房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本管理策略

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摘要：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，成本領(lǐng)先是在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)重要地位的關(guān)鍵所在。為了實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有效管理和控制，必須要設(shè)立科學(xué)合理的成本管理策略和切實(shí)可行的措施。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，對(duì)于造價(jià)成本的管控始終貫穿于整個(gè)項(xiàng)目過程中，每個(gè)不同的階段都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資成本產(chǎn)生相應(yīng)的影響?；诖耍疚闹饕獙?duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本管理的有效策略進(jìn)行分析，希望可以為相關(guān)領(lǐng)域提供一些借鑒意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；開發(fā)項(xiàng)目；成本控制；策略

1引言

從2001年我國(guó)正式加入世貿(mào)組織后，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)迎來了新的發(fā)展機(jī)遇，但與此同時(shí)各產(chǎn)業(yè)也面臨著更大的競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，為了在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有力的站穩(wěn)腳步，必須要強(qiáng)化各項(xiàng)管理工作，不斷促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升?，F(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正不斷地趨向于層次化、規(guī)模化方向進(jìn)行發(fā)展。而房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要問題就是，怎樣在計(jì)劃時(shí)間內(nèi)開發(fā)出品質(zhì)良好、令客戶滿意的產(chǎn)品，并且能夠盡可能的減少投資成本增強(qiáng)企業(yè)效益。為了解決此類問題，必須要進(jìn)一步的提高對(duì)投資成本的有效管理，切實(shí)提升企業(yè)效益。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本概述

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分析，其投資成本的本質(zhì)就是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)品開發(fā)時(shí)所消耗的各種成本費(fèi)用。按照投資用途進(jìn)行分類，可以將投資成本分為以下幾類，包括：建安、土地、設(shè)計(jì)規(guī)劃成本以及配套設(shè)施的相關(guān)費(fèi)用。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始著力于對(duì)建設(shè)工程的成本進(jìn)行有效的控制，以此來使企業(yè)獲得更大的投資效益，這也是所有房地產(chǎn)企業(yè)共同面臨的重要難題。在當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，所有企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的根本目的都是為了實(shí)現(xiàn)對(duì)利潤(rùn)的最大化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也更是如此。眾所周知，房?jī)r(jià)的決定權(quán)在于市場(chǎng)，但是企業(yè)可以通過相應(yīng)的策略對(duì)經(jīng)濟(jì)成本進(jìn)行掌控。在此情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果想要得到更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，則需要從減少開發(fā)成本入手。在房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)施成本控制戰(zhàn)略，其實(shí)就是將成本管理和科學(xué)的戰(zhàn)略目標(biāo)管理相結(jié)合，這也是新時(shí)期成本管理優(yōu)化發(fā)展的重要方向。

3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本管理的相關(guān)策略

3.1設(shè)計(jì)階段

對(duì)于工程造價(jià)的全過程進(jìn)行管控時(shí)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資成本的有效管理關(guān)鍵點(diǎn)在于正式施工前的設(shè)計(jì)工作和項(xiàng)目投資這兩方面。但是在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)都將工程造價(jià)管理工作的重點(diǎn)放在項(xiàng)目施工階段，嚴(yán)重忽略了對(duì)項(xiàng)目前期造價(jià)工作的有效管控。盡管此種做法也會(huì)獲得一定的效果，但是綜合投入和回報(bào)進(jìn)行分析是非常不值的。因此，還需要不斷提高設(shè)計(jì)和決策時(shí)期對(duì)投資成本進(jìn)行管理的重視程度。3.1.1實(shí)施限額設(shè)計(jì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目普遍存在設(shè)計(jì)水平低、深度不達(dá)標(biāo)等問題，這也在一定程度上加大了工程造價(jià)成本。如果經(jīng)常出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，則必然導(dǎo)致工程造價(jià)失去控制。而限額設(shè)計(jì)主要是先由業(yè)主結(jié)合建設(shè)規(guī)模和具體標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目總投資先進(jìn)行初步估算，然后再由設(shè)計(jì)單位按照投資估算進(jìn)行設(shè)計(jì)，需要注意不可以超過規(guī)定限額。限額設(shè)計(jì)可以對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行科學(xué)的管理，并且在投資規(guī)模的管控中也發(fā)揮著重要的作用。只要在設(shè)計(jì)工作中涉及到需要定量分析的內(nèi)容，必須要進(jìn)行科學(xué)計(jì)算，從而對(duì)施工作業(yè)的可行性做出準(zhǔn)確的分析判斷。作為開發(fā)商，應(yīng)該在確定設(shè)計(jì)方案時(shí)要求實(shí)施限額設(shè)計(jì)，同時(shí)還要為其創(chuàng)造有利的外部條件。對(duì)于不同方面的設(shè)計(jì)工作應(yīng)該進(jìn)行有效的溝通協(xié)調(diào)，在確?？梢詫?shí)現(xiàn)預(yù)期功能和技術(shù)應(yīng)用合理的基礎(chǔ)上，科學(xué)的應(yīng)用投資限額，使設(shè)計(jì)工作和概預(yù)算可以有機(jī)的結(jié)合。除了上述內(nèi)容之外，還需要確立設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)的相關(guān)責(zé)任制，要求設(shè)計(jì)人員和負(fù)責(zé)工程造價(jià)的人員積極配合，了解和掌握實(shí)際造價(jià)情況和具體的設(shè)計(jì)工作。通過加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)工作的要求和方案的優(yōu)化，可以進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)造化工作的經(jīng)濟(jì)適用性要求。另外，對(duì)于項(xiàng)目工程中的建筑要求、平面布置、廢物處理等方面也需要做好細(xì)致的規(guī)劃，同時(shí)征求不同方面的意見，防止因?yàn)轫?xiàng)目規(guī)劃失誤而產(chǎn)生設(shè)計(jì)變動(dòng)。3.1.2增設(shè)合同條款，加強(qiáng)造價(jià)管理因?yàn)榇蟛糠衷O(shè)計(jì)人員不具備良好的經(jīng)濟(jì)觀念，因此在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)隨意變更問題。因此，企業(yè)負(fù)責(zé)人在和設(shè)計(jì)單位簽訂相關(guān)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)增設(shè)部分條款，將設(shè)計(jì)變更的費(fèi)用控制在一定范圍內(nèi)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范以及工程量等方面的有效管控。3.1.3對(duì)施工圖進(jìn)行嚴(yán)格審查，保證圖紙質(zhì)量在對(duì)施工圖紙進(jìn)行審查時(shí)，需要對(duì)工程項(xiàng)目涉及到的全部專業(yè)圖紙，包括：建筑圖、設(shè)備圖等，安排專業(yè)人員進(jìn)行共同審核。審過過程中應(yīng)該采取工作人員面對(duì)面交流的方式，以便于及時(shí)發(fā)現(xiàn)圖紙中的漏洞和矛盾地方。同時(shí)還需要對(duì)不同施工環(huán)節(jié)的順序進(jìn)行有效協(xié)調(diào)，加強(qiáng)不同專業(yè)之間的配合。這樣不僅可以保證圖紙的質(zhì)量，還可以提高其設(shè)計(jì)深度，使得投標(biāo)單位可以進(jìn)行精準(zhǔn)的報(bào)價(jià)，防止因?yàn)樵O(shè)計(jì)漏洞而出現(xiàn)變更增加造價(jià)。

3.2招標(biāo)階段

首先，需要編制符合各項(xiàng)要求、具有良好可行性的招標(biāo)文件，文件中需要涵蓋招標(biāo)的具體范圍、招標(biāo)方式、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)算方式等；其次，必須要嚴(yán)防投標(biāo)單位出現(xiàn)掛靠問題?，F(xiàn)階段，我國(guó)的建筑市場(chǎng)仍然存在一些掛靠投標(biāo)現(xiàn)象，對(duì)市場(chǎng)秩序造成了嚴(yán)重的不良影響，如果這部分單位中標(biāo)，則會(huì)對(duì)工程項(xiàng)目的管理造成嚴(yán)重的不良影響；最后，要確保評(píng)標(biāo)的合理規(guī)范，避免出現(xiàn)惡意壓價(jià)現(xiàn)象，可以通過評(píng)分比例方法進(jìn)行評(píng)標(biāo)，比如將技術(shù)標(biāo)設(shè)立為總價(jià)的占35%，將經(jīng)濟(jì)標(biāo)設(shè)立為65%，規(guī)定經(jīng)濟(jì)標(biāo)為報(bào)價(jià)平均值向下浮動(dòng)3%則為最高分，如果價(jià)格超過或低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)都要進(jìn)行扣分。這樣可以更好的區(qū)分不同投標(biāo)單位之間的技術(shù)和管理水平上存在的差異，同時(shí)還可以確保報(bào)價(jià)在合理范圍內(nèi)。

3.3施工階段

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，施工階段是項(xiàng)目施工建設(shè)的主要環(huán)節(jié)，同時(shí)也是資金投入的重點(diǎn)時(shí)期。但在實(shí)際施工過程中由于現(xiàn)場(chǎng)條件有限以及其他一些因素影響，工程造價(jià)會(huì)出現(xiàn)較大的變化，所以需要強(qiáng)化施工階段的成本管理工作。3.3.1加強(qiáng)對(duì)合同的有效管理在工程中標(biāo)之后進(jìn)行合同簽訂時(shí)，應(yīng)該選擇由國(guó)家統(tǒng)一頒發(fā)的合同文本，然后再結(jié)合項(xiàng)目工程的實(shí)際情況和招標(biāo)文件等進(jìn)行擬定。為了降低合同索賠風(fēng)險(xiǎn)，必須要對(duì)承包商進(jìn)行有效的制約，房地產(chǎn)公司應(yīng)該在按照國(guó)家統(tǒng)一合同模板的要求，整理出符合項(xiàng)目實(shí)際情況的合同文本，確保各項(xiàng)條款的科學(xué)、合理、嚴(yán)密，防止因?yàn)楹贤缌x或其他一些條款漏洞而引發(fā)糾紛問題。3.3.2選取科學(xué)合理的監(jiān)理機(jī)制在施工過程中需要選取監(jiān)理單位進(jìn)行有效的監(jiān)管，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)工程成本、質(zhì)量等方面的合理掌控。根據(jù)監(jiān)理規(guī)定和相關(guān)要求，確定具體的分工指責(zé)，不斷完善投資控制系統(tǒng)。對(duì)于開發(fā)商而言，必須要加強(qiáng)事前把關(guān)，對(duì)工程變更問題進(jìn)行有效的審核，準(zhǔn)確的計(jì)算和分析出工程變更對(duì)投資成本造成的影響，降低額外支出，防止投資失控。3.3.3設(shè)置投資成本目標(biāo)管理機(jī)制在確定目標(biāo)成本時(shí)應(yīng)該結(jié)合利潤(rùn)目標(biāo)做好妥善的考慮，目標(biāo)成本的本質(zhì)其實(shí)就是為了達(dá)到預(yù)期的利潤(rùn)而需要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)值。設(shè)置投資成本目標(biāo)管理機(jī)制的根本目的就是要對(duì)預(yù)算的實(shí)際執(zhí)行情況進(jìn)行全面的管理和控制，對(duì)實(shí)際成本和目標(biāo)成本存在的差異進(jìn)行有效分析，從而及時(shí)進(jìn)行糾正。

3.4竣工階段

竣工階段是整個(gè)工程項(xiàng)目造價(jià)管理工作的最后環(huán)節(jié)，因此必須要切實(shí)完成竣工結(jié)算的相關(guān)工作。針對(duì)此階段的成本管理工作而言，最重要的就是要：按照合同和變更條款、工程項(xiàng)目的實(shí)際預(yù)算、竣工資料以及我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)等，對(duì)工程款進(jìn)行全面細(xì)致的審核。最后在進(jìn)行工程支付時(shí)，嚴(yán)守政策規(guī)定，對(duì)于需要審核的竣工決算必須要認(rèn)真落實(shí)每一項(xiàng)工程量確保審核結(jié)算符合工程項(xiàng)目的實(shí)際造價(jià)。除此之外，還需要對(duì)審計(jì)環(huán)節(jié)的投資成本進(jìn)行有效的管理。在對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行審計(jì)時(shí)，需要貫徹整個(gè)施工作業(yè)過程，同時(shí)還應(yīng)該加強(qiáng)事前審計(jì)確保施工方案的確立更加科學(xué)合理。

4結(jié)束語

對(duì)投資成本進(jìn)行有效的管理和控制可以使房地產(chǎn)企業(yè)更好的實(shí)現(xiàn)集約經(jīng)營(yíng)，進(jìn)一步的促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。本文主要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資成本的科學(xué)管理進(jìn)行分析，希望可以通過對(duì)投資成本的策略分析使我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走向良性發(fā)展道路，但是房地產(chǎn)行業(yè)的管控不是一蹴而就的，它還會(huì)受到我國(guó)政府宏觀調(diào)控和其他一些政策的影響。因此，對(duì)房地產(chǎn)投資成本進(jìn)行管理除了需要加強(qiáng)技術(shù)和管理上的分析研究，還應(yīng)該加強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)的科學(xué)指導(dǎo)總而言之，為了實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本的有效管理，必須要加強(qiáng)事前控制，確立科學(xué)合理的成本控制體系，促進(jìn)成本管理行為的有序化和規(guī)范化，確保成本管理有據(jù)可循、有章可依。

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作者:劉心意 單位：恒大地產(chǎn)集團(tuán)重慶有限公司