房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算的特點

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【摘要】近幾年，我國的房地產(chǎn)市場有了突飛猛進的發(fā)展，現(xiàn)如今的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)逐漸變成了我國的一個經(jīng)濟支柱，與房地產(chǎn)事業(yè)相關(guān)的話題也越來越引起社會上的廣泛關(guān)注。下面，本文將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計成本核算進行一個詳細的論述。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);會計核算;成本;特點

一、引言

企業(yè)自身的實際情況導致企業(yè)之間的會計是有所差異的。與其他的企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定的特殊性。房地產(chǎn)行業(yè)是一個類似資本運作游戲的行業(yè)，所以，財務(wù)部門和會計部門對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要性可見一斑。在會計核算方面，具有獨特的會計成本核算的特點。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)，顧名思義，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的一個總稱。房地產(chǎn)經(jīng)營活動，不僅可以將房產(chǎn)與地產(chǎn)合起來開發(fā)，也可以將兩者分開進行開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是對房產(chǎn)與地產(chǎn)進行開發(fā)與經(jīng)營的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要開展的業(yè)務(wù)如下：

（一）土地的開發(fā)與經(jīng)營

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對自己有償獲得的土地進行開發(fā)之后，主要有兩種方式來經(jīng)營：一種是有償轉(zhuǎn)讓給其他的單位來使用，另一種是自己在土地上建造房屋或者是其他的設(shè)施，然后將其作為商品進行出售。另外，還可以開展一些土地出租業(yè)務(wù)。

（二）房屋的開發(fā)與經(jīng)營

房屋的開發(fā)即對房屋的建造，房屋的經(jīng)營就是對房屋的銷售與出租等活動。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，可以在土地開發(fā)完成后繼續(xù)對房屋的開發(fā)，房屋的開發(fā)完成以后就可以對房屋進行銷售或出租等交易行為了。房屋按照用途來分類的話，一般可以分為商品房、周轉(zhuǎn)房、出租房等等。

（三）城市基礎(chǔ)建設(shè)與公共配套設(shè)施的開發(fā)

每個城市都會有一些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，它們的存在，是為社會生產(chǎn)與居民生活來提供一些公共服務(wù)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)也包括對城市基礎(chǔ)建設(shè)與公共配套設(shè)施的開發(fā)。

（四）代建工程的開發(fā)

有時候，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會接受一些來自政府或者是其他單位的委托來對土地進行開發(fā)，這種工程就是代建工程，也屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)之一。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點

（一）開發(fā)經(jīng)營的計劃性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營是具有一定的計劃性的，所有的開發(fā)項目，像企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋與基礎(chǔ)設(shè)施等等，都應該要控制在國家的計劃范圍之內(nèi)。然后，要按照一定的原則與企業(yè)指定的計劃進行開發(fā)經(jīng)營。

（二）開發(fā)產(chǎn)品的商品性

要知道，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的所有產(chǎn)品，都是要作為商品來進入市場的。在市場環(huán)境中，企業(yè)要嚴格按照供需雙方規(guī)定的價格進行銷售或轉(zhuǎn)讓。

（三）開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額較大

對土地的開發(fā)建設(shè)，都是要先進行一定的規(guī)劃與設(shè)計，然后對其可行性進行研究，通過征地拆遷、安置補償、六通一平、建筑安裝、配套工程等階段，才算完成一個建筑周期，時間少則一年，多則需要好幾年才能夠完成。除此之外，對土地的開發(fā)工程投資數(shù)額也非常大，需要不斷投入資金。

（四）經(jīng)營風險大

所有的行業(yè)都是存在一定的風險的，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。對房地產(chǎn)開發(fā)的單位成本很高，而且建設(shè)周期長，在此期間會有很多不確定因素，所以，一旦出現(xiàn)了決策上的失誤，銷路不順暢的話，很容易導致開發(fā)產(chǎn)品的積壓與企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)不靈，從而使企業(yè)的發(fā)展陷入困境。

四、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算

（一）開發(fā)成本

1.土地征用及拆遷補償費。房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地征用時，會產(chǎn)生各項費用，主要包括土地出讓金、勞動力安置費、拆遷補償費等等。2.前期工程費。即企業(yè)在前期工程中發(fā)生的各項費用，包括總體規(guī)劃設(shè)計費、各項臨時工程的費用等等。3.基礎(chǔ)設(shè)施費。即建造各種基礎(chǔ)設(shè)施所發(fā)生的費用。主要包括與開發(fā)項目有關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供電設(shè)施、供水設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施等等。4.建筑安裝工程費。在建筑工程方面有兩種施工形式，分別是外包和自營，建筑安裝工程費即支付給外包工程或自營工程產(chǎn)生的費用。5.配套設(shè)施費。即為開發(fā)項目服務(wù)的一些不能進行有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施建設(shè)所產(chǎn)生的費用。比如鍋爐房、公廁、自行車棚等等。6.開發(fā)間接費用。即由房地產(chǎn)企業(yè)所屬的開發(fā)部門或者是工程指揮部門為了對開發(fā)項目進行組織與管理而產(chǎn)生的一些費用，比如工資、差旅費、折舊費、勞動保護費等等。

（二）期間費用

1.管理費用。一般按照項目開發(fā)成本構(gòu)成中前1-6項之和為基數(shù)，按3％左右來進行計算。2.銷售費用。即對開發(fā)項目進行銷售時產(chǎn)生的各項費用，主要包括廣告宣傳費、銷售費以及其他的一些銷售費用。3.財務(wù)費用。即企業(yè)為了籌集資金而產(chǎn)生的一些費用，主要是一些借款利息與其他的財務(wù)費用。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特點

（一）產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同對于制造業(yè)來說，產(chǎn)成品主要是指那些已經(jīng)完成全部的生產(chǎn)過程并且已經(jīng)驗收入庫的產(chǎn)品。而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，產(chǎn)成品的內(nèi)容就比較復雜了，主要有開發(fā)產(chǎn)品、出租所開發(fā)的產(chǎn)品、分期收款開發(fā)產(chǎn)品等等，這些產(chǎn)品既可以直接進行銷售，也可以出租，抑或是作價轉(zhuǎn)讓等等。所以，在核算方法上，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)成品與一般的產(chǎn)成品的核算方法是有很大不同的。

（二）產(chǎn)品成本的核算復雜

與制造業(yè)的產(chǎn)品成本的核算相比，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品成本核算方法是比較復雜的。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動具有一定的復雜性，所以，在開發(fā)過程中，會發(fā)生許多不同種類和性質(zhì)的費用，企業(yè)只有合理的設(shè)置成本核算對象與成本項目，才能做好會計核算工作。

（三）經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算不同

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其開發(fā)產(chǎn)品的價值比一般產(chǎn)品要高很多，而且生產(chǎn)周期也比一般產(chǎn)品要長，所以一般都是采取預銷的方法，房地產(chǎn)企業(yè)要交納的流轉(zhuǎn)費主要有土地增值稅、營業(yè)稅、城建稅等等。

六、結(jié)束語

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)在市場中占有很大地位，房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算也是一個比較熱門的話題，做好會計成本核算，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展具有重要意義，同時這也是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠持續(xù)良好經(jīng)營的一個重要內(nèi)容。

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作者:馬思超 黃華 單位:中金（西安）投資開發(fā)有限公司 中十冶集團有限公司第一集團公司財務(wù)部