將住房、辦公樓、商業(yè)廣場等結(jié)合兩項或者多項進(jìn)行綜合開發(fā)，避免單一產(chǎn)品滯銷而造成企業(yè)財務(wù)損失，同時單一產(chǎn)品帶來的風(fēng)險也能有效的規(guī)避了。所以說組合投資策略對于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避財務(wù)風(fēng)險是非常可取的手段。

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