房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅稅收清算籌劃

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摘要:在房地產(chǎn)企業(yè)所需要繳納的各種稅款中，土地增值稅是其中一種比較重要的稅種，因為房地產(chǎn)土地增值稅具有稅率跨度大、計算復(fù)雜以及計算周期長等特點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果想要降低其負(fù)稅水平，就必須對土地增值稅稅收進(jìn)行合理清算籌劃，從而能夠在市場競爭中將市場收益最大化。文章主要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收清算籌劃進(jìn)行分析，以便為房地產(chǎn)企業(yè)的納稅提供參考。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);稅收;土地增值稅;稅收籌劃

稅收是影響企業(yè)發(fā)展的重要因素之一，進(jìn)行稅收籌劃不但能夠有效減少企業(yè)的稅收支出，為企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益，而且對于企業(yè)財務(wù)管理水平的提高和保障企業(yè)的市場競爭力具有重要意義。作為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)需要解決的稅問題也有很多，比如增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、土地增值稅等，其中土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)眾多稅收問題中的重點，對于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的提高、企業(yè)發(fā)展以及提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力具有重要意義［1］。2019年我國土地增值稅新管理規(guī)程的提出對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收提出了新的挑戰(zhàn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要提高財政管理水平，加強(qiáng)對土地增值稅的稅收清算才能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展［2］。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收清算中存在的問題

(一)土地增值稅清算機(jī)制不完善，稅收清算意識不夠強(qiáng)就目前而言，很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理對于土地增值稅的清算都沒有深刻的認(rèn)識，也沒有意識到對土地增值稅進(jìn)行清算的重要性，對于企業(yè)土地增值稅的清算工作也不夠重視，因此也沒有具備完善的土地增值稅清算機(jī)制。每提到對于土地增值稅的清算籌劃通常都會想到財務(wù)部門，覺得這應(yīng)該是財務(wù)部門負(fù)責(zé)的工作，但土地增值稅的籌劃是涉及企業(yè)各個部門的。如果沒有健全的土地增值稅清算機(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)的清算工作也很難展開。因此未來確保房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收清算工作的順利展開以及未來能夠達(dá)到理想的清算結(jié)果，建立起健全完善的土地增值稅清算機(jī)制是非常有必要的。很多企業(yè)內(nèi)部各個部門之間沒有進(jìn)行合理協(xié)作和實現(xiàn)信息共享，這也很大程度上為企業(yè)土地增值稅的清算增加了難度。目前我國土地增值稅的稅收發(fā)展研究現(xiàn)狀還處在初探階段，很多企業(yè)對于稅收籌劃的意識都比較弱，在很大一部分企業(yè)的觀念中，進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃反而還要花費(fèi)更多的成本，而偷稅、漏稅則會更加方便，受到的懲罰程度也比較輕，這也是很多企業(yè)對稅收籌劃不夠重視的主要原因之一。另外還有很多企業(yè)在進(jìn)行清算時并未對整個開發(fā)流程進(jìn)行考慮，沒有全局意識，為了實現(xiàn)土地增值稅的融資功能以及降低土地增值稅稅額，對土地增值稅的清算工作進(jìn)行混淆，對管理費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用以及虛增開發(fā)成本等進(jìn)行干預(yù)。

(二)會計核算不符合土增稅清算要求很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者因為缺乏財務(wù)管理意識和對國家政策的理解不夠透徹，目前仍然使用傳統(tǒng)的財務(wù)管理方式，沒有做到與時俱進(jìn)，也沒有利用企業(yè)的其他項目合理的進(jìn)行土增稅稅收清算。我國在實行營改增政策后，很多房地產(chǎn)企業(yè)對企業(yè)相關(guān)新產(chǎn)品的利用沒有及時進(jìn)行合理調(diào)整，對于企業(yè)產(chǎn)品的利用意識也有很大的欠缺。會計科目設(shè)置也不合理，對于成本費(fèi)用的收集也不科學(xué)。

(三)未能準(zhǔn)確把握土增稅清算的時間要求企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅的繳納過程中會對各個項目進(jìn)行清算，部分公司在進(jìn)行清算的過程中會把竣工結(jié)算工作進(jìn)行推遲，實例中經(jīng)?？梢?，銷售發(fā)票開具、房款支付、銷售合同和裝修合同簽訂等時間節(jié)點把握不準(zhǔn)，會影響土增稅清算結(jié)果。因此要把握好清算時間點，對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行仔細(xì)核對。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收清算對策

(一)合理利用公司組織形式目前我國采用的土地增值稅的計算方法是四級超率累進(jìn)稅率，一些增值率沒有達(dá)到20%的普通住宅就可以不用進(jìn)行土地增值稅的征收。所以納稅人可以在不動產(chǎn)的銷售中或者是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓中增加銷售環(huán)節(jié)，這樣實現(xiàn)高增值額到低增值額的分解，從而達(dá)到降低增值率和土地增值稅的適用稅率的目的。增值額被分解的次數(shù)越多，能夠節(jié)省的稅收也更多。在房地產(chǎn)企業(yè)的支出中，開發(fā)成本的支出是必需的，而開發(fā)成本的支出多少是和企業(yè)增值額的高低有直接關(guān)系的。房地產(chǎn)項目在對土地增值稅進(jìn)行清算時，可以通過分開簽訂裝修合同、或通過關(guān)聯(lián)交易在規(guī)定扣除額度內(nèi)列支有關(guān)費(fèi)用來進(jìn)行土增稅的核算。比如將房地產(chǎn)的建筑裝修交給建筑裝修公司來承辦;比如在與客戶進(jìn)行合同鑒定的時候可以將毛坯房的裝修和精裝修合同分開簽訂，雖然合同總收入沒有變，但單個合同的銷售收入?yún)s減低了，土地增值額也降低了。另外房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營的過程中，可以建立起有法人地位的銷售公司來完成房地產(chǎn)的銷售，通過銷售公司來完成房地產(chǎn)項目的銷售，通過人為來對房地產(chǎn)企業(yè)和銷售公司的增值率進(jìn)行有效的調(diào)節(jié)，從而減少企業(yè)土地增值稅的繳納。

(二)對項目進(jìn)行合理定價在普通的房地產(chǎn)項目中，利用好土增稅超率累進(jìn)各段的空間進(jìn)行數(shù)據(jù)精確測算和籌劃，不但可以提高企業(yè)利潤，而且可以享受免稅優(yōu)惠。例如某房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本和銷售總價分別為X和Y，假如該企業(yè)要享受起征點的稅收優(yōu)惠，在稅收起征點為20%時，那該企業(yè)的銷售總價Y只能等于1．6X，這樣不但獲得稅收優(yōu)惠而且還能夠得到較高的利潤。如果企業(yè)想要將售價提高來提高利潤，那要確保稅后利潤籌劃后大于籌劃前。假如企業(yè)增值率低于50%，也就是土地增值稅的繳納稅率為30%時，企業(yè)銷售總額提價要小于0．46X，才能達(dá)到提高利潤的目的，如果超過反而會減低利潤和增加稅收。

(三)合理利用特殊項目扣除規(guī)定《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》規(guī)定“企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失及其他支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除”。其中的費(fèi)用支出包括企業(yè)計入“財務(wù)費(fèi)用”的利息凈支出。利息支出在土增稅扣除中根據(jù)具體情況有著不同的扣除標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)加以區(qū)分。稅務(wù)機(jī)構(gòu)對于資本化利息和費(fèi)用化利息的扣除也作出了如下規(guī)定:如果納稅人可以給主管納稅機(jī)構(gòu)提供在銀行借款利息的原始憑證(前提符合稅法規(guī)定扣除標(biāo)準(zhǔn)要求)，使主管稅務(wù)機(jī)構(gòu)能夠?qū)⑵髽I(yè)的資本化利息和費(fèi)用化利息區(qū)分開來，那可扣除費(fèi)用的費(fèi)用計算為支付了土地使用權(quán)地價費(fèi)用以及相關(guān)的稅費(fèi)和項目開發(fā)成本相加后乘以5%再加上實際支付的利息。但如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法給主管稅務(wù)機(jī)構(gòu)提供原始借款利息憑證，那么主管稅務(wù)機(jī)構(gòu)也無法區(qū)分資本化利息和費(fèi)用化利息，這時候可以扣除的開發(fā)費(fèi)用是支付了土地使用權(quán)地價費(fèi)用以及相關(guān)的稅費(fèi)和項目開發(fā)成本相加后乘以10%。因此為了更好的對利息支出費(fèi)用進(jìn)行扣除，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時應(yīng)該分別測算上述兩種利息扣除方式引起的稅款變化，以選用最合適的籌劃方法。

(四)合理利用核定征收辦法土地增值稅的征收是按照增值額的超率累進(jìn)稅率進(jìn)行計算，最低稅率為30%，按照具體的增值額來進(jìn)行實際征收計算。對于無法提供相關(guān)費(fèi)用證明的，那么稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅費(fèi)則按照預(yù)征額來進(jìn)行征收。就以普通居民住宅為例，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)銷售收入是X，扣除項目費(fèi)用為Y，預(yù)征率為Z，增值率為W，那么土地增值稅的計算分為兩種情況:(1)在W低于20%，這時土地增值稅是免征的，直接使用清算來進(jìn)行計算;(2)當(dāng)W大于20%小于50%時，稅率為30%，在(X－Y)/X×Z的計算結(jié)果小于或者等于30%時，土地增值稅的清算使用清算方式，大于30%時，繳納的稅費(fèi)則按照核定征收方式計算。土地增值稅按照核定征收方式清算是很多企業(yè)會選擇的方式。

(五)做好清算證據(jù)鏈的收集和保存進(jìn)行土地增值稅的清算需要有完整的證據(jù)鏈的支持，為了能夠為清算結(jié)果提供可靠依據(jù)使會計核算更加科學(xué)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如實提供相應(yīng)的資料。對前期規(guī)劃手續(xù)、證照進(jìn)行收集，包括《國土證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《施工證》《商品房預(yù)售許可證》、竣工備案表等，另外還應(yīng)該要提供土地出讓合同、土地出讓金收據(jù)、印花稅以及契稅完稅憑證等支付地價款證明，商品房銷售臺賬、完工項目成本表、竣工決算表驗收報告等。財務(wù)部在對工程款進(jìn)行結(jié)算時，要確?！八牧骱弦弧?，即合同流、發(fā)票流、業(yè)務(wù)流以及現(xiàn)金流。

三、結(jié)語

提高企業(yè)稅收清算意識對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，有利于提高經(jīng)濟(jì)效益和提高企業(yè)市場競爭力，而且還可以提高企業(yè)財務(wù)管理水平，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是具有積極意義的;另外，企業(yè)合理進(jìn)行稅收籌劃也可以使稅務(wù)機(jī)構(gòu)的稅收法律得到完善，對于我國稅收事業(yè)的發(fā)展也具有積極意義。

參考文獻(xiàn):

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作者：林夢舒 單位：南方報業(yè)傳媒集團(tuán)