房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算

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摘要：在房產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)商品房時，土地增值稅在稅收成本當(dāng)中占到很大一部分。目前，因為房地產(chǎn)企業(yè)自身具有資金回收慢以及開發(fā)周期長等特點，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金使用壓力大。所以對房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何在合規(guī)合法的前提下實現(xiàn)優(yōu)良的稅收清算和籌劃，以及盡可能地減少土地增值稅給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的稅負(fù)壓力，還有如何盤活房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效果與效率，將直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展和健康?；诖?，本文將探究房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算技巧和稅收籌劃，希望給房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供建議。

關(guān)鍵詞：土地增值稅清算技巧；稅收籌劃；房地產(chǎn)企業(yè)

1引言

單位或者個人將建筑物、土地使用權(quán)、相關(guān)附著物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，從獲得的實物、貨幣及其他收入中減去國家法定扣除項目金額以后得到的增值額作為計稅的依據(jù)，根據(jù)這一依據(jù)向國家繳納的稅款就是增值稅，除繼承、贈予及無償轉(zhuǎn)讓外。從目前的納稅情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)是納稅重點群體。房地產(chǎn)企業(yè)需要對我國征稅政策進(jìn)行深入的了解，然后在合規(guī)合法的情況下制定納稅方案，通過對土地增值稅稅收籌劃以及清算技巧來減少不必要的稅收成本。

2房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的作用

2.1建立健全法律法規(guī)

目前，在我國土地增值稅稅收的規(guī)范上，我國僅僅只有相關(guān)政策規(guī)定和條例，還沒有相關(guān)的法律規(guī)定，因此還有許多地方亟須完善。一是減免稅條例規(guī)范性存在不足；二是稅率不合理；三是稅額缺乏科學(xué)的計算方法。然而，增值稅籌劃的主要目的之一正是利用和研究土地增值稅稅收政策，因此，它將有助于及時發(fā)現(xiàn)稅收政策中不合理的地方或者問題，并幫助完善稅收法律。

2.2幫助強化宏觀調(diào)控

在我國經(jīng)濟的發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)扮演著不可或缺的角色，尤其在國民經(jīng)濟發(fā)展方面，有著至關(guān)重要的作用。因此，要想我國經(jīng)濟更快更好的發(fā)展，就必須強化房地產(chǎn)行業(yè)宏觀層面的調(diào)控。作為在宏觀層面進(jìn)行調(diào)控的重要手段之一，稅收政策將激勵和指引房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。例如，通過我國優(yōu)惠的征稅政策來鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資開發(fā)。對企業(yè)來說，這樣不僅可以使企業(yè)經(jīng)濟效益最大化，還能夠減輕企業(yè)經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。所以說要使宏觀調(diào)控政策目標(biāo)得以實現(xiàn)，我國的房地產(chǎn)企業(yè)就必須加強土地增值稅籌劃，以積極滿足土地增值稅優(yōu)惠條件。

2.3幫助提高經(jīng)濟效益

通過土地增值稅的籌劃工作，財務(wù)人員能夠?qū)ν恋卦鲋刀愊嚓P(guān)政策加深了解。土地增值稅籌劃工作本身較為復(fù)雜，因此需要財務(wù)人員加強財務(wù)核算工作，并嚴(yán)格遵守相關(guān)政策規(guī)定，以確?；I劃能夠有效開展。一方面，稅收籌劃有利于企業(yè)提升財務(wù)管理水平；另一方面，有助于提高企業(yè)的納稅意識。同時，在對相關(guān)稅收政策充分掌握的情況下，企業(yè)可以合理避稅，減少納稅成本，從而提高經(jīng)濟效益。

3房產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃及清算方法

3.1充分利用國家優(yōu)惠政策

近幾年，我國加強了對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控，由于土地增值稅是我國最重要的調(diào)控政治手段，所以土地增值稅的征稅政策變化逐漸變快，而房地產(chǎn)企業(yè)也要盡快地了解我國相關(guān)稅收政策的形勢，并對征稅政策的優(yōu)惠條件進(jìn)行深入的研究。房地產(chǎn)企業(yè)對土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃時，必須要提前掌握稅收政策的各個相關(guān)細(xì)節(jié)，并制定相應(yīng)的措施。在制定措施時，千萬要注意不能為了免稅和節(jié)稅，而違反國家的稅收法規(guī)，更不能去逃稅。房地產(chǎn)企業(yè)還需要通過對納稅的籌劃，來選擇納稅成本較低的繳納方法，并以此為依據(jù)來設(shè)計清算技巧。目前，我國有一些征稅政策的優(yōu)惠條件，比如，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅率超過20％的時候，就可以不用按照優(yōu)惠稅收的相關(guān)條款來進(jìn)行納稅，而是依據(jù)企業(yè)實際納稅的情況，來進(jìn)行整合換算，從而找到符合自身企業(yè)的納稅方式。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目的時候，所繳納的土地增值稅稅額越大，獲得的利潤就越高，相反，如果房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地增值稅稅額越低，獲取的利潤就越少。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)商品房的時候，如果房子賣得越便宜，繳納的土地增值稅就越少，在這種狀態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得的利潤是正常的利潤。我國稅法的收稅優(yōu)惠規(guī)定了增值額超過扣除項目金額20％的，其所有增值額都要按照規(guī)定來計稅。房地產(chǎn)企業(yè)要深入研究我國征稅政策優(yōu)惠條件，然后進(jìn)行科學(xué)合理的納稅籌劃，從而減輕企業(yè)的納稅壓力。

3.2選擇恰當(dāng)?shù)那逅銜r機

預(yù)征是指在項目建設(shè)結(jié)算后，通過科學(xué)合理的預(yù)征率對土地增值稅進(jìn)行清算的方法。在我國，目前土地增值稅的征收采用的就是這一方法。這一方法要求房產(chǎn)企業(yè)按照預(yù)征率，將獲得預(yù)售資格后所得的銷售收入作為計稅依據(jù)進(jìn)行繳稅，最后再在達(dá)到項目清算條件時，對增值稅進(jìn)行匯算清繳。然而，我國各地地方政府對預(yù)征率的規(guī)定各不相同，在實際預(yù)征中，當(dāng)出現(xiàn)應(yīng)納稅額比清算時應(yīng)納稅額小的情況時，需要推遲清算，但當(dāng)應(yīng)納稅額大于清算時的應(yīng)納稅額時，就需要盡早的進(jìn)行清算。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行具體的籌劃時，需要選擇項目建設(shè)的清算時間，當(dāng)土地增值率大于土地增值率平衡點的時候就要推遲清算，當(dāng)小于土地增值率平衡點的時候就要提早清算。房產(chǎn)企業(yè)要時刻做到籌劃清算時間在項目滿足清算條件前，只有把握好清算時間節(jié)點，才能使企業(yè)在土地增值稅清算上具有更多的自主性，才能使企業(yè)的根本利益得到最大程度的保障。

3.3確定科學(xué)的可扣除項目金額

可扣除項目金額在土地增值稅和增值額的確定上具有重要的影響。因此，確定科學(xué)的可扣除項目金額對減輕土地增值稅稅收負(fù)擔(dān)具有重要意義。通過土地增值稅稅收籌劃，企業(yè)可以使稅前利潤得到有效提高，與此同時，可扣除項目金額可能會有所增加，但整體上來說，企業(yè)的稅收利潤還是較大的，因此仍能滿足稅收籌劃的要求。在確定可扣除項目金額時，要立足于企業(yè)自身情況，科學(xué)的確定金額，從而使企業(yè)實現(xiàn)稅前利潤最大化的目標(biāo)，以達(dá)到稅收籌劃的目的。

3.4充分利用征稅范圍

房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)商品房時，可以通過選擇合作方的方式來減少土地增值稅，我國的相關(guān)稅法中對這種情況有過規(guī)定，按照比例來分房自用的，可以暫免土地增值稅，如果是商品房建設(shè)，可以在商品房出售的時候，按照一定比例的稅率來進(jìn)行土地增值稅的繳納。所以房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行合作方選擇的時候，可以將這一規(guī)定考慮進(jìn)去，充分發(fā)揮出土地增值稅征稅范圍的作用，幫助稅收籌劃。除此以外，房地產(chǎn)企業(yè)還能夠利用房地產(chǎn)的代建房來進(jìn)行節(jié)稅，房地產(chǎn)企業(yè)可以在代建房屋的過程中，獲取代建費用，不過這種代建費用，只屬于企業(yè)的勞務(wù)輸出費用，但那些建成的房子在沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的條件下，是不用繳納土地增值稅的。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)代建房時，需要重點考慮房屋的最終用戶，然后進(jìn)行合理的開發(fā)，只有這樣才能實現(xiàn)土地增值稅的節(jié)與減。

4結(jié)語

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其自身具有資金密度大以及投資周期較長的特點，在全面實施土地增值稅清算政策后表現(xiàn)得尤為突出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強化對土地增值稅稅收籌劃的管控，積極探究清算技巧，以使企業(yè)的避稅能力得以提高，從而減輕稅收壓力，同時增大企業(yè)的資金使用效率和效果。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理中要制定科學(xué)合理的規(guī)劃，將對籌劃的管控滲入到房地產(chǎn)建設(shè)的各個環(huán)節(jié)，從而為企業(yè)的決策以及管理提供助力，最終減輕企業(yè)資金的壓力，提升企業(yè)的經(jīng)濟效益。

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作者:傅小丹 單位:東莞市駿業(yè)會計師事務(wù)所