房地產策略報告精選(九篇)
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第1篇：房地產策略報告范文
“在直接投資市場，亞太地區(qū)在2011年將繼續(xù)提供廣泛的投資機會。隨著房地產市場的基本面在資本市場復蘇下不斷改善，市場上存在著對投資者具吸引回報的投資?！鳖I盛投資管理亞太區(qū)策略主管曾紀崇表示，“區(qū)內也同時存在具價值、復蘇和增長的市場，這為核心和機會資本帶來多樣化的投資選擇。”
具體到中國房地產的投資機會而言，領盛2011年投資策略年度報告指出，在中國，最佳的機會來自二線城市的部分住宅發(fā)展項目，投資機構可主要關注高質量的項目和有良好業(yè)績記錄的發(fā)展商。由于長期需求強勁而流動資金激增，中國的本土核心投資者應該考慮一線城市和發(fā)展較佳的二線城市的高質量寫字樓和零售資產。
近來中國調控房地產的政策層出不窮，中國政府可以掌控住宅市場嗎？“市場對于最近數輪的政策反應短暫，優(yōu)質項目仍然受到市場追捧，不過其價格得到合理定位?！鳖I盛亞太區(qū)策略副董事陳碧婷表示，“但我們也看出，地段不好的項目壓力較大，投資應謹慎。”
領盛報告指出，中國“十二五”計劃將焦點轉至國內消費及經濟增長再平衡、貨幣緊縮政策將繼續(xù)令開發(fā)商的資本來源受壓，但是“流通性充裕、投資渠道缺乏、通脹壓力以及收入增長迅速繼續(xù)支撐著投資需求，雖然現(xiàn)在住宅需求（用家和投資者）受到抑制，但剛性需求仍然存在”。
具體而言，領盛對于中國2011年投資建議是可關注二線城市優(yōu)質地段的高檔辦公樓及中檔住宅、中西部新興物流樞紐開發(fā)現(xiàn)代化物流倉儲。此外，核心投資者應關注擁有良好租戶群的優(yōu)質商鋪及辦公樓項目。
第2篇：房地產策略報告范文
11月26日，在中國首屆房地產節(jié)開幕新聞會上，中國房地產協(xié)會專職副會長潘其源表示，在2020年以前，中國的房地產行業(yè)依然能夠保持持續(xù)、健康、快速的發(fā)展態(tài)勢。
潘其源表示，最近有關房地產需要降溫的論調日漸增多，但結果沒有壓下去，這是因為實際供需關系足以支撐現(xiàn)在的房地產發(fā)展態(tài)勢。按照目前的情況分析，在2020年以前，中國房地產行業(yè)依然能保持持續(xù)、健康、快速的發(fā)展態(tài)勢，這一點，已經得到大多數政府部門、學者的支持。有關部門正在研究具體策略，屆時將以行業(yè)研究報告等方式，正式為未來15年的房地產市場奠定基調。
潘其源同時指出，國內房地產行業(yè)還存在很多問題。比如，行業(yè)分散度太高，小型企業(yè)太多，對整個市場的正規(guī)化、健康化發(fā)展不利；另外，現(xiàn)在國內房地產方面的法規(guī)還不太完善，拆遷問題比較突出。為實現(xiàn)房地產市場的健康發(fā)展，各界還需要付出很大的努力。
京華時報·肖賓
第3篇：房地產策略報告范文
關鍵詞：房地產咨詢 博弈論 囚徒困境 重復博弈
中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2014）08-055-02
一、引言
我國房地產市場歷經30多年發(fā)展日趨成熟，隨之產生的房地產咨詢業(yè)自上世紀90年代初產生并逐漸發(fā)展，自1996年中國樓市開始復蘇以來，專業(yè)咨詢企業(yè)不斷地涌現(xiàn)。根據中華人民共和國建設部第50號令《城市房地產中介服務管理規(guī)定》第2條規(guī)定，本規(guī)定所稱房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經營活動?，F(xiàn)實中的具體業(yè)務可分為信息咨詢業(yè)務和投資決策咨詢業(yè)務兩大類。信息咨詢業(yè)務即以各種方式為有需要的房地產活動當事人提供房地產市場信息，是房地產咨詢業(yè)務中最為廣泛和普及的一種：提供房地產開發(fā)、投資有關的各方面信息，如房價、地價及其動態(tài)情況和預測、待出租、出讓、出賣和交換房的情況、尋求房地產投資伙伴、招商投資、政府出臺的房地產政策以及其他關于房地產變動信息等，以便開發(fā)商、投資商等客戶能及時了解某一城市或區(qū)域的房地產市場形勢，還提供對房地產業(yè)的政策、法律法規(guī)和程序、資費、項目規(guī)劃設計方案、項目包裝與廣告策劃等方面的咨詢和服務。投資決策咨詢業(yè)務是諸如接受房地產活動當事人的委托進行房地產市場調查研究、房地產開發(fā)項目可行性研究、房地產開發(fā)項目策劃及房地產市場營銷策劃等。現(xiàn)我國房地產咨詢產品多以調研報告，方案等書面或報告形式提供給客戶，主要是應用SWOT分析，經驗理論等為依托，對數據分析較少，產品單一，質量、可信度上也不盡人意。
博弈是指利益存在沖突的決策主體在相互對抗（或合作）中，對抗雙方（或多方）相互依存的一系列策略和行動的過程合集。博弈論的方法和思想廣泛應用于經濟學、社會和行為科學研究中。本文將囚徒困境和納什均衡等理論應用到房地產咨詢企業(yè)競爭行為分析。
二、博弈模型的建立與分析
1.對存在不合作可能性的博弈分析。假定存在兩個房地產咨詢企業(yè)：甲公司和乙公司，兩提供的咨詢服務無差異，價格及市場占有率均相同且利潤均分。在上述假定下，有如下支付矩陣：
如表1所示，兩家房地產咨詢企業(yè)的行動集合是相同的（不創(chuàng)新，創(chuàng)新），當甲公司創(chuàng)新而乙公司不創(chuàng)新時，甲公司的收益為T，乙公司的收益為S，這時數量關系為：T>P>R>S；反之乙公司創(chuàng)新而甲公司不創(chuàng)新時，乙公司的收益為T，甲公司的收益為S；當雙方都進行創(chuàng)新并獲得成功時，雙方收益為P。
因此，在不合作的情況下，容易得出表1中矩陣的納什均衡是（創(chuàng)新，創(chuàng)新）。因為無論甲公司還是乙公司，選擇“創(chuàng)新”才是最佳策略。但因創(chuàng)新是一項階段性、多變性的活動，兩個公司之間可能不在同一時間完成創(chuàng)新。在寡頭競爭市場，在每一階段各寡頭都在關注著對手的行動，從而調整自身的決策。所以我們假定每個公司都是在通過多個時期的努力才能夠創(chuàng)新成功，而且企業(yè)在不同時期會增加在技術創(chuàng)新上的投入。設t表示不連續(xù)的時間段t=（0，1，2……，T）；并假定存在一個從時間到隨機量k（t）映射，k（t）表示到時間t累積的創(chuàng)新上的投入。用πi（i=1，2）表示廠商在另一廠商沒有率先成功的情況下分期獲得的利潤，用π0表示另一廠商率先成功的情況下未成功廠商分期獲得的利潤。設定貼現(xiàn)系數為δ，人們對未來收益越看重（δ越大），寡頭雙方預計再次競爭的可能性也越大。當利率為r，則δ= ，率先獲得成功者利潤的現(xiàn)值可用 表示。用μ（k（t），t）表示創(chuàng)新戰(zhàn)略失敗的概率，這一概率取決于房地產咨詢企業(yè)在產品創(chuàng)新上的投入。失敗的概率會隨著投入的增加而降低；反之，則失敗的概率會升高。再令C（k（t））為在創(chuàng)新活動中投資的成本，則搶先成功的期望利潤的現(xiàn)值為：
上式告訴我們，搶先成功的期望利潤的現(xiàn)值是時間與累計投入的函數。各寡頭采取理性競爭行動的判斷標準是權衡搶先成功的期望利潤和被人搶先后自身的所得利潤，即如果πp（k（t），t）>π0，房地產咨詢企業(yè)便會進行產品創(chuàng)新，（創(chuàng)新，創(chuàng)新）是納什均衡；反之，（不創(chuàng)新，不創(chuàng)新）是納什均衡。
在雙寡頭競爭市場，博弈雙方不會因為預計同時創(chuàng)新后依然平分市場而且利潤比不創(chuàng)新時有所增加就必然產生（創(chuàng)新，創(chuàng)新）的納什均衡。在不合作的情況之下，因為一項產品創(chuàng)新要經歷多個研發(fā)階段，每個階段有不同的分任務并且需要不斷的資金投入，因此這種模型設計過于簡單化。房地產咨詢企業(yè)必須通過多方面調研了解市場及對手的動態(tài)，適時對失敗概率函數μ（k（t），t）進行調整。
2.對存在合作可能性的博弈分析。由于房地產當事人對咨詢產品要求的多樣化，替代產品的增加，潛在的房地產咨詢企業(yè)進入，激烈的競爭環(huán)境使得各個企業(yè)紛紛以產品創(chuàng)新作為應對措施。若不進行產品創(chuàng)新，原有產品可能不滿足客戶的需求，致使客戶尋求其他咨詢服務提供者，這樣，房地產咨詢企業(yè)將減少在市場占有份額。但是在市場優(yōu)勝劣汰的調整過程中，寡頭們的利潤不一定有增加，他們進行技術創(chuàng)新的目標是市場份額。
如表2所設，T>R>P>S情況是可能出現(xiàn)的，兩個房地產咨詢企業(yè)完全有動力合謀，即有可能出現(xiàn)合作博弈。如果博弈雙方各自進行技術創(chuàng)新并且成功后出現(xiàn)P
盡管由于合作不創(chuàng)新博弈雙方都是有利的，但在一次性博弈中，雙寡頭創(chuàng)新博弈仍然陷入典型的“囚徒困境”博弈問題，唯一的納什均衡為（創(chuàng)新，創(chuàng)新）。為解決此問題，引入重復博弈。
3.無限次重復囚徒困境博弈。重復博弈是一種特殊的博弈，在博弈中，相同結構的博弈重復多次，甚至無限次。因為其他參與人過去的行動的歷史是可以觀測的，因此在重復博弈中，每個參與人可以使自己在每個階段選擇的策略依賴于其他參與人過去的行為。在重復博弈中，常用的一種策略為“觸發(fā)策略”，即如果一方采取不合作的策略，另一方隨即也采取不合作策略并且永遠采取不合作策略。
針對雙寡頭市場的產品創(chuàng)新博弈分析，房地產咨詢企業(yè)采取的行動步驟：甲公司先選擇不創(chuàng)新（合作）；如果乙公司在上階段選擇不創(chuàng)新（合作），則甲公司在本階段繼續(xù)選擇不創(chuàng)新（合作）；如果乙公司在上階段選擇創(chuàng)新（不合作），則甲公司在本階段及其后階段均選擇創(chuàng)新（不合作）。
設t表示不連續(xù)的時間段t=（0，1，2……，T）。在此策略下，如果咨詢公司選擇不創(chuàng)新（合作），則他的期望效用為：
如果咨詢公司選擇創(chuàng)新（不合作），則他的期望效用為：
在長期博弈過程中，貼現(xiàn)率δ越大，說明博弈雙方越看重未來收益，博弈雙方再次相遇的可能性也越大。
當Ua>Ub時，可得：δ≥
若T與P相差越大，同時T與R相差越小則（不創(chuàng)新，不創(chuàng)新）出現(xiàn)的可能性越大。但是，若T與R相差較大時，博弈雙方在自身選擇創(chuàng)新或不創(chuàng)新的差距較大，合作的關系可能被打破，則（創(chuàng)新，創(chuàng)新）出現(xiàn)的可能性較大。
通過上述分析，無論房地產咨詢企業(yè)競爭中是否合作，都有出現(xiàn)產品創(chuàng)新的可能。隨著產品的創(chuàng)新發(fā)展，市場占有份額可能逐漸增加，隨之帶來的是良好的收益，也更容易獲得壟斷地位。
三、房地產咨詢企業(yè)產品創(chuàng)新實例
伴隨房地產業(yè)的發(fā)展，房地產咨詢企業(yè)在我過的發(fā)展也逐步擴大，各咨詢企業(yè)之間的競爭也不斷增加，每個房地產咨詢企業(yè)的產品創(chuàng)新腳步也越來越快。
易居（中國）控股有限公司是中國首家在美國紐交所上市的中國輕資產地產概念公司，旗下克爾瑞信息集團為企業(yè)提供房地產資訊、信息集成和解決方案，包括住宅、區(qū)域開發(fā)、主題地產、旅游地產、商業(yè)地產咨詢等服務。易居在近些年發(fā)展中不斷地創(chuàng)新產品，2013年5月，獨立第三方房價指導平臺“克爾瑞房價”系統(tǒng)正式上線；2013年11月，在上海舉辦的“超?躍――易居中國2013年度創(chuàng)新峰會”中宣布CRIC房地產決策咨詢信息系統(tǒng)升級，將使其房地產咨詢業(yè)務更加專業(yè)化、高成效；從表3中可以看出，房地產咨詢業(yè)務收入在2012年雖然有所下降，但是，在2013年全年過后，同比增長40.66%，不僅遠超2012年收入，也創(chuàng)下近年新高。
易居中國在2014年1月，B2C戰(zhàn)略全面啟動，這是從B2B到以B2B與B2C為核心戰(zhàn)略的轉變。在接下來的房地產市場咨詢行業(yè)發(fā)展中，創(chuàng)新產品也成為提高競爭力的主要手段之一。
四、結論
通過對房地產咨詢企業(yè)在相互競爭中是否采用產品創(chuàng)新戰(zhàn)略博弈分析，從雙寡頭壟斷市場入手，分別討論了企業(yè)不合作和合作的可能性。本文對房地產咨詢企業(yè)在行業(yè)競爭中的發(fā)展戰(zhàn)略決策上有一定指導意義。房地產咨詢企業(yè)應借鑒優(yōu)秀咨詢企業(yè)的經驗，利用先進的理論知識和專業(yè)軟件，不斷創(chuàng)新產品。
參考文獻：
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第4篇：房地產策略報告范文
【關鍵詞】信息披露制度；房地產上市公司；內部控制報告
近些年，隨著經濟社會的發(fā)展以及人們生活水平的提高，房地產行業(yè)愈發(fā)熱門起來。雖然離不開商家的炒作，或是受人們傳統(tǒng)守房、蝸居觀念的影響，但房地產的火熱已經成為一個不爭的事實。談到信息披露制度，我們更多地認識還是來自證券市場。它被定義為主要指公眾公司以招股說明書、上市公告書以及定期報告和臨時報告等形式，把公司及與公司相關的信息，向投資者和社會公眾公開披露的行為。然而，事實上，在市場實際運作中卻常常存在融資者或發(fā)行方與投資者信息不對稱現(xiàn)象。這些不規(guī)范的信息披露增加了投資者判斷的難度，容易誤導投資者，致使資源的不合理分配，擾亂證券市場秩序，那么也就會影響市場的發(fā)展效率。
該現(xiàn)象自然也存在于房地產行業(yè)。以下是對四家規(guī)模較大的房地產上市公司2012年年度報告的信息披露情況的分析。
一、研究對象的基本信息說明
本文選取滬、深A股中總資產規(guī)模最大的四家房地產公司作為研究對象，其信息披露報告統(tǒng)計狀況均來自上海證券交易所和深圳證券交易所官方網站。
2、金地數據參考為2011年6月至2012年6月。
二、信息披露狀況研究
（一）總體情況比較
通過在滬、深 證券交易所所得數據的初步統(tǒng)計，現(xiàn)得到2012年以上四家公司的信息披露概況。
（二）具體情況比較
總體而言，四家房地產上市公司在其2012年內部控制自我評價報告中所披露的信息在內容涵蓋范圍上處于較高水平，但從統(tǒng)計結果來看，也存在一些問題，具體來說：
1、目標設定因素
目標設定主要指公司管理層根據風險偏好設定公司戰(zhàn)略目標，并在公司內層層分解和落實。既然“目標設定”被劃分在內部控制基本要素內，那么理應加以說明。而且，戰(zhàn)略目標應該不涉及商業(yè)機密，并能反映出整個公司的發(fā)展方向與態(tài)勢，反映出整個公司內部的凝聚力與在市場的競爭力，這些對投資者而言是及其重要的信息。
2、風險對策因素
風險對策，顧名思義，即公司管理層按照公司的風險偏好和風險承受能力，采取規(guī)避、降低、分擔或接受的風險應對方式，制定相應的風險控制措施。四家公司在此項因素的信息披露中顯示出較大的差距。金地將風險因素細分為經濟形勢、產業(yè)政策、融資環(huán)境、市場競爭等外部因素和組織結構、經營方式、研究開發(fā)、財務狀況等內部因素，采用定量與定性相結合的方法進行分析與評估，為管理層制定風險應對策略提供依據。條理清晰，一目了然，給人傳達出該公司應對風險時堅定的信心和強烈的決心。保利則是將重點放在了應對風險的措施上，堅定中心與價值觀，發(fā)揮扁平化管理優(yōu)勢，以信息化、規(guī)范化和標準化為手段大力提升內部管理。雖條理不如金地清晰，但該因素信息披露狀況還算良好。然而，萬科和招商卻為涉及該方面內容，或者是沒有明確闡述。作為行業(yè)兩家龍頭公司，其應對風險的實力與信心毋庸置疑，但最好能把該因素列入來年內部控制報告中，給投資者一個明確的交代。
3、控制活動因素
控制活動是指為確保風險管理策略有效執(zhí)行而制定的制度和程序，包括核準、驗證、調查、復核、定期盤點、記錄核對、職能分工、資產保全、績效考核等。令人欣喜和滿意的是，所調研的四家房地產上市公司在該方面所達到的質量遠高于之前兩項，都作了極為詳盡的描述，且分類細致，如保利達到10項控制分類，而萬科對7項控制分類的第七項進一步劃分了10個小項。這些清晰的闡述展示了各公司內部有序的運轉流程，也展現(xiàn)了其在市場中的實力與風采，更體現(xiàn)出在未來中決勝的信念。最好在以后的報告中，各公司都能參照該因素的完成度，認真踐行信息披露制度，使市場有效運轉。
三、研究結論
通過對以上四家房地產上市公司2012年內部控制報告的調研分析，我們可以得到以下結論：
1、資產規(guī)模較大的房地產公司基本都能做到及時的信息披露，且較為完整。但仍存在信息披露不完整等不足，且此為實力較強、排名靠前的上市公司，整個行業(yè)的信息披露狀況仍有待督促和提高。
2、在編輯內部控制自我評價報告這類常規(guī)式、具有重復性的報告時，空話、套話，搬用固定模式的現(xiàn)象仍存在。站在投資者的角度盡可能地展示投資者需要的內容，才是信息披露的初衷所在。
3、有必要明確各類型報告格式，給出相關指引，避免各有側重，缺乏部分信息的披露的狀況發(fā)生。
四、關于上市公司信息披露的幾點建議
1、加強上市公司誠信意識，完善報告的審計制度
誠信的重要性對上市公司不言而喻。在此處的誠信主要體現(xiàn)在上市公司實事求是，避免不披露。選擇性披露等狀況，從根上本使公司得到發(fā)展，而非靠虛假數據和信息。同時，有關部門進一步推進審計制度的完善，對上市公司的報告進行第三方審計，從客觀上實現(xiàn)信息披露的可靠性。
2、有關部門盡可能給出解釋性指導
在調研過程中，不難發(fā)現(xiàn)，信息披露狀況較好的基本都是參照了相關指引。這些指引既能規(guī)范各方的報告內容、格式，使其形成統(tǒng)一形式，為之后的審計工作提供便利，又能夠激勵部分公司，達到一定的強制作用。與此同時，還可以鼓勵自愿披露，這都將是信息披露制度走向成熟的重要環(huán)節(jié)。
3、投資者和債權人應重視自身能力的提高
信息披露必是在經歷一個愈發(fā)趨近完善、可靠的過程，可是面對越發(fā)紛繁復雜的信息，信息需求主體，即投資者和債權人的判斷力也受到了挑戰(zhàn)。在這個過程中，投資者們應不斷提升自身的信息獲取與分析的能力，尋得對自己有價值的信息，真正變投機為投資。
房地產上司公司信息的披露是一個復雜的課題，筆者在這里只是做了一些初步的探討。不過可以肯定的是，房地產上市公司信息披露得完善與否將在很大程度上影響著房地產市場的整體發(fā)展前景。
參考文獻
[1]臧傳寶： 《論證券市場信息披露制度的經濟學基礎》
第5篇：房地產策略報告范文
【關鍵字】企業(yè)房地產；發(fā)展趨勢
企業(yè)房地產，是指非房地產企業(yè)，因日常經營活動所需，購買持有或租賃使用的房地產物業(yè)。典型的企業(yè)房地產組合是由一個總部和若干分支機構組成，其中的業(yè)態(tài)既有辦公樓廠房，又有零售商鋪。1房地產是企業(yè)很重要的固定資產，如何管理好這部分資產對企業(yè)的經營管理有著深遠的影響。在國外，比較先進的是美國，早在19世紀60年代，就已經有了企業(yè)房地產的相關研究，并陸續(xù)在企業(yè)中實踐發(fā)展。在國內，隨著企業(yè)房地產資產規(guī)模的激增和全球化所帶來的中國企業(yè)海外擴張需要，使企業(yè)房地產的概念也正越來越受到重視。
一.中國企業(yè)房地產資產規(guī)模的快速增長及海外擴張
根據國際房產咨詢機構仲量聯(lián)行的《2012年中國公司企業(yè)房地產調查報告》顯示，中國經濟的發(fā)展正處于以制造業(yè)為主，向以服務業(yè)為主轉變的過程中，企業(yè)房地產（資產）在各地區(qū)的覆蓋現(xiàn)狀為，一線城市占76%，二三線城市分別為78%和50%，港澳臺地區(qū)僅30%。未來三年，大多數受訪的中國企業(yè)預計將會擴大其房地產資產規(guī)模，且其中93%的企業(yè)表示將側重于國內擴張占，由于一線城市的發(fā)展趨于飽和，未來的發(fā)展主要是二、三線城市，預計增長分別為87%和84%。有78%的受訪企業(yè)稱只考慮在國內進行擴張。同時，15%的企業(yè)表示將同時擴張國內及海外市場。在增長的物業(yè)類型上，85%的受訪企業(yè)將增加對辦公空間的投資，77%將加大對商鋪的投資，而67%則將提高對廠房的投資。
圖1 現(xiàn)階段中國企業(yè)房地產布局與增長預期 數據來源：仲量聯(lián)行
由于全球化一體化進程的深入，中國企業(yè)與西方企業(yè)所關注的商業(yè)問題越來越相似，預計在未來三至五年中，中國企業(yè)無論在組織結構，亦或是工作方式，乃至外包形式上都將向發(fā)達國家的全球發(fā)展趨勢日益趨同。隨著中國企業(yè)對外包服務及其對企業(yè)價值的逐步了解，中國公司的企業(yè)房地產部門在分析國內外市場環(huán)境、制定房地產戰(zhàn)略以及界定其職能方向等各方面實際情況時，會從現(xiàn)在的完全由內部管理慢慢向部分外包模式過渡。
二.目前及未來影響中國企業(yè)房地產策略的主要因素
在中國企業(yè)中，有機增長（Organic Growth）2、成本壓力，提升品牌形象以及同業(yè)競爭，是當今影響企業(yè)房地產策略的最主要因素。
1.企業(yè)的有機增長與成本壓力
企業(yè)期待快速發(fā)展，同時也不得不關注成本控制的問題。2013年一季度中國經濟增速小幅回落，中國經濟面臨下行趨勢的跡象初顯。自2008年全球金融危機以來，宏觀經濟形勢一直不容樂觀，且對中國企業(yè)的影響逐步加深擴散。這對企業(yè)的營業(yè)收入、市場資本總量和生存前景帶來了嚴重而又迅猛的影響，尤其是如今的中國銀行業(yè)，作為最早受到沖擊的行業(yè)之一，促使銀行和金融機構必須最先采取應對措施。
作為金融機構的企業(yè)房地產人員，筆者切身體會到的這些措施主要是著力于成本的控制和削減。企業(yè)會審時度勢，一方面放緩分支機構的設立，不再一味開拓新店，而是考慮將業(yè)務量發(fā)展不大的店鋪遷址。另一方面，企業(yè)從以市場化戰(zhàn)略為中心的戰(zhàn)略正逐步轉變?yōu)橐猿杀緸橹行牡膽?zhàn)略，從而導致辦公設施相關投資的減少。
2.企業(yè)通過房地產管理提升品牌形象
企業(yè)通常會進行品牌策劃和戰(zhàn)略規(guī)劃來提升品牌形象，提高消費者對公司及其產品的認知度，樹立企業(yè)良好的品牌形象。企業(yè)的零售店鋪自然是形象中最大的“面子”工程。不難發(fā)現(xiàn)，許多跨國公司的店面裝修風格全球統(tǒng)一，可以在消費者心目中留下鮮明的印象，也是很好的企業(yè)形象宣傳。當企業(yè)的業(yè)務或戰(zhàn)略規(guī)劃做出調整時，也可以通過改變店鋪的招示牌和裝修風格來傳達許多相關信息。在這個過程中，企業(yè)房地產部門的協(xié)調管理必不可少，從設計到施工都需要將公司戰(zhàn)略規(guī)劃和市場營銷意圖貫徹在裝修風格中。中國的品牌連鎖業(yè)已十分普及，隨著我國企業(yè)對企業(yè)房地產的重視和管理水平的提高，也將把企業(yè)房地產管理融入到品牌管理中去。
3.同業(yè)競爭與外包服務的普及對企業(yè)房地產的影響
同業(yè)競爭通常是公司考慮戰(zhàn)略時必須關注的問題。從跨國企業(yè)房地產的發(fā)展軌跡和社會分工的細化可以發(fā)現(xiàn)，無論從戰(zhàn)略管理的角度，還是從成本控制的壓力來看，企業(yè)紛紛引進了部分外包的組織結構形式。據全球企業(yè)房地產協(xié)會CoreNet統(tǒng)計，目前一半的中國企業(yè)仍采取各地區(qū)分散式企業(yè)房地產管理模式，未來三年內65%的中國企業(yè)將采取更為集中式的管理。另外，目前53%的企業(yè)完全由內部人員管理其房地產服務需求，預計未來三年這一比重將降至20%。而選擇內部管理與外包相結合模式的中國企業(yè)將從目前的47%上升至70%?？紤]完全外包服務的中國企業(yè)數量從2011年的零增至10%。
隨著中國企業(yè)對外包服務及其企業(yè)價值的逐步了解，毋庸置疑，越來越多的中國企業(yè)房地產服務也將從現(xiàn)在的完全內部行政人員管理向部分專業(yè)工作外包的模式過渡。在此過程中，中國企業(yè)將要尋求那些能夠提供一體化服務的本地或跨國服務供應商。我們稱之為“交鑰匙”3的外包服務模式正在中國漸漸發(fā)展并日臻成熟。
三.危機中借鑒國際經驗發(fā)展中國企業(yè)房地產
目前中國企業(yè)無論在國內還是海外都將面臨更加嚴峻的市場環(huán)境。外部環(huán)境的疲軟使得企業(yè)房地產部門的職能更具戰(zhàn)略性。根據仲量聯(lián)行通過對公司重大決策的充分參與度分析，56%的中國企業(yè)已經制定了企業(yè)房地產戰(zhàn)略，25%的中國企業(yè)擁有專門的企業(yè)房地產部門，更可喜的是，有76%的中國企業(yè)制定了相對長期的企業(yè)房地產戰(zhàn)略（3-5年）。企業(yè)房地產戰(zhàn)略需要提前規(guī)劃，是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的一個重要組成部分，這在中國的許多企業(yè)高管中也成為了共識。在波動和不確定性徒增的市場環(huán)境中，有三個主要的國際企業(yè)房地產發(fā)展趨勢值得中國企業(yè)關注和借鑒。
首先，就是美國人提出的“精益發(fā)展”4。早前這一概念被廣泛應用于城市和交通規(guī)劃理論中，即集中資源發(fā)展實用的城市中心和道路交通，避免過度開發(fā)，浪費資源。同時，“精益發(fā)展”應當是基于長期規(guī)劃的成長而非短期行為。當跨國企業(yè)的增長發(fā)生在一個不確定且充滿變化的環(huán)境中，其擴張的地點也可能在全球范圍內不斷移動。無論是成熟市場還是增長迅速且競爭激烈的發(fā)展中國家，不同地區(qū)發(fā)生著差異化的成本控制策略。幾乎所有的公司都希望以最少的成本獲取最多的收益，紛紛采取戰(zhàn)略調整來削減成本，例如：試用移動辦公或在家辦公，減少辦公面試來節(jié)省成本，使用節(jié)能燈管和綠色環(huán)保認證的建材，裝上聲控或定時開關。這些既是可持續(xù)發(fā)展的措施能夠減少能源消耗，提升品牌形象，又符合客戶和員工的預期。”企業(yè)房地產從業(yè)人員的職責范圍一直在衍變，從租售物業(yè)到裝修辦公室、店鋪，還有設施管理，物業(yè)的清潔維護，甚至物業(yè)內的人員健康安全都可能是企業(yè)房地長的內務?，F(xiàn)今的企業(yè)房地產人，需要成為掌握多方面技能的專業(yè)人士來應對不斷加大的壓力。
第二個趨勢是企業(yè)房地產部門與決策層（C-Suite）5的聯(lián)系日趨緊密。全球金融危機以來，在外部增長有限的條件下，愈發(fā)凸顯了削減成本的重要性。由于企業(yè)房地產的資產組合價值在大多數公司都比較龐大，自然引起了企業(yè)決策層的關注。如今，日益復雜的市場環(huán)境以及公司核心管理層對企業(yè)房地產的逐步重視，都給企業(yè)房地產從業(yè)者的工作來前所未有的壓力。不少企業(yè)房地產部門可能需要出售物業(yè)回籠資金，并在成本控制上幫助公司達到目標。隨著公司決策層對企業(yè)房地產部門的工作期望值提高，業(yè)績衡量標準也愈加全面甚至苛刻。當然，這也令企業(yè)房地產從業(yè)人員能夠在戰(zhàn)略和融資方面施加更深更廣的影響，提高對公司的貢獻度。企業(yè)房地產部門應當與公司核心管理層建立良好的合作伙伴關系，共同討論如何能通過企業(yè)房地產的布局和管理協(xié)助公司達到整體經營目標。企業(yè)房地產負責人必須從企業(yè)決策層的角度看待問題，從公司整體物業(yè)需求的角度思考企業(yè)房地產策略，從財務的角度考慮投入物業(yè)需要的現(xiàn)金流與盈虧數據對公司運營的影響，同時將公司戰(zhàn)略規(guī)劃體現(xiàn)在房地產的布局中。近期，持續(xù)惡化的國際國內經濟形勢需要周全的房地產策略，既要考慮到經濟增長，又能顧及成本壓力。
第三個值得關注的方面是可變通性。由于受到全球金融危機的影響，許多企業(yè)都必須迅速調整原有的物業(yè)資產組合，是否需要出售租回？可否提高面積利用率？維持現(xiàn)狀已經不太現(xiàn)實，高管們也漸漸領悟到企業(yè)房地產‘可變通’的重要性。要實現(xiàn)這種‘可變通性’，企業(yè)房地產團隊需要在長期規(guī)劃的實施中部署一整套的戰(zhàn)略。例如：租賃條款中對于續(xù)租擴租減租等權力的協(xié)商，辦公場所的可改造性、以及業(yè)主配合度、物業(yè)管理公司的協(xié)調能力等等問題。以此確保企業(yè)的物業(yè)資產組合獲取更高的靈活性，幫助企業(yè)在持續(xù)動蕩的經濟環(huán)境中保留回旋的余地。企業(yè)房地產從業(yè)人員的目標就是能讓公司的物業(yè)組合策略更可變通，提升辦公空間利用率，并以此幫助提高生產效率。
注釋：
1、Krumm， Peter J.M.M.. "History of real estate management from a corporate perspective". Facilities， （2001）
2、有機增長是指致力于提升客戶滿意度、員工參與度以及核心業(yè)務盈利的增長，是公司依靠創(chuàng)新、新產品和服務、客戶增長等核心業(yè)務拓展而帶來的增長。
3、一站式方案（英語：Turnkey project，又稱turnkey，turn-key），是指的是賣方將專門的方案設計并調試完成，在可立即使用的情況下賣給買家。
4、精益發(fā)展， 即英語’Smart growth’
5、‘C-suite’ 外企中廣泛引用的概念，指公司的核心管理層，CEO（chief executive officer）， CFO（chief executive officer）， COO（chief operating officer）等。這里的字母’C’就是英語中的’chief’.
參考文獻：
[1]仲量聯(lián)行《2012年中國公司企業(yè)房地產調查報告》，2012年7月
[2]任紀軍，《不動產經營》，經濟管理出版社，2006年。
[3]Krumm， Peter J.M.M.. "History of real estate management from a corporate perspective". Facilities， （2001）
[4]Martha A. O’ Mara， Strategy and Place – Managing Corporate Real Estate and Facilities for Competitive Advantage， （1999）
第6篇：房地產策略報告范文
關鍵詞：房地產，工程造價，控制，管理
Abstract: This article from the real estate construction project of the importance of engineering cost, analyzes the current real estate cost control to the existing problems, and to solve the problem, from decision stage, the design phase, the bidding stage, stage of construction, analyzes the final accounts of the completed project cost control stage management strategy method. Finally draw: only constant innovation to real estate construction projects of engineering cost control methods and management strategy, to be able to better improve China's real estate project cost management efficiency and benefits.
Keywords: real estate, construction cost, control, management
中圖分類號：TU723.3文獻標識碼：A文章編號：
一、前言
房地產業(yè)作為國民經濟的支柱產業(yè)，一直以來受到國家及其相關部門的重視。大力發(fā)展房地產業(yè)，對于提高人民的居住條件，改善城市面貌，提升城市形象方面具有非常重要的意義。而房地產建設項目中的工程造價控制是房地產行業(yè)能夠順利發(fā)展的重要條件。為此，我們必須采取一定的方式，來提升房地產建設項目的工程造價控制水平。本文從房地產建設項目工程造價的重要性出發(fā)，分析了目前房地產造價控制存在的主要問題，并針對問題，從決策階段，設計階段，招投標階段，施工階段，竣工決算階段分析了造價控制管理策略方法。最后得出：只有不斷的創(chuàng)新各種有利于房地產建設項目的工程造價控制方法和管理策略，才能夠更好地提高我國房地產工程造價管理的效率和效益。
二、目前房地產造價控制存在的主要問題
結合相關的資料，總結出如下目前我國房地產造價控制中存在的主要問題：投招標程序不夠規(guī)范，施工方案不夠優(yōu)化和原材料缺乏嚴格的控制。
1、投招標程序不夠規(guī)范
招投標是項目的開始，如果在開始階段就存在不合理現(xiàn)象，就會嚴重的影響項目的進行。而對于房地產行業(yè)來說，招投標的合理程度直接影響著房地產建設項目的工程造價控制，如果投招標程序不合理，會對工程造價帶來巨大的隱患。而目前我國的很多投標工程，存在很多不正當的業(yè)務關系，很多投標項目出現(xiàn)暗箱操作現(xiàn)象。這些不正當的投招標程序后面必然會伴隨很多不正當的利益關系，這也必然導致工程造價控制不規(guī)范。
2、施工方案不夠優(yōu)化
完善和優(yōu)化施工方案是降低工程造價成本的主要措施之一。然而，目前我國對于施工方案的控制管理仍然不夠，存在很多的隱患。比如：在企業(yè)人員專業(yè)配比分配方面，國際上一般是建筑師，設備師以及結構師的比例為3:1:1，而我國則為2:1:1，這遠遠低于國際水平，這一現(xiàn)象則導致過高的設計成本，不利于造價控制。由此可見，優(yōu)化施工方案對于房地產建設項目工程造價控制管理具有非常大的作用。
3、原材料缺乏嚴格的控制
房地產建筑工程項目的大部分成本來自于原材料，因此，原材料的控制水平之間關系著房地產建筑工程項目工程造價控制效果。所以，要想提高工程造價水平，必須加大原材料控制力度。而目前我們原材料控制方面仍然存在很多的不足：第一，現(xiàn)場材料管理人員缺乏對工程造價控制管理的認識；第二，經常出現(xiàn)同一內容重復簽證的現(xiàn)象；第三，監(jiān)理部門對于原材料的檢驗過程不夠仔細，第四，經常出現(xiàn)簽證日期與實際情況不匹配的現(xiàn)象。以上情況必然導致資金的流失和浪費，影響工程造價的控制管理。
三、房地產建設項目工程造價的控制與管理策略
要想要提升房地產建設項目工程造價的控制與管理水平，必須做到以下五點：提升決策階段的造價管理，加強設計階段的造價管理，優(yōu)化招投標階段的造價管理，加強施工階段的造價管理和完善竣工決算階段的造價管理。
1、提升決策階段的造價管理
為了提升決策階段的工程造價管理，必須詳細分析，深入調查，反復論證項目，進行可行性報告分析。然后結合實際情況，對整個項目進行全面合理的預算， 還要加入安全，工期和環(huán)境保護因素，最后決策是否可行。
2、加強設計階段的造價管理
項目的設計水平不但關系著項目的質量，也關系著項目工程造價是否合理。因此，要加強設計階段的造價管理，以此來減少工程的變更，實現(xiàn)企業(yè)的經濟效益。為此要從以下方面做起：一方面，設計要體現(xiàn)建設單位的預期目標，滿足市場需求，提供最優(yōu)的設計方案；另一方面，對設計圖紙要進行嚴格細致的審查，做到圖紙符合標準，準確無誤。同時還要運用價值工程優(yōu)化設計方案。
3、優(yōu)化招投標階段的造價管理
要想從根本上優(yōu)化招投標階段的造價管理，必須要做到以下兩點：
（1）對合同進行嚴格的管理
對于合同內容要做到合理，對于一些特殊情況要加以說明，做到有理有據。同時，要注意相關風險權利的約束，量化風險，做到責任明確，公正的維護各方的權益。
（2）做好標書審核準備
標書的審核準備非常重要，要盡量詳細的描述各種材料的品牌型號等等，做好內部標底，實現(xiàn)合理定價。4、加強施工階段的造價管理 加強施工階段的造價管理從以下方面做起：第一，施工單位要嚴格的按照合同規(guī)定辦事；第二，監(jiān)理單位要充分的發(fā)揮其監(jiān)督作用；第三，盡量減少設計變更，嚴格現(xiàn)場簽證管理。5、完善竣工決算階段的造價管理 做到及時、準確地進行竣工決算對于提高工程造價管理水平具有重要意義。因此，在確定工程造價時，堅持依據現(xiàn)行的計價規(guī)范，按照施工合同和招標文件的規(guī)定進行審核。在結算時要深入現(xiàn)場，細致核對，確保工程結算的質量。
四、總結
總之，只有不斷的創(chuàng)新各種有利于房地產建設項目的工程造價控制方法和管理策略，才能夠更好地提高我國房地產工程造價管理的效率和效益。通過這些好的策略方法，以便形成完整的理論、方法與應用體系，最終優(yōu)化房地產行業(yè)的工程造價控制，提升工程造價控制管理水平。
參考文獻：
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[3] 潘國瑾. 淺析房地產建設項目中工程造價的控制與管理[J]. 山西建筑, 2010, (25) .
[4] 劉建平. 我國當前房地產項目工程造價控制存在的問題剖析[J]. 經營管理者, 2010, (21) .
第7篇：房地產策略報告范文
這次政府工作報告確實沒有提到房地產調控與遏制房價上漲等關鍵詞句，然而，并不意味著對于房地產市場就放任不管了，畢竟當下房地產問題仍然是當前中國經濟問題的關節(jié)點。
綜合最近有關房地產政策的一些消息來看，未來房地產調控形式可能已經發(fā)生了巨大變化：雙向調控與分類調控可能會成為主導房地產市場政策新方向。姜偉新針對房地產市場的前景提出了雙向調控政策，住建部政策研究中心主任陳淮認為總理報告中的增加中小戶型、共有產權住房供應和抑制投機投資性需求，就是供求雙向調控。由此，我們可以發(fā)現(xiàn)，所謂雙向調控主要是從保障性住房與增加商品房有效供給與供應兩大方向進行調控。增加中小戶型供應，主要是繼續(xù)強化居住，將有限的土地資源最大限度地轉換成為更多的住房，遏制投機性與投資性需求也是為了改善需求結構，防止炒房集團繼續(xù)將房價變成地上懸河。增加保障性住房需求可能是非常重要的任務了，因為當下房價已經非常高了，只要能夠到現(xiàn)實中看看的人都明知此情。雖然三四線城市的絕對價格并不是很高，但是，很顯然與當地的個人收入相比還是高很多。因此，增加保障性住房，才能滿足更多低收入家庭的住房需求。
分類調控的意思也非常明顯，即為了應對不同地域的房地產情況而做出的分類開藥方策略，從而避免了一些地方樓市發(fā)燒全國樓市跟著吃藥的一刀切調控政策。根據國家統(tǒng)計局近期公布的數據表明，在70個大中城市中，2013年北上廣深四個一線城市新建商品住宅價格的上漲幅度都超過了20%，南京、廈門、徐州、桂林等20多個二三線城市房價漲幅也高于10%，而中西部地區(qū)的三四線城市漲勢相對平緩，當然也有一些地方樓市出現(xiàn)了“崩盤”現(xiàn)象。中國樓市多次出現(xiàn)了熱點城市高燒不退，冷得城市淪為鬼城的境地。因此，今后政策調控更可能更傾向于分類分地區(qū)調控。
分類與雙向調控實際上都是為了區(qū)別對待不同情況的思路，其本質上有著內在關聯(lián)。住建部副部長齊驥表示，“雙向調控”也可稱為“分類指導”，即對一線城市繼續(xù)增加供應，以抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不會退出；對于庫存量比較大的城市，則要控制供地結構、供應結構。房地產調控政策這種轉換在形式出現(xiàn)了重大變化，在內容上也出現(xiàn)了一定變化，這個變化就是逐漸去行政化，去行政化并不意味著房地產市場會更健康，如今一些觀點走向了極端，認為房地產出了問題都是行政干預之過，實際上，在當下房地產市場體系不完善的背景下，沒有房地產調控，中國房地產市場不知道崩潰幾次暴漲幾次了。去行政化是可以減輕責任，但并不意味著房地產市場會更如人意。
市場變化總是風云起伏，十年太長難以言說，從繁榮期估價的資產總是高估，評價能力也存在高估，僅僅從今年來說，房地產價格上漲壓力將會非常大，兩會過后房地產“崩盤論”已經完成任務，馬上就要歇火了，接下來我們就要迎來一個如何面對房地產暴漲的難題了。
第8篇：房地產策略報告范文
[關鍵詞]房地產；營銷策略；問題分析
[中圖分類號]F270[文獻標識碼]B
一、營銷策劃
房地產營銷策劃是一項系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產銷售及宣傳推廣工作。是房地產開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進行環(huán)境分析的基礎上，利用其可動用的各種外部及內部資源進行優(yōu)化組合，制定計劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個時期，每一個過程與環(huán)節(jié)都很重要。一個樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進行所謂“整體營銷”、“全程營銷”。因此房地產營銷策劃不但包括房地產營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術分析，還在在此基礎上確立投資地點、物業(yè)主題、規(guī)劃設計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。
二、房地產營銷策劃的必要性
隨著房地產產業(yè)的不斷發(fā)展，各企業(yè)之間把競爭力主要放在了市場營銷上。一個正確的營銷策略不僅需要對自身企業(yè)的充分認識，還需要對外部市場及客戶進行足夠的調查與分析，從而提高企業(yè)的競爭能力。
一個好的營銷策劃對開發(fā)商的在經營和決策方面有以下作用：
1.可以幫助開發(fā)商明確目標市場和客戶群體，確定投資方向
不同的客戶對商品有不同的要求，不同的要求決定著商品的等級、規(guī)格、形式、特點，我們通過房地產營銷策劃的前期市場調研，確定房地產商品的投資方向與設計目標。
2.有利于房地產銷售困難的解決
房地產商開發(fā)商品最終都是以銷售商品來獲取利益，但在銷售過程中還是需要一些銷售技巧，這就利用到了銷售策劃方案。銷售策劃方案可以給地產商提供如何定價，如何宣傳等方面的知識，幫助地產商更好的銷售。
三、房地產市場營銷存在的問題
1.市場調研不足，對市場需求分析不足
市場調研方法單一，不論樓盤大小，取樣總是同一常量；缺乏項目規(guī)模、位置特點等與消費者的關系的整體了解；樣本數據不足，導致調查結果與實際差距很大。對市場實際需求分析不足導致房地產市場營銷停滯。
2.目標市場與市場定位的混淆
目標市場和市場定位這兩個概念是市場營銷的基礎，沒有明顯的目標市場和清晰的市場定位，一切策劃和營銷就會變得無的放矢和搖擺不定。然而實踐中有時會混淆這兩個概念，對目標市場的特征和偏好尚未明了，就直接做市場定位，使得市場定位缺乏實在可靠的支撐。目前多數房地產企業(yè)產品定位模糊，影響產品總體銷售。
3.宣傳過分依賴于廣告，且宣傳手段單一
房地產開發(fā)商為了項目營銷，大量使用廣告宣傳，不僅成本較高且效果不好。目前房地產廣告過剩，虛假成分較高，干擾了房地產企業(yè)的健康發(fā)展，損害了房地產行業(yè)的形象及信用，大量的消費者對廣告存在不信任的態(tài)度，影響產品銷售。
4.房地產營銷研究專業(yè)人員較少
目前，房地產營銷理論與實踐缺乏結合，主要是房地產營銷研究專業(yè)人員較少，多數房地產研究人員為有過幾個成功案例的商或者是學過市場營銷的學院派教授。前者注重的是經驗且理論知識較少，后者注重的是理論缺乏實踐，能將理論與實踐結合起來的人少之又少。
5.商品賣點把握不準確，過度炒作
賣點：無非就是產品與眾不同的特點、特色。這些特點、特色一方面是是產品自身與生俱來的，另一方面是通過營銷策劃人員的想象力、創(chuàng)造力產生的。一個房地產項目賣點有很多，例如：房型、規(guī)劃、基礎設施、物業(yè)等等，但是很多房地產商和營銷策劃人員會選擇概念炒作，以概念做為產品的賣點，例如：生態(tài)綠色，人文，歐美風格等概念層出不窮。一味的只想制造轟動的傳播效果，造成消費者聽覺沖擊，反而忽略了消費者真正的需求。這種做法有時會讓消費者很迷茫。
四、解決房地產營銷問題的策略
1.加強市場調研，準確分析市場需求
市場調研時，要有針對性的對項目規(guī)模、特點等，同消費對象的關系從整體上進行了解及把握；準確了解當時的市場需求情況。調查結束后，應科學全面地進行分析與預測市場前景。確定企業(yè)投資方向。
調研流程：調研計劃撰寫——調研問卷設計——調研問卷實施——調研問卷收集、整理——數據分析——調研報告撰寫。
2.明確市場定位
應該明確目標市場與市場定位的分別，市場定位是企業(yè)及產品確定在目標市場上所處的位置。明確的使企業(yè)的產品和形象在目標顧客的心理上占據一個獨特、有價值的位置。明確產品定位及特點，從而使產品在今后的銷售中創(chuàng)造經濟效益和社會效益。
3.適度宣傳，拓寬宣傳渠道
不能過度的宣傳，使消費者出現(xiàn)疲勞，也不能過分依賴于廣告宣傳，應拓寬宣傳渠道。拒絕虛假欺騙成分，做到以誠信為基礎?；蛘呖梢詣?chuàng)造出一個自己的品牌，通過品牌效應增加消費者對產品的信任度。同時可以增加新穎的宣傳方式，吸引顧客的興趣，例如：宣傳短信，網絡營銷，網上論壇等。
4.加強對房地產營銷人員的培養(yǎng)
人們都說二十一世紀人才最重要，一個好的營銷人才可以為地產商帶來巨大的收益。所以，我們可以加強對營銷人員的培養(yǎng)，讓顧客可以看到我們的專業(yè)性，技術性，更重要的是誠信，從而吸引更多的消費者的目光。
對于銷售人才的培養(yǎng)我們可以通過定期組織銷售人員學習，為銷售人員提供互相學習，相互交流的機會等方法來實現(xiàn)。這樣才能讓房地產營銷的理論與實踐更好的結合。
5.了解商品賣點，實事求是，避免炒作
營銷人員應該從客戶和市場需要出發(fā)，要了解特定的商品有特定的消費群體，所以要根據顧客的不同而不是通過商品的不同來細分商品。要及時把握客戶的需求，根據客戶的需求和商品自身的特色選取最能打動顧客的賣點，而不是在不了解顧客的需求的情況下就一味的將商品的全部賣點說出，讓顧客感到迷茫。
營銷人員在商品營銷策劃時也要做到實事求是，不夸大商品特點，避免概念銷售，不講大話、空話，謹慎銷售避免炒作，讓消費者更加了解商品特色，明確自己的購買目標，從而使商品更好的銷售。
五、總結
第9篇：房地產策略報告范文
關鍵詞：房地產；網絡營銷；問題；營銷策略
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
近幾年來，互聯(lián)網技術和信息化技術發(fā)展迅速，使得各個行業(yè)的生產經營模式發(fā)生了很大變化，已經滲透到了人們生活的方方面面，越來越多的人更加依賴于網絡，互聯(lián)網儼然成為人們獲取外界信息、與外界進行交流的一種重要渠道。因為網絡平臺傳播信息速度更快、更廣，并且不受時間和空間的限制，能夠實現(xiàn)雙向溝通，將其應用于產品營銷中去，能夠實現(xiàn)更加理想的營銷效果，改善了傳統(tǒng)營銷模式中的很多不足之處，可以降低企業(yè)的營銷成本，為實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展提供有力保障，對加快經濟建設具有重要意義。
一、房地產網絡營銷的特征
房地產網絡營銷方式與傳統(tǒng)營銷方式有很大的不同，對其進行詳細分析，可以總結出幾個明顯特征：一是房地產網絡營銷是以網絡為主要營銷渠道，不受時間和空間的限制，交易過程更加方便，可以進行遠程營銷；二是房地產在進行網絡營銷過程中需要建立數據庫，對顧客或者潛在顧客以及市場信息進行分析，進而制定出更加科學、可行的營銷方案，滿足顧客的實際需求以及市場發(fā)展形勢；三是房地產企業(yè)和消費者可以借助于網絡平臺進行互動，有關房地產企業(yè)的各種信息可以在網上進行，同時顧客的自身需求信息也可以通過網絡顯示出來，實現(xiàn)了市場信息的雙向化透明；四是房地產網絡營銷的網上支付方式存在一定的風險，顧客對其安全性以及信譽度存在疑慮，沒有真正實現(xiàn)網上交易，O2O交易模式還需不斷完善；五是顧客僅僅通過網上公布的各種信息，很難對房子質量做出準確判斷，容易出現(xiàn)真實商品與網上信息不符現(xiàn)象，侵害消費者合法權益；六是房地產網絡營銷模式是在傳統(tǒng)營銷模式的基礎上發(fā)展而來的，其本質離不開傳統(tǒng)營銷理念，只不過是營銷過程所借助的載體發(fā)生了變化，可以說是信息化時代的產物。
二、房地產網絡營銷的優(yōu)勢
（一）提高營銷效率。房地產傳統(tǒng)營銷大多是通過粘貼廣告、發(fā)傳單、媒體廣告等方式來進行宣傳，使更多的人了解到房地產商品信息，但是宣傳效果并不理想，究其根本原因是營銷效率較低，很難做到使顧客全面了解房地產信息，廣告宣傳很難吸引人們的眼球，影響力度不足。通過網絡營銷方式可以依托網絡平臺更加全面、詳細的將相關信息展示出來，可以結合多媒體技術增強信息宣傳的趣味性，引起人們的注意，利用人們的好奇心來提高潛在客戶數量，同時在宣傳過程中還不會受到時間、空間、天氣等各種因素的影響，宣傳范圍更大，宣傳效果更好。
（二）降低營銷成本。原有的房地產營銷方式成本較高，大多數宣傳工作都是由宣傳人員或者是通過媒體宣傳完成的，需要耗費大量的人力和財力，并且很難實現(xiàn)理想的宣傳效果。通過網絡營銷方式，借助網絡平臺便可以完成所有宣傳活動，節(jié)約了大量的人工費和廣告費，降低了營銷成本；同時網絡傳播信息的速率更快，范圍更廣，能夠實現(xiàn)更加理想的宣傳效果。
（三）擴大消費者的選擇空間。房地產商品價格較貴，消費者在購買之前都會進行慎重考慮，結合自己的實際情況選擇最為合適的商品，但是傳統(tǒng)營銷模式中房地產產品信息透明度不高，消費者無法對其進行全面、詳細的了解，存在很多疑慮，自由選擇的空間較小。通過網絡營銷方式可以將房地產商品信息更加全面、詳細的呈現(xiàn)在消費者面前，打消消費者心中的疑慮，使其能夠了解到樓盤各個方面的信息，根據自身實際情況和需求選擇更加合適的商品。
（四）確立消費者的核心地位。消費者是房地產銷售過程中的主體，但是在傳統(tǒng)銷售模式中往往會將其放在被動地位，僅僅通過廣告形式進行宣傳很容易引起消費者的抵觸心理，房地產企業(yè)與消費者的互動力度有待提高，對其真實需求不夠了解。在網絡銷售模式中確立了消費者的核心地位，房地產企業(yè)加強了與消費者的互動，實現(xiàn)了雙向溝通和雙向交流，為消費者提供了更多的業(yè)務模式，為其提供針對性的服務，給予其更多的自由選擇權和參與權。
（五）營銷對象更加明確。房地產傳統(tǒng)營銷理念是廣泛宣傳，沒有按照消費者的特征、實際需求以及支付能力等各方面信息對其進行分類，營銷對象不夠明確，雖然基數比較大，但是真正有購房想法的人卻很少，潛在顧客數量較少，營銷的實際命中率較低。在網絡營銷模式中，宣傳對象主要集中在30歲左右的上網人群，營銷對象更加明確，這些人的工作相對穩(wěn)定，具有一定的支付能力，并且很多人都存在購房的想法，這類人更加樂于了解房地產商品信息，營銷的命中率比較高，提高了房地產營銷的精準度。
三、房地產營銷過程中存在的問題
（一）營銷理念和營銷方式落后。很多房地產企業(yè)仍停留在傳統(tǒng)的營銷理念中，片面強調房產消費的剛性需求，存在壟斷經營思想，沒有對自身在市場中的競爭力進行準確定位，沒有意識到品牌營銷的重要性，危機感和憂患意識不強，在市場中缺乏競爭力度，營銷效果并不理想。缺乏創(chuàng)新意識，營銷方式比較單一，無法吸引消費者的注意力；廣告宣傳內容大多是集中在商品方面，沒有樹立品牌營銷意識，對企業(yè)自身的宣傳力度不足；營銷對象不夠明確，缺乏針對性，命中效率比較低。
（二）營銷成本較高。目前，我國房地產行業(yè)傳統(tǒng)營銷大多是采用企業(yè)直接銷售和委托銷售兩種方式：采用房地產企業(yè)直接銷售的模式，企業(yè)本身要籌備銷售部門，聘用專門的銷售人員和管理人員，租用場地，設立營銷展示廳，同時還要做各種廣告宣傳和促銷活動，這種銷售活動，成本必然少不了。如果要采用委托的銷售模式，就要和房地產商達成協(xié)議委托銷售，房地產商勢必要從中獲得利潤。所以，不管采用哪種傳統(tǒng)的營銷方式，對于房地產企業(yè)來說銷售成本高，對于消費者來說房價高，二者皆不利。
（三）廣告宣傳具有盲目性。傳統(tǒng)房地產營銷中，主要是通過傳統(tǒng)媒體和銷售人員向消費者傳播樓盤信息和促銷信息，傳遞的是房地產企業(yè)的主觀意愿。至于消費者是否能看到廣告、有多少人看到了，看到的人又有多少能領會廣告中想表達的內容，房產商一般很難預計，都是依靠所謂的經驗來判斷，具有很大的盲目性。并且，每次的廣告信息，消費者一般都是被動接受，房產商很難及時得到消費者的反饋意見，更談不上根據反饋及時做出廣告或是銷售上的調整了。
（四）缺乏高素質的營銷人才。房地產營銷是一項綜合性的復雜營銷活動，在營銷過程中除了考慮消費者的實際需求之外，還需要對市場波動情況以及宏觀政策調控進行綜合考慮，同時還需要工作人員具備較強的交際能力和營銷能力；除此之外，還對其職業(yè)道德素質有著較高要求，所以這就需要綜合素質較高的專業(yè)人才來完成營銷活動。但是，當前很多房地產企業(yè)的營銷工作人員專業(yè)化程度不高，對房產知識了解較少；沒有接受過正規(guī)的培訓，營銷經驗不足，交際能力和營銷能力不強；職業(yè)道德素質較低，無法對自己的行為進行嚴格約束，影響了營銷質量。
四、房地產網絡營銷策略
（一）創(chuàng)新營銷理念和營銷方式。房地產在開展營銷活動時，要想充分發(fā)揮出網絡銷售模式的優(yōu)勢，就需要創(chuàng)新營銷理念和營銷方式，制定更加科學、可行的營銷方案。首先，房地產企業(yè)應該樹立品牌營銷理念，在宣傳房地產商品的時候，加大對企業(yè)形象的宣傳，獲取消費者的信任，提高市場競爭力。其次，將消費者放在首要地位，利用網絡平臺加強與消費者的溝通和交流，了解消費者實際購房需求以及想法，不做侵犯消費者合法權益的違法行為，建立平等互惠的交易關系。最后，建立房產消費者數據庫，按照一定的分類標準對消費者人群進行劃分，對其詳細信息進行分析，找出更多的潛在客戶，做到營銷對象的精確化。
（二）充分利用網絡營銷渠道。網絡營銷渠道多種多樣，常見的有購買搜索流量、自媒體營銷、專業(yè)網站營銷等，房地產企業(yè)在進行網絡營銷的時候，要充分利用各種網絡營銷渠道，加強營銷宣傳力度，借助于多元化的網絡營銷方式實現(xiàn)營銷宣傳的全面覆蓋，擴大宣傳影響力。首先，房地產企業(yè)應該與媒體網絡公司建立良好的合作管理，在其幫助下構建完善、可行的網絡營銷模式；其次，充分利用各種網絡媒介，通過建立微信公眾號以及微博賬號等方式房產信息，起到營銷宣傳效果，為消費者提供更多的獲取房產信息的途徑。
（三）構建完善的網絡營銷體系。房地產網絡營銷所涉及到的工作內容較多，需要構建完善的網絡營銷體系對其進行規(guī)范和管理，才能保證網絡營銷活動更加高效、有序地進行。房地產企業(yè)應該設立專門的網絡營銷管理機構，采集顧客信息并按照一定的分類標準對顧客進行分類，結合顧客的實際需求制定針對性的營銷方案。按照地區(qū)對營銷區(qū)域進行劃分，設置分區(qū)部門經理，負責整個地區(qū)的營銷業(yè)務，并定期將分區(qū)的網絡營銷情況上報至總部機構，方便總部對顧客信息進行整理，對網絡營銷策略進行調整，提高營銷水平和營銷質量。
（四）提高營銷人員綜合素質。營銷人員是開展營銷活動的基礎，在房地產網絡營銷過程中，可以通過提高營銷人員的綜合素質來提高營銷質量，實現(xiàn)更加理想的營銷效果。首先，在招聘營銷人員的時候，需要對應聘人員的綜合素質和能力進行評定，包括專業(yè)能力、交際能力、計算機能力、道德素質等多個方面，為打造高素質營銷隊伍奠定基礎；其次，加強對營銷人員的培養(yǎng)，使員工能夠盡快熟悉各項業(yè)務，更快融入到工作中去，同時提高其計算機能力，能夠熟練運用各種計算機網絡技術和軟件；再次，加強對營銷人員的管理，規(guī)范其行為舉止，幫助員工樹立正確的價值觀，端正其工作態(tài)度，提高員工的責任心，做好與顧客的交流和溝通工作。
五、結語
網絡計算機技術的快速發(fā)展和廣泛應用，使得房地產銷售模式發(fā)生了很大變化，網絡銷售已經成為房地產銷售的必然發(fā)展趨勢。通過創(chuàng)新營銷理念和營銷方式、充分利用網絡營銷渠道、構建完善的網絡營銷體系、提高營銷人員的綜合素質等方法，能夠充分發(fā)揮出網絡營銷的優(yōu)勢，改善傳統(tǒng)營銷模式中的不足，對加快房地產行業(yè)發(fā)展具有重要意義。
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