房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險范文
隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來越激烈的市場競爭，而當(dāng)前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理意識相對薄弱。房地產(chǎn)企業(yè)為了在激烈的市場競爭中脫穎而出就必須加強(qiáng)風(fēng)險管理，提高風(fēng)險防范意識，吸收先進(jìn)的風(fēng)險管理理念，強(qiáng)化企業(yè)的風(fēng)險管理實踐，尋求適合企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀的風(fēng)險管理模式，著力于提高企業(yè)的核心競爭力。
1房地產(chǎn)風(fēng)險管理基本內(nèi)容
房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險的主要類型。房地產(chǎn)經(jīng)營受許多不確定性因素影響，往往會產(chǎn)生較大的風(fēng)險，房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險主要分為系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險。系統(tǒng)風(fēng)險即為市場風(fēng)險，是一種不可控的經(jīng)營風(fēng)險，主要包括購買力風(fēng)險、周期風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險，市場供應(yīng)風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險等。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中同時也存在可控風(fēng)險，個別風(fēng)險即為能通過投資組合分散抵消的可控風(fēng)險。房地產(chǎn)經(jīng)營個別風(fēng)險主要包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險、資本價值風(fēng)險、機(jī)會成本風(fēng)險、時間風(fēng)險、未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險、持有期風(fēng)險等。
房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險管理。房地產(chǎn)風(fēng)險管理是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中對可能遇到的風(fēng)險及時進(jìn)行預(yù)測、識別、評估，在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上有效處置風(fēng)險，合理規(guī)避風(fēng)險，爭取以最低成本實現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險最小化，確保企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康長遠(yuǎn)發(fā)展。風(fēng)險管理的本質(zhì)是加強(qiáng)對不確定性因素的管理，這種經(jīng)營過程中的不確定性一方面會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來威脅和挑戰(zhàn)，另一方面也會給企業(yè)帶來極大的發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險管理不僅要做到將經(jīng)營風(fēng)險降到最低，還需幫助企業(yè)尋求更多發(fā)展機(jī)遇。風(fēng)險管理體系包括風(fēng)險管理計劃、風(fēng)險識別、風(fēng)險定性分析、風(fēng)險定量分析、風(fēng)險應(yīng)對措施、風(fēng)險監(jiān)控等內(nèi)容，風(fēng)險管理分為事前管理、事中管理、事后管理，企業(yè)在進(jìn)行風(fēng)險管理時需做到及早發(fā)現(xiàn)風(fēng)險、及早采取措施規(guī)避風(fēng)險，適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險規(guī)避措施有利于降低企業(yè)風(fēng)險管理的成本，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
房地產(chǎn)風(fēng)險管理目標(biāo)的設(shè)置必須立足于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，在充分考慮到企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的前提下，不斷調(diào)險管理目標(biāo)，風(fēng)險管理目標(biāo)一般分為損失前目標(biāo)和損失后目標(biāo)兩種。事前目標(biāo)的設(shè)置必須充分考慮到企業(yè)經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)性、合法性，增強(qiáng)全體員工的風(fēng)險防范意識，給予員工足夠的安全保障，盡可能消除風(fēng)險損失帶來的負(fù)面效應(yīng)，履行相應(yīng)的社會義務(wù)，承擔(dān)相應(yīng)的社會責(zé)任。事后目標(biāo)的設(shè)置應(yīng)充分考慮到企業(yè)的生存問題，保證企業(yè)具有適當(dāng)?shù)挠芰?，確保企業(yè)具有穩(wěn)定的收益，幫助企業(yè)盡快渡過難關(guān)，保障企業(yè)日后具有長遠(yuǎn)發(fā)展的能力，盡可能減少風(fēng)險損失帶來的負(fù)面影響，為企業(yè)樹立良好的社會形象，確保房地產(chǎn)企業(yè)的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。
2金融危機(jī)給中國房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響
金融危機(jī)給中國房地產(chǎn)企業(yè)帶來的風(fēng)險。金融危機(jī)大大削弱了歐美大投資銀行的購買力，金融危機(jī)帶來的通貨膨脹使得大投資銀行資金周轉(zhuǎn)不靈不得已選擇從中國收縮資金，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著通貨膨脹帶來的未來收益價值下降風(fēng)險。金融危機(jī)會帶來變現(xiàn)風(fēng)險，不利于刺激消費(fèi)需求，房地產(chǎn)項目投資減少，市場成交量銳減，抗風(fēng)險能力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)往往會因金融債務(wù)問題瀕臨破產(chǎn)。金融危機(jī)往往會增加未來經(jīng)營的不確定性，會在一定程度上影響消費(fèi)者的消費(fèi)積極性，削弱消費(fèi)者的消費(fèi)能力，消費(fèi)市場的消費(fèi)能力減弱也會削弱房地產(chǎn)行業(yè)的投資需求，房地產(chǎn)市場供大于求，屬于買方市場，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了極大的資金成本壓力。
金融危機(jī)給房地產(chǎn)投資帶來的機(jī)遇。金融危機(jī)導(dǎo)致市場的不確定性，也給中國房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的投資機(jī)遇。歐美市場資產(chǎn)貶值國內(nèi)有利于國內(nèi)部分實力較強(qiáng)的企業(yè)到歐美進(jìn)行投資，市場上部分沒有受到金融危機(jī)沖擊的投資基金則可以通過設(shè)立房地產(chǎn)投資基金的方式，在中國中小城市的房地產(chǎn)市場進(jìn)行股權(quán)投資，創(chuàng)造良好的投資效益。
3金融危機(jī)下我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營狀況
企業(yè)表面盈利，實際風(fēng)險增長。當(dāng)前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)盈利數(shù)據(jù)較為樂觀，甚至處于凈利潤增長態(tài)勢，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)表面盈利上升，但實際經(jīng)營狀況不容樂觀。受金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市場銷售疲軟，資金回籠速度較慢，資金損失嚴(yán)重，甚至需要通過新債償還舊債或者利用股市圈錢等方式來償還相應(yīng)債務(wù)，我國房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在資金鏈壓力大、償債風(fēng)險大等問題。我國房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力顯著下降，甚至有不少房地產(chǎn)企業(yè)的利潤增長貢獻(xiàn)來自于非主營業(yè)務(wù)增長，房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)盈利能力堪憂。
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營面臨諸多風(fēng)險。金融危機(jī)往往會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營能力下降，從而增加企業(yè)投資決策、建設(shè)投入等戰(zhàn)略風(fēng)險，給公司增長、股東價值、商業(yè)模式的核心能力帶來極大的負(fù)面影響。金融危機(jī)帶來的通貨膨脹使得消費(fèi)市場不斷萎縮，市場購買力日益下降，企業(yè)自身的經(jīng)營管理不善往往也會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)營風(fēng)險，使得企業(yè)面臨巨大的生存危機(jī)，另外企業(yè)內(nèi)部控制體系對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營至關(guān)重要，因此當(dāng)企業(yè)內(nèi)部控制體系和內(nèi)部業(yè)務(wù)流程出現(xiàn)問題時也會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)營風(fēng)險。金融危機(jī)引發(fā)的市場購買力不足和市場資金量減少會給企業(yè)帶來資不抵債的財務(wù)風(fēng)險，增加企業(yè)的融資難度，部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的流動資金維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，甚至?xí)霈F(xiàn)資金鏈斷裂。
4加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理的相關(guān)措施
及時監(jiān)控市場變化評估經(jīng)營風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中需認(rèn)真分析市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境，實時監(jiān)控市場變化，及時識別企業(yè)在經(jīng)營管理中的風(fēng)險，對經(jīng)營風(fēng)險做出準(zhǔn)確評估并進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)分析，采取合適的風(fēng)險應(yīng)對措施，制定嚴(yán)密的風(fēng)險應(yīng)對方案，合理規(guī)避風(fēng)險。
加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險防范。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)項目投資決策時需要進(jìn)行可行性研究分析，企業(yè)需重視對市場需求預(yù)測和競爭情況的分析，確保房地產(chǎn)相關(guān)項目決策的科學(xué)性和合理性，盡可能減少因企業(yè)經(jīng)營不善帶來的經(jīng)濟(jì)損失。企業(yè)管理者需充分考慮各種投資款項的付款特點(diǎn)，合理編制資金使用計劃，加強(qiáng)建設(shè)項目全過程的投資控制，合理安排項目資金，確保企業(yè)的投資效益。企業(yè)經(jīng)營者需重視多方案的設(shè)計和選擇，加強(qiáng)合同管理，加強(qiáng)企業(yè)與有關(guān)部門的協(xié)調(diào)溝通，制定相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險警戒線并嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)監(jiān)控警示制度。
建立全面管理體系，增強(qiáng)抗風(fēng)險能力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在企業(yè)戰(zhàn)略上制定有效的風(fēng)險控制計劃，建立全面的管理體系，合理配置資產(chǎn)，降低固定成本，提高土地的綜合效益，降低企業(yè)風(fēng)險。調(diào)整經(jīng)營模式，提高經(jīng)營管理的標(biāo)準(zhǔn)化水平，明確項目定位，細(xì)分目標(biāo)客戶市場，盡可能避免因經(jīng)營管理不善帶來的風(fēng)險。提高產(chǎn)品價值，整合價值鏈，提高企業(yè)的核心競爭力，增強(qiáng)企業(yè)的競爭優(yōu)勢，提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力。
第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險范文
一、投資決策
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，先期的決策分析，往往是一項房地產(chǎn)項目能否成功的關(guān)鍵。只有前期定好了方向，把握好了時機(jī)，將資金管理應(yīng)用到位，在后期的操作中，才能有效地規(guī)避風(fēng)險，為項目的成功做好鋪墊。
一般來說，該階段所遇到的風(fēng)險，主要包括財務(wù)風(fēng)險、政策風(fēng)險以及銀行信貸風(fēng)險等。其中財務(wù)風(fēng)險和銀行信貸風(fēng)險兩個風(fēng)險點(diǎn)尤值得房地產(chǎn)企業(yè)格外關(guān)注。
財務(wù)風(fēng)險系數(shù)的高低，通常和房地產(chǎn)企業(yè)的投資負(fù)債率的大小有關(guān)。投資負(fù)債比率越大，財務(wù)風(fēng)險系數(shù)就越高；反之，則會越低。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金的籌集時，無論是通過銀行貸款，還是通過其他方式，一定要對其中可能潛藏的風(fēng)險進(jìn)行充分預(yù)估，比如銀行貸款政策在未來一段時間內(nèi)是否可能變化？信貸利率是增是減？企業(yè)將來是否有足夠的現(xiàn)金流去償還債務(wù)本息？
二、土地獲取
在投資決策做出之后，接下來最為關(guān)鍵的，自然是拿地。
這一步往往是整個流程中最容易產(chǎn)生風(fēng)險的環(huán)節(jié)。土地使用制度的變化，可能會使房地產(chǎn)企業(yè)的項目預(yù)算成本大幅增加，也可能會使得土地的使用年限發(fā)生改變；而土地產(chǎn)權(quán)不清，不僅會給房地產(chǎn)企業(yè)在獲取土地過程中帶來手續(xù)上的困難，而且還可能會給企業(yè)帶來一些法律風(fēng)險。近幾年，因拆遷引起的經(jīng)濟(jì)糾紛越來越多。房地產(chǎn)企業(yè)在征地過程中，一定要對土地?fù)碛姓撸ㄆ胀ㄊ忻?、老百姓等）的心理進(jìn)行充分分析。通過這一系列的工作，將風(fēng)險降至最低，使得房地產(chǎn)企業(yè)在拿地的過程中實現(xiàn)利益最大化。
三、施工建設(shè)
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在施工階段，所追求的目標(biāo)，自然是在既定的成本下，“按時”、“保質(zhì)”、“安全”地完成項目的施工建設(shè)。在此過程中，所遇到的風(fēng)險，也多半和這4個因素有關(guān)：即項目成本風(fēng)險、時間風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險和施工安全風(fēng)險。任何一個點(diǎn)出了問題，都可能會對預(yù)期收益產(chǎn)生影響。比如，在施工過程中，如果安全風(fēng)險防范措施不足而出現(xiàn)施工事故，造成人員傷亡，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要承擔(dān)事故帶來的經(jīng)濟(jì)損失，而且還要承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任；而如果雙方不能就賠償方案達(dá)成一致，還可能對施工工期產(chǎn)生影響，這樣，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要承擔(dān)逾期交付而產(chǎn)生的違約損失，還可能使該地產(chǎn)項目錯過最佳租售時機(jī)，進(jìn)而對項目收益產(chǎn)生直接影響。
第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；投資風(fēng)險；防范措施
近年來，國民對房地產(chǎn)的熱情只增不減。經(jīng)過多年來的發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)正在處于轉(zhuǎn)型時期，逐步邁向一個多領(lǐng)域的、正規(guī)化的企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的增長方式也在逐漸改變，以前是靠政府扶助以及政策的優(yōu)待，而現(xiàn)在主要靠企業(yè)本身及市場來調(diào)節(jié)。隨著房地產(chǎn)出售價格的飛速增長，以及國家就其問題頒布的一系列政策，是房地產(chǎn)企業(yè)的投資更加兇猛。由于物價的波動較大，建筑物所需的材料成本以及房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭力度逐漸增大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中的風(fēng)險的變化也日益增大。因此為了更好的應(yīng)對投資風(fēng)險，需要提出合理的相關(guān)防范措施，才能使房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險分析
（一）政策風(fēng)險
1、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險。經(jīng)濟(jì)體制改革的風(fēng)險是指一種經(jīng)濟(jì)體制對整個房地產(chǎn)業(yè)的影響，可能會使房地產(chǎn)業(yè)受到一定的損失。經(jīng)濟(jì)體制一般決定著這個國家未來經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的方向以及國民經(jīng)濟(jì)的整體結(jié)構(gòu)。假如國家對經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)行改革，這就說明這個國家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制也要跟著變化。
2、土地使用制度改革風(fēng)險。土地使用制度改革也會影響房地產(chǎn)業(yè)的成本。例如，土地的使用年限長短的規(guī)定，開發(fā)商的收費(fèi)和補(bǔ)償都會使成本增加。另一原因，當(dāng)局者會根據(jù)土地的變化，就其土地的價值作出相應(yīng)的戰(zhàn)略也會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來風(fēng)險。另外，當(dāng)局者要運(yùn)用宏觀調(diào)控的手段來控制房價的穩(wěn)定性，防止過高而偏離市場價格。所以，這些政策的變化都會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來風(fēng)險。
（二）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險
1、市場供求風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的供求風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)與購買者之間的交易形成的市場供求的風(fēng)險。市場和供求不是一層不變的，所以房地產(chǎn)市場上的供給與需求會隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化而變化。由于供求失衡，就會給房地產(chǎn)企業(yè)以及購房者帶來更大的風(fēng)險。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要時刻關(guān)注經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動向，做好正確的市場分析把握市場供求的規(guī)律，了解購買者的能力。進(jìn)行合理的預(yù)測，從而避免或者減少市場帶來的風(fēng)險。
2、財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險主要是指房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險、負(fù)債經(jīng)營及管理方面帶來的風(fēng)險。
（1）通貨膨脹風(fēng)險。通貨膨脹風(fēng)險通常是指購買力的風(fēng)險，是指在投資時投入的資金和投資交易完成后相對比，如果購買力降低給企業(yè)帶來的風(fēng)險，購買力的高低與通貨膨脹率有著密切的關(guān)系。投資是有一定的周期的，像是房地產(chǎn)這種行業(yè)投資資金大、周期較長，所以通貨膨脹的存在就會影響企業(yè)運(yùn)行效率，就會面臨通貨膨脹的風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該密切關(guān)注通貨膨脹風(fēng)險因素的影響，并作出合理準(zhǔn)確的預(yù)防措施來減少通貨膨脹風(fēng)險。比如，適當(dāng)調(diào)整降低其利益收益來降低此風(fēng)險對實際收益率的影響程度。
（2）率變化風(fēng)險。利率變化風(fēng)險是指利率的不穩(wěn)定性給企業(yè)帶來的風(fēng)險。利率是國家在宏觀調(diào)控中一個重要的調(diào)節(jié)杠桿。所以，一個企業(yè)的投資活動及財務(wù)決策的方向是要通過利率的變化來調(diào)整的。利率政策變化對房地產(chǎn)市場有著非常大的影響。房地產(chǎn)行業(yè)是屬于資金密集型的產(chǎn)業(yè)，企業(yè)投資成本的高低也可以從利率這方面體現(xiàn)出來的，并且影響著企業(yè)的收益。所以，關(guān)注利率風(fēng)險的變化做好及時的應(yīng)對措施，關(guān)注國家宏觀調(diào)控利率的動向，做好戰(zhàn)略性應(yīng)對措施，合理的規(guī)避風(fēng)險取得利益最大化。
（三）社會風(fēng)險
1、城市規(guī)劃風(fēng)險。城市的規(guī)劃會使這個城市更加的有規(guī)模、和諧，使城市的布局看起來更加有層次感，進(jìn)而對城市建設(shè)中存在的矛盾進(jìn)行調(diào)節(jié)與改善。城市的發(fā)展離不開規(guī)劃，而城市的規(guī)劃又影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。地理位置的優(yōu)越，交通的便利等原因都會影響房地產(chǎn)企業(yè)，所以國家要根據(jù)當(dāng)下城市發(fā)展所需作出規(guī)劃計劃，因此房地產(chǎn)企業(yè)要關(guān)注當(dāng)下城市規(guī)劃的動向，把城市規(guī)劃可能會給投資項目帶來的風(fēng)險進(jìn)行評估預(yù)測，當(dāng)風(fēng)險來臨時采取有效措施，避免風(fēng)險或者減小風(fēng)險最大化。
2、公眾干預(yù)風(fēng)險。公眾干預(yù)風(fēng)險一般指房產(chǎn)企業(yè)在舊房拆遷補(bǔ)償問題上與居民之間的利益問題。如果在這一區(qū)域建造房屋可能會影響到周圍居民的一些利益，比如：影響另一區(qū)域居民樓的采光等問題，使得公眾對該項目進(jìn)行干預(yù)，因此會阻礙此項目的順利發(fā)展，導(dǎo)致給企業(yè)帶來一定的損失。
3、社會治安風(fēng)險。社會治安是否有保障也會影響房地產(chǎn)企業(yè)項目的進(jìn)展，因此，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)該項目時，應(yīng)當(dāng)考慮到項目投資區(qū)域的社會保障狀況，合理的規(guī)避社會治安風(fēng)險給投資項目帶來的各種形式的損失。
二、對房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險防范措施
（一）關(guān)注政府政策導(dǎo)向，掌握最佳的投資時期
1、密切關(guān)注國家關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制變更的政策與方向，企業(yè)組建政策分析小組作出合理的評估，關(guān)注國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展，根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展有計劃的分散性投資。
2、在取得土地使用權(quán)前應(yīng)對其進(jìn)行合理的評估與預(yù)算，看其是否符合開發(fā)條件，并做好與政府相關(guān)部門溝通與協(xié)商，并且獲得支持與幫助。土地的開發(fā)和利用要做好合理的分配，這樣企業(yè)可以循環(huán)的使用資源實現(xiàn)利益最大化并且減少風(fēng)險和其他方面的阻礙。
（二）加強(qiáng)市場的監(jiān)測，合理回避風(fēng)險
1、房地產(chǎn)企業(yè)要緊密的關(guān)注房產(chǎn)市場的動向，根據(jù)近一年或者幾年的房屋成交量合理計劃下周期的開發(fā)項目，并且做好相關(guān)的防止盲目的開發(fā)造成房屋過剩導(dǎo)致資金的占壓。
2、企業(yè)在通貨膨脹期間，可以適當(dāng)?shù)倪x擇一些房屋進(jìn)行低利率的出售，可以緩和成本的回收和資金的流動，通貨膨脹時政府會做相應(yīng)的對策去解決，可以根據(jù)政府的對策作出合理的回避。在利率這個方面，房地產(chǎn)企業(yè)能夠提高預(yù)期和采用固定利率合同形式，規(guī)避此風(fēng)險。
（三）關(guān)注社會動向，做好合理防范
1、用風(fēng)險組合的原則，企業(yè)應(yīng)該密切關(guān)注政府的城市規(guī)劃的政策，然后根據(jù)規(guī)劃作出投資計劃，把投資組合在預(yù)期收益率下把風(fēng)險降到最低，或者合理的分散風(fēng)險，使投資收益得到最大化。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以在一些地方建設(shè)寫字樓，在另外的地方建設(shè)住宅區(qū)等。不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險大小不同，收益也不相同。這樣可以得到較為平均的收益。
2、給予該區(qū)域的居民進(jìn)行優(yōu)惠購房政策，與居民做好協(xié)商并給予居民一定的補(bǔ)償。改善該區(qū)域的環(huán)境，引進(jìn)商業(yè)進(jìn)駐小區(qū)便利該區(qū)居民生活，完善該區(qū)域周圍的環(huán)境設(shè)施。
3、房地產(chǎn)企業(yè)投資不能盲目的投資而忽略地段，地段對于房產(chǎn)企業(yè)有著重要的影響，現(xiàn)在居民選房會把周圍地理優(yōu)勢和安全作為重要的條件，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇建設(shè)的時候應(yīng)當(dāng)與當(dāng)?shù)氐恼畢f(xié)商并簽立合同，加強(qiáng)該地的治安安全情況。并且房產(chǎn)企業(yè)也要有優(yōu)秀的物業(yè)管理和安全的治安系統(tǒng)。
三、結(jié)論
房地產(chǎn)是一個涉及行業(yè)和領(lǐng)域范圍都比較大的行業(yè)，所以在投資的過程中，每個階段所出現(xiàn)的風(fēng)險使不同的，企業(yè)在投資的過程中也要考慮現(xiàn)實中的風(fēng)險管理，既要全面的統(tǒng)籌規(guī)劃，又要注意每個環(huán)節(jié)的細(xì)節(jié)，不要脫離總體控制，使每一階段每一環(huán)節(jié)都有效的實施。與此同時，每一個投資的企業(yè)或者個人，從內(nèi)部和外部的企業(yè)文化以及經(jīng)營活動等各個方面客觀地全面地分析考慮企業(yè)本身的優(yōu)劣勢，這樣就可以建設(shè)合理有效的風(fēng)險管理機(jī)制，使風(fēng)險降低，效益提高。（作者單位：西京學(xué)院會計學(xué)院）
參考文獻(xiàn)：
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第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 防范
隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)公司的發(fā)展態(tài)勢呈現(xiàn)出越來越多的變化，已經(jīng)成為了我國重要的經(jīng)濟(jì)支柱。資金鏈對房地產(chǎn)企業(yè)有著無比重要的作用，特別是房地產(chǎn)項目由于本身行業(yè)的特殊性，例如開發(fā)周期長，不可控因素較多，成本壓力大，偶然性因素多以及投入大等，給財務(wù)管理帶來了巨大風(fēng)險。財務(wù)管理直接決定了企業(yè)的發(fā)展，財務(wù)管理貫穿了房地產(chǎn)項目的全過程，因此加強(qiáng)控制公司內(nèi)部的財務(wù)風(fēng)險成為了財務(wù)管理人員面對的重要問題。
一、房地產(chǎn)企業(yè)存在的財務(wù)風(fēng)險
目前房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏健全的內(nèi)控制度或沒有認(rèn)真執(zhí)行內(nèi)控制度而出現(xiàn)房地產(chǎn)項目建設(shè)辦負(fù)責(zé)人只重視工程進(jìn)度而忽視工程建設(shè)資金安全的現(xiàn)象，為了加快工程進(jìn)度，項目建設(shè)辦負(fù)責(zé)人常常會冒風(fēng)險向承包商大量借款，幾乎完全無視制度的存在。房地產(chǎn)企業(yè)會在向承包商大量借款的情況下產(chǎn)生極大的財務(wù)風(fēng)險，比如，如果承包商不講誠信、具有較差的履約能力，那么其從建設(shè)單位得到工程借款之后可能會將這些款項用于支付非本項目的各種費(fèi)用等，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來嚴(yán)重的不良影響。自籌資金、國債資金等是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，其中向銀行借款籌集是大部分的款源，而統(tǒng)借統(tǒng)還的管理方式是一些地方管理銀行借款資金的主要方式，它使各工程建設(shè)資金及時用到各工程項目得到切實的保證，但是由于一些項目建設(shè)辦的財務(wù)人員沒有成本核算意識，在申請資金的過程中經(jīng)常一次性大量或頻繁申請，無視本項目對資金的實際需求，資金到位后，又沒有進(jìn)行及時的計量結(jié)算，因此在建設(shè)項目的銀行賬戶上沉積了大量的工程建設(shè)資金，大量的資金在較長的沉積時間的影響下被閑置，這一方面使籌資部門籌集工程建設(shè)資金的壓力增加，另一方面也使貸款利息支出無法被項目取得的存款利息收入所抵銷，從而造成房地產(chǎn)企業(yè)資金無法很好地發(fā)揮其使用效益的后果。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范對策
（一）明確財務(wù)風(fēng)險理念， 加強(qiáng)對風(fēng)險隱患的防范
首先，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理者要提高財務(wù)的風(fēng)險意識，財務(wù)風(fēng)險的客觀性及重要性，要求財務(wù)管理者要不斷地更新理念，透過現(xiàn)象分清財務(wù)風(fēng)險的本質(zhì)所在，了解其存在規(guī)律， 以最佳的管理方法來規(guī)避財務(wù)風(fēng)險， 將其風(fēng)險隱患消除在萌芽階段。其次，加大風(fēng)險管理文化培養(yǎng)的力度，明確風(fēng)險管理理念，將這種理念滲透到企業(yè)文化的建設(shè)當(dāng)中，不斷增強(qiáng)職工的風(fēng)險意識， 進(jìn)而轉(zhuǎn)化為員工共同的認(rèn)知及自覺的行動， 推動房地產(chǎn)企業(yè)建立系統(tǒng)化、規(guī)范化、及高效化的風(fēng)險管理體制。再次，企業(yè)管理者不能盲目地追求經(jīng)濟(jì)利益而不考慮風(fēng)險， 更不能害怕風(fēng)險， 必須牢牢掌握規(guī)避風(fēng)險的方法，加強(qiáng)承受風(fēng)險的能力，正確處理財務(wù)風(fēng)險問題。最后，財務(wù)管理者在工作過程中要不斷地增強(qiáng)風(fēng)險意識， 通過制定正確的會計政策并不斷完善會計策略來處理企業(yè)財務(wù)在現(xiàn)階段及將來可能遇到的風(fēng)險，將風(fēng)險防范意識貫徹在財務(wù)管理工作的細(xì)節(jié)中。
（二）建立健全風(fēng)險管理體系
首先，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員對銀行系統(tǒng)化的兼顧管理，強(qiáng)化監(jiān)督，提升審計水平。企業(yè)應(yīng)該建立健全風(fēng)險管理體系，重視風(fēng)險管理在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的管理作用，加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部控制，完善風(fēng)險機(jī)構(gòu)，在企業(yè)的內(nèi)部管理中，提高管理人員的水平。此外，要根據(jù)實際來參考外部風(fēng)險管理專家的建議和意見。企業(yè)要設(shè)立自己單獨(dú)的審計機(jī)構(gòu)，不斷提高和完善自身的審計能力，提高審計的準(zhǔn)確度。相關(guān)部門要充分利用審計結(jié)果，提高企業(yè)的風(fēng)險管理水平。
（三）加強(qiáng)監(jiān)督管理，建立有效的績效評價體系
從房地產(chǎn)建設(shè)項目立項開始，包括可行性調(diào)查，工程概算，工程建設(shè)以及竣工等環(huán)節(jié)都要有相應(yīng)的評估體系，還要考核項目工程的數(shù)量完成率和資金完成率等。確保項目決策的前瞻性和可行性，對于房地產(chǎn)建設(shè)項目，財務(wù)管理要做好相關(guān)的市場調(diào)研，確保資金準(zhǔn)備充足，項目概算合理，對項目進(jìn)行財務(wù)方面的可行性分析，并且提供足夠的理論依據(jù)；認(rèn)真審核投資方案，從源頭防止項目的虧損。確保房地產(chǎn)投資項目資金的落實，項目的建設(shè)資金主要來源于項目資本金和借入資金，要審核自有資本金的到位情況；審核銀行是否出具貸款意向書；審核招商引資的資金是否到位，是否符合工程建設(shè)計劃；還要審核是否和年度預(yù)算、投資計劃相符合。在確保資金到位后，要注意審核相關(guān)的出資合同是否和工程計劃匹配，做好工程計劃和預(yù)案。只有在確定了資金和計劃的落實后，才能進(jìn)行開工建設(shè)。
三、結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是客觀存在的，財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的時間和概率都是不確定的，如果不及時采取措施對風(fēng)險進(jìn)行處理，就會導(dǎo)致企業(yè)承受更大的損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有采取有效的控制措施防范財務(wù)風(fēng)險發(fā)生，不斷提高企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制管理水平，這樣才能提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，保證房地產(chǎn)企業(yè)健康良好發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險范文
房地產(chǎn)行業(yè)存在著“跟風(fēng)”現(xiàn)象，一些房地產(chǎn)企業(yè)熱衷于在繁華地段投資建房，片面的追逐眼前利益，而不重視開發(fā)周期中可能存在的風(fēng)險。由于企業(yè)對項目的合理性，以及行業(yè)未來的發(fā)展趨勢沒有充分的認(rèn)識，也沒有對市場需求進(jìn)行全面的調(diào)研，使得企業(yè)的投資難以在短時間內(nèi)見到成效，難以快速回收資金，從而降低資金的使用效率。
（六）資金的管控手段過于簡單
雖然我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的時間不短，但是其資金管控手段卻比較落后，基本都是以承包的形式進(jìn)行的。再加上房地產(chǎn)行業(yè)會涉及多方面的產(chǎn)業(yè)鏈，且每條產(chǎn)業(yè)鏈對資金管理的要求是不同的，承包的資金管理形式會阻斷各產(chǎn)業(yè)鏈，不利于資金的聚集，從而使企業(yè)管理層不明確資金的走向。同時，這種簡單的資金管控形式，也會延長資金的回籠時間，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金流通。
三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對策建議
（一）強(qiáng)化資金的風(fēng)險管控意識
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化資金的風(fēng)險管控意識，讓全部員工都必須具備應(yīng)有的風(fēng)險意識，只有每位員工在實際工作中都有意識的防范風(fēng)險，不僅可以有效降低風(fēng)險發(fā)生的概率，而且在風(fēng)險出現(xiàn)時，大家才能有條不紊的采取措施規(guī)避風(fēng)險，從而維持企業(yè)的正常運(yùn)營。同時，作為高風(fēng)險的行業(yè)，將風(fēng)險控制在房地產(chǎn)企業(yè)能接受的范圍內(nèi)，還有利于企業(yè)資金的正常流動，通過對資金的全方位調(diào)控，有效規(guī)避資金運(yùn)營中存在的風(fēng)險。
（二）合理執(zhí)行資金的計劃管理
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視資金計劃環(huán)節(jié)，并采用科學(xué)的方法，集合房地產(chǎn)企業(yè)投資、前期工作、工程施工、銷售、財務(wù)等專業(yè)人員對房地產(chǎn)項目資金及企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行全面深入的分析，圍繞房地產(chǎn)項目投資計劃、施工節(jié)奏、銷售計劃、融資計劃、項目預(yù)算等制定切合實際的房地產(chǎn)項目全過程資金計劃，在全過程資金計劃的基礎(chǔ)上編制年度資金計劃、月度資金計劃，以確保資金計劃得到合理執(zhí)行，并能嚴(yán)格按照資金計劃管理資金。與此同時，企業(yè)還應(yīng)安排專門的人員，對資金的計劃情況作出全面的檢查，并嚴(yán)格監(jiān)督資金計劃執(zhí)行過程，不能忽略任何細(xì)節(jié)，以免給企業(yè)的資金管理帶來風(fēng)險。如果在檢查和監(jiān)督過程中，發(fā)現(xiàn)有問題存在，則應(yīng)及時解決問題，或根據(jù)實際情況及時調(diào)整資金計劃，或嚴(yán)格執(zhí)行資金計劃合理有效安排資金，避免其阻礙資金計劃的合理執(zhí)行。
（三）建立完善的資金管理制度
房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理是整個企業(yè)管理中的重點(diǎn)，為提高資金管理效率，需要完善相關(guān)的資金管理制度，并制定相應(yīng)的監(jiān)督管理制度，要求企業(yè)的資金管理人員嚴(yán)格按照制度要求開展工作。比如，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，構(gòu)建一套行之有效的全面預(yù)算管理制度、房地產(chǎn)項目投資制度、房地產(chǎn)項目銷售制度、資金計劃管理制度、項目融資管理制度、資金審批管理制度、資金安全使用制度等資金管理制度，規(guī)范房地產(chǎn)項目開發(fā)資金計劃、使用、回收等過程，讓企業(yè)所有與資金有關(guān)的行為和活動都處于可控狀態(tài)，增加資金運(yùn)行的透明度，提高資金的利用率。同時，構(gòu)建項目經(jīng)濟(jì)后評價制度，評價項目資金使用、管理情況，不斷積累經(jīng)驗，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理。
（四）豐富資金的融資渠道
單一的融資渠道會阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，為促進(jìn)其發(fā)展，就需要不斷的豐富其資金融資渠道。首先，可以通過房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條與上、下游客戶建立融資渠道，如通過延長支付時間等從上游施工方、材料商等處進(jìn)行融資，或者通過促銷形式客戶提高首付款金額、售后回租等方式進(jìn)行融資。其次，可以通過金融機(jī)構(gòu)以多種形式進(jìn)行融資，如傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目開發(fā)銀行貸款融資，在無法獲得銀行貸款支持下，可向信托公司或私募基金進(jìn)行債權(quán)融資，籌集資金，從而減輕資金周轉(zhuǎn)的壓力。另外，還可以通過股權(quán)形式進(jìn)行融資，如處于創(chuàng)業(yè)初期的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，可以產(chǎn)業(yè)基金的形式進(jìn)行融資，使中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以得到不斷的發(fā)展，如上市公司通過收購、兼并房地產(chǎn)企業(yè)等資本運(yùn)作方式，使房地產(chǎn)企業(yè)間接上市融資，得到更大的發(fā)展。
（五）提高資金的使用效率
房地產(chǎn)企業(yè)回收資金的根本途徑是房地產(chǎn)銷售，而在銷售環(huán)節(jié)，可能會出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，也可能存在無人問津的情況。因此，為了確保房地產(chǎn)的銷量，首先要提高項目開發(fā)的準(zhǔn)確性。這就要求企業(yè)在投資項目前，要做好市場調(diào)研工作，通過科學(xué)的分析，進(jìn)行正確的投資，力求能夠縮短資金回收的時間，并確保資金回收額。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要開拓思路，以創(chuàng)新的思維，開展精準(zhǔn)的營銷手段，通過快速實現(xiàn)銷售與回收資金，提高資金的使用效率。
（六）運(yùn)用多樣化的資金管控手段
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)隨時掌握資金的使用情況和流動情況，所有的資金活動都應(yīng)建立相應(yīng)的臺賬，便于企業(yè)加強(qiáng)對資金的管控。與此同時，為保證資金信息的準(zhǔn)確性，應(yīng)同時建立手工臺賬和系統(tǒng)臺賬，并定期對其進(jìn)行專項檢查，對賬目進(jìn)行匯總，并對賬單開展跟蹤工作，保證所有的資金流向都有據(jù)可依。此外，為了監(jiān)督資金管理人員的工作，還應(yīng)該建立相應(yīng)的績效考核機(jī)制和獎懲辦法，并制定資金管控每個階段的對應(yīng)制度，以確保房地產(chǎn)企業(yè)資金管控的有效性。綜上所述，伴隨著市場環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理面臨著越來越多的問題。因此，需要強(qiáng)化企業(yè)員工的風(fēng)險管控意識，豐富融資渠道和管控手段，建立完善的資金管理制度來提高資金的使用效率，才能有效解決房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的困境。
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第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財務(wù)風(fēng)向；管理
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的目標(biāo)
財務(wù)風(fēng)險管理的目標(biāo)依據(jù)風(fēng)險責(zé)任結(jié)果的未來真實情況實際為臨界點(diǎn)，大致可以分為兩類：影響前目標(biāo)和影響后目標(biāo)。
（一）影響前目標(biāo)
在風(fēng)險引發(fā)不利影響之前，財務(wù)風(fēng)險管理應(yīng)該達(dá)成的口標(biāo)主要有：
1. 經(jīng)濟(jì)合理目標(biāo)。要達(dá)到以盡可能低的花費(fèi)獲得超額的經(jīng)濟(jì)利益這一最終日地，在風(fēng)險引發(fā)的不利影響發(fā)生之前，就必須使整個投資開發(fā)方案最經(jīng)濟(jì)最合理。主要體現(xiàn)在：減少投資開發(fā)方案實施前不必要的人工招待等費(fèi)用以減少支出；盡可能選擇成本低、風(fēng)險小而又可以有效規(guī)避風(fēng)險的方案措施。
2. 項目安全目標(biāo)。財務(wù)風(fēng)險的不利影響，不僅會引發(fā)項目固定資產(chǎn)和原材料的毀損以及危害人的生命，同時還容易引起人們某種精神壓力，無法專心工作，妨害項目相關(guān)人員的施工的主動性和創(chuàng)新性，最終會拖延項目工期，造成項目的安全風(fēng)險。
（二）影響后目標(biāo)
即便是非常完整的財務(wù)風(fēng)險管理機(jī)制，也不會去除這科，不利影響的發(fā)生，所以，制定影響后的財務(wù)風(fēng)險管理目標(biāo)亦是三作常必要的。影響后I標(biāo)大致包括：
1. 保持正常運(yùn)營的目標(biāo)。對于房地產(chǎn)企業(yè)的投資開發(fā)方案}fu言，財務(wù)風(fēng)險所引發(fā)的最為嚴(yán)重的損失，便是使項目丟掉繼續(xù)施工建設(shè)的機(jī)會。囚此，在事前制定財務(wù)風(fēng)險管理目標(biāo)時，第一個要想到的就是可能引發(fā)的不利影響足否能夠?qū)椖康某掷m(xù)運(yùn)營起到反作用。
2. 實現(xiàn)預(yù)定計劃的日標(biāo)。則一務(wù)風(fēng)險一月_發(fā)生，難免會帶來一些經(jīng)濟(jì)利益_仁的損失，這時必然會與預(yù)期的財務(wù)收益產(chǎn)生一定的偏差。這樣就需要采取合理有效的財務(wù)風(fēng)險處理措施，以使其損失降到最低，如通過必要的保險措施獲得的賠償以及以其他有效合同形勢取得的賠償?shù)?，從而維護(hù)項目收益的穩(wěn)定性。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的內(nèi)容
財務(wù)風(fēng)險管理起源于決策者的風(fēng)險意識，對房地產(chǎn)企業(yè)而一言，巨大的資金流量決定了其在日常運(yùn)營過程中存在很大的財務(wù)風(fēng)險，因此，擁有財務(wù)風(fēng)險管理的意識是非常重要的。財務(wù)風(fēng)險管理的一般內(nèi)容包含以下兒個方！面：財務(wù)風(fēng)險的辨別、評估、防范以及管理。
（一）風(fēng)險識別的內(nèi)涵
風(fēng)險識別是站在宏觀的角度，對房地產(chǎn)項目汗發(fā)建設(shè)過程中收集的海量信息進(jìn)行研究分析，篩選出誘發(fā)財務(wù)風(fēng)險的因素，探討其成因并總結(jié)項目建設(shè)過程中應(yīng)注意的風(fēng)險因素。
（二）風(fēng)險識別的方法
1. 專家調(diào)查法。這是一種運(yùn)用專家的理論和經(jīng)驗進(jìn)行風(fēng)險識別、發(fā)掘隱形風(fēng)險并分析其成因的方-法。該方法能夠在原始資料不齊備的的形勢下得出相對精準(zhǔn)的結(jié)果。它主要有以下兩種：頭腦風(fēng)暴法和德爾非法。其中頭腦風(fēng)暴法[33]是通過專家間（5-10人）的相互交流，引發(fā)智慧的爭鳴，新的思路和想法，找出個局風(fēng)險因素的一種技術(shù)；德爾非法則是對專家（20-50人）意見多次匯集、整理、反饋、再探討、再總結(jié)直到達(dá)成一致的技術(shù)，不僅僅是風(fēng)險的識別，在風(fēng)險評估領(lǐng)域也得到了很好的運(yùn)用。
2. 故障樹分析法。就是通過比較直觀的圖形結(jié)構(gòu)將大的復(fù)雜的風(fēng)險細(xì)化成小的簡單的風(fēng)險。它首先將某一個問題在財務(wù)、組織、技術(shù)、政府和社會環(huán)境這幾個大類之間進(jìn)行劃分，直至到最后歸結(jié)為預(yù)算不足或者管理不善或者技術(shù)水平低下等等。它幾乎包含了全部的故障因素，分析問題精準(zhǔn)獨(dú)到，一般用于對技術(shù)要求較高，相對復(fù)雜的工程的風(fēng)險識別。
3. 財務(wù)報表分析法。風(fēng)險造成的損失以及財務(wù)風(fēng)險管理所需要的各種費(fèi)用都會從三大報表中加以反映，正是因為這點(diǎn)我們通過會計報表中的相關(guān)數(shù)據(jù)來進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險的識別和評估。以資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)和負(fù)債為例，通過報表我們可以看出其流動資產(chǎn)和流動負(fù)債的比例關(guān)系，進(jìn)而可預(yù)測出其利息保障程度，觀察出其是否能按期的還款，進(jìn)而確定其資產(chǎn)保值增值能力等等。這也是本文著重運(yùn)用的一種。
三、評估指標(biāo)的篩選原則
（一）能夠反映償債能力的原則
過高的資產(chǎn)負(fù)債率是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的一大阻力，而財務(wù)風(fēng)險分析在很大程度上就是分析房地產(chǎn)企業(yè)的中長期償債能力，以此預(yù)測面臨的資金壓力以及如何協(xié)調(diào)籌資與運(yùn)營的問題。所以相對其他企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力和財務(wù)狀況就顯得尤為重要。因此，本文在選取財務(wù)評估指標(biāo)時必須能夠考慮到這一點(diǎn)。
（二）統(tǒng)籌性原則
本次的財務(wù)風(fēng)險評估是針對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言的，因此在指標(biāo)的選擇上不應(yīng)只局限于財務(wù)指標(biāo)，只要能夠?qū)ζ髽I(yè)的財務(wù)狀況造成影響的，
第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險范文
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動影響因素對策
在經(jīng)濟(jì)水平不斷提升的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展，正逐步成為我國強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支柱之一。與其他經(jīng)濟(jì)類行業(yè)最大的不同點(diǎn)就是，房地產(chǎn)行業(yè)資金投入大，收益時間長，發(fā)展過程中波動較大。根據(jù)當(dāng)前市場發(fā)展前景，對影響因素進(jìn)行合理的分析，在實踐中探究正確的管理方法是擺在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面前的重要難題。因此要將對影響因素的探究作為首要任務(wù)，以達(dá)到提升企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的目的。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的因影響因素
當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)處于動蕩不安的時局中，在經(jīng)濟(jì)體系的影響下，導(dǎo)致影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的因素隨之增多，只有采取必要的方式解決此類問題，才可促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。以下將對影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的因素進(jìn)行分析。
1.土地因素
我國是個國土面積廣闊的國家，房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)中要占據(jù)大量的土地資源，如果資源利用不當(dāng)，會影響企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。政府為房地產(chǎn)企業(yè)提供相應(yīng)的土地資源，企業(yè)獲得使用權(quán)后，自行處理土地，土地在交換中充當(dāng)商品，若對土地資源利用不合理，會嚴(yán)重影響企業(yè)的后續(xù)經(jīng)濟(jì)活動，進(jìn)而造成經(jīng)濟(jì)波動。
2.經(jīng)濟(jì)因素
房地產(chǎn)企業(yè)與金融資本的支持是密不可分的，在房地產(chǎn)初期階段，由于受到資金的限制，導(dǎo)致發(fā)展過程異常艱難。為了提升發(fā)展空間，企業(yè)和銀行建立緊密的聯(lián)系，通過貸款緩解當(dāng)前經(jīng)濟(jì)危機(jī)。因此在后期發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展與資金緊緊聯(lián)系在一起，企業(yè)內(nèi)部可通過轉(zhuǎn)賬或其他經(jīng)濟(jì)手段，對資金進(jìn)行調(diào)整，其他的部分可在市場經(jīng)濟(jì)的引導(dǎo)下自行解決，在籌備資金的同時，促進(jìn)基本運(yùn)作。
3.市場因素
在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)波動也隨之增加，嚴(yán)重者會造成經(jīng)濟(jì)運(yùn)行緊張。從當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)體系運(yùn)行狀態(tài)看，經(jīng)濟(jì)適用房的面積和居民消費(fèi)有一定的聯(lián)系，從市場需求方面，便可以分析出未來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢和經(jīng)濟(jì)走向，確定范圍后再進(jìn)行資源配置，可對資源體系進(jìn)行合理的評估，將風(fēng)險降到最低。
二、控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的措施
從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素看來，為了提升企業(yè)的整體發(fā)展能力，必須完善當(dāng)前經(jīng)濟(jì)體系，從整體出發(fā)，構(gòu)建完整的協(xié)調(diào)管理政策，進(jìn)而將風(fēng)險降到最低，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。
1.完善經(jīng)濟(jì)管理制度
由于經(jīng)濟(jì)影響，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動較大，要注重完善經(jīng)濟(jì)管理制度。在法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動。首先可建立優(yōu)惠制度，當(dāng)前居民對經(jīng)濟(jì)適用房情有獨(dú)鐘，在工程規(guī)劃階段，以經(jīng)濟(jì)適用房為主，向居民宣傳相關(guān)優(yōu)惠政策，在已有的經(jīng)濟(jì)管理體系的基礎(chǔ)上，增強(qiáng)管理力度，增強(qiáng)居民的認(rèn)同感。其次建立完善的金融管理制度，以本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展趨勢為出發(fā)點(diǎn)，制定與實際相符的政策體系，調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)波動幅度。此外經(jīng)濟(jì)制度的制定要和當(dāng)前管理體系相一致，在已有的管理體系的基礎(chǔ)上完善管理理念，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
2.調(diào)整當(dāng)前投資管理政策
投資政策是經(jīng)濟(jì)波動的主要影響因素，針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動大，相關(guān)管理體系不健全的管理現(xiàn)狀，要求在管理中明確投資管理政策，在不同的領(lǐng)域制定不同的規(guī)章制度，將規(guī)避風(fēng)險作為首要目的。密切關(guān)注房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)變化，盡量保證企業(yè)發(fā)展趨于合理化。其次在管理中將各個發(fā)展呈現(xiàn)有效結(jié)合起來，在現(xiàn)有的投資管理體系基礎(chǔ)上，進(jìn)行區(qū)域化設(shè)計，對不同類型的房子實行不同的管理策略，明確投資主體，規(guī)避風(fēng)險，加強(qiáng)各個管理程序之間的聯(lián)系，保證投資管理人員各司其職，堅守在自己的工作崗位上，提升工作責(zé)任感，對影響因素進(jìn)行細(xì)致的分析，以達(dá)到提升經(jīng)濟(jì)收益的目的。
3.調(diào)整土地政策
土地資源在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有主導(dǎo)地位，為了提升發(fā)展進(jìn)程沒需要在已有的規(guī)范體系基礎(chǔ)上調(diào)整土地管理政策，確立嚴(yán)格的土地審批制度。其次要加強(qiáng)管理力度，提升管理人員的管理水平，增加工作人員的責(zé)任感，嚴(yán)格執(zhí)行土地招標(biāo)程序。在調(diào)整過程中根據(jù)相關(guān)協(xié)議的規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行協(xié)議中提出的相關(guān)內(nèi)容，對土地管理流程進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定，盡量將土地管理市場化，改善我國當(dāng)前土地管理現(xiàn)狀。其次為了避免土地規(guī)劃不明確的現(xiàn)象的出現(xiàn)，管理中要及時遏制土地規(guī)劃體系不完善的現(xiàn)象，避免重大決策的突然變化破環(huán)現(xiàn)有的理論體系，減少企業(yè)決策的盲目性、短期性，保證管理體系的政策運(yùn)行。
三、結(jié)語
針對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)波動大，發(fā)展前景不容樂觀的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，要求管理部門提升管理水平，在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)體系的基礎(chǔ)上完善管理理念，將各個影響因素有效結(jié)合起來，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展為目的，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，從多方面促進(jìn)經(jīng)濟(jì)改革前進(jìn)步伐。其次房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和其他相關(guān)體系有密切的聯(lián)系，因此要在各種措施協(xié)調(diào)發(fā)展的前景下，將房價控制在合理的范圍內(nèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平發(fā)展。
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第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險范文
值得注意的是，目前房地產(chǎn)信托面臨清算，眾多私募地產(chǎn)基金意欲抄底信托，以獲得價格相對理性的項目。但這并非每個地產(chǎn)基金都能勝任。
市場突進(jìn)，風(fēng)險亦在累積。眾多業(yè)內(nèi)人士表示，就如房地產(chǎn)信托出現(xiàn)的兌付風(fēng)險，地產(chǎn)基金的兌付也是重大風(fēng)險點(diǎn)之一。為此，各基金公司采取的通常做法是三層“保險”：擁有股權(quán)及股權(quán)質(zhì)押、母公司擔(dān)保、用法律手段實現(xiàn)原股東投資資產(chǎn)的劣后保證。
項目現(xiàn)金流、集團(tuán)公司擔(dān)保、實際控制人擔(dān)保，用法律手段實現(xiàn)原股東投資資產(chǎn)的劣后保證
未來的風(fēng)險雖然無法預(yù)估，但在投資熱度的背后，房產(chǎn)信托的前車之鑒觸目驚心，提醒著在這個領(lǐng)域快步疾行的人們。
信托的“盤”不好接
房地產(chǎn)信托面臨“大考”之際，不少私募地產(chǎn)基金蠢蠢欲動，意欲低價抄底。
實際上，在長三角區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了私募地產(chǎn)基金接盤獲利的案例。長三角一些三線城市的開發(fā)企業(yè)在2009年高價拿地，為了到期兌付，原本在銀行抵押的價格為10億的地塊，轉(zhuǎn)讓給地產(chǎn)基金的價格僅為5億，即基金公司抄底折扣僅為5折。
據(jù)了解，房地產(chǎn)信托的發(fā)行成本一般在17%至20%之間，而私募地產(chǎn)基金則普遍高達(dá)20%以上。如果基金接盤后的預(yù)期收益率比上一個信托產(chǎn)品更高，風(fēng)險將再度疊加。表面上雖然化解了眼下即將面臨的兌付風(fēng)險，但如果基金接盤信托后到期不能兌付，那么將面臨第三次接盤，且兌付成本將更為高昂。
復(fù)地共贏基金總經(jīng)理丁亞明向記者坦言，在這樣的背景下，復(fù)地共贏資本實際上也在看一些項目。但是，接盤信托并不是一般地產(chǎn)基金能夠勝任的?！叭绻B信托都接不了盤的項目，地產(chǎn)基金去接盤風(fēng)險勢必會比較大。”雖然在目前行業(yè)洗牌加劇的過程中，在同等條件下，地產(chǎn)基金能夠接觸到比原來更為優(yōu)質(zhì)的項目。
對于基金接盤信托，清科研究中心分析師鄭知行建議，私募地產(chǎn)基金接盤時需注意以下幾點(diǎn)：房地產(chǎn)基金的接盤目標(biāo)主要為中小房企，魚目混珠需謹(jǐn)慎辨別；地產(chǎn)基金接盤治標(biāo)不治本，仍需高度關(guān)注風(fēng)險流轉(zhuǎn)；中央調(diào)控決心不容小覷，政策對賭風(fēng)險大。
名股實債令人憂
在美國，房地產(chǎn)歸類于金融行業(yè)，既可以是債權(quán)投資，也可以是股權(quán)投資。但由于中國政策不支持企業(yè)間借貸關(guān)系，因此私募地產(chǎn)基金的發(fā)展面臨一個重要的課題，即“股權(quán)投資”是否可行。
“眾多的開發(fā)商實際上只將地產(chǎn)基金作為融資的一個手段，即簡單的借貸關(guān)系，開發(fā)商并沒有意愿與基金進(jìn)行深度的合作，所以談不上是合作伙伴?！倍喢鞲锌?“更多的私募只是名股實債?！?/p>
眾多中國的地產(chǎn)基金，名義上是“股權(quán)投資”，但其實是“債權(quán)投資”的模式。
所謂名股實債，即私募地產(chǎn)基金把錢借給開發(fā)商后，開發(fā)商要保證基金每年的回報，但在拿到錢之前，必須把公司印章、銀行印鑒甚至是土地證等抵押給基金。到基金投資期滿進(jìn)行結(jié)算的時候，開發(fā)商再以股權(quán)回購的形式收購地產(chǎn)項目，或者開發(fā)商以項目的銷售資金來贖回項目股權(quán)。
是什么造就了這樣的轉(zhuǎn)變？首要原因在于房地產(chǎn)市場的整體情況?；鸸緭?dān)心樓市下行而造成資產(chǎn)縮水，也擔(dān)心開發(fā)商破產(chǎn)，因此不愿意與開發(fā)商同擔(dān)風(fēng)險。同時，開發(fā)商也沒對基金這種金融化的模式抱有多大期望，只視為一種融資手段。正是這雙方的不信任使得其原本的合作關(guān)系轉(zhuǎn)化為債權(quán)關(guān)系。
一位第三方理財機(jī)構(gòu)的內(nèi)部人士稱，在這種情況下，項目不出問題皆大歡喜，一旦出現(xiàn)系統(tǒng)風(fēng)險，開發(fā)商無力償還基金所投的本金和收益時，法律并不保護(hù)企業(yè)間債權(quán)投資的收益，最多是按照當(dāng)期銀行利息判罰。因此，雙方都不得不為這種所謂的“股權(quán)投資”付出代價。
“所以，到底哪種投資模式相對風(fēng)險較小，獲益較好尚無法判斷。構(gòu)建何種模式才有競爭力，這需要回到地產(chǎn)基金的本質(zhì)：如何快速形成融資規(guī)模？如何構(gòu)建股權(quán)投資及退出模式？如何滿足投資者利益的最大化？如何合理監(jiān)管？如何錘煉隊伍？這些顯得尤為重要?！笔⑹郎裰菔紫顿Y官張建認(rèn)為。
小規(guī)?；鸸镜膶擂?/p>
實際上，在這個投資回報率高的領(lǐng)域，并不是所有的地產(chǎn)基金都能獲得極大的發(fā)展。一位私募地產(chǎn)基金的內(nèi)部人士就向記者透露，他的朋友曾經(jīng)投過幾個項目，但是目前發(fā)現(xiàn)，其利潤為零，這讓一些基金公司十分尷尬，這樣的項目成了“雞肋”，短期內(nèi)卻難以擺脫。
據(jù)清科調(diào)查顯示，目前活躍在中國市場的私募地產(chǎn)基金可大致分為兩類，一類是以鼎暉為代表的獨(dú)立私募地產(chǎn)基金，另一種是由房地產(chǎn)企業(yè)成立基金管理公司并發(fā)起設(shè)立的房地產(chǎn)基金，如金地集團(tuán)旗下的穩(wěn)盛投資，復(fù)星旗下的共贏資本、星浩資本等。
資金規(guī)模較小的基金公司是否風(fēng)險更大？往往房地產(chǎn)企業(yè)在具有較大規(guī)模的情況下，才會涉足資本領(lǐng)域，因此從資金背景以及對項目的選擇判斷方面，小基金公司無法比擬；另一方面，相比于從PE演變過來的獨(dú)立地產(chǎn)基金，他們又缺乏足夠的資本實力。“不上不下”便是這些基金公司目前的狀態(tài)。
小基金公司在單個項目上所能進(jìn)行的投資額偏少，影響在于基金公司并沒有多少話語權(quán)，這對于基金的管理和實際收益非常不利。
從項目方面來看，雖然房地產(chǎn)行業(yè)項目源并不匱乏，但在實際操作中，真正能融合投資人和項目方需求者則比較少。一般來說，國內(nèi)的投資人對回報的預(yù)期比較高，借債給開發(fā)商一般都希望有超過10%的年收益。私募地產(chǎn)基金若以股權(quán)形式進(jìn)入，退出周期會比較長，來自投資人方面的壓力將增大。這些難題對LP短缺的小基金公司來說，無疑是雪上加霜。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此種現(xiàn)象的出現(xiàn)大部分是由于此前一窩蜂的投資熱導(dǎo)致的結(jié)果。對于較小規(guī)模的基金公司，一方面可以選擇避開大的開發(fā)商，與中小開發(fā)商進(jìn)行合作，這樣能夠保證一定的收益；另一方面，規(guī)避政策風(fēng)險大的投資領(lǐng)域，如住宅領(lǐng)域。在其他領(lǐng)域進(jìn)行新的前期探索，或許會獲得不錯的收益。
風(fēng)險規(guī)避前置
房地產(chǎn)市場下行趨勢風(fēng)聲漸緊，房地產(chǎn)信托已有部分項目出現(xiàn)兌付風(fēng)險，這亦給私募地產(chǎn)基金敲響警鐘。
毫無疑問的是，項目的前期篩選，是規(guī)避風(fēng)險最為重要的一步。
有專家建議稱，基金公司可選擇有成長性的市場，這是相對于投資基本飽和的市場來說。以商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域為例，已經(jīng)有眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)飽和并且過剩的狀態(tài)?！?至5年內(nèi)必然會出現(xiàn)問題，大批爛尾樓即將出現(xiàn)?！鄙虾ＷC大房產(chǎn)董事吳洋曾表示。
此外，還必須規(guī)避政策風(fēng)險大的領(lǐng)域。從政策方面來看，房地產(chǎn)調(diào)控對于住宅市場嚴(yán)打不放，短期內(nèi)如果對住宅市場進(jìn)行投資或者想要抄底市場的計劃或不可行。
因此，在一些新型的地產(chǎn)領(lǐng)域，地產(chǎn)基金可進(jìn)行投資用以規(guī)避風(fēng)險?！艾F(xiàn)在做一些和產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的領(lǐng)域，比如產(chǎn)業(yè)園、旅游、養(yǎng)老醫(yī)療、城區(qū)的物業(yè)改造等的股權(quán)投資，都會有機(jī)會。”河山資本CEO曹少山表示。
項目選擇是一方面，有人認(rèn)為，尋找到好的基金管理人，亦是規(guī)避風(fēng)險的重要條件。
由于我國在房地產(chǎn)基金領(lǐng)域監(jiān)管的相對缺失，還沒有形成一套對管理人的管理、評估系統(tǒng)?；鸸芾砣说膶I(yè)化程度、職業(yè)素養(yǎng)和操守都對投資人存在潛在的風(fēng)險。
丁亞明向記者表示，私募地產(chǎn)基金風(fēng)險控制的關(guān)鍵之一在于選擇好基金管理人，對于自己不參與的項目，找一個適當(dāng)?shù)暮献骰锇槭窍喈?dāng)重要的。
丁亞明稱，作為具有開發(fā)商背景的基金公司，復(fù)地共贏基金在接手項目之后，選擇將項目的管理權(quán)由復(fù)地來操盤，這能夠大大減少與所投項目之間的利益博弈?！叭绻俄椖康呢?fù)責(zé)人愿意把管理權(quán)讓給復(fù)地的團(tuán)隊，我們作為基金管理公司，對這個項目的可控性就會更好些，這有利于我們快速決策怎樣投資這個項目?！?/p>
進(jìn)入前先考慮“退路”
值得注意的是，退出對于地產(chǎn)基金來說，也是一個實際的困擾與風(fēng)險。
與國外IPO 為主流的退出模式不同，由于宏觀調(diào)控的影響，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)上市之路首先已被堵死，排隊等待IPO的企業(yè)數(shù)不勝數(shù)。
第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險范文
近些年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)行業(yè)已成了國家經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，然而隨著房價持續(xù)走高，房地產(chǎn)項目呈現(xiàn)過熱化的發(fā)展趨勢，政府也加大了宏觀調(diào)控力度，采用強(qiáng)化稅收的政策，針對不同房地產(chǎn)企業(yè)以差別化方式執(zhí)行信貸政策等方法對其進(jìn)行監(jiān)管。特別是2013年以后，隨著國五條的制定與出臺，在一定程度上縮小了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間。鑒于此，企業(yè)通過納稅籌劃來增加企業(yè)收益、規(guī)避納稅風(fēng)險的重要性便逐漸顯露出來。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；問題
中圖分類號：
D9
文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
文章編號：1672―3198（2015）21019101
1房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的可行性
1.1涉稅環(huán)節(jié)多，納稅籌劃空間大
房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)周期比較長，涉稅生產(chǎn)環(huán)節(jié)比較多，在開發(fā)建設(shè)階段主要涉及城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、營業(yè)稅、印花稅，如果占用耕地還需繳納耕地占用稅；在銷售階段主要涉及營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅；在保有階段涉及營業(yè)稅金及附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅。除此之外房地產(chǎn)企業(yè)還要向政府及事業(yè)單位繳納各項費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在每個生產(chǎn)環(huán)節(jié)都有涉稅事項，較多的稅種為企業(yè)實施納稅籌劃提供了空間。
1.2納稅成本高，納稅籌劃主動性強(qiáng)
國家的宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭日益激烈，企業(yè)要在競爭中生存，就必須增強(qiáng)自己的競爭優(yōu)勢。如今越來越多的企業(yè)實行了成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，而房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)過程中要投入巨額資金，其投入資金額度以及銷售額度都會以億元為單位，因而稅基相對較大。稅金做為最主要的成本來源，對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和會計目標(biāo)的實現(xiàn)有著重要的影響。納稅籌劃無疑成為了降低企業(yè)稅負(fù)成本和經(jīng)營風(fēng)險，增強(qiáng)企業(yè)競爭力和盈利能力的有效策略，這就為房地產(chǎn)企業(yè)實施納稅籌劃提供了主觀因素的可行性。
此外，納稅籌劃已經(jīng)得到我國法律法規(guī)的認(rèn)可，它已成為企業(yè)優(yōu)化管理的重要內(nèi)容。國家鼓勵企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，而且隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的稅收制度正朝著制度化、規(guī)范化方向發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃提供了有力的法律保障。
2房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的問題分析
2.1企業(yè)納稅籌劃水平不高
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時，更多的是關(guān)注短期的或者當(dāng)期的節(jié)稅收益，只是簡單的從規(guī)避稅負(fù)來進(jìn)行納稅籌劃的考慮，或者僅僅對不同的納稅方案所帶來的不同稅負(fù)進(jìn)行比較，并未從企業(yè)的長遠(yuǎn)利益來考慮，常常是為了減少眼前的稅負(fù)游離于逃稅與節(jié)稅、避稅的邊緣，更不用說用多種諸如倡導(dǎo)、指引等積極的方式來爭取于己有利的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃。
2.2納稅籌劃人才資源匱乏
納稅籌劃是一項專業(yè)性和綜合性很強(qiáng)的工作，這就要求納稅籌劃人員不僅要有扎實的專業(yè)功底，還要熟練掌握當(dāng)前的稅收政策，更要具備駕奴納稅籌劃過程與稅收部門溝通的能力。而現(xiàn)在我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃人員都只是普通的財務(wù)人員，他們只會進(jìn)行簡單的帳務(wù)處理，要想讓他們達(dá)到納稅籌劃人員所具備的專業(yè)的知識水平還很困難，進(jìn)而所進(jìn)行的納稅籌劃方案也就難以達(dá)到預(yù)期的效果。
2.3缺乏納稅籌劃風(fēng)險意識
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃過程中經(jīng)常會遇到一些不確定因素，有些消極因素會帶來不利的影響。而且國家會根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求調(diào)整相關(guān)的政策，新出臺的政策往往會對房地產(chǎn)企業(yè)的長期納稅籌劃方案帶來或大或小的影響和風(fēng)險。如果房地產(chǎn)企業(yè)未把未來可能發(fā)生的風(fēng)險因素考慮進(jìn)去，風(fēng)險意識淡薄，沒有對未來可能發(fā)生的籌劃風(fēng)險提前做好防御措施，就會對整個納稅籌劃效果產(chǎn)生不利的影響。
2.4房地產(chǎn)業(yè)重復(fù)征稅現(xiàn)象制約了企業(yè)的納稅籌劃
近些年來，我國的稅收制度在不斷地完善，但是依然存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象。從房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地稅的關(guān)系來看，房屋與土地的關(guān)系密不可分，他們之間往往難以分割，在價值形態(tài)上，房地產(chǎn)市場上的房屋價值往往包含土地的價值。然而在稅制設(shè)計上，按照現(xiàn)行稅收制度對土地要從量計征城鎮(zhèn)土地使用稅，對房屋則要從價計征房產(chǎn)稅。在房產(chǎn)稅的征收過程中就會出現(xiàn)土地的稅收進(jìn)入土地的價格，土地的價格構(gòu)成房屋價格的組成部分的不合理現(xiàn)象，造成重復(fù)征稅，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。企業(yè)若要避免重復(fù)征稅就需要將房地產(chǎn)價值與土地價值人為分割裕然而實際在操作過程中很難做到；若不人為分割開，則會出現(xiàn)對一棟房產(chǎn)既征收了包含地價的房產(chǎn)稅，又對房產(chǎn)所占的土地征收了土地稅，從而制約了企業(yè)的納稅籌劃。
3房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的對策建議
3.1注重納稅籌劃的整體性
企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃過程中應(yīng)進(jìn)行綜合考慮，將其變成公司的經(jīng)營戰(zhàn)略與整體的投資的一部分，隱藏的危險因素，不能為了籌劃而籌劃。首先，要從全局著手，不能只關(guān)注個別稅種，要充分考慮各稅種、稅基的相關(guān)性，因為某一稅種稅基的減少可能會帶來其他稅種稅基之間關(guān)系的轉(zhuǎn)變。要減少整體的稅負(fù)，而不是
單純降低個別稅種的稅負(fù)。其次，在進(jìn)行方案制定時，
房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要形成良好管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間只有形成暢通的信息共享機(jī)制，才能保證納稅籌劃工作的正常開展。若內(nèi)部合作脫節(jié)，則容易出現(xiàn)問題。比如我國稅法針對打折銷售的計稅方式是依據(jù)打折后的金額計算，而買房送裝修則是依據(jù)購房款加上裝修款的合計金額計稅。兩種銷售方式不同，計稅結(jié)果就不同，銷售人員若不了解相關(guān)的稅法政策，在與客戶簽約時就有可能做出不利于公司財務(wù)部進(jìn)行籌劃的選擇。因而企業(yè)各部門要加強(qiáng)溝通，從全局出發(fā)，才能在納稅籌劃過程中作出正確的方案選擇。
3.2設(shè)置專業(yè)的稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜，涉及的稅種繁多，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時，一方面要配備熟悉業(yè)務(wù)、了解法規(guī)的專業(yè)的納稅籌劃人員和專職的納稅籌劃研究專員；另一方面要注意為其營造良好的工作環(huán)境，提升納稅籌劃人員的地位，可以在企業(yè)內(nèi)部單設(shè)一個獨(dú)立的納稅籌劃組織機(jī)構(gòu)，讓其負(fù)責(zé)制定具體的納稅籌劃方案或措施，而不是由財務(wù)部門兼職負(fù)責(zé)，以增強(qiáng)納稅籌劃工作的針對性和時效性。此外，企業(yè)也可以充分利用稅務(wù)師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、稅務(wù)咨詢公司等中間機(jī)構(gòu)的資源，所提供的參考意見，接受專業(yè)的指導(dǎo)和幫助，以使企業(yè)的納稅籌劃方案更具科學(xué)性。
3.3關(guān)注稅收法律政策規(guī)避風(fēng)險
我國稅收法律政策呈一種動態(tài)變化的狀態(tài)，尤其是當(dāng)我國對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了宏觀調(diào)控以后，相關(guān)的稅務(wù)監(jiān)管變得愈發(fā)嚴(yán)格。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收法律政策也會有著較大的變動。
因此，房地產(chǎn)企業(yè)就需要加強(qiáng)對相關(guān)稅收法律政策的研究工作，及時關(guān)注各種變化，深刻理解和把握稅法的中心思想并隨時更新企業(yè)自身的納稅籌劃方案，確保使納稅籌劃方案不是非法的。在此基礎(chǔ)上還要遵守稅務(wù)政策的引導(dǎo)，讓企業(yè)享受相關(guān)稅收優(yōu)惠，同時也符合國家政府宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的用意，防止惡意涉嫌偷稅漏稅，從而減少風(fēng)險。
納稅籌劃的方案有時利用的是法律的邊界點(diǎn)和模糊點(diǎn)，而房地產(chǎn)企業(yè)對稅法的理解與稅務(wù)部門具體執(zhí)法有時也會存在差異，但企業(yè)納稅籌劃方案的合法性最終是由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的，一不小心就會被認(rèn)定為偷逃稅，面臨處罰，不僅沒有減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，還加重了企業(yè)的納稅成本。這就要求企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃的過程中，要加深對稅務(wù)機(jī)關(guān)和稅務(wù)部門的工作程序的了解，更加注重與稅務(wù)部門的溝通，使房地產(chǎn)企業(yè)的籌劃方案得到當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門的認(rèn)可，從而避免籌劃風(fēng)險，取得應(yīng)有的收益。
3.4加大稅制改革力度
我國的稅制在不斷的完善但仍有重復(fù)征稅、稅制設(shè)置不合理的地方，加大了企業(yè)的稅負(fù)。一方面國家要根據(jù)實際情況及時對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度進(jìn)行改革，合并性質(zhì)相同稅種、合理界定稅費(fèi)范圍、不斷從宏觀層面對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行正面干預(yù)，促進(jìn)其健康發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及自身特點(diǎn)，積極主動地在國家法律框架內(nèi)運(yùn)用合理的方法進(jìn)行納稅籌劃工作，降低企業(yè)成本，實現(xiàn)資金價值最大化，確保企業(yè)良性發(fā)展，為國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。
參考文獻(xiàn)
[1]陳曉菲.探析房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險以及防范措施[J].中國外資，2013，（2）：114116.
