企業(yè)土地增值稅納稅分析

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摘要：在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常運營過程中，稅收部分的支出在企業(yè)整體的財務支出中占比較大，對企業(yè)的盈利情況以及發(fā)展情況都有著極為重要的影響。在“營改增”政策實施后，土地增值稅的納稅籌劃空間有了較大的提升，基于此，本文從我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅實際情況出發(fā)，闡述納稅籌劃的內容以及對土地增值稅進行籌劃所具有的重要意義并提出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的具體措施。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；具體措施

近些年來，我國的整體經(jīng)濟發(fā)展水平正在不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)也獲得了前所未有的發(fā)展契機。然而，在房地產(chǎn)行業(yè)高飛猛進的背景下，也存在著許多挑戰(zhàn)。越來越多的競爭者參與到房地產(chǎn)市場中來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了在市場中站穩(wěn)腳跟，謀求發(fā)展，必須采取有效措施來降低企業(yè)支出，保證企業(yè)的利潤率。同時，由于我國整體經(jīng)濟發(fā)展迅速，房價瘋狂上漲，使得我國的土地增值稅稅率也在不斷的提高。鑒于此種情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對土地增值稅的納稅籌劃加以重視，通過采取有效的措施來減輕企業(yè)的稅收負擔，從而為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展保駕護航。

一、納稅籌劃的內涵概述

納稅籌劃是指企業(yè)為了達到實現(xiàn)經(jīng)濟利益最大化的目的，通過對企業(yè)納稅操作環(huán)節(jié)制定規(guī)范化的流程，最終達到為企業(yè)節(jié)省稅收支出的目標[1]。納稅籌劃主要包含避稅、節(jié)稅以及防范稅務風險幾個部分，納稅籌劃本身要具有合法性，不能與國家的政策法令產(chǎn)生沖突或矛盾，還要注意籌劃具有政策導向性，在進行納稅籌劃的過程中要充分利用相關法律法規(guī)，采用符合國家政策導向的納稅籌劃策略。同時，由于國家的稅收政策并不是一成不變的，而是在不斷改進和完善的過程中，故此，在納稅籌劃時還要注意籌劃的時效性。

二、土地增值稅納稅籌劃對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的意義

從我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前的土地增值稅納稅籌劃工作開展情況來看，許多公司的納稅籌劃并不理想，其根本原因是企業(yè)管理者以及相關人員并沒有意識到土地增值稅納稅籌劃對于企業(yè)來講具有怎樣的重要意義。為了使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤能獲得進一步的提升，必須要加強企業(yè)對于納稅籌劃重要性的認識。筆者在此進行三點論述，以期能為有需要的企業(yè)提供一定的參考資料。

(一)土地增值稅納稅籌劃能增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于較為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有運作資產(chǎn)需求大，企業(yè)負債較高的特性。企業(yè)在日常的發(fā)展經(jīng)營過程中需要大量的現(xiàn)金流作為支撐，如果現(xiàn)金流不足的情況則極容易導致企業(yè)的負債率增高，降低企業(yè)的利潤，制約企業(yè)的發(fā)展。而良好的土地增值稅納稅籌劃能為房地產(chǎn)企業(yè)減輕大量的稅收負擔，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠節(jié)約資金，保證企業(yè)的現(xiàn)金流充足，從而提升企業(yè)的利潤率，在一定程度上也增強了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力。

(二)土地增值稅納稅籌劃能降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生財務風險的概率

前文中提及到，土地增值稅納稅籌劃工作的開展必須具有合法的前提條件。在進行納稅籌劃工作的制定過程中，要依照我國有關法律法規(guī)制定規(guī)范化的納稅籌劃工作標準，使得企業(yè)管理人員在開展稅務管理工作時有工作標準可循，保證各項工作流程的規(guī)范性，避免因操作不規(guī)范而引起的稅務風險以及杜絕偷稅漏稅等違法現(xiàn)象的發(fā)生。

(三)土地增值稅納稅籌劃能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更好的適應“營改增”政策

在我國實施對企業(yè)營業(yè)稅改為增值稅制度以前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)稅可以看作土地增值稅所包含的扣除項目加以扣除[2]。而在營業(yè)稅改為增值稅制度實施以后，增值稅的性質變?yōu)榱藘r外稅，并不能作為土地增值稅的扣除項目而加以扣除，這種變化無疑使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“營改增”政策實施后的財務壓力有所增加。在這種前提下，對土地增值稅進行良好的納稅籌劃工作能降低由國家“營改增”政策變化所帶來的財務壓力，同時也能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務管理工作開展更具成效。故此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內對土地增值稅進行納稅籌劃工作可以說是勢在必行的。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃過程中的潛在風險分析

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃面臨的政策方面的風險

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其進行土地增值稅納稅籌劃的主要目的是為了節(jié)省企業(yè)的稅務支出，主要做法是通過對有關政策法規(guī)的分析與利用，從而達到節(jié)約支出的目的。從我國目前房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅納稅籌劃的具體情況來看，政策方面可能引發(fā)的風險主要有兩種表現(xiàn)形式。其一，是由于政策變動而導致的風險。在房地產(chǎn)企業(yè)制定納稅籌劃工作策略時，都是以國家現(xiàn)行的政策法規(guī)作為出發(fā)點來展開籌劃工作的。而在這種情況下，一旦國家的有關政策發(fā)生變化，現(xiàn)行的納稅籌劃政策就會失去適用性，從而引發(fā)納稅風險。其二是納稅籌劃工作人員能力不足，對于國家相關政策法規(guī)的理解與掌握程度不夠，這樣會導致企業(yè)制定的納稅策劃方案存在一定的問題，容易造成企業(yè)稅務風險。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃面臨的操作方面的風險

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行土地增值稅納稅籌劃的過程中，可能會發(fā)生由于人員操作不當而引發(fā)的風險。納稅籌劃主要利用相關政策法規(guī)的優(yōu)惠條件以及空白區(qū)域，要對合法與違法的操作有明確的界定，這就要求在實際操作的過程中有較高的精準性，一旦出現(xiàn)操作不規(guī)范、統(tǒng)籌不協(xié)調等問題，可能引發(fā)企業(yè)納稅違法的風險。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃措施

(一)制定完善的納稅籌劃工作策略

良好的工作策略是企業(yè)開展土地增值稅納稅籌劃工作的必要前提，能為企業(yè)開展土地增值稅納稅籌劃工作提供正確的方向保障。故此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展土地增值稅納稅籌劃工作之前，必須要制定一套良好的納稅籌劃工作策略。企業(yè)要通過抽調專業(yè)的人才或組建專業(yè)的團隊來對我國的相關政策法規(guī)進行審慎的分析，并結合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的實際運營情況來制定一套適用于企業(yè)自身的納稅籌劃工作策略。要對每一個籌劃環(huán)節(jié)都予以規(guī)范化的要求，保證企業(yè)的有關部門在開展納稅籌劃工作時有正確的方向保障，提升企業(yè)土地增值稅納稅籌劃工作開展的成效，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的良好發(fā)展。

(二)合理利用國家的各項稅收優(yōu)惠政策

在我國經(jīng)濟發(fā)展的過程中，國家出臺了許多對企業(yè)進行稅收優(yōu)惠的政策，其主要表現(xiàn)形式即是在稅收過程中的各種扣除[3]。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要合理的制定銷售產(chǎn)品的價格，國家現(xiàn)行的土地增值稅政策設置了一個納稅起征點，企業(yè)要充分利用這一政策，在開展房地產(chǎn)項目開發(fā)前期就對項目的收入、支出以及利潤率進行精準的預算，并以預算數(shù)據(jù)為基礎，結合納稅起征點，分析并計算如何進行產(chǎn)品定價才能保證企業(yè)利潤最大化。其次，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要充分利用國家對企業(yè)的加計扣除政策。例如，我國某房地產(chǎn)公司在開發(fā)一個樓盤項目的過程中，將經(jīng)常被混為一談的管理費用與開發(fā)間接費用進行了精確的記錄與區(qū)分，使得開發(fā)間接費用部分可以作為直接管理項目所產(chǎn)生的費用，按照國家的標準享受了20%的加計扣除計算基數(shù)，為企業(yè)減少了大量的稅務壓力。

五、結束語

綜上所述，在我國目前房地產(chǎn)行業(yè)競爭愈發(fā)激烈的市場條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要在這個市場上分一杯羹，就必須要保證企業(yè)具有一定的核心競爭力。而良好的土地增值稅納稅籌劃工作的開展，有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對產(chǎn)品定價時有更大的變動空間，也能有效的減少企業(yè)在運營過程中發(fā)生稅務風險問題的可能性，進而為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的良好運營提供助力。

參考文獻：

[1]戴林卉.基于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅納稅籌劃方法探析[J].商情，2017(40):114.

[2]王琪.房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究——以某置業(yè)發(fā)展有限公司為例[D].華中師范大學，2017.

[3]王愛平.房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅征管問題研究——以廣東省仁化縣為例[D].江西財經(jīng)大學，2016.

作者：嚴圣根 單位：西安地華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司