資產評估的公允價值精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的資產評估的公允價值主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：資產評估的公允價值范文

Abstract： The introduction of asset valuation method into accounting fair value measurement has become a trend， the intrinsic link of asset valuation and accounting makes it possible. This paper analyzes the possibility of introducing asset evaluation into accounting fair value measurement， and then discusses the introducing ways and existence difficulties.

關鍵詞： 資產評估；會計；公允價值

Key words： asset evaluation；accounting；fair value

中圖分類號：F233 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）09-0154-02

1 資產評估方法運用于會計公允價值的可能性

2006年新頒布的《企業(yè)會計準則――基本準則》中將公允價值定義為：在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償?shù)慕痤~計量。定義中強調了交易性質是“公平交易”，所謂公平交易是指假設在計量日前的一段期間內，市場中該項資產或負債的市場活動是常規(guī)性的、經(jīng)常發(fā)生的；而不是被迫的交易。同時，企業(yè)會計準則明確提出：企業(yè)會計確認、計量和報告應當以持續(xù)經(jīng)營為前提，這些都說明清算等非持續(xù)經(jīng)營的交易不適用于公允價值計量。

資產評估的基本目標是資產的公允價值。姜楠教授指出“資產評估中的公允價值是指一種相對合理的評估價值，它是一種相對于當事人各方的地位、資產的狀況及資產面臨的市場條件的合理的評估價值?！笨梢钥闯觯Y產評估中的公允價值是與一定的資產的狀況、市場條件相匹配的價值，是公開市場假設、持續(xù)使用假設和清算假設等條件下的公允價值，而不單單是持續(xù)經(jīng)營或持續(xù)使用假設條件下的公允價值。由此可以看出，資產評估中的公允價值要比會計中的公允價值的內涵豐富得多，會計中的公允價值僅是資產評估中的一種情況。

資產評估學中根據(jù)評估時所依據(jù)的市場條件、被評估資產的使用狀態(tài)、以及評估結論的適用范圍，將資產評估結果的價值類型劃分為市場價值和市場價值以外的價值?！秶H評估準則》中將市場價值定義為：自愿買方和自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后，所達成的公平交易中某項資產應當進行交易的價值的估計數(shù)額，當事人雙方應當各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。這個定義與會計學中公允價值的定義極為相似，都體現(xiàn)了交易的性質是“公平交易”，交易的主體是“熟悉情況”、“自愿”、“不受任何強迫”的。

通過對以上三個概念的比較，我們可以看出，資產評估中的公允價值與會計中的公允價值有一定區(qū)別，但是資產評估中的市場價值卻與會計中的公允價值極為相似。而“資產評估的基本目標是公允價值，市場價值是公允價值最基本的表現(xiàn)形式”，因此，我們可以將資產評估運用于會計中公允價值的計量，為公允價值計量的準確性提供支撐。

2 資產評估方法在會計公允價值中的運用

新企業(yè)會計準則按照市場活躍程度將公允價值的運用劃分為三個級次：第一級次是資產或負債存在活躍市場的，應以市場中的交易價格作為公允價值；第二級次是資產本身不存在活躍市場，但類似資產存在活躍市場的，應以類似資產的交易價格為基礎確定公允價值；第三級次是對于不存在同類或類似資產可比市場交易的資產應當采用估值技術確定其公允價值。

在這三個級次里，前兩個級次可以采用交易價格作為公允價值，相對來說比較簡單，會計人員容易操作，但由于我國市場不發(fā)達，沒有形成完善的體系，因此交易價格很難取得；第三個級次要采用估值來確定公允價值，這就要對資產狀況以及市場條件都要有一定的了解，但由于會計人員不具備應有的專業(yè)知識，或所需耗費的人力、物力較多，而不太現(xiàn)實。因此應當利用更為專業(yè)的評估人員的專業(yè)知識，來解決公允價值計價的問題。

資產評估中的市場法是根據(jù)替代原理，采用比較或類比的思想來判斷資產的價值。市場法分為直接比較法和間接比較法。

直接比較法：評估對象價值=參照物成交價格*修正系數(shù)

間接比較法：評估對象價值=參照物成交價值*（評估對象分值/參照物分值）

這兩種方法正好對應公允價值計量中的第一個級次和第二個級次。

資產評估本身就是運用專業(yè)的方法對特定資產進行估值的，當不存在同類或類似資產可比市場交易的資產時，可運用資產評估中的成本法和收益法進行評估。

成本法：資產評估價值=資產的重置成本-資產實體性貶值-資產功能性貶值-資產經(jīng)濟性貶值。

收益法：P=■■。

其中：P為評估值；i為年序號；Ri為未來第i年的預期收益；r為折現(xiàn)率；n為收益年限。

這正好對應公允價值計量中的第三個級次。

可以看出資產評估的方法確實可以運用到會計公允價值計量中。會計與資產評估實際上是相輔相成、相互利用的，會計報表、財務數(shù)據(jù)為資產評估提供必要的數(shù)據(jù)支撐，資產評估的結果又可以運用于會計公允價值計量中。

3 資產評估方法應用于會計公允價值計量的難點

3.1 資產評估公允價值與會計公允價值易混淆 資產評估與會計畢竟屬于不同的學科，在很多方面的理解都不一致。資產評估中的公允價值的內涵要比會計中的公允價值的內涵豐富得多，資產評估中的公允價值是廣義上的公允價值，是泛指公平、公正地反映資產的價值，而會計上的公允價值是一個狹義的公允價值，是在公平交易的市場買賣雙方自愿發(fā)生的經(jīng)濟行為的金額計量。

會計人員和評估人員如果沒有對市場、資產等因素進行分析，就很難做出正確的判斷，把不適當?shù)脑u估結果運用到公允價值計量中來。

3.2 會計人員專業(yè)水平達不到要求 新準則中引入公允價值計量模式，對會計人員的專業(yè)性要求更高。公允價值計量中估值必須運用到資產評估，但會計人員很少接受過專業(yè)的資產評估培訓，對資產評估不太了解，不能很好地運用。如果企業(yè)遇到類似的問題就咨詢中介公司，費用會相當昂貴。

3.3 資產評估方法本身具有局限性 理論上來說，資產評估的三種方法確定的評估值應該趨于相同，不同的只是：成本法是用資產過去的數(shù)據(jù)來確定現(xiàn)在的價值，市場法是用資產現(xiàn)在市場的數(shù)據(jù)來確定現(xiàn)在的價值，收益法是用資產未來估計的數(shù)據(jù)來確定資產現(xiàn)在的價值。但往往這三種方法得出的結果卻相差甚遠，究其原因，主要是三種方法的思路各不相同，導致其前提條件和數(shù)據(jù)來源也各有不同。運用成本法要確定資產的重置成本、資產實體性貶值、資產功能性貶值和資產經(jīng)濟性貶值，因素較多，不易操作，而且對人的主觀判斷要求較高；市場法要求活躍的市場，但由于我國市場不健全，很多數(shù)據(jù)沒有辦法獲取，因此給評估帶來很多困難；收益法要確定預期收益、折現(xiàn)率和收益年限，而這具有很大的主觀性，不易把握。因此，評估方法本身就具有很大的局限性。

參考文獻：

[1]姜楠.對資產評估基本目標的再認識――兼論公允價值與市場價值[J].中國資產評估，2002（2）.

第2篇：資產評估的公允價值范文

[關鍵詞] 公允價值；資產評估；會計計量

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 22. 002

[中圖分類號] F231.1 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2013）22- 0003- 03

近年來，會計與資產評估的聯(lián)系日益緊密。我國新企業(yè)會計準則的頒布更是引起了全社會的廣泛關注，特別是公允價值計量屬性的引入，加深了會計業(yè)務與資產評估的關系，為會計計價和資產評估的結合提供新的契機。

1 會計學公允價值與資產評估學市場價值的聯(lián)系

1.1 公允價值與市場價值的共性

美國財務會計準則委員會（FASB）在2006年的《財務會計準則公告第157號——公允價值計量》中對公允價值概念的定義是：計量日市場參與者在有序交易中出售資產所獲得的或轉移負債所支付的價格①。國際會計準則委員會（IASB）在《國際會計準則第32號——金融工具：披露和列報》中將公允價值定義為“在一項公平交易中，熟悉情況的當事人自愿進行資產交換或債務清償?shù)慕痤~”②。依據(jù)財政部最新的修訂后的會計準則，我國在對5種類型的會計計量屬性進行定義時，對其中的公允價值計量屬性的定義是：在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償?shù)慕痤~計量。

在資產評估學中，由于所處角度不同，對資產評估價值的分類也有所不同，除了以資產評估的估價形式、假設前提、業(yè)務性質分類外，主要是采用以評估時資產所處的市場條件和被評估資產的使用狀態(tài)為依據(jù)，分為市場價值和非市場價值。根據(jù)《國際評估準則》“市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫壓制的情況下，對在評估基準日進行正常公平交易中某項資產應當進行交易的價值估計數(shù)額?！?/p>

雖然國際上各個準則中對公允價值概念的定義有些微差異，但通過對比，我們仍可以從中總結出會計準則對公允價值的定義與資產評估中對于市場價值定義具有共同的特征：①公開市場公平交易。②交易雙方自愿、無脅迫性。③交易雙方對交易物的相關信息是充分了解的。④是一個估計值。因為它是在理想狀態(tài)的交易中滿足上述條件產生的參考值，但實際的市場復雜多變，有一些風險是不可控的，在一項交易中還存在其他變量對資產價值的確定造成影響，因此，這個價值并不是確定值。⑤某一特定日期上的時點價值。這一特點在FASB和IASB對公允價值的定義中都有所體現(xiàn)：FASB明確規(guī)定了公允價值是在計量日產生的；IASB把公允價值劃定在一項公平交易中，既然是一項交易，則必然有確切的交易日。由此可知，公允價值的存在是建立在一個特定的日期上的，這與資產評估要求市場價值是在評估基準日產生一致。因此這個價值是一個時點價值。

1.2 公允價值計量在資產評估中的應用

國內資產評估行業(yè)產生源于改革開放后，中外合資等新型企業(yè)的興起產生了對產權計價的需要，而產權計價一直是會計計量的一部分。目前，資產評估已經(jīng)在機電設備、企業(yè)價值、房地產價值和無形資產等領域發(fā)育成熟，積累了相應的經(jīng)驗，制定了明確的準則規(guī)范。而目前在這些領域進行的以資產轉讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)清算、債務重組等經(jīng)濟行為為目的評估一般都會涉及到會計計量屬性中的公允價值計量。

在修訂后的企業(yè)會計準則中，多處提到了對于公允價值計量的應用，其中就涉及到了資產評估的一些業(yè)務。例如《企業(yè)會計準則第20 號——企業(yè)合并》準則規(guī)定，在企業(yè)合并對價分攤中，確認被合并方的可辨認資產、負債和或有負債的公允價值，相當于對被合并方的整體資產進行評估，包括流動資產、房屋建筑物、機器設備、無形資產等可辨認資產、負債和或有負債進行評估，取得被合并方可辨認凈資產公允價值數(shù)額，與合并對價進行比較，差額部分按照企業(yè)會計準則的規(guī)定進行處理，確認為商譽。據(jù)此，在企業(yè)合并確認被合并方資產時，必然會涉及到資產評估中的流動資產、房地產、機電設備、無形資產評估業(yè)務，這便將公允價值計量與資產評估聯(lián)系起來。這條準則的內容與資產評估中市場法的應用前提是一致的，這就表明滿足上述兩個條件的投資性房地產采用公允價值計量時可以利用資產評估技術來確定。

因此，從新的會計準則中可以看出，在對不同的資產、不同的經(jīng)濟行為要求以公允價值計量時，準則里所明確的資產類型及應用條件與資產評估的業(yè)務范疇和應用前提是相通的。

1.3 二者相輔相成，互為依據(jù)

在資產評估過程中，評估所依據(jù)的數(shù)據(jù)主要以企業(yè)財務報告中的會計數(shù)據(jù)、財務指標為參考，同時對于使用的估算方法也大量借鑒會計中的現(xiàn)代計價法，例如用價格指數(shù)法來估算重置成本，再如功能價值類比法、重置核算法、統(tǒng)計分析法等也都來源于會計計價方法。評估師需要充分利用各方面的財務數(shù)據(jù)和指標，選擇合適的評估方法，對滿足條件的評估資產價值做出公正客觀的專業(yè)性結論，這一系列的行為都建立在完善的會計工作和科學的會計計價方法基礎之上，可以說資產評估工作離不開會計的支持。

在會計工作中，當企業(yè)采用公允價值對企業(yè)會計要素進行計量時，會計人員需要參考評估師的專業(yè)意見，以評估報告的數(shù)據(jù)為依據(jù)來進一步確定公允價值。例如在經(jīng)濟社會中越來越受到重視的無形資產，會計人員需要借助專業(yè)的資產評估來確認其價值，還有日益增多的企業(yè)兼并、企業(yè)出售等經(jīng)濟行為需要專業(yè)的企業(yè)價值評估為會計人員確定其中相關的公允價值提供參考。

2 資產評估與會計工作中應用公允價值的區(qū)別

2.1 計量的前提條件和目的不同

會計準則中明確規(guī)定，持續(xù)經(jīng)營是會計的基本前提，因此會計中的公允價值需要以企業(yè)生產經(jīng)營活動持續(xù)進行為前提。因此，在會計中公允價值作為一種資產計量屬性，它起到了客觀反映企業(yè)資產的實際情況和幫助會計人員全面掌握企業(yè)的真實價值的作用。

然而，在資產評估中，公允價值的存在不局限于以企業(yè)持續(xù)經(jīng)營為前提，它是一個在評估活動中由專業(yè)人員根據(jù)委托人特定目的估計出的資產價值，也就是說企業(yè)可以面臨清算、兼并、出售等合法的經(jīng)濟行為，評估人員在委托人的意圖之下，根據(jù)資產的狀況及所面臨的市場條件，做出資產在評估時點上一個相對合理的市場價值的估計。

2.2 計量的原則不同

會計工作需要遵循的原則：① 獨立性。為了避免管理層操縱公允價值的計量，企業(yè)要設置一個相對獨立的內部機構專職負責企業(yè)資產負債項目公允價值獲取或評估。②可驗證性。即各自獨立的計量人員按照相同的方法和程序對同一計量對象進行計量時應獲得相同或相近的結果。③充分性。指在對計量對象進行估價時應根據(jù)計量對象所處環(huán)境去獲取足夠多的信息，避免公允價值獲取過程中的不確定性。④適當性。公允價值的獲取方法的選擇與市場參與者在事前分析預測及價格談判時所采用的方法和考慮的因素應當一致。

資產評估需要遵循以下原則：①真實性原則。資產評估機構在評估工作中必須以實際材料為基礎，以確鑿的事實為依據(jù)，實事求是地得出評估結果。②科學性原則。評估機構和評估人員必須遵循科學的評估標準，以科學的態(tài)度制訂評估方案，采用科學的方法進行評估。③公平性原則。評估機構和人員必須堅持公平、公正的立場，以中立的第三者身份客觀地進行評估。④可行性原則。根據(jù)評估對象的特點和性質及當時所具備的條件，制訂切實可行的評估方案并采用合適的評估方法。⑤簡易性原則。在達到相應準確度的前提下，盡量使評估工作簡便易行，提高資產評估效率。

2.3 計量的方法不同

根據(jù)我國的會計準則，按照市場活躍程度將公允價值運用劃分為3個層次：第一層次，資產或負債存在活躍市場的，應當以市場中的交易價格作為公允價值；第二層次，資產本身不存在活躍市場，但類似資產存在活躍市場的，應當以類似資產的交易價格為基礎確定公允價值；第三層次，對于不存在同類或類似資產可比市場交易價格的資產，應采用估值技術來確定其公允價值。

資產評估的主要方法有：①市場法：利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產價值。②成本法：估測資產的重置成本，扣減已存在的各種貶值。③收益法：估測資產未來預期收益的現(xiàn)值。

2.4 計量的過程不同

會計中的公允價值計量，需要相關會計人員收集企業(yè)內部財務信息，根據(jù)企業(yè)的財務數(shù)據(jù)在確定資產計價標準的前提下，運用核算的方法確定資產的價值。而資產評估中對公允價值的計量則復雜得多，評估人員根據(jù)委托人特定的目的，針對評估對象進行廣泛的資料收集，除了與資產有關的企業(yè)財務信息外，有關資產權利的法律文件、重大合同協(xié)議、當前市場的條件和類似資產的交易信息等都是需要評估師掌握的信息，在盡可能擁有詳盡資料的前提下，評估師才能確定評估資產的價值類型和選擇合適的評估方法，從而完成評估工作。

3 資產評估學中引入公允價值計量的必要性

3.1 公允價值計量是會計人員從事資產評估相關業(yè)務的需要

目前企業(yè)資產的公允價值一般依靠會計人員的職業(yè)判斷來確定，在我國，由于會計從業(yè)人員自身知識水平的限制和相關經(jīng)驗的缺乏，他們對公允價值的理解和認識不夠全面深入，缺乏足夠的實踐經(jīng)驗，還不具備對公允價值進行合理估計和準確判斷的能力，若要求這些會計人員在會計核算中使用公允價值計量，則超出了他們的實際能力，很可能導致對公允價值估計的不準。此外，財務人員管理企業(yè)賬目，編制財務報表，合理規(guī)劃企業(yè)現(xiàn)金流動，需要在會計期間承擔大量的會計、稅務等工作已是不易。而從我國實施的新企業(yè)會計準則看，除了一些計稅的基本內容外，大量經(jīng)濟業(yè)務都涉及到了公允價值計量屬性，這不得不要求企業(yè)的會計人員進行資產評估相關專業(yè)知識的系統(tǒng)學習，以應對在遇到諸如商譽、土地、機電設備等類型的資產需要采用公允價值計量時的困境。

3.2 會計準則的變更推動了公允價值在資產評估領域的應用

當今世界，經(jīng)濟飛速發(fā)展，金融創(chuàng)新層出不窮，使得社會經(jīng)濟形式逐漸多樣化，資產評估也在諸多經(jīng)濟業(yè)務中發(fā)展成熟，例如企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)清算等常涉及到企業(yè)價值評估的資產業(yè)務。有些國家直接在會計準則中強制性要求，若企業(yè)資產涉及評估業(yè)務必須由專業(yè)評估師來完成。根據(jù)財政部修訂后的會計準則，將在金融工具、投資性房地產、企業(yè)合并、融資租賃等業(yè)務中大量應用公允價值。雖然我國對公允價值的引入是適度的，并無準則強制性規(guī)定特定情況下必須由資產評估人員承擔相應的價值評估工作，但在經(jīng)濟全球化的背景之下，也開始嘗試在市場上推廣公允價值的運用，這便為會計行業(yè)與資產評估業(yè)的緊密結合提供了良好契機。相信隨著我國經(jīng)濟體制改革的深入和市場化的不斷推進，我國會在會計領域中逐漸加強對資產評估工作的依賴。

3.3 資產評估的專業(yè)性、準確性和客觀性符合了公允價值計量的要求

企業(yè)財務會計人員的主要工作內容和職責要求與公允價值計量相關內容是不同的，在對公允價值運用的第三個層次中，需要利用估值技術來評估和判斷資產公允價值，這是會計人員不曾涉足的領域，會計人員不可能獨立完成。而隨著資產評估業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，評估方法、評估技術等方面較為成熟，在價值評估的實務操作上更具優(yōu)勢，因此，評估師的專業(yè)水平是公允價值的首要保證。此外，評估機構和人員作為交易中的第三方中介機構，在整個評估過程中，會堅守第三方的中立的原則，嚴格執(zhí)行評估程序，廣泛深入地搜集資料，根據(jù)科學的方法，認真地進行核實、研究、分析判斷，獨立自主地做出決定，最終得出具有法律效力的評估結果。所以，資產評估提供的客觀可靠的專業(yè)意見也是公允價值計量中必不可少的。

主要參考文獻

[1]劉萍.資產評估與會計的協(xié)調合作[J] .財務與會計，2006（6）.

[2]胡卓娟.新會計準則下的資產評估與會計計價[J] .當代經(jīng)濟，2008（7）.

[3]顏琪中.公允價值計量法的改進與應用[J].中國金融，2011（11）.

[4]李曉霞.公允價值計量與資產評估關系淺析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2011（6）.

[5]張梅，王軍輝.對資產評估學與會計學中公允價值理論相關性探討[J].中國資產評估，2012（2）.

第3篇：資產評估的公允價值范文

(一)企業(yè)設立注資中的公允價值運用

我國《公司法》規(guī)定,公司設立的非貨幣資金出資,均需通過有資質的評估公司進行評估,包括實物資產、無形資產、土地使用權等。在實務中,有四類評估機構可出具評估報告,一類是財政部門所屬的資產評估公司,一類是建設部所屬的房地產估價事務所,還有國土資源部門的土地估價事務所和物價部門所設的價格事務所。根據(jù)目前相關采用的評估價值定義,只有資產評估機構的評估結論表現(xiàn)為不同類型下的公允價值概念,其他機構評估的評估結論更接近某種市場下的價格?，F(xiàn)實當中人們很少去考慮公允價值與價格的區(qū)別,會計準則上也沒有明確的解釋。

(二)企業(yè)對外投資中的公允價值運用

中小企業(yè)發(fā)展到一定程度,大多都涉及對外的股權投資,對外投資時可能以貨幣出資,也可能以實物資產、無形資產、土地使用權為出資形式,在這一業(yè)務環(huán)節(jié)中,同樣會涉及到公允價值,即非貨幣出資也須依據(jù)《公司法》規(guī)定,對非貨幣資產進行評估,才可完成對被投資單位的工商變更注冊等手續(xù)。企業(yè)可能選擇不同的評估機構進行評估,同樣也會出現(xiàn)上述的問題。

(三)賬外資產入賬的公允價值運用

賬外資產,顧名思義屬企業(yè)因各種管理不善原因導致賬面沒有反映出來。例如企業(yè)資產清查出現(xiàn)的盤盈設備材料等。但對民營企業(yè)而言,賬外資產就不是一個簡單的管理不善原因形成,可能與企業(yè)的資金體外循環(huán)或一些業(yè)務的不入賬或其他原因有關。例如:企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)一些客戶圖便宜沒有索要發(fā)票,企業(yè)可能將此收入不入賬,直接購置設備,在購置業(yè)務時又圖便宜,沒索要發(fā)票。結果形成這臺設備無法入賬,成為賬外資產。當然,也有一些合法的資金來源形成,企業(yè)利用自有資金或借入資金購置設備,對方因各種原因沒有提供發(fā)票,致使該設備無法入賬,形成賬外資產。

對于賬外資產如何入賬問題?目前采用的方式,只有一種“合法”的途徑,那就是以股東的身份將賬外資產投資給公司,即進行注冊資本的增加變更事宜。在這一業(yè)務過程中,目前涉及的單位有工商管理部門、會計師事務所、資產評估機構。企業(yè)對賬外資產以股東作為資產所有者的身份進行評估申報,資產評估機構依據(jù)委托方(企業(yè))提供的資產評估申報表,確認所有權關系后,即進行作價評估,出具評估報告形成評估結論,股東依據(jù)評估值的大小,形成增加注冊資本的方案和決議,會計師事務所進行資本驗證并出具驗資報告,工商管理部門履行正常的變更程序。企業(yè)會計處理也相對簡單,一方面借記資產賬戶,一方面貸記實收資本賬戶,以評估值入賬。

二、啟示

有幾個問題值得我們深思:

第一,民營企業(yè)采用公允價值的計量一般都發(fā)生與公司注冊資本相關的經(jīng)濟事項中,其會計計價仍屬于歷史成本計價模式或公允價值模式,相關的制度應對此有明確說明或規(guī)定,否則會形成公允價值的濫用。由于中小企業(yè)提供的會計信息僅滿足于股東和工商、稅務、信貸、財政等相關部門,不如上市公司對會計準則執(zhí)行的嚴格,要受到信息公開的社會監(jiān)督,有可能出現(xiàn)對公允價值計量的濫用。例如:筆者碰到一公司在銀行有貸款,每年都存在貸款問題,銀行每年要求提供審計報告和資產評估報告,由于該企業(yè)用地抵押,每年公司土地都做評估,每年土地都在增值。該公司每年都將土地的增值部分進行賬務處理,使公司資產負債率逐年降低。實際上,該公司還有房產,也在增值,但沒有做評估并確認其增值部分。顯然,其提供的會計報表是值得商榷的。

第二,關于評估報告的評估結果與注冊資本差異的會計處理。對于在這一業(yè)務過程中上述的三種處理,筆者傾向于將資產評估結果與注冊資本(實收資本)的差異,作為資本公積處理,其理由為:(1)差異的出現(xiàn)源于資本驗證業(yè)務過程中。評估是法定的環(huán)節(jié),驗資也是法定的程序,評估結論不可能完全與驗資或協(xié)議的出資額完全一致,出現(xiàn)差異是正常的。(2)非貨幣資產(實物資產或無形資產)是作為一個獨立完整且不可分割的資產注入企業(yè)的,在股東協(xié)議下實施交付企業(yè)發(fā)揮其整體資產作用。以評估的結論為依據(jù)記入資產價值符合公允價值記賬的理論準則。(3)差異作為資本公積的處理比作為負債處理利于企業(yè)的發(fā)展,企業(yè)是有風險的,作為負債是要企業(yè)償還的,等于變相將資產部分轉讓給企業(yè),與實際情況不相符,并且形成企業(yè)財務上的壓力。作為資本公積等于作為企業(yè)的權益,財務結構上使企業(yè)資產負債率降低,不會對企業(yè)造成財務上的壓力。(4)當出現(xiàn)差異較大時,企業(yè)股東可以借助國有企業(yè)的辦法,將資本公積劃分為作為股東共享或獨享處理,并可根據(jù)企業(yè)經(jīng)營狀況協(xié)議處理等。當然差異較小時一般作為股東共享處理。

第4篇：資產評估的公允價值范文

[關鍵詞]公允價值 新會計準則 應用

一、公允價值計量

公允價值亦稱公允市價、公允價格。熟悉市場情況的買賣雙方在公平交易的條件下和自愿的情況下所確定的價格,或無關聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項資產可以被買賣或者一項負債可以被清償?shù)某山粌r格。在公允價值計量下,資產和負債按照在公平交易中,熟悉市場情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償?shù)慕痤~計量。購買企業(yè)對合并業(yè)務的記錄需要運用公允價值的信息。在實務中,通常由資產評估機構對被并企業(yè)的凈資產進行評估。從理論上說公允價值的來源應該是兩種:市價和未來現(xiàn)金流量貼現(xiàn)。后者表面上看有普遍的適用范圍,但是實際上要求詳細的現(xiàn)金流量預測、終值的預計和合理的風險調整后的折現(xiàn)率,而這些數(shù)據(jù)的輸入牽涉主觀判斷,其微小的變化對于所推導的公允價值具有很高的敏感性。為了規(guī)避這些現(xiàn)實操作中的技術性風險,根據(jù)公允價值信息的獲取條件,將其來源分為活躍市場的公開報價、價值評估模型和交易對手提供等三種,而現(xiàn)時中常用的現(xiàn)金流量貼現(xiàn)法應該慎用。

二、公允價值計量在新會計準則應用中存在的問題

1、 采用公允價值計量信息質量的可靠性難以保證

按公允價值定義要求,公允價值由交易雙方在公平交易的基礎上確定,即交易時間、交易市場的活躍性、交易資產或負債的性質同時具備。而交易的公平性受到市場體系健全程度、會計規(guī)范體制完善程度、中介機構公眾信任度、會計人員素質高低等諸多因素的影響。如果不經(jīng)分析。直接用公允價值替代歷史成本計量是很不妥的。相對于歷史成本計量,公允價值計量雖然在財務報表中能提供更為相關可比的會計信息,但大多數(shù)情況下,公允價值不能直接獲取,需要估算和驗證,取得公允價值都要花費相當大的成本,從而增加了會計報表的準備成本。有悖會計的成本效益原則。況且,目前我國市場體系尚在逐步健全完善中,會計規(guī)范程度不高,中介機構公眾信任度和會計人員素質也比較低,因此就容易引發(fā)一系列的問題,導致資產評估弄虛作假,會計信息失真比較嚴重,從而大大降低了公允價值的可靠性。

2、 公允價值計量的實際操作困難

縱觀國內外在應用公允價值計量方面,都存在實際操作困難問題。我國新會計準則對于哪些經(jīng)濟事項適用于公允價值進行計量已作了明確規(guī)定,但對于如何實施公允價值卻沒有給予充分說明。例如,當外部會計環(huán)境的變化引起經(jīng)濟事項變動時,企業(yè)并不能及時提供相關、可靠的信息,甚至可能誤導信息使用者。在這種情況下,現(xiàn)值計量就成為估計公允價值的最優(yōu)選擇。但是,因為未來現(xiàn)金流量的金額、時點和貨幣時間價值等具有很大的不確定性,所以在計量的實際操作上往往面臨很大的困難。同時,現(xiàn)值技術的應用,需要有專業(yè)技術強、高素質的會計人員和誠信的評估師隊伍,這也是眼下跟不上要求的現(xiàn)實困難。

3、 采用公允價值計量產生稅收銜接的問題

目前,市場普遍關心企業(yè)在首次采用公允價值計量投資性房地產后,調增的留存收益和未實現(xiàn)收益在稅法上是否需要征稅。從我國現(xiàn)階段的稅收立法來看,遵循稅法與會計相互分離的原則,即對企業(yè)的收入和費用予以確認時,強調的是以收付實現(xiàn)制為準的。所以,對這塊的調增的留存收益和未實現(xiàn)收益進行征稅的可能性較小。此外,采用公允價值對投資性房地產計量后,原來所計提的折舊和攤銷,在稅前是不允許扣陳的,這會增加企業(yè)的應交所得稅,企業(yè)在做稅務處理時會產生不利的影響。一些房地產企業(yè)也明確表示,如果采用公允價值計量在稅收上產生不利,那么他們則更傾向于使用成本模式計量?？梢?我國目前在應用公允價值計量時產生的這種未實現(xiàn)收益是否交納所得稅的問題,仍然是懸而未決,沒有明確的規(guī)定予以規(guī)范。

三、完善公允價值計量在新會計準則中的應用

1、規(guī)范資產評估流程,加強資產評估的隊伍建設

資產評估是公允價值確認的重要途徑之一,公允價值的完善離不開資產評估的發(fā)展。但是,從上文的論述中我們不難發(fā)現(xiàn),在我國目前的市場環(huán)境中,資產評估的流程尚不規(guī)范,資產評估隊伍建設有待加強。首先,應強化對資產評估機構的監(jiān)管。一方面,我們應當提高檢查監(jiān)管部門的監(jiān)管水平,提高監(jiān)管人員的業(yè)務素質和職業(yè)道德水平。從技術上防范資產評估機構違規(guī)操作,并提高對資產評估機構違規(guī)操作的識別能力。另一方面,應當發(fā)揮社會監(jiān)督的作用,積極提倡、鼓勵社會公眾參與監(jiān)督。此外,成立專門負責對注冊資產評估師監(jiān)督和處罰的機構,財政上要保證其資金的充足到位,不能因為對資產評估部門實施監(jiān)管的成本過高而放棄對其監(jiān)管,要確保資金的充分合理利用。其次,應加強繼續(xù)教育,不斷提高注冊資產評估師的素質。加快建立資產評估繼續(xù)教育相關規(guī)范,在法規(guī)方面保證資產評估師的繼續(xù)教育質量;加強資產評估師的職業(yè)道德教育,從思想上保證資產評估的公允性。

2、完善上市公司會計政策和公允價值信息披露

從本文對樣本公司信息披露中可以發(fā)現(xiàn),鑒于新會計準則是以原則導向為主,在實際運用中公司需要結合本企業(yè)的經(jīng)營特點和業(yè)務范圍有針對性地修改、完善本企業(yè)的會計制度,對會計業(yè)務核算體系進行細化,制定操作性指引,防止財務核算的隨意性和主觀性。但筆者發(fā)現(xiàn),在上市公司披露的2007年年報中,許多公司在重大會計政策披露中照搬準則的原則性條款,避重就輕,缺乏可參考價值,特別是在一些存在重大盈余管理空間的會計政策披露上,這將大大弱化公司對財務報告使用者提供信息的有效性和準確性。建議有關部門盡快研究出臺相關規(guī)范文件,對年報會計政策披露細化標準給予規(guī)范指導,特別是一些涉及職業(yè)判斷、利潤操縱空間大的會計政策,以遏制公司重大會計政策披露不明確的問題,提高財務報表信息的可讀性和有效性。建議國家應統(tǒng)一公允價值信息的披露,使其披露更加規(guī)范,更加科學,更有利于保護廣大投資者等利益相關者的利益,上市公司應嚴格按照相關規(guī)定披露。

3、督促上市公司盡快完成與財務相關的內部控制制度

新會計準則拓寬了原有會計核算的領域和范疇,引入了許多新概念,如公允價值計量、投資性房地產、金融工具、股份支付等;在操作層面,執(zhí)行新會計準則對會計專業(yè)判斷的要求大大提高,除了原有的固定資產折舊、資產減值、預計負債等傳統(tǒng)專業(yè)判斷領域外,還新增了金融工具分類、股份支付以及利用估值模型確定公允價值時相關參數(shù)選擇等新的會計估計領域,專業(yè)判斷難度有所增加。這些情況客觀上要求上市公司建立健全相關內部控制和科學的決策體系。因此在日常對財務信息監(jiān)管過程中,需要督促公司盡管完善與財務相關的內控制度,明確對公司財務影響重大的會計業(yè)務的核算標準和控制程序,以提高上市公司財務信息的透明度和準確性。

4、加強審計的配套建設

會計與審計密不可分,會計執(zhí)行好壞,還有賴于審計的完善與發(fā)展,在公允價值會計下,會計信息具有很大主觀性,因而為了防范會計人員隨意操縱會計數(shù)據(jù)提供虛假信息,加強審計工作力度是必不可少的。2006年2月15日,中國注冊會計師協(xié)會《中國注冊會計師審計準則第1322號――公允價值計量和披露的審計》,初步規(guī)范了我國公允價值的審計方法和過程,在一定程度上確保了會計報告的真實性。但是,由于我國公允價值確認、計量的相關理論并不完善,這給公允價值審計準則的執(zhí)行帶來一定難度。當注冊會計師按照第1322號審計準則第十條的規(guī)定,評價被審計單位財務報表中公允價值計量和披露是否符合適用的會計準則和相關會計制度的規(guī)定時,評價標準本身就不明確和統(tǒng)一,從而影響注冊會計師評價的正確性;當注冊會計師按照該準則第四十一條和第四十二條的規(guī)定,對公允價值進行獨立估值時,更需要明晰統(tǒng)一的參考指導。顯然,我國相關會計審計準則的完善之路任重而道遠。

四、結語

綜上所述,文章首先探討了公允價值計量的相關定義,接著分析公允價值計量在新會計準則中的應用存在的問題,最后探討了如何加強公允價值計量在新會計準則中的應用。在現(xiàn)實生活中,相信隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展和市場經(jīng)濟制度的健全,隨著法律監(jiān)督能力不斷增強,公允價值計量在新會計準則中的應用會越來越完善。

參考文獻:

[1]徐燕雯.淺析公允價值計量在新會計準則中的應用.事業(yè)財會,2008;01

[2]馬良.公允價值應用存在的問題及對策.商業(yè)經(jīng)濟,2009;03

[3]戴欣苗.公允價值運用與經(jīng)濟背景的關系分析.金融理論與實踐,2009;12

[4]王靜.公允價值研究文獻綜述.今日財富,2009;11

第5篇：資產評估的公允價值范文

關鍵詞：歷史成本；公允價值；可靠性和相關性

中圖分類號：F23　文獻標識碼：A

收錄日期：2012年5月31日

一、歷史成本與公允價值計量屬性并存

由于現(xiàn)代市場經(jīng)濟不斷發(fā)展和變化，歷史成本計量屬性的局限性日益凸顯。由此，傳統(tǒng)財務會計計量屬性必須做出相應的變革，以提供反映現(xiàn)金流量和公允價值的信息?？梢?，歷史成本與公允價值計量屬性并存將是傳統(tǒng)會計計量屬性的發(fā)展趨勢。

（一）歷史成本計量屬性。凡按過去的市場價格在交易和事項發(fā)生時作為交換的金額，在會計上會轉化為歷史成本。其所以稱為歷史成本，原因在于：第一，這是過去（歷史）發(fā)生的交易，購買某項資產所花費的成本；第二，會計的特點是務實。會計信息必須反映出能夠捕捉到的、有充分論證可以依據(jù)的現(xiàn)象。

歷史成本計量屬性主要建立在幣值穩(wěn)定假設和勞動生產率不變假設的基礎之上。貨幣幣值穩(wěn)定，保證了計量單位即名義貨幣的長期恒定；社會平均勞動生產率不變，保證了計量屬性即歷史成本長期恒定。其特點體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，凡購入的商品（資產）按成交時的市場價格轉化為歷史成本后，在企業(yè)持有期間，除非投入生產被耗用或直接銷售以及按其他方式處置（如交換其他資產、出租、作為擔保物等）外，其價值量（金額）始終保持最初的歷史成本而不變。這樣處理，既可節(jié)約信息處理成本，又可如實反映當初交易本來面貌；第二，從資本投入生產到生成產品（或勞務）為止，整個生產過程的計量，基本上是被耗用的各種生產要素（其中包括物質資產、無形資產和人力資源）的歷史成本的分配、匯總、集合與積累。

隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展與進步，社會勞動生產率迅速提高，在一定程度上動搖了歷史成本計量屬性的理論基礎。特別是對于衍生金融工具等項目，價值往往與其賬面的歷史成本相差懸殊，報表使用者無法依據(jù)報表提供的信息對企業(yè)的財務狀況和經(jīng)營業(yè)績做出評價，了解企業(yè)現(xiàn)在可能承擔的權利、義務、收益、風險，從而進行相關的投資信息決策。由此可見，客觀經(jīng)濟環(huán)境為公允價值計量屬性的應用提供了條件。

（二）公允價值計量屬性。本文所指的公允價值，是在公平市場交易中，自愿雙方所達成一致的市場交易價格。進入21世紀以來，科技創(chuàng)新對經(jīng)濟發(fā)展的推動作用顯著，社會勞動生產率迅速提高，歷史成本計量屬性越來越受到人們的質疑。公允價值計量屬性逐漸受到投資者和債權人的青睞，具體理由體現(xiàn)為：

1、公允價值計量在企業(yè)資本保全上發(fā)揮著巨大作用。企業(yè)對其耗費的生產能力或資源采用公允價值計量，此時不管是何時耗費的生產能力，一律按現(xiàn)行市價或現(xiàn)金流量現(xiàn)值計量，這樣企業(yè)的資本受到維護，企業(yè)的生產得以在正常狀態(tài)下進行。

2、公允價值計量符合會計的配比原則。現(xiàn)行企業(yè)計算收益的收入是按現(xiàn)行市價計量，而成本、費用，則是按歷史成本計量，若對于成本、費用也按公允價值計量，將使企業(yè)計算的收益更加真實，由此得出的會計信息能為企業(yè)管理人員、債權人、投資者的經(jīng)營、決策提供更加有力的支持。

公允價值的估計可以采用市場法、收益法或成本法。市場法主要指市場的價格信息，即在市場真實交易中可觀察到的相同、相似或可比的資產或負債的價格。如果在活躍市場上能夠觀察到這類信息，應盡可能用它來進行估計。收益法是未來投資（比如現(xiàn)金流量和盈利）通過折現(xiàn)轉化為現(xiàn)值的方法。成本法一般指一項資產的重置成本或現(xiàn)行成本為基礎，作必要的調整（如使用中的資產已發(fā)生了物理、自然損耗和精神損耗，即應予以調整）。

（三）歷史成本與公允價值計量屬性的結合。歷史成本計量屬性建立在過去已發(fā)生的交易或事項基礎上，強調會計信息的可靠性。而公允價值能夠反映完成經(jīng)濟業(yè)務之外的環(huán)境對企業(yè)的影響，具有高度的相關性。因此，僅僅報告歷史成本反映的信息將忽略環(huán)境對企業(yè)的影響，而只報告公允價值信息則會掩蓋對已完成市場交易的記錄。兩者之間的矛盾實質上體現(xiàn)出會計信息的可靠性與相關性之間的矛盾。而采用兩種計量屬性并行報告的模式可解決兩者之間的矛盾，滿足信息使用者的不同需求。

二、資產評估成為會計計量工具

目前，財務會計對收益有兩種不同的概念：經(jīng)濟學的收益概念（即經(jīng)濟利潤）與會計學上的收益概念（即會計利潤）。現(xiàn)代會計理論的收益概念朝著經(jīng)濟利潤方向發(fā)展，但基于收入確認的實現(xiàn)原則和穩(wěn)健原則以及歷史成本計量屬性使會計利潤與經(jīng)濟利潤存在差異，從而導致會計信息使用者做出錯誤的決策，因為會計上有利潤不等于經(jīng)濟上有利潤。經(jīng)濟學家們主張“一個人當他資產的價值增加時，而不是當資產出售時變得更為富?！保珒r值增加的確認就是實現(xiàn)的經(jīng)濟收益觀點，由于其計量上的主觀隨意性，很難適用于會計實務。為解決兩者之間的沖突，建立資產評估制度是一種較好的折衷方法。原有的財務報告反映會計利潤，而資產評估報告是基于公允價值基礎上，即實物資本保全基礎上做出的，其利潤可以說較接近經(jīng)濟利潤。通常強調資產保值和增值，應基于實物資本維持基礎上，目前的會計無法解決，往往賬面上有凈資產，但評估以后，會發(fā)生很大變化，有必要建立年報資產評估制度，使會計利潤轉化為經(jīng)濟利潤。

資產評估是對被評估的資產以公允價值進行估價，而公允價值會計正是以公允價值對資產與負債進行計價的，兩者在持續(xù)經(jīng)營假設下數(shù)值應該一致。資產評估方法有現(xiàn)行市價法、重置成本法、收益公允價值法等，評出的金額都是公允價值，與資產的公允價值計價相吻合，即公允價值會計下，資產評估結果與會計計量的結果一致。這時候資產評估雖被會計取代，但資產評估原理、方法將在會計中起著十分重要的作用，將成為會計計量工具。

第6篇：資產評估的公允價值范文

關鍵詞：公允價值 公允價值評估 博弈論

一、引言

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展以及衍生金融工具等特殊業(yè)務和事項的出現(xiàn)，歷史成本計量已經(jīng)顯現(xiàn)出相關性不強等不足。應運而生的公允價值則彌補了這方面的不足，從現(xiàn)實來看公允價值計量已在部分領域得到了很好的應用。支持者聲稱公允價值能夠更好地提供相關財務會計信息，準確地反映公司基本經(jīng)濟狀況。然而，反對者認為公允價值的評估問題讓其可靠性受到嚴重挑戰(zhàn)。金融危機更是讓公允價值再次成為眾矢之的。盡管對于投資者來說公允價值信息比歷史成本信息更加有用，但當公允價值的相關性增加不足以彌補其可靠性的喪失時，公允價值也就被認為是金融危機的“罪魁禍首”。但是某一方面的不足并不能成為放棄研究和使用公允價值的理由。我們似乎不應該停留在討論公允價值是否有用這一問題上，而是應致力于讓公允價值信息更加可靠、更加有用，讓財務會計系統(tǒng)更加完善。

二、相關文獻簡述

美國會計原則委員會于1967年頒布的總括意見是世界上最早記錄公允價值的文稿。四十多年來，公允價值不斷地深入會計領域的各個方面并逐漸發(fā)展和完善。1990年9月，美國證券交易委員會（SEC）的主席查理?C?布雷登經(jīng)過多方的合作研究發(fā)現(xiàn)以歷史成本作為金融工具的計量屬性并不能解決金融風險，于是他首次提出了引入公允價值并將其作為金融工具計量模式。

我國關于公允價值的研究主要集中在以下幾個方面：公允價值的本質、公允價值取得的原則、程序和方法、公允價值計量的優(yōu)缺點及其符合我國國情和經(jīng)濟現(xiàn)狀的科學使用方法、公允價值與金融危機以及公允價值評估的改進手段。葛家澍（2009）認為，公允價值計量有著它不可替代的作用。他指出，公允價值的計量信息最好在其他財務報表或其附注中提供，財務報表還是以歷史成本為基礎最好。陳麗花、黃壽昌、楊雄勝（2009）指出，收入費用觀正在向資產負債觀轉變，并且將成為現(xiàn)今會計發(fā)展的必然趨勢，資產負債觀不僅不會減弱會計信息質量，反而在一定程度上會改善財務會計信息質量。關于公允價值取得的原則、程序和方法，張勇（2011）認為，為確保公允價值的可靠性，公允價值的確定應該堅持可驗性、獨立性、適用性和充分性等四個原則，并提出了市場法、收入法和成本法等三個科學確定公允價值的基本方法。郝振平和趙小鹿（2010）認為，在公允價值計量的三個層級中，第一和第二層級公允價值較為可靠，而第三層級公允價值由于其不可靠性，需要在必要時對估計價值進行披露。李國民，徐彥坤（2010）認為金融危機中，公允價值會計對會計信息質量的相關性、可靠性和穩(wěn)健性等原則產生負面影響，惡化了金融危機，其自身也存在著制度本身部分內容過于復雜、缺乏針對性披露和缺乏關于判斷的具體指南等執(zhí)行問題。譚鋒、樊鷺等人（2010）認為金融危機實質上是經(jīng)濟問題而非會計問題。公允價值只是使金融危機中的問題暴露得更加清晰，一定程度上加劇了經(jīng)濟的波動性，而并非歐美銀行家為了掩蓋金融危機本質所說的公允價值是金融危機爆發(fā)的“罪魁禍首”。因此，在我國，不應該摒棄公允價值計量，而應該通過完善市場環(huán)境、操作行為和估值技術等方法來促進公允價值的更好應用。

三、公允價值評估的應用

2014年我國新頒布的《企業(yè)會計準則第39號――公允價值計量》中第二條指出：“公允價值是指市場參與者在計量日發(fā)生的有序交易中，出售一項資產所能收到或者轉移一項負債所需支付的價格?！痹谝牍蕛r值計量模式的時候，我國充分考慮了國際財務報告準則中公允價值應用的三個級次，即：“第一，存在活躍市場的資產和負債，活躍市場中的報價應當用于確定其公允價值；第二，不存在活躍市場的，參考熟悉情況并自愿交易的各方最近進行的市場交易中使用的價格或參照實質上相同的其他資產或負債的當前公允價值；第三，不存在活躍市場，且不滿足上述兩個條件的，應當采用估值技術等確定資產或負債的公允價值”。由于有著嚴格的界限，公允價值并不能像歷史成本那樣廣泛應用。

（一）公允價值評估的主要服務領域

1.企業(yè)合并。在我國，外部專業(yè)評估機構的主要服務領域就是確認在企業(yè)合并中所得的資產及其負債的公允價值。對于不動產和機械設備若需采用公允價值計量模式但又不存在活躍市場的，通常必須通過評估的手段來確定其公允價值，該評估手段一般是由具有專業(yè)資格的評估師根據(jù)市場證據(jù)進行調查分析并得出最后的評估結果。如果因為機械設備的特殊性，不能得到有力的市場證據(jù)，則需要運用收入法和重置成本法來估算它的公允價值。

2.資產減值。在我國，一般發(fā)現(xiàn)存在內在的或者外在的因素可能已導致公司無形資產或商譽發(fā)生減值的，無論是否已經(jīng)達到一年的期限，都會自己或聘請專業(yè)評估機構對該項資產的公允價值作出評估。資產減值測試也是外部評估機構專業(yè)服務的重要領域之一。

3.金融工具及金融衍生品。葛家澍教授稱“對于衍生金融工具來說，公允價值可算是它唯一的計量屬性”，可見公允價值對金融工具及衍生金融工具的重要性。當金融工具不存在較為活躍的交易市場時，按照國際會計準則中的規(guī)定，需采用金融工具評估后的價值作為其公允價值。在金融工具及金融衍生工具的公允價值評估中，需要考慮類似可比金融工具的股利、市盈率以及預期增長率等因素，也正是金融衍生品的公允價值計量的復雜性和專業(yè)性，使得金融工具及金融衍生工具的公允價值的評估成為外部獨立評估機構服務的領域。

4.投資性房地產。投資性房地產的后續(xù)計量有成本模式和公允價值模式兩種。公允價值計量模式的使用前提是公允價值能夠可靠取得，而大量相關信息的取得必須借助于外部專業(yè)評估機構。所以投資性房地產公允價值的評估已經(jīng)成為外部獨立評估機構最主要的服務項目之一。

（二）推動公允價值評估的因素

在公允價值評估的應用中外部專業(yè)機構的介入是多種力量綜合作用的結果。

1.專業(yè)性的需求。許多會計要素比如上述的金融資產以及衍生金融工具、投資性房地產、無形資產及其減值等公允價值的確定，已經(jīng)大大超出會計領域相關人員的專業(yè)知識和應用能力的范圍。所以，在確定資產的公允價值時需要專業(yè)知識很強的評估領域。正是這種專業(yè)性需求促進了評估業(yè)的發(fā)展，并對其評估人員的專業(yè)性提出了更高要求，使得評估行業(yè)和會計行業(yè)一道推動公允價值的運用。

2.獨立性的需求。對外提供的財務報告更多的是為現(xiàn)有的或者潛在的投資者、債權人、監(jiān)管方等利益相關者提供決策有用的信息。由于資產評估的專業(yè)性、復雜性，外部相關人員更愿意選擇獨立專業(yè)評估機構去對所需評估的事項進行評估。在德國，上市公司如果對某種復雜的資產項目不單獨聘請外部獨立評估機構進行公允價值的評估，便會遭到財務報告使用者的質疑。而在公允價值的披露方面，如果公允價值僅僅是由企業(yè)內部的會計人員確定的，企業(yè)在財務報告中就必須要充分披露公允價值計量的關鍵假設和具體方法。但是如果是應用了所聘請的外部獨立評估機構進行專業(yè)評估所得的工作結果，就不需要像前者那樣詳細披露。

3.審計人員的需求。審計工作雖然并不對客戶提供關于某資產的公允價值評估服務，但審計師卻是該資產公允價值確認的最終審核人。對于審計人員而言，如果需要由專業(yè)評估機構確定的公允價值由企業(yè)內部會計人員自行計算，那么一方面，審計人員的工作量將會有所增加，這主要來源于對會計人員自行進行公允價值評估結果的復核；另一方面，審計人員的風險和壓力也會增大，這也就意味著公允價值評估結果存在偏差和問題的可能性會加大。所以審計師建議在公允價值評估需要由專業(yè)機構介入進行專業(yè)性評估的領域應該聘請外部獨立的評估機構服務。這樣在提高財務會計信息質量的同時，也會降低審計人員的風險。因此，外部審計也是公允價值評估機構產生的推動力量。

四、博弈論視角下公允價值評估分析

博弈理論又稱對策論，考慮賽局理論中個體的預測行為和實際行為，研究它們的優(yōu)化策略。具有競爭或對抗性質的行為成為博弈行為參與的雙方，為了達到各自的目標與利益，各方必須考慮對手的各種可能的行動方案，并力圖選取對自己最為有利或最為合理的方案。在博弈論中，參與人在他的策略空間中是自由的，但博弈完結后，參與人的支付不僅與他自身所作的選擇有關，還與其他參與人決策的函數(shù)有關，即參與人之間是相互影響的。在經(jīng)濟主體是有限理性的前提下，行為主體根據(jù)對方的行為（策略）來決定自己的行為（策略），從而達到自身利益的最大化。下面以博弈論視角來研究資產評估過程。博弈模型及假設：（1）理性經(jīng)濟人假設。所有的參與企業(yè)和資產評估機構，都有為了追求自身利益最大化的機會主義傾向。（2）信息不對稱假設。企業(yè)即委托方掌握著更多的資產信息。

假設市場上只有一個企業(yè)A和一個專業(yè)的資產評估機構B，企業(yè)A有一項待估資產，該資產沒有準確的市場報價，也幾乎沒有相關市場，并且其相關內在價值只有企業(yè)管理者自己知道?，F(xiàn)企業(yè)管理者將該資產交于B評估機構測評，并向資產評估機構提供一些待估資產的相關信息。這時企業(yè)A有兩種選擇：提供虛假信息以使資產價值被高估或者提供真實信息反映資產真實價值。若企業(yè)虛報信息，收益增加值為V；若提供真實信息，沒有收益增加值，設為0。評估機構B有兩種策略選擇：對企業(yè)所提供信息進行診查或不診查。當B不診查時的成本為C1，其不診查行為在市場上帶來的信譽損失和監(jiān)管懲處為m1，診查時的成本為C2，其獲得的企業(yè)支付為R。博弈矩陣如下：

企業(yè)A：可以看出，不論評估機構B如何選擇，企業(yè)A選擇虛報信息都是有利的（V>0），所以對于A來說，提供虛假信息是占優(yōu)決策。

評估機構B：當C1+m1≤C2，即R-C1-m1≥R-C2時，機構B會選擇不診查信息；當C1+m1>C2，即R-C1-m1

所以為避免資產的公允價值被高估，要確保有一個適當?shù)膍1值，即市場有效，監(jiān)管有力。

動態(tài)博弈擴展形概述如圖1所示：

動態(tài)博弈分析：在上述靜態(tài)博弈分析的基礎上，增加如下條件：若企業(yè)A提供虛假信息，評估機構診查出后，相關機構對企業(yè)A處罰P。此時，企業(yè)A有兩個選擇，尋租或不尋租，即與機構B合謀串通或不合謀串通，若合謀，則A向B另支付X，之后機構B的策略空間為接受或不接受。若機構B接受，則相關機構查出之后會受到額外懲處m2。企業(yè)A會在X（V-P）。但如果（R-C1-m1-m2+X）C2，則評估機構B不會接受企業(yè)A的尋租。這時A的收益增加值為V-P。若P>V，即（V-P）

五、相關對策和建議

針對上述博弈分析結果，本文提出以下對策以避免企業(yè)資產以公允價值計量時被高估：

（一）保證有效的市場機制

當市場資產評估機構怠于收集和甄選與資產評估有關的信息，造成資產評估價值失真時，其信譽和能力將會受到懷疑，對評估機構的市場要不可避免地造成損失。

（二）建立有效的監(jiān)管機制，對市場舞弊行為進行嚴格的監(jiān)管和懲罰

成立相關機構，或賦予有關機構相應的權力，當資產評估機構怠于收集和甄選與資產評估有關的信息，造成資產評估價值失真時，對其進行處罰，處罰的力度要使其損失大于怠于評估時所節(jié)約的成本。當發(fā)現(xiàn)委托評估單位與資產評估機構合謀串通時，要對其雙方進行嚴格的懲罰，使其懲罰損失大于相關利得。S

參考文獻：

1.葛家澍.關于公允價值會計的研究――面向財務會計的本質特征[J].會計研究，2009，（5）：6-13.

2.陳麗花，黃壽昌，楊雄勝.資產負債觀會計信息的市場效應檢驗――基于《企業(yè)會計準則第18號――所得稅》實行一年的研究[J].會計研究，2009，（5）：29-37.

3.張勇.淺談公允價值取得的原則、程序和方法[J].商業(yè)會計，2011，（1）：11-16.

第7篇：資產評估的公允價值范文

關鍵詞：公允價值；計量；應用

中圖分類號：F230

文獻標志碼：A

文章編號：1673-291X(2009)33-0079-02

知識經(jīng)濟的形成，使社會賴以生存的經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生了深刻的變化，對傳統(tǒng)會計產生了巨大的沖擊和提出了嚴峻的挑戰(zhàn)，尤其是以歷史成本計量為主體的單一會計計量模式已無法適應知識經(jīng)濟時代的需要，以各種計量屬性并用的計量模式將是今后會計計量的發(fā)展趨勢。公允價值就是在這樣的背景下產生的。

一、公允價值的概念及特征

公允價值(fairvalue)亦稱公允市價、公允價格。國際會計準則委員會對公允價值的定義是：“熟悉任何情況和自愿的各方在一項公平交易中，能夠將一項資產進行交換或將一項負債進行結算的金額?！敝袊?006年新頒布的《企業(yè)會計準則》中，對公允價值的定義是“在公平交易中，熟悉情況的雙方。自愿進行資產交換或債務清償?shù)慕痤~?！睆墓蕛r值的定義及內涵看，有以下特征：

1　動態(tài)性。同一交易在不同的時間發(fā)生，其價格的公允性可能不同；同一交易雖然在同一時間，但由于交易地點不同，其價格的公允性也會不同，這就是公允的動態(tài)性。公允價值計量是對會計信息的動態(tài)計量，它使得會計信息能更及時、全面地反映真實的經(jīng)濟環(huán)境及其變化。因此，動態(tài)性是公允價值計量最根本的特征。

2　相關性。公允價值是面向現(xiàn)在和未來的，它能提高會計信息的相關性，其對預測和決策的相關性毋庸置疑。

3　決策有用性。從決策的角度看，由于公允價值是以市場定價為基礎的，所以其決策價值要明顯優(yōu)于歷史成本。通過公允價值的動態(tài)計量，既為會計信息的外部使用者提供相關可靠的決策信息，又可以全面反映管理層的決策水平。

二、公允價值計量在實踐中面臨的問題

1　公允價值的計量存在認識誤區(qū)。公允價值在中國運用的最大阻力來自于人們思想認識上存在的誤區(qū)。首先，錯誤的認為公允價值等同于現(xiàn)行市價或現(xiàn)值。但從交易費用角度來講，公允價值不包含交易費用，而現(xiàn)行市價則包含交易費用，所以不能將現(xiàn)行市價等同于公允價值，只有符合一定條件的現(xiàn)行市價才是公允價值；其次，錯誤地認為采用公允價值就意味著必須放棄歷史成本，實際上兩種計量屬性并不相互排斥，甚至在很多情況下，如在物價相對穩(wěn)定條件下，或在初始計量中的后續(xù)計量中，可以直接以歷史成本代替公允價值；最后，錯誤地認為公允價值相關性較強而可靠性較差，而歷史成本則可靠性較高而相關性較差，因而在進行選擇時，不能把握“既相關又可靠的信息才是真正有用的信息”這一辯證統(tǒng)一關系。

2　公允價值的取得存在滯后性。隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，越來越多的商品都能夠在開放的市場中找到其相應的價格，活躍市場中的公允價值具有可靠性和相關性，但是這種相關性存在一個潛在的前提條件，即公允價值的及時性。目前，企業(yè)主要是通過經(jīng)紀商、行業(yè)協(xié)會、定價服務機構等獲得活躍市場中非貨幣性資產的公允價值，但是由于各種原因，使得這些部門所的公允價值信息嚴重滯后于市場信息。一個不具有及時性的公允價值，很難具有相關性，這為公允價值的計量帶來一定障礙。

3　公允價值的計量具有不確定性。由于資產的公允價值不容易確定，目前采用公允價值計量，實際操作時能做到的只能是選擇最接近公允價值的計量，尤其是在資產或負債不存在公平市價的情況下，需要通過預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值來探求公允價值的情況。大多數(shù)時候公允價值的確認只能來源于雙方協(xié)商，公允的程度就有待提高；同樣現(xiàn)值利率的取得也存在困難。這些都給計量公允價值留下可選擇的空間，而且要審核公允價值計量是否準確也比較困難。雖然在新準則中也針對這些情況做了一些規(guī)定，盡管新企業(yè)會計準則中初步規(guī)定了公允價值的確認方法，但是就目前而言，公允價值尤其是不存在活躍市場的資產或負債的公允價值的計量仍然面臨一定的困難，仍然存在進行人為操作的空間。

4　公允價值的計量成本相對較高。公允價值計量屬性是動態(tài)計量屬性，對全部資產和負債運用公允價值計量就意味著每一個會計期間都要對全部資產和負債進行重新計量，除了需要專門的計量人員準確地確定資產和負債的公允價值外，還需會計人員對資產和負債進行全面調整的賬務處理，這就要增加資產負債計量成本和賬務管理成本。同時，對于那些本身沒有公開的活躍市場、甚至同類項目的市場交易價格也不易取得的項目。只能用未來現(xiàn)金流或其他技術方法進行估計，公允價值的計量很大程度上依賴于相關人員的專業(yè)判斷，必須通過估值技術實現(xiàn)，建立估值模型。估值模型本身的復雜性，需要持續(xù)投人較高的成本和人力才能完成，有時還需要聘請專業(yè)的評估師或精算師，這些都可能產生較高的準則實施成本。

三、公允價值計量在中國的應用建議

1　建立公開、競爭的交易市場和市場信息數(shù)據(jù)庫。就中國目前的市場環(huán)境而言，急需完善資本市場，擴大債券市場、票據(jù)市場、外匯市場、黃金等貴金屬市場，建立充分競爭的生產資料市場和二手交易市場，使公允價值的取得更客觀、更及時、更經(jīng)濟，最大程度地保證公允價值可靠性。為促進生產資料市場持續(xù)、穩(wěn)定地發(fā)展，要加強生產資料市場監(jiān)測與調控工作，適時市場監(jiān)測信息，保證公允價值獲取途徑的通暢；積極培育農村生產資料市場，促進社會主義新農村建設；大力創(chuàng)新流通企業(yè)。推動生產資料市場增長方式的轉變；加快批發(fā)市場的改造和提升。與此同時，在二手交易市場引導品牌企業(yè)進入，建立適當?shù)氖袌鰷嗜胫贫?，嚴把資質審查關，不斷完善中國二手市場的發(fā)展，同時政府還應當建立全國市場價格信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡，推進價格信息的公開化、實時化，從而使交易雙方能夠獲得相對公允的市價信息，方便會計人員在采用公允價值定價時選取適當?shù)臄?shù)據(jù)。

2建立公允價值計量操作體系。當無法獲取市價時，由于未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最能反映形成市場價格的各種因素，就需要應用現(xiàn)值技術來計量其公允價值。提高公允價值計量的可操作性，是要使其在具體實務運用上既便于操作，同時又能很好地解決具體問題。因此，建議有關部門制定一套如何采用現(xiàn)值技術估計公允價值的操作指南，在指南中盡可能詳盡地規(guī)定有關現(xiàn)值的確認、計量和報告問題。例如，在估計某一資產或負債的公允價值時，指南應明確在什么情況下使用現(xiàn)值，對未來現(xiàn)金流量的估計、折現(xiàn)率的選擇以及折現(xiàn)方法的選擇應該有明確的規(guī)定。操作指南制定得越詳細，越能在市場信息不夠充分的情況下，為應用公允價值提供必要的理論依據(jù)和指導方法，從而使現(xiàn)值技術由復雜變?yōu)楹唵巍?/p>

3　加強資產評估隊伍建設。公允價值的完善離不開資產評估的發(fā)展，強化資產評估體系，應當提高檢查監(jiān)管部門的

監(jiān)管水平，提高監(jiān)管人員的業(yè)務素質和職業(yè)道德水平，從技術上防范資產評估機構違規(guī)操作，并提高對資產評估機構違規(guī)操作的識別能力，發(fā)揮社會監(jiān)督的作用，積極提倡、鼓勵社會公眾參與監(jiān)督。另外要加強繼續(xù)教育，不斷提高注冊資產評估師的素質。加快建立資產評估繼續(xù)教育相關規(guī)范，在法規(guī)方面保證資產評估師的繼續(xù)教育質量；加強資產評估師的職業(yè)道德教育，從思想上保證資產評估的公允性。要減少守信成本，增大失信損失，改善評估執(zhí)業(yè)環(huán)境。充分發(fā)揮資產評估協(xié)會的作用，促使政府完善立法，改革評估執(zhí)業(yè)環(huán)境，使得失信者遭受的損失大于守信的成本，將誠信建設在評估行業(yè)持續(xù)地開展下去。

4　提高會計人員的業(yè)務素質和職業(yè)道德。公允價值的計量主要依靠會計人員的職業(yè)判斷，沒有高素質的會計人員，公允價值不可能得到合理的估計和運用。公允價值應用過程中需要大量的職業(yè)判斷，故轉變會計人員的傳統(tǒng)計量觀念，加大教育投入，培養(yǎng)懂得理論與實務的會計人員，是公允價值得以全面使用的必備條件，也是降低公允價值計量成本。應用公允價值的需要。另外，公允價值應用中大量不確定因素的使用，為企業(yè)利潤操縱提供了方便，這就要加強會計人員的守法意識和道德教育。從主觀上消除利潤操縱的動機，從而杜絕利用公允價值操縱利潤的行為發(fā)生。

第8篇：資產評估的公允價值范文

公允價值計量對企業(yè)財務報表披露內容方面的影響，主要體現(xiàn)在四個方面。具體來說，首先，它對交易性金融資產和可供出售金融資產的劃分產生了一定的影響。應該來說，公允價值計量方式在金融資產中的使用是較為明顯的。這就是說根據(jù)企業(yè)管理層的意思來對金融資產進行劃分，盡管并沒有給出更為詳細的規(guī)定，但是，已經(jīng)明確提出了，這二者是不可以隨意變換的，因為這個時候的金融資產與其計量方式有著直接的關聯(lián)性，不可以隨意對金融資產的種類進行重新劃分，否則將影響到初始計量與后續(xù)計量的基礎有所不同，進而會給企業(yè)的財務報表造假提供可乘之機。因此，公允價值計量方式下不能對金融資產進行盲目的重新界定，而應該對交易性金融資產和可供出售金融資產進行詳細且準確的分析，并進行書面方面的正式記錄，從而讓新會計準則下的金融資產可以進行公允價值的變動計量，避免企業(yè)操作利潤的做法。其次，在投資性房地產方面來看，由于我國當前的房地產行業(yè)發(fā)展過于迅猛且有些過火的勢頭，它就使得投資性房地產的公允價值實際上超越了其賬面價值，如果企業(yè)使用公允價值進行計量的話，將會獲得巨額賬面利潤。因此，在實際的操作過程中，盡管有些單位或機構對投資性房地產進行了公允價值的計量，但是，大部分上市企業(yè)出于對我國現(xiàn)有市場環(huán)境的不夠完善現(xiàn)狀以及相關會計準則的嚴格限制考慮，并沒有真正采用公允價值計量的方式，而依然采用了傳統(tǒng)的成本計量模式。再次，公允價值計量模式還對非貨幣性資產交換產生了一定的影響，因為根據(jù)新會計準則中的相關規(guī)定，一些企業(yè)如果進行重大的置換交易，將有可能會讓換出資產的公允價值高于其賬面價值，從而大大提高企業(yè)的當期賬面利潤，而這將為企業(yè)進行利潤操縱提供一定的空間。因此，我們一般要求企業(yè)要在附注中對換出資產進行較為詳細的說明。最后，公允價值還會對企業(yè)的債務重組產生一定的影響。具體來說，當一些上市企業(yè)的財務出現(xiàn)了一定的困境的時候，債務重組在某種程度上來說可以為企業(yè)贏得重生的機會。公允價值計量下的企業(yè)受益將不會出現(xiàn)賬面上的明顯變化，也不會產生真實的現(xiàn)金流，并可以有機會讓債權人豁免一定的債務。

二、我國企業(yè)對公允價值計量的有效應用

我國企業(yè)的新會計準則實施不久，其中所提出來的明確的公允價值計量方式，在實際的操作過程中遭遇了一些實際的困難與障礙。盡管如此，我們認為，我們應該可以通過采取一些有針對性的應用措施來提高公允價值的可靠性，促使公允價值計量屬性的完善與發(fā)展。

1.加強對于公允價值計量方式的理論研究

在我國新會計準則規(guī)定之下，我國企業(yè)應該加強對于公允價值計量方式的理論性研究，因為這種計量方式的理論如果較為完善的話，將為企業(yè)提供一個更為有效的計量標準，它比起看似活躍的市場體制與人才資源顯得更為重要和關鍵。因此，我國應該鑒于當前理論界對于公允價值計量屬性的研究較為有限的問題進行針對性的強化，可以有選擇性的借鑒國外先進的研究理論成果，并根據(jù)我國的實際情況來建立公允價值準則框架，為將來真正與國際會計準則接軌奠定堅實的理論基礎。

2.強化相關法制法規(guī)的建設工作

由于我國新會計準則制定并實施的時間并不算長，加之我國社會主義市場經(jīng)濟體制的建立與完善還不夠充分，還有不少問題與障礙需要掃除，因此，我國必須盡快對市場交易進行相應的立法規(guī)定，構建一個真正公平、開放、自由、誠信的交易規(guī)則體系。此外，由于我國新會計準則對于一些企業(yè)的會計確認以及計量和報告形式等都產生了重大的影響，這就要求我們盡快對相關公允價值計量的法規(guī)進行一定的修改，盡可能的讓上市企業(yè)的財務指標計算與會計信息披露符合新會計準則中的公允價值計量模式的要求，并完善相關的會計法律法規(guī)，尤其是要對相關的違法行為進行明確的處罰規(guī)定，讓其違法成本遠遠高于其獲得的收益，從而讓會計行為不端者獲得較高的心理威懾，并實行市場退出機制，讓那些失信的企業(yè)或個人離開市場，從而促使廣大會計人員自覺遵守公允價值計量模式。3.規(guī)范資產評估程序，提升評估隊伍素質在現(xiàn)有的市場環(huán)境下，我國企業(yè)的公允價值計量方式仍然面臨著不少的問題，這就需要我們盡快完善市場環(huán)境，要讓交易價格盡快達到公允價值計量方式的要求，避免出現(xiàn)讓公允價值計量模式成為企業(yè)操控利潤的幫手。那么，我們就應該進一步完善資本市場，建立充分競爭的生產要素交易市場機制，營造出一個良好的市場競爭環(huán)境，破除各種壟斷性經(jīng)營模式，鼓勵混合經(jīng)營，讓市場競爭機制表現(xiàn)的更為充分且有效。在具備了較為完善的市場環(huán)境之后，我們就應該規(guī)范資產評估流程，加強資產評估的隊伍建設，因為公允價值的完善離不開資產評估的發(fā)展，資產評估是公允價值確認的重要途徑之一。因此，我們就應該強化對資產評估機構的監(jiān)管，提高監(jiān)管人員的業(yè)務素質和職業(yè)道德水平，發(fā)揮社會監(jiān)督的作用，加強繼續(xù)教育，改善評估執(zhí)業(yè)環(huán)境，從而為公允價值的應用創(chuàng)造良好的條件。

4.加強職業(yè)道德教育，強化財務人員職業(yè)能力

企業(yè)在進行交易的過程中，必然離不開人的參與，那么，作為一種會計計量手段，公允價值當然也需要具備高素質的會計人員來進行操作與實施，否則，會計人員將直接影響到公允價值計量方式的合理且有效應用。因此，在當前新舊會計準則交替的敏感時期，我們應該加大對于這些會計人員的教育培訓投入，引導他們轉變傳統(tǒng)的計量觀念與方法，讓他們盡快了解并把握更多的公允價值觀念，為他們的會計實務操作提供必要的理論保障。此外，我們還應該加強對于會計人員的職業(yè)道德培訓與法律意識培養(yǎng)，讓他們從主觀上就消除那種操控利潤的思想與行為，真正做到公允價值的合理利用。

三、結束語

第9篇：資產評估的公允價值范文

(一)資產評估機構標準不一

理論上，投資性房地產的公允價值是由熟悉房產的買賣雙方之間進行房產買賣的價格。在實務中，這個價格通常是由資產評估機構運用評估技術分析市場信息后確定的。但目前，我國的資產評估機機制尚不完善，資產評估師隸屬于財政部門、房地產評估師隸屬于建設部門，土地估價師隸屬于國土資源部門，這就造成了各部門間對房地產公允價值的評估基準的不同，評估權威性不夠高等問題。

(二)監(jiān)管機制不夠健全我國的法律沒有對會計舞弊的規(guī)范條款，缺乏對舞弊責任的明確規(guī)定，對應的處罰機制也不夠健全。這使得企業(yè)可以利用投資性房地產的公允價值對企業(yè)利潤進行調整來到達舞弊的目的。我國的國家經(jīng)濟監(jiān)督機構包括證監(jiān)會、國家財政部門和審計部門，而它們的監(jiān)管能力是有限的，一些房地產企業(yè)利用這些監(jiān)管漏洞非法牟利，導致投資性房地產信息的不公允和不公開，嚴重影響了我國房地產行業(yè)的健康發(fā)展。

二、完善投資性房地產公允價值計量模式的對策

(一)提高投資性房地產的估值技術為提高對房地產地產估值的準確性，就必須首先明確量化房地產價格的標準。相關標準的制定機構應充分考慮該地的經(jīng)濟發(fā)展與人們的平均收入情況，根據(jù)相關經(jīng)濟信息，采取部分指標作為其量化尺度。再尋找出相似的房地產后，借鑒資產評估中對企業(yè)價值進行評估的方法，根據(jù)它們之間的不同制定修正系數(shù)，以達到提高估值準確性的目的。另外，相關機構還需建立房地產行業(yè)統(tǒng)一的市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡和數(shù)據(jù)庫。統(tǒng)一的市場信息數(shù)據(jù)網(wǎng)和數(shù)據(jù)庫能方便企業(yè)獲取該地區(qū)權威完整的信息，使評估人員有了運用估值技術對投資性房地產進行公允價值評估的依據(jù)，保證了結果的客觀準確性。

(二)逐步完善準則體系完善的會計準則體系是公允價值計量模式能夠得到廣泛運用的條件。我國的公允價值計量模式的引入時期較晚，大部分都引用于國外的研究成果，未能有效的與我國的市場經(jīng)濟環(huán)境相結合。在制定公允價值運用框架時，應結合我國的國情，充分考慮其可操作性，使會計政策能夠真正解決經(jīng)濟中的實際問題。這就要求對計量目標提供明確的闡述，例如，對一般性或偶然性的投資性房地產，應規(guī)定是采用當時當筆的交易價格，還是充分競爭的交易方式來作為其公允價值。